Площадь земельного участка по документам не соответствует площади по замерам — Юридические советы

При проведении межевания, ранее установленные границы участка могут измениться как в большую сторону, так и в меньшую.

В связи с этим у владельца участка может возникнуть целый ряд проблем, среди которых споры с соседями о границах смежных наделов, невозможность постановки земли на кадастровый учет в ЕГРН, расположение объектов коммуникации и объектов недвижимости вне границ собственного участка.

Правовые основания для изменения площади

Есть целый ряд правовых оснований, при наступлении которых реальная площадь земельного надела может быть увеличена по сравнению с той, которая до этого была указана в кадастровых документах на землю.

В число таких правовых оснований входит:

• Увеличение земельного надела за счет земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, что определено статьей 39.28 ЗК РФ. При этом не допускается образование чересполосицы. То есть, увеличить собственный надел можно только за счет смежной государственной земли.
• Исправление кадастровой ошибки. Если ранее при проведении межевания кадастровым инженером была допущена ошибка, приведшая к уменьшению площади участка, то впоследствии эта ошибка может быть исправлена, что приведет уже к увеличению площади.
• Приобретение земли у частного лица на основании договора купли-продажи. Как и в случае увеличения участка за счет государственной земли, приобретаемый надел должен иметь смежные границы с увеличиваемым участком.
• Допустимое превышение надела. Подпункт 32 пункта 1 статьи 26 ФЗ № 218 от 2015 года определил, что при проведении межевания участок может быть увеличен на определенную величину (см. ниже), если это не приводит к накладыванию границ на смежные участки, земли общего пользования и т.д.

Вышеуказанные правовые основания для увеличения площади земельного участка условно можно разделить на 2 категории:

1. Которые не требуют дополнительного оформления земли в собственность. Это исправление кадастровой ошибки и допустимое превышение надела.
2. Которые требуют дополнительного оформления земли в собственность. Это увеличение надела за счет смежных участков, находящихся в государственном владении, или во владении другого частного лица.

В любом из случаев увеличение площади надела не допускается, если таковое увеличение происходит за счет:

Не допускается увеличение ЗУ, если при этом будет превышен максимальный размер участка, установленный на законодательном уровне в конкретно взятом регионе.

Без оформления земли в собственность

Исправление кадастровой ошибки подразумевает под собой уточнение границ земельного надела. Если будет выявлено, что кадастровая ошибка действительно имела место быть, то участок будет зарегистрирован в соответствии со вновь установленными границами независимо от того, насколько увеличилась его площадь.

Ситуация с допустимым превышением надела много сложнее. Подпункт 32 пункта 1 статьи 26 ФЗ № 218 от 2015 года установил, что при проведении межевания площадь участка может быть увеличена в сравнении с той, которая была указана в изначальных кадастровых документах, но не более чем на определенную величину.

• Этот же подпункт установил, что предельной величиной увеличения надела является закрепленный на законодательном уровне минимальный размер участка данного вида целевого использования.
• То есть, если местным (принятым на уровне региона, области, города) нормативно-правовым актом установлено, что размер участка под ИЖС не может быть менее 3 соток, то и пределом увеличения межуемого участка ИЖС также является 3 сотки.
• Например, если изначально в документах была указана площадь надела под ИЖС в 10 соток, то после проведения межевания она не может превышать 13 соток.
• Тот же подпункт определил, что если минимальный размер участка для данного вида целевого использования не определен, то предел увеличения межуемого участка – 10% от исходного размера.
• То есть, если изначально в документах была указана площадь участка в 10 соток, то после проведения межевания она не может превышать 11 соток.
• Если владелец надела приобрел у своего соседа смежный участок, он может объединить земли в один надел при условии, что получившийся ЗУ не будет превышать максимального размера ЗУ, установленного в регионе.

Для увеличения своего участка за счет земли, принадлежащей соседу, ее необходимо сначала приобрести.

Пункт 2 статьи 39.28 ЗК РФ определил, что в случае, если собственник земли желает увеличить свой участок за счет земли, находящейся во владении государства, ему необходимо заключить соответствующее соглашение с представителями местной администрации, за что с него будет взята определенная плата.

По сути, чтобы узаконить необоснованное увеличение земельного надела, собственник участка должен приобрести часть земли либо у своего соседа, либо у государства.

Что делать при уменьшении площади

Уменьшение площади земельного надела возможно в двух случаях:

1. При исправлении кадастровой ошибки. Причем согласно Приказу Минэкономразвития № 943 от 2015 года инициатива об исправлении кадастровой ошибки может исходить не только от собственника надела, но и от Росреестра.
2. При появлении притязания соседей, проводивших межевание, по результатам которого граница их участка проходит по смежному наделу.

В любом из указанных случаев у владельца участка есть 2 способа решения проблемы:

1. Согласиться с уменьшением земли и подписать акт согласования границ.
2. Не согласиться с уменьшением и заказать уточнение границ земельного надела.

Если же процедура уточнения не дала желаемого результата, можно обратиться с иском в суд общей юрисдикции, который назначит судебную землеустроительную экспертизу.

Заключение

До 2008 года при проведении межевания не использовались высокоточные спутниковые технологии, а до 2001 года межевание не производилось вовсе (участки распределялись на основе имеющихся картографических планов).

Из-за этого при проведении межевания в современных условиях ранее установленные границы наделов могут сильно меняться. При этом все случаи изменения площади наделов и порядок действия при таковых изменениях закреплены на законодательном уровне.

Важно понимать, что при любом фактическом изменении площади участка владелец надела должен заказывать повторную процедуру межевания даже в том случае, если ранее это межевание уже производилось.

В ином случае у него могут возникнуть проблемы в будущем. Например, если владелец соседнего, смежного участка решит провести межевание своего надела, и его границы не будут совпадать с данными на местности.

Что делать, если земельный участок по факту больше, чем по документам?

Главная » Земля » Что делать, если площадь земельного участка больше, чем по документам?

Проверяя кадастровую документацию, можно столкнуться с ситуацией, когда реальная площадь участка отличается от зафиксированного в документе размера территории. Чтобы оформить дополнительные квадратные метры земли в собственность, необходимо правильно оформить все документы, избегая ошибочных действий.

Причины расхождения площади земельного участка по факту и по документам

• Многие собственники земли после оформления документов на землю или их получения в ходе совершения сделки купли-продажи земельного участка не проверяют соответствие данных документов реальным границам земельного участка.
• Наиболее распространенная причина такого расхождения данных заключается в том, что при оформлении процедуры межевания и составлении кадастрового паспорта кадастровый инженер совершил ошибку при измерении или внесении данных в документы.
• Наиболее вероятно, что такая ситуация возникает в отношении участков земли, которые межевались раньше, так как ранее точного инструмента для замера у специалистов не было при проведении работ по размежеванию участков земли.
• Это и приводило к тому, что высчитанный метраж участка в документе не совпадал с реальными данными, полученными позже при использовании более совершенного и точного оборудования.

Часто такие несоответствия реальных замеров участка земли и данных в кадастровом паспорте появляются по причине несанкционированного изменения границ участка собственниками путем захвата соседней территории.

Иногда ситуации бывают сложными, так как размер фактического владения в несколько раз превышает количество земли в документах. Для того чтобы сохранить права на пользование всей площадью участка, необходимо определенным образом оформить разницу в площади территории.

Знайте, что необходимо навести справки о том, внесены ли данные в земельный кадастр о границах участка земли, принадлежащего собственнику. Если данных в кадастре нет, то смело можно оформлять захваченную землю в собственность.

Фактически основной причиной расхождения данных в документах и реальными размерами участка является отсутствие межевания участка.

Так как именно посредством проведения межевания владелец земли может быть уверен в получении точных данных о размере собственного участка земли.

Кроме этого, собственник территории после проведения межевания получает точные координаты местоположения своего участка.

Знайте, что оформить в собственность землю, которая не числится за владельцем по документам, могут некоторые граждане:

• Граждане и их наследники, которые приобрели земли в пользование при СССР;
• Граждане, приобретавшие землю до 30.10.2001 года.

Так как до этого момента не существовало Земельного кодекса РФ и правил, регулирующих оформление земли, владельцы таких участков могут рассчитывать на легкое приобретение и оформление прав на дополнительные сотки земли.

Если выясняется, что площадь участка по факту сильно превышает размер земли по документам, то получите первым делом справку из кадастровой службы в отношении участков соседей. В случае отсутствия плана по межеванию, такие данные пригодятся.

Для приобретения данной информации отправляйтесь в местную кадастровую комиссию или земельный комитет. Перед этим наведите справки о собственниках смежных земель, чтобы быть уверенным в том, что они не имеют претензий по поводу захвата их территории.

Чтобы претендовать на землю, узнайте следующее:

• Межевые работы на этом участке не осуществляли;
• Владельца земли не найдено, информация о таком лице отсутствует в открытых источниках;
• Земельный участок не сдается в аренду администрацией поселения;
• В отношении участка не проводится аукцион, и нет заявлений на его приобретение.

Если вышеуказанные пункты соблюдены, то необходимо поторопиться с оформлением текущих границ участка. Для этого надо оформить заявку на проведение работ кадастровым инженером в администрации или земельных службах, существующих при администрации поселения.

Убедитесь, что выбранный специалист для проведения геодезических работ имеет соответствующую лицензию и может осуществлять работы по межеванию.

Знайте, что уточнять границы земли, в отношении которой уже существуют записи в реестре, не требуется. После реализации всех необходимых мероприятий кадастровый инженер выдаст заказчику межевой план участка земли, который необходимо присоединить.

С этим документом отправляйтесь в кадастровую палату, чтобы внести новые данные в специальный реестр, учитывающий все изменения в отношении участков земли. Однако, при подаче межевого плана для регистрации новых границ после их уточнения могут возникнуть осложнения.

Поводом для получения отказа в регистрации новых границ могут стать следующие моменты:

• Если площадь участка земли, который гражданин желает присоединить к собственному участку, превышает размер его участка на 10% и более;
• Участок территории, который необходимо присоединить должен соответствовать минимальным и максимальным разрешенным размерам площади участка в соответствии с нормами, установленными в каждом субъекте России или в каждом муниципалитете.

Если регистрация размеров участка прошла успешно, получите кадастровый паспорт и отправляйтесь в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Итогом действий становится получение документа о регистрации права собственности территорией с границами, которые официально уточнены.

Знайте, что при реализации желания по присоединению дополнительной земли к существующему участку, необходимо заручиться поддержкой соседей. Так как в случае отсутствия согласия любого соседа с межевым планом, оформить дополнительные сотки в собственность не получится. Учтите, что присоединяя территорию, нельзя создавать помехи соседям в эксплуатации ими собственных участков.

Учтите данные ФЗ № 221, в котором указан предельно допустимый размер присоединяемой территории к существующему земельному участку. При этом учтите особенности региона или муниципального образования, к которому относится земля.

Однако, имейте в виду, что при наличии осложнений или помех при оформлении в собственность дополнительных соток земли допустимо обратиться в суд, если это поможет достичь цели.

Поймите, что оформлять в собственность лишние сотки, которые не учтены в правоустанавливающих документах, необходимо, так как эксплуатация земельных ресурсов с получением прибыли, результатов ведения хозяйственной деятельности является преступлением.

Для легализации применения чужой земли необходимо осуществить межевые работы снова, если они имели место ранее, уточнить границы территории и зарегистрировать их, подготовив определенные документы.

Соблюдайте следующий порядок действий:

• Пригласите специалиста, способного зафиксировать точное положение текущих границ участка;
• Затем получите результат в письменном виде после проведения межевых работ, заберите техническую документацию, проверьте указанную в этих документах информацию о реальных размерах участка земельного массива;
• Получив план межевания территории, составьте снова документ с согласием в письменном виде каждого собственника участка, который имеет с оформляемым участком общие границы;
• Все документы, которые есть на руках в отношении участка земли, подайте в администрацию с обращением, в котором точно и подробно изложите версию появления бесхозной земли около собственного участка;
• Знайте, в случае если на руках имеется свидетельство о регистрации прав собственности в отношении прежнего участка земли до присоединения, переоформите его;
• Для переоформления необходимо иметь на руках договор приобретения земельного участка, документ, подтверждающий право наследования участка, или договор дарения;
• Если указанных документов нет, изучите данные ФЗ № 93 и оформите участок в собственность, для этого предоставьте выписку из садового или дачного товарищества о выделении участка земли на общих основаниях как члену товарищества;
• Если есть бумаги, на основании которых можно сделать вывод о получении земли от местного самоуправления на правах аренды, то представьте эти документы;
• Собрав все нужные бумаги, передайте их в ФУГРЦ, чтобы получить документ о праве собственности на участок с реальными границами и площадью.

Как составить акт согласования границ земельного участка с соседями

Чтобы претендовать на дополнительные метры земли, необходимо соблюсти процедуру составления акта согласования границ с соседями, что иногда становится нерешаемой проблемой в процессе оформления земельного участка.

Изучите правила составления акта согласования:

• Личные данные участников соглашения, при этом обязательно требуется присутствие каждого соседа, чей участок граничит со спорной территорией;
• Сделайте копии их документов, на основании которых можно идентифицировать личность;
• Итоговый документ о согласовании границ, который необходимо зафиксировать на межевом плане, на обороте надо написать координаты итогового варианта расположения границ участка, лучше дополнить документ схематическим изображением границ участка;
• В случае наличия противников заключаемого соглашения, необходимо приложить письменные возражения, на основании которых нельзя согласовать оформляемый акт;
• Подпись каждого участника соглашения, если он согласен с информацией и результатами пересмотра границ участка;
• Печать с расшифровкой фамилии специалиста по межевым работам и его печать на документе.

Документы для оформления прирезки земли

Запомните, что для оформления прирезания участков земли, не принадлежащих собственнику, последнему потребуется подготовить и представить следующие бумаги:

• Договор купли-продажи участка земли, бумаги о правах наследования участка собственником, документы о получении участка в дар от собственника земли, в таком случае нужны доказательства права собственности для дарителя;
• Изложенная максимально подробно версия в письменном виде о наличии земли без владельца;
• Разрешение органов местного самоуправления на передачу земли новому владельцу;
• Кадастровая документация;
• Документ о регистрации участка земли с новыми границами в собственность владельца.

Подать перечисленные бумаги необходимо представителям администрации поселения, которые занимаются земельными вопросами, приложив заявление о необходимости осуществления изменения данных в ЕГРН.

Заявление о внесении изменений в ЕГРН

В приказе ФНС РФ № ММВ-7-6/25 определен вид подачи заявления, в составе документа необходимо соблюсти наличие 2 разделов:

• Указать суть вносимых изменений, тут надо вписать, что необходимо уточнить границы земельного участка для расчета реальной площади земельного участка в пользовании собственника земли;
• В этом разделе нужно детально, но лаконично изложить причины осуществления поправок в документ.

Проверьте, что после документа поставлена дата написания этой бумаги и присутствует личная подпись составителя с расшифровкой фамилии.

Как оформить фактические границы земельного участка через суд

Знайте, что по закону можно присоединить территорию, которая не больше 10% от размера текущего участка земли. Однако, если присоединяемый участок несоизмеримо больше текущего, находящегося в собственности, при этом земля в собственности муниципалитета, можно попробовать оформить земли на основании фактического длительного непрерывного использования территории для личных нужд.

Учтите, что доказывать такое право на расширение участка за счет территории города придется в суде. По данным юристов в таких случаях суд выносит решение обычно в пользу собственника земли, который полностью соблюдает правила эксплуатации земельных ресурсов. Сильно облегчит принятие решения для суда факт владения и пользования участком земли в течение 15 лет.

Чтобы грамотно составить иск и выступить в суде, соблюдайте следующие правила:

• Оформите иск об установлении границ участка в суд;
• Заранее наведите справки обо всех гражданах, которые могут быть заинтересованными сторонами в иске, наведите справки о третьих лицах, которые могут представлять собой свидетелей или иных граждан;
• Обязательно в иске укажите точные координаты границ участка, которые необходимо сохранить по решению суда, приложите к иску межевой план, составленный инженером в виде копии;
• Если есть данные о географическом положении участка, представьте их суду в доступной форме, если данных нет, напишите обращение к суду в форме ходатайства о наведении справок и предоставлении суду материалов, подтверждающих положение участка на карте местности;
• Заранее узнайте, как заявить о необходимости проведения экспертизы в отношении участка земли;
• После получения данных землеустроительной экспертизы, скорректируйте исковые требования в суд.

Данные в межевом плане могут не совпадать с результатами проведенной экспертизы. Используйте данные экспертов, чтобы повысить шанс на положительный результат судебного разбирательства.

В случае принятия данных эксперта за основу в составлении иска, не забудьте сравнить исковое требование с результатами экспертизы, при необходимости исправьте требования во вступительной части иска.

Сложности при расхождении фактической площади участка с документами

Существует две причины, по которым оформление лишней площади земли в собственность может не состояться:

• Бесплатное оформление земли распространяется только на участки, соответствующие предельным минимальным размерам территории при выделении. В данном случае речь идет о том, что при наличии минимального размера участка в регионе, например, в 8 соток, при прирезании дополнительной земли нельзя получить больше 8 соток, если в регионе не существует определенных минимумов, то рассчитывается площади прирезки в размере 10% площади участка, зафиксированной в кадастровой документации;
• При проведении межевых работ инженер по кадастровой деятельности обязан указать причину увеличения площади участка. В данном случае чаще всего используется факт владения землей сроком более 15 лет, кроме этого, наличие природных или иных объектов, которые позволяют зафиксировать более точное положение пределов участка и сформировать координаты размещения новых границ.

Когда нельзя оформить дополнительную землю к своему участку

Важно понимать, что не все категории земли допускается присоединить к собственному участку в случае отсутствия у таких земель владельца. В ЗК РФ существует перечень ограничений на свободное обращение земельных участков, относящихся к определенным категориям земли и ВРИ участков.

Запомните перечень земель, которые нельзя приобрести путем оформления в собственность бесхозной территории:

• Участки земли, располагающиеся в границах охраняемых зон;
• Территории, относящиеся к землям лесного массива;
• Участки, расположенные в непосредственной близости к водным объектам, которыми владеет государство или муниципальное образование;
• Земли, относящиеся к территории, используемой под объекты транспорта или связи;
• Участки, которые совпадают территориально с землями, выделенными под нужды государства;
• Участки земли, которые являются территорией, выделенной для питьевых нужд населения и для бытового водоснабжения.

Знайте, что необходимо соблюдать нормы Водного кодекса РФ, на основании которых выведены из оборота земли прибрежной полосы с расположенными водоемами и карьерами. Если земли лесного фонда расположены в непосредственной близости к участку собственника, которым он пользуется более 15 лет, этот факт не позволяет гражданам забирать в собственность земли с лесным массивом.

Лесные территории допускается брать в аренду и только на определенный срок на основании Лесного кодекса РФ.

Что делать, если Росреестр произвел неправильные обмеры? — Право на vc.ru

Земельные споры – чуть ли не самая распространенная категория дел в юридической практике.

Вся проблема в том, что большинство земельных участков были оформлены еще в середине прошлого века, когда не было высоких технологий и землю распределяли можно сказать «на глазок».

Теперь же, когда соответствующие органы взялись перепроверять эти цифры, во многих случаях оказывается, что они не соответствуют новым данным. Так произошло и с одной моей доверительницей, назовем ее Анастасия Михайловна.

По документам у нее был участок площадью 4 сотки, а после уточнения границ СНТ, в котором находилась земля, в 2013 году стал меньше 1 сотки.

Землю в СНТ Анастасия Михайловна получила еще в 60-х гг. Тогда, согласно документам, ей выдали участок размером 4 сотки. Сначала она построила там небольшую времянку, потом дачный домик, а потом и полноценный дом для постоянного проживания.

В позапрошлом году она решила перебраться в город поближе к детям, а дом с землей продать. Поскольку участок находился всего в нескольких километрах от МКАД, найти покупателя не составило труда. Когда покупатель был найден, стороны перешли к сбору документов для сделки.

Тут-то и выяснилось, что площадь участка Анастасии Михайловны составляет не 4 сотки, а 0,89 сотки.

Выходило так, что даже дом, собственность на который была оформлена у Анастасии Михайловны, частично не попадает в границы нового участка.

Безусловно, это была ошибка, допущенная кадастровыми инженерами при уточнении границ СНТ. Но, почему-то все разводили руками и отправляли Анастасию Михайловну в долгое путешествие от одной инстанции к другой.

Так моя доверительница дошла до Росреестра, где ей по-дружески посоветовали отправляться в суд.

Анастасия Михайловна, поняв, что добровольно решать ее проблему никто не собирается, не стала даже писать заявление, помня о том, что на его рассмотрение уходит порядка 90 дней, а свой ответ органы уже дали, пусть и не официально.

Наше законодательство говорит о том, что в случае возникновения спорной ситуации можно обращаться как в Росреестр, так и напрямую в суд, минуя другие организации. На практике это позволяет сэкономить от 3 до 4 месяцев.

Для того, чтобы обратиться в суд моей доверительнице пришлось сделать досудебную землеустроительную экспертизу, которая дала заключение, что фактическая площадь участка не соответствует записи в ЕГРН.

На этом основании мы подали иск. Судебная тяжба была долгой. В общей сложности рассмотрение дела заняло больше года. Представители ответчика, то есть Росреестра, частенько переносили заседания или не являлись на них.

Кроме того, в зале суда они резко сменили свою позицию, вопрошая: «Что же вы не обратились к нам напрямую? Ведь можно же было решить вопрос без суда?».

Тем не менее вопросы так и оставались вопросами, идти на мировую они отказывались.

Со своей стороны, мы апеллировали к тому что при определении границ участка была допущена реестровая ошибка, помимо всего прочего ссылаясь на ФЗ 221 «О кадастровой деятельности», а также на п. 10 ст.

22 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с которыми при отсутствии необходимых документов уточнение границ земельных участков должно осуществляться по границам, существующим на местности 15 и более лет и закрепленным с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения.

Это означает, что даже если у вас нет документов на землю, но ваш забор стоит на определенном месте более 15 лет и никто не выражает по этому поводу претензий, кадастровый инженер должен учитывать его местоположение и определять границы вашего и соседних участков в соответствии с этим.

Это был именно наш случай. Забор вокруг участка моей доверительницы стоял с 60-х годов прошлого века и никогда не менял своего местоположения. То есть, при уточнении границ территории, кадастровый инженер совершенно не учитывал реального положения дел на местности, при этом никого не смутило даже то, что жилой дом фактически оказался распиленным в результате нового межевания.

В ходе заседания была назначена еще одна землеустроительная экспертиза, которая полностью подтвердила результаты первой, той, которую моя доверительница делала самостоятельно.

Обычно, в таких ситуациях специалисты пользуются достижениями прогресса, например, гугл-картами, при помощи которых можно посмотреть находился ли объект на заданной территории 15 и даже более лет назад. Чем, собственно, и воспользовались независимые эксперты.

Таким образом, решение было вынесено в нашу пользу и Росреестр обязали устранить реестровую ошибку, что они и сделали в течение месяца.

Анастасия Михайловна получила новые документы и смогла достаточно быстро найти нового покупателя на дом с участком.

В юридической практике подобные споры встречаются часто. В основном они касаются размеров земельного участка или кадастровой стоимости. Но, Росреестр не спешит вносить изменения в свои записи без решения суда. Во каких-то отделениях честно говорят: «Идите в суд и несите решение.

Без него мы ничего делать не будем», в каких-то морочат голову принимая документы и затягивая с отрицательным ответом в течение нескольких месяцев. Очень редко Росреестр добровольно соглашается признавать собственные ошибки, а уж тем более исправлять их.

Поэтому не стоит бояться и тратить время на походы по всевозможным инстанциям, быстрее и проще сразу идти в суд.

Расхождение при межевании уточнённой площади земельного участка с площадью по правоустанавливающим документам

Содержание

Уточнение границ ЗУ – проверка на соответствие установленным нормам 

Местоположение границ земельного участка – его уникальные характеристики. Об этом говорится в федеральном законе «О кадастровой деятельности» (№ 221-ФЗ).

В ряде случаев требуется провести уточнение характеристик ЗУ:

• кадастровые сведения не отвечают требованиям к описанию местоположения границ
• фактическая площадь, установленная при межевании, не соответствует сведениям в правоустанавливающих документах

Уточнённая площадь земельного участка, указанная:

• в документах
• в ГКН
• в акте органа местного самоуправления

• не должна быть больше установленного предельного минимального размера ЗУ.
• Предельные площади ЗУ соответствующего целевого назначения устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ).
• В Санкт-Петербурге – Законом № 405-53

• для участков ИЖС:
  • Smin = 300 м2 = 3 сот = 0.03 га 
• для участков для ведения огородничества:
  • Smin = 200 м2 = 2 сот. = 0.02 га 
• для ведения садоводства:
  • Smin = 200 м2 = 2 сот. = 0.02 га 
• для индивидуальных гаражей:
• для временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения объектов недвижимого имущества:

Пределы расхождения площадей ЗУ в правоустанавливающем документе и в кадастровом плане

• Уточнённая площадь ЗУ больше, чем по документам

Участок можно зарегистрировать, в том случае, если:

Sуточн < (Sдок + Smin)

• Уточнённая площадь ЗУ меньше, чем по документам

1. Земельный участок можно зарегистрировать, если:
2. Sуточн > (Sдок — Smin)
3. Пример 1
4. В свидетельстве о наследовании садоводческого земельного участка значатся 6 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 12 соток

• Sфакт = 12 сот.
• Sдок = 6 сот.
• Sфакт > S по док.
• Smin = 500 м2
• Sуточн < (Sдок + Smin) = 6 сот. + 5 сот. = 11 сот.
• Sфакт > Sуточн

Кадастровый план – обязательное приложение к правоустанавливающему документу. Он необходим для государственной регистрации прав.

При расхождении площадей в плане и в документе регистрирующий орган вправе:

• предположить, что представлен план не того объекта, на который заявляются права
• приостановить регистрацию
• отказать в регистрации

Пример 2

Согласно акту органа местного самоуправления, гражданину в Санкт-Петербурге предоставлялось в собственность для строительства индивидуального дома 12 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 9 соток.

• Sфакт = 9 сот.
• Sдок = 12 сот.
• Sдок > Sфакт
• Smin = 300 м2
• Sуточн = (Sдок — Smin) = 12 сот. — 3 сот. = 9 сот.
• Sфакт = Sуточн

Фактическая размер надела не превышает уточнённую площадь. Такой земельный участок подлежит регистрации.

Если предельный минимальный размер для земельных участков:

• ИЖС
• садоводческий
• огороднический
• для КФХ
• т.д.

не установлен, уточнённая площадь не должна быть больше чем на 10% площади ЗУ, указанной в сведениях в ГКН. Это требования федерального закона ФЗ № 221 – пункт 3 статьи 42.8:

Sуточн < (Sдок + 0.1 х Sдок)

Границы ЗУ закрепляются по результатам межевания, отражающего их фактическое расположение, в случае, когда:

• отсутствуют сведения о местоположении:
  • в государственном кадастре недвижимости
  • в правоустанавливащем документе
• ЗУ используется 15 и более лет
• нет претензий со стороны соседствующих землевладельцев

Не исключается судебный способ решения проблемы расхождения фактической и документальной площадей земельного участка. 

Отказ ЕГРН в регистрации уточнённых границ ЗУ

В федеральном законе №221-ФЗ (статья 26) перечислены случаи, когда регистрирующий орган приостанавливает регистрацию уточнённых границ участков:

• участок не является объектом недвижимости
• запрещено образование надела:
  • из другого участка
  • в результате раздела или выдела доли в натуре
  • в результате действий с преобразуемыми участками
• участок образован из объекта недвижимости, сведения о котором в ГКН носят временный характер
• с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо
• истёк срок приостановления кадастрового учёта и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении
• межевой план, технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица
• ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для кадастрового учета, и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе
• на момент подачи заявления о кадастровом учёте ЗУ истёк срок действия утверждённой схемы его расположения на кадастровом плане территории

Отказ в постановке на учет ЗУ делается также в следующих случаях:

• размер образуемого ЗУ, сохраняющемся в измененных границах при преобразовании, не соответствует установленным минимальным или максимальным площадям земельных участков (пункт 28 статьи 26)
• ЗУ образован из наделов, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев
• поступили возражения о размере и местоположении границ ЗУ из земель с/х назначения, выделяемого в счёт доли или долей в праве общей собственности, и в составе документов для регистрации в ГКН отсутствуют сведения, подтверждающие снятие возражений
• площадь ЗУ из земель с/х назначения, выделяемого в счёт доли или долей в праве общей собственности, больше размера ЗУ, указанной в проекте межевания, более чем на 10% (пункт 32.1 статьи 26)
• не согласованы границы ЗУ

Другие случаи отказа в кадастровом учете уточненённых границ земельного участка:

• площадь ЗУ:
  • больше площади, сведения о которой содержатся в ГКН на величину более чем Smin
  • больше 10% процентов площади, сведения о которой есть в ГКН в случае, когда Smin не установлена
• при уточнении местоположения границ ЗУ нарушен порядок их согласования
• границы ЗУ не согласованы в порядке разрешения земельного спора

Орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении или отказе в снятии с учёта ЗУ в случаях, когда ЗУ не является преобразуемым и не подлежит снятию с учёта.

Действия при расхождении фактической площади ЗУ со сведениями в документах

Если в ходе уточнения границ ЗУ при межевании установлено, что его фактическая площадь:

• больше площади земельного участка, указанной в документах, на величину меньше 10%
• не превышает установленных предельных размеров ЗУ 

то для того, чтобы официально стать владельцем участка большей площади, нужно:

1. подать заявление в Росреестр о внесении изменений в площади ЗУ в запись о праве собственности
2. внести в ЕГРН сведения межевого плана

Если не зарегистрировать право собственности на ЗУ в новых границах, то есть риск, что свои претензии на «ничейную» площадь имеет право предъявить сосед. Судебные споры неизбежны. В случае, когда смежник  докажет, что фактически владел этой землёй и вёл на ней хозяйственную деятельность, суд может признать его правоту.

Если в процессе межевания выяснилось, что фактический размер участка превышает площадь, указанную в документах, более чем на 10%, нужно:

1. уточнить в отношении «свободного» куска земли: 
   • что он не находится в собственности/пользовании у иного иным владельца 
   • не относится к землям общего пользования
   • что ВРИ ЗУ и категория земель те же самые, что и у собственного ЗУ 
   • что его площадь меньше, чем минимальный предельный размер ЗУ, установленный в муниципалитете для данной категории и ВРИ ЗУ  
2. обратиться в администрацию с просьбой выполнить перераспределение ЗУ с муниципальной землёй:
   • с приложением к заявлению карты расположения образуемого участка на КПТ
3. при согласии администрации выполнить перераспределение

В случае, когда размер участка после межевания оказывается меньше, чем указано в документах, вопрос придётся решать в суде. Такие ситуации возникают, как правило, из-за того, что кто-то из соседей захватил часть земли.

Полезно знать

• О порядке включения участков в границы населённых пунктов – читайте здесь
• Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь 
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно здесь
• Чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь
• С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь
• Новое в земельном законодательстве – выпуск ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
• Определить вид использования участка по Классификатору ВРИ 2019
• Тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов с 1 июня 2015 г.
• Уточнить статус участка по кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь
• Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь

Заявка на юридическую консультацию →