Как разделить имущество, находящееся в долевой собственности — Юридические советы

Большинство вопросов в сфере раздела долевого имущества заключаются в самом понимании сути — что такое долевая собственность?

В статье ниже я раскрываю это понятие, а также рассказываю, ка делится долевое имущество, что делать если возникли спорные ситуации, а также мелочи из моей юридической практики, которые будет полезно учесть.

Оглавление:

5. Подача иска и судебный спор 6. Встречное заявление 7. Пример раздела квартиры или дома 8. Немного судебной практики 9. Подводные камни и сложности 10. Заключение

Что такое имущество в долевой собственности

Каждое имущество имеет своего владельца, при этом владельцев может быть несколько. Право долевой собственности — как раз такая ситуация. Имущество имеет двух или более владельцев, которые осуществляют управление или распоряжение им, но только в пределах своих долей.

• Раздел долевой собственности осложняется тем, что имущество имеет двух, трех, а то и больше владельцев
• Споры о разделе имущества решаются исключительно в судебном порядке. При рассмотрении споров суд будет устанавливать следующие обстоятельства:
• √  Состав имущества, которое планируется разделить;

Например, жилой дом может иметь двух владельцев на правах долевой собственности — 25% у одного и 75% у другого. Таким образом владельцы могут распоряжаться домом в рамках указанных долей. Поскольку доли выделить в натуре невозможно, то существуют и определённые ограничения — свою долю нельзя продать или подарить без согласия другого собственника. Подобная ситуация возникает и в том случае, когда доли совладельцев вовсе не определены — у супругов, которые приобрели имущество в браке. Вопрос раздела такого имущества возникает при различных ситуациях — это может быть развод супругов, наследство, споры между собственниками. Что необходимо делать для раздела, как это оформить и какие могут быть подводные камни — разберём далее. Будем исходить из примера супругов, которые решили развестись и разделить общее имущество. Иные ситуации полностью аналогичны. Итак, супруги при разводе могут продолжать использовать использовать общее имущество на основании тех или иных договорённостей, а могут запустить процесс его раздела.   Раздел допускается в добровольном порядке и по соглашению. Это самый простой и «безболезненный» вариант, не требующий существенных временных затрат. Соглашение предусматривает на каких условиях, каким образом и в каких долях будет разделено имущество. Если же подобное соглашение заключить невозможно (существуют разногласия по тем или иным вопросам), один из владельцев имущества вправе требовать выделения своей доли. Если долю в общем имуществе фактически выделить невозможно (например, разделу подлежит автомобиль), то допускается выплата компенсации. Другими словами, один из собственником «выкупает» долю другого в общем имуществе. С этого момента имущество переходит в полное распоряжение одного лица. Это очень важное в нашем вопросе понятие, которое чётко определяется нормами Гражданского Кодекса и рядом подзаконных нормативных актов. Согласно норм Кодекса, собственник имеет право выделить из общего имущества свою долю в натуре. Это означает получение конкретной части имущество в свою собственность, в отличие от общей долевой, где конкретных частей не выделено. В качестве примера можно привести выделение доли земельного участка в натуре. После такого выделения один из собственников получает свой участок с чёткими границами и возможностью полного и свободного им распоряжения. Бывает, что выделение доли в натуре невозможно или прямо запрещено законом. В таком случае совладелец имеет право на получение компенсации от другого владельца за эту долю. Например, супруги приобрели дом в браке. Фактически — дом является объектом недвижимости и находится в собственности двух человек. При разводе и разделе у супругов может возникнуть желание выделить свои доли, чтобы было чёткое понимание, что именно кому принадлежит. Вроде бы всё просто, но на практике вовсе не так.  Возможность выделения в натуре части имущества (в нашем случае части жилого дома) определяется на основании специального Заключения, которое представляет собой обоснование технической возможности провести такое выделение. Для этого необходимо привлечение профильного специалиста. В результате может оказаться, что выделить долю невозможно, так что придётся довольствоваться возможностью выкупа доли, либо же оставить всё как есть. Таким образом раздел имущества, находящегося в долевой собственности возможен с выделением долей и без таковой. В идеале раздел совершается по общему согласию — оформлять его следует в нотариальной форме, а в самом документе описать имущество, его состояние и определить доли, которые будут принадлежать собственникам после фактического раздела. Если же договорённостей добиться не получается, раздел имущества проводится в судебном порядке. √  Есть ли претензии третьих лиц на это имущество; √  Подлежит ли имущество разделу; √  В каких долях будет оно разделено; √  Возможна ли денежная компенсация; √  Иные важные обстоятельства. Сейчас позиция Верховного суда по поводу раздела имущества заключается в том, что при разделе не обязательно выделять части из каждого объекта. Если отдельных объектов получить не выходит, разделить имущество нельзя и следует ориентироваться на возможность компенсации стоимости одним из собственников. Впрочем, каждая ситуация сугубо индивидуальна и суды исходят из конкретных обстоятельств. Иск о разделе имущества подаётся в суд по месту нахождения самого имущества (если это недвижимость), либо же по месту жительства ответчика. Как правило с этим моментом сложностей не возникает.

1. Иск о разделе имущества подаётся в суд по месту нахождения самого имущества, либо же по месту жительства ответчика.
2. Скачать бланк искового заявления о разделе имущества
3. Что касается документов, то помимо иска необходимо подготовить:

√  Перечень имущества, подлежащего разделу; √  Правоустанавливающие документы на имущество (например, свидетельство о праве собственности на до); √  Дополнительные документы, подтверждающие факты приобретения имущества; √  Паспорта истца и ответчика.

Что касается искового заявления, то оно должно содержать информацию о сторонах, месте их проживания, контактные данные. В иске указываются фактические обстоятельства спора, когда было приобретено имущество, его перечень, изложение свой позиции и конкретные требования по разделу имущества.

Важным моментом является то, что при разделе общего имущества супругов их доли по умолчанию считаются равными. Раздел имущества в иных процентах долей возможно при наличии веских доказательств того, что один из супругов вложил больше средств в приобретение имущества.

В требованиях по иску излагаются требования по установлению долей и разделу имущества. При необходимости доли могут быть выделены в натуре, если есть такая возможность и нет препятствий (подробнее этот вопрос мы обсуждали выше).

  Перед подачей иска необходимо уплатить государственную пошлину, которая будет рассчитываться исходя из цены иска. Цена иска будет рассчитываться исходя из стоимости имущества, на получение которого претендует истец.

Исковое заявление со всеми существующими дополнениями подписывается истцом и подаётся в суд с копиями, в соответствии с количеством сторон, участвующих в процессе. Ответчиков может быть несколько — это зависит от количества совладельцев имущества.

Встречное заявление

Вопрос раздела долевого имущества может возникнуть и во время рассмотрения иных дел в суде, например, дела о разводе. В таком случае у ответчика есть право подать встречный иск по нашему вопросу. Встречное заявление подаётся по общим правилам и рассматривается в общем порядке судопроизводства.

Важно помнить, что встречный иск можно подать до вынесения решения по первому иску. Иск подаётся в суд, который уже рассматривает дело, причём независимо от подсудности, то есть от того, где именно находится имущество.

Как мы уже отмечали, раздел жилого дома или квартиры с выделением долей в натуре возможен только при наличии технической возможности это сделать. Допустим, существует техническое заключение о возможности выделения и суд выносит соответствующее решение.

Доли бывших совладельцев устанавливаются отдельно (в соответствии с исковыми требованиями и доказательствами) и они в итоге получат отдельные правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

Одному из них может показаться, что его вклад в имущество был больше, из-за чего и возникают споры о разделе имущества» src=»https://xn--1-iubx.xn--p1ai/upload/medialibrary/df0/Cloud-Versus-Hard-Drive-_1_.jpg»>

При разводе и разделе у супругов может возникнуть желание выделить свои доли, чтобы было чёткое понимание, что кому принадлежит

Далее можно делить жильё фактически, то есть строить перегородки, проводить отдельные коммуникации и выделять отдельные лицевые счета для оплаты коммунальных услуг. Таким образом из одного дома получаются два (или больше) жилых объекта.

На практике так действуют очень часто, когда нет возможности сразу же решить вопрос с компенсацией доли в общем имуществе одному из совладельцев.

С этого момента своей частью можно свободно распоряжаться без согласия бывшего владельца имущества в долевой собственности.

Кстати, с домом проще, а вот разделить квартиру в натуре будет сложнее, поскольку новым собственникам необходим доступ к санузлу и кухне. В соответствии с последним мнением Пленума Верховного Суда, если нет подобной технической возможности, выделение долей в натуре невозможно.

       

       Раздел имущества супругов

Немного судебной практики

Поскольку подавляющее большинство случаев раздела долевого имущества проходит через суд, не лишним будет обратить внимание на существующую судебную практику.

На сегодняшний день она вполне однозначна, даже несмотря на то, что в каждом деле очень много деталей.

Приведём несколько основных аспектов, которые вытекают имеющихся на сегодня судебных решений:

√  Разделить в натуре можно только то имущество, которое в дальнейшем не потеряет своих свойств и стоимости, а также такой раздел не нанесёт ущерба;

√  При невозможности раздела имущества, суды назначают компенсацию за подобную вещь или её часть; √  Суды выделяют имущество пропорционально долям, а если доли не обозначены — поровну, как в случае с общим имуществом супругов; √  Раздел жилья допускается исключительно при наличии технической возможности сделать несколько изолированных помещений с необходимыми коммуникациями — это принципиальная позиция судов; √  Перед разделом жилья требуется проведение специальной технической экспертизы с вынесением экспертного заключения; √  Раздел земельных участков при наличии на них объектов недвижимости производится одновременно с разделом этих объектов; √  Раздел неделимых объектов (например, автомобиля) осуществляется только путём назначения компенсации одному из совладельцев. Пока что нет причин говорить о том, что судебная практика может измениться в ту или иную сторону. Законодательство по подобным вопросам устоявшееся, новых инициатив по внесению изменений в него нет, поэтому в ближайшее время вряд ли что-то изменится. В своих решениях суды склоняются к принципу справедливости, то есть равных прав на имущество, при отсутствии доказательств более расширенных прав одного из совладельцев. Кстати, в этой категории дел во внимание принимаются исключительно документальные факты, даже в спорах между супругами. Вопросы раздела имущества, которое находится в долевой собственности, в большинстве случаев довольно сложные, а судебные дела продолжаются довольно долгое время. Проблемы могут возникнуть на любой стадии, но чаще всего «споткнуться» можно на судебных заседаниях. Недостаток доказательств — самая частая причина получения неудовлетворительных результатов. Это касается определения долей в имуществе, которое подлежит разделу. Например, при разводе супругов, один из них претендует на получение большей части имущества приобретённого в браке, ссылаясь на то, что именно он за свои средства приобретал различные блага.  Для этого следует иметь набор доказательств, в качестве которых могут выступать чеки, договоры, акты и иные документы. При этом суд будет требовать наличия доказательств того, что именно определённый человек (истец) нёс затраты. Если подобных доказательств суду предоставлено не будет, он не сможет удовлетворить исковые требования и, скорее всего, примет решение о разделе имущества между супругами в равных долях. В делах о разделе недвижимого имущества существует важный нюанс — разделу не подлежат объекты, являющиеся объектами самовольного строительства. Например, если кому-то захотелось соорудить в своём дворе пристройку к дому, сарай или гараж, разделить в будущем их не получится, поскольку они не являются объектами недвижимости в понимании закона. Для этого будет необходимо получить на них правоустанавливающие документы, что возможно путём законного оформления объектов самовольного строительства. Как уже отмечалось, вопросы раздела квартир очень сложные и в большинстве случаев такие объекты разделить невозможно, поскольку не получится создать отдельные помещения с доступом ко всем коммуникациям. Специалисты не советуют пытаться разделить квартиру с выделением долей — по их утверждению это пустая трата времени и средств. Впрочем, каждый вопрос необходимо разбирать отдельно. Важно не забывать о требованиях законодательства к самому содержанию иска. Они чётко прописаны в Процессуальном Кодексе и их соблюдение очень важно. Если иск не будет соответствовать требованиям, он будет оставлен без рассмотрения. Вообще в подобных категориях дел лучше всего воспользоваться помощью профессиональных юристов, которые будут сопровождать дело от начала и до конца. Ситуации с разделом имущества, которое находится в долевой собственности возникают очень часто, и это вопросы не только отношений между супругами. Процедура раздела в целом схожа для всех вариантов, но в каждом деле существует масса особенностей и каждую ситуацию следует рассматривать отдельно. Мы привели для вас общие и универсальные советы, которые помогут понять общий принцип решения подобного вопроса. Решение конкретной проблемы лучше всего проводить, заручившись помощью профессионального юриста.  

             

              Андрей Иванов

Верховный суд рассказал, как супругам делить долевое имущество — новости Право.ру

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов Если в браке была оформлена долевая собственность, является ли она совместно нажитым имуществом? Как делить доли, записанные на общих детей? Можно ли считать оформление долевой собственности соглашением о разделе недвижимости? На все эти вопросы ответил Верховный суд. А эксперты рассказали, как действовать судам при рассмотрении таких споров.

После расторжения брака у Марины Курбаевой* и Игоря Идрасова* возник спор о разделе совместно нажитого имущества. В период брака стороны за счёт общих средств приобрели земельный участок и жилой дом, который оформлен на Идрасова и двух общих дочерей по 1/3 доли каждому. Курбаева решила, что находящаяся в собственности ответчика 1/3 доля земельного участка и жилого дома является общей совместной собственностью супругов и подлежит разделу в равных долях. Она обратилась в суд, где просила признать за ней право собственности на 1/6 долю указанной недвижимости. 

• ИСТЕЦ: Марина Курбаева* 
• ОТВЕТЧИК: Игорь Идрасов* 
• СУТЬ СПОРА: Раздел нажитого в браке имущества, оформленного в долевую собственность одного из супругов
• РЕШЕНИЕ: Если соглашения о разделе совместно нажитого имущества нет, оно делится поровну между супругами

Кировский районный суд г. Махачкалы отказал в удовлетворении иска, Верховный суд Республики Дагестан оставил решение без изменения.

Суды пришли к выводу, что стороны в период брака произвели раздел совместно нажитого имущества с отступлением от начала равенства долей, с учётом интересов несовершеннолетних детей.

Поэтому принадлежащая ответчику 1/3 доля спорной недвижимости общей совместной собственностью не является и разделу не подлежит. 

Курбаева обратилась в Верховный суд.

Тот напомнил: супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности нажитого в браке имущества или его части на основании брачного договора или любого иного соглашения, не противоречащего нормам действующего законодательства (ст. 37, п. 2 ст. 38, ст.

41–42 Семейного кодекса). Между тем каких-либо достоверных доказательств, подтверждающих, что между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в материалах дела нет.

Ни договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, ни регистрация права общей долевой собственности таким соглашением о разделе общего имущества супругов не являются. Поэтому ВС отменил ранее принятые акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 20-КГ19-13). Пока еще оно не рассмотрено.

Нажитое в браке принадлежит обоим супругам

«Право на общее имущество, нажитое супругами в период брака, принадлежит обоим супругам независимо от того, кем из них и на чье имя оно приобретено. В случае спора супруги не обязаны доказывать факт общности такого имущества. Соответствующие разъяснения даны в п. 15 Постановления Пленума ВС от 5 ноября 1998 года № 15», – рассказала советник Федеральный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции
Ольга Бенедская. Адвокат Федеральный рейтинг.

группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Семейное и наследственное право группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Уголовное право Профайл компании
Ирина Зимина отметила, что аналогичный подход существовал в судах и ранее (№ 33-11973/2018). «Определение ВС является очень важным, так как некоторые нижестоящие судебные инстанции неправильно толкуют действующие нормы семейного законодательства, что и случилось в рассмотренном деле», – отметила Анна Заброцкая, партнер и руководитель практики «Разрешение споров» Федеральный рейтинг. группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международные судебные разбирательства
. По словам менеджера аудиторско-консалтинговой группы «БДО Юникон» Елены Зиберт, суды нижестоящих инстанций, отказывая одному из супругов в иске, ориентировались исключительно на факт регистрации имущества на другого супруга и наличие несовершеннолетних детей: «Такой подход не может быть признан правильным и основанным на законе».

Определение ВС четко возвращает нас к источнику – закону. Он устанавливает, что раздел имущества супругов должен совершаться в установленном порядке: брачным договором, соглашением либо судом. 

Галина Павлова, управляющий партнер Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Страховое право группа Управление частным капиталом группа Банкротство (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании

Бенедская уверена: суд при новом рассмотрении выяснит, заключались ли между сторонами брачный договор или соглашение о разделе имущества. Если не заключались, то удовлетворит иск. С ней согласилась адвокат АБ Федеральный рейтинг.

группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (включая споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Уголовное право 22место По выручке на юриста (более 30 юристов) 22место По количеству юристов 37место По выручке Профайл компании
Наталья Бокова: «Полагаю, при новом рассмотрении дела суд должен будет удовлетворить исковые требования и признать за истцом право собственности на 1/6 долю в спорном недвижимом имуществе».

* – имя и фамилия изменены редакцией.

Как выделить доли из общей долевой собственности?

Общая собственность, которой одновременно владеет несколько лиц, считается долевой. Например, муж и жена купили новую квартиру и понесли равные затраты, а поэтому в документах отразили факт, что по 50% недвижимости является имуществом каждого члена семьи.

Есть два варианта выдела части недвижимости. Первый из них не нарушает принципы общей собственности. Формально получив права на часть имущества, вы не сможете ей распорядиться без разрешения другого совладельца. А вот выделение доли в натуральном выражении позволяет распоряжаться своей частью имущества. Владелец может продать долю жилья или получить компенсацию за нее от совладельцев.

Выделить доли и зафиксировать факт долевого владения можно с помощью соглашения. В этом случае стороны договариваются и решают, как правильно выделить части общего имущества, а затем прописывают все детали в документе, подписывают его и нотариально заверяют.

Однако на практике встречаются случаи, когда договориться не получается, а значит, заключение мирного соглашения отменяется.

Тогда вопросы о доле общей собственности решаются с помощью суда. Вам нужно хорошо подготовить аргументы и собрать качественную доказательственную базу. Во всем этом, а также в составлении искового заявления вам может помочь профессиональный юрист.

Семейные и жилищные споры чаще всего отличаются сложностью и конфликтностью, поэтому выбирайте специалиста, который отстоит ваши интересы в суде.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно: оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 55 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

В каких случаях выделение доли невозможно

Иногда без выдела доли не обойтись. Например:

• если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
• если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
• если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:

1. Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
2. Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
3. Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
4. Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

На самом деле, выделить доли из общей собственности не составит труда. Вам нужно определиться с размером частей и зафиксировать договоренности на бумаге.

В этом случае собственность остается общей, вы не можете распоряжаться своей частью имущества, просто теперь вы знаете ее размер. Но сложности могут возникнуть, когда вы меняете тип собственности с общей на долевую, а также если часть имущества выделяется в натуре.

Способы выделения доли

Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:

1. Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
2. Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
3. Продать, подарить или передать по наследству свою часть.

Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

1. Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
2. Личные данные каждого собственника.
3. Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
4. Размер долей участников соглашения и способ их определения.
5. Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.

Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.

В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.

Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке

Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.

1. Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
2. Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
3. После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
4. Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
5. Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
6. Получение вступившего в силу решения суда.
7. Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.

Если решение суда содержит хоть малейшие изменения соотношения долей и собственностей, то каждому владельцу это необходимо зафиксировать в государственных органах.

Исковое заявление

Составить исковое заявление не составит большого труда, если у вас на руках есть вся необходимая информация о собственниках и объекте недвижимости. Вы можете скачать бланки исковых заявлений и просто их заполнить. Например, на сайте «Гарант» представлена большая библиотека образцов. Заявление должно содержать следующие сведения:

• наименование и адрес судебной инстанции, в который подается иск;
• личные сведения всех собственников и участников дела;
• детальную информацию об объекте недвижимости: адрес, общую площадь, количество комнат, число собственников;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• указание на досудебные попутки разрешения спора;
• данные об экспертных оценках;
• перечень приложенных документов;
• дату;
• подпись истца с расшифровкой.

Пакет документов, который необходимо приложить к исковому заявлению: паспортные данные истца, выписка из ЕГРН, подтверждение прав на владение недвижимостью, квитанция об уплате государственной пошлины. Количество экземпляров иска должно соответствовать числу собственников.

Рассмотрение дела в суде займет от двух до шести месяцев. Но непосредственно судебный процесс — это далеко не все время, которое может понадобиться для судебного выдела доли. Потребуется время время на экспертизу и оценку, на изучение искового заявления, досудебные слушания, непосредственно на судебные слушания, а также на возможное обжалование решения суда.

Как определить размер доли

Стать собственником доли возможно только по соглашению о разделе с помощью решения суда, а также на условиях долевого владения, которые устанавливаются в момент покупки объекта недвижимости. Если ваш случай не попадает ни под один из перечисленных, то вы являетесь одним из владельцев общей собственности.

Это значит, что у вас есть какая-то доля, но вы не знаете ее размер и документально он никак не зафиксирован. Как в таком случае узнать размер своей части имущества?

Доли собственников в общей собственности по умолчанию являются равными. Например, у квартиры размером 60 кв.м. три собственника. Так, каждый собственник по умолчанию владеет ⅓ квартиры, то есть 20 кв.м. Но как разделить доли так, чтобы была возможность распоряжения, например, отдельной комнатой?

Статья 252 ГК РФ разрешает определение доли в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан.

Например, невозможно физически разделить однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты — то есть произвести полномасштабную перепланировку. Потому и разделить такое жилье не получится.

Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельные входы — выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.

В некоторых случаях полный раздел одного жилого помещения на два (или более) отдельных технически невозможен, даже если оно достаточно просторное.

В таких случаях закон разрешает совладельцам перевести квартиру в статус коммунальной.

Каждый совладелец будет иметь в личной собственности комнату, в которой он будет проживать, а места общего пользования (кухня, санузел, коридор) останутся общими.

Что можно делать с полученной долей

После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.

Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки.

И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.

Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия.

Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.

Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.

Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.

• Источники:
• Раздел имущества долевой собственности
• Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
• Обращение взыскания на долю в общем имуществе
• Шаблоны для искового заявления

Общая долевая собственность и особенности осуществления правомочий ее участниками

1. Долевому сособственнику принадлежит доля в праве, но не в вещи. Так, в приведенном примере с совместной покупкой квартиры каждый из ее приобретателей является обладателем доли в праве общей долевой собственности на всю квартиру целиком.

Но это не мешает последним заключить соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, предусматривающее, кто и в какой из трех комнат будет проживать (ст. 247 ГК), о распределении доходов от использования общего имущества (ст.

248 ГК), например, посредством сдачи его в аренду и т.д.

2. Владение и пользование имуществом, составляющим предмет общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников, а в случае возникновения спора — судом по требованию любого из них.

Каждый из долевых сособственников вправе претендовать на владение и пользование частью общего имущества, соразмерной принадлежащей ему доле. Если кто-либо из сособственников владеет и (или) пользуется частью общего имущества, не соответствующей размеру его доли, это несоответствие должно быть компенсировано.

Порядок пользования общим имуществом может определяться и сложившимся обычаем (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ N 25).

Расходы на содержание общего имущества участники долевой собственности также несут пропорционально размеру своих долей (ст. 249 ГК). При этом по общему правилу обязанность нести бремя содержания общего имущества не зависит от того, пользуется им сособственник или нет.

3. Распоряжение общим имуществом, как правило, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК), при недостижении такого соглашения определить порядок распоряжения общим имуществом по суду закон не позволяет, поскольку это было бы слишком грубым вмешательством в сферу автономии воли сособственников.

Вместе с тем долей в праве общей собственности каждый из ее участников может распоряжаться по своему усмотрению, с учетом права остальных сособственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли — при ее возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 ГК) постороннему лицу.

Так, право преимущественной покупки у сособственников возникает при продаже одним из них своей доли в праве общей собственности, за исключением случаев продажи доли с публичных торгов (с учетом правил ст. 255 ГК) и продажи доли в праве общей собственности на земельный участок при одновременной продаже части расположенного на таком участке здания или сооружения либо помещения в них.

Для обеспечения преимущественного права покупки сособственник, желающий произвести отчуждение своей доли третьему лицу, обязан известить других участников долевой собственности о своем намерении продать долю, с указанием цены и других условий продажи.

Извещение должно совершаться в письменной форме и быть полученным адресатом (с учетом п. 1 ст. 165.1 ГК).

Если остальные сособственники в течение месяца — при продаже недвижимости или в течение 10 дней — при продаже движимого имущества с момента их извещения откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю (в том числе проигнорировав сообщение о продаже), то продавец сможет продать свою долю на указанных в сообщении условиях третьему лицу. Причем сроки эти являются пресекательными, что означает прекращение преимущественного права с их истечением.

При нарушении продавцом названной обязанности любой из участников долевой собственности вправе в течение сокращенного срока исковой давности — трех месяцев — по суду требовать перевода на него прав и обязанностей по сделке, т.е. последняя недействительной не признается, происходит лишь изменение субъекта на стороне покупателя (см. п. 14 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 10/22, п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ N 4).

В силу п. 5 ст. 250 ГК вышеперечисленные правила распространяются и на договор мены (но если доля обменивается на какую-либо уникальную вещь, например жилой дом или оригинал картины известного художника, остальные сособственники вряд ли смогут реализовать свое право преимущества; это, однако, не значит, что их не нужно уведомлять о предстоящей мене).

Исключена реализация права преимущественного приобретения при внесении доли в праве общей собственности в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества (см. Определение Верховного Суда РФ от 11 марта 2014 г. N 56-КГ13-12) в случае ее отчуждения в рамках отношений пожизненного содержания с иждивением (п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ N 4).

4. Как следует из п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав на недвижимость, сделка о продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу подлежит заключению в нотариальной форме. Также нотариального удостоверения требуют сделки по продаже земельных долей (п. 3 ст. 24.1 Закона о регистрации прав на недвижимость).

В отличие от общего правила п. 1 ст. 223 ГК доля в праве собственности переходит ее приобретателю по договору с момента его заключения. В случае если сам договор или переход права, доля в котором приобретается, требуют государственной регистрации, момент перехода соответствующей доли связывается с моментом такой регистрации (ст. 251, п. 2 ст. 223, ст. ст. 8.1, 131 ГК).

5. Раздел имущества, являющегося предметом общей долевой собственности, осуществляется по соглашению ее участников и влечет прекращение общей собственности.

Если только один из субъектов общей собственности желает выйти из состава ее участников, он вправе требовать выдела своей доли в соответствующем имуществе (после выдела между остальными участниками общей собственности отношения долевой собственности сохраняются).

По соглашению участников общей долевой собственности выделяющемуся сособственнику вместо выдела натуральной доли другими сособственниками может быть выплачена компенсация ее стоимости.

При недостижении соглашения между сособственниками раздел общего имущества, а также выдел из него натуральной доли осуществляются в судебном порядке.

Следует отметить, что выдел доли из общего имущества или его раздел возможны не всегда.

Так, например, в отношении жилого дома они допустимы только при возможности выделения его изолированной части с отдельным входом либо переоборудования соответствующей части дома в изолированную.

Если при этом образуемые в результате раздела доли в имуществе не соответствуют размерам долей в праве общей долевой собственности, соответствующая разница компенсируется (см. п. 11 Постановления Пленума ВС СССР N 4).

При определенных обстоятельствах закон в принципе не признает за долевыми сособственниками права на выдел своей доли в общем имуществе в натуре, допуская лишь возможность соответствующей компенсации. Указанное право на компенсацию возникает в следующих случаях:

1) закон не допускает выдела доли в натуре (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК);

2) выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК), например если он влечет невозможность или неудобство использования имущества по целевому назначению, значительное снижение материальной или художественной ценности последнего (см. п. 35 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 6/8, п. 7 Постановления Пленума ВС РФ N 4);

3) по решению суда о выплате такой компенсации независимо от согласия сособственника, заявившего требование о выделе своей доли в натуре, если последняя незначительна, не может быть реально выделена, а интерес выделяющегося сособственника в использовании общего имущества несуществен (п. 4 ст. 252 ГК, Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О).