Жилье на вторичном рынке пользуется у покупателей неизменным успехом. Но везет не всем. Сотрудникам агентства недвижимости «Владис» часто приходится выслушивать истории от клиентов, которые уже столкнулись с мошенниками на рынке недвижимости.
Многие рассказывают о незаконных перепланировках и бюрократических проблемах, возникающих перед покупателем. Но гораздо больше историй о продавцах, которые скрыли те или иные важные детали своей биографии.
К чему привели эти действия, мы расскажем в этой статье.
Риски для покупателя на вторичном рынке
Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники.
Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку.
В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.
Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:
- Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
- Есть ли страхование ответственности риелтора?
- Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
- Кто входит в число собственников?
- Состоит ли продавец в браке?
- Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
- Нет ли обременений?
- Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
- Каким образом и кем застрахована сделка?
- Чем аргументируется цена жилья?
- Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?
Почему эти вопросы имеют большое значение, расскажем далее.
Кто продает квартиру – собственник или риелтор
На рынке вторичного жилья распространены оба варианта. Но для покупателя безопаснее обратиться к агенту по недвижимости. Дело в том, что риелтор заинтересован в быстром заключении сделки и в курсе всех нюансов и подводных камней. Он поможет участникам подготовить необходимые документы, заранее предупредит о сопутствующих расходах, сориентирует по срокам.
Конечно, собственник рискует и в этом случае, ведь агент может оказаться неопытным или под видом специалиста скрывается мошенник. Чтобы обезопасить себя, соблюдайте несколько правил:
- Выбирайте крупные агентства, а не частных предпринимателей – агентство заботится о своей репутации и заинтересовано в расширении клиентской базы. Чем дольше оно на рынке, тем серьезнее гарантия успешного исхода сделки.
- Обратите внимание на отзывы в интернете, по ним вы сможете косвенно оценить надежность посредника.
- Грамотный риелтор никогда не представляется другом семьи, он не скрывает свою профессию.
- Знакомство с собственником – покупатель должен убедиться, что риелтор правильно передает пожелания и требования владельца. Опытный агент не откажет в личной встрече сторон и поможет найти компромиссы.
- Передача задатка: профессиональный риелтор не потребует, чтобы задаток передали ему лично в руки. Это делается в присутствии продавца, который взамен дает расписку в получении денег.
- Договор, заключенный между продавцом и риелтором, обязывает агента приложить усилия к поискам покупателей. В то же время продавцу становится невыгодно искать покупателя самому, ведь по договору предусмотрена оплата неустойки, если продавец передумает. Риелтор не обязан показывать покупателю свой договор, но покупатель может попросить подтвердить его полномочия в отношении данной квартиры с помощью доверенности от собственника.
- Покупатель тоже имеет право нанять риелтора для поиска квартиры и заключить с ним договор. Если вы решили воспользоваться услугами агента, договор – это требование закона. Если посредник предлагает обойтись без него, перед вами – мошенник.
Есть ли страхование ответственности риелтора
Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.
Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.
Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.
Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки.
Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства.
Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.
Кто имеет право распоряжаться квартирой (генеральная доверенность на продажу квартиры)
Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.
Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать недвижимость с помощью этой доверенности.
Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.
Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.
Собственники и зарегистрированные
Количество собственников недвижимости можно выяснить при помощи выписки из ЕГРН, которую имеет право запросить любой гражданин. Проще всего это сделать в электронном виде на сайте Росреестра. В течение трех рабочих дней за 250 рублей пошлины вам подготовят необходимый документ.
Собственник квартиры получает выписку в момент регистрации права собственности, но покупателю лучше запросить свежий экземпляр, ведь за время владения недвижимостью собственник мог квартиру поделить на доли или произвести другие действия.
Если право на квартиру зарегистрировано раньше 1998 года, то сведений о ней в ЕГРН не будет. Покупатель может попросить продавца подать заявление на регистрацию права, а затем получить выписку. Заодно он узнает о наличии обременений, если они имеются на данной недвижимости.
Продавец может отказаться регистрировать право, ссылаясь на документы более чем двадцатилетней давности. В этом случае сделка становится сомнительной с юридической точки зрения. Разумнее будет от нее отказаться.
Альтернативой выписке послужит бесплатная справка об объекте недвижимости, получаемая там же – на сайте Росреестра.
Помимо собственников, покупатель должен знать, кто зарегистрирован в выбранной им квартире. Дело в том, что при приватизации жилья человек мог отказаться становиться собственником. Но если он прописан в данной квартире, то имеет право пожизненного пользования, и смена владельцев на это никак не влияет.
Распространена практика, когда при покупке квартиры в договоре отдельным пунктом указывают, что все зарегистрированные должны выписаться до определенной даты.
Это делается, когда в цепочке участвует несколько объектов недвижимости, и продавцу некуда выписаться, пока он не приобретет другое жилье.
Действующее законодательство позволяет не иметь прописки не дольше семи дней, в противном случае гражданина ждет штраф.
Особого внимания покупателя заслуживают несовершеннолетние собственники или зарегистрированные в квартире. Если они есть, придется иметь дело с органами опеки. И чтобы все прошло гладко, лучше заручиться помощью грамотного юриста.
Кто еще обладает правом пользования жильем
Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:
- Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
- Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.
Проверить недвижимость на подобные нюансы очень сложно, если продавец не расскажет об этом сам. По закону собственник обязан указать всех лиц, имеющих право пользования, в договоре купли-продажи. Но так делают не все. В результате суда сделка рискует быть признана недействительной, но продавец будет обязан возместить покупателю средства.
Обременения на квартире
Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека.
Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости.
Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.
Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:
1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;
2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.
Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:
- ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
- Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
- Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
- Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.
Если на квартире наложены обременения, это не всегда становится препятствием к заключению сделки. Но проблем добавит. Например, если квартира в ипотеке, понадобится согласие банка и средства на погашение кредита.
Согласие супругов
Если собственник состоял в браке, и недвижимость им куплена в этот период, то она считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, без согласия второго супруга продать ее нельзя по закону, даже если на момент продажи собственник уже находится в разводе. Право на совместное имущество после развода сохраняется в течение трех лет.
Согласие – это нотариально заверенный документ, где указываются паспортные данные супруга, имеется его подпись, а также прописан адрес квартиры и прочие характеристики. Важно проверить, что согласие актуально, ведь оно могло иметь ограниченный срок действия или второй супруг мог его отозвать.
Дееспособность продавца
Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом.
Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия.
На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.
Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.
С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.
Почему собственник продает квартиру
Поинтересуйтесь у продавца, почему он выставил жилье на продажу. Его ответ даст вам пищу для размышлений. Например, квартира досталась в наследство, но жить в ней продавец не собирается.
Значит, покупателю надо проверить, нет ли других наследников, которые заявят права на недвижимость.
Если продавец хочет продать свою однушку и с небольшой доплатой приобрести трешку, следует быть готовым, что сделка затянется, так как найти подходящий вариант продавцу будет непросто.
Даже молчание или неубедительные ответы дают некоторую информацию – с квартирой что-то не чисто. И что конкретно, придется выяснять покупателю. Это могут быть дефекты здания, буйный сосед-алкоголик за стенкой или еще масса причин.
Не лишним будет выяснить, как часто жилье меняло собственников (это указывается в выписке ЕГРН). Если квартира постоянно переходит из рук в руки, это говорит о мошеннической схеме или скрытых недостатках.
Из чего складывается цена
Если вы видите, что цена квартиры значительно отличается от средней по рынку, поинтересуйтесь у продавца, почему. Это особенно важно для квартир, где стоимость намного ниже, чем на аналогичные объекты. Не исключено, что продавец хочет рассчитаться с долгами за счет продажи. Тогда впоследствии он может заявить, что сделка заключена на кабальных условиях, и отсудить свое жилье обратно.
Сделка будет считаться кабальной, если:
- Она заключается под воздействием тяжелых обстоятельств, к примеру, гибель ребенка или тяжелая болезнь близкого родственника (или самого собственника);
- Она заключается на крайне невыгодных для продавца условиях (скидка 5-15% не считается);
- Покупатель был в курсе обстоятельств продавца и воспользовался ими, чтобы получить выгоду.
Продажа в связи с необходимостью уехать за границу, погасить кредит или купить другое жилье не считается кабальной.
Если цена выше средней по рынку, покупатель смело может торговаться. Возможно, ради этого продавец и завысил ценник.
Добросовестный приобретатель
Понятие «добросовестный приобретатель» относится к покупателям, которые сделали все возможное для проверки юридической чистоты недвижимости во время подготовки к сделке.
Если в результате выяснится, что все приложенные усилия оказались напрасными, и кто-то пытается оспорить сделку, суд может встать на сторону покупателя. Однако статус добросовестного приобретателя не страхует от возможности лишиться квартиры. Отобрать ее будет сложнее, но реально.
Например, собственник заявит, что у него украли паспорт и подделали подпись. В этом случае квартиру суд отберет.
Чтобы гарантированно не лишиться денег, покупатель может приобрести полис титульного страхования. Если он по каким-то причинам потеряет право собственности, страховая компания обязуется ему выплатить компенсацию.
Подготовка к сделке
Перед подписанием предварительного договора важно обсудить с продавцом все нюансы. Например, может ли он подождать, пока банк одобрит вам ипотеку? Кто будет нести сопутствующие расходы? Как будут производиться взаиморасчеты? Если сделка заключается с помощью риелтора, большую часть организационных вопросов он возьмет на себя.
Риелторы агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам в поисках лучшего жилья для любых целей. В нашей базе собраны варианты на любой вкус и кошелек, а опытные агенты будут рады дать консультацию по выбору недвижимости и предложить свои услуги в сопровождении сделки. Если вам нужна ипотека, брокеры «Владис» помогут получить ее на выгодных условиях в одном из банков-партнеров. Звоните!
Офис «Горьковский» Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а пл. Максима Горького, метро «Горьковская» 9:00-20:00 без выходных Бесплатная парковка для клиентов
Офис «Автозаводский» Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры» 9:00-21:00 без выходных
Адвокат по риэлторским спорам
Адвокатская фирма «Ревякины и партнеры» имеет значительный опыт представления интересов Агенств недвижимости в судах всех инстанций по вопросам взыскания оплаты с заказчиков услуг – недобросоветсных покупателей и продавцов, которые приобретали или продавали объекты недвижимости в обход агентства, не оплачивая его услуги.
Так, в 2017г. нашей компании удалось добиться в Верховном Суде РФ вынесения двух судебных актов, которыми были отменены решения судов нижестоящих инстанций и, тем самым, изменена судебная практика по данной категории споров.
В агентствах недвижимости нередко возникают ситуации, когда после показа Объекта – квартиры, жилого дома или земельного участка, потенциальный покупатель, которого заинтересовал Объект недвижимости, исчезает или заявляет, что уже не ищет недвижимость. А через некоторое время агент, показавший объект, узнает, что этот жилой дом или квартира уже сняты с продажи.
- В этом случае, первично необходимо заказать выписку из ЕГРН и посмотреть на кого был приобретен этот объект для того, чтобы выяснить «кинули» агентство или нет.
- Если объект был куплен на заказчика, кого-то из его родственников или других лиц, которые были на просмотре с заказчиком, необходимо учитывать – какие трудности могут возникнуть у Агентства при взыскании оплаты своих услуг, а также обоснованность возражений со стороны покупателя, обманувшего агентство.
- Ошибки при оформлении договора показа, лишающие или затрудняющие возможность взыскания оплаты:
- включение в содержание предмета договора помимо информационных услуг иных обязанностей за общее вознаграждение по договору;
- не указание в содержании договора показа или неправильное указание в нем момента, когда услуга считается оказанной;
- указание ограниченного круга лиц, на которых может быть оформлен договор;
- не правильное указание адреса, отсутствие номера квартиры или ошибка в этом номере;
- отсутствие в конце договора или в акте приема-передачи рядом с просмотренным объектом подписи заказчика.
- не включение в содержание договора некоторых других условий, например, о том, что заказчик и его близкие родственники ранее не осматривали этот объект недвижимости.
Во избежание трудностей по взысканию в содержание договора необходимо включить следующие условия:
- предмет – исключительно предоставление информационных услуг о местонахождении и параметрах объекта недвижимости;
- момент, когда услуга в полном объеме будет считаться оказанной –это подписание акта приема-передачи объекта (акта об оказании услуг);
- обязанность оплатить услуги агентства, когда объект оформлен на него, его близких родственников, а также не близких родственников, знакомых, иных лиц, получивших от него информацию о просмотренном объекте, а также на организации, в которых указанные лица, являются учредителями или занимают должности в органах управления;
- указание в договоре о том, что ранее ни заказчик, ни его родственники не владели информацией о просмотренном объекте недвижимости и его не просматривали, ни самостоятельно, ни с другим Агентством недвижимости;
Помимо этого, необходимо контролировать подписания агентского договора и акта приема-передачи самим заказчиком, а также включение в содержание договора ФИО лиц, смотревших объект вместе с ним, а равно их подписей.
Обстоятельства, затрудняющие взыскание оплаты, требующие выработки правильной позиции по делу
- Предварительное направление заказчиком уведомления Агентству о расторжении договора в одностороннем порядке, в том числе со ссылкой на ненадлежащее исполнение с его стороны обязательств.
- Заключение аналогичного договора с другим Агентством недвижимости и оплата ему за оказанные услуги.
- Приобретение объекта недвижимости не на родственника или на организацию;
- Указание на чрезмерно завышенный размер вознаграждения Агентства;
- Ссылка на то, что оплата услуг агентства недвижимости по договору согласно Постановлению Конституционного суда РФ не может быть поставлена в зависимость от приобретения объекта, а должна производиться только за сам процесс оказания услуги;
- Невозможность включение в содержание договора указания о том, что Агентство недвижимости оказывает за предусмотренную в нем оплату только информационные услуги;
- Невыполнение Агентством недвижимости своих обязанностей, предусмотренных договором.
Может ли заказчик в любой момент отказаться от риэлтерских услуг
Так, после осмотра объекта недвижимости, заказчик может направить уведомление о расторжении договора со ссылкой на то, что за ним закреплено право в любой момент отказаться от него.
Однако, отказ может быть сделан только до момента оказания услуги агентством и соответственно подписания акта просмотра (приема-передачи) и к тому же является злоупотреблением правом со стороны заказчика, цель которого исключительно в приобретении объекта в обход агентства.
Освобождается ли заказчик от оплаты в случае приобретения объекта через другое агентство
В случае, если покупатель заявляет, что приобрел недвижимость через другое агентство, необходимо учитывать, что:
- во-первых, он может блефовать и никакого другого договора у него нет;
- во-вторых, договор может быть подделан через знакомых, без фактического обращения в АН;
- в-третьих, при отсутствии чека об оплате услуг другого агентства, нужно акцентировать на этом внимание суда;
- в-четвертых, согласно нашей судебной практике, измененной в 2017г. через Верховный суд, заключение договора с другим агентством, не освобождает ответчика от оплаты по подписанному им договору.
Таким образом, вне зависимости от заключения договора с другим агентством недвижимости при правильном составлении договор показа, будут основания для взыскания оплаты с недобросовестного заказчика.
Трудности взыскания оплаты за риэлтерские услуги
Договор показа может быть оформлен не родственника того, на кого приобретается объект недвижимости, а на третье лицо либо дальнего родственника, когда родственную связь доказать затруднительно. В этих случаях помогает включение в содержание договора ФИО, смотревшего объект вместе с Заказчиком и его подпись в договоре.
В иных случаях, необходимо будет доказывать взаимосвязь приобретателя и заказчика по договору показа, например, через социальные сети или путем истребования телефонных соединений.
Также ограничением по взысканию оплаты за риэлтерские услуги может послужить в судебном заседании чрезмерно значительный ее размер. Поэтому по дорогостоящим объектам следует или изначально уменьшать сумму взыскания (например, с 6% до 2-3 %) или уменьшать сумму требований в судебном заседании.
Может ли суд отказать во взыскании оплаты за услуги, поскольку она не может быть поставлена в зависимость от факта приобретения Объекта?
- Ранее Ростовский областной суд отказывал во взыскании оплаты за риэлтерские услуги со ссылкой на то, что по Постановлению Конституционного суда оплата за них не может быть поставлена в зависимость от приобретения недвижимости, а должна быть установлена в договоре за процесс оказания услуг.
- Однако, по жалобам нашей фирмы Верховный Суд РФ отменил указанные судебные акты и указал на правильность такой оплаты по договору показа недвижимости.
- Таким образом, для взыскания оплаты за риэлтерские услуги необходимо, во-первых, правильное составление договора показа и последующее его заполнение агентом при показе недвижимости и во-вторых, правильная позиция в судебном заседании с опровержением контрдоводов противной стороны на основе судебной практики региональных и Верховного судов.
- Для ознакомления с опытом специалистов Адвокатской фирмы «Ревякины и партнеры» по «Риэлторским спорам» переходите по ссылкам ниже:
- По вопросам ведения дела по взысканию оплаты за оказание риэлтерских услуг, а также при оспаривании условий договора показа обращайтесь к специалистам нашей фирмы по телефонам:
8(863)294-32-32 или +7(918)554-77-57
АФ «Ревякины и партнеры»
Услуга риелтора: кто ее оплачивает и от чего зависит цена
- Услуга риелтора: кто ее оплачивает и от чего зависит цена
Кто должен платить за услугу риелтора, что входит в его обязанности, и от чего зависит стоимость услуг?
Разъясняет генеральный директор федерального оператора недвижимости «Перспектива 24» в Благовещенске, платинового партнера СберБанка, Андрей Луговой.
Партнерский материал
Кто платит за услуги риелтора
Правильный ответ: тот, кто эту услугу заказал и получил. Если покупатель нанял агента для решения своего квартирного вопроса, то именно его интересы представляет специалист по недвижимости: подбирает подходящие варианты, ведет переговоры, торгуется в его пользу и т.д.
Менеджеры компании помогают оформить выгодную ипотеку, юристы сопровождают сделку в рамках своей зоны ответственности. Покупатель получает в результате решение своей задачи.
Если собственник обратился в агентство, чтобы продать свою недвижимость, значит, риелтор работает в интересах продавца. Определяет оптимальную стоимость жилья, создает спрос на него, работает с возражениями и торгуется, компания проводит юридическое сопровождение сделки и т.д.
Полный перечень услуг компании прописан в договоре, который заключается с каждым клиентом.
Андрей Луговой — Генеральный Директор федерального оператора недвижимости «Перспектива 24» в Благовещенске
Работа специалиста по недвижимости с клиентом начинается с консультации. И первое, что должен сделать риелтор — собрать информацию по задаче клиента, выявить потребности. Только после этого агент по недвижимости будет выбирать стратегию своей работы.
Дальше специалист действует исходя из конкретной задачи — в зависимости от того, покупка или продажа квартиры предстоит.
При продаже квартиры
- сравнительный анализ подобных объектов на рынке, предложение оптимальной цены
- создание спроса на объект
- разработка и проведение маркетинговой кампании
- проведение встреч и переговоров с потенциальными покупателями
- проведение сделки совместно с юридическим отделом компании
При покупке квартиры
- анализ предложения на рынке
- поиск и подбор подходящих вариантов
- сбор информации по каждому варианту
- совместный просмотр с клиентом объектов
- переговоры с собственником, торг
- работа с ипотечным менеджером по подбору и подаче заявки на самую выгодную ипотечную программу
- проведение сделки совместно с юридическим отделом компании
Профессиональный специалист по недвижимости на всех этапах работы предоставляет отчетность клиенту, держит в курсе всех этапов сделки.
От чего зависит цена на услуги риелтора
Самый популярный вопрос при обращении в агентство недвижимости: «Сколько стоят ваши услуги?». Но однозначного ответа нет и быть не может, ведь у каждого крупного агентства не одна услуга.
Все знают о двух основных — помощь в покупке и продаже недвижимости. Оплачиваются они в каждом агентстве по-разному, но обычно комиссия составляет процент от суммы сделки (1-5%, в зависимости от региона, конкретного объекта и конкретного агентства).
Расходы на услуги агентства могут вырасти, если в ходе сделки придется решать сложные юридические вопросы (судебные тяжбы, работа с госорганами и т.д.).
Если продавец сам нашел покупателя, или покупатель нашел интересующий его объект, клиент может заказать отдельно оформление ипотеки и юридическое сопровождение сделки.
Каждая компания устанавливает свой прайс и свой перечень услуг.
Сколько стоят услуги риелтора в разных регионах страны
Так же, как и в рамках одного города, стоимость риелторских услуг в разных регионах страны колеблется в пределах 1-5% от суммы сделки.
При этом существуют виды сделок, за которые агенты не берут комиссию — как правило, если клиент приобретает квартиру в новостройке у застройщика. Но такая практика есть не во всех регионах и не у всех компаний даже в рамках одного региона.
Из чего складывается стоимость услуги
Многие считают, что суммы комиссий необоснованно высокие, но давайте посмотрим, что клиент в итоге приобретает:
- Работу целого штата специалистов: агент, который подбирает или продает ваш объект, другие агенты, которые включаются в работу, ипотечные менеджеры, юридический отдел, отдел маркетинга, административный отдел.
- Гарантии безопасности: уважающие себя компании страхуют профессиональную ответственность, а штат юристов обеспечивает юридическую безопасность сделки.
- Скорость и выгода: грамотный агент найдет покупателю те квартиры, которые еще не появились в рекламе, подберет «горящие» варианты. Продавец получит максимальный спрос на свою недвижимость в короткие сроки. Ипотечный менеджер поможет выбрать самую выгодную ипотечную программу.
Сумма выгоды покупателя в абсолютном большинстве случаев выше суммы комиссии.
Какие бывают виды расчета с агентством недвижимости
В нашей сети компаний (и в большинстве крупных агентств недвижимости) сложилась такая практика: клиент оплачивает услугу только после ее получения. Все условия оплаты прописываются в договоре на оказание риелторских услуг.
Если агентство недвижимости просит сначала оплатить его работу в полном объеме, и только потом обязуется предоставить услугу — это повод насторожиться.
Заключение договора с компанией
К сожалению, на рынке остался еще определенный процент агентств и частных риелторов, которые работают без договора и навязывают свои услуги.
Но все же очень многие компании работают цивилизованно. Если хотите получить безопасную и качественную услугу — заключайте с агентством договор.
Каждый клиент должен понимать, что договор — это не столько обязательства оплаты работы риелтору, сколько гарантии со стороны агентства. Конечно, если документ оформлен грамотно.
Была ли эта статья полезна?
Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора: советы юриста
Покупатель, который решил не совершать сделку купли-продажи, может вернуть аванс за квартиру у риэлтора, которому он передал деньги. При этом ему должна быть возвращена вся сумма.
Однако это утверждение верно лишь в том случае, если деньги были переданы по договору аванса, расписке или договору поручения. Если риэлтор взял аванс в счет оплаты договора на оказание услуг, он имеет право удержать часть средств в качестве компенсации за понесенные им расходы.
В каких случаях возвращается весь аванс, а в каких — лишь часть средств, разберем в данной статье.
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
Гражданский кодекс не содержит никакого определения аванса. Единственный раз аванс упоминается в ст. 380 ГК РФ, в которой дается определение задатку.
В тексте данной статьи указывается, что если имеются сомнения в том, что внесенная сумма является задатком, а также если не соблюдена обязательная письменная форма договора задатка, данная сумма считается авансом, если не доказано иное.
Исходя из данного определения, можно сделать вывод, что аванс — это денежная сумма, передаваемая одним лицом другому в качестве способа обеспечения своего обязательства. Аванс не является формой обеспечения договора, а лишь подтверждает намерение одной из сторон исполнить свои обязательства.
По своей сути аванс является формой предварительной оплаты, однако Гражданский кодекс в ст. 487 регулирует лишь предварительную оплату товара. Товаром может быть и квартира, тогда предварительная оплата (аванс) вносится от покупателя собственнику квартиры, то есть продавцу. Но в некоторых случаях аванс может быть передан покупателем и риэлтору, при этом на совершенно различных основаниях.
В каких случаях аванс передается риэлтору
Обычно задаток или аванс передается покупателем квартиры ее собственнику. Таким образом покупатель демонстрирует серьезность своих намерений — продавец и риэлтор могут снимать квартиру с продажи и готовить сделку, зная, что покупатель намерен ее купить.
Но нередко внести аванс требуют риэлторы, при этом деньги передаются непосредственно представителю самого агентства. Производится это может на разных основаниях:
- по договору поручения;
- в счет оплаты по договору на оказание агентских услуг;
- по обычному договору аванса.
Если риэлтор принимает авансовый платеж по договору поручения, он затем должен передать деньги продавцу квартиры.
В том случае, если аванс передается по договору на оказание услуг, покупатель всего лишь оплачивает комиссионные риэлтору, причем еще до того, как услуги по подготовке и проведению сделки купли-продажи будут оказаны.
В случае передачи аванса риэлтору в счет оплаты по договору на оказание услуг нужно помнить, что это тоже никак не гарантирует того, что сделка состоится. Указанная сумма не учитывается в стоимости квартиры и уплачивается сверх нее.
В данном случае важно понимать, что фактически оплата услуг риэлтору не может являться авансом и никак юридически со сделкой купли-продажи напрямую не связана.
На практике чаще всего используется обычный договор аванса, а деньги передаются представителю агентства недвижимости.
В тексте соглашения указывается, что в случае, если сделка купли-продажи не состоится по любой причине, аванс возвращается покупателю в полном объеме либо за вычетом некоторых расходов.
После того, как сделка будет совершена, аванс остается в агентстве в качестве комиссионных.
Конечно, покупатель может отказаться вносить авансовый платеж, однако чаще всего делать это приходится. Если отказаться от внесения аванса, продавец и риэлторы просто продолжат поиск другого покупателя. Ни одно агентство не согласится работать с клиентом, если не гарантирует себе получение вознаграждения от будущей сделки.
Можно ли вернуть авансовый платеж
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
Если авансовый платеж передан по договору на оказание услуг, заказчик, в роли которого выступает покупатель квартиры, имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (ст. 782 ГК РФ). При этом он обязан оплатить лишь фактические понесенные исполнителем расходы. Остальная сумма авансового платежа должна быть возвращена покупателю.
Обязанность доказать, как сам факт несения расходов в процессе оказания услуг, так и их размер возлагается на исполнителя (то есть лицо, оказывающее услуги).
Если же был заключен договор аванса, то в соответствии со ст. 1102 ГК РФ он возвращается покупателю в полном объеме, так как является неосновательным обогащением лица, получившего аванс.
Какие-либо штрафные санкции в отношении покупателя за отказ от проведения сделки в данном соглашении являются незаконными.
Однако в условиях договора аванса иногда может быть указано, что лицо, его передавшее, обязано заплатить агентству недвижимости определенную сумму или оплатить некоторые расходы. Покупателю желательно при заключении договора аванса исключить данные пункты из проекта соглашения.
Если аванс был выплачен риэлтору, который передал его собственнику квартиры, покупатель имеет право вернуть его в полном объеме, даже если он отказался от проведения сделки.
В данном случае аванс также является неосновательным обогащением собственника квартиры, так как сделка купли-продажи не была проведена.
Обязанность вернуть предоплату в полном объеме является основным отличием аванса от другой формы обеспечения обязательств — договора задатка.
Отличия аванса от задатка
Для обычного человека понятия аванса и задатка фактически равнозначны, однако в юриспруденции эти термины разграничены. В соответствии со ст.
380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, передаваемая одной стороной договора другой в качестве доказательства заключения договора и способа обеспечения его исполнения.
Заключая договор задатка, стороны фиксируют серьезность своих намерений, так как за неисполнение обязательств они несут финансовую ответственность. Задаток всегда передается собственнику квартиры или его законному представителю. Его нельзя передать риэлтору, так как он не является стороной сделки.
Неисполнение обязательств, обеспеченных задатком, регулируется ст. 381 ГК РФ. Задаток:
- возвращается в полном объеме по соглашению сторон или если неисполнение обязательств произошло по независящим от сторон причинам;
- не возвращается, если в неисполнении договора виновата сторона, передавшая задаток (покупатель);
- возвращается в двойном размере, если в срыве сделки виноват получатель задатка (продавец).
| Аванс | Продавцу или риэлтору | Форма предоплаты | Возвращается в полном объеме, за исключением фактически понесенных исполнителем расходов, если иное не предусмотрено условиями договора. |
| Задаток | Продавцу | Способ обеспечения договора | Возвращается по соглашению сторон или если обязательства не могут быть выполнены ввиду форс-мажорных обстоятельств. Возвращается в двойном размере, если сделка сорвана по вине получателя. Не возвращается, если в неисполнении договора виноват покупатель. |
Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
Отказ покупателя или продавца заключить сделку купли-продажи приводит к тому, что возникает необходимость вернуть внесенный аванс. Обычно деньги свободно возвращаются риэлторами, но в некоторых случаях возникает необходимость соблюдения официальной процедуры возврата внесенных средств.
Первым делом несостоявшемуся покупателю необходимо составить документ — требование или претензию о возврате денежных средств, уплаченных в качестве аванса. Законодательно установленной формы у этого документа нет, поэтому требование (претензия) составляется в простой письменной форме. Претензия должна содержать следующую информацию:
- сведения о лице, составившем претензию;
- наименование и юридический адрес агентства недвижимости;
- название документа;
- подробное описание сути дела со ссылкой на договор, по котором аванс был передан риэлторам;
- требование вернуть предоплату, внесенную заявителем со ссылками на соответствующие нормы Гражданского кодекса, например ст. 1102 ГК РФ;
- предупреждение, что в случае отказа вернуть аванс заявитель оставляет за собой право обратиться в суд;
- дату составления и подпись заявителя.
Претензия (требование) передается лично руководителю агентства недвижимости или направляется почтой по юридическому адресу организации.
Что делать, если в возврате аванса будет отказано
Если риэлторы отказываются вернуть предоплату за квартиру или аванс, внесенный по договору оказания услуг, которые в реальности не были оказаны, клиент может обратиться в суд. При этом он может взыскать не только сам аванс, но и:
- проценты за пользование чужими деньгами;
- возмещение понесенных истцом убытков;
- компенсацию морального вреда;
- судебные расходы;
- иные штрафные санкции, предусмотренные Законом о защите прав потребителей, если в качестве риэлтора выступало ООО или ИП.
В исковом заявлении необходимо указать примерно те же сведения, что и в досудебной претензии. К иску нужно будет приложить образец договора, по которому аванс был передан риэлторам (договор аванса, предварительный договор), расписку, если она составлялась, а также копию претензии.
Какие сложности могут возникнуть
В большинстве случаев риэлторы без проблем возвращают аванс за квартиру, если сделка купли-продажи не состоялась по инициативе любой из сторон.
Такова сложившаяся практика в данной сфере деятельности — агентству недвижимости проще вернуть небольшую сумму аванса, чем терять свою репутацию или тем более заниматься судебными разборками.
Однако иногда встречаются случаи, когда агентство недвижимости не желает или не имеет возможности вернуть предоплату.
Если, например, аванс был передан собственнику квартиры, он может отказаться возвращать его агентству, которое не будет иметь возможности отдать денежную сумму несостоявшемуся покупателю. Также немало споров возникает по поводу того, что считать расходами исполнителя тогда, если аванс был передан в качестве предоплаты за оказание агентских услуг.
Многие случаи индивидуальны, поэтому для возврата полной суммы аванса может понадобиться юридическая поддержка.
Частые вопросы и ответы на них
В какой срок должен быть возвращен аванс? В течение 30 дней после обращение покупателя с требованием о возврате предоплаты. 10 дней — если агентство имеет форму ООО или ИП. В иной срок, предусмотренный договором или соглашением о внесении аванса. Можно ли вернуть аванс, переданный риелторам по расписке? Договор аванса или предварительный договор не составлялись. Да, можно. В расписке должно быть указано, с какой целью денежные средства передаются представителю агентства недвижимости (заключение сделки купли-продажи). Если сделка не была совершена, сумма должна быть возвращена в полном объеме. Можно ли взыскать с риелторов проценты за неправомерное удержание чужих денежных средств? Да, можно. На основании ст. 395 ГК РФ покупатель может взыскать проценты за уклонение от возврата чужих денежных средств. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в период, в который аванс был неправомерно удержан. Если к правоотношениям сторон применяется Закон о защите прав потребителей, то ст. 395 ГК РФ не подлежит применению, поскольку данным законом предусмотрены свои штрафные санкции. Куда можно пожаловаться на риелторов, не отдающих аванс? Можно подать жалобу в Роспотребнадзор или в прокуратуру. Роспотребнадзор или прокурор могут быть привлечены и к суду, в том числе могут вступить в процесс по собственной инициативе. Может ли суд признать внесенный аванс задатком? И будет ли он возвращен в таком случае? Да, может, но только если деньги передавались непосредственно собственнику квартиры. Не всегда такое признание играет против лица, пытающегося вернуть переданные деньги. Например, если сделка не состоялась по вине продавца, и он отказывается вернуть деньги, истец может вернуть задаток в двойном размере.