Раздел квартиры, купленной до брака и оформленной на мужа — Юридические советы

Время чтения: 7 минут

Часто при разводе муж и жена не знают, как правильно произвести раздел имущества, приобретенного до брака. Если в совместно нажитой собственности доли супругов обычно составляют 50%, с объектами, купленными до официального закрепления отношений, ситуация обстоит иначе.

Что подлежит разделу после развода

Режим собственности супругов бывает законным и договорным. В первом случае речь идёт об общей совместной собственности. Особенность договорного режима состоит в том, что муж и жена до или во время брака самостоятельно устанавливают условия распоряжения имуществом.

Ответ на вопрос, какое имущество подлежит разделу, можно найти в ст. 38 Семейного кодекса РФ. В эту категорию включают общую совместную собственность, к которой относятся вещи и объекты, нажитые во время брака.

Независимо от того, кто покупал имущество после свадьбы, оно становится общим, если другое не предусмотрено условиями брачного контракта (БК).

Поскольку отношения между супругами складываются по-разному, раздел имущества, приобретенного в браке, может осуществляться в добровольном или принудительном порядке (через суд).

Что нельзя разделить

Помимо общей собственности, есть ещё и личная, которая не подлежит разделу. К ней относят:

1. Предметы, перешедшие во владение по договору дарения, наследования и вследствие других безвозмездных сделок.
2. Исключительные права на интеллектуальную собственность.
3. Призы, награды.
4. Вещи индивидуального пользования за некоторыми исключениями.
5. Целевые пособия и материальную помощь.
6. Средства, выплаченные в качестве компенсации морального ущерба.

Чтобы определить, что не подлежит разделу имущества при разводе, следует учесть важный аспект: собственность, нажитая до брака, относится к категории личных вещей, хотя есть и исключения из этого правила. Например, драгоценности и другие предметы роскоши подлежат разделу независимо о того, кто ими пользовался.

Если супруги юридически состояли в браке, но вместе не жили, всё приобретенное в этот промежуток времени суд может признать личной собственностью мужа или жены, при условии, что он или она покупали вещь за свой доход.

Ещё пример: один из супругов самовольно растрачивает общие средства, не работает, неправомерно отчуждает имущество. Суд вправе уменьшить долю такого лица в общей собственности или даже лишить его вещи. Второй супруг должен доказать, что муж или жена не имели доход по неуважительным причинам. В подобных случаях возникает имущество супругов, не подлежащее разделу при разводе.

Имущество, приобретенное до брака

Вступая в брак, муж или жена не теряют права на собственность, приобретенную ими лично. Вещь принадлежит конкретному человеку, который распоряжается ею на своё усмотрение.

В ст. 36 Семейного кодекса указано, что такое раздельное (личное) имущество мужа и жены. Эта норма также даёт ответ на вопрос, какая собственность считается нажитой до брака. Согласно этому документу, к такому имуществу относят всё, что было куплено или принято в дар супругом до официального оформления отношений.

Раздел квартиры, купленной до брака

Имущество каждого из супругов признается совместной собственностью, если удастся установить, что в период брака за счёт общих усилий или вследствие труда мужа/жены произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость объекта. К примеру, был организован капитальный ремонт или переоборудование помещения.

Раздел квартиры приобретенной до брака не предусмотрен, если просто возросла рыночная стоимость на недвижимость, но реальных улучшений жилья не произошло.

Доказать, что квартира была значительно улучшена, достаточно трудно. Рассматривая спор, суд принимает во внимание:

• фотографии помещения;
• заключения оценщиков;
• квитанции, к примеру, о покупке строительных материалов;
• показания свидетелей.

Часто к таким делам привлекаются адвокаты, ведь выиграть спор и отстоять интересы самостоятельно нелегко. Если правильно изложить свою позицию и собрать достаточно доказательств, ответ на вопрос, может ли жена отсудить квартиру мужа, купленную до брака, будет положительным.

Права прописанного мужа или жены

Представим ситуацию, что муж уже до брака имеет жилье. После свадьбы в квартире регистрируется жена. Когда дело доходит до развода, возникает вопрос, принадлежат ли прописанной особе права на недвижимость.

Ориентируясь на ст. 31 Жилищного кодекса, нетрудно прийти к выводу, что члены семьи собственника вправе пользоваться жилым помещением, но не распоряжаться им. Если муж – собственник квартиры, а жена прописана, при разводе имущество не делится. За исключением ситуации, предусмотренной ст.37 СК.

Регистрация не делает гражданина владельцем недвижимости, она лишь подтверждает факт его проживания по конкретному адресу.

Ремонт на совместные средства

Поскольку имущество в процессе эксплуатации изнашивается, собственник квартиры проводит работы по улучшению жилищных условий. Как правило, для этого используется семейный бюджет. В этом случае при разводе имущество, которое уже было до брака, но улучшено на общие деньги, подлежит разделу.

Улучшение предполагает существенные изменения, которые приведут к повышению стоимости объекта на рынке недвижимости – капремонт, перепланировку, покупку нового оборудования и так далее.

В суде вклад в квартиру подтверждается чеками, фотографиями жилого помещения. Это помогает лучше понять, каким образом супруги участвовали в улучшении жилья.

Интересы детей

В семье с детьми раздел имущества, нажитого до брака, происходит с учётом прав несовершеннолетних. При решении спора через суд значение будет иметь наличие или отсутствие у второго родителя жилплощади, состояние здоровья ребенка и другие важные моменты.

Если несовершеннолетний живет только с мамой или с папой, этому родителю выделяют большую часть имущества при разделе (ст.39 СК). Подобные нюансы заинтересованное лицо отображает в исковом заявлении. Указанные в документе требования нужно обосновать.

Квартира в кредит

Ипотека, оформленная до брака кем-либо из супругов, не относится к совместно нажитой собственности. Раздел имущества, приобретенного в ипотеку до брака, не предусмотрен по закону, но при условии, что вторая сторона является созаемщиком.

При разрыве отношений, многие граждане не знают, какая судьба ждёт их собственность. В ст. 34 СК дано определение «совместно нажитого имущества». Ориентируясь на положения статьи, можно сделать вывод, что один из супругов вправе требовать компенсации расходов, связанных с оплатой ипотеки. Решение споров проходит в судебном порядке.

Денежные средства, затраченные после регистрации брака, являются частью семейного бюджета. В силу этого возникают права жены на ипотечную квартиру, купленную до брака.

Хотя такие ситуации встречаются в судебной практике, не всегда удается доказать факт совместного внесения средств. Шансы на выигрыш в споре повышаются, если истец решит прибегнуть к услугам адвоката и тщательно соберет документальные подтверждения оплаты.

Раздел приватизированной квартиры

Жилое помещение, которое было получено вследствие безвозмездной передачи муниципальной собственности считается личным. Тогда возникает вопрос, имеет ли право супруга на имущество мужа, нажитое до брака. Ответ на него отрицательный. Право собственности остается у гражданина, который изначально получил имущество во владение.

Исключение из правил – вложение средств в улучшение жилищных условий. При этом важную роль играет сумма денег, потраченных на ремонт или реконструкцию. Исходя из этого рассчитывается доля второго супруга.

Чтобы оспорить право собственности, всё равно придется обращаться в суд.

Когда квартиру выдали на работе, ключевое значение имеет момент перехода недвижимости во владение. До брака – право собственности на помещение только у супруга, получившего имущество, если во время брака – у обоих.

Жилье куплено до брака на общие деньги

Возникают ситуации, когда ещё до официального закрепления отношений пара приобретает недвижимость, используя общий капитал. Сделка сопровождается составлением подтверждающего документа. В нём четко должно быть указано, что имущество приобретали совместно до брака, а для его покупки были использованы общие деньги.

В будущем этот документ послужит доказательством общих вложений. Также он позволит гарантировать, что при возникновении спорных ситуаций суд будет учитывать права обоих супругов.

По итогам сделки фактически формируется общее совместное имущество ещё до официальной регистрации отношений. При расторжении союза жилье, приобретенное вне брака на общие средства, подлежит разделу.

Брачный контракт

Чтобы избежать решения проблем через суд, стоит заранее определиться, что будет с имуществом, нажитым до брака. Для этого супруги подписывают брачный договор. Сделать это можно при официальном оформлении отношений или в любое время на протяжении семейной жизни. Стороны обсуждают имущественные вопросы в добровольном порядке.

На свое усмотрение супруги устанавливают, как делится имущество, приобретенное вне брака. Условия, включаемые в текст, должны учитывать законные права и интересы обоих супругов.

В брачном договоре следует определить:

• кому при разводе переходит право собственности на жилье, приобретенное в браке;
• как супруги намерены делить недвижимость;
• как муж и жена будут распределят совместные доходы на выполнение ремонта.

Брачный договор – гарантия отсутствия споров по поводу того, подлежит ли разделу имущество, приобретенное до брака. Документ можно составить по скачанному из интернета образцу, но лучше воспользоваться услугой юриста. Контракт подписывается в присутствии нотариуса.

Оформление жилплощади на второго супруга

Иногда граждане заинтересованы не только в том, как разделить имущество, но и как передать его часть. Оформление квартиры на супруга после развода случается не часто, но в юридической практике встречаются подобные примеры. Чаще всего они связаны с добровольным решением пары разделить собственность.

Чтобы оформить квартиру на супруга после развода, вторая сторона должна предъявить документы, подтверждающие продажу или дарение доли. На основании этого квадратные метры оформляются на гражданина. Чтобы ускорить процесс заключения сделки, можно обратиться к юристу.

Продажа квартиры, купленной до свадьбы

Реализация недвижимости, купленной до брака, происходит по обычной процедуре:

1. Составление предварительного соглашения на продажу.
2. Оформление основного договора купли-продажи.
3. Удостоверение документа нотариусом.
4. Подписание договора сторонами.
5. Перечисление денег.

Иногда, чтобы продать собственность, приобретенную до брака, нужно получить согласие супруги на сделку. Без документального подтверждения реализовать квадратные метры не получится. Письменное согласие тоже должно быть нотариально удостоверено.

Если квартира относится к личной собственности лица, одобрение сделки со стороны супруга не требуется.

Важно учитывать, каким путём была приобретена недвижимость до официального оформления отношений. Если это было сделано на общие деньги будущих супругов, продажа квартиры купленной до брака, осуществляется на условиях, при которых доход от сделки делится поровну. Другой вариант действий может быть указан в брачном договоре.

Тот же порядок применяется, если в процессе семейной жизни супруг или супруга делали весомые вложения в имущество, в силу которых значительно повысилась рыночная стоимость жилого помещения. При этом реализация личной недвижимости осуществляется по желанию её владельца, а продажа собственности, приобретенной вне брака, но на общие деньги – с получением согласия от второй стороны.

Выводы

Расторжение брачных отношений часто сопровождается имущественными спорами. При их решении ориентироваться нужно на Семейный кодекс и судебную практику. Существенно упрощает ситуацию подписание брачного контракта. Если нет добровольной договоренности по разделу имущества, доказать право на часть собственности можно через суд.

Раздел имущества, приобретенного до брака

Время чтения 8 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Раздел имущества, приобретенного до брака – актуальный вопрос для тех супружеских пар, которые совместно проживали до официальной регистрации брака, имели общие траты, совместно вели хозяйство, брали кредиты и т.п.

Положения законодательства о разделе имущества супругов

В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса (СК РФ), имущество супругов, нажитое до брака, совместной (общей) собственностью не является. А то, что было приобретено каждым из супругов до брака, в соответствии со ст. 36 СК РФ, является его личной собственностью. Таким образом, имущество, приобретенное до брака, разделу не подлежит, поскольку формально, с точки зрения закона, делить нечего.

Возможно ли в вышеуказанной ситуации вообще ставить вопрос о разделе имущества, нажитого супругами до брака? Да, но для этого имущество, как объект спора, должно отвечать определенным условиям:

1. Личное имущество супругов может быть признано совместной собственностью. Решение этого вопроса – компетенция суда. Вопрос перед судом может поставить один из супругов – тот, которые хочет раздела. Обязательное условие признания личного имущества совместным – значительное увеличение стоимости такого имущества, произошедшее в период брака за счет:

• общего имущества, в том числе общих денежных средств;
• личных средств (имущества) каждого из супругов;
• личного труда супруга, не являющегося собственником спорного имущества.

Под значительным увеличением стоимости понимается капремонт, реконструкция, переоборудование и другие серьезные улучшения, которые увеличили рыночную стоимость объекта в денежном выражении.

1. Спорное имущество оформлено в общую собственность. Это может быть сделано как до брака, так и в браке. Соответственно, к разделу имущества, в зависимости от ситуации, могут применяться как общие нормы гражданского права (раздел имущества сособственников), так и нормы семейного законодательства (раздел общего имущества супругов). На процедуру раздела также повлияет форма собственности – совместная или долевая. При долевой собственности нет смысла ставить вопрос о разделе – доли уже определены. Поэтому остается только одна возможная ситуация – раздел имущества, которое оформлено до брака или в период брака в общую совместную собственность.
2. Условия брачного договора позволяют ставить вопрос о разделе всего, определенного или конкретного имущества, нажитого (приобретенного) каждым из супругов в добрачный период.

Для целей раздела имущества следует учитывать, что нажитое до брака имущество – это имущество, которое не просто приобретено (создано, куплено, построено и т.д.), но и оплачено и оформлено надлежащим образом.

Так, например, если квартира куплена до брака, а оплата по договору вносилась, хотя бы частично, уже в период брака, то можно ставить вопрос о признании такой квартиры совместной собственностью супругов, даже если она оформлена только на одного. 

В целом же, вопрос раздела имущества, приобретенного до брака, всегда требует очень индивидуального подхода. Проще всего решать задачу, если был заключен брачный договор и там все прописано: что и как делить. Но, увы, это еще не стало массовым явлением, поэтому в большинстве случаев приходится руководствоваться законом и судебной практикой по схожим делам.

Далее будут рассмотрены наиболее часто встречающиеся на практике случаи, когда приобретенное до брака имущество можно признать совместной собственностью и разделить между супругами.

Ипотечное жилье

Возможны разные ситуации, если квартира куплена в ипотеку:

• Ипотеку оформил один из будущих супругов, он же стал по документам единоличным собственником жилья и погасил ипотеку до брака. В этом случае второй супруг, даже если он прописан в спорном жилье, никаких прав собственности на него не имеет. Жилье разделу не подлежит. Исключение – жилье можно признать совместной собственностью, учитывая вложения и улучшения, сделанные в период брака.
• Ипотеку будущие супруги оформляли вместе (созаемщики), и (или) жилье оформлено в совместную собственность. В этом случае сам статус объекта, независимо от того, кто и в какой период гасил ипотеку, позволяет ставить вопрос о разделе имущества.
• Ипотеку оформил один из будущих супругов до брака, но кредит погашался уже в период брака. Спорное жилье в этом случае будет признано совместным имуществом супругов. Даже если, например, муж оплатил часть квартиры до брака, потом он же гасил кредит в браке, а жена при этом занималась только хозяйством и не работала, все равно можно ставить вопрос о разделе. Правда, в этом случае жене придется доказать, что она вносила свой вклад (личный труд) в семейную жизнь и бюджет. Если же жена работала, то, как правило, вопросов вообще не возникает: не важно, кем лично гасился кредит, важно – что в период брака. В указанной ситуации проблема с разделом может возникнуть только в одном случае – оспаривающий раздел супруг докажет, что второй супруг был на полном его иждивении, при этом, например, не работал без уважительной причины, ничего не делал по дому, не воспитывал детей или был хроническим наркоманом/алкоголиком.

Неипотечное жилье

В данном случае речь может идти о двух основных ситуациях:

1. Жилье приобреталось одним из будущих супругов, он собственник, и после брака супруги стали проживать в этом жилье. В этом случае квартира или дом разделу не подлежат. Исключение – второй супруг докажет, что стоимость жилья серьезно возросла за счет общих или его личных вложений, сделанных в период брака. Например, если сделан ремонт на общие деньги, который значительно улучшил объект и увеличил его стоимость.
2. Жилье приобреталось одним из будущих супругов, он оформил собственность на себя, но стоимость жилья по договору купли-продажи или аренды с правом выкупа была выплачена уже в период брака. В этом случае подход такой же, как и с погашением ипотеки в период брака. Необходимо ставить вопрос о признании спорного объекта совместной собственностью.

Некоторые нюансы раздела жилья

Если прописан бывший супруг, после расторжения брака или раздела имущества может быть поставлен вопрос о его выселении. Сам факт прописки не помешает разделу и не даст никаких преимуществ.

В случае если есть дети, жилье делится на общих основаниях. Дети не вправе претендовать на собственность родителей (разумеется, кроме наследственных прав), а родители – на собственность детей.

Вместе с тем, суд может сохранить за ребенком право проживания в спорном жилье, если оно определено или определяется как его место проживания после развода.

Сохранение за ребенком этого права не влечет аналогичное право для второго супруга.

Несмотря на то, что раздел имущества, приобретенного до брака, зачастую бывает возможен, размер сделанных каждым из супругов вложений в это имущество, повлияет на размер их долей. Как правило, не удается разделить спорный объект в тех же долях, как и имущество, приобретенное в браке, в частности 50/50.

Более того, обычно супругу, не являющемуся собственником, приходится претендовать на меньшую долю, чем доля второго супруга. Но, как бы то ни было, окончательное решение – за судом. Многое зависит от конкретных обстоятельств дела и способности супругов доказать размер своих вложений в спорный объект.

Есть брачный договор

На момент регистрации брака или в период брака можно заключить брачный договор, включив туда, помимо прочего, условия о порядке раздела имущества, приобретенного супругами до брака. Они могут быть любыми, единственное требование – отсутствие нарушений закона. 

В случае раздела имущества при наличии брачного договора будут действовать условия этого соглашения. Для того чтобы личное имущество супругов, в том числе приобретенное до брака, можно было разделить, в брачном договоре должно быть указание на переход такого имущества в совместную собственность.

Если, несмотря на наличие брачного договора, кто-либо из супругов уклоняется от исполнения его условий, второй супруг вправе в судебном порядке потребовать обязать к исполнению соглашения. Если и решение суда не исполняется, задействуется механизм принудительного исполнения с привлечением судебных приставов.

Как осуществляется раздел имущества

Если соглашение не достигнуто или не выполняется, все вопросы решаются только в судебном порядке. Как правило, иск содержит два требования: признать спорный объект (объекты) совместной собственностью и разделить его в определенных долях. Когда требуется принудить к исполнению соглашения, выдвигается требование об обязывании ответчика к совершению определенных действий.

В процессе судебного разрешения спора за супругами сохраняется право прийти к соглашению и заключить мировое соглашение, которое будет утверждено судом и приобретет обязательную силу.

Посмотреть ответы юриста на вопросы посетителей нашего сайта о разделе имущества супругов, а также задать свой вопрос вы можете здесь.

Если квартира куплена до брака по ДДУ

Последнее обновление: 10.02.2020

Вопрос:

Если Договор долевого участия (ДДУ) был заключен до вступления в брак, а собственность на купленную квартиру оформлена уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов? Или нет?

Ответ:

Этот меркантильный вопрос может неожиданно встать перед молодоженами, когда их страсть перешла в законное бракосочетание именно во время достройки дома.

При этом, один из супругов еще до брака успел купить квартиру в новостройке, заключив Договор долевого участия (ДДУ).

А приемку квартиры у Застройщика и оформление собственности на себя он проводил уже будучи в браке.

Отсюда и возникает сомнение: будет ли собственность общей совместной для обоих супругов? Или все-таки это будет целиком собственность того, на кого оформлен договор? Что по этому поводу говорит закон?

Если кто не в курсе, поясним, откуда такой волнующий интерес. Дело в том, что по закону все имущество (включая недвижимость), приобретенное супругами в период брака, является их общей совместной собственностью. Независимо от того, на кого из супругов оно оформлено (ст.34 Семейного кодекса РФ).

Но в случае с покупкой новостройки возникает вопрос: когда именно квартира считается приобретенной (купленной) – в момент, когда заключался ДДУ (до брака), или когда квартира оформлялась в собственность после сдачи дома (уже в браке)? И нужно ли получать нотариальное согласие второго супруга (который отсутствует в ДДУ) при последующей продаже такой квартиры?

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Когда купленная по ДДУ квартира – общая собственность?

Здесь ситуация неоднозначная и имеет некоторые нюансы. Хотя какой-нибудь нерадивый риэлтор может сказать своему клиенту:

«Нет проблем! Если Договор долевого участия был заключен до брака, а собственность на квартиру оформлялась уже после вступления в брак, то эта недвижимость не будет считаться общей совместной собственностью супругов».

И это отчасти, правда. Но только отчасти!

На самом деле здесь важен не момент возникновения права собственности на купленную в новостройке квартиру, а – кто из супругов участвовал материально в покупке этой квартиры. Именно фактические денежные затраты определяют для будущих супругов, будет ли собственность считаться общей совместной или нет.

Какие здесь могут быть варианты?

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Если ДДУ заключен до брака

Здесь важно, на чьи деньги была куплена квартира, кто принимал участие в оплате договора ДДУ. Вариантов может быть два:

1. Человек полностью оплатил квартиру по ДДУ из своего кармана, а потом женился.
2. Оба будущих молодожена вложили деньги в покупку квартиры из своих личных «досвадебных» сбережений (не обязательно в равных долях), а потом только расписались.

В первом случае риэлтор оказался прав – квартира действительно не будет считаться общей совместной собственностью супругов. И будет принадлежать единолично тому супругу, который ее купил и оплатил ДДУ до брака. Даже в том случае, когда право собственности он оформил на себя, будучи уже в браке.

Во втором случае расклад меняется. Если купленная по ДДУ квартира оплачивалась обоими будущими супругами (еще до вступления в брак), то после свадьбы каждый из них может претендовать на свою долю недвижимости. Например, при разделе имущества будут учитываться доли соответствующих вложений.

А как доказать, что ДДУ был оплачен двумя людьми? Доказательством могут служить раздельные платежные документы, полученные от Застройщика.

Или, например, свидетельства того, что один из будущих молодоженов продал свою машину и отдал деньги другому для покупки квартиры.

Или свидетельства того, что в процессе покупки квартиры (оплаты ДДУ) молодые жили в «гражданском браке», вели общее хозяйство и имели общие расходы.

Бывает, что свои права на общую собственность супругам приходится доказывать через суд.

Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?

В случае с ипотекой – когда кредит оформлялся до брака, а часть платежей совершалась уже в браке – недвижимость тоже считается совместно нажитым имуществом. Логика закона в том, что на оплату ипотечного кредита (а значит и на покупку квартиры) средства брались из общего семейного бюджета.

Тот же принцип действует и в обратном порядке. Так, если квартира в новостройке была куплена и оплачена в период брака, а право собственности оформлено на одного из супругов после развода, то недвижимость все равно признается общей совместной собственностью.

Брачный контракт значительно упрощает ситуацию с собственностью на купленную квартиру. При заключении брачного контракта, права на квартиру будут определяться именно этим документом, вне зависимости от того, кто, когда и сколько платил за квартиру по ДДУ.

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Если ДДУ заключен в браке

В этом случае все однозначно. При отсутствии брачного контракта, считается, что приобретение квартиры, заключение Договора долевого участия и оплата по нему происходили за счет средств семейного бюджета. И оба супруга становятся собственниками квартиры, даже если они решили оформить ДДУ только на одного из них.

С ипотекой здесь та же история – если все платежи по кредиту происходили в период брака заемщика, то считается, что оба супруга несли расходы на погашение кредита. А значит и купленная на кредитные деньги квартира – общая совместная собственность.

Как расторгнуть Договор долевого участия? Что нужно знать дольщику? – см. в отдельной заметке по ссылке.

А что с продажей квартиры?

Что касается разрешения (нотариального согласия) второго супруга на продажу такой квартиры (купленной по ДДУ до брака), то и здесь есть нюанс.

Дело в том, что регистратор (Росреестр) не обязан выяснять, чьими деньгами была оплачена квартира – мужа, жены или обоими.

Поэтому он, глядя на дату регистрации права собственности на квартиру, и учитывая, что в этот момент текущий собственник уже был женат, резонно полагает, что квартира куплена в браке.

А значит, она является совместной собственностью обоих супругов. А значит, для продажи квартиры нужно предоставить письменное согласие второго супруга.

• Да и Покупатель такой квартиры тоже придет к аналогичному выводу и потребует от титульного Продавца письменное согласие его супруги на продажу.
• Что здесь делать реальному собственнику, который купил квартиру по Договору долевого участия, самостоятельно оплатил ее до брака, и чья супруга не имеет отношения к собственности?
• Здесь три варианта:

1. Продавец-собственник просто ведет супругу к нотариусу и заверяет ее согласие (независимо от того, является ли супруга сособственником квартиры);
2. Заранее заключает брачный контракт, по которому все права на квартиру принадлежат только одному супругу – Продавцу;
3. Берет у Застройщика справку о том, что все платежи по ДДУ были проведены им до такой-то даты (до заключения брака).

Как вести себя дольщикам, если Застройщик обанкротился – см. в этой заметке по ссылке.

Для Покупателя квартиры самыми надежными будут 1-й и 2-й варианты. А 3-й вариант, хоть и подтверждается платежными документами, но имеет некоторую степень риска.

«Обделенный собственностью» супруг может попытаться доказать через суд, что на момент покупки квартиры (оплаты ДДУ) они жили в гражданском браке, вели совместное хозяйство и вместе вложились в покупку недвижимости. Либо – после официального брака в квартире был сделан дорогостоящий ремонт (т.е. потрачены общие семейные средства), и следовательно, второй супруг тоже имеет теперь свою долю в собственности.

Итог. Покупателю квартиры (купленной по ДДУ до брака и оформленной в собственность после), чтобы не влипнуть в судебные споры, нужно всего лишь учесть сказанное выше и понимать логику закона, который определяет порядок общей совместной собственности супругов (см. об этом в Глоссарии по ссылке).

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
2. Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как делится имущество, приобретенное до брака при разводе в 2021 году

Делится ли имущество, приобретенное до брака между супругами

Средня оценка 3.8 от 19 пользователей

Чтобы понять, делится ли при разводе собственность, которая была приобретена мужем или женой до брака, следует обратиться к ст. 36 Семейного Кодекса.

Согласно его правилам, такое имущество признается личной собственностью того, кем было приобретено, и в период существования брака, и после его распада.

Имеющиеся исключения из этого правила также зафиксированы статьями СК РФ и ГК РФ. Разберем вопрос более подробно.

Чего при разводе не коснется раздел

Брак не служит препятствием тому, чтобы муж или жена владели собственным имуществом (вещами, деньгами, ценными бумагами, правами и т. д.). Такое имущество является личным, то есть принадлежит только одному супругу.

Он, в свою очередь, им пользуется, распоряжается с согласия или без него, второй половины.

В Семейном кодексе предусмотрена норма, изложенная в статье 36, определяющая вид раздельной (личной) собственности мужа и жены, к которой относят:

  Со Скольки Лет Можно Жить Отдельно От Родителей В России

• Имущество каждого из супругов, приобретенное до нахождения их в гражданском браке. Гражданском – означает официально зарегистрированном в загсе (не путать с понятием «сожительство», которым в настоящее время фактически подменено понятие «гражданский брак»). К примеру, до женитьбы мужем была куплена машина, которой они с женой пользуются. А женой – квартира, в которой стали жить супруги. Также это может быть дорогая бытовая техника, которую купил один из супругов до свадьбы или деньги, положенные в банк под проценты, накопленные до свадьбы мужем или женой.
• Приобретенное в гражданском браке имущество для личного пользования в повседневной жизни мужа или жены, исключая предметы роскоши, драгоценности.
• Имущество, которое получено одним из супругов по безвыгодным сделкам, совершаемым, к примеру, в порядке дарения, наследования и др.
• Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности.

Аналогичная норма, определяющая виды личного имущества мужа либо жены, содержится в Гражданском Кодексе (статья 256).

Временные рамки и основание возникновения права собственности на конкретные вещи у мужа или жены – основополагающие факторы, определяющие имущество как раздельную собственность.

Если все-таки развод неизбежен, то для оставления при себе личного имущества, нажитого до брака, необходимо этот факт доказать. Аргументы будут убедительнее, если есть документы, подтверждающие факт покупки.

Это могут быть сохранившиеся чеки, квитанции, сертификаты, сберкнижка (по которой можно сделать выписку), договор и т. д.

Если таких документов нет, то тогда на помощь можно призвать свидетелей. Судебная практика по данному вопросу сложена однозначно и, как правило, у сторон разногласий не возникает.

Однако, спор может возникнуть, когда на личные добрачные средства супруги или супруга, приобретаются какие-то вещи после свадьбы.

Допустим, до брака женой была вложена хорошая сумма в банке, после замужества семья приобрела на эти деньги мебельный гарнитур, им пользовались все члены семьи, не исключая обоих супругов. Тогда, несмотря на то что вещи (мебель) приобретены в браке, совместно нажитыми их суд не посчитает.

Это разъяснено и Пленумом Верховного Суда России. То есть этот мебельный набор будет находиться в собственности жены, при разводе достанется ей, раздел его не коснется.

Делимое и неделимое имущество

Итак, согласно закону (ст. 34 СК РФ, п.1 ст. 256 ГК РФ), все нажитое мужем и женой во время брака принадлежит им по праву совместной собственности, то есть, является общим:

• доходы от предпринимательства, интеллектуальной деятельности или работы по найму, стипендии, пенсии и пособия, нецелевые выплаты;
• движимое и недвижимое имущество, приобретенное за совместные средства;
• доли, паи, ценные бумаги, вклады.

Совместное имущество при разводе подлежит разделу на равные части. При этом закон делает оговорку: не важно, на чье имя было зарегистрировано имущество – оно все равно принадлежит супругам на равных правах.

В то же время, помимо совместной супружеской собственности, закон перечисляет имущество, являющееся личной собственностью супруга – независимо от того, было оно приобретено во время брака или вне его (ст. 36 СК РФ).

Какое это имущество?

• Все, что было приобретено до вступления в брак и после его расторжения;
• Все, что было получено в подарок, унаследовано (не важно – в браке или вне его);
• Предметы личного пользования мужа или жены (за исключением предметов роскоши и драгоценностей);
• Исключительное право на результаты интеллектуальной деятельности мужа или жены.

Личное имущество не подлежит разделу и остается в собственности владельца даже при разводе.

Делится ли при разводе имущество, приобретенное до брака? Имущество, приобретенное до брака – это только один из возможных видов личного имущества мужа или жены. И по общему правилу оно не подлежит разделу при разводе.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

В большинстве случаев, чтобы определить, к личной или совместной собственности относится то или иное имущество — нужно установить момент его приобретения: до, во время или после брака.

Разделу подлежит только то, что было приобретено во время супружеской жизни на совместные средства. Но не менее важно – основание приобретения: подарок, приватизация, покупка, наследство.

Имущество, полученное по безвозмездной сделке – дар, наследство по закону или завещанию, приватизация – тоже не делится, даже если это произошло в браке.

Поэтому, даже если ничего не предвещает развода и раздела имущества, и уж тем более – если такой исход предвидится, супругам нужно позаботиться о сохранении документов, подтверждающих момент и основание приобретения – договора купли-продажи, дарения, свидетельства о праве наследования, акты о приватизации, чеки, квитанции, выписки с банковских счетов, сберегательные книжки, другие документы. Если нужные документы утеряны, можно призвать на помощь свидетелей, которые смогут подтвердить момент приобретения.

  Делится ли при разводе имущество, полученное в дар?

Примеры:

До женитьбы муж приобрел автомобиль, которым во время брака пользовалась и жена, но после развода автомобиль так и остался в собственности мужа.

На деньги, накопленные женой до брака на депозитном счету, была приобретена мебель и бытовая техника для благоустройства совместной квартиры. После развода супруги поделили квартиру, но все остальное имущество, купленное на личные деньги жены, перешло в ее личную собственность.

В квартире, которая досталась жене по наследству от бабушки, супруги жили вместе. Муж был прописан на жилой площади, поэтому после развода потребовал выделения ему доли. Однако квартира осталась в личной собственности жены – согласно правилам она не подлежит разделу.

Однако есть исключения из общего правила, определяющего безраздельное право собственности мужа или жены на имущество, приобретенное до брака.

Согласно ст. 37 СК РФ, личное имущество одного супруга может быть признано совместным, если за счет средств второго супруга или совместных средств это имущество было улучшено (отремонтировано, реконструировано), в результате чего его стоимость существенно возросла.

Примеры:

Жена была собственницей недостроенного дома, подаренного родителями.

После замужества за счет личных средств мужа строительство дома было завершено, после чего на протяжении года супружеской жизни в нем был сделан ремонт за счет общих средств.

Во время бракоразводного процесса возник вопрос раздела дома. Суд вынес решение о признании дома совместной собственностью и поделил его пропорционально вложенным средствам.

У мужа был автомобиль, купленный до вступления в брак, но во время брака в нем был произведен капитальный ремонт — замена двигателя. На ремонт и приобретение нового двигателя были взяты средства из семейного бюджета.

Во время судебного процесса о разводе и разделе имущества было вынесено решение о признании автомобиля совместным имуществом супруга, и хотя по договоренности супругов автомобиль остался в пользовании и распоряжении первоначального владельца – мужа, суд обязал его выплатить жене компенсацию – половину денежной суммы, взятой из семейного бюджета на ремонт автомобиля.

Как делить деньги?

Рассмотрим тот же случай: добрачный вклад денежных средств жены в банке. После заключения брака эти деньги не тратились, а наоборот, пополнялись.

Когда дело дошло до развода, то оказалось, что эта сумма стала гораздо больше, чем была до брака.

В этом случае практика суда в основном сложена таким образом, что сначала выделяют сумму, которая была внесена до брака (в пользу того, кто ее накопил), а оставшиеся деньги, как нажитое совместно, будут поделены между обоими супругами.

Вместе с тем камнем преткновения может стать норма, предусмотренная 37 статьей Семейного Кодекса.

На ее основании судом может быть признано личное имущество того и другого супруга нажитым совместно, при выяснении, что стоимость такого имущества намного выросла за счет трудовых затрат второго супруга или вклада его личных средств в это имущество, а также если семья тратит на это общие средства. Обычно речь идет о капремонте, переоборудовании, реконструкции, создании нового имущества на основе старого, но учтены могут быть и иные улучшения.

Есть брачный договор

На момент регистрации брака или в период брака можно заключить брачный договор, включив туда, помимо прочего, условия о порядке раздела имущества, приобретенного супругами до брака. Они могут быть любыми, единственное требование – отсутствие нарушений закона.

В случае раздела имущества при наличии брачного договора будут действовать условия этого соглашения. Для того чтобы личное имущество супругов, в том числе приобретенное до брака, можно было разделить, в брачном договоре должно быть указание на переход такого имущества в совместную собственность.

Если, несмотря на наличие брачного договора, кто-либо из супругов уклоняется от исполнения его условий, второй супруг вправе в судебном порядке потребовать обязать к исполнению соглашения. Если и решение суда не исполняется, задействуется механизм принудительного исполнения с привлечением судебных приставов.

При каких еще условиях уместен раздел?

К примеру, купленная мужем до гражданского брака машина, использовалась всеми членами семьи. В период брака взамен старой приобрели новую, а дальше случился развод.

Для того чтобы суд не признал машину общей собственностью супругов, муж должен доказать, что, находясь в гражданском браке, он приобрел ее на личные средства.

А жена должна доказать, что машина была куплена на деньги из семейного бюджета.

С другой стороны, если старая машина в процессе совместной жизни супругов претерпела капитальный ремонт (допустим, заменили либо перебрали двигатель) за счет совместного бюджета, то это тоже является поводом для признания собственности совместно нажитым имуществом. Тогда раздел при разводе неизбежен.

Если машина была куплена в кредит одним из супругов до нахождения его в гражданском браке, то половина выплаченной за это время суммы (в течение периода нахождения в гражданском браке) причитается второму супругу. Первому придется выплачивать остаток по кредиту, но зато машина остается в его собственности. Так будет осуществлен раздел.

Другой пример. До замужества жена владела собственным домом, который не был достроен. Узаконив отношения, новоиспеченный муж его достроил, сделал ремонт, позаботился о проведении коммуникаций.

При разводе муж, имея доказательства того, какие трудовые затраты были им внесены, и что им для этой цели были использованы личные денежные средства, вполне может претендовать на дом.

Судом личная собственность жены будет переведена в совместную, часть которой он может получить.

То есть мужу необходимо представить доказательства того, какие именно вложения были им сделаны и как они повлияли на увеличение стоимости этого дома. Судить о том, являются ли эти вложения существенными, следует учитывая все обстоятельства. Сюда относится объем проделанных работ по реконструкции или реставрации, уровень цен, суммы вложений и т. д.

Следует отметить, что иногда разделить нажитое имущество физически, не нарушив его целостности, невозможно (примером может быть та же машина или земельный участок, на котором стоит дом). В этом случае второму супругу будет компенсирована его часть за счет другого совместно нажитого имущества или денежных средств.