Налоговая изменила категорию жилого помещения с «жилой дом» на «квартиру» — Юридические советы

Налог на имущество платят все собственники недвижимости, расположенной на территории РФ.

Ставку по нему устанавливают регионы, а правила расчета зависят от того, когда появилось и прекратилось право собственности на объект недвижимости. В этом материале Bankiros.

ru собрал всю важную информацию о налоге на недвижимость для физических лиц в 2021 году: ставки, сроки для уплаты, правила расчета, возможные льготы и многое другое.

Кто платит налог на недвижимость

Налог на недвижимость уплачивает его собственник. Наличие гражданства РФ и длительность проживания на территории нашей страны на факт необходимости уплачивать налог никак не влияют. Если у человека есть собственность в России, он обязан уплатить за нее налог. Не важно резидент он или не резидент.

Владельцы недвижимости должны платить налог самостоятельно. Если владельцем имущества является несовершеннолетнее лицо, оплатить налог за него должны его официальные представители: родители, усыновители, опекуны или попечители.

Bankiros.ru

Если объект недвижимости находится в общедолевой собственности, то есть у него есть несколько владельцев, то каждый из них самостоятельно уплачивает сумму, соразмерную своей доле.

Вклад «Пара мандаринов»

• В данном случае налоговая инспекция самостоятельно рассчитает сумму налога, пропорциональную количеству владельцев.
• Кроме того, оплатить налог придется в любом случае, даже если вы давно не пользуетесь недвижимостью, но она числится в вашей собственности.

Bankiros.ru

За какую недвижимость нужно платить

Налоговый сбор оплачивают собственники имущества, которое ФНС признали объектом налогообложения. Важно отметить, что в законодательстве нет четкого определения движимого и недвижимого имущества, поэтому даже в налоговой системе не исключены ошибки при квалификации собственности.

Например, до сих пор ведутся споры к какой категории относятся металлические гаражи: к недвижимому или движимому имуществу. Одни эксперты говорят о том, что такой гараж является недвижимостью, поскольку он стоит на земле. Другие уверены, что это движимое имущество, поскольку при необходимости его могут перенести и установить на другое место.

Поэтому не удивляйтесь, если со временем вам придет письмо из налоговой с просьбой доплатить сумму, доначисленную при проверке недвижимости.

Вклад «Только плюсы. Промо» Bankiros.ru

К объектам налогообложения относится зарегистрированное имущество: жилой дом и нежилые строения для подсобного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства. Например, садовый домик, квартира, комната в общежитии, гараж, машино-место, объект незавершенного строительства. Полный перечень недвижимого имущества указан в статье 401 Налогового кодекса РФ.

Однако обращаем ваше внимание на то, что налог рассчитывается только для объектов с признаками недвижимого имущества. Например, сбор не нужно уплачивать за теплицы, объекты некапитального строения и другие сооружения на садовых участках. У таких конструкций нет признаков недвижимости, поэтому их не вносят в единый государственный реестр недвижимости.

Налог не уплачивают за имущество многоквартирного дома: например, лестничные клетки, пролеты, технические помещения, чердаки, подвалы и прочее. Такие объекты не являются объектами налогообложения.

Bankiros.ru

Почему важно уметь рассчитать налог самостоятельно

Вклад «Отличный старт»

Налог на имущество физических лиц рассчитывает налоговая служба. Расчет производится отдельно по каждому объекту недвижимости в конце календарного года. Однако собственник должен уметь проверить правильность расчета налоговиков.

Например, сумма налога может быть больше, потому что инспекторы не учли все сведения о владельце и наличие у него льгот. Они вообще могут использовать недостоверные сведения, допустить технические или арифметические ошибки при расчете суммы. Поэтому, если вы нашли ошибку, не стесняйтесь обратиться в ФНС, чтобы ее исправили.

Подпись к картинке

Какие установлены ставки налога на недвижимость в 2021 году

Ставки налога на имущество физлиц устанавливает местное законодательство. Налоговый кодекс лишь устанавливает ограничения по их максимальному размеру.

Верхняя планка зависит от того, как считают налог: с ориентиром на кадастровую стоимость недвижимости или его инвентаризационную стоимость.

Ниже мы составили таблицу по ограничениям для ставок по налогу на недвижимость, прописанную в пунктах два и четыре статьи 406 Налогового кодекса РФ.

СмартВклад с повышенной ставкой

Тип имущества	Максимальный размер ставки
жилые дома (в том числе садовые строения и дома, расположенные на садовых участках), части жилых домов, квартиры, части квартир, комнаты; единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом); гаражи и машино-места независимо от их места нахождения; хозяйственные строения или сооружения (площадью до 50 квадратных метров) на участках для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства	До 0,1% (включительно). Ставка может быть уменьшена или увеличена до трех раз
недвижимость, которая включена в утвержденный перечень; недвижимость, которую еще не успели включить в утвержденный перечень, но которая образована, в частности, путем раздела объектов, включенных в этот перечень; недвижимость, кадастровая стоимость которой более 300 млн рублей	До 2% (включительно).
Остальное имущество	До 0,5% (включительно)

Суммарная инвентаризационная стоимость с учетом коэффициента-дефлятора	Размер ставки
До 300 тысяч рублей (включительно)	До 0.1% (включительно)
Больше 300 тысяч до полумиллиона рублей (включительно)	От 0,1% до 0,3% (включительно)
Больше 500 тысяч рублей	От 0,3% до 2% (включительно)

Чтобы определить суммарную инвентаризационную стоимость, инспекторы складывают инвентаризационную стоимость всех объектов недвижимости, которые расположены в одном муниципальном образовании.

Если имущество находится в совместной собственности, суммарную инвентаризационную стоимость определяют с учетом доли и количества собственников.

Так, в расчет для конкретного налогоплательщика войдет не полная стоимость объекта недвижимости, а только стоимость доли ее владельца.

Bankiros.ru

Как узнать ставку по налогу на недвижимость

Простой и быстрый способ узнать ставку по налогу на недвижимость в вашем регионе, воспользоваться сервисом ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам».

Выберете в системе вид налога, период и регион, в котором расположена ваша недвижимость. Нажмите кнопку «Найти», после система выдаст вам всю необходимую информацию. Нажмите на раздел «Подробнее».

В форме вы найдете ставки, сроки уплаты и и нормативный документ, в котором региональные власти указали всю необходимую информацию.

Bankiros.ru

Как рассчитать и уплатить налог на недвижимость физических лиц в 2021 году

Расчет налога на недвижимость физлиц зависит от того, из инвентаризационной или кадастровой стоимости определяют сумму сбора.

В России все чаще считают налог, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, если в регионе есть единая дата, с которой утвержден такой порядок уплаты налога.

Если региональные власти такое решение не приняли, то налоговая служба рассчитывает налог по инвентаризационной стоимости.

Чтобы определить дату, с которой нужно уплачивать налог на недвижимость, важно знать, когда возникло право собственности на него.

Наследники уплачивают налог с даты, когда открыто наследство – это дата смерти наследодателя или дата, когда он признан умершим. Дата регистрации унаследованного имущества значения здесь не имеет.

Bankiros.ru

Если имущество оформили в собственность до 15 числа любого месяца включительно, инспекция рассчитывает налог с начала месяца. Если имущество оформлено после 15 месяца, то налог рассчитывается со следующего месяца.

Налог перестают уплачивать со следующего дня, когда право собственности прекращается. Если право собственности прекращено до 15 числа, то платить налог за этот месяц не нужно.

Если имущество перестало существовать, то начислять налог прекратят с первого числа месяца, в котором уничтожена такая недвижимость.

Для этого необходимо подать специальное заявление в налоговую инспекцию по месту жительства налогоплательщика или по месту нахождения такого объекта.

К заявлению необходимо приложить документы, которые подтверждают факт уничтожения такого объекта. Если таких бумаг нет, то налоговая сама запросит сведения из профильных ведомств.

Bankiros.ru

Оплатить налог на недвижимость можно несколькими способами:

1. На Портале Госуслуг. Для этого нужно выбрать вкладку «Оплата по квитанции». В появившейся форме укажите номер квитанции и оплатите начисления на сайте с помощью банковской карты.
2. В личном кабинете налогоплательщика.
3. С помощью сервиса «Заплати налоги» на сайте ФНС.

4. Через мобильное приложение или личный кабинет на сайте вашего банка. Оплатить квитанцию также можно в банковском отделении.

Оплатить налог на имущество необходимо до первого декабря следующего года. Например, оплатить налог на имущество за 2020 год можно до первого декабря 2021 года.

До первого декабря 2022 года уплачивается налог на собственность за 2021 год и так далее.

Bankiros.ru

Какие федеральные льготы по налогу на недвижимость есть у физических лиц в 2021 году

Освобождаются от уплаты налога на имущество:

• пенсионеры;
• предпенсионеры;
• инвалиды I и II групп инвалидности, инвалиды с детства, дети-инвалиды;
• военнослужащие, а также уволенные с военной службы по определенным причинам (по достижении предельного возраста, состоянию здоровья и др.);
• родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей;
• члены семей военнослужащих, потерявших кормильца;
• граждане, уволенные с военной службы или призывавшиеся на военные сборы, выполнявшие интернациональный долг в Афганистане и других странах;
• лица, имеющие право на социальную поддержку, т.к. подверглись воздействию радиации вследствие катастрофы на ЧАЭС, аварии в 1957 году на ПО «Маяк», ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне;

Bankiros.ru

• лица, принимавшие непосредственное участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
• лица, получившие / перенесшие лучевую болезнь или ставшие инвалидами в результате испытаний, учений, иных работ, связанных с ядерными установками, включая ядерное оружие и космическую технику;
• Герои Советского Союза и Герои РФ, лица, награжденные орденом Славы трех степеней;
• участники гражданской войны, Великой Отечественной войны, других боевых операций по защите СССР, ветераны боевых действий;
• лица вольнонаемного состава Советской Армии, ВМФ, ОВД и госбезопасности, занимавшие должности в воинских частях, штабах и учреждениях действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, участвовавшие в обороне городов, что засчитывается им в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях.

Bankiros.ru

Льготы освобождают гражданина от обязанности уплачивать налог на имущество. Получить льготу можно только на один объект недвижимости из каждой категории: квартира, комната, частный дом, сооружение и другое.

Например, если у льготника есть две квартиры и один дом, то он заплатит налог только за одну квартиру меньшей площади.

Если у человека несколько объектов недвижимости из одной категории, то он вправе сам выбрать объект недвижимости, за который уплатит налог.

А вот получить льготу на незавершенный объект недвижимости нельзя. Получить послабление нельзя и на объект недвижимости, которая используется в предпринимательской деятельности.

Чтобы получить льготу на имущество, гражданин должен подать в налоговую инспекцию письменное заявление по форме приказа ФНС от 14 ноября 2017 года № ММВ-7-21/897. К заявлению необходимо приложить подтверждающие документы.

Лучше подать заявление до 30 апреля. В этом случае налог успеют рассчитать с учетом льготы. Например, чтобы воспользоваться льготой на 2021 год, заявление на налоговые послабления необходимо подать до 30 апреля 2022 года.

Подать документы можно в личном кабинете налогоплательщика.

Отметим, что регионы могут расширить список льготных категорий. Узнать об этом можно в территориальном отделении ФНС или на сайте правительства региона.

После подачи заявления налоговики проверят достоверность предоставленных сведений. Если они решат, что льгота вам не положена, они пришлют вам письмо с отказом.

Если вы уже получили льготу, обращаться за ней повторно не нужно. ФНС рассчитает налог на следующий год с учетом имеющейся информации.

Напомним, ранее Bankiros.ru рассказывал о семи существенных выплатах от государства.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Елена РудневаЖурналист / Bankiros.ru

Перевести квартиру в жилой дом:Требования и условия для перевода

Перевод квартиры в жилой дом: особенности процедуры

Смена статуса строения относится к категории непростых процедур, а в адрес владельцев жилых помещений часто поступает отказ. Понятия «квартира» и «жилой дом» имеют различные значения, а основные моменты определяются в ст. 16 ЖК.

Нередко путаница в терминах возникает, когда речь идет о танхаусах. Подобные «гибриды» представляют собой строений с 2 или 3 этажами, имеющими общие стены и перекрытия. Обычно вблизи находится небольшой надел земли с общей площадью до 2-х соток. Обслуживание подобных объектов обычно осуществляется коммунальными службами, в качестве которых может выступать ЖЭК или Управляющая компания.

Не все квартиры можно перевести в статус жилого дома. К учету принимаются следующие факторы:

• количество собственников и наличие у них согласия на прохождение процедуры;
• возможность соблюдения требуемых градостроительных и иных видов норм;
• автономность и независимость инженерных систем, в том числе подачи электроэнергии и воды;
• обладание статуса залога, участие объекта в качестве предмета имущественного спора и судебных разбирательств;
• этажность строения и наличие придомовой территории;
• технические характеристики и степень износа.

Что такое квартира и жилой дом: сравнение, разница, понятия

Под квартирой понимается обособленное помещение, которое находится в многоквартирном доме. Обычно речь идет о многоэтажных строениях, высота которых способна достигать 10 и более этажей. Такой объект может состоять из одной либо нескольких комнат и имеет вспомогательные помещения.

В их число входит:

• ванна;
• санузел;
• кухня;
• кладовки.

Вход в квартиру всегда индивидуальный, а на территории обычно проживает одна семья. Строения оснащены местами общего пользования, в роли которых выступают лифты, лестничные площадки, коридоры и тамбуры.

Под жилым домом понимается отдельно стоящий индивидуальные объект, который может иметь не более трех этажей. Такое строение включает жилые комнаты и вспомогательные помещения, которыми часто выступают чердаки, мансарды и прихожие. Недвижимость предназначена для проживания одной семьи или нескольких поколений.

Оба объекта предназначены для обеспечения комфортного проживания людей. Если идет речь о выделении в натуре, то под таким понятием понимается отдельное жилье, которое прошло процедуру регистрации и поставлено на кадастровый учет. В такой ситуации оно получило статус самостоятельного объекта недвижимости.

Обязательным условием выступает обеспечение отдельного входа и автономность коммуникаций.

Вопросы необходимости и целесообразности

Перед оформлением документов для смены статуса квартиры следует учесть преимущества и недостатки такого решения. Необходимость перевода квартиры в частный дом может быть обусловлена несколькими обстоятельствами.

Нередко наблюдается ситуация, когда речь идет о малоэтажном строении с двумя квартирами и один из собственников продал недвижимость своему соседу. В такой ситуации у объекта появляется один владелец, но по документам по-прежнему числятся две квартиры.

Вопрос перепланировки квартиры часто связан с определенными сложностями и длительной процедурой согласования с надзорными органами. Владелец дома вправе расширить территорию и обеспечить более комфортное проживание с прохождением упрощенного порядка.

https://www.youtube.com/watch?v=ynF24_C8kFg

Преимущества изменения статуса объекта используются в ситуации, когда требуется провести приватизацию земельного участка.

По действующим правилам, при наличии в доме нескольких квартир и разных владельцев оформить придомовую территорию в частную собственность невозможно. Выходом из ситуации становится перевод квартир в жилой дом.

Владелец частного дома может провести работы по благоустройству придомовой территории. Нередко собственники возводят на своем участке следующие объекты:

• цветники;
• беседки;
• мангалы;
• детские площадки.

Недостатком процедуры перевода квартиры в жилой дом принято считать то, что владельцу придется принять на себя ответственность за содержание жилья и устранение текущих неполадок.

За обслуживание квартиры обычно отвечает Управляющая компания, а для собственника частного строения выход из строя систем коммуникации или инженерных сооружений может стать головной болью и потребовать значительных расходов.

Владельцу потребуется оплачивать налог на землю, а сумма отчислений рассчитывается от кадастровой стоимости.

Возможно будет интересно!

Требования и условия для перевода — каким должно быть помещение

Для возможности переоформления объект должен соответствовать следующим требованиям:

• иметь не более 3-х этажей и придомовую территорию;
• не входить в число аварийных или предназначенных для сноса;
• быть залогом в банке или выступать предметом спорных ситуаций;
• наличие автономных систем водоотведения и инженерных сооружений.

Если собственниками квартиры являются несовершеннолетние, то интересы и права таких лиц защищаются законными представителями. Согласие в такой ситуации подписываются родителями и опекунами с учетом возраста подопечного.

Можно ли и как признать квартиру частью жилого дома: инструкция, порядок, варианты. При необходимости признания квартиры частью жилого дома и наличии нескольких собственников потребуется пройти процедуру выдела долей в натуре. Подобная возможность предусмотрена положениями ст. 252 ГК, которая говорит о возможности получения части из общего имущества. Вопрос может решаться путем достижения обоюдного согласия жильцов или в ходе судебного разбирательства.

Процедура предполагает прохождение следующих этапов:

1. Определение возможности признания квартиры частью жилого дома;
2. Подготовка перечня необходимой документации и проведение комплекса мероприятий;
3. Достижение договоренностей между сособственниками и урегулирования спорных вопросов;
4. Подача документов в органы местной администрации и регистрации.

После прохождения регистрации сделки по разделу имущества право общего долевого владения прекращается.

Для возможности прохождения процедуры признания квартиры частью дома, недвижимость должна удовлетворять общепринятым требованиям, которые предъявляются в рамках стандартной процедуры.

Они касаются необходимости обеспечения отдельного входа, количества этажей и автономности инженерных систем.

По результатам выполнения необходимых действий объекту будет присвоен новый статус и адрес, а собственники получат подтверждение права собственности. При возникновении спорных ситуаций и необоснованных отказов заявители вправе обратиться в суд.

Как перевести квартиру в жилой дом: куда обращаться, алгоритм действий, сроки, стоимость

Для изменения статуса квартиры и перевода ее в категорию жилых домов владельцу потребуется обратиться в администрацию местного образования. На практике часто встречаются ситуации, когда собственник получает отказ. При таком развитии событий единственным вариантом решения проблемы поступает обращения в суд.

Начало процедуры инициирует собственник помещения путем обращения с заявлением в отделение архитектуры либо местную администрацию. Нередко для изменения статуса требуется провести определенную перепланировку, целью которой выступает приведение строения в соответствие с градостроительными нормами и требованиями законодательства.

Процесс предполагает прохождение следующих шагов:

• достижение договоренностей с другими собственниками;
• подача заявления и документов в уполномоченное ведомство;
• заказ услуги проведения градостроительной экспертизы;
• получение технического заключения и подготовка документов;
• получение итогового заключения от представителей администрации.

Если в адрес заявителя вынесено положительное решение, то можно приступать к этапу прохождения регистрации в Росреестре.

При получении неудовлетворительного результата собственник вправе обратиться в суд с исковым заявлением.

Если в ходе разбирательств будет вновь вынесен отрицательный вердикт, то заявитель вправе обратиться в вышестоящие инстанции, подключив областной, краевой и даже Верховный Суд.

Возможно будет интересно!

Какие нужны документы

Перечень документов во многом определяется обстоятельствами конкретной ситуации, в том числе количеством действующих собственников и особенностями технических характеристик объекта.

В стандартный набор входят следующие бумаги:

• заявление с просьбой о переводе квартиры в жилой дом;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• технический план жилого помещения;
• поэтажный план на многоквартирное строение;

В качестве правоустанавливающих документов может выступать договор приватизации, купли-продажи и наследования, то есть юридически значимый документ для подтверждения законности имущественной сделки.

Судебная практика

Статистика судебных разбирательств говорит о том, что признание недвижимости индивидуальным жилым домом актуально для граждан, проживающих в одноквартирных строениях и получивших в ходе приватизации помещения право владения на квартиру. Сроки судебного разбирательства зачастую не  предугадать, а рассмотрение дела может растягиваться на несколько месяцев и даже на несколько лет.

Временные сроки зависят от следующих факторов:

1. Количества участников, в том числе несовершеннолетних лиц;
2. Технических характеристик объекта и особенности строения;
3. Возможности выполнения требований законодательства;
4. Наличия правоустанавливающих и иных документов.

Нередко для установления законности отказа и вынесения положительного решения проводятся дополнительные экспертизы и привлекаются услуги специалистов. Большое количество дел о переводе квартир в связи с тем, что администрацией зачастую автоматически выдается отказ. В такой ситуации единственным способом решения проблемы часто выступает обращение в суд.

Сложность прогнозирования длительности судебного разбирательства связано с тем, что юридические аспекты таких дел отличаются большим разнообразием. Проблема может быть связана с техническим оснащением жилья и необходимостью привлечения различного рода экспертиз.

Успешное прохождение процедуры перевода квартиры в категорию частного дома возможно только при соблюдении определенных требований, перечень которых довольно внушителен.

При получении отказа со стороны местной администрации владелец строения вправе обратиться в суд и выразить претензии в части необоснованности отрицательного решения.

Вс пояснил порядок возникновения права собственности владельца всех квартир в мкд на землю под ним

Как пояснил Суд, при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме оно становится собственником всего участка земли, если тот уже поставлен на кадастровый учет Эксперты «АГ» поддержали позицию Верховного Суда, которая, по их мнению, восполняет законодательный пробел.

При этом они отдельно выделили вывод ВС о том, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности владельцев помещений в МКД.

Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС20-18388 по делу № А32-17099/2019 касательно возникновения права собственности на землю под многоквартирным жилым домом у юрлица – собственника всех квартир в нем.

В марте 2018 г.

за Краснодарским краем в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на земельный участок категории земель особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешенного использования «курортное строительство» площадью 852 кв. м, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежащий ООО «Кубаньсантехмонтаж». В свою очередь общество подало несколько исков о признании права собственности на данный участок за собой.

В рамках дела № А32-25129/2013 было установлено, что право собственности на многоквартирный дом возникло у истца на основании договора купли-продажи с ООО «Виза», а сам переход права собственности был зарегистрирован в ЕГРН 11 октября 2002 г.

При этом суд признал кадастровой ошибкой ранее содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о спорном земельном участке.

В деле № А32-4030/2018 суды установили, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно, а соответствующий иск следует предъявлять Краснодарскому краю.

В свою очередь, в деле № А32-47190/2018 обществу было отказано в признании незаконным отказа Управления Росреестра по Краснодарскому краю в госрегистрации права собственности на указанный земельный участок.

Тогда суд исходил из того, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано право собственности Краснодарского края, поэтому между обществом (собственником помещений в многоквартирном доме) и вышеуказанным субъектом РФ существует спор о праве на названный земельный участок, который подлежит разрешению в порядке искового производства с иным субъектным составом сторон.

В связи с этим общество «Кубаньсантехмонтаж» обратилось в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании отсутствующим права собственности субъекта РФ на земельный участок и о признании права собственности на спорный объект.

По мнению истца, спорный участок был поставлен на кадастровый учет 18 марта 2013 г. за счет общества по рекомендации Департамента на основании его писем о выделе участка под дом.

Поэтому именно «Кубаньсантехмонтаж» является собственником участка, на котором расположен этот дом, с момента формирования участка независимо от государственной регистрации права на него в силу закона.

Три судебные инстанции отказали обществу в иске со ссылкой на то, что спорный участок земли расположен на землях курорта краевого значения и относится к землям особо охраняемых территорий, поэтому он не может быть передан в частную собственность.

Суды добавили, что право общей долевой собственности на спорный земельный участок не могло возникнуть на основании норм жилищного законодательства, поскольку истец является единственным собственником квартир в жилом доме, расположенном на спорном участке, а положения ч. 1 ст. 16 Закона о введении Жилищного Кодекса РФ и ч. 1 ст.

36 ЖК РФ не применяются к вопросу перехода такого земельного участка в собственность единственного владельца МКД.

Они также сочли, что по смыслу ряда положений ГК РФ возникновение права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, предполагает обязательное наличие множественности сособственников помещений, расположенных в таком доме, а двухквартирные дома не относятся к многоквартирным, сособственники помещений в которых приобретают право общей долевой собственности на земельный участок под таким домом в специальном порядке. В свою очередь, требование общества о признании отсутствующим права собственности на земельный участок ответчика является ненадлежащим способом защиты, поскольку за истцом не зарегистрировано право собственности и нет оснований для признания за ним такого права.

После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда со ссылкой на ряд нормативных правовых актов, собственную практику и правовые позиции КС РФ напомнила, что квалифицирующим признаком индивидуального жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир), основными критериями отнесения жилого дома к многоквартирному являются совокупность нескольких квартир с самостоятельными выходами на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Как пояснил ВС, нижестоящие суды не применили соответствующие нормы права в рассматриваемом деле и не исследовали наличие или отсутствие у спорного объекта признаков многоквартирного жилого дома, при том что в свидетельствах о государственной регистрации права собственности общества спорный объект поименован как жилой двухквартирный дом, в выписке из ЕГРН – как двухэтажный жилой многоквартирный дом. «Суды сделали необоснованный вывод о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него правила п. 4 ч. 1 ст. 36 и ст. 16 Жилищного кодекса не распространяются», – подчеркнуто в определении.

Коллегия добавила, что при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента госрегистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, когда земельный участок уже поставлен на кадастровый учет, становится собственником всего участка.

«Суд также сделал необоснованный вывод о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не может быть передан в частную собственность, в случае если этот участок находится на землях особо охраняемых природных территорий», – отмечено в судебном акте.

Как пояснил Верховный Суд, по общему правилу не предоставляются в частную собственность ограниченные в обороте земли особо охраняемых природных территорий, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона – положений Жилищного кодекса и Вводного закона, в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, независимо от того, введен дом в эксплуатацию до создания особо охраняемой природной территории или после (за исключением случаев возведения самовольных построек), что соответствует правилам п. 2 ст. 27 ЗК РФ.

Как указал Суд, учитывая, что право собственности на сформированный для многоквартирного жилого дома земельный участок возникает в силу закона и на него же зарегистрировано право собственности в ЕГРН за другим лицом, а в рамках конкретного спора многочисленные способы защиты права, избранные судом, не разрешили правовой конфликт о правопритязаниях на объект вещных прав, то избранные истцом в данном деле способы защиты права соответствуют разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г., и являются надлежащими. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Комментируя определение ВС, председатель КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что оно восполнило законодательный пробел в части того, как быть с правом собственности на участок под МКД, если собственником всех квартир является одно лицо.

«Логично предположить, что если собственник всех квартир – одно и то же лицо, то возникает “единоличная” собственность.

Однако истцу по данному делу понадобилось много лет, чтобы подтвердить свое право “единоличной” собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в связи с чем вполне разумен вывод Суда о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него распространяются правила жилищного законодательства о праве собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома», – полагает эксперт.

По словам адвоката, ВС также сделал немаловажный вывод, согласно которому право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, поскольку действующим законодательством предусмотрено возникновение права собственности на такой земельный участок в силу прямого указания закона. «Полагаю, что такой вывод сделан с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также в целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирных домах», – предположила Анна Минушкина.

Адвокат, старший партнер ЮК «Альтависта» Валерия Аршинова поддержала выводы Верховного Суда о том, что истец имел право на рассмотрение данного спора по его требованию, поскольку юридически и фактически связан как с земельным участком так и с объектами строительства на нем.

«Отказывая в иске, суд первой инстанции, ссылаясь на судебные акты по связанным делам, указывал на многоквартирный дом, но при этом не установил признаки жилого дома. На это обратил внимание ВС РФ, так как суду первой инстанции надлежало детальнее проанализировать правоустанавливающие документы.

Важный вывод в определении касается и того, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности “многоквартирных собственников”, – для практики это имеет существенное значение», – заключил эксперт.

Зинаида Павлова

Перевод квартиры в жилой дом: условия, порядок, стоимость

Перевод квартиры в частный дом возможен, но для этого помещение должно соответствовать всем требованиям законодательства. Решение принимается администрацией, но могут и отказать, и тогда придется отстаивать свои права в суде. рассмотрим, как перевести квартиру в жилой дом, когда это может потребоваться, какие документы понадобятся и что нужно сделать для изменения статуса жилья.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Что такое квартира, жилой дом и часть жилого дома?

Определимся с определениями:

1. Квартира – это отдельное помещение в многоквартирном доме, изолированное от остальных помещений других собственников. У нее должен быть отдельный вход, комнат может быть несколько. У владельцев квартир есть общие помещения: коридоры, лифты, тамбуры, лестничные площадки. Коммуникации здесь общие до ввода в жилье.
2. Жилой дом – это отдельно стоящее здание высотой до трех этажей, имеющее индивидуальные коммуникации до и после ввода в жилье. Предназначен для постоянного проживания, как и квартира.
3. Часть жилого дома – это комната или вспомогательные помещения. Если доля выделена в натуре, под частью подразумевается отдельное жилье, поставленное на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости. У него должен быть оборудован отдельный вход и автономные от другой части коммуникации.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Когда может понадобиться изменение статуса квартиры на жилой дом?

Перевод квартир в дом возможен, если у них один собственник. Если владельцев несколько, процедура производится только с их согласия. Изменение статуса жилья может понадобиться в нескольких ситуациях:

1. Дом рассчитан на две квартиры, и собственник одной продал ее второму. Фактически теперь весь дом принадлежит одному человеку, но по документам остаются по-прежнему две квартиры.
2. Для приватизации земельного участка. Если в доме несколько квартир, придомовую территорию нельзя приватизировать. Это возможно, когда здание признано жилым домом.
3. Для увеличения общей площади, проведения перепланировки.

Наглядный пример – таунхаусы. Если все собственники продали квартиры одному человеку, ему может понадобится изменение статуса многоквартирного дома на частный. Но для этого важно, чтобы здание соответствовало всем требованиям, иначе перевод не разрешат.

Условия изменения статуса жилого помещения

Чтобы оформить перевод квартиры в жилой дом, важно соблюдение нескольких требований:

1. Наличие придомовой территории.
2. Оборудование отдельного входа. Общего подъезда быть не должно.
3. Отсутствие помещений общего пользования: лестничных клеток, лифтов, коридоров.
4. Автономность инженерных систем. В отделяемой квартире должно быть отдельное водо-, электро-, тепло-, газоснабжение, водоотведение, отопление.

Обратите внимание! Если переводятся несколько квартир в частный дом, важно, чтобы высота была не более трех этажей. Есть и дополнительные требования: согласие всех собственников на перевод. За несовершеннолетних владельцев согласие дают родители. Жилье не должно быть признано аварийным, наличие обременений не допускается.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Когда возможен перевод жилого дома в многоквартирный дом?

Жилой дом можно перевести в многоквартирный, если он соответствует нескольким требованиям:

1. Наличие изолированных квартир.
2. Наличие помещений общего пользования.
3. Обустройство отдельных входов в каждую квартиру.
4. Централизованные коммуникации.

Важно учитывать, что такой объект будет считаться домом блокированной постройки, а не стандартным многоквартирным, и на учет ставится каждое отдельное помещение с прилегающей к нему территорией. Такое жилье содержится за счет собственников, а не УК или ТСЖ. Если владельцев несколько, понадобится согласие каждого на смену статуса.

Как перевести квартиру в жилой дом?

Для перевода многоквартирного дома в индивидуальный жилой дом нужно:

1. Согласовать изменения с собственниками.
2. Заказать техническое заключение о возможности перевода.
3. Подготовить документы.
4. Подать документы в администрацию на рассмотрение.
5. Получить готовое решение.

Примечание: рассмотрением документов обычно занимаются жилищные отделы при местных администрациях по адресу расположения недвижимости.

Шаг 1: согласование с соседями

Сначала нужно договориться с соседями о переводе многоквартирного дома в жилой. Их подписи понадобятся на заявлении. Необходимо согласовать и оплату экспертизы.

Шаг 2: экспертиза недвижимости

Экспертиза проводится на предмет соответствия требований к жилым домам. В заключении эксперт указывает, возможно ли это в техническом плане, нет ли ошибок в документах. В дальнейшем оно понадобится для согласования перевода с администрацией.

Шаг 3: сбор документов

Перед обращением в администрацию нужно подготовить:

• паспорт;
• заявление (заполняется на месте, бланк и образец выдадут);
• техпаспорт;
• поэтажный план;
• проект перепланировки или переустройства, если жилье пока не соответствует нормам, и нужно переделывать его.

Важно! Понадобится и документ, подтверждающий основание возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, или свидетельство о наследстве.

Шаг 4: подача документов

Документы подаются в администрацию, но в некоторых регионах доступен прием через МФЦ. Рекомендуется предварительно записаться на прием, чтобы не сидеть в очереди.

Шаг 5: получение решения

Решение выдадут в течение 45 календарных дней. Если оно положительное, нужно подать заявление о внесении изменений в ЕГРН. Это делается через Росреестр или МФЦ.

Стоимость переоформления в частный дом

Расходы при изменении статуса двухквартирного дома состоят из нескольких частей:

1. Градостроительная экспертиза. В регионах стоит от 5 000 р., в столице – от 20 000 р.
2. Проект перепланировки – от 5 000 р. в зависимости от сложности.
3. Кадастровый паспорт – от 1 000 р.
4. Новая выписка из ЕГРН – 350 р. электронная, 600 р. – бумажная.

Если переводом квартиры или дома «под ключ» занимается юрист, это будет стоить от 20 000 р.

Что делать, если отказали в признании квартиры частью жилого дома?

Отказ в переводе жилого помещения в квартиру или квартиры в частный дом – распространенное явление. Администрация должна выдать письменный отказ с обоснованием причин, и его можно оспорить через суд в порядке административного производства.

При подаче искового заявления уплачивается госпошлина в размере 300 р. Если требования удовлетворят, решение администрации об отказе будет отменено, и квартиру признают жилым домом, или обяжут пересмотреть заявление истца повторно.

Перевод квартиры в жилой дом: судебная практика

Перевод многоквартирного дома в частный – довольно сложная процедура, и нередко суды отказывают в удовлетворении требований. Но, если помещение соответствует всем нормативам, иск удовлетворят.

Ответы юриста на частные вопросы

Возможен ли перевод квартиры в часть жилого дома? Если статус квартиры меняется на часть жилого дома, при этом остальные помещения остаются квартирами, администрация не одобрит такое перевод. Перевести можно только полностью помещение. У меня есть дом. Хочу сделать из него две квартиры, одну из них подарить сыну.

Что для этого нужно? Проще выделить долю в натуре, оборудовав два разных входа. После этого одну долю можно подарить сыну по договору дарения. Администрация отказала в переводе квартиры в частный дом. Собираемся подавать документы в суд.

Куда обращаться и сколько времени займут разбирательства? Заявление подается в районный или городской суд по месту нахождения ответчика. На разбирательства в среднем уходит 3-4 месяца. Для перевода жилого дома в квартиру нужна перепланировка.

Когда ее согласовывать: до обращения в администрацию, или после? Согласовать перепланировку лучше до подачи заявления о переводе статуса недвижимости, но можно и в процессе. После сделать это не получится, т.к. перевести дом в квартиру не дадут из-за несоответствия техническим требованиям.

Можно ли перевести многоквартирный дом в частный, если я не знаю, где находится второй собственник? Нет. Без согласия другого собственника перевод невозможен. Нужно сначала найти его и договориться с ним.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Перевести квартиру в статус индивидуального жилого дома можно, если она соответствует техническим требованиям.
2. Перевод частного дома в квартиру и наоборот возможен, но только с согласия всех собственников.
3. Перевод нужно согласовать с администрацией. Без этого Росреестр откажет во внесении изменений в ЕГРН.