Не устраивает деятельность управляющей компании, обслуживающей вашу многоэтажку? Не можете разобраться, куда и на что тратятся приличные суммы денег, собираемые по статье «содержание и ремонт»? Задумываетесь о расторжении договора на управление многоквартирным домом с целью создания ТСЖ, но не знаете, как это сделать? Рассказываем.
Photo: Thawt Hawthje
Плюсы и минусы разных способов управления МКД
Управляющие организации – это коммерческие предприятия. Как показывает печальный опыт, главная задача многих из них — извлечение прибыли из результатов собственной деятельности.
А качество предоставляемых ими услуг, равно как и борьба с неплательщиками, к сожалению, зачастую остаётся на втором месте.
В противном случае не было бы многомиллионных задолженностей по ЖКХ и жалоб на неудовлетворительное состояние общего имущества многоквартирных домов.
В основе аббревиатуры ТСЖ кроется слово «товарищество», которое не подразумевает коммерческой наживы и говорит само за себя.
Это совместная работа собственников и нанимателей жилых помещений, объединённых единой целью: навести порядок в доме и по-хозяйски распорядиться средствами, которые идут на оплату жилищных и коммунальных услуг.
Причём, распорядиться так, чтобы на сэкономленные средства сделать жизнь жильцов комфортнее и приятнее: установить лавочки на придомовой территории, не дожидаясь спонсоров, обновить детскую площадку, нанять консьержа и т.д.
Исключения из правил, разумеется, бывают.
Встречаются жилищные организации, которые выстроили прекрасные отношения с жильцами «подопечных» домов, активным образом сотрудничают со старшими по подъездам и не скрывают результатов своей хозяйственной деятельности.
Жители, видя старания жилищников, поддерживают порядок в своих многоэтажках и не допускают задолженностей. И встречаются такие ТСЖ, в которых проживающие в доме даже не знают, кто у них председатель, или знают, но к его работе возникает масса вопросов.
Photo: Sergey Podatelev
Но есть ли гарантия, что, уходя от управляющей компании и создавая ТСЖ, граждане не наживут себе куда более серьезных проблем, связанных с эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома? Нет, таких гарантий нет.
Тут жители каждого конкретного дома должны самостоятельно взвесить все «за» и «против». Однако, если у собственников есть уверенность, что пора прощаться с управляющей компанией и создавать ТСЖ, этот ликбез будет полезен.
Удержать любой ценой
Просто так расторгнуть отношения с управленцами и создать товарищество не получится. Управляющим компаниям невыгодно, когда от них «уходят» дома, всё таки это бизнес. Удержать любой ценой ту или иную многоэтажку, жители которой намерены создать ТСЖ, — вот первостепенная задача такой УК.
Как создать ТСЖ в своем доме: с чего начать
- Законом предоставлено право лицам, владеющим жилым помещением, самим определять, как они будут управлять своим домовым имуществом.
- Одним из способов управления является организация собственников жилья – ТСЖ.
Это организация, которая не ведет коммерческой деятельности, то есть не извлекает прибыли из нее. Она занимается только содержанием в надлежащем порядке дома. Вопросы, которые связанны с обслуживанием дома, она решает самостоятельно.
Для этого оно привлекает или организации со стороны, или выполняет свои задачи собственными силами. Объединение, будучи юридическим лицом, имеет собственный счет в банке, вправе набирать для выполнения уставных задач персонал.
Главным учредительным документом является Устав.
Деятельность товарищества должна соответствовать заявленным в его уставе задачам, то есть обслуживанию дома. Иные работы не допускаются.
Требования законодательства (ЖК РФ, гл. 13, ст. 136, ст. ст. 44 по 46, Уголовного и гражданского кодексов) должны соблюдаться. Иначе товарищество ликвидируется, а руководители могут быть привлечены к ответственности, вплоть до уголовной.
Управляет объединением правление, с председателем его во главе. Оно осуществляет оперативное управление организацией. Высший орган – общее собрание членов. Все основные вопросы существования товарищества находятся в его ведении.
Это и создание товарищеского объединения, его реорганизация, ликвидация, выборы председателя и правления, ревизионных органов организации, размер членских взносов, основные виды работ и расходы по ним.
О порядке создания объединения жильцов в многоквартирном доме читайте нашу статью.
Любая юридическая организация обладает законодательной базой регулирования ее деятельности. Чтобы узнать, как организовать ТСЖ в многоквартирном доме, нужно сначала изучить федеральный закон №261, правительственные постановления и приказы Минстроя, посвященные данной теме, а также множество статей Жилищного Кодекса РФ.
До 2005 года исполнительным органом ЖКХ оставались ЖЭКи, которые потом были реорганизованы в соответствии с вступившим в силу Жилищным кодексом. Реформа 2005 года позволила жильцам самостоятельно выбирать форму управления.
В статье 161 ЖК есть способы управления домом, компетенции председателя товарищества собственников и общего собрания.
В статье 44 указана необходимость проведения общих собраний, возможные формы проведения:
Порядок и нюансы смены управляющей компании многоквартирного дома — На Вахте РФ
Опубликовано: 13 октября, 2020
Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно определяют способ управления многоквартирным домом. Таких способов три:
- Собственники помещений МКД самостоятельно непосредственно управляют помещениями в многоквартирном доме. Такой способ возможен, только если количество квартир в таком доме не более чем тридцати.
- Собственники помещений МКД передают управление ТСЖ, либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам.
- Собственники передают управление управляющей организацией.
Суть работы управляющих компаний
В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.
Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.
УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.
Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.
Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.
Почему жильцы меняют УК
Коммунальная организация занимается благоустройством МКД, создает безопасные условия проживания, обеспечивает потребителей водой, электричеством и газом. УК обслуживает инженерные коммуникации, отстаивает права собственников жилья и так далее. Если организация плохо справляется со своими обязанностями, её можно сменить.
В законодательстве не указывается, как часто можно менять управляющую компанию ЖКХ. Главное, чтобы при этом соблюдалась установленная процедура.
Причины смены управляющей компании:
- Желание жильцов дома.
- Отсутствие лицензии у коммунальной организации.
- Ненадлежащее содержание общего имущества: невыполнение ремонта, несвоевременное устранение поломок и так далее.
- Перебои с предоставлением услуг: отсутствие горячей воды, проблемы с отоплением, водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора.
- Отсутствие реакции на заявки и жалобы потребителей.
- Сокрытие данных о ее деятельности.
Жильцы заинтересованы в комфортных условиях проживания, поэтому они вправе инициировать смену УК.
Что делать, если вы недовольны работой УК?
Безусловно, жители не всегда довольны качеством работы управляющей компании. Однако некоторые недостатки в работе возможно устранить, не меняя саму УК.
Во-первых, собственники квартир всегда могут обратиться непосредственно в УК с официальной заявкой в диспетчерскую службу либо через личный кабинет. Обратите внимание на то, чтобы вашей заявке присвоили официальный номер (его вам скажет диспетчер либо пришлют в смс). Как правило, УК реагирует на обращения, и большинство ситуаций удается разрешить.
Основания для смены управляющей компании
Если вы приняли решение сменить УК, то необходимо знать, что именно может служить основанием для реальных действий.
Порядок расторжения договора с УК предусмотрен п. 8 ст. 162 ЖК РФ о выборе или изменении способа управления МКД. Допустим, общее собрание собственников решило, что хочет образовать ТСЖ для управления домом. Тогда договор с УК можно досрочно расторгнуть путем одностороннего отказа (п. 8.1 указанной статьи).
Если УК не выполняет обязательства по договору, общее собрание вправе принять решение в одностороннем порядке отказаться от договора с такой компанией (п. 8.2 указанной статьи).
Важно, что факт невыполнения обязательств по договору должен быть зафиксирован: например, к УК применялись административные взыскания, связанные с ненадлежащим управлением
Жилищный кодекс и смена управляющей компании
Раздел VIII Жилищного кодекса РФ «Управление многоквартирными домами» дает ответы на большинство наших вопросов.
А именно:
- какие требования предъявляются к управлению МКД;
- какие существуют способы менеджмента;
- как грамотно составить договор с УК;
- и как его расторгнуть.
Обратите внимание, речь идет именно о переходе в другую УК, а не о смене способа управления домом.
Как перейти в другую управляющую компанию
Главная задача самого процесса управления домом – обеспечить комфортные условия проживания в нем, безопасность жизни и здоровья. И если комфорт жильцам не создан, то у них появляется закономерный вопрос: зачем нужна такая компания?
Заключение управляющей организацией договора управления с ТСЖ: механизм и практика
Договор управления многоквартирным домом является специальной разновидностью договоров, заключаемых в целях надлежащего управления многоквартирным домом. Как правило, такие договоры заключаются между собственниками и управляющей организацией.
Значительно реже они встречаются, когда сторонами по договору управления является ТСЖ, как заказчик, а управляющая организация – как исполнитель. Между тем, данная конструкция договорных отношений имеет хороший потенциал, т.к.
позволяет по-новому взглянуть на ситуацию «Заказчик – Исполнитель».
Зачем управляющей организации заключать договор с ТСЖ
Рынок ЖКХ-услуг носит концентрированный, а местами монополизированный характер (особенно, если речь идет про небольшие муниципальные образования или закрытые города – ЗАТО). Монополизация всегда ведет к росту цены при низком уровне сервиса и плохом качестве оказываемых услуг.
Так, по данным, которые приводятся в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2035 года, с помощью ТСЖ управляется лишь 13,5% многоквартирных домов, а в 78% случаев собственники выбрали управляющие компании.
И хотя формально государство заявляет, что приоритетным способом управления МКД является ТСЖ (хотя на деле мы видим обратные процессы), нужно учитывать, что дело не в способе управления, а в механизме обратной связи и нормальной работе заказчика (жителей) и исполнителя (управляющей организации).
На рынке представлено довольно много управляющих организаций, которые безобразно делают свою работу. Вместе с тем, есть много примеров неудачных ТСЖ, которые также приводят дом к упадку.
Жители стремятся создать ТСЖ для того, чтобы сформировать того самого заказчика услуг (ответственного собственника), попытки создания которого не прекращались все эти годы и до настоящего времени не увенчались успехом.
Между тем, управляющей организации заказчик услуг в лице ответственного собственника по большому счету не нужен, поскольку он будет мешать делать бизнес.
Такая ситуация создает дополнительное давление внутри системы и рано или поздно проблемы отсутствия обратной связи так или иначе сдетонируют.
Между тем, смысл заключения договора управления многоквартирным домом между ТСЖ и управляющей организацией состоит в том, чтобы объединить заказчика услуг и их исполнителя для работы в интересах дома и жителей с одновременной возможностью заработка.
Преимущества для управляющей организации от заключения договора с ТСЖ состоят в следующем:
- Формируется заказчик жилищно-коммунальных услуг с определенной в законе субъектностью (в виде юридического лица, правления, с набором прав и обязанностей).
- Создается актив дома в лице правления, который будет формировать обратную связь между управляющей организацией и жителями.
- Внутреннее понимание у жителей, что «у нас в доме ТСЖ, а не УК»; нужно помнить, что большинству комфортнее от осознания, что ТСЖ является для них чем-то своим по сравнению со сторонней управляющей организацией.
В качестве контрдовода управляющей организации будет один и очень простой: «Все эти пункты мы можем реализовать и без ТСЖ».
Но тогда встает простой вопрос: если все так замечательно, то почему же дома уходят из управляющей организации в ТСЖ? Ответ очевиден: работа с жителями – это отдельное искусство, навык, который необходимо вырабатывать и реализовывать, но которым обладают не все.
И тут мы снова упираемся в ситуацию, что управляющей организации ответственный и заинтересованный собственник не нужен, потому что он будет мешать работать.
Как управляющей организации заключать договор с ТСЖ
В построении рабочей схемы договорных отношений между ТСЖ и управляющей организации – нет места романтике. У актива дома должно быть верное целеполагание, понимание, какие цели необходимо достичь и в какой срок.
Разберем алгоритм заключения управляющей организацией договора управления многоквартирным домом с ТСЖ:
1.Определение условий договора и тарифа. Внутри этого этапа правление ТСЖ определяет тот набор и услуг, который необходимо получать для дома, а управляющая организация просчитает тариф, достаточный для финансирования требуемого сервиса.
- Инициируется общее собрание, на котором принимается решение о заключении договора управления между ТСЖ и управляющей домом организацией. Одновременно собственники утверждают тариф.
- Затем управляющая организация подает пакет документов в орган государственного жилищного надзора в целях внесения изменений в реестр лицензий субъекта. После того, как дом будет закреплен за управляющей организацией, она приступит к управлению им.
Сложные вопросы «ленивого ТСЖ»
Большую сложность при заключении управляющей организацией договора управления с ТСЖ вызывает финансовая сторона дела. И здесь мы имеем некий парадокс и отсутствие понятного правового регулирования. Если в доме есть ТСЖ, то данное юридическое лицо необходимо содержать и финансировать (в части бухгалтерского учета или оплаты работы председателя).
Между тем, формальное и фактическое управление многоквартирным домом будет осуществляться управляющей организацией (дом будет находиться в ее лицензии).
Однако в случае договора управления роль управляющей организации – исполнитель, а не заказчик.
Тогда выставление квитанций должно будет осуществляться на реквизиты ТСЖ, которое будет переводить управляющей организации денежные средства за оказанные услуги, оказываемые по договору управления.
Ряд управляющих организаций идет по пути так называемого расщепления платежей, когда денежные средства платятся на счет расчетного центра, выступающего платежным агентом.
Другой путь предполагает, что управляющая организация собирает деньги на свой счет и из них платит заработную плату председателю и возмещает расходы на ведение ТСЖ как юридического лица.
Эти схемы нельзя считать правильными, поскольку нарушается баланс интересов заказчика и исполнителя.
На наш взгляд, если управляющая организация решит пойти по пути заключения договора с ТСЖ, чрезвычайно важна правильная конструкция договорных отношений, сам договор должен быть максимально выверен, в нем важно прописать все возможные аспекты взаимодействия ТСЖ и управляющей организации.
Возможно заключение трехсторонних договоров, между ТСЖ, платежным агентом и управляющей организацией. Нелишне устно проговорить права и обязанности сторон, что позволит избежать конфликтов в будущем.
Как уже отмечалось, в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2035 года ТСЖ указано в качестве «приоритетного» способа управления многоквартирным домом, что отражает стремление государства сформировать заказчика услуг ЖКХ.
Несмотря на кажущиеся сложности, работа управляющей организации для ТСЖ по-своему интересна, а рабочие схемы взаимодействия и эффективного решения вопросов позволяют по-новому взглянуть на процессы управления и оптимизировать их.
Все большее количество управляющих организаций идут не только по пути обслуживающих ТСЖ организаций, но и по модели «УК – ТСЖ».
- Вместе с тем, создание в каждом доме ТСЖ и заключение договора управления с ним – не может являться самоцелью, поскольку все эти вопросы необходимо решать индивидуально, исходя из конкретного запроса жителей на сервис и согласия за этот сервис платить.
- Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
- https://pavelkuznetzov.ru/
Прекращение управления домом тсж
« Назад
07.03.2013 22:52
«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2011, N 1
Прекращение управления домом тсж
Согласно Жилищному кодексу собственники помещений в многоквартирном доме в любой момент могут изменить способ управления домом. Безусловно, без данной нормы жилищное самоуправление было бы невозможным.
Но в то же время именно благодаря этому положению закона очень часто возникает так называемая чехарда управляющих организаций, когда ТСЖ сменяет управляющую компанию, а через некоторое время собственники вновь обращаются к ней за услугами, и наоборот.
Каковы последствия такой «чехарды», попробуем разобраться в данной статье.
Несмотря на то, что ТСЖ, на наш взгляд, является наиболее эффективной формой управления домом, следует признать, что ее полноценная реализация требует большой ответственности со стороны собственников жилья: недостаточно просто зарегистрировать ТСЖ, важно создать условия для его функционирования, а последнее подчас невозможно ввиду различных причин.
В связи с этим представим ситуацию, когда собственники помещений в доме выбрали в качестве способа управления ТСЖ, создали товарищество и зарегистрировали его в качестве юридического лица.
Работа в ТСЖ не сложилась, вследствие чего через некоторое время собственники изменили способ управления на управляющую организацию и заключили договор с компанией.
Что в этом случае делать с товариществом? Каков его статус?
ТСЖ — юридическое лицо и способ управления домом
Важно понимать, что ТСЖ в законодательстве рассматривается с двух позиций: как способ управления, альтернативный и несовместимый со способом управления посредством управляющей организации, и как юридическое лицо, которое в рамках договорных отношений вполне может сосуществовать с управляющей компанией.
Так, порядок создания ТСЖ и выбора способа управления многоквартирным домом регламентируется ЖК РФ, а порядок государственной регистрации ТСЖ в качестве юридического лица при его создании и ликвидации — ГК РФ и Федеральным законом от 08.08.
2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Закон о регистрации).
Ни ГК РФ, ни указанный Федеральный закон не предусматривают никаких особых условий для регистрации создания и ликвидации ТСЖ, следовательно, и то и другое осуществляется в общем порядке, который рассмотрим ниже.
Согласно п. 8 ст. 63 ГК РФ юридическое лицо считается прекратившим свое существование после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (далее — ЕГРЮЛ). В связи с этим ошибочно считать, что при смене способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей компании ТСЖ автоматически прекращает свое существование.
Здесь уместно обратиться к ст. 161 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления домом (п. 2), а многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (п. 9).
Казалось бы, нормы законов вступают в противоречие, но на самом деле такое противоречие отсутствует.
Вновь обращаясь к услугам управляющей компании, собственники жилья на общем собрании решают вопрос о смене способа управления многоквартирным домом на управление посредством управляющей организации, то есть способ управления остается единственным.
В этом случае ТСЖ обязано прекратить свою работу, а с управляющей компанией заключается договор, тем самым фактические действия по управлению общим имуществом в доме осуществляет не ТСЖ, а вновь выбранная организация.
- Таким образом, ТСЖ продолжает свое существование даже при отсутствии потребности в нем до тех пор, пока оно не будет ликвидировано.
- О необходимости ликвидации ТСЖ
- Иногда собственники помещений в многоквартирном доме оставляют созданное ТСЖ (сознательно или нет) ввиду ряда причин.
Во-первых, так сказать, «про запас». Процесс создания товарищества очень трудоемкий, и бывает жаль проделанной работы. К тому же в случае, если работа управляющей компании будет неудовлетворительной, возобновить работу ТСЖ гораздо легче, чем создать его вновь.
Во-вторых, процедура ликвидации юридического лица — мероприятие достаточно сложное, и при потере интереса к товариществу заниматься этим будет некому.
В-третьих, собственники помещений в доме могут не задумываться о необходимости ликвидации ТСЖ.
На наш взгляд, собственникам помещений в доме важно решить судьбу ТСЖ еще при смене способа управления, оценив плюсы и минусы ликвидации товарищества.
Это важно, поскольку благое желание оставить ТСЖ «для подстраховки» без соблюдения норм действующего законодательства и некоторых юридически значимых действий может привести к неприятным последствиям для граждан (в том числе финансового характера). Чтобы определить круг возможных проблем, обратимся к основаниям для ликвидации ТСЖ.
Основания для ликвидации ТСЖ
С точки зрения законодательства существует ряд оснований, при которых ТСЖ может и обязано быть ликвидировано. Оговоримся, что вопрос банкротства ТСЖ не является предметом рассмотрения в данной статье.
Так, Жилищный кодекс обязывает собственников помещений
Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании
Управление многоквартирными зданиями осуществляется с целью создания благоприятных условий проживания и содержания общего имущества дома. Собственники вправе самостоятельно определять форму управления домом, однако при вводе дома в эксплуатацию существует только один вариант – передача застройщиком объекта управляющей компании.
В представленном материале можно узнать, каким образом происходит передача новостройки от застройщика в управляющую компанию, и какие правовые последствия влечет этот факт.
|
Эксплуатация многоквартирных зданий и отдельных помещений регламентируется нормами Жилищного кодекса РФ. В соответствие со ст. 161 ЖК РФ собственникам доступны следующие формы управления:
- непосредственное управление – содержанием общего имущества будут заниматься сами собственники жилья;
- управление домом товариществом собственником жилья (ТСЖ) или специализированным кооперативом;
- путем заключения договора с управляющей компанией (УК).
Важно! Вариант с выбором непосредственного управления доступен только в случае, если общее количество жилых помещений в многоквартирном здании не превышает 30.
Наиболее распространенной формой управления домом является поиск специализированной компании и заключение с ней договора.
Выбор управляющей компании возможен как самостоятельно собственниками, так и путем проведения открытого конкурса, заказчиком которого будет выступать местный орган власти.
Порядок проведения конкурсов по отбору УК регламентирован Постановлением Правительства от 06.02.2006 г. № 75.
При завершении возведения многоквартирного здания застройщик должен сдать его в эксплуатацию. Одновременно застройщик должен заключить договор с управляющей компанией, который будет действовать до тех пор, пока собственники не выберут иной вариант управления домом.
Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?
До 2015 года застройщик имел возможность самостоятельно выбирать компанию, которая будет заниматься управлением домом и оказанием собственникам коммунальных услуг. Данный порядок приводил к массовым злоупотреблениям, поскольку будущие владельцы жилых помещений были фактически устранены, а последующая смена формы управления могла затянуться на длительное время.
В настоящее время передача застройщиком дома управляющей компании осуществляется по следующим правилам:
- выбор компании осуществляется будущими собственниками, заключившими договоры долевого участия в строительстве, либо по условиям открытого конкурса;
- застройщик обязан заключить договор с управляющей компанией, выбранной дольщиками или с победителем муниципального конкурса;
- срок заключения договора не может превышать пяти дней с момента ввода здания в эксплуатацию.
Важно! Выбор управляющей компании владельцами жилых помещений является приоритетным вариантом. Местные органы власти обязаны провести конкурс только в случае, если будущие собственники уклонились от выбора или не смогли договориться.
Застройщик не вправе самостоятельно изменять указанные условия, а также заключать соглашение с иными управляющими компаниями.
Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий
Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:
- проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);
- назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);
- ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;
- заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;
- передача МКД по акту;
- передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.
Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.
Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.
Необходимые документы
Прежде всего, необходимо определить перечень документации, который понадобится компании для участия в открытом конкурсе или для предложения своих услуг будущим владельцам квартир. В состав документов будут входить:
- учредительные документы;
- выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН и ОГРН;
- информация о назначении руководителя компании, а также документ, подтверждающий сдачу им квалификационного экзамена;
- копия разрешительного документа (лицензии), дающей право на выполнение данного вида деятельности;
- перечень имущества и оборудования, которое позволит осуществлять управление домом;
- перечень штатных единиц, которые будут обслуживать общее имущество здания и придомовую территорию;
- проект договора на управление домом.
Иная документация может быть определена конкурсной документацией или собственниками квартир при выборе организации.
При оформлении договора управления с застройщиком, помимо указанных документов, будут использоваться:
- протокол общего собрания дольщиков, которым выбрана компания;
- протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
- проект договора на управление;
- акт ввода объекта в эксплуатацию;
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- акт приема-передачи здания и придомовой территории управляющей компании.
Важно! Застройщик обязан передать в полном объеме техническую документацию на здание – технический план, кадастровый паспорт, поэтажную экспликацию, а также документацию на каждое жилое помещение.
Если до заключения договора застройщик пользовался услугами ресурсоснабжающей организации, управляющая компания может перезаключить соглашения на свое имя.
Задать вопрос юристу
Сдача в эксплуатацию
После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.
В состав указанной комиссии будут входить:
- представители местной администрации;
- представители застройщика и подрядной организации;
- специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
- представители профильных служб и организаций газоснабжения;
- органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
- иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.
Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.
Составление и заключение договора
Для оформления отношений с управляющей компанией застройщик использует проект договора, утвержденный общим собранием собственников или входящий в состав конкурсной документации. Самостоятельное включение застройщиком новых условий в договор или изменение в нем отдельных положений не допускается.
Договор между застройщиком и управляющей компанией должен предусматривать следующие положения:
- состав имущества, передаваемого управляющей компании (определяется на основании технической документации);
- площадь придомовой территории и описание объектов, расположенных на ней;
- объем услуг по содержанию общего имущества здания и придомовой территории;
- размер оплаты за управление домом.
Условия, включенные в договор управления, будут действовать для собственников квартир на протяжении, минимум, одного года.
Плата за управление МКД
Одной из важнейших частей договора управления является состав услуг, которые компания будет предоставлять собственникам, а также размер оплаты за них. Состав работ и услуг определяется по договоренности с владельцами жилых помещений и управляющей компании, либо условиями конкурсной документации.
Аналогичным образом формируется стоимость платы:
- если УК выбирается собственниками – тариф определяется по итогам переговоров;
- если застройщик заключает договор по итогам конкурса – в положения конкурсной документации эти положения изначально указываются местным органом власти.
До тех пор, пока жилые помещения не переданы гражданам, плату за них будет вносить застройщик. По этой причине застройщик заинтересован в скорейшем оформлении актов передачи квартир новым владельцам.
Если вам необходимо проконсультироваться по условиям договора управления, позвоните нашим специалистам или оставьте онлайн-заявку на сайте. Наша компания обладает опытом оформления подобных документов и поможет решить любой сложный вопрос.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.
Задать вопрос юристу
Коммунальный переворот: как поменять УК на ТСЖ? — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru
Жилищно-коммунальное хозяйство – «больная» тема для многих россиян. По данным ВЦИОМ, 8% граждан считают проблемы ЖКХ одной из главных бед России.
Жители городов страдают от высоких цен на коммунальные услуги и от некачественной работы управляющих компаний. Побороть недобросовестных коммунальщиков бывает непросто.
LIVING разобрался, как грамотно сменить УК или выбрать новый способ управления многоквартирным домом.
Какие существуют способы управления многоквартирным домом?
Есть три типа управления многоквартирным домом:
1. Непосредственное управление.
2. Управление товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом.
3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией
В чем разница каждого из этих способов?
Непосредственное управление возможно только в небольших домах – не более чем на 30 квартир. В крупных городах таких домов мало, поэтому большинство московских и петербургских многоэтажек обслуживают управляющие компании и ТСЖ.
В доме под управлением ТСЖ председатель правления несет полную ответственность за все мероприятия, проводимые в доме: за ремонт, благоустройство территории и другие работы. ТСЖ или ЖСК может заключить договор с управляющей компанией, не меняя при этом форму управления домом. Тогда ответственность за качество обслуживания ложится на наемную компанию.
Если дом находится под управлением УК, то она самостоятельно устанавливает стоимость своей работы, решает вопросы с зарплатой сотрудников, и может работать с любым количеством жилых домов.
В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники обязаны выбрать только один из способов управления многоквартирным домом. А непосредственное управление домом может осуществлять только одна организация.
Однако надзорные органы регулярно фиксируют нарушения установленных норм. Например, в декабре 2016 года Жилищная инспекция обнаружила Петербурге 96 многоквартирных домов, разделенных по парадным, которыми управляют различные организации.
«Одновременное управление одним многоквартирным домом несколькими организациями порождает такие проблемы как: ненадлежащее содержание общего имущества; различные способы формирования фонда капитального ремонта на одном доме и, как следствие различные сроки проведения одних и тех же видов работ; нарушения прав граждан на владения, пользование и распоряжение общим долевым имуществом», — предупреждают в Жилищной инспекции.
Какой способ управления домами выбирают чаще всего?
В Петербурге пальма первенства принадлежит УК: под их управлением находится подавляющее большинство домов.
По данным Жилищного комитета, в городе насчитывается более 22 тысяч многоквартирных домов, из них в 4,5 тысячах создано ТСЖ, остальные 19 тыс. домов обслуживают УК. Из них 16,5 тыс. обслуживают УК с участием городского капитала, остальные компании частные.
«Такая расстановка сил существует уже многие годы, и редко кто берется менять способ управления домом. Чаще всего сменить УК или создать свое ТСЖ пытаются жители новых домов, в которых уже назначена УК», — сообщает пресс-секретарь Жилищного комитета Тамара Панченко.
Существуют объективные показатели того, что управляющая компания не справляется со своими обязанностями. «Смена УК оправдана, когда компания не справляется с предоставлением качественных коммунальных услуг.
Если у вас большой платеж, а УК ничего не делает, например, не проводит уборку лестничных клеток, не выполняет текущий ремонт, а на сайте нет информации о финансово-хозяйственной деятельности», — поясняет Тамара Панченко.
Имеет смысл передать управление домом в руки ТСЖ, если в активе дома есть крепкий хозяйственник: человек, готовый взять на себя хлопоты о комфорте жильцов.
Как сменить УК или перейти к другой системе управления?
В Жилищном комитете поясняют: для начала необходимо провести общее собрание, на котором рассмотреть вопрос о смене УК или способа управления домом.
Собственники должны составить протокол общего собрания, выбрать новую организацию (либо новый способ управления) и утвердить условия договора (сроки, цену за обслуживание, состав общего имущества).
После этого отвергнутая УК обязана передать новой обслуживающей организации техдокументацию на дом.
«На этом этапе сложности возникают чаще всего. Если УК не хочет уступать законным требованиям, тянет время, то надо обращаться в жилищную инспекцию, которая и занимается такими случаями», — поясняет Тамара Панченко.
Отказ передать техническую документацию на дом считается грубым нарушением. На этом основании жилинспекция может изъять дом у УК без решения суда.