Использование земельного участка, взятого в аренду — Юридические советы

Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг.

Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход.

Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?

Общие правила

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

1. Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

1. И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.

  Как проверить документы земельного участка при покупке

Или обратиться в Росреестр за сведениями, используя предложенные сервисы по поиску информации.

Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки. Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.

Риски покупки жилья на арендованной земле

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?

1. Сложность для простого человека оценки законности сделки с земельным участком: нужно проанализировать содержание договора аренды сразу по нескольким параметрам:

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

• на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
• на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;
• на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.

• Частные земли в сроках аренды не ограничены.
• Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам.
• Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.

Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги. Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.

В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).

Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

1. Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
2. Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.
3. Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах. Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.

  Отчуждение земельного участка — что это и как происходит

Далее следует проверить соответствие границ участка с документами на него. Это можно сделать через Росреестр, воспользовавшись электронными услугами. Тем более что жилье тоже проверяется на предмет кадастрового учета. Неверные границы должны быть исправлены.

Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.

Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.

Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

• предназначение участка;
• градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

1. Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
2. Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки.

Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто.

Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

  Условия и сроки аренды земельных участков

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

1. По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
2. Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней.

В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:

ЗемляПлюсыМинусы

в аренде	Стоимость постройки ниже	Ограничение прав сроком аренды
Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продаже	Просрочка платежей влечет расторжение договора
Размеры платы могут меняться
Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель)
в собственности	Стабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.)	Высокая стоимость покупки

Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств. Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой.

Использование земельного участка, взятого в аренду — Юридическая консультация

В данном случае следует исходить из видов  разрешенного использования (далее – ВРИ) земельного участка и построенного на нем здания. Вероятнее всего, ВРИ земельного участка строго соответствует целям его предоставления, т.е.

для размещения автостоянки, если иное не указано в договоре аренды и в сведениях кадастрового учета.

Соответственно, если вам удалось оформить в собственность построенное здание, то следует предположить, что оно построено с разрешения администрации, а его ВРИ, вероятнее всего, соответствует  назначению земельного участка, если иное не было указано в разрешении на строительство и не отразилось в его кадастровом паспорте после ввода его в эксплуатацию, т.е. предназначено для обслуживания автостоянки  (например, административно-бытового назначения, т.е. для размещения административного и технического персонала, охраны, подсобных помещений и т.п.). 

Таким образом, размещение в здании объекта торговли войдет в противоречие с его ВРИ, а также ВРИ земельного участка, предназначенного для размещения автостоянки, а не объектов торговли.

Однако в целом это не предоставляет безусловное право на расторжение договора аренды и на изъятие земельного участка, предоставленного в аренду, если участок продолжает использоваться согласно его прямому назначению, т.е. для размещения автотранспортных средств.

 Между тем, поскольку здание, используемое не в соответствие с его ВРИ, занимает часть участка, предназначенного для автостоянки, то формально имеется нарушение, поскольку имеет место использование этой части участка не в соответствие с его ВРИ, что создает угрозу претензий со стороны надзорных органов и арендодателя.

Однако судебная практика по данному вопросу преимущественно складывается в пользу владельцев зданий, подтверждая, что использование земельного участка, в том числе с целью эксплуатации здания, само по себе не свидетельствует об использовании этого земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (постановление Верховного Суда РФ от 20.02.2015 по делу № 305-АД14-5167, № А41-20594/14).

Согласно ст.

287 Гражданского кодекса РФ прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Согласно ст.

46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в частности, при использовании земельного участка не по целевому назначению,  невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Гражданское законодательство предусматривает также общие основания досрочного расторжения договора аренды, в частности, ст.

619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество и в других случаях.

Такого основания для расторжения договора аренды земельного участка, как распоряжение своей собственностью, находящейся на арендованном участке, в частности, путем сдачи его в аренду, закон не содержит. Иное противоречило бы ст. 209 ГК РФ, определяющей правомочия собственника по свободному владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, если его оборот не ограничен законом.

Иными словами, вы вправе не только сдать в аренду, но продать здание другому лицу. Соответствующие права арендатора перейдут к нему в порядке, предусмотренном п. 1 и 3 ст. 552 ГК РФ, если это не противоречит условиям договора аренды.

Вместе с тем во избежание рисков и устранения сомнений в правомерности использования здания для испрашиваемой цели (под магазин) и необходимости эксплуатации здания по более широкому назначению и видам использования, связанным с обслуживанием автостоянки, допустимо по усмотрению собственника просить внести изменения во ВРИ здания и его наименования, например, просить установить зданию назначение административно-торговое с целью оказания владельцам транспортных средств сопутствующих услуг: продажи запасных частей и  технического обслуживания, розничной торговли иными товарами, включая продукты питания и т.п., в пределах, определенных утвержденными нормами градостроительного зонирования соответствующей территории (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).

Права и обязанности арендатора и арендодателя земельного участка. Сложное простыми словами

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Права и ответственность сторон при составлении договора

Субъектом, передающим надел в распоряжение, к арендатору земельного участка, на основании положений статей 209, 608 ГК РФ может являться:

• физическое или юридическое лицо;
• орган местного самоуправления.

Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Передача прав осуществляется в сторону граждан и организаций. Договор аренды ЗУ составляется в свободной форме между физическими лицами. Если нанимающая сторона юридическое лицо или муниципальное образование – могут использоваться бланки типовых договоров.

После составления необходимо зарегистрировать договор аренды.

Одно из основных обстоятельств, формирующее принципы юридически значимых отношений между сторонами – чёткое и непротиворечивое определение интересов сторон, которое выражается в их правах и обязанностях контрагента.

Стоит иметь в виду, что установленные юридически отношения между сторонами определяют дальнейшие правомочия контрагентов, ограничивая их в нерегламентированных действиях и предписывая соблюдение санкционированных действий, в отношении друг к другу.

В пункт, отражающий полномочия контрагентов, входят те положения, которые предусматривают унифицированные виды использования земельного участка.

Любое предпочтение, которое может предусматривать конкретная ситуация, может беспрепятственно вноситься в обозначенный пункт.

Те положения, которые не прописаны в документе, не допускают требования к исполнению, как со стороны граждан, так и должностных лиц.

Права и обязанности арендатора земельного участка

Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество. Всё, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при аренде земель сельскохозяйственного назначения – принадлежит арендатору. Такие на данный момент правомочия арендатора земельного участка.

Арендатор земельного участка обязан осуществлять возмездное пользование землёй, с условием предоставления установленной оплаты собственнику.

По окончании срока действия найма, по требованию собственника он обязан привести участок в первоначальный вид. Действия, регламентированные для проведения тех или иных видов работ, определяются:

• положениями договора;
• законодательством РФ;
• категорией и целевым предназначением ЗУ.

Если необходимо продлить договор аренды, следует за 3 месяца до окончания его действия обратится к арендатору.

Отдельными положениями допустимо выделить и иные требования, которые арендатору требуется соблюдать. В их числе могут быть:

1. соблюдение санитарных, технических, противопожарных норм при проведении работ в пределах ЗУ.
2. Не препятствовать администрации или иным организациям населённого пункта, вести санкционированные муниципалитетом виды работ.
3. Не проводить деятельность, приводящую к порче плодородного слоя почвы или экологии окружающего контекста.

По усмотрению сторон могут вноситься любые пункты, предусматривающие санкционирование одних действий и запрещающих те виды деятельности, которые представляются недопустимыми с точки зрения контрагентов.

Основной обязанностью лица, отчуждающего право пользования ЗУ, является сам факт передачи земельного имущества. Он должен предоставить свободу беспрепятственного использования участка.

После передачи земли, часть прав сохраняется за ним как за собственником, допуская контроль над действиями лиц, пользующимися наделом.

Он может входить на территорию, использующуюся по соглашению найма, курируя деятельность и выявляя нарушения.

Для того, чтобы стороны, осуществившие переход прав не испытывали дискомфорта от нерегламентированных проверок, целесообразно установить сроки, допустимые для посещений собственником.

При не исполнении установленных обязанностей, сторонам вменяется ответственность, которая допускает штрафные и иные санкции, вплоть до досрочного расторжения договора аренды и прекращения права пользования. Оно допускается:

1. по взаимному согласию;
2. односторонним решением;
3. в порядке судебного производства.

Целесообразно сформулировать положения, в которых определяются критерии применения тех или иных форм ответственности, соразмерных допущенным нарушениям.

• Так как наём ЗУ допускает ограниченные права на распоряжение недвижимостью, лицо, получившее право пользования не может проводить действия, допустимые только для собственника.
• В частности, недопустимо без согласия собственника:
• Кроме запрета на проведение самостоятельно гражданско-правых сделок, не допускаются действия, противоречащие закону.
• В их числе те, которые допускают нарушение имущественных прав собственника или снижают стоимость объекта в результате:

• не надлежащего ухода;
• применения ядохимикатов;
• нарушения санитарных норм и противопожарной безопасности.

При обнаружении совершения недопустимых действий и недобросовестного отношения арендатора к земельной собственности, помимо расторжения договора допускается судебное взыскание материального ущерба.

Все положения, которые требуется соблюдать сторонам при совместном владении ЗУ, определяются взаимно. Лица, определившие правила взаимодействия не могут выходить за рамки установленных правил.

Подробнее об аренде ЗУ читайте в нашем разделе.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Вс решал, можно ли использовать часть участка не по назначению — новости право.ру

Можно ли использовать часть земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования – решает экономколлегия в разбирательстве № А40-244225/2019. В суд обратилась «Центральная топливная компания», которая обжаловала штраф 700 000 руб. по ч. 1 ст. 8.8 КоАП.

Компания получила штраф за то, что разместила кафе, интернет-магазин, офисы и автосервис в своем здании, хотя участок был предназначен для «обслуживания автотранспорта». При этом по прямому назначению земля тоже использовалась.

Здание было у компании в собственности, а участок она арендовала по договору 2017 года у департамента городского имущества Москвы.

Практика КС рассмотрел жалобу на положение КоАП о штрафах за нецелевое использование земли

Две инстанции встали на сторону компании и отменили штраф. Как они объяснили, договор аренды земельного участка готовился в соответствии со старым классификатором видов разрешенного использования участков (утвержден приказом Минэка от 01 сентября 2014 года N 540).

В первоначальной формулировке вид разрешенного использования включал не только «гаражи, стоянки, автозаправки», но и «магазины сопутствующей торговли, здания для организации общественного питания» и так далее.

К тому же предоставление участка для эксплуатации расположенного на нем здания допускает его использование не в соответствии с градостроительным регламентом, указали две инстанции.

АС Московского округа оказался другого мнения: общество допустило нарушение, так как использовало участок не в соответствии с видом использования, который документально установлен и учтен в кадастре недвижимости.

Классификатор, утвержденный в 2014 году, поменялся уже в 2015-м, сведения о виде разрешенного использования участка внесены в ЕГРН в 2016-м. Договор аренды земли был заключен после всех этих событий, в 2017-м.

А значит, офисы, кафе, интернет-магазин нельзя было размещать на участке для обслуживания автотранспорта, заключил АС МО.

В Верховном суде

С этим решением не согласилась компания. Ее доводы выслушала тройка экономколлегии 3 февраля.

По словам представителя истца, адвоката Александра Зака, здание, о котором идет речь, – бывший автокомбинат № 22 «Мосхлебтранса». Это довольно большой объект, где с самого начала были и кабинеты, и кафе.

«Любое сложное административное здание предполагает разные виды использования, – убеждал адвокат. – Там может быть и кафе, и другие объекты».

По мнению Зака, кассационный суд вышел за пределы обжалования, потому что рассмотрел довод о несоответствии вида использования реестру недвижимости; в изначальном постановлении такого довода не было.

К тому же, если уж и брать ЕГРН, то смотреть, что там указано два вида использования: не только «обслуживание автотранспорта», но и «для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства». Это два равнозначных вида использования, обратил внимание Зак.

По его словам, раньше вид использования участка определялся по договору аренды, а сейчас надо ориентироваться на правила землепользования и застройки.

Он раскритиковал и позицию Росреестра: по словам адвоката, госорган несколько раз менял позицию по делу, апеллировал то к тексту договора, то к правилам землепользования и застройки. «Задача административного органа – выявлять и предупреждать правонарушения, а не искать способ наказать любой ценой», – заявил Зак.

«Задача административного органа – выявлять и предупреждать правонарушения, 

а не искать способ наказать любой ценой».

С этим не согласился Дмитрий Сухов, представитель Росреестра. Он напомнил, что договор аренды участка с департаментом не предусматривал офисов, кафе, интернет-магазина. Согласно новым классификаторам, это объект дорожного сервиса. Если классификаторы изменились, а компания не досмотрела, значит, она виновата, проигнорировала требования закона, уверял юрист Росреестра.

Сухов упирал на принцип платности землепользования. «Если на территории есть кафе, офисы и магазины – это уже совсем другая кадастровая стоимость, – объяснял он. – Значит, плата за использование перечисляется в неполном размере, и бюджет недополучает деньги». А внесение сведений из ЕГРН в участок – это один из способов определения платы, указывал Сухов.

«Если есть кафе, офисы и магазины – это уже совсем другая кадастровая стоимость».

На эти заявления Зак ответил в стадии реплик. В частности, он заявил, что «если и было нарушение – надо было взыскивать неосновательное обогащение». А когда судьи ушли на совещание, адвокат критиковал подход властей на другом примере: «Что получается, если в офисном здании поставить банкомат, то сразу надо добавить «банковскую деятельность»?

После совещания тройка огласила решение: все решения по делу отменить, отправить его на новое рассмотрение.

Все об аренде земли: определение, цели, правовое регулирование, проведение процедуры и другие нюансы

Земельный участок может использоваться в различных целях. Но не всегда заинтересованное лицо располагает необходимой территорией. В таких случаях действующим законодательством предусмотрена аренда земли.

Что значит такое использование ЗУ: определение и цели

Земельные участки могут использоваться для различных целей:

1. Ведение сельского хозяйства.
2. Строительство объектов недвижимости.
3. Охрана природы.
4. Аренда для целей лесного и водного хозяйства.

Целевое назначение использования земельного участка указывается в договоре.

Правовое регулирование в РФ

К нормативным актам, которые регулируют все вопросы, касающиеся аренды земли относятся:

Общие правила оформления сделки установлены параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Какие земли допускается арендовать?

На условиях заключенного срочного договора можно использовать любую территорию в пределах РФ. Исключение составляют земли, указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ.

К ним отнесены:

• заповедники и национальные парки;
• объекты недвижимости, предназначенные для размещения военизированных формирований, органов, военных судов, ФСБ, государственной охраны;
• объекты использования атомной энергии, хранения радиоактивных материалов и ядовитых веществ;
• закрытые административно-территориальные образования;
• объекты структур, исполняющих наказания;
• воинские и гражданские учреждения здравоохранения;
• инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Ограничения, установленные пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, касаются:

• особо охраняемых участков;
• земель лесного фонда;
• территории, на которых расположены муниципальные или государственные водные объекты;
• объекты культурного и археологического наследия, в том числе и всемирного, исторические заповедники и музеи;
• объекты обороны, безопасности и таможни;
• объекты, предназначенные для строительства, реконструкции и эксплуатации морского, водного и воздушного транспорта;
• объекты космической инфраструктуры;
• гидротехнические сооружения;
• предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
• загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
• территории, зарезервированные для муниципальных или государственных нужд;
• объекты в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Стороны сделки

Право аренды земли в пределах РФ имеет любой человек или организация. Принадлежность к гражданству РФ значения не имеет. Физическое лицо должно быть совершеннолетним и дееспособным. Временно использовать территорию может как отечественная компания или человек, так и иностранец. В качестве арендодателя выступает собственник земли. Им может быть любое лицо, либо государственный орган.

Отчасти права арендодателя есть и у лица, которое пользуется участком на условиях заключенного договора. Это касается субаренды, то есть передача пользователем своих прав третьему лицу.

Государство

Органы государственной власти выступают в качестве арендодателей, поскольку они всегда являются собственниками территорий. Чаще всего это касается предоставления участков для сельскохозяйственных нужд и строительства.

Муниципалитет

В качестве арендодателей выступают и местные органы власти. Муниципалитет, наравне с Федеральными структурами является собственником большинства участков, расположенных на территории субъектов.

Юридическое лицо

Любая организация, которая имеет в собственности землю, может передать её во временное пользование юридическому или физическому лицу. Также компания может выступать в качестве пользователя или заключать договора субаренды.

О нюансах и порядке оформления договора аренды земельного участка между юридическими лицами читайте здесь.

Физическое лицо

Человек, являющийся собственником, вправе передавать право временного использования своего участка на условия заключенного срочного соглашения. Он же имеет права арендовать землю у других лиц и государственных органов.

Как арендовать: этапы проведения процедуры

Процедура аренды ЗУ состоит из нескольких этапов:

1. Обращение к собственнику участка с заявлением. В нем, кроме информации и заявителе, должны быть указаны цели аренды и желаемый срок использования территории.
2. Предварительные переговоры с собственником.
3. Заключение договора.

• Скачать бланк заявления на аренду ЗУ
• Скачать образец заявления на аренду ЗУ

В процессе использования участка могут оформляться дополнительные документы к подписанному соглашению.

О договоре аренды земли, составленным между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь.

О документах

в качестве основания использования участка выступает договор аренды и акт передачи зу. в процессе исполнения условий сделки, могут заключаться дополнительные соглашения.

договор

договор аренды зу – это соглашение, по условиям которого арендатору право временного использования участка. в тексте документа должно быть указано:

1. дата и место подписания договора.
2. сведения о сторонах сделки или их законных представителях.
3. информация об участке – место расположения, общая площадь, цели использования.
4. стоимость договора и порядок расчетов. цена указывается цифрами и прописью. оплата производится с периодичностью, определенной сторонами. график платежей может быть оформлен в виде приложения к соглашению (о расчете стоимости аренды земли читайте тут).
5. права, обязанности и ответственность сторон.
6. срок действия договора. он определяется сторонами и может составлять от 1-го года до 49-ти лет. это зависит от целей использования территории. например, на один год земля передается для проведения исследований или раскопок, а на срок свыше трех – для осуществления сельскохозяйственной деятельности.
7. порядок урегулирования споров. в этом разделе нужно указать, что все вопросы необходимо решать путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке.
8. реквизиты сторон.

• скачать бланк договора аренды зу
• скачать образец договора аренды зу

договор должен быть подписан участниками сделки или их законными представителями.

дополнительное соглашение

дополнительное соглашение оформляется в процессе исполнения договорных обязательств сторонами. это касается случаев, когда условия сделки необходимо изменить, например, размер и периодичность оплаты, либо цели использования участка.

в тексте дополнительного соглашения указываются, какие пункты будут исключены, добавлены или изменены. если договор дополняется условиями, то необходимо указать их текст.

акт передачи

акт передачи земельного участка является частью договора. он выступает в качестве подтверждения исполнения собственником своей обязанности. в акте указывается:

1. дата и место составления.
2. сведения о договоре аренды зу.
3. информация о площади, месте расположения и состоянии участка.

акт подписывается сторонами. он оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого участника.

• скачать бланк акта приема-передачи
• скачать образец акта приема-передачи

особенности процедуры для зу разного вида назначения

Каждая территория имеет свое назначение и цели использования. По этой причине сделки аренды могут отличаться друг от друга по некоторым признакам.

Сельскохозяйственного

Такие территории могут быть переданы во временное пользование только для осуществления сельского хозяйства – выращивание и хранение культур, кошение сена, обустройство пастбищ и выпас скота.

Отличительной особенностью использования таких земель является длительный срок аренды. Она может продлиться до 49-ти лет.

Решение о передачи государственной территории принимается по результатам торгов. Исключением является случай, когда обращение поступило только от одного лица.

О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте тут.

Лесного фонда

Земли лесного фона предоставляются только государственными органами по результатам проведенного аукциона. Арендаторы должны организовывать лесовосстановительные мероприятия и соблюдать санитарно-гигиенические требования. Им запрещается оставлять недорубы и заготовленную древесину на месте рубок после истечения срока вывозки.

Минимальный срок аренды зависит от цели использования лесного участка. Для геологического изучения, строительства водохранилищ и добычи полезных ископаемых срок не может быть меньше года, во всех остальных случаях – не меньше 10. Максимальный срок аренды лесного участка – 49 лет.

О правовом регулировании аренды лесных участков рассказано здесь.

Промышленного

Такие участки используются для:

• металлургии;
• горной промышленности;
• организации производства тканей, одежды, керамики, напитков, консервирования, хлебопечения;
• переработки сырья и химической продукции бытового назначения;
• производства кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов.

На таких земельных участках запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции.

О том, как взять в аренду земли промышленного назначения и какая деятельность разрешена на них, читайте здесь.

ИЖС

Особенностью аренды земли под индивидуальное жилищное строительство является её целевое назначение. Например, на таком участке нельзя возвести многоквартирный дом. Постройка должна быть не выше трех этажей и рассчитана на проживание только одной семьи. Возведенный объект будет являться собственностью арендатора, а сам участок – нет.

Нюансы при оформлении части земли

Договор заключенный на срок более года, либо если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть зарегистрирован в Росреестре (о нюансах и правилах регистрации договора аренды земельного участка читайте в этом материале). Арендодатель должен быть собственником части земли.

Как переуступить это право другому?

Закон допускает передача пользователем своего права на землю третьим лицам. Для этого необходимо заключить договор субаренды. По своему содержанию он будет аналогичен обычному соглашению об аренде. Особенность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника участка. Он будет выступать одной из сторон сделки. Договор оформляется по количеству участников.

Если предметом субаренды является государственный или муниципальный участок, то соглашение можно заключить только в пределах основного договора, при условии, что последний заключен на срок не более 5-ти лет. Такое правило указано в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ.

О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано здесь.

Как перевести территорию в собственность?

Процесс перевода арендуемой территории в собственность пользователя состоит из следующих этапов:

1. Обращение к владельцу с заявлением. Если Собственником является государственный орган, оно должно быть письменным.
2. Проведение оценки кадастровой стоимости земли.
3. Подготовка паспорта на участок, если он отсутствует.
4. Заключение договора купли-продажи. Он должен быть заверен нотариусом. Один экземпляр должен быть подготовлен для регистрирующего органа.
5. Оформление акта приема-передачи недвижимости.

В завершении необходимо зарегистрировать сделку в органе Росреестра.

Аренда земельного участка позволяет заинтересованному лицу использовать территорию в своих целях, на протяжении определенного периода времени. Основанием служит заключенный договор.

Инициатором может быть любая организация или физическое лицо. Основные требования к последнему – дееспособность и совершеннолетие.

Следует помнить об ограничения аренды, установленных для отдельных категорий участков.