Исполнение договора об участии в долевом строительстве — Юридические советы - ООО Расчетный центр. г. Курск

Настоящая публикация подготовлена адвокатами нашего Бюро, специализирующимися на разрешении судебных споров по договорам участия в долевом строительстве недвижимости, и посвящена наиболее распространенным проблемам судебной практики. Актуальность норм закона и примеров, приведенных в публикации, приводится по состоянию на январь 2014 года

Судебная практика свидетельствует, что достаточно часто встречаются ситуации, когда договоры с дольщиками заключаются без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домой и иных объектов недвижимости».

Деньги граждан привлекаются для строительства жилья под различными предлогами, которые находятся в прямом противоречии требованиям закона.

К подобным «обманным сделкам» относятся, так называемые, «предварительные договоры купли-продажи жилья», «договоры займов с условием возврата займа квартирой», «договоры простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома», вексельные схемы и другие неправомерные сделки.

Независимо от наименования такого договора при юридическом выявлении, что предметом договора являлось участие гражданина в долевом строительстве жилья, суд при разрешении соответствующего спора обязан применять и руководствоваться положениями Закона об участии в долевом строительстве. Кроме того, если договор был заключен гражданином исключительно в личных целях, несвязанных с осуществлением предпринимательской деятельности, должно применяется законодательство России о защите прав потребителей.

Стоить отметить, что при разрешении споров относительно самовольных построек Закон об участии в долевом строительстве не может применяться и ссылки на него будут недействительными. Особое внимание следует уделить тем участникам долевого строительства, которые вступают в жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы.

Закон действительно позволяет гражданам участвовать в долевом строительстве будучи участником кооператива, однако, Закон об участии в долевом строительстве в данном случае неприменим.

На практике это означает, что в случае нарушения сроков строительства ответственность в виде неустойки применена быть не может, не может быть также взыскана компенсация морального вреда, связанная с нарушением обязательств.

Подведомственность и подсудность споров

Достаточно часто при обращении в суд граждане допускают процессуальные ошибки, предъявляя иски в ненадлежащие судебные инстанции. При решении вопроса о подведомственности спора необходимо исходить из конкретной ситуации.

Если иск участника долевого строительства о взыскании с застройщика денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда не содержит требования о праве на сам объект долевого строительства (квартиру), то он может быть предъявлен по выбору истца в суд:

— по месту нахождения организации (застройщика),
— по месту жительства или пребывания истца;
— по месту заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Иски, связанные с правами на объекты долевого строительства, предъявляются по месту нахождения самих объектов, то есть недвижимого имущества.

Несостоятельность (банкротство) застройщика – нередкое явление в российской действительности. В отношении застройщика может быть введена процедура банкротства, которая в соответствии с нормами закона осуществляется арбитражным судом.

Если гражданин пожелает в судебном порядке инициировать спор с застройщиком, то подведомственность такого дела будет зависит от сути предъявленных к нему исковых требований: о признании права собственности, о передаче жилых помещений, о взыскании денежных средств и т.п.

Также будет иметь значение момент обращения гражданина в суд – до или после принятия арбитражным судом решения о введении процедуры банкротства застройщика, а также наличие у гражданина требований, связанных с защитой прав потребителя.

Адвокат по делам долевого участия в строительстве

Существенные нарушения требований к качеству объекта

Рассмотрим, что именно признается существенным нарушением требований к качеству построенного жилья.

Таковым с точки зрения закона признаются:
— несоответствие объекта долевого строительства условиям договора,
— несоответствие объекта (жилья) требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которые являются неустранимыми или которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения,
— другие подобные нарушения к качеству объекта долевого строительства.

Указанные нарушения по качеству недвижимости устанавливаются строительно-технической экспертизой в совокупности с иными доказательствами, представляемыми сторонами, например, заключениями специальных служб о несоответствии жилого помещения санитарным нормам и т.п.

Существенные нарушения требований к качеству объектов ведут к тому, что их устранение влечет такие затраты, которые могут быть сопоставимы или даже выше, чем стоимость, например, квартиры в жилом доме. Устранение дефектов объекта может повлечь отселение граждан, которые уже приняли квартиры и поселились в них.

Заинтересованные лица при обнаружении существенных нарушений к качеству объекта могут потребовать от застройщика устранить выявленные недостатки, а могут потребовать расторжения договора с возвратом помимо внесенных денежных средств неустойки, морального вреда и причиненных убытков.

Нарушения требований к качеству объектов могут быть выявлены как до принятия дома гражданином по акту, когда дольщик вправе отказаться принимать объект долевого строительства до устранения застройщиком допущенных нарушений, так и после принятия объекта (квартиры, дома). Общаться с застройщиком по поводу обнаруженных / выявленных недостатков рекомендуется в письменной форме, так как подобная переписка будет являться хорошим надлежащим доказательством в суде.

Гарантийный срок, 5 лет, на объекты долевого строительства установлен законом и, как правило, застройщиками в договорах не увеличивается. Следовательно, предъявлять претензии по качеству построенного объекта недвижимости можно в пределах пятилетнего срока. Срок давности для предъявления иска по факту обнаружения недостатков начинает течь со дня выявления недостатков.

Таким образом, если дольщик предъявил застройщику претензию по качеству объекта в последний день гарантийного срока, то застройщик обязан устранить выявленный дефект, а в случае отказа или бездействия, дольщик вправе обратиться в суд в пределах срока исковой давности, даже если он выходит за пределы гарантийного срока.
При обнаружении существенных недостатков объекта долевого строительства дольщику в соответствии с законодательством принадлежит право выбора характера требований к застройщику. Он вправе:
— отказаться от объекта долевого строительства,
— потребовать от застройщика привести объект в надлежащее состояние или самому устранить выявленные недостатки с возложением понесенных расходов на застройщика.

Возлагать на застройщика расходы, связанные с устранением недостатков, можно в судебном порядке. В таком случае суд своим решением обяжет застройщика выплатить все понесенные доказанные расходы на устранение недостатков, а также возложит на застройщика штраф в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» в размере 50% от присужденной суммы.

FAQ по вопросам участия в долевом строительстве

Взыскание неустойки по Закону об участии в долевом строительстве

Применение законодательства о защите прав потребителей к отношениям гражданина — участника долевого строительства и застройщика возможно лишь в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.

Иногда суды ошибочно применяют положения закона «О защите прав потребителей» при расчете неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств по договору долевого участия.

Так, Верховный Суд РФ в своих тематических обзорах указал, что при разрешении данной категории споров ответственность может применяться только в виде неустойки, установленной Законом об участии в долевом строительстве, причем снижение размера законной неустойки соглашением сторон недопустимо.

Сами суды могут снизить размер неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Но Верховный Суд РФ опять же обращает внимание на то, что это возможно только в исключительных случаях по заявлению ответчика и только при наличии к тому достаточных оснований, с указанием мотивов, по которым возможно уменьшение неустойки: цена договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, принятие мер застройщиком к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, а также иные обстоятельства. При этом доводы ответчика о том, что выплата неустойки в полном размере может негативно сказаться на сроках строительства и повлечь неблагоприятные последствия других участников долевого строительства не будут являться основанием для снижения размера неустойки для застройщика.

Практика свидетельствует, что легитимным снижением неустойки, считается её занижение на 30-50 процентов от начисленной при условии полного выполнения застройщиком своих обязательств по информированию дольщика согласно требованиям закона и принятию мер к урегулированию спора, при отсутствии для дольщика негативных последствий и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Законом неустойка предусмотрена в нескольких случаях.

Прежде всего, это неустойка, предусмотренная частью 3 статьи 3 рассматриваемого закона, то есть неустойка в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права или делающим это с нарушением требований законодательства.

Кроме немедленного возврата всех внесенных денежных средств гражданин может потребовать уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В случае неисполнения договора в установленный срок и его расторжения участником долевого строительства в одностороннем порядке, когда имела место просрочка передачи объекта дольщику, неустойка рассчитывается в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Решение суда о взыскании долга, неустойки, морального вреда по договору долевого строительства

Признание права собственности на объект долевого строительства

Уделим особое внимание спорам о признании права собственности на объект долевого строительства. Иногда возникает ситуация, когда застройщик по тем или иным причинам не выполняет свои обязательства в установленные законом сроки, объект долевого строительства построен, но не введен в эксплуатацию.

Участник долевого строительства, полностью исполнивший свои обязательства по договору, вправе обратиться в суд с требованием о признании за ним права собственности на такой объект недвижимости.

Суд может удовлетворить данный иск при достаточной степени завершенности строительства, возможности индивидуализировать объект и учесть в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости.

Фактическая передача объекта истцу в таком ситуации также влияет на вынесение положительного решения по делу (спору).

Признание судом права собственности на объект долевого строительства возможен и в ситуации, когда застройщик сознательно пошел на нарушение прав участника долевого строительства и отказывается передавать ему объект строительства или заключил с ним договор, не отвечающий требованиям законодательства, в связи с чем дольщику приходится подтверждать свои права в судебном порядке.

Одностороннее расторжение гражданином договора участия в долевом строительстве

При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего расторжения договора участником долевого строительства жилья договор считается расторгнутым со дня направления соответствующего уведомления застройщику.

При отсутствии ответа (подтверждения) от застройщика или отказе признать договор расторгнутым и вернуть денежные средства участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств, неустойки, убытков, компенсации морального вреда.

Требовать в судебном порядке расторжения договора или признания его расторгнутым уже нет необходимости, поскольку юридически он считается расторгнутым.

Иным распространенным основанием для расторжения договора долевого участия в строительстве являются существенные нарушения требований к качеству объекта, о чём мы указывали ранее в данной публикации.

Компенсация морального вреда. Взыскание убытков

Рассматривая судебную практику Верховный Суд России неоднократно занимал позицию, отраженную в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №17 от 28.06.2012, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В качестве убытков при рассмотрении споров, связанных с долевым строительством, суд взыскивает расходы:

— на посредника (когда застройщик заключает договоры строго через посредников). Следует отметить, в суде факт навязывания посредничества доказать достаточно сложно. Даже при наличии свидетелей суды часто игнорируют факт расходов, связанных с услугами третьих лиц.

— на аренду недвижимости за период после наступления срока приема-передачи объекта. Такие убытки удовлетворяются судом чаще при наличии доказательств, что истцу действительно негде жить и он не владеет собственным жильем.

— на оплату ипотечного кредита, процентов, выплачиваемые банку за кредит, назначение которого оплата по договору долевого участия.

Кроме того, существует практика, когда в качестве убытков была взыскана разница между ценой квартиры, указанной в договоре долевого участия и стоимостью аналогичной квартиры, которую дольщик может приобрести на рынке в период рассмотрения момент спора судом.

Такая правовая позиция, на наш взгляд, является справедливой и позволяет защитить интерес гражданина, который вложил свои средства для приобретения жилья для собственного проживания и в результате неисполнения обязательств застройщиком не может ни приобрести квартиру на вторичном рынке, ни заключить новый договор долевого участия в строительстве с другим застройщиком в связи с неуклонным ростом цен на рынке недвижимости.

При рассмотрении споров участников долевого строительства с застройщиками суды, применяют положения Закона «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной Законом о долевом участии. За несоблюдение в добровольном порядке требований дольщика суд обязан взыскать с ответчика штраф в размере 50% от присужденной суммы.

Пункт 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей» предусматривает обязанность суда взыскивать штраф с изготовителя от всей суммы, присужденной судом в пользу потребителя, без конкретизации требований, которые должны учитываться при взыскании указанного штрафа.

При расчете размера штрафа за основу берется сумма основного долга, неустойка, убытки и компенсация морального вреда.

Взыскание компенсации морального вреда и убытков с застройщика

Адвокат Надежда Домкина

В случае необходимости получения юридической помощи и консультаций у адвоката, специализирующегося на разрешении судебных споров по вопросам долевого участия в строительстве жилья, Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры».

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики.

Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания «ПроМен» уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой «Континент», — последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд.

Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с «Континентом» недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства.

Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

Чтобы их изменить,необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).

Когда застройщик не вправе расторгать договор

Застройщик «ТехноСтройОлимп» должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал.

Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости «ТехноСтройОлимп» дольщику не вернула и не уплатила неустойку — более того, попыталась получить с него деньги.

В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в Бабушкинский райсуд, но тот иск не поддержал, как и позже Мосгорсуд.

ВС же пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК о добросовестности и разумности.

Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года № 5-КГ16-51).

Почему инициатива наказуема

Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к «Честр-Инвест»: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка.

Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований.

Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).

Не захотел выплачивать неустойку — получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей «Ваше право» в интересах Петра Мухина* пыталась взыскать с ООО «Центр-Актив» неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф.

Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа.

ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки(определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей «Консул», действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома.

Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст.

7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора.

В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на

устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства.

Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ.

ВС указал, что ели договором предусмотрены «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это — договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же «предварительному» договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что «предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество».

Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, «с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон».

Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком.

Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии.

ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2).

И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру).

Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст.

10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях.

В том числе, «о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования».

Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры — нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство.

Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды.

Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были.

ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).

* имена и фамилии героев изменены

https://pravo.ru/news/view/142850/?cl=DT

Как расторгнуть ДДУ: причины споров и порядок возвращения денег

Как и любой другой договор, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут. Случаи и правила расторжения ДДУ предусмотрены в Федеральном законе от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), а также в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ).

Есть четыре варианта расторжения договора:

по соглашению сторон;
по инициативе застройщика;
по инициативе дольщика путем уведомления застройщика;
по решению суда.

Способ расторжения ДДУ зависит от возникшей ситуации, при этом в каждом случае девелопер обязан вернуть дольщику деньги (полностью или частично).

Как работает долевое строительство с 1 июля 2018 года после внесения поправок в Закон № 214-ФЗ, читайте на спроси.дом.рф

Для расторжения ДДУ требуются веские причины, то есть когда одна из сторон не соблюдает обязательства. Если таких причин нет, то отказаться от договора можно на условиях, которые в нем прописаны. У разных девелоперов на этот счет существуют свои правила.

Например, во многих случаях вы можете отказаться от строящейся квартиры, однако вам вернут не полную сумму, а только часть, при этом и она может выплачиваться периодами в течение длительного времени.

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства, а также перед банком-кредитором и соответствует предусмотренным Законом № 214-ФЗ требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если иное не предусмотрено договором. При этом возможно переуступить права требования по договору, т. е. продать строящееся жилье другому человеку, стоит учитывать, что такая переуступка может потребовать согласия застройщика, а также обязательна регистрация соглашения об уступки прав по договору.

Если застройщик готов вернуть полную сумму или ее часть дольщику в обмен на отказ от квартиры, происходит расторжение договора по соглашению сторон. Этот вид прекращения действия ДДУ относится к самым редким в юридической практике. Он происходит в двух случаях:

если дольщик передумал покупать квартиру и при этом готов на условия возврата денег, выдвинутые застройщиком;
если застройщик готов выплатить дольщику причитающиеся ему деньги без судебного разбирательства.

Оба случая, как правило, невыгодны для одной из сторон — именно поэтому расторжение ДДУ по соглашению сторон не пользуется популярностью.

Если же обе стороны договорились об условиях расторжения договора, то составляется соответствующее соглашение. В нем следует прописать схему и сроки возвращения денег: нужно указывать конкретные даты или конкретные сроки (например, 30 дней после регистрации расторжения договора в Росреестре). В ином случае возврат денег может затянуться на неопределенное количество времени.

С 1 января 2018 года в России начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), оператором которой выступает АО «ДОМ.РФ». ЕИСЖС позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства.

Через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору участия в долевом строительстве в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве в ЕИСЖС

Согласно статье 9 Закона № 214-ФЗ, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, отправив уведомление застройщику, если тот:

превышает срок передачи объекта долевого строительства на два месяца и более;
отказывается устранять недостатки, которые ухудшают качество жизни в нем или делает жилье непригодным для жизни, а также отказывается соразмерно уменьшить цену договора или выплатить компенсацию;
существенно нарушает требования к качеству квартиры или дома;
в иных установленных федеральным законом или договором участия в долевом строительстве случаях.

Это общия условия расторжения договора, предусмотренные для всех дольщиков. При этом дольщики, заключившие ДДУ с использованием счета эскроу, могут расторгнуть его и по иным основаниям, прописанным в ст. 15.4 214-ФЗ. Согласно п. 7 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ, дольщик может отказаться от договора в одностороннем порядке, если при заключении ДДУ:

застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство (процедура, нужная для выполнения обязательств перед кредиторами);
вступило в силу решение арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика;
застройщик получил требование кредитора о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок (когда земля под строительство находится в залоге у кредитора).

Чтобы расторгнуть договор, дольщику следует обратиться к застройщику с предложением прекратить отношения по соглашению сторон.

При этом покупатель вправе требовать не только вернуть полную стоимость договора, но и выплатить неустойку, если она положена по закону.

Если девелопер отказывается от подобного соглашения, то дольщику следует составить уведомление и отправить его в адрес девелопера.

Если ДДУ заключался до 1 июля 2018 года и деньги дольщика поступили непосредственно к застройщику (до перехода на проектное финансирование или использования счета эскроу), дольщик вправе потребовать выплатить ему неустойку. Ее размер обычно прописывается в договоре (договорная неустойка).

При этом он не может быть меньше, чем тот, что указан в законе (законная неустойка).

В соответствии с положениями Закона № 214-ФЗ, сумма неустойки составляет 1/300 от ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств, а если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, то на такую неустойку вы рассчитывать не сможете: застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства (см.

карточку В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?).

При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.

Отличается и схема получения денег после расторжения договора (см. карточку В чем особенность возврата денег при схеме оплаты с использованием счета эскроу?). В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.

Закон № 214-ФЗ не регулирует форму уведомления, однако для предотвращения спорных ситуаций в этом документе должна быть следующая информация:

сведения о дольщике и застройщике;
указание реквизитов договора участия в долевом строительстве (номер и дата);
основание расторжения договора (ссылка на норму закона с указанием статьи, пункта и подпункта);
расчет общей суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе);
реквизиты для перевода денег на счет дольщика;
дата составления уведомления;
опись вложения.

Уведомление необходимо отправить по почте заказным письмом, при этом датой расторжения договора считается дата отправки письма, а не получения уведомления.

Перед отправкой необходимо сделать ксерокопию уведомления, поскольку оно потребуется для регистрации расторжения ДДУ в Росреестре.

Статья 9 Закона № 214-ФЗ позволяет дольщику обратиться в суд с требованием расторгнуть ДДУ, когда застройщик:

прекратил или приостановил строить дом и при этом есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что объект не может быть сдан в срок;
внес существенные изменения в проектную документацию дома, которая меняет площадь квартиры и отдельных жилых и нежилых площадей в пределах 5% от указанной в ДДУ площади;
изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений, имеющихся в доме;
в иных установленных федеральным законом и ДДУ случаях.

При расторжении ДДУ на этих основаниях застройщик обязан вернуть дольщику деньги по договору и выплатить проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства по возврату денег. Если дольщик — это гражданин, а не компания, проценты выплачиваются в двойном размере.

Однако необходимость обращаться в суд может возникнуть не только в этих случаях. Если застройщик отказывается возвращать деньги по обстоятельствам, предусматривающим расторжение договора по уведомлению, дольщику также придется подавать иск — по месту нахождения застройщика (ст. 28 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации).

Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:

заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
копия договора участия в долевом строительстве;
документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.

Как правило, при наличии объективных причин для расторжения договора участия в долевом строительстве суд встает на сторону гражданина. При этом стоит учитывать, что в процессе суд по требованию девелопера может уменьшить размер компенсации (ст. 333 ГК РФ).

Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:

квитанции об оплате почтовых услуг;
договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
квитанция об оплате государственной пошлины;
другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.

Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.

Можно. В этом случае нужно обговорить условия, на которых осуществляется возврат денег, а затем составить соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию сторон (см. карточку Как происходит расторжение договора по соглашению сторон?).

Необходимость получения согласия банка при расторжении ДДУ, как правило, указывается в договоре об ипотеке.

В некоторых случаях оно не требуется, однако важно помнить, что расторжение ДДУ не влечет прекращения обязательств по кредитному договору (договору займа).

Более того, права требования по ДДУ являются залогом по кредиту, и если заемщик теряет эти права — кредитор вправе требовать полного досрочного погашения кредита и выплаты процентов (ст. 813 ГК РФ).

То есть если застройщик возвращает деньги не по реквизитам кредитора, не отправляет их на погашение задолженности по ипотечному кредиту (займу), и кредит (заем) становится необеспеченным, велика вероятность, что вам придется досрочном гасить кредит (заем). Поэтому в таких случаях необходимо согласовать с кредитором замену обеспечения по кредиту.

Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.

Для регистрации расторжения ДДУ потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда. Кроме того, потребуется сам ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.

При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму.

Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя.

Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.

В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.

Процесс возвращения денег при расторжении ДДУ по схеме с использованием счетов эскроу предусмотрен в статье 15.5 Закона № 214-ФЗ.

Согласно положениям указанной статьи, счет эскроу закрывается, а деньги возвращаются дольщику на основании регистрации расторжения ДДУ.

Таким образом, чтобы получить свои деньги, необходимо подать заявление о расторжении договора в Росреестр (это может сделать как дольщик, так и застройщик).

Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о расторжении или прекращении договора обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику.

Столкнулись с трудностями при расторжении договора долевого участия? Получите консультацию от ДОМ.РФ