В рамках программы реновации грядет снос старых московских пятиэтажек с вытекающими последствиями: переселением жильцов в новые дома.
По душе такое решение властей пришлось не всем. Люди не понимают, зачем это нужно, что получат владельцы недвижимости взамен и что же делать, если жилец пятиэтажки категорически не согласен на переезд?
Через 10-20 лет, даже с учетом капремонта, пятиэтажки станут аварийными и непригодными для проживания.
Задача сделать городскую среду доступней, освободить территории, пересмотреть в целом градостроительную политику, а равно повысить качество жизни, увеличив при этом плотность населения, решается, если есть земля.
Как ее изыскать там, где уже все застроено вдоль и поперек?
И вот тут взор властителей и упал на неказистые «хрущевки», с истекающим сроком эксплуатации. Логично, что на их месте выгоднее построить новые здания, с учетом выросшего качества домостроения и организации придомового благоустройства.
Поэтому и было принято решение о реновации.
Представители городских властей уверяют, что в первую очередь расселение коснется домов, где люди годами ждут улучшения жилищных условий.
В этом случае жителям этих домов программа реновации необходима, она позволит с комфортом переехать в новые квартиры в современных домах.
Предварительный список домов, включенных в программу реновации, составлен на основе обращений жителей в Правительство Москвы (за последние годы было более 250 тысяч таких сообщений).
Александр Борисов, сопредседатель Союза потребителей «Росконтроль»:
- Страхи по поводу уменьшения количества квадратных метров необоснованны.
В законопроекте о реновации есть статья 73 «Особенности обеспечения жилищных прав граждан в целях реализации решения о реновации», где сказано, что под равнозначным жилым помещением понимается благоустроенное жилое помещение, жилая и общая площадь которого не меньше соответственно жилой и общей площади освобождаемого жилого помещения и количество комнат в котором соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении.
- По поводу равноценности споров будет больше. Если вы хотите вместо новой квартиры получить компенсацию, то стоит учесть — в законопроект этот пункт пока не внесен. Понятие равноценности никак не раскрыто, и под этой лукавой формулировкой могут быть скрыты, в случае отсутствия должного контроля, недобросовестные действия властей.
Например, квартира общей площадью 50 м2, расположенная в центре со стоимостью одного квадратного метра в 200 тыс. рублей, в общей сложности стоит 10 млн. Однако, если на месте «хрущевки» появляется новый дом, комфорт или бизнес-класса, то стоимость квадратного метра минимум вырастает вдвое. И на 10 млн.
теперь здесь можно купить только 25 квадратных метров. Что делать? Брать деньгами? Или получать квартиру, эквивалентную стоимости в 10 млн., уже совсем в других районах Москвы? Возможность возникновения этой ситуации настораживает москвичей. Также непонятно, кто и как будет оценивать стоимость вашего жилья.
Если будет невозможно принять решение мирно, владельцу собственности придется обратиться в суд.
- Что касается второго пункта, о расселении в «непрестижные» районы, то не так давно мэр столицы Сергей Собянин заявлял, что жителей пятиэтажек будут переселять лишь в пределах своего района. Сергей Семенович заверил, что власти смогут «…обеспечить 100% всех тех, кто пожелает остаться в районе, где они проживают. Это очень важно — люди привыкли к детскому саду, поликлинике, школе, соседям».
Да, сейчас в законопроекте исключения делаются для обитателей ЦАО, Новой Москвы и Зеленограда — им квартиру дадут не в пределах района, а в пределах округа. Но в целом, обманывать в данной ситуации — не в интересах властей, особенно в преддверии грядущих выборов мэра Москвы.
Александр Борисов, сопредседатель Союза потребителей «Росконтроль»:
Принудительное выселение гражданина из своей квартиры возможно, но только на основании судебного решения. То есть не могут приехать экскаваторы и начать сносить дом. Для этого в отношении лица, не желающего покидать свое жилище, должно быть вынесено мотивированное судебное решение на основании заявления органа власти.
На основании этого решения выдается исполнительный лист, по которому служба судебных приставов возбуждает исполнительное производство, сначала давая гражданину срок на добровольное исполнение, и только потом, осуществляет мероприятия по принудительному выселению.
Важно! Жилье может быть снесено в случае, если срок эксплуатации относительно технического паспорта подошел к концу. Для этого дому не обязательно попадать в разряд ветхого или аварийного жилья.
Но сам факт истечения срока эксплуатации — это не прямое основание, оно должно быть сопряжено с другими доводами и заключениями.
Если обоснованная мотивировка принятого решения о сносе, как таковая, отсутствует, это основание для отмены такого решения.
Если вы не согласны с принятым решением:
- Обратитесь в органы прокуратуры. Надзорное ведомство вынесет протест: решение будет подлежать отмене или изменению.
- Подайте иск в суд, обжаловав решение о сносе вашего жилья в судебном порядке.
Результаты тестов в вашем мобильном
Лучшие продукты, список покупок с удобным интерфейсом, отзывы, рейтинги, гиды покупателей
Скачать приложение
Разъяснение основных положений программы реновации Москвы согласно Закону | Статьи по теме "Вторичное жилье" на портале недвижимости Move.ru
За несколько месяцев до подписания Президентом РФ 01.01.2017 г. Закона о реновации, мэр г. Москвы получил его устное согласие. Внедрение этого проекта в жизнь потребовало изменения немалого количества Законов (как показала практика – 9 штук), подзаконных документов и нормативных актов. Всем этим в авральном режиме занялась Мосгордума.
Разъяснение основных положений программы реновации Москвы согласно Закону
Пописанный Закон сразу напечатали в «Российской газете» и, таким образом, все поправки обрели законодательную базу. В документе учтены нюансы сноса старых аварийных домов, соблюдение жилищных прав граждан и гарантии расселения в новое жилье. Но многие вопросы остаются открытыми: финансирование, застройщики, гарантии качества и удобства застройки.
Очередность сноса домов
Власти Москвы после утверждения реновационной программы проведут анализ технического состояния домов, подпадающих под нее. Жители наименее удовлетворительного жилья будут переселены в новые квартиры в первую очередь.
Равнозначность получаемого жилья
Согласно Закону о реновации, жильцы квартир, подлежащих сносу, могут претендовать на равнозначное жилье, которое немного отличается от аналогичного понятия в Жилищном Кодексе. Новая жилплощадь должна быть:
- с соответствующим количеством комнат;
- с равной либо превышающей жилой площадью;
- с превышающей общей площадью;
- находиться в одном районе со старым жильем;
- иметь лучшую отделку.
Получение возмещения
По программе возможно получение вместо жилья денежного возмещения (согласно его стоимости). Такая опция недоступна для хозяев залогового либо арестованного имущества, а также для семей с детьми и инвалидами.
Чтобы получить денежную компенсацию взамен новой квартиры, равнозначной старому жилью, нужно в 30-дневный срок с момента, когда получен проект договора на нее, подать заявление на возмещение. После этого заключается другой договор.
Получение равноценной квартиры
Также есть возможность получения квартиры, равной по цене той, которая находится в доме под снос. Процедура сделки соответствует процессу получения денежного возмещения: в месячный срок с получения проекта договора, написать заявление на получение равноценного жилья.
Условия для жителей коммунальных квартир
Согласно Закону о реновации, собственникам комнаты в коммунальной квартире полагается отдельная жилплощадь (квартира), в отличие от стандартных условий при аварийном сносе домов.
Условия для жителей муниципальных квартир
Для жильцов неприватизированных квартир есть выбор: по умолчанию предполагается проживание на основании аналогичного договора соцнайма в новой квартире, либо написать заявление на получение жилья в собственность.
Условия для претендующих на лучшие жилищные условия
Интересы семей, претендующих на улучшенное жилье согласно нормативам, будут учтены при реновации. Но за жильцами остается право взять равнозначную, равноценную квартиру или денежное возмещение, и продолжить стоять в очереди на улучшение.
Условия для владельцев заложенных квартир
Собственникам заложенного жилья также полагается равнозначная квартира. При этом залог, ипотека или арест будут автоматически переоформлены на новую недвижимость (бесплатно для должника). Сроки, ставки и прочие условия будут соответствовать предшествующему договору. Предварительное согласие участников сделки (заемщика и финансовой организации) не требуется.
Если старое жилье было застраховано, договор страхования по заявлению клиента перезаключается на новый адрес, сохраняя все прежние условия.
При нежелании жильца такой недвижимости (заемщика) выезжать и переоформлять документы – суд принудит его к этому на законном основании.
Условия для семей с нетрудоспособными и несовершеннолетними
Если в составе семьи, владеющей квартирой в аварийном доме, находятся несовершеннолетние дети и/или нетрудоспособные граждане, то им полагается взамен жилье (равноценное или равнозначное). Получить денежную компенсацию – невозможно.
Возможность получения лучшего жилья
При желании, можно претендовать на квартиру большей, чем была, площади. Но такая процедура предполагает доплату за разницу в квадратуре желаемой жилплощади (если, например, вместо однокомнатной получить двух- или трехкомнатную). Тогда как обмен на равнозначное и равноценное жилье никакой доплаты не предусматривает. В противном случае, необходимо обращаться с жалобой в прокуратуру.
Условия для собственников нежилой недвижимости
Собственникам нежилых помещений будет выплачена денежная компенсация. Если недвижимость в доме, предусмотренном к сносу, арендовалась у государства, арендатору будет предложено на таких же условиях аналогичное помещение в том же районе (минуя участие в торгах).
Если имеет место окончание срока действия государственной аренды с правом на заключение нового договора, предусмотрено подписание его сроком на 10 лет. Также сохранится право преимущественного (первоочередного) выкупа.
Условия переезда
Власти прописали в городском законодательстве, а затем утвердили в федеральном, возможность помощи жителям при переезде в новое жилье. Она полагается не всем и не во всех случаях, а условия ее предоставления определят в отдельных документах, которые будут приняты позже.
Если не предпринимать никаких шагов
Кто проводит оценку жилья при реновации?
kamrad71/Depositphotos
Отвечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:
На официальном сайте мэра Москвы четко прописано, что оценку проводит независимая оценочная компания. Причем оценка осуществляется за счет Департамента городского имущества г. Москвы.
По факту должен проводиться тендер, посредством которого будет определен пул подрядчиков. Вряд ли удастся выбрать ту компанию, которая не имеет согласования с городом.
Также на сайте четко указано, что, если результаты оценки вас не устроят, можно отказаться от компенсации и подписать договор на равнозначную квартиру. При этом оспаривание решения невозможно.
Как купить квартиру в доме под снос?
Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?
В интернете есть множество фирм, которые предлагают данную услугу в соответствии с «ФЗ-135 об оценочной деятельности». Однако маловероятно, что город будет руководствоваться их заключением. Скорее, его можно использовать для подтверждения результатов заключения, выданного подрядчиком Департамента городского имущества г. Москвы.
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
Первичную оценку жилого имущества проводит государственная структура правительства Москвы – Департамент городского имущества (далее по тексту ДГИ). В законе г.
Москвы не прописаны критерии, по которым проводится оценка недвижимости. Также не уточнен порядок возмещения. При этом в Жилищном кодексе имеется ст.
32, пункт 7, который конкретизирует положения закона о реновации. Так, в компенсацию могут входить:
- рыночная стоимость жилого помещения;
- рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество;
- убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки в связи с:
- – изменением места проживания;
- – временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения;
- – переездом;
- – поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него;
- – оформлением права собственности на другое жилое помещение;
- – досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
- Каков налог при продаже квартиры, полученной после сноса?
- Полученная по переселению квартира – совместное имущество?
Тем не менее, сложившаяся практика сходится на том, что ДГИ сильно занижает размер компенсации, вплоть до 30%. При выборе компенсации по программе реновации рекомендуется пригласить независимых оценщиков и провести двойную оценку рыночной стоимости квартиры.
Отвечает адвокат КАМО «Фемида» Юлия Лаврентьева:
"Бери, что дают и не задавай вопросов": реальная практика московской реновации
Московские власти создали условия для переселения участников реновации в неравнозначные квартиры по «секретным» документам, которых по всей вероятности, просто не существует в природе.О том, как работает схема переселения, рассказал представитель московской группы защиты прав москвичей Клим ЛИХАЧЕВ:
В первую очередь вспомним, что такое равнозначная квартира по стандартам московской реновации. Согласно ст. 7.3 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 г.
№ 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» одновременно должны соблюдаться три критерия: 1 — жилая площадь и количество комнат в новой квартире не меньше, чем в прежней, а общая площадь её больше; 2 — новая квартира соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы, 3 — квартира находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города Москвы.
Если с первым и последним критериями всё более-менее ясно, то размыто-отсылочный, спрятанный в тексте посредине, второй критерий дарит широкий простор для злоупотреблений московским чиновникам.
Могли ли вы представить, что «стандарты благоустройства» и «улучшенная отделка» в исполнении московских реноваторов будут использоваться для ухудшения вашего положения как основание для предоставления гораздо более неликвидной квартиры в новостройке, чем даже, утрированно, прежняя квартира в убитой хрущевке.
Для запуска первой волны переселения московские власти должны были найти новые стартовые площадки или приобрести для нужд реновации уже готовые или находящиеся в стадии строительства дома.
Я убежден, что строительное лобби изначально задумывало реновацию еще более грабительской по отношению к горожанам, чем даже её текущая антисоциальная реализация.
Судя по тому, как всё начиналось, первоначальный план был прост: освободить дорогую московскую землю занятую пятиэтажками, переселив людей в неликвидные многоэтажные свечки без полноценных дворов и парковок.
Однако пришлось немного отступить, умерив свои аппетиты, из-за многочисленных депутатских поправок и масштабного протеста москвичей.
Предшествовал реализации подготовительный этап московской схемы.
В продолжение федерального закона Правительству Москвы нужно было разработать ряд постановлений, чтобы создать подконтрольную чиновникам «кубышку», в которую можно было бы слить бюджетные ресурсы, а вместе с тем и перекинуть бОльшую часть ответственности за реализацию программы на кого-то другого, выбрать стартовые площадки или попытаться реализовать имеющиеся многомиллионные ресурсы малоликвидного жилья, а перед этим определиться с московскими стандартами улучшенной отделки жилья. Ведь нельзя для нужд реновации строить жилье, в котором нельзя реализовать требования к улучшенной отделке, так как это один из обязательных критериев равнозначности квартиры.
А теперь следите «за руками»: очередность принятия этих постановлений, которая подтверждает, что все планировалось с самого начала.
8 августа 2017 года первыми принимаются постановления об утверждении требований улучшенной отделки равнозначных квартир № 516 и учреждении Московского фонда реновации жилой застройки («кубышки») и только потом, через полтора месяца – 26 сентября постановление № 708, которым закрепили перечень стартовых площадок и почти готовых домов, возводимых в рамках других инвестиционных программ, но вдруг предназначенных для переселения участников реновации первой волны.
Большая часть домов, переданных для переселения по реновации в рамках первой волны и определенных постановлением № 708, не соответствовала требованиям улучшенной отделки и не могла соответствовать в силу их конструктивных особенностей, этого московские чиновники не могли не знать или же они просто профнепригодны.
Я думаю, что чиновники знали, что предоставляемое ими жилье не являлось равнозначным. Именно поэтому я обращаю внимание на даты и последовательность принятых постановлений Правительства Москвы. А многочисленные участники реновации, добровольно согласившиеся на участие в программе, и представить себе не могли, что предлагаемые Департаментом городского имущества г.
Москвы квартиры для переселения могут быть неравнозначными. Например, достаточная часть жителей Пресненского района полностью «проглотила» предложенные им варианты для переселения в 45-этажные башни на Мукомольном проезде д. 2. Этот дом не строился под реновацию, а квартиры в нем не соответствуют требованиям улучшенной отделки, а значит не являются равнозначными.
В непосредственной «близости» от башен Москва Сити переселенцы подумали, что максимально приблизились к небожителям, проживающим в стеклянных небоскребах, и совсем не заметили, что у них нет балконов… Сейчас из этого дома большое количество объявлений о продаже, но рынок жилья в Москве перенасыщен, и покупать квартиры без собственной парковки, зеленой зоны, собственного двора в окружении железных дорог никто не спешит.
В разных районах разные реалии и качество неравнозначных квартир также отличается.
Конечно, многие соглашались на неравнозначные варианты по собственной воле, добросовестно заблуждаясь относительно качественных характеристик предоставляемых квартир или же полагая, что следующий вариант будет еще хуже – об этом рассказывали сами участники реновации.
Но нашлись сотни людей, которые проверяли не только количество и площадь комнат, но еще и перечень требований улучшенной отделки, а выявив несоответствия, отказывались от переезда. Первые случаи мотивированных отказов от переезда вызвали приостановку выдачи «ордеров» и другим соседям.
Это остановило переселение первой волны и создало феномен частично расселенных домов, которые были выселены не полностью, на 50-80 процентов, а в остальных квартирах продолжали жить «отказники». Дело в том, что в судебном порядке их можно было выселить только в случае отказа от предоставленной равнозначной квартиры.
С принудительным судебным выселением столкнулись участники программы реновации, проживающие в районах Бескудниковский, Кунцево, Проспект Вернадского – и сейчас здесь продолжается самое громкое скандальное переселение.
Среди многочисленных примеров отсутствия улучшенной отделки были ситуации с размером ванны. Представьте, почти 60 лет назад строили малогабаритные квартиры для расселения бараков и коммунальных квартир с «шикарными» в то время ваннами длиной 150 см.
И вот, спустя 60 лет, московские власти разрабатывают новые стандарты жилищного реновационного комфорта с длиной ванны не менее 170 см, да только это так и осталось во многих случаях «на бумаге», на деле длина ванны осталась прежней.
Конструктивные особенности достаточной части домов, включенных в постановление № 708, просто не предусматривали новые стандарты.
Но принудительное выселение состоялось. Почти через год после первых мотивированных отказов от переселения 11 ноября 2019 года Правительство Москвы принимает новое постановление № 1465, которое вносит изменения в постановления Правительства Москвы от 8 августа 2017 г. N 516-ПП и от 8 августа 2017 г. N 517-ПП.
Правительство Москвы фактически наделило Московский фонд реновации правом издать нормативный правовой акт, лишающий неопределенный круг лиц, а это тысячи москвичей — участников реновации, права на получение равнозначной квартиры.
Теперь Фонд своими решениями может определять, имеет ли право участник программы реновации на улучшенную отделку или должен ехать в неликвидные квартиры, которые чиновникам нужно реализовать, а Департамент городского имущества г. Москвы получил возможность принудительного судебного выселения участников реновации в обход их законных требований.
При этом власти продолжают заявлять, что в судебном порядке выселяются единицы, этих людей нам представляют недовольными сутягами, обнаглевшими хапугами.
Улучшение жилищных условий по реновации
По реновации гражданам полагается равнозначное жилье взамен их старого. Это значит, что в новой квартире количество комнат будет таким же. Общая площадь может быть немного больше за счет расширенных нежилых помещений. Однако, условия реформы допускают переселение в лучшие условия. Мы расскажем, как их добиться.
Как увеличить площадь квартиры при реновации?
Желающие взять жилье большей площади могут купить недостающие метры. По условиям программы на это дается скидка 10%. Но выбрать район не получится, поскольку переехать можно лишь в тот, в котором очередник должен получить квартиру по плану*.
Справка. Продажу дополнительных метров производит Фонд реновации, а не застройщики, риэлторы или другие собственники.
Оплатить дополнительную площадь можно не только своими деньгами, но и с помощью ипотеки, маткапитала, государственных субсидий или расплатиться жилищным сертификатом.
*Узнать о том, какое жилье получают участники проекта, вы можете в нашей статье: отзывы переехавших.
Размен квартиры по реновации
В некоторых ситуациях люди при переезде хотят получить вместо одной квартиры две. Программа это предусматривает, причем так можно сделать даже бесплатно. Только при желании расшириться нужно вносить доплату.
Кому может понадобиться размен?
Реновация направлена прежде всего на дома, возведенные в 50-70-х годах XX века. В то время купить жилье было непросто, поэтому под одной крышей нередко жили две-три семьи. Если они до сих пор не обзавелись отдельной жилплощадью, то у них будет огромное желание разъехаться во время переезда по реновации.
Как получить 2 квартиры вместо одной?
Вариантов, как по реновации получить две квартиры вместо одной, существует два:
- получить две маленькие студии или однушки, но бесплатно;
- разъехаться с доплатой.
Первый вариант не всегда осуществим по причине того, что в разных округах местные власти могут устанавливать свои ограничения. Поэтому необходимо сначала проконсультироваться. Напишите специалисту в чат о вашем желании, и он подскажет порядок действий.
Можно ли по программе реновации получить две однушки вместо двушки?
На основании Закона г. Москвы №14 (ст. 4-8) и Федерального закона №141-ФЗ (ст. 1) собственники квартир в домах, подпадающих в жилищную программу, обязаны получить равнозначное жилье. Оно отвечает таким требованиям:
114 домов вышли из программы реновации – в чем причина?
- в новой квартире будет не меньше комнат, чем в старой;
- то же самое относится и к жилой площади;
- общая площадь новой недвижимости будет даже больше;
- стандарты благоустройства отвечают требованиям Закона г. Москвы №29 от 14.06.2006 г.;
- новый объект расположен в том же районе, что и хрущевка.
Поэтому разменять по реновации двушку на две однушки возможно.
Как можно разменять трешку?
Трехкомнатную квартиру можно разменять на двухкомнатную и однокомнатную. Если площадь обоих объектов будет больше имеющейся, то нужно сделать доплату.
Когда проживающие в 3-комнатной кв. жильцы хотят разъехаться в три разные квартиры, им проще попросить денежную компенсацию и приобрести недвижимость самостоятельно.
Из трешки можно переехать в две однушки без дополнительных взносов.
Как вам идея увеличения площади при реновации?
Условия, документы и правила оформления обмена
Для совершения обмена собственник квартиры или наниматель должен подать письменное заявление в Фонд реновации. При этом требуется согласие от всех участников сделки на совершение действий с жилплощадью.
Справка. Вне зависимости от того, кто из участников обмена в какой квартире будет проживать, собственниками нового жилья они станут в равной степени. То есть каждый из них получит долю сразу в двух объектах.
Для обмена с доплатой собственники должны подготовить такие документы:
- копии паспортов заявителей (всех страниц);
- если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние – их свидетельства о рождении;
- выписку из ЕГРН;
- бланк или ксерокопию лицевого счета;
- выписку из домовой книги;
- нотариально заверенное согласие мужа/жены на любые сделки с недвижимостью;
- согласие всех заявителей на передачу и обработку персональных данных;
- квитанцию об уплате обеспечительного взноса (100 тыс. руб.).
Справка. В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные справки: доверенность, решение суда о недееспособности физического лица, разрешение органов опеки, согласие представителя несовершеннолетнего либо документ, позволяющий несовершеннолетнему самому распоряжаться своим имуществом.
Наниматели жилых помещений предоставляют:
114 домов вышли из программы реновации – в чем причина?
- копии паспортов и свидетельств о рождении прописанных;
- договор соцнайма или ксерокопию ордера;
- копию финансово-лицевого счета;
- выписку из домовой книги;
- согласие на обработку личных данных;
- квитанцию о переводе обеспечительного платежа.
При действиях через представителя потребуется нотариальная доверенность.
Можно ли получить квартиры в разных районах?
После внесения изменений в программу реновации 11 марта 2019 г., у собственников появилась возможность выбирать район проживания.
Эта инициатива призвана ускорить расселение домов в рамках первой волны проекта за счет переезда жителей в уже готовые объекты по всей Москве.
Но площади в других районах будут предоставлены только при наличии ресурса свободных помещений, находящихся в управлении Московского Фонда реновации.
Возможен ли размен муниципальной квартиры?
Закон не запрещает обменивать городскую квартиру на другое жилье. Если до переезда семья жила по договору социального найма, то они получат новую квартиру уже в собственность. Общие правила обмена приведены в ст. 72 ЖК РФ.
Как разделить счета в муниципальной квартире, чтобы получить 2 квартиры при расселении?
Это делается через суд. Для этого необходимо подать заявление о разделе имущества. Если в квартире проживают супруги, то им нужно оформить развод и таким образом разделить имеющуюся у них собственность.
Купить дополнительную комнату по реновации – сколько это стоит?
Несмотря на то что переселенцы имеют право по программе реновации приобретать дополнительные метры, чтобы переехать в большую квартиру, есть ряд обязательных условий.
Сколько стоит один добавочный квадратный метр?
Добавочные метры будут реализованы по рыночной цене, которая определяется независимым оценщиком. Условиями жилищной реформы предусмотрено, что от этой суммы Правительство сделает скидку 10%.
Право на эту скидку переселяемые имеют не только по факту переезда, но и в течение 2 лет после него.
Сколько метров можно докупать?
Ограничений по количеству дополнительных квадратов нет, но в целом по программе можно купить апартаменты не более 100 кв. метров. Количество метров, которые можно приобрести, и сумма доплаты рассчитываются по специальной формуле. Более подробно мы рассказали об этом в статье: можно ли докупить метры при переселении пятиэтажек.
114 домов вышли из программы реновации – в чем причина?
Советы юристов по докупке площади
Для покупки дополнительных метров необходимо подавать заявление. Но поскольку новое жилье предоставляется в определенных домах, то заранее этого делать не следует. Если в построенном здании есть требуемые квартиры, то они будут предоставлены.
Если люди сначала переехали и оформили в Росреестре новую недвижимость, то за ними все равно сохраняется право приобрести еще одну квартиру в домах по программе в течение 2-х лет.
Как разъехаться семье во время реновации?
Семья может претендовать на две квартиры, в которых в общей сложности число комнат будет столько же, как было в старой. А если собственник выбирает объект меньшей площади, то он получит компенсацию.
Разъехаться можно сразу или сделать это в течение двух лет. Например, сейчас может не хватить средств на доплату. Это в любом случае будет выгоднее, чем покупать квартиру самостоятельно, поскольку город предоставляет скидку 10%.
Выгодно ли получать денежную компенсацию взамен квартиры?
Такое право программой допускается. Однако есть исключение: получить деньги не смогут те, у кого квартира находится под арестом либо куплена в ипотеку. Для получения денежной компенсации необходимо написать заявление.
Это нужно сделать не позднее чем через 30 дней после получения проекта договора мены. В результате окончательный вариант соглашения подписан не будет, его заменят другим (на выплату денежных средств).
Таким образом получается, что вашу квартиру выкупит государство по рыночной цене.
Справка. В выплату участникам программы включается сумма за жилье, а также расходы на переезд.
Поэтому получить компенсацию вместо квартиры выгодно, поскольку на эти деньги реально приобрести жилплощадь в другом районе или городе на свое усмотрение.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить свою проблему – позвоните и проконсультируйтесь с юристом: 8 (499) 755-82-76 (Москва и МО с 9:00 до 20:00) Консультации проводятся в рамках программы бесплатно.
Переоценка реновации. На что рассчитывать собственникам изымаемых помещений?
В домах, по которым идет голосование жителей о включении в программу реновации, находятся нежилые помещения 1,5 тыс. собственников, еще 400 арендуют их у города. Владельцы объектов в сегменте street retail, как правило, используют их для сдачи в аренду под кафе, аптеки, магазины, помещения сферы услуг.
Распространенной практикой является получение кредита в банке под залог помещения и дальнейшее погашение кредита за счет доходов от арендных платежей. Остановка предпринимательской деятельности в рамках реновации напрямую затронет и арендаторов, которые будут вынуждены искать новое помещения, заключать новый договор аренды, оплачивать ремонт.
Как собственникам недвижимости в таком случае минимизировать свои риски?
Законные права
В соответствии с принятым Госдумой в третьем чтении закона о реновации собственники нежилых помещений, расположенных в домах под снос, могут рассчитывать на предварительное и равноценное возмещение. Вариантом урегулирования вопроса может стать выплата денежной суммы, равной рыночной цене данного имущества.
Рыночная стоимость может быть определена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ и федеральными стандартами оценки (ФСО).
Под рыночной стоимостью объекта оценки, согласно закону об оценке, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При определении стоимости квартиры или нежилого помещения объектом оценки, как правило, является право собственности/право пользования или иные вещные права на объект недвижимости.
Посчитать ремонт и пешеходов
Для определения рыночной стоимости нежилого помещения, собственникам имеет смысл заказать независимую оценку, при проведении которой специалист учтет индивидуальные характеристики объекта (например, ремонт, если он был проведен недавно или если при отделке использовались высококачественные и дорогие материалы).
На рыночную стоимость объектов формата street retail и, соответственно, величину денежного возмещения оказывают влияние такие факторы, как район расположения, проходимость, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, площадь, этажность, наличие парковки.
Высоким спросом пользуются помещения, расположенные на первой линии крупных улиц, или помещения вблизи станций метро, где самый высокий пешеходный трафик.
Оценка рыночной стоимости может быть произведена на любую дату (за исключением будущей), в том числе и ретроспективно. Эта работа занимает порядка 5-10 рабочих дней.
Новая волна
Для минимизации потерь предпринимателю также необходимо определить, в какую волну сноса попадет дом и сколько еще времени можно вести бизнес в таком помещении.
На основе данной информации собственник помещения сможет построить переговоры о продолжении аренды с действующим арендатором и – при необходимости – с банком о возможной рассрочке платежей, рассчитать будущие денежные потоки, определить горизонт планирования.
Может оказаться, что в ближайшие несколько лет в помещении по-прежнему будет возможно вести бизнес.
В зависимости от величины получаемого денежного возмещения собственник может определять дальнейшую стратегию действий: купить помещение с функционирующим бизнесом, приобрести вакантное помещение и искать арендаторов, инвестировать средства в иные отрасли.
При этом собственники получают возможность смены формата помещения: например, приобрести 2-3 помещения меньшей площади взамен одного большого; купить в более удачной локации, ближе к пешеходным потокам; возможность приобрести объект с более выгодными условиями по договору. На текущий момент на рынке есть достаточное количество интересных объектов разного бюджета, которые могут быть куплены как альтернатива изымаемому объекту.
А что с жильем?
Собственник квартиры, в соответствии с законопроектом о реновации, может получить равнозначное жилье, равноценное возмещение в денежной форме или равноценное жилье, оформленное на правах собственности. Размер и порядок предоставления такого возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе об оценочной деятельности.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ (часть 7, ст.
32), при определении размера возмещения в него включаются: рыночная стоимость жилого помещения; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве; все причиненные собственнику убытки, в том числе в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилья и оформлением на него права собственности жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Можно предположить, что определение рыночной стоимости для целей изъятия будет производиться после вступления закона в силу. Но заявления властей о программе реновации привели к снижению стоимости объектов в домах, попадающих под снос. Их рыночная цена на июнь 2017 года меньше, чем, например, на декабрь 2016-го.
Текущая редакция закона предполагает компенсацию собственникам жилых помещений, которая включает все причиненные собственнику убытки, в том числе упущенную выгоду.
Таким образом, текущее снижение рыночной стоимости квартир в результате реализации программы реновации, может быть расценено как упущенная выгода и учтено в компенсации.
Стоит обратить внимание, что выплату возмещения не вправе требовать собственник жилого помещения, в отношении которого зарегистрированы ограничения прав или обременения.
Оценить престиж
Как правило, при определении стоимости квартир оценщик использует сравнительный подход: стоимость объекта определяется на основе анализа недавних сделок по сопоставимым объектам недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по назначению, местоположению и т. п.
Если говорить о стоимости квартиры, к ценообразующим параметрам можно отнести объем передаваемых при продаже прав; расположение с точки зрения окружения, престижности района, близости станции метро; площадь; планировка; этаж расположения и видовые характеристики; качество отделки и инженерное оснащение; наличие парковки – все эти факторы должны быть учтены оценщиком при определении рыночной стоимости объекта.
В случае если в квартире был недавно проведен ремонт или при отделке использовались высококачественные и дорогие материалы, собственникам имеет смысл максимально документально подтвердить понесенные затраты: предоставить смету ремонта, чеки, описание использованных материалов, чтобы оценщик мог достоверно определить и учесть проведенные работы. Стоит отметить, что рыночная стоимость включает только неотделимые улучшения (отделка, подоконники, лестницы), при расчете стоимости не учитывается мебель и оборудование.
Собственникам имеет смысл заказать независимую оценку у специализированных оценочных компаний, при проведении которой специалист учтет индивидуальные характеристики объекта. Срок подготовки отчета об оценке составляет 2-3 рабочих дня с момента осмотра квартиры, получения необходимой информации о квартире и заключения договора.