Наследование квартиры, попадающей под реновацию — Юридические советы - ООО Расчетный центр. г. Курск

Как купить, так и продать квартиру в доме, который попадает под программу реновации, возможно. Однако встает вопрос о выгоде, которую можно получать благодаря этому вложению. Подробный анализ плюсов и минусов, возможные риски при совершении операции – все это рассмотрено в материале.

Советуем ознакомиться с основными правилами при покупки квартиры без участия риэлтора — узнать подробнее.

Покупка квартиры в доме под реновацию: 5 рисков покупателя

Программа предполагает предоставление собственникам квартир в 5-этажных домах («хрущевках») помещения не меньшей площади в новостройках.

Возможен как прямой обмен, так и сделка купли-продажи (собственник получает компенсацию за свою старую квартиру и дальше решает сам, куда переезжать). Если площадь нового объекта окажется больше, придется доплатить за каждый квадратный метр разницы.

К тому же возможно субсидирование со стороны государства или Правительства Москвы отдельных категорий (молодых семей, малоимущих граждан).

О том как не выходя из дома узнать о дате запланированного сноса дома — читайте тут.

Очевидно, что жилье в новостройке практически всегда стоит существенно больше, чем на вторичном жилье (при условии равенства площадей).

Именно поэтому стоимость на аварийные хрущевки значительно увеличилась за последний год (в 1,5-2 раза по разным районам).

Однако выгоду от покупки старой квартиры можно получить далеко не во всех случаях. Вот 5 наиболее очевидных рисков для покупателя:

Основной вопрос связан с гарантией того, что программа действительно будет реализована.
Возникает также вопрос о реальной стоимости новостройки – будет ли она больше цены на хрущевку (или по крайней мере такой же). То есть оправдана ли стоимость объекта в доме под реновацию?
Пройдет ли расселение точно в срок или есть риск задержек.
В старом жилье, находящемся в аварийном доме, смысла делать капитальный ремонт нет (компенсация при переселении не предусмотрена). А значит, новому владельцу и его семье придется жить в таких условиях, какие фактически есть (или же делать ремонт, вкладывая средства без возможности вернуть их).
Юридическая чистота объекта: нет обременения (залог, арест, претензии со стороны третьих лиц).

Ипотечные кредиты на покупку такого жилья не предоставляются – покупателю придется рассчитывать только на свои силы.

Таким образом, все риски можно свести к 2 существенным угрозам:

Опасность переплатить.
Опасность не получить жилье в новостройке или получить его с существенной задержкой.

Чтобы принять верное решение, нужно заранее ознакомиться с условиями программы реновации для конкретного дома – о том, как это сделать, рассказывается далее.

Подробнее о правилах и порядке расселения аварийного жилья мы подробно рассказывали тут.

Как избежать рисков при покупке квартиры: полный перечень новостроек

Для этого следует очень внимательно ознакомиться с документами, которые в данный момент есть у собственника, а также с официальными материалами из открытых источников (на сайте Мэра Москвы).

Последовательность действий следующая. Прежде всего, следует выяснить, действительно ли данный дом попадает под программу реновации. Для этого проверяют, есть ли у собственника:

оригинал уведомления о сносе и предстоящем расселении (документ направляется из мэрии не позднее, чем за год до предполагаемого расселения), вручается под подпись лично владельцу квартиры в старом доме;
письменное соглашение собственника на предоставление нового жилья или денежной компенсации.

Дополнительно на сайте Мэра Москвы следует уточнить, действительно ли дом включен в программу реновации. На карте такие объекты обозначаются голубым цветом, а соответствующие стартовые площадки (т.е. новостройки, которые предполагается возвести для расселения) – оранжевым.

Полный список стартовых площадок также приводится на сайте Мэра Москвы – ниже приведен актуальный, полный перечень:

Чтобы получить представление о требованиях к характеристикам, расположению новых домов, следует ознакомиться с оригинальным текстом документа «Программа реновации».
Таким образом, покупатель может существенно снизить свои риски, если:

Будет точно знать о местоположении нового дома и сроках сноса.
Сможет соотнести рыночную стоимость нового объекта с ценой на хрущевку в аварийном доме.

Если какой-то из этих пунктов вызывает вопросы, гарантировать выгодное вложение при покупке квартиры в доме под реновацию затруднительно.

Продажа квартиры в доме под реновацию: риск продавца

Такая операция тоже возможна, причем продавец, в отличие от покупателя, несет существенно меньше рисков.

По сути, у решения о продаже квартиры в доме под реновацию есть только 1 недостаток: собственник лишается возможности получить квартиру в новостройке.

Поэтому выгодно продать свою квартиру возможно, если поднять на нее цену до таких размеров, чтобы можно было и самостоятельно взять квартиру в новостройке в подходящем районе.

К тому же в некоторых случаях сроки расселения могут быть изменены или дом может быть вообще исключен из программы. Таким образом, если нет уверенности в получении нового обменного варианта, но в то же время спрос на подобные квартиры достаточно высокий, собственнику предпочтительно продать свое имущество по выгодной цене.

Особенности проведения сделки купли-продажи

Подобная сделка не имеет принципиальных отличий и предполагает выполнение тех же процедур, что и при обычной купле-продаже:

Согласование позиций, подписание предварительного договора купли-продажи, внесение аванса (с подписанием соответствующего соглашения).
Сбор всех необходимых документов (паспорта собственников, документы на квартиру; при необходимости понадобится также нотариально заверенное согласие супруга на продажу или разрешение органов опеки на переезд несовершеннолетних).
Подписание основного договора (регистрировать у нотариуса необязательно, хотя и желательно), подача документов на регистрацию в отделение Росреестра или в МФЦ. О том как осуществить сделку купли продажи через МФЦ подробно описано тут.
Оплата госпошлины (1500-2000 рублей), получение документов на новую собственность (спустя 5-10 рабочих дней).

Однако есть и свои нюансы, связанные с тем, что объект находится в аварийном доме:

Если собственником (полным или долевым) прежней квартиры является несовершеннолетний, органы опеки могут не дать своего согласия на переезд в аварийное жилье.
После совершения сделки местные органы власти могут не позволить собственнику и его семье прописаться в доме под реновацию. Однако это действие незаконно, и его можно обжаловать в суде. Тяжбы могут идти сравнительно долго (несколько месяцев).

Таким образом, вариант покупки квартиры в основном сопряжен с рисками, поскольку цены на такие квартиры в большинстве случаев серьезно завышены. К тому же едва ли собственник хрущевки будет упускать свою выгоду, если она действительно существует. Поэтому без гарантий переселения и проведения точных расчетов принимать решение рискованно.

Поделиться ссылкой:

Как оформить квартиру полученную по наследству в собственность

Конституцией Российской Федерации в полной мере урегулировано законодательное право на гражданское наследование жилья. Что это дает?

Граждане получают возможность гарантированно становиться собственниками недвижимости, оставшейся от умершего человека (наследодателя).

Данный процесс имеет название наследование. Этот термин условно подразделяется на два вида: наследование по закону и наследование по завещанию.

Первый тип входит в действие в случае отсутствия завещания и, следовательно, в нем участвуют все лица, которые претендуют на получение наследства.

Необходимые документы для оформления наследства

Процедура оформления наследства является достаточно сложной.

Она требует достаточно много времени и, к тому же, владения необходимыми юридическими познаниями, касающимися прав каждого из претендентов на наследство.

Правовые нормы гласят, что процесс наследственного дела должен быть произведен непосредственно нотариальной службой по месту нахождения имущества или по месту жительства наследодателя.

Но в ситуациях, когда нет возможности обратиться в бюджетные конторы, частные нотариусы имеют право совершать такие действия.
Также процедура оформления наследства может быть произведена по территориальному принципу.
Дабы в большей степени разобраться в данной процедуре, для начала необходимо знать какие действия нужно предпринимать.
В частности необходимо позаботиться о таких аспектах:

подготовить и подать заявление в нотариальные службы о том, чтобы вам выдали свидетельство о праве на наследство;
принять наследство и открыть наследственное дело;
провести переговоры с другими наследниками;
собрать и подготовить необходимые документы в соответствующих органах, Департаменте муниципального жилья и иных органах (это необходимо для того, чтобы получить свидетельство о праве на наследство);
у нотариуса получить свидетельство о вашем праве на наследство по завещанию или по закону, а также оплатить государственную пошлину;
собрать и подготовить необходимую документацию для того, чтобы продолжить государственную регистрацию права собственности на имущество, которое переходит вам по наследству.

После чего на основании полученного свидетельства обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы.

Перечень документов:

дубликат или оригинал свидетельства о смерти наследодателя;
справка о том, где был прописан умерший на момент смерти, в том числе и указать людей, которые проживали с ним на одной территории;
свидетельство о рождении умершего, свидетельство о браке и пр., (то есть те документы, которые подтверждают ваши родственные связи с наследодателем);
выписка из домовой книги;
документ, в котором указана квартира или любое другое наследство, и который указан в свидетельстве о праве собственности;
поэтажный план, экспликация, справка о кадастровой стоимости имущества на время смерти умершего и кадастровый паспорт.

Не стоит забывать, что данные документы и заявление о принятии наследства или о праве на наследство должны быть поданы в нотариальную контору только по месту, где было открыто наследство.

Сделать это необходимо в течение 6 месяцев.

Открытие наследственного дела в шестимесячный срок со дня смерти наследодателя

Для того чтобы открыть наследственное дело у государственного либо частного нотариуса вам необходимо подать заявление о принятии наследства.
Не забывайте, что принести заявление вы должны лично.
Так важным моментом является то, что граждане, достигшие четырнадцатилетнего возраста, имеют полное право подавать заявление без согласия своих родителей либо попечителей.

Но, в случае если наследник не достиг указанного возраста, за него должны подать заявку опекун или родители.
Человек, подавший заявление, имеет право отозвать его в течение шести месяцев со дня открытия наследства.
К тому же вы можете и отказаться от завещания в период этого же срока, согласно статье Гражданского кодекса.
Этот же отказ вы должны предоставить нотариальной службе по месту открытия наследства.
Также если вы не дееспособны, то отказ вместо вас могут написать органы попечительства и опеки, а также ваши опекуны.
Опекуны и родители могут отказаться от наследства, которое принадлежит недееспособному ребенку, исключительно с согласия органов опеки и попечительства.
Заявление об отказе на наследство является безоговорочным и безусловным.

Более того, у вас, как наследника, есть право отказаться от данного наследства, передав его другому физическому лицу по завещанию.

Вы можете оформить отказ в пользу абсолютно любого человека, и вот еще что немаловажно: своевременное открытие наследства никаким образом не зависит от потенциального наследника, а вот процесс открытия наследственного дела является активным действием наследников.
Заявление наследник можете написать у самого нотариуса или отправить почтой посредством своего представителя.
На соответственном заявлении, которое было отправлено представительствами почты, секретарем сельсовета или нотариусом, должна быть удостоверена подлинность вашей подписи.

Оформление документов на наследство нотариусом

Должностные лица или нотариусы, которые совершают нотариальные действия, обязаны не только заниматься проверкой достоверности завещания, но также регистрировать завещание в Наследственном реестре.

К тому же, должностное лицо должно отмечать абсолютно все изменения в завещании, а также фиксировать отказ от него.

Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту «Как получить наследство», с пошаговой инструкцией для наследников
Или ТУТ вы узнаете о наследовании по завещанию
Как происходит регистрация транспортного средства:
https://legalmap.ru/articles/gp/contract/dog-kup-prod-avto/

Получение свидетельства о праве на наследство

Такое право есть только у наследника, который принял данное наследство в срок, установленный законом.
Но бывают и исключения, касающиеся тех ситуаций, когда имеет место наследование выборочного имущества.
Для того, чтобы без каких либо проблем вы смогли получить по праву принадлежащее вам имущество, тогда вам необходимо выполнить следующие действия:

подать заявление необходимого содержания непосредственно нотариусу (только по месту открытия наследства);
уплатить госпошлину за выдачу самого свидетельства о праве на наследство.

Вы можете получить свое наследство только по истечении шести месяцев (изредка бывают и исключения, когда нотариус уменьшает срок, но такая особенность встречается исключительно в тех случаях, когда свои права на наследство предъявляет только один человек).

Если вы пропустили срок, когда нужно было принять наследство, тогда вам необходимо предоставить нотариальному лицу письменное согласие абсолютно всех имеющихся наследников.
В данном документе будет говориться о том, что они не против того, чтобы вы были включены в список потенциальных наследников данного имущества.
Бывают случаи, когда нотариус может отказать вам в выдаче свидетельства по причине фактических действий с вашей стороны.
В таком случае вы можете подать иск в суд и оспорить действия нотариального лица в порядке особого производства.

Если вы вступили в наследство фактическим способом, и не можете доказать это, в таком случае лучше всего обратиться в суд, который посредством правил установления фактов имеющих юридическое значение, установит ваше право на наследство.

Регистрация прав на унаследованную физическим лицом квартиру

Для того чтобы оформить регистрацию вашего права на имущество, вам необходимо обратиться в управление федеральной регистрационной службы.

Вам предоставят список необходимых документов для решения данного вопроса.

Но, стоит отметить, что согласно статье №131 Гражданского Кодекса Российской Федерации и статье №4 ФЗ «О государственной регистрации и сделок с ним», существует установленная обязанность государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а так же все правоустанавливающие документы, которые были оформлены после 31 января 1998 года.
Именно по этой причине право собственности на данное наследство в полной мере принадлежит наследнику со дня смерти наследодателя.
Но, не все так просто как хотелось бы!
Распоряжаться наследством вы можете только после государственной регистрации в органах регистрации и получения своего права на наследство.

Решение проблем с оформлением права на наследство

Основной причиной возникших неурядиц с оформлением является то, что у вас может не быть всех необходимых документов.

Решить этот вопрос можно двумя способами, а именно:

Если у вас частично отсутствуют те или иные документы, то нотариус детально вам разъяснит, как и что нужно сделать чтобы решить этот вопрос в судебном порядке. Все предельно просто: вы собираете все нужные документы и получаете право на наследство, а в противном случае – обращаетесь в суд и решаете вопрос отсутствующих документов;
Если документы, доказывающие ваше право на собственность того или иного имущества, утеряны и их никаким образом нельзя восстановить, тогда вам также не обойтись без иска в суд.

В законодательстве РФ по рассмотрению уголовных и гражданских дел говорится, что независимо от того, были ли документы утеряны либо отсутствуют вообще, ответчиками в данной ситуации являются как наследники, которые приняли наследство, так и инстанции, занимающиеся выдачей правоустанавливающих документов, а также органы, которые осуществляют регистрацию прав физического лица на имущество.

Для решения этого вопроса вы должны обратиться к наследникам, которые уже имеют на руках свидетельство о праве собственности на данное наследство.

Если же у других наследников нет нужных документов, в таком случае ответчиком выступает орган, занимающийся выдачей необходимых вам документов.

Как оформить наследство на ипотечную квартиру?

Бывают случаи, когда владелец ипотечного жилья умирает раньше, чем погасит ссуду, таким образом, жилье, как и все остальное имущество переходит в наследственную массу, тут возникает вопрос как происходит наследование ипотечной квартиры?

Ипотека

Если рассмотреть более подробно, что такое ипотека, то по факту получается, что это некая форма залога.

Должник закладывает имеющееся в его владении недвижимости имущество взамен получает денежные средства, таким образом кредитная организация гарантирует себе возврат выданных средств.

Человек приобретая недвижимость таким образом должен иметь в виду, что если по каким-либо причинам он не сможет погашать установленные выплаты, то банк просто заберет недвижимость в счет уплаты и неважно насколько будет погашена сумма долга.

Ипотечный кредит имеет некоторые характеристики свойственные только ему:

временной промежуток, в течении которого он может погашаться может достигать 30 лет;
назначение, то есть должно быть указано, на что будет потраченная сумма и полный адрес объекта, который приобретается;
процентная ставка данных займов гораздо ниже, чем у иных кредитов;
оформление данного кредита происходит в соответствии с законодательными нормами по ипотеке.

Еще одной особенностью являются, то что предмет, выставленный, как залог является собственность заемщика, но каких-либо определенных действия, например, продажи т.д. совершить с ней он не сможет без одобрения банка.

Порядок наследования

Как любое другое имущество покойного ипотечное жилье может подлежать наследованию по завещанию или по закону после смерти владельца.

При переходе такого жиль в соответствии:

с завещанием, имущество передается лицам, указанным в данном документе;
в случае если документ не был составлен, переход собственности осуществляется в соответствии с порядком установленным законом, то есть по очередности. К субъектам, имеющим право получить наследство в лице первых относятся оставшийся в живых второй супруг, имеющиеся дети, к таким относятся и те, что были усыновлены и родители усопшего. Если таких нет, то право на получение наследия переходит к братьям, сестрам далее бабушкам и дедушкам покойного, итак, законом предусмотрено восемь ступеней родства переход права осуществляется если предыдущие претенденты отсутствуют или отказались от получения.

В соответствии с законом наследники, получающие имущество в соответствии с очередью, получают между собой равные части от положенного имущества. Но каждый имеет право отказаться от своей доли в пользу иного наследника это право распространяется, как на получение по завещанию, так и по закону. Подобное волеизъявление должно быть оформлено в письменном виде и удостоверено уполномоченным лицом (нотариусом).

Итак, получение ипотечной квартиры должно быть оформлено в соответствии с законом, для этого будущим владельцам потребуется обратиться в нотариальную контору с пакетом бумаг:

документальное подтверждение смерти лица, которое является наследодателем;
подтверждение о том, что покойный имел регистрацию на оставленной жилплощади;
документальные факты подтверждающие родственные связи с умершим;
и заявление соответствующего образца.

Если в установленный для оформления документов через нотариуса не возникнет ни каких трудностей и препятствий, то через полгода будет выдано свидетельство о праве на наследие.

Наследнику следует после смерти наследодателя незамедлительно известить кредитную организацию о том, что их заемщик скончался, как правило, банки обязуют своих заемщиков страховаться и таким образом можно будет погасить остаток задолженности.

ВНИМАНИЕ !!! Важно заблаговременно оповестить страховую компанию и предоставить все необходимые документы о том, что наступил страховой случай.

Важно не задерживаться с оповещение так, как в договорах о страховании указывают определенный период времени, в течении которого необходимо оповещать страховую компанию и в случае просрочки придется обращаться в суд и отстаивать свои права через него.

В случае если страховка не была оформлена можно переоформить договор на свое имя и таким образом следует каждый месяц гасить сумму, которую укажет бак в новом договоре.

ВАЖНО !!! следует помнить, что в страховую организацию следует обращаться наследнику так как в обязанности банков это не входит.

Варианты наследования

Законом предусмотрены некоторые способы осуществления наследования, к которым можно отнести:

после смерти со заёмщика, очень часто, приобретение недвижимости осуществляется не одним, а несколькими гражданами, то может быть оформлена на второго супруга, на детей и т.д. В таких случаях совместное приобретение дает и право и наделяет их обязанностями в соотношении с предусмотренными им долями. Если созаёмщик скончался, то его доля переходит наследникам и получение осуществляется, как объекта в целом;
при имеющихся нескольких приемниках, потребуется учесть некоторые моменты: любой из них имеет возможность отказаться от полагающейся ему доли в сторону другого наследника, получение по закону подразумевает раздел имущества в равных долях между ними, тоже самое касается и ипотечного жилья и оставшегося по нему долга. Если присутствует завещательный документ и по нему указаны конкретные доли, полагающиеся тому или иному лицу, то и долги по имуществу распределяются в соответствии с ними, в случаях реализации своей части потребуется получить одобрение всех остальных приемников. Все споры, появляющиеся в данных ситуациях, решаются через судебные инстанции.

ВАЖНО !!! После смерти мужа, жена имеет право на половину имущества что нажито за время брачных отношений, то же касается ипотечного жилья остальное делится в равных долях между несколькими наследниками, и она также входит в эту категорию;

лица, не достигшие возраста совершеннолетия, иными словами несовершеннолетним гражданам, ставшим наследниками, решают все вопросы через своих законных представителей. При наследовании ипотечного жилья вопрос также решается с представителями. Продажи недвижимости совершается только с разрешения органов опеки.

Во всех случаях решение каких-либо возникающих разногласии, решение их происходит в судебном порядке.

С кредитной квартирой, купленной до брака в случае с оставшимся вторым супругом, необходимо знать, что права наполовину от данной недвижимости не возникает, так как оно распространяется только на то, что приобретено за период узаконенных отношений.

Но при разделе недвижимости между наследниками стоит понимать, право на половину недвижимости, а в данном случае суммы от нее возникает с момента заключения брака, то есть при стоимости жилья в 4 млн., до брака было погашено всего 400 тыс.

, далее идет расчет того сколько платежей совершено и на половину от них можно претендовать, то есть тут либо происходит раздел по долям в пользу второго супруга так, как платежи совершались в браке, либо остальные приемники компенсируют ту сумму или же просто отказываются от своих долей в пользу оставшегося супруга.

Оплата ипотечного долга приемниками

В соответствии с законом, приемники совместно с имуществом получают и долговые обязательства, имевшиеся у покойного.

Если отсутствует страховка по ипотеке, то остаток суммы делятся между приемниками в соответствии с теми долями, которые они получили.

В этом случае получателям следует составить мирное соглашение, которое они должны подписать и на основании, которого они обязуются выплачивать закрепленные за каждым суммы.

Но не всегда имеется возможность выплачивать положенную сумму, что делать в таких случаях?

Закон допускает несколько вариантов:

обсудить с банковской организацией возможность внести некоторые изменения в кредитный договор. Если расхождения в размерах по выплатам будут незначительными, то банк позволит увеличить срок длительности соглашения тем самым снизим ежемесячные выплаты.

ВАЖНО !!! При отсутствии возможности со стороны наследника оплачивать долг, банк имеет право расторгнуть договор ранее установленного срока и выставить жилье на продажу по судебному решению;

также допускается сдавать жилье в аренду таким образом появиться возможность компенсировать выставленную к оплате сумму, но сдача жилья допускается только с разрешения кредитной организации;
еще одним возможным решением может быт реализация жилья и погашение оставшегося долга за счет вырученных средств, остаток достается приемнику, при наличии нескольких наследников следует получить согласие всех и в дальнейшем остаток будет делиться между ними;
закон предусматривает и отказ от принятия наследия, в данной ситуации жилье переходит в банк. Но тут стоит знать, что отказ от квартиры возможен только при условии полного отказа от наследства, то есть нельзя выбирать что оставить, а от чего отказаться. В некоторых случаях такая недвижимость может быть завещана кому-то одному, например, единственная наследница по завещанию дочь, но она не может себе позволить оплачивать кредит, она в праве отказаться от нее, но при этом она попадает под категорию приемников на остальную собственность и имеет полное право получить свою долю.

В большинстве случаев, даже при невозможности погашать оставшуюся сумму, наследник принимает наследство и совместно с банком принимает решение о том, как поступать далее. Это актуально особенно если покойный выплатил уже большую часть ипотеки, банки в таких случаях сотрудничают с н наследниками и идут им на встречу.

ВАЖНО !!! Если в течении установленного законом периода, который равен полугоду, недвижимость не будет принята, то закон будет расценивать это, как отказ и она перейдет во владение банку.

Оплата за счет страховки

Страховые выплаты в случае кончины владельца ипотечного жилья, погашают остаток суммы, то есть страховая компания берет на себя обязательства по погашению оставшейся ипотечной суммы и дополнительно компенсацию в размере 10%.

Но не все так просто, при подписании договора по страховке указывается большой перечень ситуации, которые не попадают под страховые, то есть что не подлежат оплате в случае их возникновения:

радиация;
лишение жизни путем наложения на себя рук и т.д.

Как правило, выплаты производятся в случае если гражданин скончался от болезни или при несчастном случае.

В большинстве таких случаев страховщики стараются найти доказательства смерти по причинам хронических болезней, скрытых в момент подписания соглашения.

Всегда следует внимательно изучать соглашение и всегда можно обратиться к юристам, а далее в суд.

Наследование ипотечной собственности, процедура которая возлагает на наследника обязательства по погашению оставшейся суммы, но не стоит пугаться так как в большинстве случаев основная часть долга уже погашена умершим наследодателем. Как правило, банки идут на сотрудничество и ряд уступок в отношении наследников тем самым облегчая погашение ипотечного кредита.

Дом попал под реновацию: что теперь делать с квартирой

Источник: РБК Недвижимость

Рассказываем о том, как докупить еще одну квартиру в рамках программы, можно ли использовать маткапитал и когда стоит продавать жилье в доме под снос

Сейчас участники программы реновации могут воспользоваться несколькими вариантами: бесплатно переехать в равнозначную квартиру, докупить дополнительные площади или квартиру либо продать свое жилье до переезда или после.

Переезд в новый дом по программе реновации в Москве

Один из основных вариантов, который подразумевает московская программа реновации, — это переезд в новое жилье. Квартира предоставляется бесплатно в новостройке в том же районе, в котором проживает переселенец.

Участник программы получает равнозначную квартиру: жилая площадь и количество комнат в такой квартире не меньше, чем в освобождаемой. При этом общая площадь больше — за счет более просторных помещений кухни, прихожей, коридора и санузлов.

По оценкам столичной мэрии, в среднем площадь новых квартир на 30% больше, чем старых.

Все квартиры представляются с чистовой отделкой и полностью готовы для проживания. В них уже установлена вся необходимая сантехника, электроплита, люстры и светильники, розетки и выключатели.

В каждой квартире есть балкон или лоджия с обязательным остеклением.

Также в новых квартирах будут установлены современные системы отопления, двухкамерные стеклопакеты, на радиаторах отопления — терморегуляторы.

Реновационные дома будут иметь входы в подъезд и лифтовый холл на одном уровне или с минимальным перепадом.

Власти обещают, что площадь мест общего пользования в новых домах будет в 8,7 раза больше, чем в старых. В холлах первого этажа разместятся колясочные.

Также на первых нежилых этажах новых домов откроются магазины, аптеки, медицинские центры, кафе, отделения банков, предприятия бытового обслуживания.

Этапы реновации в Москве

В августе московские власти утвердили этапы переселения программы реновации. Ознакомиться с перечнем можно здесь.

Первый этап переселения будет проходить в 2020–2024 годах. Квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах.

Второй этап переселения по программе реновации пройдет с 2025 по 2028 год. За это время планируется переселить 330 тыс. москвичей из более 1630 пятиэтажек.

Третий этап переселения будет проходить с 2029 до 2032 года. За этот период планируется расселить 1800 домов, в которых проживают около 380 тыс. человек.

Покупка дополнительных площадей по программе реновации в Москве

Второй вариант, которым могут воспользоваться участники программы реновации, — это докупка дополнительных площадей. Участники программы реновации имеют возможность в момент переезда приобрести за доплату квартиру большей площади и с большим количеством комнат по сравнению с бесплатно предоставляемым жильем либо несколько квартир.

Если в момент переезда переселенец не использовал свое право на докупку, то в течение двух лет в дополнение к уже оформленному в собственность равнозначному жилью можно приобрести еще одну квартиру. В обоих случаях можно приобрести квартиры общей площадью не более 100 кв. м со скидкой 10%. Такое право действует однократно.

Как пояснили в пресс-службе Фонда, докупить дополнительные площади в момент переезда можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе.

«В другом районе участник программы реновации может приобрести дополнительную квартиру только в течение двух лет со дня оформления его права собственности на равнозначное жилье. Приобрести такое жилое помещение возможно в любом районе города Москвы, где сформирован резерв жилых помещений», — пояснили в Фонде.

Выбрать квартиру в другом районе можно будет из специального квартирного фонда реновационных домов. Ознакомиться с перечнем доступных квартир можно здесь.

Можно ли использовать ипотеку и маткапитал по программе реновации в Москве

Купить дополнительные квадратные метры или квартиру в рамках реновации можно как на собственные деньги, так и в ипотеку. Все льготы и субсидии также сохраняются — маткапитал, жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат. Они могут быть зачтены в счет оплаты.

«Также участники программы могут воспользоваться специальными ипотечными программами для дополнительного улучшения жилищных условий при переселении. В случае приобретения квартиры (квартир) за доплату первоначальный взнос при оформлении кредита не требуется», — отметили в пресс-службе Фонда реновации.

По данным пресс-службы Фонда реновации, с 2018 года, с момента сдачи первого дома по реновации, было заключено 575 сделок на покупку дополнительных метров в момент переезда и в течение двух лет после него. Более 20% участников программы реновации, которые приобрели квартиры за доплату, воспользовались ипотекой.

Продажа квартиры в рамках программы реновации в Москве

Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.

По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира.

Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос.

Но вариант подождать и продать позже подходит тем, чей переезд планируется через четыре-пять лет, считает руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Карелина.

По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.

Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.

Согласно подсчетам «Инком-Недвижимости», метраж квартир, которые получат участники программы реновации, будет больше, чем площади жилья в сносимых домах, на 10–20%.

Стоимость новых квартир при соблюдении определенных условий (отсутствие изъянов с точки зрения планировки, отделки, уровня шумоизоляции, дома будут находиться в удобной транспортной доступности и т. д.

) будет выше на четверть, а в отдельных случаях — на треть, чем цены на жилье в старых пятиэтажках под снос.

«Отношение покупателей к жилью в реновируемых пятиэтажках изменилось кардинальным образом.

Если раньше, до объявлений о сносе, оно считалось наименее востребованным товаром на вторичном рынке столицы, то сейчас приобретение такой квартиры может стать ценным вложением в будущее.

Как следствие, произошло уменьшение объема предложения таких объектов — сами собственники уже менее охотно выставляют их на продажу, а иногда и вообще отказываются от реализации», — отметил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Но в целом принимать решение о продаже квартиры в доме под снос нужно, отталкиваясь от каждой конкретной ситуации и сроков переселения.

Доля в квартире под реновацию

Много консультаций в Общественном штабе на приеме граждан связано с тем, что люди не видят разницы между коммунальной квартирой и квартирой, которая находится в долевой собственности.

Часто владельцы доли считают, что им положена отдельная квартира как жителям коммуналок. Особенно большое количество таких обращений от граждан, которые развелись, а недвижимое имущество — общее, и они, естественно, мечтают разъехаться.

Юристы поясняют, что у коммунального жилья и жилья, находящегося в долевой собственности — разный правовой статус, поэтому жителей коммуналок расселят. Вместо комнаты им будет предоставлена отдельная квартира. А владельцы долей будут владельцами долей и в новой равнозначной квартире, которая в целом по площади будет больше их предыдущей.

Общественники в таких случаях советуют гражданам пытаться договориться с другой стороной, поскольку варианты разрешения их проблем существует. Например, объединившись можно докупить метры или комнату (это будет намного выгоднее, чем приобретать отдельное жилье), а потом продать новую квартиру (которая также будет стоить дороже), разъехаться и каждый выберет, что ему по душе.

Напомним специальную формулу о том, как рассчитать размер доплаты за дополнительные квадратные метры: из площади приобретаемой квартиры нужно вычесть среднюю площадь равнозначной квартиры в доме, в который переселяется житель.

Таким способом будет определено количество метров, за которые житель должен доплатить. Получившийся результат надо умножить на рыночную стоимость одного квадратного метра жилья, который будет определен Фондом реновации исходя из отчета об оценке, после этого вычесть 10% скидки.

Второй вариант для желающих разъехаться — можно выбрать денежную компенсацию, чтобы поделить её между собой, но оцениваться будет старая (то есть в сносимом доме) квартира. И внимание: на это должны будут согласны все собственники!

Сами граждане также озвучивают предложение о том, чтобы вместо имеющейся квартиры взять две с меньшим количеством комнат и с доплатой. Например, вместо одной трехкомнатной – двушку и однушку – и доплатить за дополнительные метры.

«Некоторые воспринимают Программу реновации исключительно как способ улучшить жилищные условия. И, действительно, очередники будут получать новое жилье вне зависимости от номера учетного дела, коммунальные квартиры будут расселены.

Но в целом Программа направлена на то, чтобы реновировать городскую среду, не допустить аварийности домов. Решать семейные проблемы с бывшими мужьями-женами должен не город. Это не в его компетенции.

Невозможно дать каждому человеку из-за того, что он владеет долей, отдельную квартиру. Иначе так не избежать злоупотреблений», — прокомментировал ситуацию глава Общественного штаба Александр Козлов.

Источник новости: http://renovation.opmoscow.ru/?p=2579