Как продать квартиру, если второй собственник против? — Юридические советы

› Квартирный вопрос › Продажа квартиры › Как продать квартиру, если второй собственник против?

21.01.2019 2 130 просмотров

В повседневной жизни между владельцами недвижимости часто возникают конфликты интересов, поэтому вопрос, как продать квартиру, если один из собственников против, относится к категории самых распространенных. Заключить сделку при подобных обстоятельствах можно, но для этого следует ознакомиться с основными особенностями, что позволит снизить затраты времени и сил.

Какие варианты существуют

Сегодня существует несколько вариантов владения жилой недвижимостью. В их число входит оформление в совместную или долевую собственность. Вид владения напрямую влияет на особенности проведения продажи и требований, предъявляемых к сделке.

Совместная собственность возникает при приобретении недвижимости в браке. В этом случае квартира, приобретенная в период действия законного союза, относится к категории совместно нажитого имущества.

При желании заключить сделку по продаже квартиры, проигнорировать отказ второй половины на ее проведение будет нельзя, так как при подобных обстоятельствах она может быть признана недействительной.

Исключение составляет ситуация наличия брачного договора, по которому один из супругов имеет право единолично распоряжаться имуществом.

Наличие долевой собственности означает, что право владения принадлежит нескольким физическим лицам. В такой ситуации продажа собственником возможна, но для этого необходимо соблюсти ряд законодательных требований, определяющих соблюдение определенной процедуры.

При отказе супруга, доля через суд

При наличии совместной собственности супруги должны прийти к обоюдному согласию по вопросу необходимости продажи квартиры. Для исключения неприятных последствий перед заключением договора, покупателю следует удостовериться в наличие разрешительного документа. Если его не удалось получить, то необходимо прохождение процедуры выделения доли каждому супругу через суд.

По закону ответчику и истцу полагаются равные доли, но решение во многом определяется сопутствующими обстоятельствами.

На пропорции выделенных долей могут повлиять следующие факторы:

• Наличие детей и степень участия каждого из родителя в воспитании;
• Участие в покупке средств родителей или доходов одного из супругов;
• Согласие партнера по браку на компенсацию после продажи

После выделения определенных долей каждой стороне необходимо пройти в Росреестре официальную процедуру оформления собственности. Далее сделка будет проходить по сценарию продажи квартиры с несколькими владельцами.

При несогласии другого собственника

1. Уведомить собственника о планах продажи своей доли;
2. Выждать положенный законодательством срок;
3. Удостовериться в возможности продажи при наличии согласия либо его отсутствия по истечении отведенного для принятия решения времени;
4. Сбор стандартного пакета документов;
5. Составление и подписание договора;
6. Государственная регистрация сделки.

Физическое лицо для соблюдения общепринятого регламента должно уведомить других владельцев о намерении продать свою долю. Рекомендуется делать это в письменном виде, а для упрощения в будущем доказательства соблюдения процедуры лучше отправить документ заказным письмом или воспользоваться услугами нотариуса.

Уведомление в обязательном порядке должно содержать информацию следующего рода:

• данные отправителя и получателя;
• цена предложения;
• существенные условия сделки.

У владельцев долей имеется в распоряжении 30 дней для принятия решения. Они могут дать согласие или отказаться от предложения.

Отсутствие ответной реакции будет приравниваться к разрешению на проведение сделки.

При этом обстоятельства того, что у собственника доли не имеется средств на покупку, в качестве оснований для невозможности проведения отчуждения доли признаны быть не могут.

Какая альтернатива существует

С точки зрения действующего законодательства наличие несогласия одного из собственников квартиры на проведение сделки не является препятствием для ее проведения.

В реальности такая ситуация часто связана с затягиванием процесса, необходимостью тратить силы и нервы на урегулирование вопросов. В связи с этим многие собственники находят иные способы решения проблемы.

В число возможных вариантов входит:

1. Заключение договора дарения;
2. Подписание соглашения о займе с последующей передачей доли в качестве оплаты за допущенную задолженность;
3. Установление завышенной цены в договоре.

В некоторых случаях бывает проще договориться с собственником, предложив ему вариант продажи собственной доли, средства от которой он может потратить на покупку иного объекта. На подобные сделки часто готовы идти владельцы незначительной части жилого имущества, так как предложение для них может быть единственным шансом на улучшение условий проживания.

Опасности отсутствие согласия

Соблюдение правила преимущественной покупки является обязательным требованием действующего законодательства, несоблюдение которого грозит для продавца негативными последствиями.

Наибольшая опасность заключается в том, что в случае наличия претензий со стороны другого собственника доли в отношении сделки, договор может быть признан недействительным.

В результате удовлетворения иска владельца, чьи права были нарушены, участники вернутся на исходные позиции.

Для продавца это будет означать:

• аннулирование сделки;
• трату времени и сил;
• обязанность вернуть деньги покупателю;
• уплату неустойки в размере, назначенной судом;
• судебные расходы.

Собственники долей, при игнорировании продавцом права их преимущественной покупки, могут в течение 3-х месяцев подать иск в суд для возможности  использования своих прав  в полном объеме.

Некоторые продавцы идут на уловку, предлагая в уведомлении более высокую цену для того, чтобы большая стоимость отпугнула и заставила владельцев других долей дать отказ. В дальнейшем они предлагают собственную долю третьим лицам на более выгодных условиях.

В такой ситуации также существует высокий риск оспаривания сделки продажи в будущем, так как существенные условия должны быть для всех потенциальных покупателей одинаковыми.

Наличие отказа второго собственника в возможности продажи другим владельцем своей доли имущества не является препятствием для проведения сделки. При соблюдении всех формальностей и правил преимущественной покупки, заключить такой договор можно.

При этом стоит быть готовым к тому, что процесс займет больше времени, чем это требуется для обычной сделки купли-продажи.

Как продать квартиру, если второй собственник против? Ссылка на основную публикацию

Как продать квартиру, если другие собственники против: правовые нюансы

Иногда квартира принадлежит не одному человеку, а сразу нескольким, при этом в любой момент один из владельцев может решить продать свою «часть» недвижимости. Разбираемся, как это сделать правильно, и что делать, если другие собственники против продажи имущества.

Собственность совместная и долевая: разница

Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Совместное право на недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами, ведь имущество, приобретенное в браке, считается общим. Квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены, даже если жилье зарегистрировано на одного из супругов.

Плюсы такого владения собственностью заключаются в следующем:

• все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости.
• все несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.
• каждый вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности.
• квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги одного собственника.

Минусы в том, что на совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.

Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки. Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа,  дарение, завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам.

К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.

Одним словом, плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.

Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.

К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.

Плюсы долевого владения в том, что:

• собственники могут распоряжаться своей частью жилплощади (подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно).
• если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.
• каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.

Минусы в том, что:

• доля в квартире – это не всегда отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.
• если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.
• долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.

Порядок продажи долевой собственности целиком

Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев.

Порядок действий примерно таков:

1. Первое, что нужно сделать, прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности.
2. Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру.

Подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

Если соглашение о продаже квартиры не достигнуто

В этом случае продать квартиру не получится: невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной.

Как продать свою долю в квартире

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса). Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки. Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

• данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
• обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
• уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно.  Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе.

Как продать квартиру, если второй собственник против?

Для того чтобы продать квартиру если один из собственников против, следует руководствоваться определенными моментами российского законодательства. В любом случае наличие отказа от продажи хотя бы одного владельца может привести к затруднению сделки.

Действия для продажи при долевой собственности

Если на квартиру устанавливается долевое владение, то каждый хозяин имеет не только свою часть площади, но и может пользоваться общим принципом отчуждения. Правом распоряжаться имуществом пользуется каждый владелец доли.

Порядок действий подразумевает следующие моменты:

1. Вначале нужно найти покупателя на продаваемую часть жилья.
2. Обсуждаются основные условия, которые отображают в договоре купли-продажи.
3. С помощью нотариуса продавцу и покупателю нужно согласовать примерный план будущего договора продажи, где уточняется сумма за объект и форма расчета.

4. Поставить в известность другого владельца доли и предложить ему право выкупа продаваемой части. Условия, которые указаны в основном договоре купли-продажи, должны быть идентичны с высылаемым уведомлением.

5. После того как письмо с уведомлением было отправлено на адрес проживания другого хозяина части, нужно выждать один месяц.
6. В случае если другой владелец выступает за отказ от сделки, то с помощью нотариуса удостоверяется проект предполагаемого договора продажи.

7. После юридического заверения нотариусом документа, можно переходить к этапу регистрации сделки через государственный орган Росреестра или МФЦ, где сотрудником отделения будет зафиксирован переход права владения.

8. Покупатель части получит на руки выписку из ЕГРП, где будет вписан он, как собственник.

В этот момент другой хозяин может предъявить личный отказ от продажи на любой стадии прохождения оформления сделки.

На срок может быть оказано влияние другого владельца в период получения им письменного уведомления. Если хозяин, получив письмо, сразу начнет оформлять личный отказ от продаваемой доли, то продавцу не нужно будет выжидать месячный срок и может приступать к следующей подготовительной стадии, то есть нотариальное удостоверение договора.

ВНИМАНИЕ !!! Но в случае если другой хозяин выступил против проведения такой сделки и никак не выходит на контакт, то придется ждать окончания 30 дней, которые предусматривает действующее гражданско-правовое законодательство.

В дальнейшем выраженный отказ от сделки вторым собственником не повлечет за собой юридическое значение. При регистрации продажи в государственном органе присутствие другого владельца доли не требуется.

Даже если владелец другой части отправит официальное письмо с отказом в регистрационный отдел, никаких действий это не возымеет.

Если другой владелец с личным отказом от сделки решится обратиться в судебную инстанцию, то там его иск не удовлетворят.

Единственный вариант постараться не допустить совершение продажи – это выкупить продаваемую долю за денежные средства.

В таком случае продавец ничего не сможет потерять, так как продажа пройдет на аналогичных основаниях в соответствии с условиями составленного договора купли-продажи.

Другие способы продать долю

Помимо стандартных способов продажи персональной доли, которые регламентируются законом, существует ряд иных возможностей постараться обойти моменты с преимущественным правом другого владельца.

К ним относятся:

1. Вместо составления договора по продаже имущественной части оформить договор дарения. В этом случае соглашение другого хозяина не требуется, так как сделка будет проходить на безвозмездной основе.
2. Заключение договора займа, передать покупателю собственную часть жилья в качестве просрочки суммы.

3. В основном договоре можно указать сумму на долю сильно завышенную, что повлечет отказ от такой покупки другими владельцами.

Общая стоимость всего жилья при продаже может быть значительно выше, чем сбыт по отдельным долям владельцами.

Но насильно заставить продать квартиру всех владельцев нельзя, каждый имеет право отказаться от предстоящей сделки и не продавать свою выделенную часть.

Но юридическая практика предусматривает ситуацию, когда площадь имущественной доли хозяина небольшая. В этом случае другие владельцы могут обратиться в суд с требованием принудительной продажи этой части с последующей выплатой денежных средств хозяину небольшой доли.

Что будет если постараться продать долю без согласия других владельцев

Этап с оформлением уведомления на предоставление преимущественного права выкупа продаваемой доли является обязательным условием совершения итоговой сделки. Если продавец решил обойти такой момент и оформил договор купли-продажи, то это приведет к полному аннулированию сделки. Такой документ будет считаться недействительным.

ВАЖНО !!! Владельцы других долей могут смело обратиться в судебную инстанцию с иском о нарушении прав. Такая возможность предусмотрена статьей № 253 ГК РФ.

В результате решения суда, весь процесс по регистрации сделки вернется на начальную стадию, право владения долей останется за продавцом. Также придется вернуть залог обратно покупателю и выплатить в полном размере сумму неустойки, которая определяется судом.

В том случае если продавец своей части имущества не прошел процедуру предоставления прав выкупа другими хозяевами, то владельцы в своем иске могут потребовать от суда перехода права быть покупателями в свою сторону. Данное правило предусмотрено статьей № 250 ГК РФ.

На обращение в суд с таким требованием законодательство предусматривает срок 3 месяца с того момента, когда владельцы обнаружили факт нарушения.

Также суд разбирает вопросы, связанные с неверно указанной стоимостью доли в уведомлении. Например, в оповещении других владельцев указано завышенная стоимость, а в договоре меньшая. Это также является нарушением преимущественного права стать покупателем другого владельца.

Если требуется продажа совместной собственности

Если на квартиру установлено совместное владение, например, супругов, которые находятся в официальном браке, то высылать письменное уведомление не нужно. Для продажи всей квартиры нужно согласие мужа и жены, а также наличие их подписей на договоре продажи объекта.

Но если супруги находятся в разводе, и жена требует получить денежные средства за свою половину, то следует знать некоторые особенности. Пока жилье находится в совместном владении продать его нельзя без получения одобрения на сделку от жены. В таком случае раздел происходит через суд или делится на доли, которые затем можно продать.

Через суд буду рассматриваться следующие пути решения проблемы:

1. Раздел будет происходить равными долями, как супругу, так и супруге. Это стандартный выход из положения.
2. Размер долей будет отличаться. Такой вариант рассматривают при наличии несовершеннолетних детей либо ненадлежащее отношение к общему бюджету семьи одного из супругов.

3. Квартира может быть передана в собственность одному из супругов, но только при условии разовой выплаты за другую часть жилья.

В итоге, полученный от другого владельца отказ от совершения сделки не повлечет за собой запрет на продажу.

Это решение может только передвинуть срок на некоторое время, но не запретит реализацию части.

Продать квартиру, если второй собственник против, не составит большого труда, но только при условии, что соблюдены все нюансы, качающиеся сделок с долевым участием или общей собственностью. Процесс сделки купли-продажи, может быть довольно долгим, если второй собственник против ее проведения.

Жилплощадь, разделенная на доли и ее реализации

Если, квартира находится во владении, разделенным на доли, то каждому из владельцев причитается ее определенная часть. Также, каждый из них обладает разными правами, установление которых не имеет никакого отношения к тому, какова у каждого площадь доли.

Для того, чтобы произвести отчуждение недвижимости у другого владельца квартиры, необходимо прибегнуть к следующим действиям:

1. Отыскать на покупку части квартиры потенциального клиента.
2. Обсудить все важные моменты договора о продаже.
3. Составить проект соглашения, где должны быть указаны цена правила расчета относительно каждой из сторон.

4. Поставить в известность второго владельца о том, что предполагается заключение сделки и дать ему возможность произвести выкуп доли на тех условиях, которые указаны в проекте соглашения.
5. Выждать один месяц в течении, которого второй владелец будет изучать уведомление проекта соглашения.

6. В случае отказа другого собственника продавать свою долю, посетить нотариуса и подтвердить проведение сделки.
7. После заверения у нотариуса отправиться в Росреестр или МФЦ, где необходимо произвести регистрацию сделки и отметить, что право собственности переходит к другому владельцу.

8. Получить на руки выписку из ЕГРН, после которой все права на долю в квартире уже переходят к новому хозяину.

Предъявление уведомления о планируемой сделки, которое предоставляется второму собственнику, может значительно повлиять на срок ее проведения.

В том случае, если второй хозяин квартиры, не стремиться использовать свое законное право преимущественного выкупа другой доли, он может дать расписку о том, что отказывается от него. Если, такое происходит, то продавец имеет свое полное право не дожидаться, пока пройдет положенный месяц и сразу перейти к следующему шагу, необходимому для сделки купли- продажи — заверению документов у нотариального лица.

Но, что же предпринять, если в тот момент, когда второму собственнику было вручено уведомление о продажи доли, он не сказал ничего о своем праве выкупа и просто запретил продавать ту долю квартиры, которая ему не принадлежит? Да, ничего.

Просто оставить его запрет без внимания и дожидаться того времени, когда положенный месяц, который выделен законом на рассмотрение уведомления, подойдет к концу. Если, при совершении последующих этапов сделки, второй собственник также выражает свой запрет, то опять же, стоит оставить его без внимания, так как, никакие его слова уже не имеют значения.

Ведь в тот момент, когда продавец отправиться к нотариусу, а после в учреждение Росреестра, второй собственник не должен там быть.

ВНИМАНИЕ !!! Даже, если он будет отправлять свое возражение, по поводу продажи чужой доли, в соответствующие органы, это никак не повлияет на весь процесс и, тем более, не приведет к возникновению проблем.

Но, возникает вопрос: «А если второй собственник ну уж очень настойчивый человек и все продолжает нагнетать процесс сделки своими возражениями и собирается отправиться в суд, что произойдет тогда?» Да ничего.

Даже, если будет судебное разбирательство, второй собственник получит отказ на свой иск, так как, он не обладает никакими правами распоряжаться чужой собственностью, в настоящем случае, долей, которая принадлежит второму хозяину квартиры.

Единственное, что может предпринять второй владелец в таком деле, это сорвать сделку и выкупить долю, так как такое право ему предоставляется в первую очередь. Но ведь и это ничего не изменит. Продавец ничего не потеряет после такого поступка, ведь второй собственник просто купит у него вторую долю.

Совместная собственность и продажа

Если, к примеру, супруги имеют совместную собственность, и один из них хочет продать ее, ему потребуется получить согласие от своего мужа/жены.

При этом, никакого уведомления составлять нет необходимости, все что нужно для проведения сделки — это подпись обоих супругов в договоре купли-продажи. Такой вариант самый простой.

Но вот что делать, если супруги находятся в разводе, и кто-то из них хочет получить денежные средства, за причитающуюся ему квартиру? Ведь распоряжаться недвижимостью по своему желанию в таком случае нельзя, необходимо получить именно согласие второго владельца.

Есть два решения такой проблемы:

1. Переоформить имущество на долевое владение.
2. Произвести раздел имущества при помощи суда.

А как продать квартиру с помощью суда, в том случае, если один из ее хозяев против? Такое вполне возможно, если, к примеру, кто-либо из супругов не дал свое согласие на добровольный раздел долей.

Когда суд рассматривает подобные дела, он учитывает не сам факт будущей продажи, а именно раздел долей квартиры между заявителем и ответчиком.

Существует все несколько решений, которые может вынести суд в ходе раздела долей при совместном владении:

1. Каждому из лиц, выделяется две равные доли. Такое распределение происходит, как правило, при разводе супругов.
2. Кому-либо выделяется большая доля квартиры. Такое происходит в том случае, если, к примеру, учитываются интересы детей или же истец, или ответчик недобросовестно пользовались семейным бюджетом.

3. Квартира предоставляется во владение кому-то одному, но при условии, что этот человек выплатит компенсацию другому лицу за его часть квартиры.

Если, суд назначил выплату компенсации, ее сумма будет рассчитываться из рыночной цены квартиры.

Как правило, для установления сумм компенсации приглашается оценщик, который после предоставляет отчет о том, какова на рынке цена квартиры.

Если ж, суд постановил, что квартира будет разделена на доли, то каждый из дольщиков, должны посетить органы Росреестра и произвести регистрацию долевой собственности.

Как только будет получена выписка из ЕГРН, продажа квартиры будет осуществляться по тем условиям, которые учитываются при долевом владении.

Конечно же, в таком случае, необходимо будет предоставить второму владельцу соответствующее уведомление.

Незаконная продажа недвижимости при отсутствии согласия другого дольщика

Прежде, чем заключить договор о продаже квартиры или ее доли, необходимо обязательно получить согласие всех ее собственников. Если такое условие не воплотить в жизнь, то договор аннулируется и все действия, связанные с ним, признаются незаконными.

ВНИМАНИЕ !!! Собственники, права которых были нарушены в результате действий недобросовестного второго собственника, имеют полное право обратиться в суд.  Аргументировать подачу иска они могут статью Семейного Кодекса, а именно его статьей 35, пунктом 3(в случае, если незаконная продажа осуществлялась одни из супругов).

А в том случае, если владелец хочет продать квартиру, и при этом определенная ее доля принадлежит второму владельцу, и он не предоставляет ему право на преимущественный выкуп другой части квартиры, то второй владелец может воспользоваться статьей 250 пунктом 3 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Данная статья, дает возможность переоформить обязанности или права покупателя, непосредственно на второго собственника, права которого были нарушены.

Заключение

Делая вывод, можно сказать, что осуществить продажу квартиру, которая находится во владении по долям, в отсутствии согласия второго собственника вполне реально и, как правило, данный процесс не составляет труда.

Но, даже если жилплощадь находится в совместном владении, и второй владелец не согласен на проведение сделки и имеет возражения, продать часть помещения все равно возможно, просто это займет намного больше времени.

Как продать квартиру если один из собственников против

Время чтения 5 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продать квартиру, если второй собственник против, не так уж сложно, если знать все нюансы совершения сделок с долевой или совместной собственностью. Однако возражения второго собственника жилого помещения могут существенно затянуть процесс продажи, так как продавцу предстоит соблюсти ряд обязательных формальностей.

Продажа квартиры при долевой собственности

1. найти покупателя доли в квартире;
2. согласовать все существенные и факультативные условия договора купли-продажи;
3. подготовить проект договора, в котором указать цену и порядок расчета между сторонами;
4. уведомить второго собственника о предстоящей сделке и предоставить ему право выкупить долю на условиях, указанных в уведомлении (они должны совпадать с условиями проекта договора купли-продажи);
5. дождаться 30 дней после вручения уведомления;
6. даже если второй собственник заявит возражения против продажи, обратиться в нотариальную контору для удостоверения договора купли-продажи;
7. после удостоверения договора у нотариуса, обратиться с учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для регистрации сделки и перехода права собственности;
8. получить выписку из ЕГРН, после чего права на долю в квартире переходят новому собственнику.

Возражения второго собственника относительно продажи доли могут быть предъявлены на каждой из указанных стадий сделки. Вне зависимости от причин такого несогласия, оно не будет иметь юридического значения и способно только затянуть сделку.

Влияние на срок проведения сделки может быть оказано на стадии предъявления уведомления.

В этом случае, если второй собственник не планирует воспользоваться правом преимущественного выкупа, он может сразу после получения уведомления заявить в письменной форме об отказе от такого права.

Тогда продавец может не ждать истечения 30 дней и сразу приступить к следующему этапу сделки – нотариальному удостоверению.

Как быть, если при ответе на уведомление второй собственник никак не выразил свое мнение о преимущественном праве выкупа, а заявил о категоричном запрете на продажу чужой доли? Такое заявление можно попросту проигнорировать и дождаться истечения месячного срока, которое закон предоставляет для рассмотрения уведомления.

На последующих стадиях возражения второго собственника также не будут иметь значения. При нотариальном удостоверении договора и регистрации сделки в службе Росреестра участие второго собственника исключено. Даже если письменное возражение будет направлено в указанные органы, оно не повлечет никаких юридических последствий.

Может ли второй собственник воспрепятствовать сделке путем обращения в суд? Даже при судебном оспаривании запрет на распоряжение собственностью недопустим, второй собственник получит отказ в удовлетворении иска. Единственный вариант сорвать сделку – воспользоваться правом преимущественного выкупа, однако в этом случае продавец ничего не теряет, ведь продажа пройдет на аналогичных условиях.

Продажа квартиры при совместной собственности

Если на жилое помещение установлена совместная собственность (например, супругов в браке), любое распоряжение с ней требует согласия обоих сторон. Никакого официального уведомления делать не придется, для совершения сделки оба собственника должны подписать договор купли-продажи и передать целую квартиру в собственность других граждан.

Как быть, если супруги развелись, и одному из бывших партнеров необходимо получить свою часть денежных средств за жилье? Продать недвижимость, пока она находится в совместной собственности, без согласия второго собственника нельзя, ни при каких обстоятельствах. Предварительно потребуется перевести ее в общую долевую собственность, либо разделить в судебном порядке.

Как продать квартиру через суд, если один из собственников против продажи жилья? Эта процедура будет неизбежна, если второй владелец не согласился на добровольный порядок распределения долей между гражданами. При рассмотрении подобных дел в суде речь будет идти не о продаже квартиры, а об определении долей истца и ответчика.

Допускаются следующие варианты распределения долей на совместную недвижимость в судебном порядке:

• выдел истцу и ответчику равных долей (стандартное правило при бракоразводных процессах);
• выдел в неравномерных долях (например, ввиду необходимости соблюсти права и интересы детей, либо недобросовестное отношение к семейному бюджету одного из бывших супругов);
• передача квартиры в собственность одного из граждан с одновременной выплатой в пользу второй стороны компенсации за часть квартиры.

Если судом назначена выплата компенсации, она будет рассчитана исходя из рыночной стоимости объекта. Для этого потребуется заказать у профессионального оценщика отчет о рыночной стоимости жилья. При таких обстоятельствах выплата компенсации по решению суда будет примерно соответствовать сумме, которую продавец получил бы при отчуждении своей части квартиры.

Если судом произведен раздел квартиры на доли, необходимо обратиться в органы Росреестра и зарегистрировать право долевой собственности. После получения выписки ЕГРН, процедура продажи пойдет по рассмотренному ранее варианту с долей в квартире. Обязательным правилом будет уведомление второго собственника.

Таким образом, даже при совместной форме собственности, отсутствие согласия или открытое возражение со стороны второго владельца может повлиять только на общий срок проведения сделки, но не на право продать часть жилого помещения.

Как продать квартиру, если второй собственник против?

Если знать все нюансы сделки, то вопрос, как продать квартиру, если один из собственников против, отпадет сам собой. Но несогласие второго хозяина жилплощади может надолго затянуть сделку продажи.

Продажа доли имущественного хозяйства

Независимо от того, какая часть принадлежит каждому совладельцу, у того и другого хозяина будут равные правовые обязанности при отчуждении жилья. Для этого необходимо выполнить ряд действий:

• найти заинтересованное лицо в покупке части квартиры;
• согласовать все условия и требования;
• сделать проект, где будет указана стоимость и условия расчета между субъектами сделки;
• отправить уведомление совладельцу о продаже своей части владения (второму хозяину первому предлагается выкупить имущественную часть);
• через месяц после вручения извещения, если второй хозяин против продажи, нужно обратиться к нотариальному заверителю для удостоверения составленного соглашения;
• после нотариальной конторы необходимо направиться в Росреестр или МФЦ для оформления бумаг;
• получить выписку из ЕГРН (после чего права владения автоматически переходят новому хозяину).

Внимание! Возражение совладельца могут предъявляться на любой стадии сделки. Но несогласие не будет иметь юридического значения, а только затянет процедуру.

Если после получения уведомления второй хозяин принимает решение не выкупать другую часть, то он может в письменном виде заявить об этом. В этом случае продавец может не ждать месяц и сразу приступить к нотариальному заверению.

Что делать, если совладелец ничего не сказал по поводу выкупа другой части, но заявил о запрете выставления ее на продажу? Юристы советуют никак не реагировать на такое заявление и дождаться окончания 30 дней. На следующих стадиях несогласие второго хозяина учитываться не будет.

• Как правильно продать долю в квартире?
• Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

После того как продавец отправится к нотариусу и в Росреестр, второй хозяин уже ничего сделать не сможет. Даже, если совладелец отправит запрет в письменной форме в соответствующие органы, это не повлечет юридических последствий.

Многих очень беспокоит вопрос, может ли совладелец помешать сделке путем обращения в суд. Повода для паники нет. Второй хозяин в любом случае получит отказ в иске. Сорвать сделку он сможет, если воспользуется правом  выкупа доли имущества. Но продавец от этого не пострадает, так как он осуществит продажу своей собственности на аналогичных условиях договора купли-продажи.

Как продать жилплощадь, находящуюся в совместном владении

Если собственность находится в совместном владении, то любое распоряжение с ней требует согласия с обоих сторон. Никаких письменных заявлений не потребуется, достаточно будет обоим хозяинам подписать договор купли-продажи и передать свое жилье новым хозяевам.

Часто во время развода людей волнует вопрос о денежных средствах за оставленное жилье. В этом случае продать квартиру без согласия второго супруга не получится. Прежде чем продавать жилье, его необходимо будет разделить или перевести в долевую собственность.

Если второй владелец не согласиться продавать квартиру, то решить этот вопрос можно будет через суд. Ведь не всегда получается добровольно распределить доли имущественного хозяйства. Суд определит, кому какая часть отходит. Распределение долей происходит следующим образом:

• истец и ответчик получают равные доли (обычно так происходит выдел при разводе);
• истец и ответчик получают неравномерные доли (в случае если один из супругов недобросовестно относился к семейному бюджету);
• жилплощадь переходит в собственность истца, а ответчику выплачивается компенсация за часть жилья.

Выплата компенсации рассчитывается по рыночной стоимости имущественного хозяйства. Необходимо получить от оценщика отчет о рыночной стоимости жилплощади.

Если суд постановил разделить собственность на равные доли, то право владения нужно зарегистрировать в Росреестре. После получения выписки из реестра, процедуру продажи уже своей части можно спокойно продолжать, но при этом уведомив второго хозяина.

1. Это интересно:
2. Как не платить за капитальный ремонт на законном основании?

Какие документы потребуются для продажи жилья

Для продажи жилплощади потребуется документация, включающая в себя выписку из ЕГРН на имущественное хозяйство, документы, устанавливающие право владения жильем, технические бумаги из БТИ, а также:

• письменное согласие второго супруга (при совместной собственности);
• письменный отказ совладельца на покупку части жилья (при долевой собственности).

В составленном соглашении купли-продажи обычно указывается несколько продавцов с указанием части каждого из них, а также расчет с продавцами с указанием реквизитов для перечисления средств за часть каждого лица.

Порядок оформления продажи жилья

При долевой собственности продавец осуществляет продажу следующим образом:

1. Продавец части имущественного хозяйства направляет уведомление второму владельцу о своем желании продать свою законную часть и предлагает ему воспользоваться правом согласно 250 статье Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки». В уведомление указывается цена и условия сделки.
2. В течение 30 дней совладелец должен принять решение, будет ли он покупать долю или нет. Если он никак не отреагирует, то это автоматически приравнивается к согласию.

Есть важный момент – продавец не должен продавать жилплощадь по цене меньшей, заявленной той, что указана в извещении для совладельца.

Согласно всему вышесказанному можно сделать вывод о том, что несогласие совладельца никак не может повлиять на проведение продажи жилья, оно может лишь затянуть процесс.

• Уважаемые читатели!
• Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.
• Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.
• Это быстро и бесплатно!