Досрочное погашение ипотечного кредита — Юридические советы

• Ипотека – реальный финансовый инструмент для относительно безболезненной покупки дорогостоящего имущества – жилья.
• Сделка с привлечением заёмных средств имеет много своих нюансов и тонкостей.
• Возможность погасить ипотечный кредит досрочно является несомненным плюсом: срок «освобождения» квартиры от обременения приближается, а переплата уменьшается.
• Важно уметь повернуть ситуацию в свою пользу и выбрать самый выгодный вариант погашения в конкретном случае.

Выгода возможности досрочного погашения ипотеки

Прежде всего, при досрочном погашении кредита преследуется основная выгода – материальная.

Многие граждане, впервые берущие ипотечный кредит, бывают шокированы суммой переплаты. Грубо говоря, если взять ипотеку под 10% годовых на 30 лет, то за всё время погашения кредита заемщик выплатит сумму, равную стоимости таких трёх квартир.

Например, банк даёт лицу в качестве такого целевого кредита 2 млн руб. под 10% годовых. Если исключить возможность хотя бы одного досрочного платежа, то общая переплата по процентам составит 4 320 771 руб.

А если учесть тот факт, что одним из обязательных условий получения ипотеки является страхование жизни и здоровья всех созаёмщиков (добровольно, но без него ставка гораздо выше) и страхование объекта недвижимости в течение первых нескольких лет после оформления договора, а размер страховой премии зависит напрямую от остатка основного долга, и эту сумму прибавить к общим затратам, то мы получаем достаточно внушительный размер переплат, которые, по мнению многих граждан, являются «лишними».

Периодические небольшие досрочные платежи или несколько крупных благоприятно скажутся на общем графике платежей (для заёмщика, т.к. банк при этом теряет часть выгоды в виде невыплаченных процентов). Плюс упомянутая выше страховая премия может заметно уменьшиться, что поможет сохранить сотни и тысячи рублей в семейном бюджете.

Уменьшение психологического прессинга. Для многих людей даже со стабильно высоким доходом сама мысль о необходимости ежемесячно в обязательном порядке нести в банк часть семейного дохода. Чем скорее это обязательство прекратится, тем легче.

Возможные препятствия для досрочного погашения ипотеки

• 1. Комиссии за дополнительные услуги.
  2. Договор не предусматривает никаких штрафов за досрочное погашение, но есть некий пункт о взимании неких комиссий за услуги по тарифам банка.
  3. В описываемой ситуации такой услугой может быть пересчёт графика платежей после частичного досрочного погашения.

  Иногда банки перепродают закладные другим кредитным организациям. Они обязаны уведомить об этом владельцев квартир, что успешно осуществляется. Но не все заёмщики понимают смысл таких изменений: по факту теперь кредит теперь выплачивается другому банку. Многие граждане по привычке ходят вносить обязательные платежи в тот же банк, а он за перевод на счёт другой кредитной организации уже взимает некую комиссию.Или за обязательные платежи не взимает, а за досрочные суммы сверх установленных – достаточно часто;

• Дополнительные формальности в виде строго регламентированных правил приёма заявления.Многие банки требуют перед внесением платежа для досрочного погашения написать заявление по установленной форме, принести его в конкретное время определённому специалисту. Причём такое заявление принимается лично от заёмщика и в оригинале. Т.е. в случае занятости заёмщик не сможет передать в банк заявление, например, через супруга, а, значит, и досрочный платёж откладывается.Можно попробовать хорошо себя зарекомендовать в банке, подружиться со специалистами и договориться, например, высылать такое заявление по электронное почте со всеми подписями и надлежащим образом оформленное, а потом в течение нескольких дней привозить оригинал, чтобы не подвести сотрудника банка, который пошёл навстречу;
• Отсутствие выбора способов модификации платежа.Если заёмщик хотел бы оптимизировать свои расходы путём сокращения ежемесячного платежа за счёт досрочного погашения основного долга, то не всегда он сможет это сделать. Не все банки согласны на пересчёт обязательных платежей в сторону уменьшения.

С 1 января 2012г. отменены следующие ограничения:

• Установление обязательного минимального размера досрочного платежа;
• Штрафы за досрочное погашение;
• Мораторий на досрочное погашение. Этим термином обозначают период, в течение которого нельзя вносить никаких досрочных платежей.

Если в договоре есть какое-то из этих запрещённых условий, то он в этой части неправомерен и нарушает положения ст. 809 и 810 Гражданского кодекса РФ.

По согласованию с банком можно гасить кредит полностью или частично по предварительному уведомлению не менее чем за 30 дней до даты оплаты всей суммы с начисленными процентами.

Системы расчетов и их особенности

Аннуитетный платёж имеет следующие особенности:

• ежемесячно уплачивается одна и та же сумма, её размер не уменьшается с каждым месяцем;
• доля процента в теле платежа в начале выплат выше, чем при дифференцированном;
• общий размер ежемесячного платежа, рассчитанный по такой схеме, меньше примерно на 30%, чем при дифференцированной схеме;
• начисление выплат происходит так, что первые несколько лет заёмщик выплачивает практически одни проценты, т.е. основной долг гасится вначале в очень незначительных размерах. Только к середине графика отношение выплат по процентам и по основному долгу сравнивается, а потом наступает перевес в сторону погашения «тела» кредита.

Дифференцированный платёж обладает следующими свойствами:

• сумма ежемесячного платежа меняется ежемесячно (в сторону уменьшения);
• доля погашения основного долга в теле платежа всегда одна и та же, а вот доля процентов сокращается раз от разу;
• при выборе дифференцированной схемы платежа финансовая нагрузка на заёмщика в первые годы несколько выше, чем при аннуитетном расчёте;
• соотношение доли начисленных процентов и основного долга в теле платежа уже с первых строк графика выгоднее, чем при аннуитетной схеме.

Если сравнить два графика выплат одной и тоже суммы кредита с одинаковыми условиями, рассчитанных по обеим описанным схемам, то на первый взгляд может показаться, что дифференцированные платежи явно выигрывают по выгоде.

Это так, если исключить возможность досрочного погашения полностью. Однако на практике такое практически не встречается, по статистике, ипотечные кредиты, оформленные на 20-25 лет, в среднем погашаются за 6-8 лет.

А это означает, что выгоду обеих схем в перспективе нескольких лет просчитать невозможно.

Но у аннуитетного платежа есть одно неоспоримое преимущество: не придётся путаться в размерах платежа – он всегда один и тот же.

Полное погашение ипотеки

Полное погашение ипотечного кредита возможно на любом сроке кредитования. Какая бы схема расчёта платежей не была выбрана, оно всегда выгодно. Чем раньше закрывается задолженность, тем больше экономия.

• Если предположить, что все дополнительные выплаты по аннуитетной системе или дифференцированной производились бы абсолютно аналогично, то дифференцированный платёж выгоднее.
• Плюс отпадает необходимость продления договора страхования.
• Кстати, некоторые страховые компании даже возвращают часть уплаченной страховой премии пропорционально «неизрасходованной» части года, когда кредит уже закрыт, и страховать нечего.

Частичное погашение ипотеки

Частичное погашение целевого кредита на покупку жилья не может быть ограничено по сумме и срокам, происходит без каких-либо штрафов.

После пересчёта суммы основного долга и процентов заёмщик получает новый график платежей.

Рассчитать выгоду применения аннуитетной или дифференцированной схемы платежей возможно только в том случае, когда заёмщик точно знает, когда и в каком размере он будет погашать досрочно свой долг. В случае идентичности ситуаций дифференцированный платёж выгоднее. Но данный случай очень идеализирован с практической точки зрения.

Порядок платежей для досрочного погашения

Вопрос досрочных погашений регламентирован законодательством и кредитным договором.

Основные правила:

• Уведомлять банк не менее чем за 30 дней до даты внесения досрочной суммы;
• Штрафы за досрочное гашение противозаконны;
• Установление моратория на досрочное погашение недопустимо;
• Начисление процента происходит только за время фактического использования денежных средств.

На что стоит обратить внимание при досрочном погашении

Внеплановые платежи многое меняют в имеющейся финансовой схеме конкретного договора:

• Происходит пересчёт либо размера ежемесячного платежа, либо общего срока погашения, поэтому нужно получить в банке новый график платежей, подписанный уполномоченным сотрудником;
• Необходимо обратиться в страховую за пересчётом размера страховой премии в новом периоде либо за возвратом неиспользованной части уплаты в случае полного гашения.;
• При полном закрытии кредита нужно запросить в банке официальную справку о полном исполнении обязательств. Бывает, что забытая копейка через длительное время внезапно портит кредитную историю;
• Если рассматривается рефинасирование ипотеки в другом банке под более привлекательный процент, то нужно иметь в виду, что новый кредит и платится «с начала», т.е. опять же первые несколько лет будут уплачиваться практически только одни проценты (при любой схеме).Насколько будет выгоден такой переход? Это можно рассчитать с помощью любого ипотечного калькулятора, размещённого в сети Интернет.

Видео о досрочном погашении

Из данного видео вы сможете узнать необходимые нюансы о досрочном погашении ипотеки. А именно: об условиях, перерасчете и внесении выплат.

Досрочное погашение ипотеки в 2021 году: полное и частичное

Приветствуем! Сколько стоит досрочное погашение ипотеки, стоит ли досрочно погашать ипотеку? Обо всех этих вопросах мы сегодня поговорим в нашей статье. Из конкретных расчетов вы сможете понять стоит ли вам заниматься этой процедурой и когда выгоден перерасчет жилищного кредита, а когда пересчет лучше не делать.

Досрочное погашение ипотеки – это оплата с опережением графика большими суммами. Бывает полное, когда вносится полный остаток по кредиту + проценты на текущий день (ипотека закрывается полностью), а бывает частичное, когда вносится сумма больше ежемесячного платежа по графику, но меньше остатка всего долга (пересчитывается график платежей).

Стоит ли?

Прежде чем разбираться, как досрочно погасить ипотеку, надо решить принципиально – стоит ли это делать. Ответ зависит, среди прочего, от Ваших прогнозов в отношении темпов инфляции.

Чтобы оценить целесообразность досрочного погашения ипотеки, рассмотрим конкретную ситуацию. Допустим, Вы взяли в кредит на 10 лет 3 миллиона рублей под 10 процентов годовых.

Если Вы платите по аннуитетной схеме, то есть Ваш график предусматривает погашение кредита равными платежами ежемесячно, то Ваш платёж по ипотекесоставляет 39 645 руб./мес. Пусть доход вашей семьи составляет сейчас 100 тысяч рублей в месяц.

То есть Вы вынуждены ежемесячно отрывать 40 % от суммы семейного бюджета на выплату ипотеки.

https://www.youtube.com/watch?v=7PSj9CNbn2s

Теперь переходим к инфляции. Пусть Вы прогнозируете, что инфляция в стране составит, в ближайшие 10 лет, 15% в год. Предположим, что Ваши доходы будут расти в той же пропорции. Тогда через 10 лет ваш семейный месячный доход составит 352 тысячи рублей. То есть Вы будете отдавать на обслуживание ипотечного кредита не 40%, а только 11% Вашего дохода.

Выплата за погашаемый кредит будет совсем не так обременительна как сейчас. Так стоит ли торопиться? Предположения о 15-процентной инфляции и пропорциональном росте доходов совсем не являются фантастическими, так что, не лучше ли подождать пока проблема сама рассосётся, и не идти на частичное досрочное погашение ипотеки.

Возможность погашения кредита до срока

Ответ на вопрос о том, можно ли досрочно погасить ипотеку, однозначно положительный. Досрочное погашение ипотеки совершенно законно. Давно прошли времена, когда банки старались избежать досрочного погашения ипотеки, вносили в кредитный договор кабальные пункты, заставляли оплачивать штрафы, начисляли пени на желающих частично или полностью погасить ипотеку.

В соответствии с Федеральным Законом от 19 октября 2011 года досрочный возврат займа (в том числе ипотечного) разрешается.

Даже если банк включил такие пункты в договор, а клиент подписал его, обращение в суд исправит несправедливость и даст возможность погасить ипотеку досрочно. Законом предусмотрена необходимость извещения заимодавца за месяц до предстоящего погашения, но этот срок может быть уменьшен по соглашению сторон.

Условия досрочного погашения и порядок досрочного погашения должны быть прописаны в банковском договоре.

Дальнейшее зависит только от заёмщика, от его желания и возможностей, но, так или иначе, дело придёт к тому, что ипотека досрочно или в срок будет погашена.

Дифференциальный или аннуитетный платёж

В мире ипотеки принято, что определённую часть долга заёмщик обязан выплачивать раз в месяц. Известны два популярных способа расчёта ежемесячного платежа – дифференциальный и аннуитетный. У каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

Дифференциальный способ предусматривает возврат основного тела кредита ежемесячно равными долями.

Допустим, Ваш кредит взят сроком на 10 лет (120 месяцев) под 10% годовых. Чтобы закрыть ипотеку, извольте каждый месяц вернуть 0,833 процента от величины тела кредита. Это – во-первых. А, во-вторых, будьте добры заплатить проценты. В самый первый месяц это двенадцатая часть процентной ставки от тела кредита.

Во второй месяц – такая же часть, но от тела кредита, за минусом той его части, которую Вы уже вернули при первом платеже, то есть от 99,177 процентов суммы кредита.

В последний месяц вы заплатите, в порядке возврата тела долга, те же 0,833 процента тела кредита плюс месячный платёж за пользование этим последним кусочком тела долга, что составит незначительную сумму.

Возможно, это хороший вариант – график кристально ясен.

В настоящее время банки не слишком активно предлагают дифференцированную систему расчёта, потому, что знают, как правильно рассчитать более выгодную для них схему.

Речь идёт об аннуитетной схеме расчёта. Само слово происходит от латинского annuus, что означает «ежегодный». В настоящее время речь почти всегда идёт о ежемесячных платежах и, стало быть, логичнее было бы говорить о «месяцеитете», но не будем отступать от принятой терминологии.

При аннуитетных платежахпредусматриваются одинаковые по размеру платежи каждый месяц. Причём в начале кредитного периода в эту сумму включены преимущественно проценты за обслуживание кредита, а в конце – преимущественно выплата тела долга.

Считается, что клиентам так удобнее платить.

В этом утверждении есть доля лукавства, ведь суммы месячных платежей известны заранее, и вполне возможно заглянуть в таблицу накануне платежа и, кстати, порадоваться тому, что платёж ежемесячно уменьшается.

Во всяком случае, не стоит забывать о том как выгоднее платить, потому, что за счёт более медленного уменьшения неоплаченного остатка тела кредита, общая сумма на его обслуживание значительно (нередко на десятки процентов) больше, чем при дифференцированной схеме.

В отношении того, при какой схеме выгоднее досрочное погашение ипотеки, дифференцированная схема выглядит привлекательнее.

Ваше платёжное поведение является логичным и последовательным: Вы стремитесь поскорее рассчитаться по кредиту, идёте на опережение графика, начинаете погашать ипотеку досрочно, чтобы минимизировать стоимость обслуживания кредита.

При любой схеме погашать лучше рано, чем поздно, ведь уже выплаченных за обслуживание сумм никто не станет пересчитывать.

Уменьшить срок или снизить платёж

Планируя частичное досрочное погашение ипотечногокредита, Вы должны знать, как рассчитатьплатежи и сделать выбор – снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок кредита, не изменяя немедленно величину платежей. Что выгоднее? Правильный ответ зависит от того, зачем Вы планируете частичное или полное досрочное погашение ипотеки.

Далеко не всегда за решением погасить ипотечный кредит стоят чисто финансовые соображения. Если Вы планируете продать, разменять, подарить, завещать ипотечное жильё, у Вас могут быть нефинансовые мотивы погасить часть или весь заём.

Скорее всего, в этом случае Вам нужно иметь «развязанные руки» как можно скорее, на первом месте будет стоять время, и Вы предпочтёте сделать перерасчёт, чтобы сократить срок кредита.

Если же за решением пойти на досрочное погашение ипотеки стоят изменившиеся финансовые обстоятельства, то выбор зависит от долгосрочного или краткосрочного характера произошедших изменений.

Если речь идёт о разовом улучшении, таком как рождение второго ребёнка и получение материнского капитала, крупный выигрыш в лотерею, неожиданно большая премия на работе, получение наследства и тому подобное, стоит подумать о том, чтобы пересчитать кредит и снизить рассчитанный ранее месячный платёж. Сколько лет Вы собирались платить, столько и будете, а текущая жизнь станет свободнее в финансовом отношении.

Другое дело, если речь идёт о долгосрочном изменении обстоятельств. Например, вы сменили работу, и Ваша зарплата решительно повысилась, Ваш бизнес-проект резко пошёл в гору или что-то в этом роде – стоит подумать о решительной смене модели финансового поведения, посчитать новый баланс и пересмотреть срок ипотеки.

Заметьте, что при досрочном погашении кредита Вы обязательно выиграете на стоимости его обслуживания.

Как правильно погасить

Обязательно посмотрите это видео, чтобы избежать распространенной ошибки выхода на просрочку и проблем с коллекторами при досрочном гашении.

Процедура досрочного гашения ипотеки достаточно проста и не отличается в вашем банке от условий и требований к досрочному гашению других кредитов. Как правило, она состоит из трех простых шагов:

1. Объявить банку о своем решении (нужно написать заявление на досрочное гашение).
2. Внести необходимую сумму на счет.
3. После внесения проверить корректность списания и отображения в графике платежей.

Важный момент! В настоящий момент досрочное гашение ипотеки происходит после объявления банку о своем решении и поступлении денег на счет. Теперь не надо ждать, когда наступит дата платежа по аннуитетному кредиту, как это было ранее. Пересчет произойдет в тот же день.

Также стоит учесть! В Сбербанке досрочное погашение можно сделать в сбербанк онлайн без обязательного посещения банка. В ВТБ 24 досрочное гашение можно сделать по звонку в колл-центр.

Альтернативы погашению ипотеки досрочно

Полное или частичное досрочное погашение ипотеки, это отнюдь не единственный способ потратить деньги. Выгодно ли такое погашение? Существует немало других способов распорядиться деньгам.

Как лучшепоступить? Самый напрашивающийся ход – положить деньги в какой-нибудь банк на депозитный вклад. Не обязательно в тот же банк, где у Вас ипотека. В любой, где удастся подобрать процент по депозитному вкладу выше, чем тот, что Вы платите по своему кредиту. Это вполне может случиться, если не завтра, то послезавтра – ипотека вещь долгая, а экономическая конъюнктура меняется быстро.

Причём решение вложить деньги в депозит имеет и дополнительные плюсы. Взять, хотя бы тот факт, что досрочное погашение ипотеки приведёт к потере денег навсегда. Да, банк, разумеется, проведёт расчёт досрочного погашения Вашего долга, поменяет график платежей, произведёт пересчёт, но доступа к этим деньгам у Вас уже не будет. Обратного хода нет, таковы правила.

А выгодно ли это Вам? Ведь ситуация может измениться. Процент по депозитам подрастёт и Вы сделали вклад, Вы просто переложите деньги туда, где лучше условия, а если Вы подписали заявление на досрочное погашение кредита, Вам остаётся кусать локти.

Также необходимо знать, что вы имеете право вернуть излишне уплаченные при досрочном гашении проценты. В этом может помочь наш юрист. Заполните специальную форму для консультации и посмотрите это видео.

Остались ли у Вас вопросы? Просьба написать нам в х. Жмите кнопки соц сетей и подписывайтесь на обновление проекта.

Досрочное погашение ипотеки своими средствами и материнским капиталом: условия, преимущества, выгоды

Ипотечный кредит всегда предусматривает серьезные ежемесячные выплаты банку, поэтому каждый заемщик стремится как можно быстрее избавиться от этой финансовой обузы. Деньги можно вернуть значительно раньше срока окончания договора. Но что при этом важно знать покупателю недвижимости?

Какие риски возникают? Выгодно ли и как правильно досрочно погасить ипотеку? Что лучше уменьшить — сам кредит или проценты по нему, если есть свободная сумма, превышающая ежемесячный платеж? На вопросы отвечает руководитель Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость Ирина Векшина.

Возможна ли ипотека с досрочным погашением

«Все банки предоставляют своим заемщикам возможность погасить ипотечный кредит досрочно, — комментирует эксперт, — полностью либо частично. Отказать клиенту или воспрепятствовать в этом каким-либо образом банковские организации не могут. Это требование закреплено на законодательном уровне».

Еще несколько лет назад в первые полгода после оформления ипотеки вернуть банку деньги было нельзя. В финансовых организациях действовал мораторий на досрочное погашение ипотеки. Сегодня эту норму отменили, и каждый человек может внести средства в любой момент. И в этом, по словам эксперта, нет никаких рисков, только преимущества.

Возвращая деньги досрочно, заемщик экономит сразу по нескольким статьям:

• уменьшает выплаты процентов;
• избавляется от обязательных платежей по страхованию.

Финансовое бремя снижается значительно, тогда как банки в этом случае проигрывают. Они недополучают денег, поэтому полное досрочное погашение ипотеки банковским организациям не выгодно.

«В России ипотеку обычно берут на максимально возможный срок, — уточняет Ирина Векшина. — Даже если доходы заемщика достаточны для возвращения денег в течение меньшего времени, договор заключают на 15–20 лет.

Это связано с неуверенностью в стабильности экономической обстановки в стране. А также страхом не справиться с финансовой нагрузкой, личной неуверенностью в собственном материальном положении.

Поэтому клиенты предпочитают перестраховаться, хотя, по статистике, закрывают кредит гораздо раньше, в среднем за 5–7 лет».

Что происходит с процентами

Проценты насчитываются на «тело» кредита, то есть сумму, которая была выплачена заемщику на покупку недвижимости. И чем дольше клиент остается «должником», тем больше он в результате переплачивает.

Если же он возвращает деньги раньше, отдает и меньше личных средств банковской организации.

Общая сумма процентов при досрочном погашении ипотеки окажется меньше той, которая могла бы быть при соблюдении сроков, указанных в договоре.

При этом выгодно возвращать кредитные деньги не только в полном объеме, но даже частично, так как это уменьшает «тело» кредита, а значит, и сумму процентов по нему. И здесь есть нюанс, когда лучше досрочно погасить ипотеку.

По словам Ирины Векшиной, если внести средства в день ежемесячного платежа, все они будут направлены на уменьшение кредитной суммы. А так как проценты начисляют на остаток долга, то и переплата банку окажется меньше.

Например, если день обязательного взноса — 10-е число каждого месяца и в этот день положить на свой банковский счет 200 тысяч рублей, на эту сумму будет уменьшен остаток долга. Если же сделать взнос позже, например 15-го или 20-го числа, за указанные дни будет начислен процент за пользование кредитом. Эти деньги спишут из суммы платежа, а остаток направят на досрочное погашение ипотеки.

Страховой платеж

Страховку часто забывают брать в расчет собственных кредитных расходов, хотя она тоже становится существенным финансовым бременем. Сумма страхования договора ипотеки на год может доходить до 50 тысяч рублей. И если вернуть деньги раньше, необходимость в страховании, а значит, и в дополнительных тратах исчезнет.

Кроме того, важно помнить, что часть средств, использованных на страховку, при досрочном погашении ипотеки можно потребовать обратно. Здесь имеет значение, когда клиент рассчитывается с банком. Если в начале года, сумма возврата будет больше, чем в конце года.

Страховщики точно не вернут 25% от уплаченных денег, эти средства используют на так называемое обслуживание страхового договора, которое предусматривает его оформление, выплату зарплаты сотрудникам и другие текущие расходы страховой фирмы.

Но вот на оставшуюся часть претендовать можно.

Например, если заемщик заплатил страховщикам 50 тысяч рублей и рассчитался по кредиту в течение первых шести календарных месяцев, он может потребовать вернуть половину от уплаченной суммы.

Страховая компания выполнит свой расчет: от исходной цифры отнимет 25%, а клиенту вернет половину остатка, то есть 12 500 рублей. Но это лучше, чем ничего, кроме того, необходимость в ежегодном продлении страхового договора отпадает.

И это — дополнительный аспект сокращения расходов заемщика при досрочном погашении ипотечного договора.

Условия и процедура

Никаких дополнительных условий к клиенту банк предъявить не имеет права. Заемщик может внести средства в любой момент, через день, месяц или год после заключения кредитного договора.

«Заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет погасить кредит досрочно, — уточняет Ирина Векшина.

— Банк рассчитывает сумму, необходимую для полного погашения кредита, с учетом процентов на планируемую дату внесения средств.

Заемщик размещает на счете денежные средства, а в установленный день банк списывает их и закрывает ипотечный кредит. Как правило, это происходит в день очередного ежемесячного платежа».

Если клиент планирует частичное досрочное погашение ипотеки, он тоже должен написать заявление. При этом он может указать, на что именно будут направлены деньги: уменьшение срока ипотеки или сокращение ежемесячных выплат по ней.

Что выгоднее уменьшить

При частичном внесении средств человек может встать перед выбором, на что их направить. Первый вариант — сократить срок использования кредита. Например, ипотечный договор был оформлен на 15 лет, но при досрочном погашении уменьшение срока ипотеки может составить три года, то есть у клиента появляется возможность рассчитаться с банком не за 15, а за 12 лет.

Второй вариант — сократить ежемесячный платеж. Это становится возможным благодаря тому, что общая сумма долга уменьшается, соответственно, снижаются и проценты, начисляемые на остаток.

«С моей точки зрения, для заемщика выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, — отмечает Ирина Векшина. — Так как в этом случае снижается размер переплаты банку, то есть сумма от начисления процентов. Но, безусловно, каждый заемщик сам определяет, какой из этих вариантов ему лучше выбрать, исходя из своей жизненной ситуации и текущего материального положения».

Использование материнского капитала

Законом допускается досрочное погашение ипотеки материнским капиталом. Со стороны банков здесь также не возникает никаких преград.

У заемщика на руках должны быть документы: сам сертификат на материнский капитал, договор с банком и документы на приобретенную по ипотеке квартиру.

Так как в данном случае средства используются на улучшение жилищных условий, Пенсионный фонд заявителю не откажет.

Чтобы воспользоваться государственной выплатой, нужно подать в Пенсионный фонд заявление, приложить копии указанных документов и немного подождать.

Сотрудники местного отделения ПФ рассмотрят заявление, проверят документы (обычно на это нужно примерно 30 дней). А затем, если проверка пройдет успешно, Пенсионный фонд переведет деньги в банк, который выдал кредит.

После одобрения заявки на перечисление средств отводится десять дней.

Как досрочно погасить ипотеку и стоит ли это делать?

При досрочном погашении вы быстрее снимете с себя финансовое бремя. Кроме того, стимулом для закрытия долга будет стремление быстрее стать полноправным хозяином, ведь, пока вы не выплатите кредит, ваша квартира или дом будет в залоге у банка.

Досрочно можно выплатить всю сумму ипотечного кредита вместе с процентами или погасить его частично, сократив срок кредита или сумму ежемесячного платежа.

Условия досрочного погашения

Условия досрочной выплаты кредитов прописаны в 284-ФЗ. Согласно закону, о досрочном погашении ипотеки нужно предупредить банк минимум за 30 дней. Однако в ипотечном договоре банк может указать более короткий период. Уточняйте этот момент при оформлении ипотеки.

Когда выгодно досрочное погашение

При частичном досрочном погашении в первые годы выплаты ипотеки вы меньше заплатите процентов.

Ежемесячный платёж по ипотеке состоит из двух частей: выплаты основного долга и процентов. Если у вас аннуитетная схема платежей, вы будете ежемесячно платить фиксированную сумму, которую рассчитает банк. Первые годы большую часть этой суммы составляют проценты, меньшую — основной долг.

Существует ещё дифференцированная схема платежей — ежемесячно вы выплачиваете сумму основного долга, на которую начисляются проценты. Постепенно проценты будут уменьшаться и ежемесячный платёж тоже.

Дело в том, что инфляция постепенно «съедает» ваш долг. За последние 20 лет её уровень составил 500%. При таких темпах ещё через 20 лет 50 000 рублей будет восприниматься как 10 000, а значит, меньше давить на бюджет.

Если в начале срока вы внесёте большую сумму, то уменьшите основной долг, а соответственно, и начисляемые на него проценты. Если же осталось платить пару лет и ежемесячный платёж не сильно вас тяготит — можете не спешить с погашением, большой выгоды не будет.

Теперь сравним два варианта частичного досрочного погашения ипотеки.

Уменьшение срока кредита

Сокращая срок, вы уменьшаете процентную часть выплат и увеличиваете часть, идущую в счёт погашения основного долга в каждом последующем ежемесячном платеже. На меньшую сумму начисляется меньше процентов, и переплата банку снижается.

Допустим, вы взяли ипотеку на сумму три миллиона рублей на 10 лет под 7,5%. Ежемесячный платёж 35 610 рублей. За весь срок кредита переплата банку составляет 1 274 525 рублей. Предположим, вы взяли ипотеку в 2020-м, а через год получили наследство и решили внести 300 000 рублей в счёт частичного погашения долга с сокращением срока кредита.

Обратившись к ипотечному менеджеру в своём банке или просчитав самостоятельно в ипотечном калькуляторе, вы увидите, что срок кредита уменьшился и последний платёж вы внесёте не в 2029, а в 2028 году. Переплата по кредиту составит 1 013 060 рублей, а общая экономия — 261 466 рублей. При этом ежемесячный платёж останется прежним.

Снижение суммы ежемесячного платежа

Если вы уменьшаете платёж по ипотечному кредиту, оставшаяся после досрочного погашения сумма долга перераспределяется на тот же срок. При этом большая часть ежемесячного платежа направляется на уплату процентов, меньшая — на погашение основного долга.

Этот вариант изначально выглядит менее выгодным, но позволяет снизить ежемесячную финансовую нагрузку.

Вернёмся к истории с ипотекой в три миллиона рублей. Условия кредитования те же, но в этот раз вы вносите 300 000 рублей, чтобы снизить ежемесячную сумму выплаты. Срок кредита не меняется, а ежемесячный платёж сокращается на 3 822 рубля и составляет 31 788 рублей. Переплата банку — 1 160 764 рубля. Таким образом вы сэкономите 113 762 рубля.

Есть ещё один сценарий досрочного погашения — чередование двух описанных выше вариантов. Первую свободную сумму можно направить на уменьшение срока, вторую — на уменьшение платежа. Такой подход позволит выйти на необременительный для себя уровень ежемесячных трат и снизить переплату.

Как оформить досрочное погашение?

1. Уведомляете банк о своём желании внести досрочный платёж. Пишете заявление, в котором указываете сумму, которую хотите внести, и дату погашения.
   • при полном погашении ипотеки заявление пишут в банке;
   • при частичном — заявление можно отправить через онлайн-банк или мобильное приложение.
2. В день следующего ежемесячного платежа вносите привычную сумму плюс досрочный платёж через банковскую кассу или онлайн.

   Если внесёте досрочный платёж позже хотя бы на несколько дней, заплатите проценты, так как они начисляются за каждый день использования кредитных средств.

Для досрочного погашения ипотеки не придётся собирать документы, нужно только заявление. Внести досрочный платёж можно в любой момент, начиная со второго дня после получения кредита.

Использование материнского капитала для досрочного погашения

Семьи с детьми, которые не направили материнский капитал на первоначальный взнос, могут использовать его для досрочного погашения ипотеки. В этом случае расчёт ведётся по второму сценарию, то есть снижается ежемесячный платёж, возможность сократить срок не предусмотрена.

Кроме заявления, для кредитора нужно подготовить установленный законодательством пакет документов для Пенсионного фонда. Написать заявление о распоряжении материнским капиталом и вместе с документами направить в ПФР лично, через сайт, МФЦ или портал Госуслуг.

На рассмотрение документов отводится 30 дней, после чего в 10-дневный срок ПФР переведёт деньги в банк.

Не забывайте, что после полного погашения ипотеки нужно снять с квартиры обременение. Сделать это можно через МФЦ. Потребуется взять в банке и предоставить в МФЦ справку о выплате ипотеки и закладную. Обременение снимается за пять рабочих дней.

Сократить срок выплаты кредита или уменьшить ежемесячный платёж можно и другим способом: заменив условия кредита на более выгодные — через рефинансирование.

Рефинансировать ипотеку

Досрочное погашение ипотеки: нюансы и подводные камни — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Несмотря на то, что за последние годы ставки по ипотечным кредитам в России существенно снизились, россияне стараются расплачиваться по долгам досрочно, не дожидаясь окончания срока кредита.

По данным «Объединенного кредитного бюро», за последние три года доля ипотечных заемщиков, выплативших ипотеку раньше срока, увеличилась в три раза. Причем если три года назад на момент погашения у заемщиков в среднем оставалось около 5,7 лет на выплату кредита, то в этом году – все 6 лет.

LIVING узнал, когда досрочное погашение оправдано, и какие нюансы нужно учесть при полной или частичной выплате ипотеки.

Я слышал, банки могут препятствовать досрочному погашению ипотеки.

По закону, кредитор не имеет права чинить препятствия для досрочной выплаты ипотеки. Клиент может досрочно погасить кредит полностью или частично. Это положение закреплено Федеральным законом №284-ФЗ «О внесении изменений в ст. 809 и 810 ч. 2 Гражданского кодекса РФ» от 19.10.2011 г.

Однако прежде, чем рассчитаться по кредиту, придется уведомить об этом банк. По закону, не более чем за 30 дней, но кредитор может указать в договоре и более короткий срок.

А проценты по кредиту при досрочном погашении пересчитывают?

Если кредит выплачивается досрочно, то заемщик должен внести в банк только сумму основного долга. Законом закреплена норма, согласно которой банк имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных до дня возврата суммы займа. То есть платить проценты за будущее не нужно.

depositphotos.com/AY_PHOTO

Закон не обязывает страховые компании возвращать заемщикам средства за неиспользованные полисы при досрочном закрытии кредита. По норме Гражданского кодекса, страховщик сам решает, возвращать клиенту часть премии или нет.

Не исключено, что в будущем ситуация изменится. Комитет Госдумы по финансовому рынку поддержал поправки в ГК, согласно которым при досрочном погашении кредита страховщик будет обязан вернуть заемщику часть средств.

Если я хочу досрочно погасить часть кредита, как будет пересчитана сумма долга и проценты?

Если заемщик хочет частично погасить кредит, он может выбрать вариант, который ему больше подходит: сокращение ежемесячного взноса с сохранением прежнего срока ипотеки, либо уменьшение срока кредита при сохранении суммы ежемесячного платежа на прежнем уровне.

«Плюс этого варианта в том, что период финансовой нагрузки на должника сократится. А минус в том, что сама нагрузка не уменьшится до самого окончания договора. Если кредитный договор содержит такое условие, то не имеет значения, вносит ли должник мелкие суммы или сразу платит много», — поясняет директор по продажам RDI Валерий Кузнецов.

С чего начать, если я решил погасить кредит досрочно?

Для начала, стоит уточнить у специалиста банка или в кредитном договоре, какова минимальная сумма для досрочного погашения долга. Затем следует пополнить счет, с которого происходит списание средств на погашение задолженности. После этого в отделении банка необходимо написать заявление на проведение операции, указав сумму, счет и дату списания.

Когда деньги спишутся, сотрудники банка выдадут справку о закрытии кредита или предоставят новый график платежей (при частичном погашении).

depositphotos.com/Tsyhund

Досрочное погашение всегда более выгодно для заемщика, но есть периоды, когда преждевременная выплата кредита приносит семейному бюджету наибольшую пользу.

«Если наши клиенты собираются гасить ипотеку досрочно, то мы всегда советуем это делать в первую половину срока кредита.

Дело в том, что именно в этот период большую долю ежемесячного платежа составляют проценты, и малую часть – погашение основного долга, — поясняет управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, — Рассмотрим конкретный пример. Допустим, вы взяли ипотеку на 2 млн рублей под 9% годовых на 15 лет.

В первые 1-2 года при ежемесячном платеже 20,3 тыс. рублей порядка 14 тысяч будет уходить на оплату процентов. Для сравнения – в последние два года проценты при том же размере платежей занимают всего 1-2 тыс. рублей. И порядка 18-19 тыс. идет на погашение основного долга.

Допустим, наш заемщик решил на протяжении двух лет дополнительно к обычному платежу вносить еще по 10 тысяч рублей. Если он это делает в течение первых двух лет, то сэкономит на процентах 494 тыс. рублей (при сокращении срока кредита). В течение двух последних лет – лишь 14 тысяч рублей, поскольку основные проценты уже были выплачены ранее».

Когда досрочное погашение невыгодно?

Бывает, что ради внесения очередного платежа заемщик буквально переходит на «хлеб и воду». Такое поведение не всегда разумно, предупреждают эксперты. «Главное – не ущемлять себя в простых вещах.

И если в первые месяцы ипотеки отказ от отпуска ради сокращения процентов по кредиту был бы целесообразен, то в последние месяцы подобная экономия скорее будет во вред, а не во благо», — считает Мария Литинецкая.

depositphotos.com/AntonGrachev

В стремлении как можно раньше избавиться от кредитной кабалы заемщики иногда совершают грубые ошибки. Например, пытаются внести средства в промежутках между регулярными взносами.

«Пожалуй, это единственный случай, когда досрочное погашение можно считать относительно невыгодным.

При таких условиях дополнительные деньги более рационально вносить в плановые даты, а не между ними», — поясняет Валерий Кузнецов.

Что выгоднее – погашать регулярными дополнительными платежами или скопить и выплатить весь кредит сразу?

Как правило, для заемщика более выгодно гасить кредит частично, а не единовременно. Для примера рассмотрим такую ситуацию: заемщик имеет кредит на 2 млн рублей под 9% годовых на 15 лет (180 месяцев). Допустим, месяц он вносит к основному платежу по 10 тыс. рублей, сокращая срок кредита.

Чтобы полностью погасить долг, заемщику понадобится 920 тыс. рублей. Сумма переплаты по процентам составит 782,8 тыс. рублей. Если же клиент банка решит откладывать по 10 тыс. рублей в месяц, чтобы потом погасить ипотеку единовременно, то когда он накопит те же 920 тысяч, он не сможет полностью погасить кредит. Остаток долга составит 414 тыс.

рублей, а общая сумма переплаты – 1,2 млн рублей.

Избавиться от долга и расплатиться по долгам раньше срока — заветная мечта многих россиян. Если судьба дарит такую возможность, ее стоит непременно использовать. Но, как предупреждают эксперты, к решению даже этой несложной задачи следует подойти с умом.