Аварийное жилье – это жилые помещения, находящиеся в ненадлежащем состоянии, поэтому такое жилье не может применяться людьми для постоянного проживания. Государство разными способами старается освободить такие дома путем выселения граждан, после чего они могут получить новые квартиры. При этом некоторые люди желают купить такое жилье, чтобы далее рассчитывать на новую недвижимость.
Можно ли продавать жилье, признаваемое аварийным
Отсутствует в законодательстве какой-либо строгий запрет, на основании которого не разрешено составлять договор купли-продажи для квартиры, находящейся в аварийном строении.
Поэтому выполнить это можно, но если это осуществляется непосредственно перед выселением граждан, то такая сделка может признаваться мошеннической.
Как продается аварийное жилье
- Данный процесс практически ничем не отличается от продажи любой другой квартиры.
- Желательно самому покупателю перед подписанием договора проверить информацию путем получения выписки из ЕГРН, так как многие люди обычно умалчивают о том, что их дом в скором времени будет снесен.
- Хотя отсутствует запрет на продажу такого жилья, продавцы сталкиваются с определенными ограничениями:
- не допускается подписание договора купли-продажи, если уже имеется решение суда о выселении владельца квартиры принудительно, если он сам отказался от выкупной цены или нового аналогичного жилья, что приводит к подаче иска в суд муниципалитетом;
- собственник уже заключил договор с муниципалитетом о том, что ему будет выплачена выкупная цена или будет произведен обмен недвижимости.
Важно! Решение о том, что строение является аварийным, принимается особой межведомственной комиссией, для чего предварительно проводится специализированная техническая экспертиза.
В чем выгода покупки аварийных квартир? Смотрите в этом видео:
Законодательное регулирование
Продажа аварийного жилья должна выполняться при учете законодательных норм, к которым относится:
- ст. 32, 86-89 ЖК;
- ПП №47, содержащее сведения о том, каким требованиям должно соответствовать жилье, а также при каких условиях не допускается дальнейшее проживание в нем;
- ФЗ №185 указывает на то, как регулируются вопросы, на основании которых государством оказывается финансовая поддержка владельцам квартир в аварийном доме.
Все собственники такого жилья должны тщательно изучить все эти нормативные акты.
В какой очередности происходит расселение аварийного жилья? Смотрите по ссылке.
Стандартная продажа
Реализация имеющегося жилья осуществляется в стандартной последовательности действий.
Для этого учитываются нюансы:
- владелец недвижимости должен предупредить покупателя, что продаваемая квартира действительно находится в доме, признанном аварийном;
- данный факт заносится отдельным пунктом в договор, а иначе сделка достаточно легко через суд может признаваться недействительной, так как считается, что покупатель вводится в заблуждение;
- обычно покупателем выступает человек, который желает вместо аварийной квартиры получить иную жилплощадь в новом доме;
- также нередко покупатели рассчитывают на получение высокой выкупной цены, которой будет достаточной, чтобы далее выбрать оптимальный вариант покупки.
С какими трудностями может столкнуться покупатель
Так как приобретается аварийное жилье, то предварительно следует проверить, включена ли квартира в программу, на основании которой предполагается расселение владельцев в другие помещения.
Только при таких условиях новые владельцы смогут рассчитывать на выкупную цену или новую квартиру.
Перед покупкой квартиры в аварийном доме, следует убедиться, что дом включен в программу расселения.
Также при приобретении такого жилья можно встретиться и с другими трудностями:
- программа расселения осуществляется индивидуально для каждого региона, поэтому отсутствуют какие-либо строгие сроки, в течение которых владелец квартиры сможет получить компенсацию или новый жилой объект;
- если будет выдаваться новая квартира, то отсутствуют сведения о том, какой жилплощадью она будет обладать, а также где будет находиться, и к какому виду будет принадлежать жилье;
- в банке невозможно будет оформить ипотечный кредит, если покупается аварийное жилье, причем даже если удастся получить одобрение, то при этом потребуется дорогостоящее страхование, что значительно увеличивает траты и риски покупателя;
- не получится воспользоваться при такой покупке средствами маткапитала, так как программа назначена для покупки оптимального для жизни жилья, куда не входит аварийная или ветхая квартира.
Какой устанавливается размер выкупной цены
Определение данного показателя осуществляется работниками муниципалитета, но они привлекают к этому процессу самого собственника жилья.
Нередко возникают разногласия относительного этого значения, причем решать их приходится через суд.
Как только будет определена выкупная цена, то данная сумма выплачивается владельцу квартиры. Он может воспользоваться ею по своему усмотрению.
Должны ли жильцы оплачивать коммунальные услуги в аварийном доме? Читайте здесь.
Как происходит изъятие квартиры
Нередко дом не является аварийным, но земля под ним требуется муниципалитету для разных целей. Наиболее часто это связано с застройкой квартала. Большинство таких домов являются старыми, поэтому в любом случае в скором времени понадобился бы их снос.
Могут ли изъять квартиры у жильцов.
Если нужно расселить такой дом, то муниципальные власти выкупают квартиры у жильцов. Это не относится к не приватизированным объектам, так как нанимателям должна предлагаться аналогичная жилплощадь в другом доме.
Первоначально мэрия должна принимать соответствующее решение. Оно регистрируется в Росреестре.
Не позже, чем за год, должны присылаться жильцам соответствующие уведомления о выкупе жилья. До окончания этого срока с каждым гражданином должно подписываться соглашение о выкупе.
До подписания соглашения о выкупе недвижимости, владелец объекта может распоряжаться ею по своему усмотрению, для чего может ее продавать или сдавать в аренду.
Имеется ли возможность прописаться в доме, признанном аварийным
Отсутствуют какие-либо запреты в законодательстве относительно данного вопроса, поэтому граждане могут прописываться в таком жилье.
Какие нарушения бывают при переселении из аварийного жилья? Как с ними бороться? Ответу тут.
Прописка в аварийном жилье не запрещена по закону.
Но обычно в данном процессе будет отказано администрацией региона. Это обусловлено тем, что все жильцы будут переселяться из этого дома, поэтому если будут прописываться дополнительные люди, то это приведет к тому, что придется предлагать гражданам большую по размеру недвижимость.
Прописываться в аварийной квартире могут как члены семьи владельца жилья, так и нанимателя.
Если проживает семья в квартире, которая принадлежит муниципалитету, то для прописки любого человека придется получать разрешение от властей. Дело в том, что по ст. 70 ЖК прописывать можно людей в жилье до того момента, пока не будут нарушены правила относительно оптимальной площади на одного человека.
Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи 1. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
2. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
Обычно муниципальные власти отказывают нанимателям в прописке дополнительного члена семьи, если дом уже признан аварийным.
Допускается ли накладывать запрет на продажу
Разрешается продавать квартиру, если она находится в аварийном строении, но только если до переселения не осталось несколько дней.
При наличии долгов перед продажей придется их оплатить, а также допускается вычитать их из цены квартиры. В этом случае к договору купли-продажи прикладывается специальная расписка.
Не разрешается продавать жилье, если оно находится в залоге у банка или иного аналогичного учреждения.
Плюсы и минусы покупки аварийного жилья
Приобретение квартиры, находящейся в аварийном здании, обладает как плюсами, так и минусам.
| Преимущества | Недостатки |
| Обычно имеется радом развитая инфраструктура | Переезд в новое жилье может осуществляться через длительный период времени |
| Устанавливается на жилье невысокая цена | Дома являются старыми |
| Часто дома обладают двумя или пятью этажами, поэтому проживает рядом мало соседей | Нередко в них не работают коммуникации или имеются другие проблемы |
| Отсутствуют проблемы с парковочными местами | Отсутствуют многочисленные улучшения, которые имеются в новостройках. |
| В будущем можно получать абсолютно новое жилье, стоимость которого превышает покупную цену квартиры | Обычно отсутствует качественный и привлекательный ремонт, а тратить на него средства нецелесообразно |
Таким образом, приобретение квартиры, располагающейся в аварийном строении, не лишено минусов, поэтому обычно рационально пользоваться такой покупкой, если не планируется проживать в жилье до ее обмена на другую квартиру.
Стоит ли покупать
Перед приобретением такой квартиры следует оценить все преимущества и недостатки, а также получить надо множество информации о самом доме.
Оптимально совершать покупку, если планируется просто вложить средства, а если надо получить жилье для постоянного проживания, то лучше ориентироваться на более комфортные и качественные объекты.
Заключение
Таким образом, разрешена продажа квартир в аварийном доме. Но при этом такая покупка сопровождается как минусами, так и плюсами.
Покупателям разрешается выполнять этот процесс, причем, даже если будет получен отказ от муниципальных властей. В этом случае решение может обжаловаться в суде.
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Можно ли продать аварийное жилье в 2021 году: образец договора
Администрация города или другого поселения обязательно принимает меры к расселению аварийного и ветхого жилья.
Квартиры в таких домах теряют в цене из-за изношенности, что делает их привлекательными для инвесторов, а собственникам наоборот выгоднее быстрее переоформить жилье, чтобы долго не ждать расселения.
Передать квартиру покупателю можно по стандартному ДКП. Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать аварийное жилье и как это юридически грамотно сделать.
Законодательный запрет на продажу
Ни один российский закон не запрещает собственнику продать свою квартиру в аварийном доме. При этом нужно учитывать несколько условий. Вопрос, можно ли продать квартиру, зависит от периода времени, когда заключается договор купли продажи.
Подписывать ДКП нельзя, когда:
- продавец уже заключил с администрацией соглашение об обмене квартиры или о выплате ему компенсации за аварийное жилье;
- имеется решение суда о принудительном выселении собственника, поскольку он отказывается добровольно подписывать соглашение о расселении или о выплате выкупной цены с администрацией.
Если двух препятствий, перечисленных выше, нет, то квартиру можно продавать. Статус аварийного автоматически не изымает такое жилье из оборота, на него не налагаются никакие ограничения или запреты. До момента заключения сделки с муниципалитетом собственник может распоряжаться жильем по собственному усмотрению.
ВАЖНО! Продать аварийное жилье может только собственник – если он квартиру купил, получил в дар, по наследству или приватизировал. Наниматель по договору социального найма имеет другие права – о них читайте ниже.
Особенности продажи аварийного жилья
В целом продажа и покупка аварийного жилья происходит по общим правилам купли-продажи. Но есть один нюанс – покупателя обязательно нужно уведомить о том, что жилье является аварийным и подлежит сносу.
https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I
Покупатель уведомляется письменно – нужно внести в ДКП соответствующий пункт. Составить его можно свободно. Безопаснее, если в тексте соглашения будут указаны реквизиты акта муниципалитета, по которому дом признали аварийным.
ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ. «Продавец уведомляет Покупателя, а Покупатель принимает к сведению, что многоквартирный дом по адресу г. Нск, ул. Мичурина, 67, в котором расположена передаваемая квартира, признан аварийным и подлежащим сносу Постановлением Администрации города Нска № 667 от 09.12.2018».
Дополнительных письменных уведомлений не требуется.
Если покупателя не уведомить об аварийном состоянии жилья, он сможет впоследствии оспорить сделку в связи с существенным заблуждением. Для продавца это риск, поскольку деньги, полученные по ДКП, нужно будет вернуть.
Порядок действий
Далее рассмотрим порядок действий и список документов, необходимых, чтобы продать помещение. Получение дополнительных разрешений от администрации или удостоверение ДКП у нотариуса для продажи аварийного жилья не требуется.
Сбор документов
Поиском всех необходимых документов занимается продавец. Прежде, чем продавать квартиру, готовят стандартный набор:
- свежую выписку из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности на квартиру, если есть;
- нотариальное согласие супруга;
- технический паспорт квартиры – для проверки перепланировки;
- справку об отсутствии долга по коммунальным платежам;
- справку об отсутствии прописанных.
Дополнительно покупателю может понадобиться документ-основание, по которому продавец получил жилье.
ВНИМАНИЕ! Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние – понадобится разрешение опеки и визит к нотариусу. Подробнее об этом, а также о других нюансах подготовки документации для продажи читайте нашу предыдущую статью.
Определение цены
Цена продажи определяется свободно сторонами. Ее можно установить самостоятельно путем торга, а можно обратиться к профессиональному оценщику. Конечно, аварийный статус значительно уменьшает стоимость жилья. Итоговое решение зависит только от договоренности сторон.
При этом если квартира была в собственности менее 3 (5) лет, нужно ориентироваться на установленную в ЕГРН кадастровую стоимость. Продав квартиру по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, продавец рискует попасть на доначисление НДФЛ на сумму продажи.
Подробнее о разнице между рыночной и кадастровой стоимостью читайте здесь.
Подписание договора
В договоре купли продажи указывается стандартная информация:
- ФИО сторон, их адреса и паспортные данные;
- подробное описание квартиры по выписке из ЕГРН: адрес, метраж, кадастровый номер и другие сведения;
- цена, за которую продают жилплощадь, в рублях цифрами и прописью;
- порядок оплаты;
- порядок и срок передачи жилья (по акту или же функции передаточного документа выполняет договор;
- дополнительно включается пункт об аварийности – что продавец известил, а покупатель принял к сведению этот факт.
Скачать бланк договора для заполнения бесплатно.
Готовый договор понадобится в трех экземплярах – по одному для сторон плюс один для Росреестра.
Регистрация прав в ЕГРН
Продать помещение по ДКП недостаточно – права требуют регистрации. После регистрации право собственности окончательно закрепляется за новым собственником. Госпошлина в 2021 году установлена в размере 2 000 рублей и от аварийности жилья не зависит. Пошлину обычно оплачивает покупатель, но законом это не предписано.
Подать документы можно через ближайший МФЦ, записавшись заранее или в порядке живой очереди. Заранее заполнять заявление не нужно, достаточно принести с собой пакет документов по продаже и квитанцию об оплате пошлины. В ходе приема специалист заполнит заявление, в котором нужно будет расписаться.
Срок регистрации составит 5-14 дней. Подробнее об этой процедуре читайте статью по ссылке.
Окончательный расчет
Чтобы продать аварийное помещение, можно использовать любые способы расчета и любой период. Тот факт, что квартира аварийная, не влияет на расчеты.
Например:
- полная сумма сразу;
- часть суммы авансом (или задатком) до регистрации, остаток – после регистрации;
- полная сумма после регистрации.
Варианты передачи денег тоже могут быть любые – наличными под расписку, через аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее об этом читайте здесь.
Можно ли продать аварийное жилье в ипотеку или под маткапитал
Материнский капитал можно вкладывать только в улучшение жилищных условий. ПФР обязательно проверяет, улучшатся ли условия проживания семьи, в частности оценивает состояние МКД, в котором расположена квартира.
Аварийное жилье по определению не может быть улучшением жилищных условий. Именно поэтому вложить средства сертификата в приобретение такой квартиры не получится.
Для банка аварийное жилье – невыгодный залог, который не сможет в случае неплатежеспособности заемщика обеспечить финансовые интересы. Вероятность одобрения ипотечного кредита под залог аварийного жилья крайне мала. Кредит выдается не на один десяток лет, и все это время его нужно чем-то обеспечивать. А аварийный дом рано или поздно снесут, разрушив и предмет залога.
Таким образом, если заинтересованное лицо планирует покупать аварийную квартиру на кредитные деньги, нужно рассмотреть альтернативные возможности – например, потребительский кредит или ипотеку под залог уже имеющегося жилья.
Что делать нанимателям квартир в ветхом доме
У нанимателей нет возможности продать квартиру, которую они занимают в аварийном доме. Право продать имеется только у собственника жилья, а договор социального найма правом собственности не наделяет – только правом проживания и пользования.
Если квартира не приватизирована, то с нанимателем администрация заключит новый договор соцнайма, предоставив другое жилье. Для перезаключения договора нужно обратиться в местную администрацию – комитет, отдел, управление или департамент, который занимается распределением муниципальной жилой площади.
Итак, продать аварийное жилье может собственник квартиры по стандартной схеме до того, как подпишет контракт с администрацией об обмене данного помещения на новое. Дополнительных согласований с администрацией такая сделка не требует. Единственный нюанс – покупателя нужно обязательно предупредить перед заключением договора об аварийности. Иначе впоследствии он сможет оспорить ДКП через суд.
- Если у вас остались вопросы о том, как продать аварийную недвижимость – задайте их нашему дежурному юристу в чат или через поле комментариев.
- Мы благодарны вам за лайк и репост статьи!
- Вам может быть интересно: намеренное ухудшение жилищных условий – о чем говорит практика.
Можно ли продать, купить квартиру в аварийном доме в 2021 году
Один из популярных вопросов среди собственников – можно ли продать квартиру в аварийном доме. Сделка законом не запрещена, но есть ряд особенностей и ограничений, которые нужно учитывать. Рассмотрим, какие дома считаются аварийными, как покупатель сможет проверить квартиру, как происходит покупка недвижимости администрацией или третьим лицом пошагово.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.
Какое жилье считается аварийным?
В Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании…» сказано, что жилье могут признать аварийным при наличии одного из нескольких критериев:
- Плохое состояние несущих и других конструкций, из-за чего возможно обрушение, крен стен, значительные повреждения и деформации.
- Помещение расположено в неблагоприятной зоне, где есть вероятность разрушения при техногенных авариях и других ЧС, если нет возможности обезопасить проживающих там людей и укрепить конструкции.
- Если многоквартирный дом находится в зонах вероятного схода оползней, подтоплений, снежных лавин, селевых потоков.
- Если жилое помещение окнами выходит на магистраль, и уровень шума превышает максимально допустимые показатели.
- Если в зоне расположения дома наблюдается повышенный уровень радиации, электромагнитного или ионизирующего излучения.
Примечание: признать дом аварийным может межведомственная комиссия, при отсутствии таковой – уполномоченные сотрудники администрации. Жилье обследуют, составляют акт, дают заключение. На основании этих документов администрацией принимается решение о расселении. И даже после этого квартиру продать можно.
Чаще всего дома в плохом состоянии не расселяют, соответственно, жильцов не включают в специальную программу, благодаря которой можно получить новую квартиру. Это связано с недостатком жилья для людей. И с большой долей вероятности дом не расселят, а обяжут сделать там капитальный ремонт.
Обязательно ли сообщать покупателю?
Покупка квартиры в аварийном доме законом не запрещена, но продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии, и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания.
Если не сказать о таком недостатке покупателю, на основании ст. 475 ГК РФ он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке. По решению суда продавцу придется вернуть уплаченные деньги, а взамен он снова получит в собственность проданную недвижимость.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Как покупатель может проверить квартиру?
Для покупателя доступно несколько способов проверки дома перед покупкой квартиры:
- На сайте «Реформа ЖКХ». Можно ввести адрес в разделе «Аварийный фонд» и посмотреть, не числится ли там дом.
- На сайте администрации муниципалитета. Информация должна быть и там.
Совет юриста: при осмотре квартиры до заключения договора купли-продажи стоит обратить внимание и на состояние подъезда. Если оно не внушает доверия, можно попытаться снизить цену или отказаться от покупки.
Можно ли продать аварийное жилье администрации?
Администрация может выкупить участок, на котором расположен дом, для муниципальных нужд. Даже если здание не признано аварийным. Уведомления направляются всем жильцам.
Как все происходит пошагово:
- Собственник квартиры в аварийном доме получает уведомление о выкупе квартиры администрацией.
- Обе стороны согласуют условия сделки.
- Заключается соглашение о выкупе.
- Переход права собственности регистрируется в Росреестре.
Обратите внимание! Если собственник не реагирует на уведомление или отказывается продавать недвижимость для муниципальных нужд, на основании пп. д п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14 муниципалитет может направить в суд иск о выкупе жилого помещения. Срок исковой давности в данном случае составляет два года с момента отправки уведомления.
Содержание и образец соглашения
Типовая форма соглашения о выкупе квартиры в аварийном состоянии может устанавливаться региональными властями. Но есть обязательные пункты, которые оно должно содержать:
- Ф.И.О., адрес, паспортные данные собственники.
- Наименование, адрес муниципалитета, сведения об уполномоченном лице, подписывающем соглашение.
- Дата и номер решения об изъятии жилья.
- Адрес, кадастровый номер квартиры, площадь, количество комнат.
- Количество зарегистрированных лиц и сведения о них.
- Размер выкупной цены.
- Реквизиты банковского счета для перечисления денег.
- Способ и порядок оплаты.
- Срок, в который продавец должен освободить квартиру и выписать жильцов.
- Ответственность, права и обязательства сторон.
- Дата составления, подписи участников сделки.
Примечание: если у квартиры несколько собственников, они тоже участвуют в сделке.
Документы
Для продажи квартиры для муниципальных нужд понадобится:
- паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- техпаспорт;
- решение о признании дома аварийным;
- выписка из домовой книги.
Могут запросить справку об отсутствии долгов по ЖКУ, но обычно она не требуется.
Как рассчитывается выкупная цена?
При определении выкупной цены учитывается не только рыночная стоимость самой квартиры, но и доли в праве собственности на общедомовое имущество, доли в праве на земельный участок.
Согласно ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена определяется по договоренности между сторонами. Если у собственника и муниципалитета есть разногласия, стоит обратиться к оценщику, который определит приемлемую стоимость жилья.
Обратите внимание! Если спор разрешить не удается, можно обратиться в суд с иском об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения и об определении цены для сделки по выкупу муниципалитетом, приложив к заявлению экспертное заключение.
Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Как определить стоимость квартиры в аварийном доме?
Если собственник продает квартиру в аварийном доме третьему лицу, а не муниципалитету, это выгоднее. Он может указать в объявлении любую стоимость, а определить ее можно несколькими способами:
- Самостоятельно исследовав рынок недвижимости. Стоит обратить внимание на аналогичные квартиры в других домах, чтобы понять, на что можно рассчитывать.
- Воспользовавшись калькулятором рыночной стоимости от Циана. Достаточно указать адрес, площадь и количество комнат в квартире, и калькулятор выдаст диапазон цены.
- Обратившись за помощью к оценщикам.
Услуги оценщиков стоят в среднем 3 000-5 000 руб. в небольших городах, в столице расценки выше. По результатам оценки собственнику выдадут заключение, в котором будет указана оптимальная стоимость жилья для продажи.
Совет юриста: если нужно продать быстро, лучше поставить минимальную рыночную цену. Если сделка не к спеху, можно установить среднюю или максимальную, но стоит быть готовым к тому, что покупателя придется искать несколько месяцев.
Когда покупка квартиры в аварийном доме не допускается?
Есть несколько ситуаций, в которых продать или купить жилье не получится ни при каких условиях. Например, если у покупателя:
- Материнский капитал, и он хочет использовать его для оплаты квартиры. Пенсионный фонд не одобрит расходование средств по сертификату на жилье в аварийном доме.
- Ипотека. Ни один банк не выдаст ее, если дом признан аварийным.
- Покупает квартиру ребенку, одновременно продавая его жилье. Орган опеки не выдаст разрешение на покупку аварийного жилья.
Примечание: нельзя продать квартиру в аварийном доме и в других случаях. Например, если она не приватизирована, есть решение суда о принудительном выселении или заключено соглашение о выкупе с муниципалитетом.
Как продать квартиру в аварийном доме?
Если никаких препятствий к продаже квартиры в аварийном доме нет, сделка будет выглядеть следующим образом:
- Поиск покупателя. На это уходит в среднем три месяца в зависимости от стоимости жилья и других факторов.
- Показ квартиры, обсуждение условий сделки. Еще на этом этапе нужно сообщить покупателю, что дом признан аварийным.
- Заключение договора купли-продажи.
- Подача документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестр или через МФЦ.
- Получение итогового комплекта документов через 7-9 рабочих дней.
Если продается доля в праве собственности или недвижимость несовершеннолетнего, договор удостоверяется нотариусом. В дальнейшем он сам бесплатно подает документы на регистрацию.
Содержание и образец договора
По содержанию договор купли-продажи квартиры в аварийном доме ничем не отличается от стандартного, но в нем нужно указать, что дом признан непригодным для проживания.
Какие еще сведения указываются:
- Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации участников сделки.
- Адрес, количество комнат, этаж, кадастровый номер, площадь квартиры.
- Дата возникновения права собственности у продавца, основание.
- Реквизиты и дата решения, по которому дом признан аварийным.
- Стоимость жилья, порядок расчетов.
- Права, обязанности сторон.
- Гарантии покупателю о том, что недвижимость не находится в залоге, под арестом, нет долгов по коммунальным услугам.
- Дата составления и подписи сторон.
Документы
Что нужно продавцу для сделки:
- паспорт;
- документ, на основании которого возникло право собственности: дарственная, договор ренты, купли-продажи, мены, свидетельство о наследстве;
- техпаспорт;
- выписка из ЕГРН;
- акт обследования жилья комиссией;
- решение о признании дома аварийным.
Покупатель представляет только паспорт.
Расходы
Затраты на сделку стандартные:
- Оплата госпошлины покупателем – 2 000 руб.
- Оплата услуг юриста – от 1 000 руб.
- Оплата пошлины нотариусу, если договор удостоверяется – 0,5% от суммы сделки, до 20 000 руб.
Обратите внимание! Дороже всего обходится полное юридическое сопровождение сделки (от 15 000 руб.), но взамен клиент может быть уверен, что все будет гладко и без неприятных сюрпризов в виде приостановления или отказа в регистрации права собственности.
Последствия покупки квартиры в аварийном доме
С момента регистрации перехода права собственности продавец утрачивает право на получение новой квартиры, если ранее его включили в список участников программы переселения. Покупатель же наоборот может обратиться в администрацию с документами, чтобы стать участником такой программы и получить жилье в порядке очереди.
При подаче заявления понадобится паспорт, документы на квартиру и копия решения о признании дома аварийным.
Можно ли продать жилье, признанное аварийным: плюсы и минусы купли-продажи?
Рассмотрим достоинства и недостатки сделки с аварийной недвижимостью для обеих сторон:
| Продавец | Избавление от аварийного жилья | Исключение из программы расселения жителей аварийных домов |
| Получение денег, которые можно использовать для покупки другой недвижимости или оформления ипотеки | ||
| Покупатель | Возможен переезд из старого жилья в новое в будущем | Переселение происходит в порядке очереди, ожидание может длиться несколько лет |
| Низкая стоимость квартиры | Нередко наблюдаются сбои в работе систем водо-, электро-, газоснабжения, отопления | |
| Сложнее найти квартирантов, если хочется сдавать жилье | ||
| Из соседей больше всего пожилых людей, немало асоциальных личностей | ||
| Если квартира на последнем этаже, ее может постоянно заливать во время дождя или таяния снега |
Ответы юриста на частные вопросы
Можно ли зарегистрироваться в аварийном доме? Да, достаточно согласия собственника. Можно ли продать аварийную квартиру, если я живу в ней по договору социального найма? Нет, неприватизированную квартиру продать нельзя. Если дом признали аварийным, нанимателю предоставят в порядке очереди другую жилплощадь по договору соцнайма.
Можно ли продать частный дом, признанный аварийным? Можно, если с муниципалитетом не заключено соглашение о выкупе и нет решения суда о принудительном изъятии. Нужно ли платить налог с продажи аварийного жилья? Да, статус аварийности роли не играет.
Если недвижимость получена в наследство, по договору дарения или в результате приватизации, НДФЛ не платится при минимальном сроке владения от трех лет. В остальных случаях такой срок равен пяти годам.
НДФЛ в размере 13% уплачивается от суммы доходов, полученных за вычетом расходов на приобретение жилья.
Но нужно представить документы, подтверждающие затраты. Декларация подается до 30 апреля года, следующего за годом сделки, а налог платится до 15 июля. Купил квартиру в аварийном доме, теперь администрация хочет ее выкупить.
Выкупная стоимость меня не устраивает, но они ссылаются на то, что цена для них не может быть выше стоимости, указанной в моем ДКП. Правда ли это? Да, и об этом говорится в п. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. Выкупная цена в данном случае не может превышать стоимость, указанную в ДКП.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Продажа квартиры в ветхом или аварийном доме законом не запрещена, но продавец утрачивает право на участие в программе расселения. Вместо него в нее по заявлению включают покупателя – нового собственника.
- Купля-продажи аварийной недвижимости практически ничем не отличается от стандартной сделки. Но для оплаты нельзя воспользоваться материнским капиталом, а ипотеку банк не одобрит.
- Чтобы понять, можно ли купить аварийный дом и стоит ли это делать, рекомендуется сначала взвесить все плюсы и минусы такой покупки. Иногда экономия на недвижимости оборачивается другими проблемами.
Можно ли купить или продать квартиру в собственности в аварийном доме под снос: покупка ветхого жилья
3 181 просмотров
Расселение аварийного жилья относится к одной из давних проблем собственник недвижимости. Очередь на расселение движется медленно, правила предоставления жилплощади меняются.
Поэтому многие собственники квартир желают избавится от этого бремени. При этом, другие граждане хотят купить аварийное жилье, чтобы получить квартиру в новостройку. На первый взгляд сделка является выгодной сразу для двух сторон.
Рассмотрим, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме.
Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?
Закон не налагает запрета на продажу жилья в доме, признанном аварийным. Собственник имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.
До утверждения новой программы по расселению ветхого и аварийного жилья такая сделка имела определенные выгоды. Собственник мог получить новую жилплощадь, взамен аварийной.
В 2021 году предусматривается обязанность собственника внести доплату между выкупной ценой и стоимостью новой квартиры. Причем, органы местного самоуправления зачастую специально занижают выкупную стоимость, чтобы владелец аварийного жилья закрепил более высокую стоимость.
Поэтому покупатель квартиры, имеющий цель получить новое жилье, может значительно потерять в цене. Маловероятно, что сделка будет выгодной.
Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме
Закон предусматривает следующие способы купли-продажи аварийного жилья:
- Самостоятельная продажа. К данному способу относится продажа по договору купли-продажи.
- В судебном порядке. К такому варианту относится принудительное изъятие объекта органами местного самоуправления.
Вне зависимости от способа, собственник имеет право на получение выкупной (рыночной) цены за свое имущество.
Самостоятельная продажа
Закон не запрещает собственнику лично продать квартиру в аварийном доме третьему лицу. На объект распространяются все общие правила на продажу:
- Соблюдение преимущественного права выкупа сособственниками.
- Нотариальное удостоверение сделки с долями и несовершеннолетними собственниками.
- Государственная регистрация перехода прав.
Из обязательств относительно аварийного жилья можно выделить обязанность предупреждения покупателя о статусе жилья. В противном случае данный факт может стать причиной оспаривания сделки. Покупатель может заявить суду, что он не был уведомлен.
Поэтому к общему перечню документов при продаже квартиры целесообразно приложить решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным.
Аварийность дома не является причиной для освобождения от налогообложения. В случае самостоятельной продажи, собственник должен оплатить 13% от стоимости объекта.
Исключение предусмотрено для лиц, которые владели объектом более 5 лет (в случае купли-продажи) и 3 лет (в случае дарения и наследования).
Выкуп органом местного самоуправления
Ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность выкупа квартиры в аварийном доме органом местного самоуправления. такой вариант возможен, если дом признан аварийным. Но уполномоченный орган не вынес решение о расселении или переселении жильцов.
Выкуп проводится на основании судебного решения. Но единственное на что может претендовать собственник, это выкупная цена.
Закон не предусматривает возможность принуждения органа местного самоуправления к предоставлению нового жилья. Обзор судебной практики от 2017 года доказывает, что районные суды не обязаны заставить уполномоченный орган переселить граждан, если отсутствует соответствующее соглашение между сторонами.
Алгоритм действий, если жиль выкупает администрация:
- Вынесение решения об изъятии объекта и земельного участка для муниципальных нужд.
- Направление уведомления всем жильцам дома.
- Расчет выкупной цены.
- Перечисление компенсации на банковский счет собственника.
Важно! Компенсация перечисляется только собственникам квартир, в изымаемом доме. Наниматели жилья по договору социального найма должны получить альтернативную жилплощадь на аналогичных условиях.
Сроки и порядок изъятия, размер компенсации устанавливается по соглашению сторон.
Как определить стоимость квартиры?
Закон строго регламентирует, как рассчитывается выкупная цена аварийной квартиры. Данные нормы содержит ст. 32 ЖК РФ.
Возмещение за аварийное жилье включает:
- рыночную стоимость жилья (с учетом доли в праве собственности на объект;
- расходы на переезд;
- затраты на поиск другого жилья;
- оформление права собственности на новую квартиру;
- возмещение средств арендаторам, которые снимали его жилье;
- расходы на съем квартиры, необходимой для проживания до покупки новой.
Важно! Возмещение полагается каждому собственнику квартиры. Поэтому, если владельцев несколько, каждый из них получит свою долю. Несовершеннолетний собственник также получает средства на личный счет.
Не предусматривается возможность выплаты компенсации наличными. Средства могут быть перечислены только на счет владельца.
Поэтому, если в отношении гражданина возбуждено исполнительное производство за неуплату коммунальный услуг, то средства будут списаны в погашение долга.
Стоит ли покупать квартиру под снос?
Часто граждане задумываются если купить аварийную квартиру, дадут ли новую. Как показывает практика, не всегда.
Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда орган местного самоуправления вынес решение о расселении и жильцы получили соответствующее уведомление. В такой ситуации продать квартиру можно, но сделка может быть признана мошенничеством.
Так как покупатель не имеет цели владеть объектом и использовать его по назначению. Он совершает ее, чтобы потом переехать в новостройку. Ситуация имеет все признаки мнимой сделки.
В соответствии с законодательством, правом на получение новой квартиры имеет лицо, которое является собственником только одной квартиры. Владельцы альтернативного жилья могут только получить компенсацию.
Поэтому граждане, которые являются владельцами не только аварийной квартиры, могут пойти на такую сделку. Но покупателю нужно принять во внимание, что в случае оспаривания сделки, средства будут ему возмещаться в течение длительного времени.
Выплата будет составлять до 50% от официального дохода продавца ежемесячно (при наличии официального дохода). Вот чем опасна такая сделка.
Проблемы при покупке аварийного жилья
При покупке аварийного жилья существует ряд нюансов.