Приватизация регулируется Земельным Кодексом (ЗК), а также другими федеральными и региональными и законами, согласно которым потенциальный собственник, например, дачного участка должен подтвердить свое право владеть им, предоставив уполномоченным органам пакет необходимых документов.
Право оформить надел в собственность есть у каждого гражданина РФ, но бесплатно сделать это разрешено только один раз в жизни и при соответствии целому ряду условий. В любых других ситуациях недвижимость придется выкупать у муниципалитета, причем по кадастровой цене, которая рассчитывается, исходя из категории объекта и текущей налоговой ставки.
Что это дает
Процедура позволяет человеку стать полноправным владельцем дачного, загородного или другого строения и распоряжаться им по собственному желанию:
- сдавать в аренду;
- построить на его территории промышленное здание;
- использовать для выращивания сельхозкультур и т.п.;
- совершать сделки купли-продажи или обмена, оформлять дарственные на имущество.
Определенные обязательства тоже есть: требуется платить налоги с доходов, придерживаться целевого назначения использования участка, соблюдать права соседей.
Во избежание ситуаций, когда муниципальные или госвласти могут забрать имущество, предложив незначительную компенсацию, важно оформить его собственность. И таким образом обеспечить себе возможность владеть и свободно распоряжаться дорогостоящим имуществом. Отчуждение в личную собственность – это первое, что нужно сделать с недвижимостью.
Кто вправе выполнять земельную приватизацию
Все граждане РФ, но есть категории лиц, которые могут сделать это бесплатно.
- Оформившие договор о безвозмездном пользовании на срок свыше шести лет – по истечении пятого года эти люди (на основании ЗК РФ, статья 39.10) получают право на приобретение объекта в постоянное владение. Такие же условия распространяются и на лиц, получивших недвижимость под возведение дома или обустройство подсобного хозяйства.
- Многодетные семьи (в соответствии с положениями 39.5 и 39.19 ст ЗК РФ).
- Арендаторы, заключившие контракт ранее 25 октября 2011.
- Люди, зарегистрировавшие пожизненное право распоряжения полезной площадью с опцией передачи по наследству. А также те, кому ее выдали бессрочно, и на территории уже построено жилье.
- Обладатели возведенных на объекте зданий, перешедших в пользование результате дарения, покупки или иной сделки, состоявшейся до 25 октября 2011.
Основания для приватизации земельного участка на безвозмездных началах
Провести процедуру бесплатно могут те граждане, которые соответствуют одному из вышеперечисленных требований и способны предоставить все подтверждающие документы. Но также есть и другие категории – льготные: герои РФ и СССР, военнослужащие и ветераны, дети-сироты и прочие лица с закрепленными социальными гарантиями.
В одних случаях оформление проходит в ускоренном режиме, например, в ситуации с частным домом, в других – затягивается (когда необходимый пакет бумаг представлен несвоевременно или в одну из справок закралась ошибка). Главное, что осуществить его на безвозмездной основе разрешается лишь единожды.
Кто не имеет права на приватизацию земельного участка
Тот, кто хочет получить в частную собственность недвижимость, которая:
- уже зарезервирована для государственной необходимости и не находится в обращении – на основании 27 статьи ФЗ 178 под это определение подпадают заповедники, парки и другие подобные объекты;
- расположена на береговой полосе или в черте пруда, озера, водного фонда;
- запрещена к передаче в личное владение на основании ст 28 178-го ФЗ (в соответствии с законодательством РФ, из-за нахождения на границе, зарезервированных для государственных нужд и т. д.);
- считается территорией общего пользования (актуально для улицы, автотрассы, транспортной магистрали, площади);
- изъята из эксплуатации вследствие техно-, биогенного или химического заражения.
В любом из этих случаев отказ дается в письменном виде и с обязательным указанием причин, обусловленных нормативами федерального законодательства.
Также есть ряд объектов, которые запрещено передавать в частную собственность, но разрешено временно использовать, пусть и с определенными ограничениями (например, на территории нельзя заниматься промышленной или сельскохозяйственной деятельностью).
Как можно приватизировать земельный участок путем выкупа
По тому же алгоритму, что и в общем случае (порядок будет подробно описан ниже) – разница лишь в цене сделки. Продажа осуществляется по кадастровой стоимости, а не рыночной, причем первая обычно значительно ниже второй, поэтому приобретение недвижимости оказывается доступным и выгодным на практике.
Сроки
Быстрее всего в частное владение удастся получить объекты, находящиеся в дачных кооперативах или садоводческих товариществах. Члены этих объединений, согласно ФЗ №93, могут решить вопрос по упрощенной схеме, то есть безвозмездно, и с минимальным пакетом бумаг.
Платное оформление занимает от одного до полутора месяцев и включает в себя как подготовку, так и проверку документов. Заявку административный орган обязан рассмотреть в течение 30 рабочих дней, после чего объявить о своем решении.
С чего начать
Регламент четко определен, и это упрощает дело. Необходимо заручиться письменным согласием ближайших родственников и нотариально его заверить (как и отказ кого-то из членов семьи). После чего понадобится собрать все остальное.
Какие документы нужны для оформления процедуры приватизации земельных участков
Росреестру потребуется:
- заявка о намерении получить недвижимость в личное владение, заполненная по всем правилам;
- удостоверение личности;
- доверенность, подписанная нотариусом (если подачу осуществляет уполномоченный представитель);
- подтверждение факта многодетности семьи (когда она выступает в роли ходатайствующей);
- кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН;
- свидетельство о принадлежности к льготной категории граждан, если оно дает какие-то преимущества при купле-продаже объекта. В эту группу входят малоимущие, сироты, инвалиды.
Список документов может несколько отличаться, исходя из того, для чего планируется использовать надел, к какой категории он принадлежит и т.д. Чтобы получить полную информацию конкретно о своем случае, стоит обратиться за консультацией в МФЦ – его сотрудники подробно разъяснят все моменты.
Цена
Сумма, в которую обойдется приватизированная земля, зависит от схемы ее отчуждения. Если, допустим, участвовать в программах вроде «дачной амнистии», то оформить все разрешения можно на безвозмездной основе, а значит потратиться минимально – только на сопутствующие расходы.
При покупке недвижимости тоже есть два варианта:
- приобрести ее у государственного представителя по кадастровой стоимости;
- зарегистрировать себя в реестре (если данное имущество выдано на безвозмездной основе).
Во втором случае следует уплатить пошлину в размере 350 рублей – для объектов огородничества и садоводства, под застройку, личное подсобное хозяйство. Или 2 тыс. рублей – для всех остальных. Квитанцию об оплате при подаче документов предъявлять не обязательно, так как вся информация об этом на момент обращения уже будет на сервисе Госуслуг.
Порядок приватизации земельного участка: пошаговая инструкция
Всю процедуру можно условно разбить на пять стадий – логичных, понятных, легких в реализации.
Первый этап: укомплектуйте пакет документов
В соответствии с приказом №1 Минэкономразвития РФ от 12 января 2016, список необходимых бумаг несколько изменился (по сравнению с общим случаем) – нужно направить следующее.
- Ходатайство о безвозмездном предоставлении недвижимости в частное владение и о согласовании границ (если их нет) с межеванием и присвоением кадастрового номера.
- Заявление о прекращении пользования объектом, выданным на шесть лет (когда вы эксплуатировали его именно на таких условиях).
- Паспортные данные – непосредственно претендента либо уполномоченного им лица, в последнем случае с подписанной нотариусом доверенностью.
- Согласие жены/мужа, если заявитель состоит в браке.
- Подтверждение необходимости выделения – для многодетной семьи.
- Свидетельство о трудоустройстве на должности, позволяющей действовать по упрощенной схеме, – для работников муниципальных органов.
- Доказательства наличия льгот – для граждан особых категорий.
- Выписку из ЕГРП и кадастровый паспорт (или бумагу, говорящую об отсутствии).
- Справку о праве пользования.
Второй этап: подайте документы
Если вас интересует, как приватизировать муниципальную землю – надо обратиться в администрацию, в чьей собственности находится участок. Если речь идет о госсобственности – в территориальное управление Росимущества.
Любая из этих инстанций будет проверять предоставленный список на протяжении 30 календарных дней, после чего даст свой ответ. Если он будет отрицательным, потребуется исправить ошибки или доукомплектовать пакет недостающими бумагами, если положительным – можно смело переходить к следующему шагу.
Третий этап: поставьте недвижимость на кадастровый учет
Актуален для тех, кто устанавливает границы в ходе сделки-продажи или уточняет их (и тут нужно еще раз ознакомиться с тем, какие земли можно приватизировать, чтобы защитить свои интересы).
Все работы по межеванию осуществляются по контракту, уполномоченными государством инженерами, и за счет заявителя. Как только они будут выполнены, следует подать в Росреестр ходатайство о постановке объекта на учет.
Четвертый этап: ожидаете вердикта ответственного органа
Когда границы определены, а на недвижимость уже составлен паспорт с выпиской из ЕГРП, необходимо обратиться в муниципалитет. Именно он выдаст письменное, заверенное и обладающее юридическое силой решение об отчуждении имущества в ваше частное владение (в соответствии со статьей 39.15 178-го ФЗ).
Пятый этап: зарегистрируйте право собственности
Чтобы на законных основаниях использовать приватизированный земельный участок, подайте в Росреестр:
- ходатайство;
- внутренний паспорт РФ;
- ответ уполномоченного органа;
- квитанцию об уплате обязательного взноса в 350 рублей.
При отсутствии претензий со стороны проверяющих, в течение 10 календарных дней вам выдадут выписку из ЕГРП, свидетельствующую об успешном завершении регистрации. Останется лишь погасить налог в размере 0,3% от установленной кадастровой стоимости недвижимости, после чего распоряжаться объектом по своему усмотрению.
В самом процессе нет ничего сложного, при правильном подходе решить вопрос вполне реально за месяц-полтора.
Подтверждение собственности по решению суда
Понятно, как оформить приватизацию земельного участка, но что делать, если вы пользуетесь им уже какое-то время, и тут законность вашего хозяйствования начинает оспаривать третье лицо или БТИ? Следует незамедлительно подать на «обидчика» иск в суд и собрать все свидетельства, хоть как-то подтверждающие легитимность вашего владения.
При наличии хорошего адвоката правоту признают при получении документов о наследстве, находке, бесхозном имуществе. Отказать же могут:
- при отсутствии разрешения горсовета на утверждение проекта по отчуждению недвижимости;
- если размеры указанного вами надела фактически превышают максимально допустимую площадь.
Обращение в суд – это крайняя мера, связанная со значительными расходами.
Особые правила приватизации земельного участка в садоводческом товариществе
Надел находится в коллективном пользовании, поэтому схема его отчуждения несколько отличается от стандартного случая. Что необходимо:
- воспользоваться помощью устроительной организации, сертифицированной на проведение геодезических работ;
- получить 6-зем справку в Госгеокадастре и выкопировку о расположении в местном отделе архитектуры;
- выполнить кадастровую съемку, составить картографический план и отчет для определения границ;
- собрать нужные документы и подать их в районную администрацию, чтобы заручиться законным разрешением об изъятии земли для приватизации участка из владения садоводческого товарищества;
- направить бумаги для подписания приказа о составлении проекта отвода и поручить эту задачу специалистам устроительной организации;
- согласовать все чертежи и собрать компетентные заключения;
- зарегистрировать кадастровый номер, а после и право на недвижимость в Росреестре.
Когда объект в долевой собственности
Если на каком-то участке расположен жилой дом, у которого сразу несколько владельцев, и один из них желает получить свою часть здания в персональное владение, ему необходимо заручиться согласием остальных хозяев, после чего пройти стандартную процедуру.
Если кто-то из этих лиц не хочет защитить свои интересы, можно провести выдел доли в натуре, и затем собирать и подавать документы, становиться на кадастровый учет, обращаться в муниципалитет.
Если же и в этом вопросе не удается достичь компромисса, следует направить иск в суд, который практически наверняка примет решение в пользу заявителя и предоставит ему возможность свободно распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Есть еще один вариант того, как приватизировать участок земли в собственность: можно взять его в бессрочную аренду, заключив соответствующий договор.
Нюанс в том, что вы должны предоставить соседу контракт на пользование, а он обязан его подписать (поступить по-другому он просто не вправе).
Ну а впоследствии вы без проблем подтвердите законность своего владения, по сути, без согласия кого-либо еще – изящно и удобно.
В процессе оформления возникают самые разные нюансы, в зависимости от ситуации, поэтому помощь грамотного юриста точно не будет лишней, хотя бы в рамках консультации, и обернется уверенностью в отсутствии ошибок и экономией времени. Хотя в стандартных случаях даже бесплатная приватизация земельного участка в собственность не вызывает особых сложностей.
Приватизация земельных участков
На данный момент в законодательстве сложилась интересная ситуация — далеко не все участки документально принадлежат полноправным владельцам домов, построенных на этих участках. В рамках настоящей статьи мы расскажем о том, как исправить эту ситуацию и избежать проблем, связанных с таким положением дел.
Мы расскажем, что такое приватизация земли, какие преимущества и недостатки предполагает эта процедура, а также рассмотрим порядок оформления земельного участка в собственность.
Зачем это нужно: преимущества и недостатки
Приватизация земельного участка представляет собой процедуру оформления в собственность земельного участка, который является недвижимым имуществом.
То есть, владелец земли может проводить со своим имуществом любые сделки – продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в аренду, оформлять в залог по кредиту, открывать на этой земле предприятие, выращивать сельхозпродукцию (конечно, в рамках ограничений, накладываемых законодательством). Собственно, по этой же причине цена дома на приватизированной земле намного выше, чем на не приватизированном участке.
То же самое относится к собственникам квартир в многоэтажных домах – приватизация земли обеспечивает возможность совместного использования придомовой территории (например, можно сдать часть территории в аренду магазину, расположенному на первом этаже, или обустроить платную стоянку для автомобилей).
- Оформление земли в собственность для владельца дома предполагает, что никто не сможет ее отнять или использовать без разрешения собственника. Например, если земля, на которой возведен дом (или иной объект) принадлежит муниципальному образованию, то этот собственник может изъять землю для своих нужд или построить какой-либо объект (например, провести через участок дорогу). То же самое может произойти, если земля используется на правах аренды.
- Однако приватизация имеет и некоторые недостатки – за обретенную в собственность недвижимость владельцу придется платить налог, кроме того, земля должна содержаться в надлежащем состоянии, в противном случае муниципальное образование может оштрафовать собственника.
Согласно законодательству, каждый гражданин РФ наделен правом, но не обязан приватизировать какое-либо недвижимое имущество. Если же он решит воспользоваться этим правом, то сделать это он может лишь один раз в жизни.
Способы получения земли во владение
Переход земли в собственность в 2018 году может быть осуществлен в рамках бесплатно-упрощенной приватизации, безвозмездного получения земельной доли по административному регламенту.
Кроме того, можно выкупить земельный надел или добиться его перехода в частное владение в процессе рассмотрения искового заявления в суде.
Самыми востребованными и процессуально наименее сложными остаются бесплатная процедура, а также приобретение участка земли у властей.
Впрочем, с массовой безвозмездной приватизацией по упрощенной процедуре рано или поздно придется попрощаться – разрешенная законодателями «дачная амнистия» должна была закончиться уже в 2018-ом, но в итоге было решено ее продлить еще на два года.
Безвозмездное обретение права владения
Для получения возможности безвозмездно пройти приватизационную процедуру, надо, чтобы объект недвижимости имел «подходящий» статус. Это должно быть частное жилое или дачное имение, либо объект, который используется под подсобное хозяйство или для организации садоводства.
- На упрощенно-безвозмездную приватизацию могут рассчитывать только граждане, использующие землю абсолютно легально (соответственно статусу и целевому назначению), и законно эксплуатировали строения, на нем расположенные.
- Если полного пакета документации на всю недвижимость нет, можно рассчитывать лишь на бесплатную приватизацию по административной процедуре, то есть — сначала восстанавливаются все правоустанавливающие бумаги, потом оформляется право собственности на земельное угодье.
- Как и ранее, приватизировать землю под своими домами (и прилегающую территорию) могут граждане, относящиеся к льготным категориям, в том числе, военные, ветераны, дети-сироты и так далее.
Как выкупить землю?
Если нет шансов приватизировать надел бесплатно, остается только с наименьшими потерями выкупить его у местных властей. При этом за основу принимается кадастровая стоимость участка, которая в большинстве случаев ниже рыночной цены.
Кадастровая цена указана в кадастровом паспорте, если этого документа нет, то владельцу здания придется предпринять усилия для того, чтобы земля была поставлена на кадастровый учет.
Если есть желание добиться максимального содействия муниципальных властей, можно взять на себя расходы, связанные с геодезическими работами и задачами по межеванию.
Саму процедуру межевания может провести любая организация, которая имеет лицензию на осуществлении такой деятельности.
Можно привлечь также сотрудников кадастрового реестра, которые смогут принять заявку и назначить день проведения замеров сразу после оплаты их услуг.
При определении границ участка необходимо согласовать все нюансы с соседями, так как при межевании понадобится их подпись.
Земельный участок вносится в базу Росреестра, после чего можно приступать к решению вопроса о приобретении надела. Без особых проблем можно стать собственником лишь тех земель, которые официально отнесены к разряду «разрешенного пользования». А если, например, на земле находится какой-либо объект, принадлежащий муниципальным органам, приватизировать такую землю практически невозможно.
Земельный надел под частным домом
Больше всего заявок на приватизацию земли поступает от владельцев домов, которые уже построены на этих участках. Стоит напомнить, что в недавнем прошлом разрешение на строительство выдавалось лишь в том случае, когда владелец мог доказать пожизненное наследуемое право на землю.
Времена изменились, законы тоже, и сейчас наследники или другие новые собственники сооружений, расположенных на неприватизированной земле, обязаны или выкупить ее, или оформить договор аренды. Бесплатная приватизация возможна, если недвижимое имущество получено во владение до 1991 года.
Правом на приватизацию земли под домом обладают все собственники жилья. Если есть необходимость оформить участок на одного из владельцев недвижимости, остальные собственники должны дать письменное разрешение. Собственность может быть оформлена не на весь участок, а лишь на конкретную его часть, но все равно понадобится документальное подтверждение права на его использование.
Когда участок в аренде
Если используемая земля арендуется у местных властей, можно попробовать получить ее в частное владение. Для этого надо обратиться к властям района, на территории которого размещается земельная доля. Только после того, как чиновники его рассмотрят, и будет принято одобрительное решение, можно приступать к оформлению собственности на землю.
Не исключено, что местная администрация не захочет передавать в частные руки имущество, но для отказа должны быть четкие законодательные основания.
Стоит ознакомиться с этими аргументами и, если обнаружатся перспективы, следует повторить попытку через некоторое время, заручившись своими аргументами.
Если результат рассмотрения заявления окажется положительным, все дальнейшие процедуры проходят на общих основаниях.
Как получить землю под гаражами?
Во многих случаях имеет смысл приватизировать не только землю, где размещается домовладение, но и заявить о праве на другие участки, на которых размещаются разные объекты собственности, например, гаражи. Это важно в ситуациях, если есть перспектива сноса гаражного кооператива — если земля приватизирована, можно рассчитывать на адекватную компенсацию.
Надо заметить, сама процедура приватизации земли под гаражом не столь проста, как хотелось бы. Если речь идет об отдельно стоящем строении, оформить землю в собственность можно по обычной, простой процедуре.
Но когда гараж является частью обширного общего бокса, можно сделать попытку приватизации только доли участка. Это невозможно сделать в одиночку – принимать участие в оформлении придется всем хозяевам гаражных помещений, располагающихся в боксе.
Можно попытаться также совместными усилиями выкупить землю у собственника.
Что входит в пакет документов?
Закон о приватизации определяет и тонкости самой процедуры, и требования к пакету документов. Но даже если используется упрощенная приватизация, пакет необходимых бумаг выглядит внушительным — кроме паспорта и заявления, понадобятся:
- Документы, которыми регламентируется использование надела. Это могут быть арендные бумаги, бессрочные договора с муниципальными органами, решения властей, разрешительные акты и так далее.
- В органы, занимающиеся приватизационными процедурами, необходимо принести правоустанавливающую документацию на жилые и другие постройки. Это может быть правильно оформленное разрешение на проведение строительства, план выполнения работ, кадастровый документ и технический паспорт.
- Понадобится также документ об оценочной стоимости дома и прочих строений, который надо получить в Росреестре. Разумеется, нужны документы о площади, налоге на имущество, а также бумага из ЕГРП, подтверждающая наличие права использования конкретного участка, который необходимо приватизировать.
Однако, есть риск не получить такой документ, если сооружение не значится в базе государственного учреждения. Тогда сотрудники ограничиваются справкой о том, что построек на этом участке нет.
Казус заключается в том, что, заявляя о желании приватизировать участок, необходимо предоставить документы о праве владения тем, что на нем есть.
Подобные ситуации нередки после покупки или получения по дарственной дома, размещенного на неприватизированной земле.
Если нет возможности представить документы, которые подтверждают право собственности на дом или другую постройку, сначала надо провести оформление всех строений в собственность по договору дарения или на основании разрешения на проведение строительных работ, и лишь затем приступать к оформлению собственности на землю. В ряде случаев сотрудники уполномоченных регистрирующих структур могут потребовать набор других документов, и лучше это выяснить до подачи пакета.
Собственно, оформление документации потребует затрат и времени, даже бесплатная упрощенная приватизация для многих людей может оказаться недешевым удовольствием.
Сколько времен занимает приватизация?
Как видно уже из перечня нужных документов, сбор полного пакета может потребовать значительных временных затрат. Многие нынешние собственники, которые прошли «жернова бюрократической машины» говорят, что подготовка бумаг заняла около двух месяцев. В целом же сроки, равно как и стоимость приватизационной процедуры, очень зависят от того, где именно располагается земельный объект.
После того, как весь пакет документов подготовлен, необходимо отправить его в ближайшее отделение Росреестра, представители которого имеют нормативно определенное право в течение двух недель тщательно проверять документацию, чтобы принять заключение об удовлетворении или отклонении обращения. Наиболее пристальное внимание они обращают на расположение земли и отсутствие принадлежности этой территории к тем, где приватизация запрещена.
Бывают ситуации, когда не обнаруживается кадастровая карта, и тогда чиновники должны инициировать проведение дополнительных измерительно-оценочных работ. В таком случае, процедура оформления собственности потребует не меньше месяца. После завершения всех согласований решение о передаче земли в собственность передается заказчику.
Если государственный орган приходит к заключению об отказе, он обязан полностью его аргументировать со ссылками на нормативные акты. Несостоявшийся хозяин земли имеет право оспорить отказ.
Заключение
Как видим, приватизация является непростым процессом, требующим денежных вложений, времени и сосредоточенности на важных аспектах, но получение собственности на землю, безусловно, того стоит.
Во время подготовки рекомендуется прибегнуть к помощи специалиста, практикующего в области земельного права, который подскажет, как провести процедуру, избежав лишних затрат, и оформить все быстро, без головной боли.
Приватизация земельных участков гражданами
В научной литературе термин «приватизация» трактуется как в широком, так и в узком смысле.
В широком смысле под приватизацией понимается один из институтов, регулирующий экономику через сокращение государственного сектора и увеличение вклада частного сектора в хозяйственное развитие.
В узком смысле приватизация — это передача права собственности на имущество определенному кругу физических и юридических лиц.
Легальное определение приватизации содержится в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Так, в ст.
1 данного Закона приватизация рассматривается как возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственности физических и (или) юридических лиц.
Следует отметить, что указанная формулировка является несовершенной и не в полной мере отражает специфику приватизации. В частности, в формулировке указано, что приватизация является возмездной, в то время как приватизация может быть и безвозмездной. Например, приватизация земельных участков, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
- Помимо этого, предлагаемое законодателем понятие не содержит критериев, позволяющих отграничить приватизацию от любой другой сделки по отчуждению имущества из государственной или муниципальной собственности, так как не всякое отчуждение государственного и муниципального имущества является приватизацией.
- В этой связи юридическое понятие приватизации должно обладать исчерпывающим и ясным набором признаков, делающих его пригодным для практического применения.
- Анализ законодательства, регулирующего отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, показал, что к основным признакам приватизации можно отнести следующие:
- — приватизируемое имущество находится в собственности публично-правовых образований (Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований);
- — отчуждение имущества осуществляется в частную собственность физических и юридических лиц;
- — отчуждение имущества в рамках приватизации может быть как возмездным, так и безвозмездным;
- — приватизация осуществляется только в порядке, предусмотренном законами о приватизации, а не общим гражданским и земельным законодательством;
- — в наличии имеется четко установленная процедура.
Учитывая указанные признаки, полагаю, что в ст. 1 Федерального закона от 21 декабря 2001 г.
№ 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» следует внести изменения, прописав, что под приватизацией следует понимать возмездное, а также в случаях, указанных в законе, безвозмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц в соответствии с законодательством о приватизации при соблюдении специально установленной процедуры передачи имущества.
Предлагаемая формулировка в большей степени отражает специфику рассматриваемой правовой конструкции, и в ней содержатся признаки, позволяющие отграничить приватизацию от иных сделок, связанных с отчуждением государственного и муниципального имущества.
Что касается приватизации земельных участков, можно отметить, что некоторые ученые под приватизацией земельных участков ошибочно понимают все формы (способы) отчуждения земельных участков из государственной или муниципальной собственности в частную. При этом, говоря о понятии «способ приватизации», эти исследователи исходят из того, что оно тождественно понятиям «способ передачи, отчуждения, приобретения (возникновения, перехода) права собственности на земельный участок».
- В юридической литературе выделяют два вида приватизации земельных участков:
- — бесплатная передача публичного земельного участка в собственность гражданина, не обладающего каким-либо правом на данный земельный участок;
- — бесплатная передача публичного земельного участка в собственность гражданина, уже использующего такой участок на каком-либо ограниченном вещном праве.
По моему мнению, подобное толкование данного термина является чрезмерно широким, так как включает в себя, помимо приобретения права собственности на земельные участки, предоставленные на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, и иные способы предоставления земельных участков. Например, бесплатное предоставление земельных участков льготным категориям граждан (гражданам, имеющим трех и более детей, и т.д.) или выкуп земельного участка, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие лицу на праве собственности.
В научной периодике под приватизацией земельных участков также понимают юридическую процедуру, включающую в себя действия по прекращению права собственности на земельный участок у одного субъекта (государства) и возникновению права собственности на земельный участок у другого субъекта (физического или юридического лица), завершающуюся заключением договора купли-продажи или производимую на безвозмездной основе.
На мой взгляд, указанная формулировка является удачной, в ней в отличие от ряда других говорится о том, что приватизация земельных участков может осуществляться на безвозмездной основе.
Вместе с тем в формулировке по-прежнему отсутствуют критерии, по которым можно отграничить приватизацию земельных участков от иных сделок, связанных с отчуждением земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
- По моему мнению, критерием, позволяющим отграничить приватизацию земельных участков гражданами от иных сделок, связанных с отчуждением земельных участков, находящихся в собственности публично-правовых образований, является обладание гражданином правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения на приобретаемый в собственность в порядке приватизации земельный участок.
- В этой связи удачной видится формулировка, при которой под приватизацией земельных участков необходимо понимать не что иное, как передачу (перерегистрацию или переоформление) в собственность ранее предоставленных гражданам земельных участков на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.
- Вместе с тем у указанной формулировки имеются и недостатки, в частности нет указания о безвозмездности приватизации земельных участков гражданами.
- С учетом выявленных мной недостатков полагаю, что под приватизацией земельных участков гражданами следует понимать безвозмездную передачу в собственность ранее предоставленных гражданам земельных участков на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.
К проблемам, связанным с приватизацией гражданами земельных участков, можно отнести неправомерное предоставление земельных участков, расположенных в пределах особо охраняемых природных территорий.
Несмотря на запрет в действующем земельном законодательстве на приватизацию земельных участков, расположенных в пределах особо охраняемых природных территорий, органы государственной власти и местного самоуправления нередко принимают решения о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан.
К основным причинам нарушений, допускаемых в ходе приватизации земельных участков, которые расположены в пределах особо охраняемых природных территорий, можно отнести, во-первых, неправильное понимание органами государственной власти и местного самоуправления положений действующего законодательства, что может быть компенсировано деятельностью контрольно-надзорных органов; во-вторых, отсутствие четко установленных границ особо охраняемых природных территорий.
Исследование судебно-арбитражной практики показало, что основной причиной незаконной приватизации земельных участков в границах особо охраняемых природных территорий является отсутствие в кадастре особо охраняемых природных территорий достаточных данных о расположении границ отдельных особо охраняемых природных территорий. Зачастую отсутствие необходимых сведений о границах в кадастре особо охраняемых природных территорий связано с бездействием государственных органов, уполномоченных на осуществление указанной деятельности.
К примеру, Ленинградский межрайонный природоохранный прокурор, действуя в защиту интересов неопределенного круга лиц, обратился в суд с административным исковым заявлением к Комитету по природным ресурсам Ленинградской области о признании незаконным бездействия, выразившегося в непредставлении в орган государственного кадастрового учета документов, содержащих сведения о границах и ограничениях по использованию земельных участков, входящих в пределы памятника природы «Геологические обнажения на реке Оредеж у поселка Ям-Тесово».
Лужским городским судом административное исковое заявление было удовлетворено. Суд обязал ответчика в течение 12 месяцев представить в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, документы, содержащие необходимые сведения о границах и ограничениях по использованию земельных участков, входящих в пределы особо охраняемой природной территории.
Суд правомерно исходил из того, что именно Комитет по природным ресурсам несет обязанность по представлению сведений о границах зон с особыми условиями использования в органы государственной регистрации.
При этом бездействие ответчика нарушает права неопределенного круга лиц на получение сведений из реестра недвижимости о расположении зон с особыми условиями, а также может привести к нарушениям законодательства в части предоставления в собственность земельных участков в границах особо охраняемой природной территории, что может повлечь причинение вреда уникальной природе природного заказника в связи с использованием его не по назначению.
В настоящее время в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 14 марта 1995 г.
№ 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» сведения о границах особо охраняемых природных территорий вносятся в государственный кадастр особо охраняемых природных территорий на основании решения об их образовании, которое принимается органом государственной власти или местного самоуправления в зависимости от статуса образуемой особо охраняемой природной территории. При этом ведение государственного кадастра особо охраняемых природных территорий осуществляется Министерством природных ресурсов и экологии Российской Федерации.
Поскольку нарушения законодательства в сфере приватизации земельных участков в границах особо охраняемых природных территорий продолжают иметь место, полагаю, что в целях обеспечения законности в данной сфере необходимо в административном законодательстве в отношении должностных лиц предусмотреть ответственность за непредставление сведений о границах особо охраняемых природных территорий в государственный кадастр. По моему мнению, указанная мера будет способствовать уменьшению количества нарушений, связанных с незаконной приватизацией земельных участков, входящих в пределы особо охраняемых природных территорий.
В качестве вывода можно отметить, что критерием, позволяющим отграничить приватизацию земельных участков гражданами от иных сделок, связанных с отчуждением земельных участков, находящихся в собственности публично-правовых образований, является обладание гражданином правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения на приобретаемый в собственность в порядке приватизации земельный участок.