Улучшение условий при сносе пятиэтажки — Юридические советы

Жилой фонд страны постоянно обновляется, а потому снос частного дома или городской многоэтажки – не редкость.

Порядок выселения из ветхого здания одинаков и для собственников квартир, и для граждан, получивших квадратные метры по договору социального найма.

Порядок предоставления новой недвижимости, соответствующей современным стандартам качества и комфорта, прописывается на региональном и местном уровне.

Основания для сноса жилого дома

Согласно положениям действующего законодательства, снести дом можно по двум причинам:

1. Здание призвано аварийным, непригодным для проживания.
2. Участок, где располагается городская многоэтажка, необходим для общественно значимых нужд, признаваемых федеральными или региональными властями.

Существуют следующие основания, по которым здание признают аварийным:

• оно находится на территории, подверженной природным (например, ежесезонное подтопление) или техногенным катаклизмам;
• здание полностью или частично разрушено из-за природного бедствия, находится в нем опасно для жизни квартировладельцев;
• несущие конструкции, крыша или фундамент постройки пришли в негодность, начался процесс их разрушения;
• дом располагается в зоне действия факторов, неблагоприятных для здоровья человека (постоянный шум, электромагнитное излучение и т.д.).

Закон гласит, что заключение о сносе ветхого жилья (или реновации) принимается экспертами по результатам осмотра здания. Инициировать процедуру могут сами квартировладельцы, написав в городскую администрацию жалобу на ухудшение условий проживания в здании.

  Порядок создания и ликвидации ТСЖ — пошаговая инструкция

Ни федеральные власти, ни муниципалитет не вправе снести здание без оснований.

Действующий порядок предполагает, что должно быть заключение комиссии о ветхости постройки или проект по возведению на земельном участке общественно значимых объектов (трубопровод, трасса и т.д.).

Не имеет значения, находятся ли жилплощадь в здании в собственности или социальном найме.

Ст. 32 ЖК РФ гласит, что власти, принявшие решение о сносе ветхого жилья, обязаны предоставить владельцам квартир денежную компенсацию или другую квартиру. О планируемом переселении их уведомляют заранее в письменном виде.

Порядок предоставления нового жилья взамен снесенного

Граждан, чей дом планируется снести, в первую очередь интересует вопрос, какую квартиру дадут при сносе дома, если квартира приватизирована. Главное опасение – получить жилье, которое по площади, расположению и другим характеристикам не ответствует утраченному.

Расселение проживающих производится в:

• Квартиры, соответствующие по метражу тем, что принадлежали гражданам ранее. Если жилье находится в собственности человека, ему дадут аналогичный по площади вариант, если квартира не приватизирована – помещение из расчета 18 м кв. на каждого прописанного.
• Жилье, расположенное в том же муниципальном образовании. Установившиеся правила и законы не обязывают властей рассматривать просьбы квартировладельцев, желающих переехать в другую местность.
• Жилая площадь, полностью пригодная для комфортной жизни. Если дом сносят, гражданам положено жилье со всеми коммуникациями (водопровод, подведенное электричество, газ и т.д.).
• Квартира, на 100% отвечающая требованиям действующих СанПинов.

Граждане, которые лишаются жилья при сносе, вправе претендовать на квартиру аналогичной площади, но нигде в законе не говорится, что в ней должно быть столько же комнат, сколько и в ставшем непригодным для жизни помещении. Это правило не касается тех, кому принадлежали комнаты в коммуналке: им обязаны выделить ровно столько же, сколькими они располагали в ветхом доме.

В ЖК РСФСР, который действовал до 2005 года, указывалось, что в случае переезда из ветхого дома гражданам должны выделять квартиры с учетом состава семьи. Было недопустимо, чтобы в одной комнате проживали разнополые люди старше 9-ти лет, не состоящие в законном браке. Принимались в расчет дополнительные обстоятельства: состояние здоровья жильцов и иные, заслуживающие внимания моменты.

В современном ЖК РФ все перечисленные положения отсутствуют, но это не запрещает органам региональной власти издать собственные законы, содержащие положения, защищающие интересы жильцов и нанимателей.

Денежное возмещение при демонтаже дома

В ст. 32 ЖК РФ указывается, что власти, принявшие решение о сносе дома, не вправе выселить людей «в никуда». Если гражданину принадлежит приватизированная квартира в доме под снос, ему не о чем волноваться: взамен утраченного жилья ему предоставят новое или выплатят денежную компенсацию.

Второй вариант кажется многим жильцам ветхих домов привлекательнее первого. Сумма денежного возмещения определяется добровольным соглашением сторон или в судебном порядке. В нее входит:

• рыночная стоимость квартиры;
• компенсация предполагаемых издержек граждан, связанных с переездом и приобретением новой жилплощади;
• возмещение упущенной выгоды (если, например, квартира ранее сдавалась в наем).

На практике нередки случаи, когда сумма, исчисленная органами власти, оказывается меньше, чем средний ценник на рынке. Граждане оказываются в ситуации, когда они не могут приобрести на полученную компенсацию даже скромную «однушку». При таких обстоятельствах увеличить размер возмещения можно в судебном порядке.

Что делать, если жилье не приватизировано?

Закон гласит, что приватизация квартиры означает оформление собственности на нее. Лица, не прошедшие эту процедуру, владеют жильем по договору социального найма.

В отличие от собственников, они не вправе в случае сноса:

• Претендовать на жилплощадь аналогичного метража (им выделяется квартира из расчета 18 м кв. на человека).
• Получить денежное возмещение вместо новой недвижимости.

При сносе ветхого дома с лицами, владеющими квартирами по договору социального найма, расторгается действующее соглашение и заключается новое, уже по другому адресу.

С точки зрения действующих нормативно-правовых актов аварийное состояние дома не является препятствием для приватизации. Процедура остается столь же доступной для гражданина. Поскольку о предстоящем сносе/реновации сообщают заранее (обычно, за год), у человека есть все возможности оформить квадратные метры в собственность: программа приватизации продлена до 2021 года.

Бесплатная консультация юриста!

На что рассчитывать жителям московских хрущевок при реновации?

Экономически сложная ситуация в нашей стране могла существенно повлиять на запланированный снос пятиэтажек в этом году, но местные власти объявили: прописанные меры в скором времени будут выполнены в положенном объёме.

Учитывая, что Москва стремительно застраивается современными жилыми зданиями и коммерческими объектами, сохранять строения прошлого века уже не имеет смысла. В первую очередь данное постановление коснется жилых пятиэтажных зданий.

В чем заключается программа сноса хрущевок в москве

Таким образом, решится много жилищных вопросов, в первую очередь люди получат вместо ветхого здания, современный дом с хорошим ремонтом, а также многие семьи смогут расширить квадратные метры своей квартиры по новому постановлению.

Когда появилась идея реализовать программу и кто ее придумал

Еще в восьмидесятых годах у правительства столицы возникла идея сносить панельные пятиэтажные дома. О начале реализации программы в Москве стало публично известно двадцать первого февраля 1999 года.

В планах правительства было закончить реконструкцию жилья в 2010 году, но кризисная ситуация в стране не позволило выполнить в полной мере эту задачу.

В 2016 году на очередной встрече Собянина с президентом РФ был поднят данный вопрос  вновь. А первого июля 2017 года Владимиром Путиным был подписан закон о массовом уничтожении пятиэтажек.

Как строили хрущевки, где и почему сейчас идет их снос вы можете узнать в этом видео:

Каким образом будет проводиться данная программа

На месте старого здания будет возведено новое, куда будут переселены следующие семьи из ветхого жилища. Таким образом, будет действовать процесс имеющий название – «волновая методика». В данном случае в выигрыше будут обе стороны:

• Власти города дают прекрасную возможность проявить себя частным строительным компаниям;
• Люди получат новые современные квартиры, в том же районе где проживали ранее;
• Застройщики получат новые земельные участки для осуществления следующего проекта.

Сроки реализации закона

Специалисты прогнозируют, что расселение людей по данной программе займет примерно от 9 до 18 лет. За небольшой период времени в столице построили порядка пяти миллионов домов, что дало возможность обеспечить 300 тысяч человек новыми квартирами.

Если такая скорость будет сохранена, все нововозведенные дома будут отданы переселенцам, а каждый житель хрущевки получит современную квартиру в новостройке за относительно короткий период времени.

Сколько стоит квартира в новостройке в Москве и других регионах страны — читайте здесь.

Критерия жилища под снос

Причиной сноса дома может послужить его расположение на местности, а также, если износ здания составляет более 50% . Если здание находится на грани аварийного состояния, оно попадает под  данную программу в первую очередь.

Эксперты разделяют хрущевки на три основных типа: блочные, панельные и  кирпичные. В первую очередь будут снесены панельные дома. Их больше всего можно увидеть в Кузьминках (порядка половины жилищного фонда). Сколько составляет срок эксплуатации панельного многоквартирного дома — читайте по ссылке.

Капотня, Царицыно, Зюзин и Северное Измайлово – эти районы будут самыми первыми, кого коснется данная реконструкция. Далее изменения коснутся блочных зданий. Их можно увидеть в Зюзине, Марьиной Роще, а также в Останкине и Капотне.

Какие дома подпадают под снос?

Кирпичные дома являются самыми прочными объектами того периода домостроения, поэтому их будут сносить в самую последнюю очередь.

Предварительный список пятиэтажек, попадающих под снос

По установленным данным в данную программу войдут более восьми тысяч пятиэтажек Москвы 1950 года постройки. Власти столицы обещают до конца текущего года выложить полный список домов, которые пойдут под снос. Ниже будет неполный список домов на расселение.

Фактический адрес	Номер дома	Район
1-й Красногвардейский проезд дом 20	Пресненский
1-й Красногвардейский проезд корпус  4 строение 1 (А)	Пресненский
1-й Красногвардейский проезд дом 18 корпус 3	Пресненский
1-й Щипковский переезд дом 1	Замоскворечье
Земледельческий переулок  дом 18	Хамовники
Каланчевская улица  дом 30	1-515	Красносельский
Красногвардейский бульвар дом 15 корпус 1	1-515	Пресненский
Комсомольский проспект дом 46 корпус 3	Хамовники
Улица  Литвина-Седого дом 10	1-510	Пресненский
Улица Литвина-Седого дом 2/13 корпус Б строение 2	1-511	Пресненский
Малая Андроньевская улица  дом 24	1-335	Таганский
Малая Пироговская улица  дом 23	Хамовники
Малая Пироговская улица дом 6/4 корпус 2	Хамовники
Малая Каменщики улица дом 18 корпус 3	1-511	Таганский
Рубцов переулок дом 16 строение 1	1-511	Басманный
Скорняжный переулок дом 7 корпус 1	Красносельский
Улица Сущевский Вал дом 60 корпус 2	Мещанский
Татарская улица дом 7 строение 1	Замоскворечье
Улица Шаболовка дом 20	1-515	Якиманка
1-й Войковский проезд дом 4 корпус 1	1-511	Войковский

Полный список на текущий момент можно просмотреть на официальном портале правительства Москвы.

Плюсы и минусы данной программы

Как правило, на месте старых хрущевок возводятся новые здания высотой порядка двадцати этажей. Собянин объяснил, что новые дома будут возводиться исключительно монолитного типа либо панельного, но обновленного поколения.

После сноса ветхих пятиэтажек в свежие квартиры переедет порядка 1,6 миллиона человек. На большую площадь могут рассчитывать в первую очередь люди стоящие на очереди по улучшению жилищных условий. Как встать на очередь на улучшение жилищных условий молодой семье вы можете прочесть в этой статье.

Тем не менее, общая площадь однозначно увеличится где-то на 20% за счет кухни, которая стандартно идет с 8 и более квадратных метров, санузлы тоже существенно расширятся.

Изначально  говорилось, что данное расселение будет протекать поквартально, жильцов ветхих домов будут переселять в специальный маневренный фонд, а освободившийся участок земли будет застраиваться новыми жилыми строениями. Как работает на практике Программа переселения из ветхого и аварийного жилья вы можете узнать в статье по ссылке.

Есть ли недостатки у программы сноса хрущевок?

По текущим данным, озвученным мэром Собяниным, «не будет временного переселения людей, из старых домов жителей будут переправлять сразу в новые дома с постоянным проживанием».

Москвичам дается уникальная возможность переехать в любой другой район, но это исключительно по собственному желанию.

На неприятные мысли наводит тот фактор, что пока ничего не известно по поводу социальной  модели реализации данной программы. Власти Москвы получают уникальную возможность изменить кардинально лицо города, полностью перестроить его, согласно нынешним требованиям строительства и архитектуры.

Конечно новые квартиры, по всей видимости, будут современными, но создаваемая вокруг них среда является маргинальной. Таким образом, качество жизни простых людей серьезно ухудшиться.

Сегодняшние нормативы дают возможность увеличить частоту застройки на освобождённых площадках в 3 раза. На данный момент пятиэтажки занимают порядка  8 тысяч квадратных метров на 1 гектар, а нынешние нормативы разрешают занимать землю до 25 тысяч квадратных  метров на 1 га.

Таким образом,  при первой волне сноса хрущевок в Москве, произошло уплотнение населения с коэффициентом  порядка 3,3%. При всем этом, в столице плотность населения превышает показатели крупнейших городов Европы, а также Северной Америки. Москва сегодня все больше становится похожей на «муравейник».

Благодаря этому уже сегодня столица входит в тройку лидеров по самым крупным пробкам на дорогах. Нет смысла пояснять, что с подобными проблемами столкнутся участники метро, да и в больницах, поликлиниках, школах будет не меньше проблем. Пока  местные власти на этот счет затрудняются ответить.

Существует ли возможность переселения в другой район

Сегодня в Москве функционируют несколько основных программ, в рамках которых жителей старых пятиэтажек переселяют в современные жилые здания.

Основное правило переселения граждан в новые дома заключается в том, что новая квартира не должна быть хуже первой по ключевым параметрам.

Если старая квартира была приватизирована жильцами, то им должны предоставить квартиру по площади не меньше прежней квартиры. В случае если жилплощадь является муниципальной, то администрация обязана  предоставить помещение из расчета 18 м на одного человека.

Стоит ли сейчас покупать квартиру в хрущевке?

Есть ли смысл сейчас приобретать хрущевку

Несколько лет назад квартиры в сносимых пятиэтажках пользовались огромным спросом. Люди покупали подобную недвижимость, чтобы впоследствии получить в новостройке новую квартиру.

Предыдущая программа имела продолжительность практически двадцать лет, за это время были расселены в среднем 100 домов в год. Новая программа на данный момент тумана и понадобится не меньше 60 лет, чтобы полностью переселить всех людей в новые дома.

По мнению многих аналитиков, покупка хрущевки может стать обоснованной только в случае, если бюджет города на дороги переправят на расселение из аварийного жилья, в конечном итоге примерно через 15 лет  власти Москвы смогут расселять примерно по 500 домов ежегодно.

Особенности муниципальной программы

Муниципальная программа «Жилище» стартовала еще в 2011 году, ее работа направленна на снос ветхих и аварийных зданий прошлого столетия. По последним данным стало известно, что программа реновации будет длиться до конца 2018 года.

В большей степени архитектурные изменения будут в таких районах:

Претендентами на снос в первую очередь станут дома трех серий: I-515, I-510, 1-511. Так, по мнению специалистов, эти здания находятся на данный момент в критическом состоянии и являются аварийными.

Все новые дома будут возводиться вместе с необходимой инфраструктурой:

1. детский сад;
2. коммуникации;
3. больницы;
4. магазины;
5. школы;
6. стоянки для машин.

После 2018 года правительство планирует закрыть программу по реновации жилья и отдать все в руки частных застройщикам. Но некоторые специалисты уверены, что программу продлят, так как без помощи государства проект по переселению людей может закрыться.

Что такое программе реновации Москвы? Какие пятиэтажные дома попали под программу реновации в Москве? Ответы на эти и другие вопросы содержатся в следующем видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Все о сносе московских пятиэтажек в связи с принятием нового закона, улучшающего условия для не-собственников

В мае мы писали о том, что московской Думой в 3-м чтении приняты поправки в существующие законы, регламентирующие переселение москвичей из сносимых “хрущевок”. Данные изменения были вызваны массовым недовольством жителей этих хрущевок, условия для которых заметно ухудшились в 2011 году после принятия, наоборот, ужесточающих поправок в те же законы.

Следует уточнить, что в данных законах выделяются минимум 3 категории жителей, чьи права были затронуты в разной степени:

• собственники квартир, которые в свое время либо приватизировали их, либо приобрели у других владельцев
• жители на условиях социального найма – то есть те, кто квартиры не приватизировал,
• и “очередники” – представители 2-й категории, ожидающие в очереди улучшения жилищных условий

Права именно собственников таких квартир (которых на самом деле не так много – так как основная масса жителей старалась не приватизировать квартиры в ожидании сноса) в 2011 году не были затронуты, и по прежнему регламентируются законом от 2006 года «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве». Согласно этому закону, собственник квартиры имеет право на получение новой квартиры внутри своего района, не меньшей площади и с не меньшим количеством комнат.

Однако, ситуация с “социальными нанимателями” и “очередниками” оказалась заметно хуже, и представителям данных категорий пришлось объединяться и в течение 2-х лет бороться за свои права (площадкой для объединения стал сайт http://www.snos.info/). Дело в том, что поправки от 2011 года фактически запретили этим гражданам улучшать свои жилищные условия вне очереди в связи с переездом. В начале июля 2013 года в результате этой борьбы вступил в силу новый закон, “откатывающий назад” прежние изменения.

Подробнее вся эта история освещается в статье “Мало принять хороший закон о переселении из пятиэтажек” на портале IRN:

Краткая история перемен в «пятиэтажном» законодательстве

“До 2011 г. в Москве людей расселяли в соответствии с городскими законами – № 21 от 31 мая 2006 г. «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» и № 29 от 14 июня 2006 г. «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».

Эти законы позволяли «переселенцам» переезжать в квартиры в своем же районе или соседнем, с тем же количеством комнат и не меньшей площади. При расчете размера нового жилья учитывалась социальная норма предоставления жилплощади – 18 квадратных метров на человека, на одиноко проживающего полагалось 33 кв.

м общей площади, на семью из двух человек – 42 кв. м. Это касалось нанимателей жилья, то есть людей, которые жили в «муниципальных» квартирах на условиях договора социального найма.

Собственники квартир в пятиэтажках (их было значительно меньше, люди в основном старались не приватизировать жилье, а дождаться сноса) получали равнозначное по площади жилье – с таким же количеством комнат и метражом не меньше, чем в старой квартире.

Кроме того, если среди переселенцев были городские очередники, – а таковых оказывалось немало: ведь квартирки-то в пятиэтажках маленькие, а семьи за 40-50 лет значительно разрослись, – то они имели право улучшить свои жилищные условия вне очереди. Нередко одна семья могла получить две-три новые квартиры.

Но в конце 2010 года московские власти решили, что слишком щедро раздавали квартиры, и внесли в законодательство о переселении суровые поправки. Эти поправки запретили городским очередникам улучшать жилищные условия вне очереди.

Если очередь еще не подошла, то разрешалось получить лишь квартиру, равнозначную занимаемому жилому помещению по общей площади. То есть, если у семьи была однокомнатная квартира, значит, в «единичку» все бабушки-дедушки-дети-внуки (пусть их хоть 8 человек!), и отправятся.

Если у них была комната в коммунальной квартире, значит, пусть едут в комнату. И ждут, когда подойдет их очередь.

Такой способ переселения был прозван народом «из клетки в клетку». В ответ на действия городской администрации в столице был создано движение «Московские переселенцы», которое начало активную борьбу за свои права. В результате новый порядок просуществовал немногим более двух лет. И власти решили выправить закон уже в другую, более гуманную сторону.

«При переселении жителям города Москвы, признанным нуждающимися в жилых помещениях, квартиры будут предоставляться не по принципу равнозначности занимаемым квартирам, а из расчета 18 кв.

м на человека — это норма предоставления для очередников, установленная законом, – заявил на заседании правительства Москвы представлявший законопроект Николай Федосеев, руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы. – Двойной переезд из квартиры в квартиру создает массу неудобств людям.

Сегодня они вынуждены переезжать в новую квартиру при переселении, сохраняя свой статус очередников, а при подходе жилищной очереди через несколько лет снова переезжать, но уже в порядке улучшения жилищных условий».

Кроме того, новый закон запретил предоставлять переселенцам комнаты в коммуналках.

Внесенные поправки, по подсчетам Федосеева, позволят улучшить жилищные условия при переселении почти 4000 семей очередников и еще 900 семьям, проживающим в коммунальных квартирах в сносимых пятиэтажках, – суммарно около 15 000 человек. (См. «Переселенцы из московских пятиэтажек получат по 18 кв. м на человека»).

Как уточняет Павел Кушаков, председатель оргкомитета общественного движения «Московские переселенцы», к которому журнал www.metrinfo.ru обратился за ми, теперь собственники-очередники, вставшие на учет до 1 марта 2005 г. (то есть до вступления в силу нового Жилищного Кодекса РФ), должны получать новое жилье по нормам 18 кв.

м жилье в собственность, собственники-очередники, вставшие на учет после 1 марта 2005 г., получат жилье взамен изымаемой собственности жилье по нормам 18 кв.

м, но на условиях социального найма, и наниматели-очередники, вставшие на учет как до, так и после 1 марта 2005 года – имеют право на новое жилье по норме 18 метров по договору социального найма.

Эти изменения вступили в силу в конце июня”.
Читать полностью: http://www.irn.ru/news/78011.html

Чтобы не пропустить важные новости для арендодателей, подписывайтесь на нашу e-mail рассылку либо добавляйте нас в свою ленту обновлений через соцсети!

Почему закон о реновации вызывает тревогу, что строят вместо панелек в Москве и как модернизировать их без сноса — Дизайн и архитектура на TJ

В столице власти строят дома в два раза выше, чем обещали, а плотность увеличилась в несколько раз. Новый же закон позволит фактически принудительно изымать жильё у россиян.

Разрушенная пятиэтажка в Москве

Госдума приняла закон о всероссийской реновации — теперь панельки будут сносить, а на их месте строить современное жильё. Только на практике оказывается, что панельки не такое уж аварийное и ветхое жильё — его можно модернизировать и уже есть конкретные решения. А вместо комфортных домов власти строят двадцатиэтажные здания, нагружающие устаревшую инфраструктуру.

В обжитых микрорайонах вырубают сотни деревьев, оставляя вместо них всего одно, а жителям предлагают дома у железнодорожных путей, с худшей планировкой и неаккуратным ремонтом. Но смущают в новом законе не только эти недостатки реновации — юристы считают, что он позволит принудительно изымать жильё у россиян.

23 декабря Госдума приняла поправки к Жилищному и Гражданскому кодексу. Теперь московский принцип реновации распространится на всю Россию. Причём в первом чтении предполагалось, что уничтожать будут только ветхое и аварийное жильё, однако в итоге показания к сносу расширились.

• Аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома;
• Неаварийное панельное жильё;
• Жильё с физическим износом (крыши, коммуникаций, фундамента), превышающим нормы региона;
• Дома, в которых стоимость капитального ремонта превышает допустимую региональными властями;
• Жильё, в котором нет центральных коммуникаций или с ограниченным техническим состоянием.

Застраивать освобождённые территории будут за счёт местных бюджетов, так что нововведения, скорее, коснутся «богатых» регионов. В пояснительной записке к законопроекту говорится, что он «будет способствовать обновлению жилой застройки городов, созданию комфортной городской среды и улучшению жилищных условий граждан».

Закон подразумевает, что собственник снесённого жилья получит либо равнозначную жилплощадь, либо компенсацию. Рыночную стоимость с учётом «упущенной выгоды» оценит суд. Тем, кто живёт в домах по соцнайму, предоставят другое жильё и сохранят очередь на улучшение условий. Срок передачи собственности — 45 дней.

Юристы считают, что нынешний закон даёт слишком размытые определения аварийных домов, что позволит легко выселять жителей и сносить их дома, прикрываясь целью развития территорий города.

Признаки, которые позволяют сносить дома согласно проекту нового закона, могут быть совершенно произвольными. Это могут быть дома, у которых отсутствуют «централизованные системы инженерно-технического обеспечения».

Какие именно системы — решают власти субъекта РФ. Либо это могут быть дома, у которых износ конструкции превышает какое-то значение. Какое именно значение — решают власти субъекта. Либо это дома, у которых стоимость капремонта превышает какую-то сумму в пересчёте на квадратный метр. Какую именно сумму — решают власти субъекта.

Наконец, это могут быть просто дома, построенные по типовым проектам в какой-то период. В какой именно период — опять-таки, решают власти субъекта. То есть в целом этот перечень охватывает любые дома вообще.

Неаварийные дома снести будет сложнее, однако и здесь многое зависит от решения властей. В соответствии с Жилищным кодексом, жители смогут принимать решение о сносе здания на общем собрании, которые сейчас организовывают сами. Однако с принятием новых поправок, возможно, собрания смогут инициировать только власти.

Снос по реновации. Что взамен?

На первый «реновационный» переезд согласилось 134 семьи или 85% жителей двух сносимых пятиэтажек в районе станции метро Щелковская, радостно отчитались чиновники.

Дом находится на 5-й Парковой улице, 62Б, и был построен не по программе реновации, а под расселение очередников. Возмущенные люди, ждавшие переселения из так называемых измайловских бараков десятки лет, объяснений от чиновников так и не получили.

Переезд, задуманный как образцово-показательный, сопровождается скандалом.

«мне жалко людей»

Анна, живущая в Измайлово по соседству с новостройкой, которая первой заселяется по программе реновации: «Боже упаси переехать в этот дом, его же весь переделывали! Его построили за восемь месяцев и через четыре месяца заново переделывали внутри под реновацию – абсолютно все, тут ночью работали. Мне жалко людей, которые переедут из советских прочных домов в эти картонные коробки. Жить, конечно, можно. Но люди, у которых есть деньги, это, конечно, будут сдирать и переделывать. Мы видели, как этот дом строили. Думаю, остальное строительство абсолютно такое же».

Впрочем, это не первый конфликт, связанный со сносом. Мы уже писали о скандале вокруг расселения пятиэтажки на проспекте Маршала Жукова.  Жители попавшего под снос дома не захотели переезжать и оказались без отопления, света.

• ЦИАН опросил экспертов и узнал: какое жилье должно быть предоставлено в рамках программы реновации по закону и что делать, если предложенное не устраивает?
• Три пути
• После того, как пятиэтажка попала в программу реновации, ее жители могут выбрать три варианта компенсации.

1. Равнозначная квартира. В ней будет такое же количество комнат, что и в прежней, жилая площадь не уменьшится. По словам опрошенных ЦИАН экспертов, это наиболее приемлемый вариант. Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость»: «Выгоднее получить равнозначную квартиру. Учитывая, что дом новый, повышенной комфортности, то стоимость такой квартиры выше стоимости сносимого жилья. Продать такую квартиру можно сразу, если не нравится – государство ввело льготу для «реновационных» квартир, не требуется уплата налога с продажи, даже если продавать на следующий день».
2. Равноценная квартира. Рыночная стоимость нового жилья в этом случае будет эквивалентна рыночной стоимости старого. Такой вариант менее предпочтителен – сумма будет ниже из-за изношенности дома и устаревших планировок. Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «Топ Идея»: «Скорее всего, квартиры в сносимых домах будут оцениваться по нижней границе рынка. К тому же, никто не будет учитывать ваших индивидуальных вложений, даже если вы там использовали в отделке только натуральные материалы и потратили уйму денег на интерьер. Можно ли будет побороться за цену? Скорее всего, нет. Учитывая масштабы программы, система оценки будет унифицирована».
3. Деньги. Можно потребовать денежную компенсацию, которая рассчитывается исходя из рыночной стоимости старого жилья. Однако и в этом случае есть риск потерять деньги из-за оценки. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»: «Многое зависит от того, кто и как будет оценивать объект. Едва ли собственник сможет привлечь независимого оценщика по своему выбору. А этот фактор крайне важен, если владелец выберет денежную компенсацию. С другой стороны, если собственник и без того планирует когда-либо расстаться с квартирой, то лучше взять деньги – уже сейчас их можно будет вложить в покупку новостройки по собственному выбору».

 

Пятиэтажка попадает в списки домов под снос, если на общем собрании две трети ее жителей поддержали это решение.

На чемоданах

Когда новостройка готова, власти рассылают переселенцам проекты договоров с указанием точного адреса предлагаемых квартир. То есть предлагают один вариант квартиры. После этого у собственников остается 90 дней на то, чтобы согласиться на предложенный вариант, либо попросить компенсацию.

Мы можем даже предложить другой этаж переселяемым жителям

Александр Ломакинзаместитель руководителя столичного департамента строительства Москвы

Чиновники не исключают, чтопри желании в новостройке можно выбирать из нескольких вариантов квартир. «Многое зависит от того, что не устраивает. Мы можем даже предложить другой этаж», – обещает Александр Ломакин, заместитель руководителя столичного департамента строительства Москвы.

Законодательством о реновации также предусматривается возможность приобрести жилье большей площади с доплатой. Переселенцам обещают скидку в 10%, при условии, что площадь новой квартиры не будет превышать 100 кв.м.

Собянин рассказал о бюджете Москвы и ходе реновации

Можно переселиться и в другой район. Но только, если будут свободные квартиры, так как приоритет при расселении получают участники программы, кто желает сохранить район проживания.

«Квартиру в другом районе можно получить, подав соответствующее заявление, – рассказал ЦИАН Дмитрий Петров, юрист «Юков и партнеры».

– Порядок подачи заявления на данный момент не установлен, однако, по словам представителей городских властей, такой порядок в скором времени будет разработан».

Порядок подачи заявления на данный момент не установлен.

Дмитрий Петровюрист «Юков и партнеры»

Против всех

По словам юриста Heads Consulting Ирины Баскаковой, если ни один из предложенных вариантов собственнику не нравится, он вправе подать исковое заявление в суд. Кроме того, допускается обжалование решения в прокуратуре.

При этом придется доказать, что власти предлагают неравноценную, неравнозначную квартиру или заниженную компенсацию. В этом случае нужно пригласить независимых оценщиков, которые уточнят размер и стоимость старого и нового жилья.

в суде

Придется доказать, что власти предлагают неравноценную, неравнозначную квартиру или заниженную компенсацию

«Однако если объект удовлетворит всем признакам, то суд, скорее всего, займет сторону властей. Вид из окна и другие характеристики, с высокой вероятностью, рассматриваться не будут», – прокомментировала Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE.

Если собственник от переезда отказывается, насильно его выселить не могут. Но власти в праве вывести дом из эксплуатации, а затем подать в суд на «непереселенца».

«Законом предусмотрен срок 90 дней с момента получения договора для принятия решения о переселении или непереселении. Крайняя мера – предусмотренная федеральным законом судебная процедура», – рассказывал ТАСС замруководителя департамента городского имущества Иван Щербаков.

Пока хотя бы один человек фактически проживает в доме, коммунальщики не имеют право отключить электричество, теплоснабжение, воду и другие ресурсы. Равно как и начать снос. Однако если суд встал на сторону властей, жильца выселят приставы. Судя по тому, как идет расселение пятиэтажек, прецеденты будут…

докупить жилье по реновации и не прогореть 

Власти определили порядок, по которому участники программы реновации смогут докупать жилплощадь: рыночная цена минус 10% скидки. При высоком спросе возможен аукцион. 

«Скорее всего, аукцион съест ту скидку, которая предоставляется на выкуп», считает гендиректор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская. 

По первому «реновационному» дому на 5-й Парковой улице, по данным эксперта, выкупная стоимость, утвержденная мэрией в интервале от 154 до 166 тыс. руб. за кв. м уже близка к рыночной.

А вот кадастровая стоимость квартир в этом же доме, установленная Росреестром, составляет 150 тыс. руб. за кв. м.

«Соответственно, вопрос: почему мэрия утвердила выкупную стоимость выше кадастровой?», – спрашивают специалисты Berkshire Advisory Group. 

Вопрос риторический, одна из важнейших для властей целей программы реновации, которую никто не скрывает – заработать на продажах «излишков» площадей.

1. Первый дом, который заселяется по программе реновации. 
2. Монолитный восемнадцатиэтажный дом на 340 квартир расположен по адресу 5-я Парковая, 62Б, в 300 метрах от двух расселяемых пятиэтажек.   
3. В квартирах:

• Полы в холлах и на кухне из керамогранита, в комнатах – из ламината.
• На стенах – обои под покраску.
• В санузлах есть унитаз, раковина, ванна, полотенцесушитель, предусмотрено место для стиральной машины.
• На кухнях стоят электроплиты, плиточные фартуки в рабочей зоне.
• Во всех помещениях есть люстры.
• Лоджии застеклены (панорамное остекление).
• Окна из ПВХ профиля с двухкамерным стеклопакетом и клапанами микропроветривания.
• Во многих квартирах есть гардеробные.

«Реновационным» кварталам придумали несколько видов паркинга

Эксперты подсчитали цену на «реновационное» жилье

Фото Игоря Порхомовского