Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?
Определение субъекта управления МКД
После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию.
Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности.
Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.
В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова.
Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.
В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК.
В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения.
Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.
Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.
Как управлять многоквартирными домами-новостройками.
Управление МКД после ввода в эксплуатацию
До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.
При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.
153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).
После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).
Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.
Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.
В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).
Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).
Основные условия договора управления МКД.
Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?
На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.
Управляющая компания для бизнеса: возможности, варианты и риски
Включение в юридическую модель бизнеса управляющей компании — явление распространенное. Как правило, управленческий персонал бизнеса един и поделить его между компаниями невозможно.
Это всегда приводит к необходимости поиска такого варианта управления, когда у собственника остается контроль и влияние как на весь бизнес в целом, так и на любой из его сегментов. Несмотря на хозяйственную самостоятельность каждого субъекта группы.
Так и появляется общая управляющая компания. Но, как и всегда, без важных нюансов не обойтись.
Управляющая компания — это юридическое лицо любой организационно-правовой формы. По опыту экспертов taxCoach, в качестве УК могут выступать не только ООО или АО, но и кооперативы, товарищества, партнерства и даже некоммерческие организации.
Как правило, УК замыкает на себе комплекс стратегических, тактических, общемаркетинговых (включая управление брендом), организационных, мотивационных и контрольных функций, а также функции научно-технической разработки и финансового управления для всех остальных субъектов Группы компаний.
Зачем нужна УК
1. Наличие потребности у всех субъектов группы компаний в общих для них вспомогательных функциях: бухгалтерских, юридических, кадровых, IT, маркетинговых и иных услугах. Их обособление в отдельной организации управленчески и экономически более выгодно, чем создание аналогичных штатных служб в каждой отдельной компании.
Чаще всего у управляемых юридических лиц нет ни своего юриста, ни бухгалтера, ни системного администратора — всем этим занимается персонал управляющей компании. Объективно, не каждый бизнес способен потянуть такой штат в каждой отдельной организации Группы. Но даже при таком варианте организационной структуры должно быть центральное звено, управляющее сотрудниками на местах.
Поэтому встречаются случаи создания функционально схожих между собой служб и в УК, и в управляемом обществе (например, при разветвленности структуры, когда отдельные общества существенно удалены друг от друга и от самой УК), однако и в этом случае УК занимается решением стратегических задач, тогда как сотрудники управляемого общества выполняют текущую работу, не требующую высокой квалификации и знания стратегического плана развития бизнеса в целом.
2. Перевод управления из плоскости «он тут самый главный, его все знают» в правовое поле. Все больше собственников хотят формализации отношений со своим бизнесом и фиксации юридических гарантий.
Здесь же в качестве побуждающих причин — возможность официальных доходов в виде дивидендов, обеспечение наследования.
Напрашивающийся вариант — создание единой управляющей компании, владеющей и/или управляющей остальными субъектами в группе.
3. Общая УК удобна и на случай обратной ситуации, когда собственники участвуют во всех компаниях группы, попадая даже в «реестр массовых учредителей».
Помимо очевидных организационных сложностей в виде лишних собраний участников, визитов к нотариусу, в банки и контролирующие органы собственники при такой структуре увеличивают объем своей ответственности за компании, реальное управление которыми сосредоточено в иных руках (руководителя направления, например).
Обособление владения через УК с юридическим разграничением зон ответственности за принимаемые решения может стать эффективным вариантом, выгодным как владельцам, так и управленцам бизнеса.
4. Возможность оперативно осуществлять управленческий учет и разрабатывать, а также корректировать ранее разработанную стратегию деятельности группы компаний в целом.
Бесспорно, собственникам бизнеса необходимо обладать всей полнотой информации относительно его функционирования, финансовых результатов деятельности, степени эффективности ранее принятых управленческих решений.
В этом смысле ценность прямого поступления сведений обо всех значимых событиях непосредственно в «штаб» неоценима как для собственников, так и для высшего менеджмента.
Варианты оформления отношений с УК
Регулирование взаимоотношений УК с управляемыми обществами может быть построено несколькими способами:
Во-первых, через включение УК в состав участников/акционеров управляемых компаний. В таком варианте собственники напрямую участвуют только в УК и далее их мнение и владельческий контроль транслируются посредством проработки учредительных документов компаний Группы.
Такая конструкция удобна собственникам и понятна банкам, инвесторам, контрагентам. Кроме того, корпоративная структура владения позволяет использовать ряд налоговых льгот для перераспределения прибыли в группе компаний.
Второй способ — с использованием договорных конструкций, а именно:
- договора возмездного оказания услуг (на оказание бухгалтерских, юридических и т.п. услуг);
- договора на выполнение функций единоличного исполнительного органа.
- Выбор того или иного договорного инструмента зависит от ряда факторов и специфики структуры группы компаний.
- Рассмотрим особенности применения каждого из договоров отдельно.
- 1. Договор возмездного оказания услуг
При заключении данного договора в УК передаются все или некоторые стратегические, а также вспомогательные по отношению к операционному ядру функции: юридическое, бухгалтерское и кадровое сопровождение, обеспечение безопасности и т.п., потребность в которых испытывают все субъекты холдинга, однако создание аналогичных подразделений в каждом из них нерентабельно и нецелесообразно.
Одновременно у управляемого общества имеется свой единоличный исполнительный орган (Директор, ИП-управляющий или другая Управляющая компания, но в роли единоличного исполнительного органа (Е.И.О.)), который осуществляет оперативное руководство компанией, принимает все текущие решения и отвечает за финансовый результат. Именно он значится в ЕГРЮЛ как субъект, имеющий право без доверенности действовать от имени компании.
При таком взаимодействии Е.И.О. и управляющей компании первый, по сути, иерархически выше УК, поскольку он от имени организации выступает заказчиком соответствующих услуг. Однако отдельно проработав условия устава компании, компетенцию ее органов управления можно фактически обязать Е.И.О. подчиняться распоряжениям УК.
2. Договор на выполнение функций единоличного исполнительного органа (Е.И.О.)
Напомним, что возможность передачи полномочий по управлению организацией Управляющей компании предусмотрена рядом федеральных законов.
Например: п. 1, ст. 42, п.п. 2 п. 2.1. ст. 32 ФЗ об ООО: Общество вправе передать по договору осуществление полномочий своего единоличного исполнительного органа управляющему. П. 1 ст.
69 ФЗ об АО: По решению общего собрания акционеров полномочия единоличного исполнительного органа общества могут быть переданы по договору коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему).
Условия договоров и отдельные нюансы при внедрении УК
Включение в модель бизнеса Управляющей компании помогает решить многие сложности при наличии разветвленной юридической структуры бизнеса.
Вместе с тем, учитывая реалии и тенденции налогового администрирования, нельзя обойти вопрос о том, как на управляющую компанию смотрят с этой стороны. Существенный пул рисков составляют возможные претензии в части искусственного дробления бизнеса с целью получения необоснованной налоговой выгода.
Если кратко, то основные претензии при создании УК сводятся к следующему:
- УК на УСН создана специально, чтобы оказывать услуги субъектам на ОСН и выводить часть их прибыли под свое льготное налогообложение.
- Единая УК это признак взаимозависимости и подконтрольности субъектов группы, находящихся на спец. режимах, которые прикрывают деятельность по сути одного налогоплательщика на ОСН.
Безусловно, увязка юридической модели бизнеса в единую группу через общее управление — очевидна. Особенно, если собственниками управляющей и управляемых компаний являются одни и те же лица.
Но, как и всегда, возникающая здесь взаимозависимость сама по себе не приобретает негативного окраса.
И в обязательном порядке учитываются иные факторы, свидетельствующие о наличии или отсутствии недобросовестности при построении группы компаний имеющимся образом:
- если речь идет об оказании управленческих услуг, то наличие сторонних заказчиков уже не позволяет заявлять, что УК была создана исключительно для минимизации налоговых обязательств родственных компаний на ОСН;
- если управляемые организации являются самостоятельными и самодостаточными компаниями, на отношения между которыми наличие общей УК никак не повлияло, то говорить об искусственном дроблении тоже не приходиться.
Однако для минимизации риска возможных претензий все же необходимо придерживаться отдельных правил:
1. Виды оказываемых услуг должны быть максимально конкретизированы.
Чем более детально описан предмет деятельности УК, тем сложнее доказать искусственность ее выделения в группе компаний (см., например Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2012 г.
по делу №А60-13970/2012: налогоплательщику удалось выиграть спор путем максимальной детализации доказательств исполнения договора.
В отчете об исполнении полномочий ЕИО объем выполненных работ по осуществлению руководства текущей деятельностью указан с расшифровкой выполненной работы сотрудниками конкретных отделов (служб) и даже указан объем потраченных часов на каждую услугу).
Учитывая, что в настоящий момент многие компании пользуются различными программными комплексами, позволяющими отслеживать время выполнения тех или иных задач сотрудниками, решение задачи по сбору подобной информации может быть автоматизировано.
Вместе с тем, УК в роли единоличного исполнительного органа осуществляет текущее руководство компанией, полное детализированное описание которого в договоре невозможно. И корпоративное законодательство, и, как правило, уставы компаний обычно оставляют за Е.И.О.
остаточную компетенцию: «и иное, не отнесенное к полномочиям других органов Общества». Поэтому если договор на управление с УК в роли Е.И.О. не содержит конкретный перечень полномочий УК, говорить об отсутствии детализации функций УК, а, следовательно, искусственного ее выделения, нельзя.
Этот вывод поддерживается и судебной практикой.
В силу самого характера деятельности по текущему управлению невозможно исчерпывающим образом определить компетенцию и круг обязанностей Е.И.О. (Управляющей компании) не только на уровне закона, но и на уровне Устава общества, договора на передачу полномочий, локальных нормативных актов, поскольку невозможно предусмотреть все вопросы, ежедневно возникающие в деятельности управляемой организации и которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания и совета директоров. См. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 мая 2014 г. по делу №А81-2271/2013.
При этом не забывайте, что затраты на услуги управляющего отсутствуют в закрытом перечне расходов при УСН (с объектом доход минус расходы). Однако расходы на бухгалтерские и юридические услуги НК РФ для уменьшения налогооблагаемой базы предусмотрены.См. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда 06.04.2016 по делу №А35/7403/15
2. Внимательно нужно относится к описанию порядка расчета вознаграждения УК за свои услуги.
Так, если привязывать вознаграждение к достижению каких-либо показателей (рост выручки, прибыли, количества клиентов и т.д.), необходимо каждый раз подтверждать их достижение или недостижение, оформлять всю необходимую документацию. В противном случае налоговый орган оспорит выплаты в сторону УК.
См. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 июля 2016 г. по делу № А01-1790/2015, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2016 г. № 15АП-22105/15
Как правило, суды, вставая на сторону налогового органа, говорят о том, что налогоплательщик не смог подтвердить, какую конкретно работу выполнила УК и как была определена стоимость каждого вида ее услуг.
Поэтому описание порядка формирования стоимости оказанных услуг в самом договоре и детализация итоговой стоимости за каждый период деятельности УК — обязательное условие работы с Управляющей компанией.
Контроль рыночного уровня цен никто не отменял!
3. Доказательством эффективности и обоснованности деятельности УК станут показатели роста выручки, прибыли, активов управляемой компании, что, в свою очередь, например, повлекло и рост уплачиваемых ей налогов (этот показатель будет особо ценен).
4. Свидетельством самостоятельности УК как хозяйствующего субъекта станет оказание аналогичных услуг для нескольких компаний, в том числе не связанных между собой.
5. Высокий профессионализм штата сотрудников управляющей компании (в сравнении с управляемой), повышенные требования к их уровню образования, стажу работы и т.д. также позволят подтвердить профессиональную компетентность и самостоятельность УК.
См. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 января 2015 г. по делу №А32-25133/2013
Учитывая, что на сегодняшний день безопасность бизнеса и его собственников, эффективность управления и владельческий контроль зависят именно от структуры бизнеса, ценность управляющей компании в группе приобрела новое звучание.
3 шага к свободе. Как «уйти» от своей управляющей компании (инструкция по применению)
К нам не раз обращались собственники квартир и нежилых помещений, которые жаловались на работу управляющих компаний, обслуживающих их многоквартирные дома. Их интересовало главное: как уйти от своей «укашки»? Сегодня мы расскажем о том, как законным способом расторгнуть договор с управляющей компании и распрощаться с ней навсегда.
1 шаг. Фиксируем невыполнение вашей управляющей компанией условий договора управления многоквартирного дома.
Главная задача – доказать, что ваша управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным домом.
Для этого пригодятся самые разные документы: неисполненные предписания жилищной инспекции, постановления судов о привлечении к административной ответственности управляющей компании за непредоставление услуг надлежащего качества, обращения в органы прокуратуры на действия (или же бездействие) УК.
Важна и ваша активная позиция по принуждению управляющей компании к выполнению условий договора управления. К примеру, если вы направляете жалобы на работу управленцев в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или Прокуратуру, то, полученные ответы помогут вам доказать, что проблемы с качеством оказываемых услуг у УК действительно имеются.
Еще лучше, если вы получите постановления о привлечении управляющей компании к ответственности. Напишите обращение в Жилищную инспекцию и из ее ответа вы узнаете, штрафовалась ли ваша УК. Главное – улики.
Но что делать, если управляющая компания не так уж сильно нарушает, а, например, ее услуги просто дорого стоят? Закон разрешает собственникам «метров» в одностороннем порядке отказаться от своей управляющей компании не только, если она не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия собственниками решения о выборе другой УК или при изменении способа управления данным домом. Главный вопрос теперь – как это правильно оформить? 2 шаг. Проводим общее собрание собственников многоквартирного дома.
Единственным инструментом смены управляющей компании является собрание собственников многоквартирного дома. В его повестку нужно включить вопрос о расторжении договора управления с действующей управляющей компанией и о выборе новой.
Напомним, что Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления домом:
— обслуживание управляющей компанией; — управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом; — непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (если квартир в доме не более 30). На общем собрании собственников необходимо соблюсти правила его проведения. Среди них:
Как выбрать управляющую компанию
Дмитрий Бурняшев
юрист, эксперт по вопросам ЖКХ
Профиль автора
Я эксперт по вопросам ЖКХ. Раньше работал в управляющей компании, а сейчас как независимый эксперт помогаю людям менять УК своих домов.
Я сопровождал смену управляющих компаний и создание ТСЖ более чем в 50 домах Ставрополя, поэтому знаю, как УК портятся после перехода дома в их управление.
Бороться с коммунальщиками и их нежеланием выполнять свою работу — дело затратное: обычно у жильцов недостаточно юридических знаний, а услуги юристов стоят денег. Так что иногда поменять управляющую компанию проще и выгоднее. В январе 2019 года в Москве работало 1085 управляющих организаций, в Петербурге — 579. Выбрать одну из них сложно.
Каждая УК хочет увеличить количество домов в управлении и получить как можно больше денег. Собственники же заинтересованы в качественных услугах и уменьшении оплаты за ЖКУ. Расскажу, как выбрать УК, чтобы впоследствии не платить впустую.
Периодически администрации городов или районов проводят различные конкурсы для организаций ЖКХ, чтобы выявить хорошие и поощрить их: упомянуть в местной газете или на сайте администрации, наградить грамотой или денежным призом.
В Ставрополе администрация проводила конкурс на самый пожаробезопасный дом. Проверяли соблюдение противопожарных норм в домах, которые обслуживают управляющие организации. Оценка домов происходила по балльной системе.
Например, если в доме установлена и работает противопожарная система, но нет договора на ее обслуживание, давали 3 балла. А если есть и система, и договор — 5 баллов.
По итогам конкурса было три призовых места и награды в виде денег, грамот и кубков.
Для участия в конкурсе нужно было написать от лица УК письмо-заявку с адресом дома, который будет проверять жюри — специалисты администрации города и представители пожарной инспекции.
В то время я работал в управляющей компании юристом, но меня периодически привлекали для решения неюридических вопросов.
Я помог заполнить заявку и до ее подачи объяснил, какие очевидные нарушения были в домах.
Несмотря на такие отступления от правил, дом признали самым пожаробезопасным. При осмотре дома жюри впустили только в один подъезд из одиннадцати: в нем не было нарушений. Специалисты посчитали, что все подъезды дома одинаковы и нигде нарушений нет. Кубок вручили нам.
Управляющая гордится кубком и теперь использует его, чтобы завлечь новых клиентов. Я проработал в этой УК еще год после описанного случая. Он наглядно характеризует сферу ЖКХ и стал одной из причин моего увольнения.
За время работы в УК я понял, что наличие каких-либо наград в большинстве случаев фикция и показуха.
Управляющая организация необходима для содержания и текущего ремонта общего имущества дома.
- Уборку подъезда и придомовой территории.
- Замену лампочек в подъезде.
- Функционирование лифта в доме.
- Отсутствие протечек на крыше.
- Ремонт подъезда.
- Другие обязательные работы по дому.
Подробнее об управляющих компаниях Т—Ж уже писал в отдельной статье.
Перед проведением собрания следует подобрать новую УК, которая будет отвечать нуждам собственников и оказывать качественные услуги. Требования к управляющей могут быть разные, обычно это доступные тарифы и дополнительные работы по дому.
Я рекомендую выбирать УК по определенным критериям, которые необходимо учитывать в совокупности.
Пешая доступность офиса УК. Если к управляющей компании возникнут вопросы, проще добраться до той, что находится ближе к дому.
Не все вопросы можно решить по телефону. УК могут требовать личного присутствия собственника, например при подаче заявлений о вводе счетчиков в эксплуатацию, о поверке счетчика, о выдаче выписок с лицевых счетов, а также в случае жалоб и претензий.
Наличие в УК домов в управлении. Если в управлении УК много домов, это говорит о ее востребованности.
Количество «ушедших» домов. Если от этой компании отказалось много домов, скорее всего, в работе УК немало проблем.
Наличие лицензии. Все УК обязаны иметь лицензию на ведение деятельности.
Отсутствие банкротства. Если УК находится на стадии банкротства, у нее не будет денег на обслуживание домов.
Чтобы выбрать подходящую УК, я советую придерживаться такого алгоритма:
- Найти все управляющие компании в своем городе.
- Выбрать несколько подходящих по расположению.
- Исключить компании без домов в управлении.
- Проверить количество ушедших от УК домов.
- Проверить отзывы о выбранных управляющих компаниях.
- Определиться, с какой УК хотите сотрудничать: частной или государственной.
- Проверить выбранные УК на наличие лицензии и отсутствие банкротства.
- Определить причину смены действующей УК и свои ожидания от новой.
- Провести переговоры с несколькими выбранными УК.
- Изучить договор управления.
- Провести общее собрание и подписать договор управления.
На портале ЖКХ. Узнать об управляющих компаниях в вашем городе можно в ГИС ЖКХ — это официальный портал с информацией об УК.
Все УК обязаны работать с ГИС ЖКХ и размещать на портале:
- Результаты общих собраний собственников с протоколами собраний.
- Перечни работ и услуг по каждому дому с указанием стоимости.
- Характеристики дома, например материалы несущих стен, перекрытий и фундамента.
- Информацию о каждом счетчике в квартире: дату ввода в эксплуатацию, сроки поверки и замены счетчика.
- Ежемесячные начисления по каждой квартире — дублируются бумажные квитанции.
Чтобы найти подходящую УК на портале, нужно зайти в раздел «Реестры» и выбрать «Реестр лицензий субъектов РФ». После выбора субъекта, в котором ищете управляющую компанию, появится перечень всех УК.
В справочнике. Другой способ найти УК — использовать справочник «2ГИС» или другие, например «Яндекс-карты» или «Гугл-карты».
Я предпочитаю «2ГИС», поскольку по своему опыту отметил, что два раза в год сотрудники «2ГИС» проверяют актуальность информации в справочнике: обзванивают УК и уточняют изменения в режиме работы и контактных данных. Также в «2ГИС» сразу можно посмотреть маршруты общественного транспорта до выбранной УК.
На «2ГИС» необходимо в строке поиска набрать «управляющая компания»: сервис выдаст результат списком с местонахождением УК
Через сарафанное радио. Также найти управляющую компанию можно через знакомых и соседей по району.
Для этого сделайте две вещи:
- Спросите у друзей про их управляющие компании, устраивает ли их обслуживание дома. Если да, уточните, какая управляющая обслуживает дом.
- Посмотрите на соседний дом: он может обслуживаться лучше вашего. Спросите у жильцов, какая управляющая компания отвечает за их дом и все ли их устраивает.
В небольших городах жильцы дома могут стать заложниками одной управляющей компании и терпеть ее недочеты. В таком случае стоит задуматься о создании ТСЖ.
Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников, зарегистрировать ТСЖ в налоговой и уведомить об этом свою УК, чтобы она передала всю техническую документацию ТСЖ. В Т—Ж уже была подробная статья про то, как создать ТСЖ.
Иногда не все так просто. Ко мне за советом обращаются собственники квартир из других городов, и бывают случаи, когда создать ТСЖ или уйти в другую УК не получается.
Вс разъяснил городским чиновникам как выбирать управляющую компанию
Получившие квартиры дольщики в течение года должны не только выбрать способ управления многоквартирным домом, но и реализовать свое решение. При отсутствии одного из этих условий орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Управляющая компания «МИР» обратилась к администрации Октябрьского района в городе Красноярске с иском о признании незаконным отказа в проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации в отношении трех многоквартирных домов. Компания также просила признать недействительным приказ администрации, которым было зафиксировано решение об отказе в проведении конкурса (дело № А33-1777/2017).
В ходе рассмотрения дела выяснилось, что приказом 28 декабря 2016 администрации Октябрьского района Красноярска назначено проведение открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами по адресам: г. Красноярск, ул. Норильская, д. 4а; ул. Норильская, д. 6а; ул. Норильская, д. 8г.
9 января 2017 ООО УК «МИР» подало заявку на участие в конкурсе. Однако 26 января 2017 районная администрация отменила проведение конкурса, указав на то, что 23 января жильцы этих домов фактически выбрали управляющей компанией ООО «УК «Калининский», и заключили договоры на управление домами с ним.
Не согласившись с таким раскладом, управляющая компания «МИР» обратилась с иском в Арбитражный суд Красноярского края.
Краевой арбитраж иск удовлетворил и обязал администрацию Октябрьского района Красноярска провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для спорных домов. Суд исходил из того, что способ управления многоквартирным домом, согласно ч. 3 ст.
161 Жилищного кодекса РФ, определяется общим собранием собственников помещений в нем, но жильцы, принявшие участие в общих собраниях, в юридическом смысле собственниками жилых помещений еще не являлись. Суд разъяснил, что право собственности на жилые помещения возникает с момента государственной регистрации в установленном законом порядке.
Вместе с тем на момент проведения общих собраний, данные о госрегистрации прав их участников на жилые помещения отсутствовали. Правомочия жильцов подтверждались лишь актами приема-передачи квартир.
Довод районной администрации о том, что список жильцов, выбравших управляющую компанию, совпадает с фамилиями дольщиков по договорам участия в строительстве (т.е. потенциальных собственников) был отклонен «в связи с неверным толкованием норм» закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
При таких обстоятельствах у администрации Октябрьского района Красноярска не было оснований для отмены решения о проведении открытого конкурса, посчитали в АС края. Третий арбитражный апелляционный суд и ФАС Восточно-Сибирского округа, куда районная администрация пыталась обжаловать решение, поддержали позицию суда первой инстанции.
Мотивировку всех трех судов Верховный суд счел неверной, однако оставил принятые судебные акты в силе как правильные по существу.
ВС принял позицию администрации о правомочности дольщиков выбирать управляющую организацию до момента госрегстрации права собственности.
Поскольку участник долевого строительства фактически владеет, пользуется и распоряжается построенной недвижимостью с даты подписания передаточного акта, то именно с этого момента, «а не с момента государственной регистрации права собственности, у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме, а, следовательно, и по заключению договора с управляющей компанией», — подчеркнуто в определении высшего суда.
Однако далее ВС указал, что открытый конкурс не должен проводиться только при условии, если в течение года до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме не только приняли, но и реализовали свое решение о выборе способа управления этим домом. Подобный вопрос уже был предметом рассмотрения ВС по другому делу.
Изучив материалы дела, судебная коллегия Верховного суда пришла к выводу о том, что администрация Октябрьского района не убедилась в наличии обоих оснований и преждевременно посчитала достаточным для отмены конкурса представление протоколов общих собраний собственников помещений о выборе способа управления от 23 января 2017.
В протоколах указывается на утверждение условий договоров управления между собственниками помещений и управляющей компанией «Калининский» с 1 марта 2017 года, и на вступление этих договоров в силу с той же даты. Имеющиеся в деле договоры управления многоквартирными домами датированы 01.03.2017.
Таким образом, к моменту принятия решения об отказе в проведении открытого конкурса (26 января 2017) собственники помещений приняли, но не реализовали решение о выборе способа управления домами.
Соответственно у администрации Октябрьского района отсутствовали основания для отказа от проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, а выводы судов о недействительности приказа администрации и незаконности действий по отказу от проведения открытого конкурса являются верными.
Мария Петрова
Как жильцам выбрать способ управления домом?
В домах, где все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, стало обязательным проведение открытого конкурса для выбора управляющей организации.
Но если в доме большая часть помещений находится в частной собственности, жильцы могут сами выбрать способ управления.
Как понять, какой из них окажется подходящим и повлияет ли он на размер платы за жилищно-коммунальные услуги?
В январе 2020 г. был изменен порядок выбора управляющей организации для многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности1. Теперь для ее избрания стало обязательным проведение открытого конкурса.
Ранее для «полностью государственных» домов подобное требование отсутствовало. Проведение конкурса было обязательным лишь для домов, в которых только часть площади помещений, но при этом более 50%, находилась в государственной или муниципальной собственности.
Вместе с тем затронутые изменениями ситуации сейчас редки. Обычно в многоквартирных домах большая часть помещений находится в частной собственности. Поэтому жильцы могут выбрать способ управления домом на общем собрании собственников помещений.
Управление осуществляется в отношении любого дома – как дачного, так и городского многоэтажного со сложнейшими инженерными коммуникациями. Управление многоквартирным домом строго регламентировано и должно обеспечивать бесперебойное снабжение жильцов коммунальными ресурсами, надлежащее и своевременное проведение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту.
Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в доме;
- управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным.
Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.
Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.
Данный способ управления распространен и подробно регламентирован законом. Товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив – это юридические лица, предназначенные для содержания домов.
Структура этих организаций включает три звена:
- общее собрание – собирается не реже одного раза в год, задает основные стратегические направления эксплуатации дома, определяет бюджет, избирает персональный состав правления;
- правление – призвано решать текущие вопросы управления домом и контролировать деятельность председателя; членами правления могут стать лишь собственники помещений в доме;
- председатель правления – исполняет решения общего собрания и правления, распоряжается денежными средствами организации, заключает сделки, контролирует эксплуатационные работы и руководит работниками.
Товарищество и кооператив могут сами нанимать обслуживающий дом технический персонал или привлечь для этих целей стороннюю организацию (такие организации условно именуются «эксплуатирующими»). Также товарищество и кооператив могут передать основную часть своих функций управляющей организации. В этом случае получается некий симбиоз двух способов управления домом. При таком решении значение товарищества (кооператива) уменьшается, но не нивелируется. Его органы вправе контролировать деятельность управляющей организации и при наличии оснований могут расторгнуть с ней договор или изменить его. Данный способ управления домом предполагает высокую степень самоорганизации собственников помещений. Они сами должны избрать лиц, ответственных за расходование собранных денежных средств и надлежащее содержание дома, и контролировать исполнение ими своих обязанностей.
Такой способ управления наиболее распространен. Обязанности по управлению домом исполняет специализированная организация, имеющая лицензию на этот вид деятельности. Она может быть избрана собственниками помещений на общем собрании на срок до пяти лет.
Если в доме способ управления не избран, например в новостройке собственники не приняли такое решение или прежняя управляющая организация прекратила деятельность, орган местного самоуправления должен организовать открытый конкурс для выбора управляющей организации.
Преимущества данного способа управления домом в том, что эту деятельность организация осуществляет на профессиональной основе (что, впрочем, не всегда синонимично понятию «управлять качественно»). Недостатки – в ограниченных возможностях жильцов контролировать деятельность управляющей организации.