Бездействие управляющей компании после залива квартиры — Юридические советы - ООО Расчетный центр. г. Курск

Залив квартир – частая проблема не только жителей верхних этажей, но и других уровней. Виновными в авариях бывают как соседи, так и управляющая компания. Определить истинного виновника происшествия и решить вопрос мирным путём удаётся не всем.

Зачастую граждане даже не знают, куда обращаться в случае залива, а коммунальщики не спешат признавать свою вину и компенсировать ущерб. Следует помнить, что над управляющими компаниями надзор осуществляют вышестоящие организации, а крайней инстанцией является мировой суд.

Но чтобы получить должный результат от своих действий, нужно знать нормативную базу и грамотный порядок действий.

В каком случае в затоплении обвинять управляющую организацию?

Затопление квартиры – одно из самых больных мест жильцов многоэтажных домов. Если течёт кровля или появилось мокрое пятно на внешней стене, то здесь всё ясно. В обязанности управляющей компании входит проведение текущего ремонта совместного имущества жильцов: крыши, межпанельных швов, чердаков, перекрытий, подвалов и прочего. Но влага способна проникать и другим путём.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-53-75 Москва; +7 (812) 425-62-06 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-31-96 Бесплатный звонок для всей России.

К возможным источникам затопления квартиры управляющей компанией относятся:

все внутридомовые системы: водопроводные, электрические, канализационные, отопительные;
датчики учёта;
сантехническое оборудование.

Когда следует обвинять управляющую компанию, а в каком случае вся степень вины лежит на соседях? Правило простое: УК или ТСЖ несут ответственность только за общедомовое имущество, а оно заканчивается первым соединением на стыке с внутриквартирными сетями или первым отключающим краном. Это положение описано в «Постановлении Правительства №491 от 13 августа 2006 года».

Нормативная база

В Постановлении Правительства №491 от 13 августа 2006 года подробно описываются требования к уходу за общей собственностью жителей МКД. Там же даётся определения понятия общего имущества. Согласно статье 2 раздела «Определение состава общего имущества» таковым являются:

крыши;
фундаменты;
несущие стены;
перекрытия;
подъезды;
лестницы;
площадки;
мусоропровод;
лифт;
мусорные и лифтовые шахты;
подвалы;
котельные;
внутридомовые системы.

В статье 40 IV раздела документа, который называется «Контроль за содержанием общего имущества» говорится о правах жильцов на получение от информации, которая касается выполненных работах по ремонту имущества дома. Статья 42 указывает на ответственность управляющей организации перед жильцами.

Как доказать вину УК в затоплении жилья?

Вся степень вины за происшедшее лежит на управляющей компании, если затопление произошло из-за непригодности к использованию предметов, за состояние которых она несёт ответственность.

Своевременным ремонтом кровли должны заниматься специалисты управляющей организации по заявлению собственника жилого помещения. Своевременно и качественно отремонтированная кровля течи давать не будет. За пострадавшую в результате такого инцидента квартиру ответственность полностью лежит на УК.
Канализационные стоки являются общим имуществом жильцов. За их состоянием обязаны следить специалисты ЖКХ, проводя своевременное обследование и технические работы. За залив квартиры сточными водами из-за засора труб отвечает управляющая организация.
Батареи, даже с чётом того, что они расположены в квартирах жильцов, являются частью общей внутридомовой системы отопления. Затопление жилого помещения из-за прорыва батареи относится к кругу ответственности коммунальщиков. Но здесь есть один нюанс. Собственники часто меняют приборы отопления без согласования со специалистами УК. Если затопление произошло после несогласованной смены отопительного прибора, то отвечает жилец, допустивший такое деяние.
Периодически возникают затопления из-за нарушения целостности труб между этажами. Жильцы вступают в споры на тему, кто в этом виноват. Любая протечка водопроводных труб до первого регулировочного устройства или стояка водоснабжения – сфера деятельности УК. Никаких иных вариантов здесь нет.

Методы воздействия на управляющую компанию

Оружием собственников жилья в борьбе с управляющими компаниями в случае затопления является закон. Любую проблему легче не допустить, чем потом её устранять. Избежать аварийных ситуаций поможет контроль над работой управленцев. Работодателем коммунальщиков выступают собственники жилья, которые оказали данной компании доверие, поручив ей управление имуществом дома. В Постановлении Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» написано, что жильцы имеют полное право контроля над работой УК.

Статья 20 Жилищного кодекса РФ в редакции 2018 года говорится о многоуровневом контроле над управляющими организациями. Общественный контроль, согласно VIII разделу ЖК «Управление многоквартирными домами» исполняется советом жильцов.

Согласно статье 196 вышеуказанного документа лицензионный контроль над действиями организаций, занимающихся управлением имуществом многоквартирных домов, осуществляется органами государственного жилищного надзора. Данные министерства и ведомства находятся в мэриях областных центров или в других администрациях административных образований.

К ним относятся министерства по контролю и надзору, жилищные комиссии, Роспотребнадзор. Крайними инстанциями решения проблем с УК являются прокуратура и суд.

Пошаговая инструкция действий при затоплении квартиры по вине управляющей компании

Доказать вину управляющей организации бывает непросто. Здесь важен определённый порядок действий. Обнаружив затопление, нужно немедленно обратиться в УК. Лучше всего это сделать не в устной, а в письменной форме.

Заявление с жалобой на управляющую компанию в случае затопления следует подавать в двух экземплярах: один остаётся у секретаря, на втором принимающим лицом ставится печать с указанием регистрационного номера и даты обращения.

Второй экземпляр заявления необходимо хранить до полного окончания дела.

Обязанности УК в случае затопления

Получив заявление собственника жилья о проникновении влаги в квартиру, сотрудники управляющей организации обязаны немедленно отреагировать.

Их непосредственной обязанностью является устранение причины потопа в кратчайшие сроки.
Посетивший место аварии мастер или другое ответственное лицо обязаны составить акт о происшедшем.

Пострадавшему необходимо внимательно проверить правильность составленного документа. Акт составляется в присутствии комиссии, в состав которой должны войти не менее пяти человек.

Двое из членов комиссии должны быть независимыми свидетелями. Чаще всего в качестве таковых приглашают соседей.

Это необходимо для того, чтобы подтвердить причинённый ущерб в случае отказа управляющей компании от возмещения убытков.

В акте указываются:

фамилия, имя и отчество собственника,
место проникновения влаги,
причина аварии,
перечень повреждённого имущества, включая испорченный ремонт комнат,
состав комиссии.

Все замечания пострадавшего озвучиваются в присутствии комиссии, а представитель управляющей компании вносит их в акт. Если управляющая организация добровольно не соглашается возмещать убытки, то наступает момент для обращения в суд.

Обращение в суд

Часто у людей возникает вопрос: когда заканчивать мирно решать проблему и подавать заявление на управляющую компанию в суд?

Причины, требующие судебного решения:

Управляющая организация злостно уклоняется от выполнения своих обязанностей в случае затопления.
Собственник жилья имеет доказательства мошеннических действий или экономических преступлений со стороны УК.
Сотрудники ЖКХ своими действиями представляют угрозу жильцам или их имуществу.
Наниматель получил отказ в выплате компенсации за причиненный ущерб.
Игнорирование жалоб. В случае затопления квартиры сотрудники управляющей компании на письменное заявление обязаны дать ответ не позднее, чем через 30 календарных дней.
Не выполняются предписания жилищной инспекции.

Пункты 1, 3 и 4 являются самыми частыми причинами обращения в суд.

Необходимые документы

копии заявлений с регистрационным номером и штампом о принятии;
все письменные ответы управляющей компании на обращения;
фотографии с места происшествия;
письменные свидетельства соседей;
копии составленных актов.

Составление иска

Исковое заявление подаётся в мировой суд. К рассмотрению принимаются как официальные заявления, так и написанные в свободной форме. При написании заявления следует соблюдать деловой стиль речи.

Не допустимы оскорбления и нецензурная лексика. Все факты затопления квартиру управляющей компанией подтверждаются документально. Неподтверждённые прецеденты рассматриваются как клевета.

А за это грозит ответственность от административной до уголовной.

В заголовке указывается полное наименование суда, анкетные данные истца и ответчика, фактический адрес истца и юридический ответчика (управляющей компании), реквизиты сторон, материальная стоимость нанесённого ущерба.

В заявлении описываются все подробности затопления квартиры: когда, по какому адресу и при каких обстоятельствах произошла авария. Если речь идёт о серии заливов, то указываются все. Далее следует описание предпринятых жильцом действий: обращения в УК со ссылкой на заявления.

Описывается ответная реакция коммунальщиков с приложением письменных ответов, актов и других подтверждающих документов. Указываются свидетели и прилагаются их показания, если таковые имеются. Выдвигается цена иска с обоснованием с точки зрения законодательства. В заключение вносится перечень всех прилагаемых документов.

Заявление заверяется подписью истца. Ставится дата.

Скачать образец заявления можно здесь.

На какую компенсацию можно рассчитывать?

Расчёт нанесённого ущерба квартире в случае затопления управляющей компанией производится по рыночной цене.

При определении стоимости испорченных вещей оценщиком используются платёжные документы на приобретённое имущество и выполненные ремонтные работы. Проводится визуальный осмотр места аварии и всего пострадавшего помещения.

При расчёте материального ущерба применяются правила определения нормативного физического износа, сравнение и другие аналитические методы.

Помимо материальной стороны вопроса существует ещё и моральный вред. Заявление о его компенсации подаётся одновременно с требованием о материальном возмещении. Размер компенсации за нанесение морального вреда устанавливается судом в процессе рассмотрения дела.

Если управляющая компания не признает свою вину

Скорее всего, управляющая компания добровольно свою вину в затоплении квартиры не признает. Более того, некоторые УК не желают составлять акт об аварии, а составив его, переложат вину на плечи жильцов. В этом случае следует обратиться за помощью к независимым экспертам.

Работа независимой экспертизы оплачивается дополнительно. Составление не требует присутствия представителей УК, но такой акт считается официальным документом.

При выборе независимого эксперта следует обращать внимание на имеющиеся у него документы, подтверждающие его право на занятия данным видом деятельности:

свидетельство о членстве в саморегулируемой организации;
документ о специальном образовании;
полис обязательного страхования ответственности лица при осуществлении данного вида деятельности.

Возможные последствия обращения с жалобой

Последствия зависят от того, куда была подана жалоба на управляющую компани..

Подать заявление в Жилищную комиссию, министерство на контролю и надзору или Роспотребнадзор можно по интернету. На сайтах каждого из этих ведомств есть электронные приёмные. Заявление можно написать прямо на сайте или отсканировать написанное. К заявлению следует приложить копии всех документов и фотографии. Оформляется это чаще всего архивом. Жалобы рассматриваются в течение 45 календарных суток. Следствием бывает проверка деятельности УК и вынесение предписаний.
Заявление в Прокуратуру можно написать у дежурного прокурора. К нему также прикладываются копии всех документов и фотографии. На рассмотрение и принятие решения законом отводится 10 суток. Следствием станет прокурорская проверка с вынесением вердикта.
Рассмотрение гражданского дела в суде может длиться до двух месяцев. Узнать судьбу своего заявления и дату рассмотрения дела можно по телефону у секретаря.

Порядок и сроки устранения последствий

Последствия аварии, как правило, устраняются сразу после проверки вышестоящих инстанций. Это не занимает больше недели.Решение суда вступает в силу в течение десяти дней со дня со принятия.

Контроль за возмещением ущерба возлагается на службу судебных приставов. Деньги перечисляются с расчётного счёта ответчика. Это может потребовать времени, если на его счету средств недостаточно.

Перечисленные средства поступают на счёт истца в течение пяти рабочих дней.

Судебная практика и нюансы дел

Судебная практика по заливу квартир управляющей компанией обширна и многообразна. Факт залива и подачи заявления в суд не однозначен получению требуемой компенсации. Некоторые наиболее интересные моменты из судебной практики приведены в таблице:

Наименование суда	Решение суда	Решение проблемы
Дмитровский городской суд Московской области	В заявлении, поданном истицей в суд, указано на порчу мебели и ковровых изделий, однако ни в одном из представленных актов обследования жилья, этот факт не указан. Не представлены доказательства невозможности использования ковровых изделий.	Нужно внимательно относиться к составляемым актам и вносить в них все возможные виды ущерба. Ковровые изделии повредить водой до непригодности к использованию просто невозможно. Намокшие ковры подлежат просушке.
Мировой суд академического района города Москвы	Ответчик не признан виновным лицом на основании того, что истец не известил его о проводимой экспертизе. Все экспертные действия прошли в отсутствии виновного лица.	Истец обязан известить ответчика под роспись о проводимой экспертизе не позднее, чем за три дня до назначенного срока. Получив уведомление, ответчик сам вправе решать, присутствовать ему при экспертизе или нет.
Рязанский городской суд	Независимый эксперт не предупреждался об ответственности, соответствующей его деятельности. В заключении не был указан перечень проведённых исследований и соответствующие им выводы, не приведено обоснование выводов.	Истец привлек не грамотного эксперта, который повёл экспертизу с нарушением действующего законодательства.

Если все статьи закона соблюдены, то суд чаще всего принимает сторону истца.

Залив квартиры по вине Управляющей компании – привлечь к ответственности | Юрист по недвижимости — сопровождение и защита

«НАВОДНЕНИЯ» В МНОГОЭТАЖКАХ происходят чаще всего либо по вине жильцов, неумело или невнимательно пользующихся сантехническим оборудованием, либо по вине Управляющих компаний, халатно относящихся к своим обязанностям. Если ущерб жилплощади был причинён именно УК или ТСЖ (ЖСК, ТСН), то потерпевшему следует настроиться на длительную и сложную борьбу за компенсацию.

Как понять, что виновна именно УК?

И КАК УСТАНОВИТЬ ТОТ ФАКТ, что квартиру залило по вине Управляющей компании, а не другого лица? Ведь все, кто столкнулся с заливом знают, как ТСЖ или УК умело перекладывают вину на жильцов, фонд капитального строительства, якобы выполнившего некачественный ремонт, на злоумышленников, на атмосферные явления, либо на самого пострадавшего, пытаясь его обмануть и дезориентировать.

В свою защиту Управляющая компания часто рассказывает страшные истории о том, что перспективы судебного спора «близки к нулю», и суд обязательно «встанет на защиту» Управляющей организации, особенно если она является бюджетным учреждением — например, как все «ГБУ Жилищник», созданные по районам Москвы.

Несомненно, в судах к гос. учреждениям отношение особое, но это не относится к делам о защите прав потребителей, которыми являются споры о заливах, где ответственность лежит на УК или ТСЖ.

Чтобы привлечь УК к ответственности, следует доподлинно установить причину залива, и сделать это необходимо «по горячим следам» — в течение нескольких часов.

Часто случается, что после устранения протечки потерпевшим препятствуют в доступе к помещениям, из которых произошёл залив.

При этом виновники всячески пытаются «замести следы» и снять с себя ответственность — прячут повреждённые коммуникации, сушат и ликвидируют последствия залива. В сложных случаях, вроде залива после дождя, может потребоваться строительно-техническая экспертиза.

Прежде всего, причина должна быть зафиксирована в Акте о заливе квартиры: в нём же приводятся итоги «мини-расследования» и указывается предполагаемый виновник произошедшего, со ссылками на обстоятельства дела и причинно-следственную связь между событием и ущербом.

Если протечка случилась из-за неисправности общедомового имущества (например, негерметичной крыши, старых коммуникаций на техническом этаже, неправильно или не вовремя произведённого ремонта систем водоснабжения, водоотведения и канализации), то вина возлагается на компанию, управляющую многоквартирным домом — это может быть частная организация или ТСЖ/ЖСК/ТСН.

Перечень объектов, относящихся к общему имуществу, приведён в Постановлении Правительства от 13 августа 2006 года № 491.

По смыслу Постановления, к общему домовому имуществу причисляются объекты (помещения и конструкции), предназначенные для обслуживания нескольких или одновременно всех жилых помещений в многоквартирном доме, и не имеющие самостоятельного назначения — то есть все помещения и коммуникации, которые не принадлежат конкретному жильцу.

Если виновника определить не удалось, либо потерпевший считает, что к аварии причастна именно Управляющая компания, а не соседи, то встаёт вопрос о проведении независимой экспертизы по причинам залива.
Эксперту необходимо осмотреть неисправные коммуникации, пострадавшую квартиру, а также помещение, из которого произошла утечка.
Зная доподлинно причины аварии, потерпевший в дальнейшем сможет понять, к кому предъявлять исковое заявление о возмещении ущерба от залива.

Если УК предлагает ремонт

ОСОЗНАВАЯ НЕИЗБЕЖНОСТЬ ОТВЕТСТВЕННОСТИ, Управляющая организация может предложить устранить последствия залива и выполнить ремонт помещения силами своих работников. Стоит ли соглашаться на такой ремонт или требовать выплаты денежной компенсации — решать исключительно Вам.

Если причинённые заливом повреждения являются незначительным и отсутствуют скрытые повреждения в виде грибка, плесени, повреждения электропроводки или несущих конструкций (о чём может сказать только независимая оценка ущерба), владелец может согласиться на ремонт сотрудниками УК или ТСЖ.

Если ремонт и материалы потребуются дорогостоящие, мы советуем допускать ремонтную бригаду Управляющей организации только при наличии соответствующего опыта и квалификации работников, что случается крайне редко.

В противном случае гарантированно получится халтура, которую придётся переделывать, заново оценивать ущерб, и судиться уже не по заливу, а по некачественным строительным работам, что гораздо сложнее и затратнее.

А если помимо отделки пострадала техника, оборудование или товар, то спор гарантированно перетечёт в суд, так как полноценно компенсировать подобный ущерб Управляющая компания, как правило, не намерена.

Запросите у своей организации портфолио, и если в нём есть достойные примеры качественной отделки, можно соглашаться на ремонт, предварительно оценив ущерб заливом (на случай спора по ремонту) и заручившись консультацией профессионального юриста по заливам.

Иск сразу к нескольким ответчикам

ИНОГДА ГРАЖДАНЕ ПРЕДЪЯВЛЯЮТ ТРЕБОВАНИЯ И К УПРАВЛЯЮЩИМ КОМПАНИЯМ, И К СОСЕДЯМ о солидарном возмещении ущерба. Однако судебная практика такова, что ответственность возлагается либо на компанию, либо на собственника или нанимателя. Солидарная ответственность в таких случаях не предусмотрена, поэтому необходимо чётко знать виновника залива.

При любом раскладе, Управляющая компания является наиболее «выгодным ответчиком». Дело в том, что взыскать с УК или ТСЖ можно легче и больше, чем со своего соседа сверху, допустившего потоп.

Всё дело в разной платёжеспособности рассматриваемых ответчиков. Управляющая компания более стабильна в финансовом плане, чем соседи.

Более того, залив часто устраивают «неблагополучные» категории граждан — пьяницы или просто безответственные, у которых нет средств или желания, чтобы поддерживать коммуникации в надлежащем состоянии или страховать свою гражданскую ответственность.

При серьёзной аварии человек запросто может пролить целый подъезд, состоящий из десятков квартир, особенно если пострадавшие не знают что делать в экстренной ситуации и не могут оперативно остановить протечку.
Даже при наличии страховки, её может не хватить для многомиллионного возмещения вреда всем собственникам пострадавших помещений.
Необоснованный размер ущерба, кстати, можно снизить, заказав рецензию на экспертизу стоимости работ и материалов для восстановительного ремонта.

Залив квартиры Управляющей компанией, и её отказ от добровольного возмещения убытков после направленной претензии, активное возражение по иску, позволяют взыскать в суде помимо ущерба ещё и штраф по Закону о защите прав потребителей в размере 50 % от присужденной суммы.

Например, если ущерб составляет 350 тысяч рублей, то с учётом штрафа по ЗПП общее возмещение составит более полумиллиона!
Согласитесь, хорошая прибавка в качестве компенсации морального ущерба, которого, кстати, суд взыщет тысячи две — три.
Посмотрите хороший пример из нашей практики, в котором видны применяемые судом пропорции по взысканию ущерба, штрафа и морального вреда.

Обратите внимание, что для взыскания указанного штрафа Закон о защите прав потребителей устанавливает чёткие признаки противоправного поведения ответчика: во-первых — это доказанность факта наличия потребительских отношений, во-вторых — доказанность факта причинения вреда, в-третьих — отказ в удовлетворении законных требований потребителя.

О том, как правильно оформить документы, сколько должно быть истцов, а также о том, как распределить полученную компенсацию между несколькими совладельцами пострадавшего жилья, читайте в ОТДЕЛЬНОЙ подробной статье статье.

О «подводных камнях» в спорах с Управляющей

С ОДНОЙ СТОРОНЫ, залив квартиры Управляющей компанией, а не жильцами, — это даже «хорошо», поскольку на счетах организации всегда есть деньги для того, чтобы возместить причинённый ущерб. Однако, с другой стороны, потерпевшим следует помнить и о «подводных камнях» подобных споров, среди которых:

ИНТЕРЕСЫ УК ПРЕДСТАВЛЯЮТ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ ЮРИСТЫ, задача которых – всеми способами защитить активы компании. Их не смущает тот факт, что доверитель является недобросовестным участником спора. Они, в отличие от простых обывателей, имеют большой опыт участия в подобных судебных заседаниях, знают, какие аргументы приводить в защиту ответчика.

Поэтому граждане, имеющие все «козыри» на руках, но растерявшиеся в процессе, могут легко остаться ни с чем, ввиду того, что юрист УК или ТСЖ умело ввёл суд в заблуждение относительно обстоятельств дела.

Не стоит думать, что задачей суда является вникнуть во все хитросплетения Вашего спора и досконально изучить (или просто пролистать) тысячи страниц документов. Ведь судьи — одни из наиболее загруженных работой людей на планете. Поэтому в процессе важно предоставлять нужную информацию в правильном виде и в нужное время, с чем легко справляется профессионал.

НЕРЕДКО УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ПЫТАЕТСЯ ПЕРЕЛОЖИТЬ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ на жильцов дома, утверждая, что залив произошёл по каким-то иным причинам.

Сотрудники УК могут говорить о том, что неисправные коммуникации находятся в ведении собственников жилья и ответственность лежит непосредственно на них, либо на Фонде капитального ремонта, который выполнил некачественную замену водопроводных систем или систем водоотведения.

В некоторых ситуациях Управляющая организация даже пытается выставить виновником залива самого потерпевшего, особенно при срыве первого запорного устройства, точку в спорах по которому поставил Верховный суд ещё в 2018 году.

Распознать обман человеку, не имеющему отношения к сантехнике и не имеющему опыта в заливах, довольно трудно: помочь выявить действительную техническую причину и установить виновников сможет только квалифицированная независимая экспертиза.

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ МОЖЕТ ОТКАЗЫВАТЬ В ПОДГОТОВКЕ АКТА О ЗАЛИВЕ. В этом случае потерпевший гражданин может составить свой (альтернативный) акт и привлечь для этого проживающих по соседству лиц в качестве свидетелей. Также обязательно осуществлять фото- и видеосъемку жилья и его повреждений «по горячим следам».

А вот экспертиза ущерба (оценка), напротив, делается через некоторое время, с целью зафиксировать все проявившиеся повреждения по-максимуму.
Для составления альтернативного акта однозначно следует пригласить юриста, специализирующегося на подобных делах, выезд которого на территории Москвы в данном случае будет бесплатным.
Также мы поможем осметить и выполнить восстановительный ремонт повреждённого жилого помещения после затопления, выезд сметчика также бесплатный.

Жалоба в Жилищную инспекцию — весьма действенная мера, ведь срок подготовки Акта о заливе не должен превышать 12 (двенадцать!) часов с момента залива помещения. Эти сроки на практике всегда нарушаются, поэтому одновременно подавайте жалобу в Жилинспекцию, образец которой можно скачать ЗДЕСЬ, а также составляйте альтернативный акт.

УК МОЖЕТ СОГЛАШАТЬСЯ С НАЛИЧИЕМ СВОЕЙ ВИНЫ В ПРОИЗОШЕДШЕМ, однако предлагать гораздо меньшую сумму в качестве компенсации. Часто потерпевшим жильцам предлагается подписать «мировое» соглашение, согласно которому гражданину будет выплачена денежная сумма взамен полного отказа от дальнейших претензий к УК.

Эта сумма всегда меньше того, что полагается по закону, поэтому ни в коем случае не подписывайте такой документ без предварительного согласования с юристом.

В одном из наших дел УК, при сумме ущерба в 300 тысяч рублей, предлагала выплатить 110 тысяч, а в итоге, через суд мы взыскали более полумиллиона рублей.

При любых настроениях Вашей Управляющей организации следует сделать независимую экспертизу повреждений и оценку стоимости восстановительного ремонта, чтобы знать точный размер ущерба.

Помните, что материальная ответственность Управляющей компании за залив квартиры полная и безусловная, согласно ст. 1064 ГК РФ и Закону о защите прав потребителей. В том случае, даже если УК захочет возместить ущерб добровольно, пусть воспользуется результатами оценки.

ЕСЛИ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕДАВНО СМЕНИЛАСЬ УК, то она может пытаться переложить ответственность на прежнюю компанию, а предыдущая, соответственно, на новую. В этом случае гражданину следует обратиться именно к новой Управляющей компании, в подведомственность которой перешли все дела прежней УК.

Юридическая подоплёка состоит в том, что точкой отсчёта будет являться дата передачи дома в управление от старой организации к новой.

Хорошая новость, что после приёмки дел УК или ТСЖ не могут «свалить» свою вину на предшественника, так как по закону они должны всё перепроверить и обеспечить жильцам безопасное и комфортное проживание.

Плохая новость в том, бумажная волокита, связанная с приёмкой-передачей дел между компаниями, может затянуться на очень долгое время, и виновника придётся устанавливать уже в судебном порядке, предъявляя иск сразу к двум ответчикам.

Как добиться выплаты компенсации?

ПОСТРАДАВШЕМУ ОТ ЗАЛИВА ЖИЛЬЦУ с первых минут необходимо знать, как вести себя в случае протечки.

О этом мы даже написали ОТДЕЛЬНУЮ большую статью под названием «Что делать при заливе квартиры». В статье описано, как минимизировать ущерб, сохранить жизнь и здоровье себе и соседям.

А вот общий алгоритм получения возмещения ущерба потерпевшим выглядит следующим образом:

1. Добиться подготовки акта о заливе Управляющей компанией с указанием причин залива и предполагаемых виновников.

2. Провести независимую оценку стоимости восстановительного ремонта либо экспертизу, если виновник не установлен.

3. Обратиться к УК с соответствующей претензией о возмещении ущерба, основанной на Акте залива и расчётах оценщика.

4. Если результат отрицательный или УК проигнорировала претензию – обратиться в орган правосудия с иском к управляющей компании. Если размер ущерба не превышает 1 млн рублей, то госпошлина не уплачивается.

Как показывает практика, большинство УК не стремятся возмещать ущерб в добровольном порядке, либо просто не могут, как это бывает в спорах с ГБУ Жилищник.
Но граждане не должны этого бояться: если иск будет удовлетворён, Управляющая компания не только выплатит сумму ущерба, но и будет вынуждена оплатить штраф в размере 50 % от взыскиваемой суммы.
Все судебные расходы также возлагаются на проигравшую сторону — это оплата оценки ущерба, строительно-технической экспертизы, расходы на юриста, нотариальные, почтовые и иные расходы.
Это значит, что при умелом подходе судебное разбирательство не будет стоить потерпевшему ни копейки — всё возместит виновная сторона в лице Управляющей организации.

В случае победы в споре с Управляющей компанией можно будет применить альтернативные методы взыскания — наложить обеспечительные меры на имущество и произвести прямое взыскание через арест счетов в обход судебных приставов, которые, как известно, не торопятся исполнять решение суда, если неправильно с ними общаться.

Перед подачей исполнительного листа посоветуйтесь с юристом по заливу, он подскажет, как получить компенсацию в наиболее короткие сроки.

Следует учесть, что взыскание часто осуществляется через орган Федерального казначейства, что существенно затягивает процедуру, ведь, например, все Жилищники города Москвы являются Государственными бюджетными учреждениями с соответствующим финансированием.

Как видим, получение компенсации с Управляющей компании за залив квартиры – дело хлопотное и сложное.

Однако вполне перспективное, если подойти к решению проблемы с необходимой подготовкой и знаниями.

Вс рассказал, как определить виновного в заливе квартиры — новости право.ру

В спорах о заливе квартиры пострадавший истец должен доказать три основные вещи: факт происшествия, установить источник залива, а также обосновать в денежном эквиваленте причиненный ущерб.

Все остальное придется подтверждать ответчику, говорит Владислав Салита из Региональный рейтинг.

группа Уголовное право группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство (включая споры) 13место По количеству юристов 28место По выручке
. Правда, определить причину аварии не всегда бывает легко.

Потоп из батареи

Летом 2017 года ГБУ «Жилищник района Отрадное» проводило испытания системы отопления в многоквартирном жилом доме. Во время этих работ прорвало батарею в квартире Антона Томчина*, который находился в командировке в Саранске. Из-за аварии затопило двух его соседей – Сергея Кириллова* и Егора Читкина*.

Сотрудники «Жилищника» составили акты о происшествии, указав в них, что Томчин в квартире без согласования с управляющей компаний установил новый радиатор, у которого отсутствует вентиль.

А сам владелец недвижимости не пустил к себе сантехников и устранял протечку собственными силами, написали в документах представители местных властей.

Пострадавшие заказали экспертизу в ООО «Центрконсалт», которое установило, что из-за случившегося жилью Кириллова причинен ущерб на 425 566 руб., а Читкина – на 587 754 руб.

Тогда жертвы аварии обратились в суд и попросили взыскать сумму вреда с Томчина и ГБУ «Жилищник района Отрадное».

Бюджетное учреждение, доказывая свою невиновность, представило акты об аварии, составленные собственными работниками, и другие документы, которые подтверждали, что испытания системы отопления проводились в доме по правилам.

Кроме того, суд по ходатайству Томчина назначил строительно-техническую экспертизу в ООО «ГАРБОР», чтобы определить стоимость ремонта у соседей для ликвидации последствий происшествия. Исследование показало, что квартире Кириллова потребуется 439 000 руб., а квартире Читкина – 462 400 руб.

Бутырский районный суд г. Москвы постановил взыскать эти деньги полностью с Томчина. Первая инстанция сослалась на то, что именно этот ответчик без согласования с управляющей компанией установил новый радиатор, у которого отсутствует вентиль.

А такой прибор к общему имуществу собственников многоквартирного дома не относится, соответственно, вся ответственность за его обслуживание и содержание лежит на владельце батареи, подчеркнул суд.

Апелляция оставила решение нижестоящего суда без изменений (дело № 33-35400/2018).

Не установив причину, назначили виновного

Тогда Томчин оспорил акты столичных судов в Верховном суде. ВС сразу подчеркнул, что в спорной ситуации судам нужно было выяснить в первую очередь, относится ли к общему имуществу дома участок инженерной системы, который прорвало. Но нижестоящие инстанции этого не сделали, указал ВС (дело № 5-КГ18-321).

Кроме того, столичные суды должным образом не оценили тот факт, что ответчик на самом деле находился в командировке в Саранске и не мог самостоятельно устранять аварию, как написано в документах «Жилищника», обратили внимание судьи ВС. Так что голословными выглядят выводы бюджетного учреждения о причинах аварии, если сантехники не смогли попасть в квартиру, где прорвало батарею, заметил ВС.

Более того, несостоятельной является ссылка суда на то, что протечка в квартире Томчина произошла из-за новой батареи без вентиля, полагают судьи ВС. Они указали: исходя из Письма Минстроя России от 1 апреля 2016 года № 9506-АЧ/04, отсутствие спорного элемента не мешает нормальной эксплуатации радиаторов.

Таким образом, нижестоящие суды фактически не установили реальные причины аварии, указал ВС. Тройка судей под председательством Александра Кликушина отменила все акты нижестоящих судов и отправила дело на новое рассмотрение обратно в первую инстанцию (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Эксперты «Право.ru»: «Ремонт от управляющей компании может стать ловушкой»

Причины подобных аварий всегда должны устанавливаться специалистами, говорит Олеся Спиричева, адвокат Региональный рейтинг.
. В бесспорной ситуации – управляющей компанией или ТСЖ, при несогласии сторон с их выводами – независимыми специалистами и/или судебными экспертами.

Устанавливая вину в случившемся, суды порой руководствуются остаточным принципом, предупреждает Михаил Осипов, юрист Федеральный рейтинг.

группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании
: «Если не в зоне ответственности организации жилищно-коммунального хозяйства, то точно в зоне ответственности собственника». Такой подход предполагает привлечение к гражданско-правовой ответственности вне зависимости от вины.

Если сосед отказывается разрешить спор миром или нарушает условия заключенного мирового соглашения, то придется идти в суд.

Перед обращением туда надо будет получить от лицензированного оценщика заключение, в котором тот пропишет стоимость вреда, который нанесен имуществу, поясняет Владислав Салита из Региональный рейтинг.

Владислав Харченко, юрист Федеральный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market)
, добавляет, что в подобных спорах суд может назначить экспертизу и поставить перед ней два вопроса: 1) определить причину залива и участок, на котором он произошел; 2) определить стоимость восстановительного ремонта без учета износа по средним рыночным ценам, то есть по ст. 15 Гражданского кодекса.

Когда выяснится, что авария произошла из-за действий управляющей компании, вина которой подтверждается в составленном акте о заливе, то необходимо направить досудебную претензию с целью возместить ущерб. Чаще всего такие обращения остаются без рассмотрения или заявители получают отказ, из-за того что требования завышены, констатирует Салита.

По его словам, иногда управляющая компания предлагает произвести ремонт самостоятельно: «Но практика показывает, что это ловушка, так как сроки восстановительного ремонта будут очень длинными, а качество работ – низкое». В любом случае основная сложность в подобных судебных спорах не юридическая, а техническая, утверждает Спиричева.

По ее словам, в этих делах всё решает судебная экспертиза.

* – имена и фамилии участников дела изменены.

Верховный суд РФ
Гражданский процесс

Произошёл залив квартиры соседями сверху. Кто виноват: собственник квартиры или управляющая компания?

Добрый день, уважаемые коллеги. Решила написать небольшую статью о возмещении ущерба, причинённого заливом квартиры, и о разграничении ответственности между собственником и управлющей компанией.

Эта тема вызывает множество вопросов и со стороны потерпевших от залива, и со стороны собственников квартиры, из которой произошёл залив.

Когда случается залив, управляющая компания обязана произвести осмотр квартиры, пострадавшей от залива, и составить акт. Этот акт подписывается потерпевшим или его представителем, а в случае его отсутствия – двумя незаинтересованными лицами.

Когда все документы собраны и наступает время возмещения ущерба, возникает главный вопрос: кто же виноват в заливе — управляющая компания или собственник квартиры сверху?

Для потерпевших этот вопрос важен, поскольку необходимо понимать, к кому предъявлять претензии о возмещении ущерба.

Для собственника квартиры, из которой произошёл залив, не менее важно понимать, когда действительно за залив отвечает он, а когда он произошёл по вине управляющей компании. Ведь совсем не хочется нести ответственность (тем более, что ущерб часто составляет значительную сумму) за чужие недоработки.

Ответ на этот непростой вопрос находится в законе и дополнительно разъяснён Верховным Судом (в Определении Судебной коллегии по гражданским делам от 18 сентября 2018 г. № 19-КГ18-17: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-18092018-n-19-kg18-17/).Так, в 2019 году до Верховного Суда дошёл спор о заливе квартиры, в котором была неопределённость относительно того, на ком лежит ответственность: на собственнике или на управляющей компании.

Верховный Суд разграничивает сферу ответственности собственников и управляющей компании, подчеркивая, что управляющая компания ответственна за содержание общего имущества, в состав которого включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях (Это следует из пункта 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 49).

О надлежащем санитарном и техническом состоянии общего имущества обязана заботиться управляющая компания. Если же авария произошла вне зоны ответственности управляющей компании, например, случился прорыв ответвлений от стояков после первого отключающего устройства, то ущерб от залива по общему правилу обязан возместить собственник квартиры. Но есть исключения из этого правила!

Следует отметить, что не все ситуации столь однозначны.

Обстоятельства каждого залива следует изучать отдельно, анализировать, каковы были действия управляющей компании в момент залива, не способствовали ли они усугублению ситуации.

К примеру, известны случаи, когда залив происходил в зоне ответственности собственника, но его вины в этом не было. Отсутствие вины, как известно, освобождает от ответственности за причинённый ущерб.

С уважением, юрист Эми Мария Гольмакова

[email protected] +79261895364

Залив квартиры. Оценка и взыскание ущерба после залива квартиры

Прежде чем сделать оценку поврежденного имущества необходимо определить, кто является виновным в причинении ущерба. Определение виновного лица возможно установить по так называемой зоне ответственности и вследствие чего виновниками в заливе квартиры могут быть: собственник жилого помещения, управляющая компания или Фонд капитального ремонта.

Собственник или наниматель квартиры, расположенной выше

Собственник жилого помещения будет нести ответственность за залив квартиры в том случае, если он в силу своей неосмотрительности забыл закрыть кран горячей или холодной воды. В данном случае очевидно, что залили квартиру вследствие халатности.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

Отвечать за залив квартиры будет собственник и в том случае, если он не принял своевременных мер по надлежащему содержанию и ремонту личного имущества.

В частности все трубы горячего и холодного водоснабжения, а также установленное на них оборудование, расположенные после первого отключающего устройства от стояков, является личным имуществом собственника.

Относительно труб канализации, то личным имуществом собственника в этом случае будет являться все то, что расположено дальше первого стыковочного соединения от ответвления основной трубы водоотведения.

Наниматель жилого помещения понесет ответственность за залив квартиры в том случае, если опять же по его халатности произошло затопление квартиры снизу. Также наниматель обязан будет возместить причиненный ущерб в силу действия условий договора заключенным с ним.

Так, согласно подпункту «г» пункта 4 типового договора социального найма, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315, наниматель обязан поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность.

При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию.

Невыполнение этой обязанности, вследствие которой произошел залив квартиры, влечет для нанимателя установленную Гражданским кодексом РФ ответственность в виде полного возмещения ущерба

Управляющая организация (ТСЖ, кооператив) или лицо, ответственное за надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме

В зону ответственности управляющей организации в части инженерных сетей входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях (п. 5 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Радиатор отопления в квартире – общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

При отсутствии отключающих устройств перед радиаторами отопления в квартире ответственность за ущерб, причиненный собственникам залитием квартир несет управляющая организация

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе (все тот же п. 5 Правил).

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме является также крыша.
В силу закона и договора управления многоквартирным домом управляющая организация обязана выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Соответственно, если залив квартиры произошел вследствие ненадлежащего выполнения своих обязанностей по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества, то вред, причиненный заливом всех квартир будет возмещать управляющая компания, в том числе и за протечку кровли.

Фонд капитального ремонта (региональный оператор)

Фонд капитального ремонта является (региональный оператор) перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными им.

Материальная ответственность Фонда капитального ремонта за некачественный ремонт

В каких случаях наступает ответственность Фонда капитального ремонта и какие виды ответственности возлагаются на Фонд

Региональный оператор, как заказчик работ на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, несет перед собственниками помещений в таком доме ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств привлеченными им подрядными организациями в соответствии с принципом полного возмещения убытков.

Таким образом, в случае если подрядчиками произведен капитальный ремонт общего имущества ненадлежащим образом и вследствие чего произошел прорыв труб холодного или горячего водоснабжения, а также протечка кровли, то за такого подрядчика будет нести ответственность Фонд капитального ремонта.

Правильное определение виновника в заливе квартиры имеет решающее значение, потому как предъявление иска к ненадлежащему ответчику неизбежно повлечет отказ в удовлетворении исковых требований. А это потеря нервов и времени.