Строительство — налоговая учетная политика у заказчика имеет нюансы, связанные с характеристиками строительных объектов и видами заключаемых договоров. В качестве наиболее показательного примера в данном материале мы рассмотрим нюансы налогообложения и связанные с ними аспекты учетной политики у заказчика-застройщика строительства многоквартирных жилых домов (МКД).
Постройка такого объекта, как многоквартирный жилой дом, — это сложноорганизованный многоэтапный процесс. Однако в нем можно выделить несколько базовых моментов:
- Наличие владельца (иногда арендатора) земельного участка, предназначенного под застройку и затевающего на этом участке строительство (получающего разрешения, создающего проект).
- Наличие лица, организующего весь процесс строительства: выполнение через привлеченных лиц (подрядчиков) либо самостоятельно всех этапов работ — от непосредственно стройки до сдачи готового объекта и ввода его в эксплуатацию.
- Наличие инвестора (или инвесторов), финансирующих строительство. При этом, как правило, всегда можно выделить основного инвестора, который будет тем или иным образом связан с функциями, перечисленными в пп. 1 и 2.
- Наличие лица, которое получит основной доход от продажи готового объекта. Обычно это основной инвестор.
Исходя из этой градации, в строительном бизнесе выделяют такие понятия:
- Если основные функции участника совпадают с указанными в п. 1, это застройщик.
- Если основные функции участвующего в стройке лица описаны в п. 2, это заказчик строительства.
- Если функции одного лица соответствуют перечисленным в пп. 1–3, это заказчик-застройщик. Заметьте, что наличие полномочий по первым трем пунктам автоматически делает заказчика-застройщика и конечным получателем основного дохода от того, что в итоге построено.
Об особенностях налогообложения у заказчика-застройщика и поговорим далее.
Особенности договоров по продаже квартир
Сегодня на рынке распространены 2 формы заключения договоров с покупателями квартир в новом доме:
- непосредственно продажа готовой квартиры;
- договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
В 1-м случае сделка по реализации готовой квартиры (созданной силами заказчика-застройщика) приравнивается к реализации готовой продукции с соответствующим учетом и налогообложением. В формате данного материала останавливаться на этом варианте подробно мы не будем.
О нюансах обложения налогом на имущество строящихся объектов читайте в статье «Налог на имущество — объект незавершенного строительства».
В случае заключения ДДУ средства, поступившие от дольщика, обычно квалифицируются сначала как средства целевого назначения. При этом дальнейшие метаморфозы, которые могут происходить с такими средствами (в том числе для целей налогообложения), отдельными регулирующими положениями в настоящее время не регламентированы. Они и станут предметом рассмотрения в первую очередь.
Нюансы налогового учета при ДДУ и что нужно отразить в учетной политике
Сначала необходимо разобраться, как и в какой момент у заказчика-застройщика могут образоваться доходы по договорам ДДУ.
Обычно в стоимость ДДУ включается некоторая сумма вознаграждения заказчику-застройщику за выполняемые им в ходе строительства функции. Это делается в первую очередь для равномерного признания доходов, достаточных для финансирования текущих нужд самого заказчика.
Такое вознаграждение и произведенные за счет него расходы заказчика включаются в налоговую базу того периода, в котором было получено вознаграждение и произведены расходы.
Метод позволяет не формировать в налоговом учете неизбежный в других случаях убыток, накапливающийся по ходу стройки до момента ее завершения и начала реализации квартир.
Доход может быть сформирован в виде фактической разницы между суммой, полученной от инвестора, и стоимостью передаваемой инвестору квартиры.
Традиционно стоимость ДДУ в уменьшение не пересматривается (такое условие включается в договор). То есть образовавшиеся в пользу заказчика-застройщика разницы остаются в его распоряжении.
Налоговый учет этих разниц влечет за собой сразу 3 подхода, причем по-своему спорных:
- Образовавшаяся экономия должна облагаться НДС и налогом на прибыль (и отражаться в соответствующих налоговых регистрах в размере экономии). Если с прибылью все более-менее понятно, то касательно НДС приводятся такие аргументы: при выполнении ДДУ (передаче квартиры инвестору) оставшиеся целевые средства утрачивают свое первоначальное назначение. Следовательно, являются аналогом прочих доходов заказчика-застройщика, не связанных с льготируемой реализацией по подп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, и должны облагаться НДС. Позицию поддерживают суды (например, определение ВАС РФ от 23.07.2014 № ВАС-6429/14 по делу № А03-5093/2012).
- Образовавшая экономия должна облагаться налогом на прибыль, но НДС не облагается. В пользу подхода рассматривают положения ст. 146, 162 НК РФ. При этом предполагается, что раз экономия не является величиной постоянной и четко оцениваемой, а поступление денег по ДДУ имеет целевое назначение — фактическое получение экономии не соответствует критериям выручки от реализации по НК РФ. То есть объекта налогообложения по НДС не возникает. Следует отметить, что и эту точку зрения поддержали некоторые суды (например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2014 по делу № А28-10244/2013).
- Образовавшаяся экономия должна приравниваться к вознаграждению за услуги заказчика-застройщика и отражаться в общем объеме выручки для определения финансового результата для налогообложения по прибыли. При этом НДС начислять не нужно на основании подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Это в первую очередь экспертное мнение, основанное на комплексном изучении судебной практики и анализе требований нормативов по бухгалтерскому учету.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Третий подход прямо связан со спецификой отражения операций по ДДУ в бухгалтерском учете. Например, эксперты, в качестве рабочего рассматривают блок проводок, фигурирующий в материалах дела № А40-76189/13, завершенного определением ВС РФ от 13.07.2015 № 305-КГ 15-6964:
- Дт 51 Кт 86 — получение средств по ДДУ от дольщиков;
- Дт 08 Кт 60 — отражены выполненные работы по строительству МКД;
- Дт 86 Кт 08 — передан участнику объект долевого строительства (после ввода дома в эксплуатацию);
- Дт 86 Кт 90 — отражена экономия как вознаграждение за услуги.
Несмотря на то что проводки являются явно нетиповыми (например, Дт 86 Кт 08, Дт 86 Кт 90 нет в списке корреспонденций счетов в Плане счетов, утвержденном приказом Минфина РФ от 31.10.
2000 № 94н), ни инициировавшая разбирательство московская ИФНС, специализирующаяся на строительных организациях, ни судебные эксперты не возразили против таких бухгалтерских записей.
Следовательно, они могут считаться правомерными и по ним можно формировать соответствующие налоговые регистры.
Завершая описание способов отражения в учетных регистрах ДДУ, необходимо вспомнить и мнение аудиторов по данному вопросу. А аудиторы предлагают 4-ю версию, тоже связанную с бухучетом. Например, по мнению экспертов БДО «Юникон», учитывать финансовый результат от договора ДДУ в бухучете нужно аналогично купле-продаже:
| Содержание операции | Дт | Кт | Примечание |
| Получение средств от дольщиков | 51 | 62 | НДС не облагается по нормам ст. 149 НК РФ |
| Сформирована стоимость выполненных работ | 20 | 60, 76, 10, 02 и т. д. | Дт 20 Кт 60 (76) — расходы на подрядные организации; Дт 20 Кт 10,02,70 и т. д. — собственные расходы заказчика-застройщика |
| Приняты к учету квартиры в построенном доме (после сдачи и ввода в эксплуатацию) | 43 | 20 | Пообъектно, пропорционально доле конкретной квартиры в общем объеме построенного жилья |
| Объект ДДУ передан инвестору (возникло право собственности у инвестора) | 62 | 90 | На всю сумму, указанную в ДДУ |
| Учтена себестоимость объекта у заказчика-застройщика | 90 | 43 | По сформированной на счете 43 себестоимости квартиры у застройщика |
Таким образом, по мнению аудиторов, в регистрах НУ нужно будет отразить всю сумму, поступившую по ДДУ, в доходной части и все произведенные застройщиком затраты по МКД — в расходной. Что позволит наиболее корректно вычислить налогооблагаемый результат.
Исходя из вышеизложенного, при составлении налоговой учетной политики у заказчика-застройщика следует спланировать и подробно описать:
- Порядок признания и оценки вознаграждения заказчику-застройщику по ДДУ, в том числе периодичность формирования дохода от вознаграждения. Например, «Выручка от оказания услуг застройщика по ДДУ формируется по мере оказания услуги. Услуга считается оказанной на последний день каждого месяца начиная с месяца заключения ДДУ и заканчивая месяцем, следующим за месяцем ввода МКД в эксплуатацию. Выручка заказчика-застройщика признается ежемесячно в течение указанного срока».
- Порядок признания и оценки экономии заказчика-застройщика за счет разницы между стоимостью ДДУ и себестоимостью передаваемого по ДДУ объекта, в том числе нужно упомянуть:
- тот факт, что экономия остается в распоряжении заказчика-застройщика;
- выбранный вариант признания экономии (увеличивает стоимость услуг заказчика, учитывается в составе прочих доходов и так далее, сообразуясь с приведенными выше способами);
- момент признания экономии в составе доходов (обычно при одновременном выполнении двух условий: вводе МКД в эксплуатацию и фактической передаче доли (квартиры) инвестору по ДДУ).
- формы применяемых налоговых регистров и порядок отражения в них данных по ДДУ.
О возможных видах налоговых регистров читайте в материале «Как самостоятельно разработать налоговые регистры по налогу на прибыль?».
Образцы учетной политики строительной организации подготовили эксперты КонсультантПлюс. УП для целей бухгалтерского учета можно скачать в этой публикации, а для налогового учета — в этом материале. Чтобы все сделать правильно, получите пробный демо-доступ к системе К+ и бесплатно изучите примеры документов.
Нюансы налогового учета по прочим операциям и соответствующие аспекты учетной политики
В части доходов при получении целевых взносов и инвестиций следует отметить тот факт, что израсходованные не по целевому назначению средства должны переклассифицироваться в налогооблагаемый доход заказчика-застройщика. Данный аспект можно предусмотреть в учетной политике.
Поскольку строительство и ввод здания в эксплуатацию занимают большое количество времени, а финансирование может осуществляться неравномерно, то у заказчика-застройщика могут создаваться резервы под ожидаемые расходы.
Например, в ДДУ может быть предусмотрена передача квартиры инвестору для проведения отделки до фактического ввода здания в эксплуатацию и могут резервироваться средства на сам ввод.
При этом формирование подобных резервов допускается в бухгалтерском учете, но налоговиками включение этих резервов в расходы по налоговому учету до того, как все связанные со стройкой расходы будут произведены, оспаривается.
Так, в приведенном примере с передачей квартиры по ДДУ до момента ввода в эксплуатацию, в целях налогообложения, нельзя учитывать суммы созданных резервов под ввод в эксплуатацию. То есть требование об одновременном соблюдении 2 моментов для расчета налогового финрезультата должно соблюдаться и в этом случае (определение ВС РФ от 13.07.2015 № 305-КГ15-6964 по делу № А40-76189/13):
- квартира фактически передана инвестору;
- расходование средств, связанное со строительством, завершено,
В МКД, помимо жилых помещений, могут иметься и нежилые. При этом застройщик тоже может их реализовывать третьим лицам, как и квартиры. Общий порядок продажи будет аналогичным тому, что применяется в отношении квартир.
Но следует иметь в виду, что льготы по НДС по реализации результатов строительства и вознаграждению, получаемому застройщиком (по ст. 149 НК РФ), не распространяются на помещения производственного назначения.
Таким образом, в случае наличия в здании и продажи таких помещений необходимо выделять НДС и организовывать раздельный учет по облагаемым и необлагаемым суммам.
В рамках учетной политики по НДС также целесообразно будет предусмотреть критерии отнесения возводимых нежилых помещений к производственным или непроизводственным (по непроизводственным льгота по НДС сохраняется):
- Производственными признаются те, которые предназначаются для производства товаров, выполнения работ и оказания услуг. Например, помещения нежилых первых этажей современных МКД следует рассматривать как производственные.
- Непроизводственные — те помещения, что входят в состав общедомового имущества, а также призваны обслуживать личные потребности граждан, хотя при этом не являются жилыми. Примеры — машино-места на подземной стоянке в здании, отдельные кладовые в цокольных этажах и т. п.
При возведении МКД у заказчика-застройщика может возникнуть необходимость в создании объектов инфраструктуры, например, подъездных дорог, систем ливневой канализации, объектов благоустройства. ФНС в письме от 20.09.
2016 № СД-4-3/17624 напомнила, что подобные расходы отвечают требованиям ст. 252 НК РФ и могут учитываться в составе расходов по налогу на прибыль. При этом эти расходы должны быть предусмотрены проектной документацией и строительными планами.
А порядок их признания и отнесения на расходы следует отразить в учетной политике.
Подробнее об аспектах налоговой учетной политики читайте в разделе «Учетная политика по налогу на прибыль».
А о нюансах учета НДС смотрите в рубрике «Налоговая база НДС».
Итоги
Налогообложение у заказчика-застройщика связано с рядом нюансов и спорных моментов. Поэтому при формировании учетной политики для целей налогообложения следует уделить особое внимание описанию налогового учета по ДДУ, определению моментов признания доходов и расходов, а также особенностям исчисления НДС по объектам разного назначения и организации раздельного учета по НДС.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Долевое строительство 2021 | Условия Законы Нюансы ДДУ
До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована. Хотя дольщик мог существенно выиграть на стоимости строящейся квартиры, он также мог крупно проиграть, если стройка заморозится или девелопер обанкротится.
С 2019 года порядок финансового обеспечения долевого многоэтажного строительства с целью правовой защиты дольщиков был законодательно ужесточен. Назовем современные преимущества долевого строительства и особенности его производства.
Что это – долевое строительство
В данном формате застройки девелопер привлекает финансирование от покупателей, которым в завершенной многоэтажке будет предоставлена квартира договорных параметров – по адресу дома, по этажу, по общей площади (свободная планировка) или числу комнат.
Взаимоотношения «застройщик-дольщик» определяются законом «Об участии в долевом строительстве» за №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В 2018-м этот закон дополнен поправками, кардинально изменившими порядок реализации строящейся жилплощади – по соглашению ДДУ, однако строго по эскроу-счетам (с июля 2019-го).
Каким стало долевое строительство в 2018 году
В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.
Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков. Контроль расходования средств на эскроу-счетах поручается банку.
Возможность продажи строящихся квартир с июля 2018-год ограничивалась условием обязательности сопровождения сделок банками. По закону с 1 июля 2019-го предоплата жилья в пока еще недостроенной многоэтажке происходит на эскроу-счет. Исключением являются отдельные девелоперские разрешения, выданные до июля 2018-го – их строительство продолжится по прежним правилам.
Особый порядок многоэтажного строительства. У застройщиков и после июля 2019-го имеется право достраивать объекты, не прибегая к эскроу-счетам. Причем допускается даже возведение нового объекта со свежим разрешением – условия этому определены в 16-й части 8-й статьи закона за №478-ФЗ от 25.12.2018 г.
Основные налоговые споры у застройщиков в жилищном строительстве
Ни для кого не секрет, что сфера жилищного строительства является объектом пристального внимания со стороны налоговых органов. Одна из причин такого внимания – неурегулированность на законодательном уровне многих вопросов налогообложения в этой области, что приводит к большому количеству споров между налогоплательщиками и контролерами. Данная статья открывает обзор наиболее частых проблем в налогообложении жилищного строительства.
Наш многолетний опыт работы с застройщиками показывает, что самые острые споры с налоговыми органами и по сей день возникают относительно подходов к налогообложению в следующих хозяйственных ситуациях:
- определение экономии (финансового результата) от строительства;
- совмещение застройщиком функций генподрядчика или/и подрядчика;
- исчисление и возмещение НДС при строительстве нежилых помещений в многоквартирных домах;
- учет и включение в расходы за счет средств дольщиков затрат на строительство объектов инженерной инфраструктуры и обременений.
В рамках данной статьи рассмотрены две первые ситуации в аспекте того, какие обстоятельства привлекают наибольшее внимание контролеров и к чему надо быть готовым застройщикам в споре с ними.
Определение экономии (финансового результата) от строительства
Глава 25 Налогового кодекса РФ не регламентирует порядок расчета экономии, остающейся в распоряжении застройщика после окончания строительства, в связи с чем остаются открытыми вопросы:
- В какой момент должна определяться экономия по строительству, и, соответственно, включаться в налоговую базу по налогу на прибыль?
- Как правильно исчислить экономию: в целом по объекту строительства или по каждому договору долевого участия (ДДУ)?
- Может ли отрицательный финансовый результат признаваться в расходах для целей налогообложения?
Правоприменительная практика по порядку формирования финансового результата противоречива и непоследовательна. Так, контролирующие органы в своих многочисленных официальных разъяснениях долгое время указывали на то, что экономия застройщика должна быть посчитана на дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (письмо Минфина России от 16.08.2011 № 03-03-06/1/488 и пр.).
Судебная практика в целом не поддерживала такую позицию налоговиков, хотя суды допускали возможность расчета застройщиком экономии на дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию, если застройщик сам прописал это в учётной политике (например, судебные решения по делу № А40-76189/13).
В более поздних разъяснениях Минфина и ФНС, видимо, с учетом множества судебных решений не в свою пользу, фискальные органы отодвинули дату расчета экономии на момент передачи помещения дольщику (письмо Минфина России от 29.07.2013 № 03-03-06/1/30040 и пр.).
Однако суды пошли еще дальше. Так, например, в кассационном решении по делу № А43-13206/2013 судьи указали, что финансовый результат застройщика может быть определен, когда все работы на объекте будут выполнены, независимо от того, когда получено разрешение на ввод в эксплуатацию и когда передавались помещения по ДДУ.
Тем не менее, до сих пор единый подход по данному вопросу так и не сформировался.
Спорным вопросом остается и «единица», по которой застройщиком фиксируется финансовый результат для налогообложения – это каждый ДДУ или в целом объект недвижимости? Существует большое количество писем Минфина, в которых указано, что в рамках строительства одного объекта недвижимости застройщик вправе определять экономию или перерасход в целом по данному объекту для целей налогообложения прибыли (письмо Минфина России от 05.08.2013 № 03-03-06/1/31306 и пр.). Есть судебная практика, в которой поддержан этот подход (например, судебные решения по делу № А55-24289/2009 и пр.).
Налогообложение договора долевого участия
Согласной действующим нормам НК РФ предусмотрен льготный порядок налогообложения компаний-застройщиков, реализующих жилье в рамках договоров долевого участия (ДДУ). В статье рассмотрим налогообложение договора долевого участия: порядок начисления налога не прибыль и НДС для застройщиков, условия предоставления налогового вычета для участников.
Строительство жилых домов, финансируемое за счет средств участников ДДУ, предусматривает льготные условий налогообложения для застройщика.
В соответствие с НК РФ, средства, полученные от участников ДДУ, признаются целевыми и не являются объектом налогообложения налога на прибыль. Кроме того, операции по реализации доли в праве на общее имущество не облагается НДС.
Особенности применения застройщиком налоговых льгот рассмотрим ниже.
Налог на прибыль
Застройщик, который является юрлицом и плательщиком налога на общих основаниях, освобождается от уплаты налога на прибыль в части операций по ДДУ.
В соответствие с пп.14 п.1 ст. 251 НК РФ, имущество и средства, полученные налогоплательщиком по договору целевого финансирования, исключаются из налогооблагаемой базы для расчета налога на прибыль.
Застройщик вправе принять налоговую льготу при условии, что сумма получена в качестве оплаты доли в строительстве, в соответствие с положениями закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве».
Из расчета налогооблагаемой базы налога на прибыль застройщик может исключить суммы, полученные от дольщиков по ДДУ и использованные непосредственно на строительство жилого дома (комплекса, т.п.), указанного в договоре.
Кроме того, в соответствие с п.2 ч.1 ст.
18 закона №214-ФЗ, оплата участников в пользу застройщика по ДДУ не является объектом налогообложения в случаях, когда средства были использованы для приобретения земельного участка, на котором ведется строительство.
Средства, полученные от участников ДДУ, не признаются целевыми и включаются в расчет налога на прибыль в общем порядке в случае, если застройщик направил полученную сумму на строительство другого объекта (не того, который указан в ДДУ).
НДС
В соответствие с пп.23, 23.1 ст. 149 НК РФ, в расчет налоговой базы НДС не включаются:
- суммы, полученные застройщиком от участников ДДУ в качестве оплаты за собственность в объекте жилого строительства;
- оплата дольщиков ДДУ за услуги застройщика, предоставляемые в соответствие с законом №214-ФЗ.
При этом пп. 23.1 ст. 149 НК РФ содержит положения, согласно которым от налогообложения НДС исключаются суммы, полученные застройщиком за услуги по ДДУ, при условии, что данные услуги оказывались в рамках строительства жилого объекта.
Если между застройщиком и участниками заключен ДДУ на строительство коммерческого или производственного объекта, то суммы, уплаченные дольщиками в пользу застройщика, признаются доходом и облагаются НДС в общем порядке.
Начисление НДС на суммы в рамках ДДУ в строительстве производственного/коммерческого объекта осуществляется по первому событию, то есть по подписания договора и его регистрации в Росреестре. Если ДДУ внесен в базу ЕГРН до 01.01.2021 года, то застройщик начисляет НДС по ставке 18%, в случае если регистрация ДДУ произведена в 2021 году, то для расчета НДС применяется ставка 20%.
Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику
26.01.2021
Последние изменения в законодательстве предусматривают переход к новой модели взаимодействия между застройщиками и дольщиками — проектному финансированию строительства. Внесенные изменения делают банк гарантом того, что покупатели жилья получат свои квадратные метры. А для застройщиков нововведения добавили ряд сложностей.
Застройщики смогут продолжить привлекать деньги частных инвесторов, при этом все расчеты будут осуществляться по новой схеме. Деньги инвесторов будут перечисляться не напрямую на счета застройщиков, а на специальный эскроу-счет.
В 2021 году застройщики могут работать над проектом за счет собственных, кредитных или инвестиционных средств. В последнем случае инвесторы лишаются не могут досрочно забрать вложенные в проект деньги.
Как застройщикам вести бухгалтерский учёт в 2021 году
Переход к проектному финансированию строительства отразился на бухгалтерском учете — работа с эскроу-счетами отличается от бухгалтерского учета операций с обычными банковскими счетами. Счет открывается при приобретении недвижимости, акций, услуг и работ.
Долевое строительство в 2021 году на каждой стадии реализуется за счет собственных денежных средств или целевого кредита. Каждый собственник будущих квартир в доме размещает свои деньги на эскроу-счетах.
Средства перечисляются застройщику после завершения строительства, во время процесса воспользоваться деньгами, находящимися на счету, невозможно.
Напомним, что деньги на эскроу-счетах к активам не относятся, но нуждаются в отображении в бухгалтерской отчетности на забалансовом счете. Применяется счет 008 (полученные обеспечения обязательств и платежей). Сумма затрат застройщика на возведение собирается по дебету счета 08.
Проектное финансирование: требования к застройщикам 2021
Проектное финансирование строительства призвано укрепить существующий рынок недвижимости, оставив на нем только сильных игроков. Мелким игрокам скорее всего придётся уйти с рынка, поскольку им сложнее получить финансирование или кредит.
Чтобы получить разрешение на возведение объекта в рамках проектного финансирования, нужно соответствовать ряду требований:
- Компания должна иметь не менее 10% суммы от общей стоимости возводимого объекта по данным имеющейся проектной документации.
- Застройщик должен подтвердить наличие указанного объема средств на своем расчетном счете. В территориальный орган власти вместе с проектной декларацией нужно представить соответствующие подтверждающие документы.
- Застройщик не должен выпускать и выдавать никакие ценные бумаги, за исключением акций.
- У компании должны отсутствовать текущие просрочки по целевым займам и кредитам. Исключение — просрочки касаются текущего разрешения.
- Имущество застройщика на должно использоваться для исполнения обязательств перед третьими лицами.
- В арсенале компании должен быть хотя бы один успешно реализованный строительный проект площадью — не менее 5000 квадратных метров.
- Застройщик не должен заниматься никакими другими видами деятельности, кроме строительства.
Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году
Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:
- Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
- Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
- Правоустанавливающие документы на строительный участок.
- Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
- Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
- Документы о комплексном освоении территории.
- Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
- Информация об основных участниках проекта.
- Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.
На что обращают внимание банки
Банкам важно исключить или минимально минимизировать риски утраты залога и ввода объекта в эксплуатацию.
Важны финансовые показатели проекта, отражённые в бизнес-плане. В частности:
- динамика продаж квартир;
- критерии устойчивости проекта;
- окупаемость.
Среди частых причин отказа застройщикам в кредитовании чаще всего фигурируют:
- отсутствие необходимого обеспечения по кредиту;
- недостаточность собственных средств;
- неполный пакет документов;
- иски дольщиков по другим проектам застройщика.
Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют
Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.
Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:
- Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
- Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).
Есть и другие модели финансирования: создание простого товарищества (модель совместной деятельности), участи в уставных капиталах застройщиков («корпоративная» модель), строительство за счёт заказчика (агентская модель) и проектная модель финансирования.
Бухгалтерский учет застройщика. Три важных аспекта
Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными? По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия, если его вознаграждение оговорено в цене договора? Как ведется налоговый учет? Ценные рекомендации для застройщиков многоквартирных домов
Да, нужно. Эта позиция отражена в Письме УФНС РФ по г. Москве от 11.11.2010 № 17-15-118100 и опирается на арбитражную практику (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2007 по делу № А31-144/07-16, поддержанное Определением ВАС РФ от 28.11.2007 № 15504/07). А главное — Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (п.
11) разъяснено, что положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Это толкование (ст. 431 ГК РФ) обязывает застройщика соблюдать требования Федерального закона от 22.05.
2003 № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов…».
Бухгалтерский учет застройщика по договорам ДДУ
Ситуация 2. По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия (ДДУ), если его вознаграждение оговорено в цене договора?
Будем исходить из того, что средства дольщиков, предназначенные для строительства, но так и не израсходованные застройщиком по целевому назначению, также остаются в его распоряжении.
Эту сумму именуют экономией застройщика. И еще предположим, что в возводимом доме не будет помещений производственного назначения. Тогда застройщик не ведет расчетов по НДС (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Учетные записи застройщика показаны в таблице 1.
Таблица 1. Учетные записи застройщика
| Операции | № строки | Дебет | Кредит |
| До получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию | |||
| Отражаются обязательства сторон по заключенным ДДУ в части целевого финансирования строительства (п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ) | 1 | 76 | 86 |
| Поступают средства целевого финансирования | 2 | 51 | 76 |
| Поступают средства на содержание застройщика | 3 | 51 | 62 |
| Признаются затраты на строительство | 4 | 08 | 60, 76 и др. |
| Признаются затраты на содержание застройщика | 5 | 20 | 02, 10, 70, 69 |
| На дату получения разрешения (ст. 55 ГрК РФ) | |||
| Приняты к учету отдельные квартиры по учетной стоимости (исходя из доли площади квартиры в общей жилой площади дома) | 6 | 43 | 08 |
| Закрывается счет 08 — при наличии экономии застройщика | 7 | 08 | 91 |
| После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию | |||
| Списываются квартиры в связи с регистрацией дольщиками права собственности | 8 | 86 | 43 |
| Признаны текущие затраты (не предусмотренные сводным сметным расчетом) | 9 | 26 | 02, 10, 70, 69, |
| Списаны текущие затраты в отсутствие выручки | 10 | 91 | 26 |
| Признана выручка от оказания услуг (каждому дольщику в отдельности) | 11 | 62 | 90 |
| Списаны затраты на содержание застройщика | 12 | 90 | 20, 26 |
| Закрытие счетов 90 и 91 для выявления финансового результата — если в обоих случаях прибыль | 13 | 90,91 | 99 |
| Начислен налог на прибыль | 14 | 99 | 68 |
Ниже — построчные пояснения к этой таблице, c указанием номера строки и
- Счет 86 целесообразно применять, если ДДУ предусматривает рассрочку или отсрочку платежей.
- Как только ДДУ будут оплачены полностью, счет 76 закроется.
- Это вознаграждение за услуги застройщика, прописанное в ДДУ.
- Счет 08 использован исключительно по техническим соображениям — для организации раздельного учета.
Внеоборотных активов у застройщика не возникает.
- Затраты на содержание застройщика предусмотрены сводным сметным расчетом, но не включены в п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ.
- Применение счета 43 оправдано разъяснением о природе ДДУ Постановления № 54.
Учетная стоимость — это цена квартиры без вознаграждения застройщика, предусмотренная в ДДУ. Сумма по дебету счета 43 равна сумме по кредиту счета 86.
- Если остаток по счету 08 окажется кредитовым, его списывают в дебет счета 91.
- Когда все квартиры будут переданы дольщикам — счет 86 закроется.
- Так учитывают затраты на содержание дома, строительство которого завершено. Актива они не порождают. Содержание квартир, приобретенных собственниками, производится за их счет (ст. 210 ГК РФ).
- Эту проводку применяют в месяце, в котором отсутствует выручка (см. строку 11).
- Со счета 20 списывается сумма, приходящаяся на квартиры, оформленные в собственность, согласно расчету. Счет 26 списывается в полной сумме.
- Выручка прознается на дату регистрации права собственности за дольщиком (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99).
- Убыток отражают обратными проводками.
- Налогом облагается не только «положительный» финансовый результат, но и нецелевое расходование средств, формирующих счет 86 (п. 14 ст. 250 НК РФ). Налоговая база выявляется исходя из анализа записей по списанию денег.
Налоговый учет у застройщика
Бесплатные вебинары в Контур.Школе
Изменения в учете. Практические ситуации. Судебная практика.
Расписание вебинаров
Доходом признается экономическая выгода, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ).
Поэтому вынудить застройщика к признанию дохода от экономии до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (а тем более в условиях экономического кризиса) невозможно.
Что и подтверждает Письмо Минфина России от 05.08.2013 № 03-03-06/1/31306.
Поскольку ДДУ носят долгосрочный характер, вознаграждение застройщика, предусмотренное договором, нужно распределить равномерно на срок, указанный в договоре (абз. 8 ст. 316 НК РФ, пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). При этом расходы на оказание услуг списывают ежемесячно в полном объеме (азб. 3 п. 2 ст. 318 НК РФ).