Уплата НДФЛ при сдаче квартиры в аренду — Юридические советы

Существует 3 способа:

• налог на доходы физических лиц (по ставке 13%);
• патент на сдачу жилых помещений в аренду (6%);
• налог на самозанятость (4%).

Шаг 1. Заключите договор аренды или найма.

Шаг 2. В случае необходимости зарегистрируйте договор в Росреестре.

Если договор аренды или найма заключен на срок более 1 года, зарегистрируйте его в Росреестре через МФЦ или портал «Госуслуги». Это необходимо сделать в течение месяца после заключения договора.

Если срок договора менее одного года, регистрация в Росреестре не требуется.

Шаг 3. Соберите документы для подачи налоговой декларации.

Вам потребуются:

• паспорт;
• договор найма жилого помещения.

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру или возможность ею распоряжаться, например, свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до июля 2016 года), выписка из Единого государственного реестра недвижимости или договор социального найма

Декларация по форме 3-НДФЛ.

Шаг 4. Подайте налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту постановки на учет.

Заполнить декларацию можно от руки, если вы лично приедете в налоговую, или в электронном виде, например, с помощью сервиса «Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС». На основании поданной декларации и приложенных документов налоговая начислит сумму НДФЛ к уплате (13% от дохода, полученного от сдачи жилья).

Идти в налоговую сразу после заключения договора не нужно: подать декларацию за доходы в текущем году необходимо до 30 апреля следующего года. Внимательно отнеситесь к срокам подачи декларации: за каждый полный или неполный месяц просрочки вам грозит штраф в размере 5% от суммы налога.

Шаг 5. Уплатите НДФЛ.

Форму квитанции можно скачать на сайте ФНС, заполнить ее самостоятельно и оплатить в банке, а можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц». В этом случае платеж можно провести онлайн в личном кабинете.

Если вы сдаете квартиру в аренду или внаем и проживаете в России более 183 дней в году, вам необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Если же вы находитесь в России менее 183 дней в году, налоговая ставка составит 30%.

Подтвердить статус налогового резидента можно, получив специальный документ через сервис ФНС России. К заявлению на подтверждение статуса можно приложить копии документов, подтверждающие ваше пребывание в России за последние 12 месяцев, например, копии страниц загранпаспорта с отметками о пересечении границы.

Еще один способ сдавать жилье легально — использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция доступна только индивидуальным предпринимателям.

Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6% от суммы примерного годового дохода, который может получить предприниматель от сдачи недвижимости в аренду. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев.

При наличии патента вам не придется платить НДФЛ с доходов, полученных от использования имущества и налога на данное имущество.

В Москве, Санкт-Петербурге и ряде крупных городов стоимость патента на сдачу квартиры рассчитывается исходя из ее площади и района, где она находится. В остальных регионах это фиксированная сумма за количество объектов, которое вы планируете сдавать. Стоимость патента можно рассчитать на сайте.

Заявку на оформление патента можно подать лично или в электронном виде на сайте ФНС. Обратитесь в налоговую не позднее чем за 10 дней до предполагаемого начала действия патента. Патент выдадут в течение 5 дней, он вступает в силу с момента выдачи.

Патентная система налогообложения позволяет сэкономить за счет более низкой процентной ставки, чем НДФЛ. Например, если вы сдаете квартиру за 30 тыс.

 рублей в месяц, сумма, которую вам придется перевести в Налоговую службу при использовании патента составит 21 тыс. рублей. В случае с НДФЛ общая сумма будет почти в два раза больше — 47 тыс.

 рублей (и может вырасти еще до 50 тыс. с учетом налога на имущество).

Еще один способ оптимизировать налоги от сдачи квартиры — зарегистрировать статус самозанятого. В данном случае ставка налога составит 4% при сдаче квартиры внаем физлицу и 6% при сдаче ее в аренду компаниям. Новый налоговый режим доступен тем, чьи доходы не превышают 2,4 млн рублей в год, то есть доход от сдачи недвижимости не должен быть больше 200 тысяч рублей в месяц.

Самозанятость можно совмещать с работой по найму и с наличием ИП. Сейчас специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» доступен в 80 регионах России.

Еще один плюс режима самозанятости — отсутствие страховых взносов.

Отчисления в Пенсионный фонд и на медицинское страхование — дело каждого самозанятого, при этом закон гарантирует им минимальную социальную пенсию даже при отсутствии отчислений.

Кроме того, самозанятым доступен один налоговый вычет в размере не более 10 тысяч рублей, что позволит сократить сумму налоговых отчислений в первые месяцы.

Встать на учет в качестве самозанятого можно с помощью мобильного приложения «Мой налог». В нем же нужно регистрировать платежи, на основе которых налоговая будет ежемесячно начислять сумму налога к оплате.

Закон не требует перезаключать договор найма, если арендодатель уже в процессе сдачи квартиры получит статус самозанятого.

Налог со сдачи квартиры в аренду: документы, декларация, как и кто обязан платить | Юридические Советы

Последнее обновление: 27.03.2019

В настоящее время рынок недвижимости переживает спад. Несмотря на это, многие владельцы продолжают сдавать в аренду собственные квартиры, желая извлечь дополнительный доход.

Какие документы нужно оформить при сдаче жилья в аренду, какие налоги заплатить, какая ответственность предусмотрена для нарушителей – ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в нашей статье.

Как оформить сдачу жилья в аренду

Если Вы владеете квартирой (или прочими жилыми помещениями), которую планируете сдавать, то нужно знать, какие документы оформляются, а также какой налог при сдаче квартиры.

Заключение договора

Отношения по сдаче жилья называются или наймом или арендой.

Договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть зафиксирована письменно в виде соглашения. Строгой типовой формы для договора нет, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны:

• предмет договора, то есть само жилище. В договоре указывают полный адрес имущества, характеристики (площадь, этаж, количество комнат и пр.), кадастровый номер;
• сумма аренды и порядок расчетов. Описывают размер оплаты и периодичность ее внесения. Как правило, наниматель производит оплату каждый месяц в определенной фиксированной сумме. Также возможен вариант, когда арендная плата определяется ежемесячно путем расчетов (например, с учетом индекса инфляции, курса доллара, стоимости коммунальных услуг и т.п.). При заключении договора собственник имеете право зафиксировать возможность повышения стоимости аренды, но с учетом определенных ограничений (к примеру, не чаще, чем раз в год, и не более, чем на 10%).
• реквизиты сторон (паспортные данные, адреса регистрации, ИНН).
• дата и место заключения договора.

Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.

Гарантии платежа

Не лишним прописать условия получения и возврата задатка и его сумму. При сдаче в аренду жилья квартирантам, Вы можете потребовать внести так называемый гарантийный платеж – оплату за последний месяц проживания (наперед).

Эти деньги будут для Вас своеобразной подстраховкой на случай, если наниматель решит съехать раньше времени и откажет в оплате. Также гарантийный платеж используют в качестве компенсации за испорченную мебель, сантехнику и прочее имущество.

Все  эти подробности должны быть учтены в договоре.

Срок действия договора

Важно указать в соглашении срок его действия. Подобные договоры заключаются сроком от 1 месяца до 5 лет, и если Вы не укажите иного, то он считается действующим по максимальному сроку (5 лет). Целесообразно выделить отдельный пункт — какое время Вы сдаете квартиру и каким образом можно расторгнуть договоренность.

Тут обычно указывают время, за которое каждая из сторон обязана уведомить другую о планируемом расторжении соглашения. Также Вы можете указать условия, когда имеете право самолично прекратить договорные отношения (систематическое нарушение сроков оплаты, ухудшение состояние жилья, проживание посторонних, которые не являются арендаторами, и т.п.).

После составления договора со всеми условиями, соглашение скрепляется личными подписями сторон. Регистрация договора у нотариуса не требуется.

При заключении соглашения сроком от 12 месяцев и больше его необходимо регистрировать в Росреестре. Но многие владельцы не обращаются в органы ЕГРП для регистрации.

тогда есть риск предъявления претензий со стороны контролирующих органов. В целях снижения риска Вы можете заключить договор сроком на 11 месяцев.

Либо на неопределенный срок (но тогда такой договор может в любом случае действовать не более 5 лет).

Акт приема-передачи

Передача жилья в пользование нанимателю оформляется актом приема-передачи. Он датируется днем въезда съемщика.

Скрупулезные собственники обычно указывают в акте состояние жилья, а также все ценное имущество, которое находится в квартире и передается жильцу в пользование.

Если Вам попался недобросовестный наниматель, то при наличии акта с подробным перечнем Вам будет проще доказать факт пропажи имущества. А значит легче вернуть его или компенсировать его стоимость.

Подтверждение оплаты

Подписав соглашение и передав жилье в пользование квартиранту, Вы имеете право требовать с него оплату согласно оговоренным условиям. Важно письменно фиксировать все факты передачи денег – это поможет избежать возможных разногласий. Оплата по договору может осуществляться двумя путями:

• Наниматель передает Вам деньги наличными. Каждую передачу необходимо оформлять распиской с указанием суммы, даты и назначение (за аренду). После чего скреплять документ подписями сторон. Это подтверждает оплату (для жильца) и получение денег (для Вас);
• Средства поступают на Ваш расчетный счет в безналичной форме. Такой способ имеет ряд преимуществ: во-первых, это удобно, так как нет необходимости тратить время на личную встречу, во-вторых, платежные документы (квитанция, платежное поручение, банковская выписка) заверяются банком, следовательно, являются куда более надежным подтверждением оплаты.

Несмотря на безусловное преимущество безналичных расчетов, арендаторы предпочитают встречаться с жильцами лично и, как правило, на съемной квартире. Под предлогом получения денег собственник оценивает состояние жилья и благонадежность нанимателей.

Если помимо арендных платежей Вы взимаете с квартирантов стоимость коммунальных услуг, то их размер стоит отдельно указать в расписке (при банковских расчетах – требовать оплату отдельной квитанцией). Это поможет Вам избежать возможных неточностей и путаницы.

Налоги при сдаче квартиры: документы, расчеты, сроки оплаты

Когда сдают собственную квартиру в аренду, то такая деятельность подлежит налогообложению. Есть несколько способов уплаты налога со сдачи квартиры в аренду. Рассмотрим каждый из них и с помощью примеров определим, каким образом сделать платеж минимальным.

Оплата НДФЛ

Данный способ выполнения обязательств самый простой, так как не требует от арендодателя регистрации и дополнительных документов. Все что нужно – составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в фискальный орган. Бланк декларации Вы можете получить одним из удобных для Вас способов:

• лично обратиться за документом в ИФНС по месту жительства и заполнить его на месте по образцу;
• скачать форму на официальном сайте налоговой и заполнить ее дома самостоятельно (Декларация 3НДФЛ за 2018 год), код дохода указывать 1400;
• зарегистрироваться на сайте ФНС, используя «Личный кабинет», заполнить форму в программе и отправить ее по электронной почте.

Составление декларации не является сложной процедурой. В бланке Вам нужно заполнить свои персональные данные (ФИО, ИНН, адрес прописки и т.п.), указать доход, полученного от сдачи жилья в аренду по итогам года, а также сумму сбора, которая составляет 13% от доходов.

Новости: сдающим квартиры предложат льготные налоговые ставки! Это так называемый налог для самозанятых. Закон проходит апробацию в Москве, Московской области, Республики Татарстан, Калужской области. Если эксперимент удастся, то ставка налога будет 4%!

При сдаче квартиры в аренду важно не просрочить подачу декларации и оплату налога.

• Заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ за 2018 год нужно предоставить в ИФНС до 30 апреля 2019 (за 2019 год – до 30.04.2020),

Аренда недвижимости у физического лица | Учет коммунальных расходов в налоговом учёте

Аренда недвижимости у обычного человека почти не отличается от аренды у предпринимателей и организаций. Единственный нюанс: вам придётся удержать и перечислить НДФЛ с доходов арендодателя. 

Оформите договор аренды недвижимости

В договоре опишите:

• Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
• Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
• Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
• Размер и способы внесения арендной платы.
• Права и обязанности вас и арендодателя.

Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.

Скачать шаблон договора аренды

Удерживайте НДФЛ с арендной платы

Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую.

Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой.

Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом. 

Что нужно сделать:

• Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
• Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
• Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в статье «Как подготовить 6-НДФЛ».

Важно: перечислить НДФЛ нужно в налоговую по месту учёта вашей компании или ИП. 

Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.

Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН

Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:

• договор аренды
• акт приёма-передачи помещения
• документы, которые подтверждают, что вы оплатили аренду

Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:

1. Как фиксированную часть арендной платы. В договоре сформулируйте это так: «Размер арендной платы составляет 30 000 рублей и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
2. Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»

Статья актуальна на 04.02.2021

Вычеты по ндфл при сдаче имущества в аренду

Подборка наиболее важных документов по запросу Вычеты по ндфл при сдаче имущества в аренду (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Аренда:
• 001 счет
• 011 счет
• 121 КОСГУ
• 122 КОСГУ
• 6-НДФЛ аренда помещения
• Ещё…

Судебная практика: Вычеты по ндфл при сдаче имущества в аренду

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2018 N 04АП-5265/2018 по делу N А10-2670/2018Требование: Об отмене определения о прекращении производства по делу.

Решение: Определение отменено.

При этом указание суда первой инстанции на то, что налоговая база по налогу на доходы физических лиц у физических лиц и предпринимателей формируется отдельно, поскольку физические лица, зарегистрированные в качестве предпринимателей без образования юридического лица и получающие доход от осуществления предпринимательской деятельности, имеют право на профессиональные налоговые вычеты, в то время как физические лица такого права не имеют, а также на то, что сам по себе факт сдачи в аренду спорного имущества, не свидетельствует о том, что настоящий спор связан с осуществлением Прошкиным В.К. предпринимательской или иной экономической деятельности, нельзя признать достаточным мотивом для прекращения производства по делу, поскольку обстоятельства сдачи имущества в аренду Прошкиным В.К., оценка которых и может свидетельствовать о наличии или отсутствии в действиях Прошкина В.К. признаков предпринимательской деятельности, в оспариваемом судебном акте не установлены, хотя именно на них ссылается налоговый орган в своем решении.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Вычеты по ндфл при сдаче имущества в аренду

Нормативные акты: Вычеты по ндфл при сдаче имущества в аренду

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: ФНС России от 11.04.2018 N СА-4-7/6940При этом Судебной коллегией отмечено, что в период владения вышеуказанной долей в праве собственности на недвижимое имущество и сдачи его в аренду гражданин декларировал полученный доход в соответствующих декларациях по налогу на доходы физических лиц, несмотря на то, что налог удерживался и перечислялся в бюджетную систему налоговыми агентами, имел разумные ожидания на получение имущественного налогового вычета в размере дохода, полученного от продажи нежилого помещения.

Самозанятость. Сдача квартиры в аренду в 2021 году | БИЗНЕС-РЕГИСТРАТОР | Москва

• Кто такие самозанятые граждане?
• Самозанятыми гражданами считаются физические лица, которые не зарегистрированы в качестве ИП, но оказывают услуги без привлечения наемных работников физическим либо юридическим лицам 
• ​
• Налог на профессиональный доход
• С января 2019 года на территории

• Москвы
• Московской области
• Калужской области
• Республики Татарстан

С января 2020 года на территории

• Санкт-Петербурга
• Воронежской, Волгоградской, Ленинградской, Нижегородской, Новосибирской, Омской, Ростовской, Самарской, Сахалинской, Свердловской, Тюменской, Челябинской области
• Красноярского и Пермского края
• Ненецкого, Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов
• Республики Башкортостан

1. устанавливается налоговый специальный режим для самозанятых физических лиц — «Налог на профессиональный доход»
2. Под действие Закона попадает сдача в аренду жилья
3. ​
4. С 01 июля 2020 года все регионы России получили право на введение налога на профессиональный доход
5. ​В соответствии с законом, под профессиональным доходом понимается доход физических лиц, от деятельности, при которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников. Такой деятельностью занимаются, например, те, кто сдает в аренду жилую недвижимость
6. ​

Самозанятые лица смогут самостоятельно зарегистрироваться и начать легально сдавать недвижимость в аренду, без посещения налогового органа. Для этого разработано специальное мобильное приложение «Мой налог». С его помощью можно будет перечислять налог на профессиональный доход (НПД)

Ставка налога:

• 4% в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду жилой недвижимости физическим лицам
• 6% в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду жилой недвижимости индивидуальным предпринимателям для использования в предпринимательской деятельности и юридическим лицам

• ​
• Расчет налога на профессиональный доход
• Расчет суммы НПД производят сами налоговики на основании данных, которые внесены в мобильное приложение «Мой налог» При этом предусмотрен налоговый вычет, который будет зависеть от ставки налога: 

• если доход платится по ставке 4%, то вычет составит 1% от дохода 
• если же применяется ставка 6%, то вычет больше – 2% от дохода

Однако в обоих случаях вычет не может быть более 10 тыс.рублей в месяц. 

Если физическое лицо снято с учета в качестве налогоплательщика, а впоследствии вновь поставлено на учет в качестве налогоплательщика, то остаток неиспользованного налогового вычета восстанавливается. Срок использования налогового вычета не ограничен. Уменьшение суммы налога на сумму налогового вычета осуществляется налоговым органом самостоятельно

1. ​
2. Сроки уплаты налога на профессиональный доход
3. Срок уплаты нового налога для самозанятых – не позднее 25 числа каждого следующего месяца. То есть, налог за январь надо заплатить не позднее 25 февраля
4. Налоговый орган уведомляет налогоплательщика через мобильное приложение «Мой налог» не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, о сумме налога, подлежащей уплате по итогам налогового периода. Если сумма налога, подлежащая уплате по итогам месяца, составляет менее 100 рублей, то указанная сумма добавляется к сумме налога, подлежащей уплате по итогам следующего месяца
5. ​
6. Ограничения по применению налога на профессиональный доход при сдаче в аренду недвижимости

• под налог не подпадает доход от продажи жилья или передачи его в доверительное управление 
• не могут использовать сниженную ставку налогоплательщики, доходы которых превысили в календарном году 2,4 млн руб. Поэтому если вы за год заработали на аренде жилья 2,4 млн. руб. или более, то уже не сможете платить НПД
• под налог не подпадает так же с дача в аренду коммерческой (нежилой) недвижимости

• ​
• Налог на профессиональный доход и имущественный вычет
• Уплата НПД не влияет на право на имущественный вычет при последующей продаже этого жилья или на освобождение от уплаты налога после минимального срока владения
• ​
• Налоговая отчетность для самозанятых
• Никакой отчетности в рамках нового спец.режима не предусмотрено
• ​
• Чеки для арендаторов
• При расчетах с арендаторами с использованием мобильного приложения “Мой налог” надо выдавать фискальный чек, данные которого автоматически передаются в налоговый орган.
• Чек можно передать арендатору «на бумаге» или в электронном виде (например, отправить на почту или предложить сканировать OR-код»)

Чек должен быть сформирован Вами и передан арендатору в момент расчёта наличными денежными средствами и (или) с использованием электронных средств платежа. При иных формах денежных расчетов в безналичном порядке чек должен быть сформирован и передан арендатору не позднее 9 числа месяца, следующего за налоговым периодом, в котором осуществлены расчеты. 

Обратите внимание: в качестве обязательного элемента чека предусмотрен ИНН. Это означает, что у арендатора должен быть ИНН. Если номера нет, то чек выписать не получится. По ИНН налоговики смогут правильно определить ставку налога

1. ​
2. Льготы по страховым платежам 
3. Доходы самозанятых граждан, не облагаются страховыми взносами, но могут оплачиваться ими на добровольной основе
4. ​
5. Расчетный счет для самозанятого

Закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ, ре­гу­ли­ру­ю­щий упла­ту НПД, не со­дер­жит ка­ких-ли­бо тре­бо­ва­ний об от­кры­тии са­мо­за­ня­тыми лицами рас­чет­но­го счета и по­лу­че­нии на него денег в рам­ках при­ме­ня­е­мо­го спец­ре­жи­ма.

Без­на­лич­ные рас­че­ты между са­мо­за­ня­ты­ми арендодателями и арендаторами (физ­ли­ца­ми, ор­га­ни­за­ци­я­ми и пред­при­ни­ма­те­ля­ми), про­из­во­дят­ся в общем по­ряд­ке. То есть са­мо­за­ня­тый может по­лу­чать до­хо­ды, в том числе, и на свою лич­ную бан­ков­скую карту. Отдельную карту самозанятого лица за­во­дить так же не тре­бу­ет­ся.

• Все до­хо­ды, по желанию самозанятого лица можно получать на­лич­ны­ми день­га­ми.
• Примечание: Для ре­ги­стра­ции в ка­че­стве самозанятого лица от­кры­вать рас­чет­ный счет или банковскую карту также не требуется
• ​
• Место деятельности самозанятого лица

При арендных отношениях под местом деятельности понимается местонахождение объекта недвижимости, сдаваемого в аренду. То есть данный объект должен находиться на территории действия закона о самозанятости.

Если арендодатель зарегистрирован по месту жительства и состоит на учете в налоговой службе другого субъекта России, то это не является препятствием для использования спецрежима, главное, чтобы сдаваемая недвижимость находилась на территории экспериментального субъекта

​

Звоните и мы поможем Вам

• начать свою деятельность в качестве самозанятого лица и сдавать в аренду недвижимость легально и с наименьшими материальными потерями

​

Ответы на часто задаваемые вопросы

1. Можно ли самозанятому сдавать в аренду жильё компаниям?
2. Да, можно
3. ​
4. Налог на профессиональный доход придется платить со всех поступлений на мой счет?
5. Нет, только с поступлений от арендаторов за аренду
6. Можно ли принимать деньги от арендаторов наличными?
7. Да, можно
8. ​
9. Можно ли совмещать работу по найму подработку в качестве самозанятого?
10. Да, можно
11. ​
12. Что делать, если годовой доход превысил 2,4 млн рублей?
13. В этом случае регистрация в качестве плательщика налога на профессиональный доход прекращается. Доходы, превышающие установленный лимит, будут облагаться по обычным ставкам: для физлица-резидента — по ставке 13%, для индивидуального предпринимателя — в зависимости от применяемой системы налогообложения
14. ​
15. Есть ли минимальная сумма дохода для применения налогообложения самозанятого лица?
16. Нет, минимального порога закон не предусматривает
17. ​
18. Если у меня есть кредит / штраф ГИБДД / не уплатил земельный налог, могу ли я стать самозанятым?
19. Да сможете, это никак не влияют на получение статуса самозанятого лица
20. ​
21. Может ли госслужащий сдавать свою квартиру на этом налоговом режиме?
22. Да, госслужащие вправе применять налог на профессиональный доход только в целях налогообложения доходов от сдачи в наем жилых помещений. Согласно подпункту 4 части 2 статьи 6 Федерального закона «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)» не являются объектом налогообложения доходы государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений
23. ​
24. Может ли учредитель ООО стать налогоплательщиком налога на профессиональный доход?
25. Специальный налоговый режим налог на профессиональный доход не содержит ограничений на его применение лицами, являющимися учредителями или участниками организаций, в том числе ООО
26. ​
27. Можно сдавать а аренду жильё в нескольких субъектах РФ?
28. Законом не запрещено ведение деятельности в нескольких субъектах РФ. При этом при регистрации необходимо указать один регион ведения деятельности из числа входящих в территорию эксперимента
29. ​
30. Нужно ли кроме чека оформлять договор и акт?

Федеральный закон «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» не регулирует гражданско-правовые отношения сторон сделки и порядок их оформления. В данном вопросе следует руководствоваться нормами гражданского законодательства.

• При этом при применении налога на профессиональный доход арендодатель обязан сформировать, передать в налоговый орган и выдать покупателю чек, на сумму произведенных расчетов с указанием ИНН арендатора 
• ​
• Относятся ли к самозанятым подрабатывающие пенсионеры?
• Да, относятся
• ​
• Придется ли кроме налога на профессиональный доход платить еще что-то: НДФЛ, взносы?
• Нет, не придется
• ​
• Если я в качестве самозанятого лица буду сдавать квартиру в наем, то не лишусь ли я региональной надбавки к пенсии?
• Нет, вы не будете лишены надбавки к пенсии.
• Надбавки к пенсии лишаются пенсионеры работающие по трудовому договору, либо осуществляющие деятельность в качестве индивидуальных предпринимателей, самозанятые лица ни к первым ни ко вторым не относятся
• Является ли страховой депозит доходом? 

При подписании договора найма арендатор передает собственнику депозит — страховку сохранности имущества. Когда арендатор будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке.

1. Или вычтет стоимость испорченных вещей.
2. С депозита не нужно платить налог, потому что он становится доходом в том случае, когда хозяин квартиры забирает его в счёт оплаты (например, если арендатор сломал шкаф или разбил люстру)
3. ​

Является ли оплата услуг ЖКХ арендатором (электричество, вода и т.д.)  доходом самозанятого лица?

Если по усло­ви­ям до­го­во­ра арен­ды квар­ти­ры са­мо­за­ня­тый по­лу­ча­ет от арен­да­то­ра ком­пен­са­цию опла­ты элек­три­че­ства и воды по счет­чи­кам, то эти суммы не яв­ля­ют­ся до­хо­дом самозанятого лица. И с них не нужно пла­тить налог (Пись­мо ФНС от 13.06.2019 N СД-4-3/11446@). Но важно, чтобы вы­пол­ня­лись 2 усло­вия:

• плата за ком­му­наль­ные услу­ги долж­на за­ви­сеть от их фак­ти­че­ско­го по­треб­ле­ния арендатором
• плата долж­на фик­си­ро­вать­ся на ос­но­ва­нии над­ле­жа­ще уста­нов­лен­ных ин­ди­ви­ду­аль­ных при­бо­ров учета

• ​
• Освобождается ли самозанятое лицо от уплаты налога (НДФЛ) при продаже квартиры, используемой ранее в предпринимательской деятельности (сдача в аренду)?
• С 2019 года освобождение от уплаты налога, после минимального срока владения, касается имущества, которое использовали в предпринимательской деятельности. Но изменения в законе касаются не любого имущества, а только:

• жилых домов
• квартир
• комнат
• садовых домиков
• дач
• долей в этих помещениях

Теперь, даже если Вы использовали это имущество под сдачу в аренду (для бизнеса),  при продаже после минимального срока, платить НДФЛ и отчитываться о доходах не нужно.

Главное, чтобы совпали два условия:

• имущество из перечня — то есть жильё
• его продали через три или пять лет — в зависимости от условий приобретения

1. Условие о минимальном сроке владения — существенное. Если продать квартиру раньше, условия по налогам будут другими 
2. ​
3. Какие существуют минимальные сроки владения недвижимостью, после которых продавец недвижимости освобождается от уплаты налога НДФЛ?

• недвижимость куплена до 2016 года —  3 года
• недвижимость куплена после 1 января 2016 года — 5 лет
• недвижимость получена в подарок или в качестве наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации — 3 года

• ​
• Как зарегистрироваться в качестве самозанятого лица?
• Для регистрации самозанятости существует 4 различных способа:
•    1. скачав на мобильный телефон бесплатное мобильное приложение «Мой налог»

       На телефоне или планшете должна работать камера: нужно будет отсканировать с ее помощью фотографию и
       сделать селфи. Заполнять заявление не придется: приложение распознает и внесет данные автоматически.

       Постарайтесь, чтобы на поверхности защитной пленки в паспорте не было световых бликов, а цифры и надписи
       хорошо читались. Следите за подсказками на экране устройства

   2. через личный кабинет налогоплательщика физического лица, на сайте ФНС России

​       Это самый простой вариант регистрации, не нужно сканировать паспорт и фотографироваться. Регистрация
       возможна с любого устройства, даже если на нем не работает камера. Нужен ИНН и пароль для доступа в личный

       кабинет налогоплательщика-физ.лица. Это тот личный кабинет, которым вы обычно пользуетесь на сайте nalog.ru
      для отправки деклараций о доходах, уплаты имущественных налогов и подачи заявлений на вычеты.

   3. с помощью учетной записи Единого портала государственных и муниципальных услуг

      Регистрация возможна с любого устройства, даже если на нем не работает камера. Нужен номер мобильного
      телефона, почта или СНИЛС и пароль для доступа к личному кабинету портала государственных услуг.

Это личный
      кабинет, которым вы обычно пользуетесь на сайте gosuslugi.

ru для того, чтобы заказать госуслуги в электронной
      форме, записаться на приём в ведомство, оплатить любым электронным способом штрафы Госавтоинспекции,

1.       судебные и налоговые задолженности, госпошлины, услуги ЖКХ и другое
2.    4. через уполномоченные банки, например Сбербанк
3.       В этом случае, для регистрации самозанятости используется мобильное приложение банка
4. ​
5. Что будет, если сдавать квартиру в аренду и не платить налоги?

Собственник вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сдавать ее в аренду. Но получение дохода от сдачи внаем без декларирования и уплаты налогов считается незаконным.

В налоговом законодательстве предусмотрена ответственность за незаконную сдачу недвижимости в аренду. Закон предусматривает административную и даже уголовную ответственность.

Согласно ст. 122 НК РФ за умышленное правонарушение взимается 20–40% от суммы неуплаты налогов.

По ст. 119 за не предоставление декларации придется заплатить по 5% от дохода за каждый месяц задержки

Если гражданин сдавал в аренду жилплощадь и не платил налоги, причем сумма этой неуплаты превысила 600 тыс. рублей за 3 года, вступает в действие уголовная ответственность, определяемая ополномоченным органом:

• штраф
• принудительные работы
• арест
• лишение свободы​

Отражение аренды у физлица в форме 6-НДФЛ (нюансы)

6-НДФЛ — аренда у физлица подлежит включению в данные отчета, т. к. физлицо получает от арендатора облагаемое НДФЛ вознаграждение. О том, как налоговому агенту отразить выплату физлицу по договору аренды в 6-НДФЛ, расскажем в этом материале.

При оплате аренды физлицу, не ведущему деятельность в качестве ИП, юрлица или ИП, выплачивающие доход, становятся по отношению к этому физлицу налоговыми агентами (пп. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).

Вознаграждение, выплачиваемое по договору аренды с физлицом, соответствует всем критериям доходов, указанных в ст. 226 НК РФ.

Из этой обязанности следует и обязанность арендатора отчитываться по суммам доходов физлиц-арендодателей от аренды и суммам НДФЛ, удержанного при выплате таким физлицам (п. 2 ст. 230 НК РФ). Уплачивать НДФЛ за свой счет арендатор не вправе.

См. также:

Важно! КонсультантПлюс предупреждаетС отчетности за I квартал 2021 года нужно подавать расчет 6-НДФЛ по новой форме. В его составе нужно сдавать справку о доходах и суммах налога физлица (сейчас это 2-НДФЛ). В приложении к приказу, утвержденному ФНС, есть и форма справки о доходах, которую выдают работникам.

Подробнее обо всех изменениях в формах 6-НДФЛ и 2-НДФЛ с 2021 года можно прочесть в Обзоре от КонсультантПлюс. Пробный доступ к системе предоставляется бесплатно.

Нюансы отражения в 6-НДФЛ выплат по договорам аренды с физлицами

В соответствии с п. 3 ст. 226 НК налоговый агент должен рассчитать сумму НДФЛ к удержанию на дату получения дохода физлицом. Согласно п. 1 ст. 223 НК РФ датой получения физлицом дохода по аренде будет являться дата оплаты услуг арендатором деньгами либо передачи дохода в иной форме, допускаемой законодательством.

Вместе с тем подп. 6 п. 1 ст. 208 НК РФ представляет доход как вознаграждение, полученное за выполненную работу или оказанную услугу. Простая, на первый взгляд, логическая цепочка: услуга оказана, оплата произведена, НДФЛ удержан и уплачен в бюджет — на практике приводит к дополнительным вопросам. Например:

• Выплаченные до завершения оказания услуг авансы арендодателю показывать в 6-НДФЛ за период или нет?
• Услуги по договору аренды оказаны, но фактическая оплата еще не произведена — как это будет выглядеть в 6-НДФЛ?
• Арендная плата физлицу выплачивалась частями — как показать это в 6-НДФЛ?

Таким образом, при заполнении 6-НДФЛ по аренде необходимо «примирить» между собою требования ст. 223, 226 и 208 НК РФ.

Как следует рассуждать и на что ориентироваться в практических вопросах формирования 6-НДФЛ при аренде у физлиц, рассмотрим на примере.

Пример