Целевое использование нежилого помещения — Юридические советы

Независимо от статуса нашего дома, здания или помещения бывают такие ситуации, когда нам необходимо изменить его целевое назначение, и происходит это довольно часто. Но из-за сложности процедуры далеко не каждый хочет этим заниматься.

Хотя, если следовать определенным  инструкциям и правилам, возможно все сделать быстро, и тогда вид дома будет полностью изменен. Особенно актуально это для нежилых помещений, которые выполняют свои функциональные особенности не до конца.

Суть понятий

Жилые дома характеризуются тем, что относятся к недвижимому имуществу жилого фонда, признаны пригодными для проживания людей, изолированы и не могут использоваться для коммерции.

А вот нежилые помещения существует как раз таки для того, чтобы размещать в них определенный вид бизнеса и предпринимательства. Хотя они также относятся к изолированному недвижимому имуществу. Просто комиссия по эксплуатации никогда не позволит там жить людям, так как нет необходимых коммуникаций.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Если вы решитесь изменить вид вашего задания или дома, то стоит понимать, что произойдёт это только после того, как ваш вопрос будет рассмотрен особой комиссий, проведут расчет перевода в нежилой фонд, и будут зарегистрированы новые права собственности.

Кроме того, органами, которые решают данный вопрос, считаются не местные власти, а определенная комиссия по имущественной политике города и района.

Перевод помещения в нежилой фонд

Существуют определенные условия, при которых жилое помещение можно провести в нежилой фонд и изменить его целевое и функциональное назначение, и это:

• Отсутствие прописанных граждан в квартире;
• Отсутствие обременений и арестов, кредитов, ипотек, долгов;
• Проведение процедуры исключительно собственниками жилья;
• Квартиры сверху не должны быть жилыми, а само помещение должно находиться на первом этаже. Допускается, когда объекты сверху принадлежат одному и тому же человеку;
• Отсутствие статуса аварийного дома или такого, что стоит в очереди на капитальный ремонт.

https://www.youtube.com/watch?v=Xv7l66cL6RY

Хотя важно и то, чтобы в дальнейшем владелец смог оборудовать отдельный вход и отключить некоторые виды общественных коммуникаций.

Необходимые документы

• Заявление заявителя, написанное от руки в свободной форме;
• Свидетельство о праве собственности или другой правоустанавливающий документ;
• План и техническая выписка из БТИ;
• Проект здания и дома после проведения перепланировки с указанными там будущими характеристиками, именем инженера и лицензией на строительство.

Как дальше будут развиваться события?

После передачи документов в соответствующий орган, вам должны выдать справку с указанием даты приема. Не позднее, чем через  45 дней будет принято решение по вашему вопросу. Ответ вам сообщат через заказное письмо через три рабочих дня после этого.

Только по результатам положительного решения можно приступать к регистрации документов в Росреестре или другом уполномоченном органе.

Если же письмо содержало указания сначала провести переустройство помещения и изменить его целевое назначение более масштабно, то это выполняется в первую очередь.

Случаи отказа бывают редко, но все же случаются из-за таких недочетов:

• Был собран не полный пакет документов;
• Документы были переданы в не тот исполнительный орган;
• Проект перепланировки не соответствует нормам закона;
• Не выполняются условия, описанные в ответе.

https://www.youtube.com/watch?v=rnqu_HM_tg8

А вот если вы ждете ответа уже более полутора месяца, то смело обращайтесь в суд, потому что это совершенно незаконно.

Нежилое помещение в фонд жилого

Все чаще стали возникать случаи, когда именно нежилые помещения переводятся в фонд жилых, так как наибольшее распространение сейчас набирают квартиры-студии, квартиры-галереи и подобное. Но изменить целевое назначение здания не так уж и легко.

Ведь к обычным квартирам описан целый список обязательных условий, таких как:

• Технические характеристики и несущие конструкции должны находиться в полной исправности, соответствовать определенным нормам и быть признанными пригодными санитарными и техническими органами;
• Само жилое здание должно находиться в обычном жилом районе с развитой инфраструктурой;
• В нежилых помещениях должны быть возможности для проведения основных бытовых коммуникаций;
• Размеры окон, дверей и прочих отверстий должны соответствовать нормам и не угрожать безопасности граждан.

При условии, что ваше нежилое здание или помещение соответствует вышеуказанным требованиям, вы можете приступать к сбору документов и началу процесса изменения статуса объекта через межведомственные комиссии.

Какие нужны документы?

Из документов, которые могут вам потребоваться для этого, стоит выделить следующие:

• Заявление собственника объекта недвижимости;
• Технический и кадастровый паспорт, не говоря уже о других информационных и технических свидетельствах;
• План здания;
• Свидетельства о праве собственности или другие правоустанавливающие документы;
• Проект перепланировки помещения, который ранее был утвержден в архитектурном бюро.

Суть процедуры

Как и в ситуациях с жилым помещением, после подачи документов пройдет не более 45 дней, и вы получите ответ. Если он будет положительным, то вы сможете начинать ремонт вашего здания и внесение изменений. По окончанию перепланировки нужно пройти комиссию, которая выдаст заключение о возможности эксплуатации, соответствующая пометка будет внесена в БТИ.

И, конечно же, придется пройти процедуру изменения прав собственности через Росреестр или МФЦ.

Бывает и такое, что перепланируют не только нежилые помещения, а еще и чердаки, заводские или складские помещения под крупные апартаменты. Тогда потребуется пройти данную процедуру полностью. Но для таких преобразований потребуется много денег и сил, к тому же не каждая строительная компания сможет разработать хороший проект, который одобрит жилищный комитет.

При необходимости вы можете обратиться за помощью к фирмам посредникам, но такая услуга будет стоить еще больше, ведь тогда вы снимаете с себя самую трудную работу и экономите время.

Помните о том, что невозможно будет провести никакие преобразования без согласования с соседями и другими владельцами квартир и помещений.

Особенно, если при этом будут затронуты общие коммуникации. Если же вы используете только ваше личное пространство, то такое согласие вам не потребуется.

Несомненно, весь процесс отнимет у вас массу сил, потому что обойти придется ни одну инспекцию, и при неправильно оформленных документах или плохом плане, вы не добьетесь положительного ответа очень долго. Но если вы подойдете к этому вопросу ответственно, то уже очень скоро функциональное  назначение вашего здания будет изменено на то, что вам необходимо.

Передача в аренду нежилого помещения: как соблюсти законные интересы двух сторон

Нежилое помещение может и должно приносить прибыль своему собственнику.

Для того чтобы процесс передачи помещения для коммерческих целей стал как можно менее проблематичным, важно на старте определить условия взаимодействия между его владельцем и второй стороной — арендатором.

Законодательство рассматривает различные способы передачи нежилых помещений под бизнес-цели. Безусловно, в этой сфере без нюансов не обходится. Разобраться с тем, как грамотно сформировать договор аренды, нам поможет наш эксперт — адвокат Марина Светлицкая.

В каких ситуациях гражданину может понадобиться заключение договора аренды нежилого помещения?

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

• отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
• обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
• квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
• если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
• земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем.

В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью.

Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает.

В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Как грамотно составить договор аренды нежилого помещения? Можно ли сделать это собственноручно?

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям.

При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора.

Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду.

Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).

Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи).

Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения.

Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.

Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.

Участникам сделки следует определить порядок передачи нежилого помещения арендатору и порядок возврата имущества арендодателю. На практике окончание договорных отношений арендатора и арендодателя оформляется подписанием актов о сдаче-приемке помещения.

Договор должен содержать пункт о правилах содержания арендуемого помещения, в частности осуществление текущего и капитального ремонта. В разделе о правах и обязанностях двух сторон соглашения прописывается возможность собственника находиться на сдаваемой площади в период действия договора, возможность совершать какие-либо действия, требовать от арендатора улучшать внешний вид территории.

Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.

Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм.

При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги.

Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом.

Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании.

Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Как и на каких условиях происходит расторжение договора?

Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.

Как определить целевое назначение помещения, сдаваемого в аренду

Белорусские предприятия, имеющие на балансе неиспользуемые здания или помещения, в большинстве случаев сдают их в аренду субъектам, занимающимся самыми разными видами деятельности. Для арендодателя важно указать в договоре целевое назначение имущества. Что означает это условие в договоре, рассмотрим в данном материале.

Что считать целевым назначением имущества, сдаваемого в аренду

При заключении договора аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества (п. 1 ст. 582 ГК).

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Целевое назначение имущества определяет возможность его использования в соответствии с целями, которые имеет арендатор при заключении договора аренды.

В связи с этим вид хозяйственной деятельности, который осуществляет арендатор, далеко не всегда та цель, ради которой арендуется помещение.

Например, арендатор занимается производством товаров или подрядных работ у заказчика, а помещение снимает, чтобы иметь офис для работы руководителя и бухгалтера. В данном случае цель использования помещения и его назначение (напомним, оно оборудовано под офис) полностью совпадают.

Таким образом, в норме п. 1 ст. 582 ГК имеется в виду назначение имущества применительно к самой аренде, т.е. удовлетворяет ли оно потребность арендатора в помещении, где будет функционировать его офис. При этом, конечно, необходимо учитывать соответствие помещения санитарным, противопожарным и прочим нормам использования его по такому назначению.

Обратите внимание! Важным является фактическое соответствие характеристик помещения, сдаваемого в аренду, тем целям, с которыми арендатор собирается его использовать, а не формальное указание назначения помещения в документах или основной вид деятельности субъекта, который будет занимать это помещение.

Пример 1

ООО «К» (арендатор) подало в суд иск ОАО «И» (арендодатель) с требованием о признании договора аренды ничтожным по причине его несоответствия п. 1 ст. 582 ГК. Предметом аренды являлась часть капитального строения, расположенного в здании, специализированном для общественного питания.

Арендуемое помещение представляло собой нежилые помещения площадью 166 м.2 Целевое назначение арендованного имущества – склад изделий бытового назначения. Сторонами подписан акт сдачи-приемки помещения с указанием удовлетворительности технического и санитарного состояния сдаваемой площади.

Арендатор заявил, что по документам помещение соответствовало нормам, однако фактически он не мог пользоваться имуществом из-за имевшихся в нем недостатков, поскольку оно находилось в специализированном здании для общественного питания, в нем не работали грузовые лифты и отсутствовало отопление.

Суд на основании представленных доказательств установил, что что работники ООО «К» не только регулярно после заключения договора проходили на территорию ОАО «И», но и ввозили имущество, в т.ч. и крупногабаритное в виде деревообрабатывающих станков.

Были представлены карточки учета, выданные работникам истца с записями выдачи пропусков и вкладышей; договоры хранения имущества, заключенные между ООО «К» и третьими лицами, а также платежные документы, свидетельствовавшие о перечислении третьими лицами на счет истца платы за хранение имущества.

• Соответственно функциональное назначение арендованного помещения не препятствовало использованию его истцом для целей, указанных в договоре, – под склад изделий бытового назначения.
• Суд посчитал исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
• Ответственность арендодателя за невозможность использования имущества по целевому назначению

Арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им (п. 1 ст. 583 ГК). Одним из таких недостатков является невозможность использования имущества по целевому назначению.

Если такие недостатки имущества имеют характер, полностью исключающий пользование данным имуществом, то арендатор вправе потребовать устранения таких недостатков (часть вторая п. 1 ст. 583 ГК).

Пример 2

УП «А» поданл иск в суд с требованием расторгнуть договор аренды, заключенный с РУП «С» по причине невозможности использовать арендованное истцом помещение по прямому назначению.

При рассмотрении дела суд установил, что помещение было передано истцу в удовлетворительном состоянии, акт приема-передачи подписан обеими сторонами. То есть арендодатель предоставил арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества.

Впоследствии из-за неуплаты коммунальных платежей арендуемое помещение было отключено от энергоснабжающих коммуникаций. Истец уведомил арендодателя о невозможности дальнейшего использования помещения по назначению.

Ответчик возражал, что отключение энергоснабжения не делает помещение непригодным для аренды именно по целевому назначению, так как целевое назначение – хранение имущества и документов – не нарушено.

Однако суд согласился с доводами истца, указав, что отключение электроэнергии влечет отсутствие освещения и работы оборудования, в т.ч. сигнализации. Это делает невозможной и работу персонала, и использование самого помещения для хранения, т.е. фактически делает невозможным использование арендованного имущества по назначению.

1. Суд удовлетворил требования истца.
2. Таким образом, целевое назначение имущества при заключении договора аренды следует определять по его функциональному назначению и целям, ради которых арендатор собирается использовать данное имущество.
3. Павел Булойчик, юрист

Верховный суд разъяснил правила платежей для нежилых помещений

Юридически это понятие определяется Постановлением Правительства от 06.05.2011 г. No 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» и гласит, что нежилые помещения в многоквартирном доме это помещения, которые нельзя отнести к общему имуществу собственников помещений в доме.

Разницей между жилыми и нежилыми помещениями в МКД является их целевое использование. Нежилые используются исключительно для коммерческих, административных или общественных нужд, категорически запрещается использование их для постоянного проживания. Например, нежилые помещения используются в качестве офисов, магазинов и точек сферы обслуживания.

К МКД также относится понятие встроенных нежилых помещений.

Во многих домах пространства для коммерческой инфраструктуры проектируются сразу, поэтому невзирая на отсутствие определения встроенных и пристроенных помещений в Кодексах РФ, их можно найти в Приложении Б к Своду правил по проектированию и строительству «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» (СП 31-107-2004).

Согласно этому документу, встроенное нежилое помещение — это помещение, находящееся в габаритах жилого дома и выступающее за его пределы не более, чем на полтора метра.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и состоявшейся в соответствии с ним судебной практикой, собственник нежилого помещения в жилом доме должен наравне с собственниками жилых помещений оплачивать и капитальный ремонт дома, и уборку подъезда, и освещение в подъезде, и прочие расходы, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме.

Если у Вас установлены индивидуальные приборы учета, в том числе своя электрическая линия, Вы вправе оплачивать данный вид услуг самостоятельно, уведомив об этом УК и исключив платежи по электроэнергии в отношении конкретно Вашего помещения, что, однако, не освобождает Вас от обязанности участвовать в оплате расходов по содержанию общего имущества в объеме, пропорциональном Вашей доле в собственности всего дома.

В случае, если у Вас имеются два действующих договора с одним предметом и Вам предлагают заключить третий, то Вам необходимо ознакомиться с их условиями. Никто не вправе дважды получать денежные средства за одну и ту же услугу или навязывать ее Вам.

• Все возникающие разногласия, касающиеся объемов, стоимости оказанных услуг и лица, которому Вы должны их оплачивать (особенно при смене управляющих компаний), подлежат разрешению в судебном порядке.
• Можно ли изменить расчет за отопление нежилых помещений?
• Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Требования к таким площадям в МКД

Основные требования основываются на базовом принципе сохранения и поддержания комфортных условий проживания для жильцов:

1. Помещение должно соответствовать санитарным.градостроительным и противопожарным нормам.
2. Обязательно наличие отдельного входа. Использование общего с жильцами входа запрещено.
3. Расположение на первом этаже здания или в цоколе. Если помещение находится на этаже выше первого, значит все помещения ниже также должны иметь статус нежилых.
4. Отсутствие зарегистрированных и проживающих лиц.
5. Запрещена любая деятельность, которая может повлечь вред жильцам, а также производство, нарушающее нормативы по уровню шума и загрязнения.
6. Наличие всех инженерных коммуникаций также является обязательным требованием.
7. Наличие четких границ и законного владельца.

При приобретении недвижимости в конкретных целях внимательно ознакомьтесь со всей технической документацией, возможно ли использование данного помещения для ваших нужд.

Кто может занять нежилое помещение, и какие требования должен выполнять

Нежилое помещение может использоваться собственником или сдаваться по договору аренды. Собственник несет ответственность за состояние и правила его эксплуатации. В случае аренды, ответственность закрепляется за арендатором. Организация, занявшая площади МКД, обязана выполнять следующие требования:

• Оборудовать отдельный вход. Кровля входа не должна превышать высоту пола второго этажа.
• Допускать ремонтных работников к общедомовым системам и коммуникациям при ремонте. Уведомлять работников домового обслуживания о необходимости проведения внеплановых ремонтных работ.
• Не превышать допустимый уровень шума. Проводить шумные работы только в установленное время.
• Производить погрузку и разгрузку товара и оборудования в местах, где нет окон.

Согласно ЖК РФ нежилые объекты могут занимать только площадь первого этажа. Квартиры второго этажа также могут быть использованы как нежилая недвижимость, но при условии, что весь первый этаж здания уже отдан под нужды различных организаций. Ни рядом с жилыми квартирами, ни над ними располагаться площади, не предназначенные для проживания, не могут.

При поступлении жалоб от жильцов о нарушении санитарно-эпидемиологических норм, решением суда может быть назначена выплата моральной компенсации пострадавшей стороне.

Как узнать размер?

Чаще всего путаница происходит в понятиях общедомового и нежилого имущества. К общедомовым площадям относятся:

• подвалы;
• лифтовые зоны;
• чердак;
• лестницы.

1. Математически формулу площади нежилых пространств в доме можно выразить следующим образом:
2. Общая площадь дома минус общедомовая территория минус жилая территория.
3. Оставшаяся часть и будет искомым значением.

  Методика расчета кадастровой стоимости земли

Чтобы узнать площадь жилых и нежилых помещений в МКД, нужно обратиться к выписке из ЕГРН, где представлены точные данные о поставленных на кадастровый учёт зданиях. Также эти данные указаны в техническом паспорте строения, ознакомиться с ним можно в ТСЖ или внимательно изучив квитанцию об оплате услуг. В ней указаны площади помещений каждого типа.

Технические требования к помещениям нежилого типа и к использованию этих объектов

В площадях, где не предусмотрено проживание людей, наличие всех коммунальных ресурсов, не обязательно. Может отсутствовать газоснабжение или санузел, если они не нужны для организации заявленной деятельности. Одним из главных условий является соответствие нормам пожарной и санитарной безопасности.

Помещение должно иметь технический план, утвержденный в установленном порядке. Перестройка и перепланировка под нужды организации должна быть согласованной, и не представлять опасности для жителей.

Как получить в собственность эту территорию?

Самый простой вариант получения такой собственности — это покупка помещения с уже оформленным статусом от застройщика или владельца. Вариантами получения в собственность также может быть сделка обмена, приватизация, дарение, получение наследства или любой другой способ отчуждения права владения предыдущим хозяином.

Однако чаще всего первоначально имеется жилая квартира на первом этаже, которую сперва необходимо оформить как нежилую, а затем получить регистрацию права собственности.

Каким законом регламентируется?

Основания приобретения права собственности рассматриваются в 218 ст. Гражданского кодекса РФ. Смена категории жилья регламентируется Жилищным кодексом РФ, в частности, ст. 22 и ст. 23. Также операции с недвижимостью контролируются ФЗ №218 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Как стать владельцем: пошаговая инструкция

Поэтапный алгоритм действий с перечнем необходимых документов и приблизительными сроками на реализацию каждого этапа:

1. Предварительный анализ. Первоначальная оценка и осмотр здания, анализ технического или электронного паспорта дома, создание плана перепланировки. По времени занимает 14-20 дней.
2. Получение согласия всех собственников жилья. Сделать это можно на очередном или внеочередном общем собрании. Для созыва внеочередного придется обратиться с заявлением в управляющую компанию, и оповестить каждого собственника дома письменно как минимум за 10 дней до сбора. Собрание будет считаться состоявшимся, если присутствует не менее 50% владельцев жилья, а решение о смене статуса помещения будет легитимным в случае согласия как минимум 75% собравшихся.

   Итоговым документом, необходимым в дальнейшем является протокол собрания. Учитывая интервал для предварительного оповещения, время для согласования сбора с ТСЖ, этот этап может занять до 30 дней.

3. Согласование проекта перепланировки и обустройства входной группы. Необходимо, чтобы проект переустройства был согласован с контролирующими и надзорными органами, такими как Комитет по градостроительству и архитектуре, Комитете по благоустройству и пр. Самый длительный этап процесса, может продолжаться 5-6 месяцев.
4. Перевод в нежилой фонд. В орган местного самоуправления необходимо подать подготовленный пакет документов. После подачи, заявителю выдается расписка с перечнем документов и датой. Срок рассмотрения заявления и принятия решения не должен превышать 45 дней, после чего в 3 рабочих дня заявитель должен получить ответ. В перечень обязательных к подаче входят:
   • заявление на перевод помещения;

   подлинные или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов;

5. согласованный и корректно оформленный проект переустройства;
6. протокол собрания собственников, подтверждающий факт общего согласия (п.п. 6, 7 ч.2 ст.23 введены Федеральным законом N 116 от 29.05.2019;
7. поэтажный план дома и техпаспорт помещения.
8. Ввод объекта в эксплуатацию и получение документов на собственность. Финальный этап складывается из получения подписанного акта ввода объекта в эксплуатацию после приемки комиссией, заведующей вопросами отчуждения недвижимости, обращение в БТИ и МФЦ, внесение изменений в ЕГРН и может длиться 30-60 дней. Данный перечень документов регламентирован законодательно в ч.2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ. Требование предоставить любые иные дополнительные документы неправомерно.

   Работы и услуги, влекущие финансовые затраты:

9. Заказ технической документации в БТИ.

Услуги проектного бюро по созданию плана перепланировки.

10. Работа нотариуса, привлеченных юридических фирм-посредников.
11. Строительные работы.
12. Оплата госпошлины за регистрацию права собственности в Росреестре. В соответствии с Налоговым кодексом РФ в 2021 г. составляет 2000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.

Минимальная сумма затрат составит 250 000 рублей. В крупных городах расходы могут вырасти в 2-3 раза.

Ответственность за незаконное присвоение

В Уголовном кодексе РФ прописаны 2 состава злонамеренного преступления, которые могут расцениваться как незаконное присвоение чужого имущества: присвоение (ст. 160 УК) и самоуправство (ст. 330 УК). Наступающая ответственность будет зависеть от тяжести преступления, наличия или отсутствия отягчающих обстоятельств.

Максимально возможные виды негативных последствий:

1. Выплата денежного штрафа до 500 000 рублей или суммарный заработок захватчика за полгода.
2. Обязательные исправительные работы до 480 часов.
3. Исправительные работы сроком до 2 лет.
4. Принудительные работы длительностью до 5 лет, при этом возможно ограничение свободы до 1,5 лет.
5. Срок заключения 5, 6 или 10 лет.

Нежилые помещения коммерческого назначения сегодня часть практически каждого многоквартирного дома. Основные тезисы и понятия, которые необходимо знать как собственникам помещений так и деловым людям были рассмотрены в статье. Однако законодательство имеет свойство со временем меняться, поэтому в случае возникновения любых вопросов или сомнений следует обращаться к специалистам.

Целевое использование жилых помещений — Сам себе адвокат

Граждане могут проживать в жилых помещениях (далее ЖП) по самым различным юридическим основаниям. Они могут быть как собственниками жилья, так и их нанимателями ( социальными, или коммерческими). Человек может проживать в жилом помещении на правах члена семьи собственника или нанимателя.

Жилое помещение можно занимать в качестве получателя ренты (бывшего собственника жилья) либо в качестве отказополучателя (при установлении в пользу такого лица «жилищного» завещательного отказа).

Однако во всех без исключения случаях на любого пользователя жилья (начиная от собственника и заканчивая производным владельцем) возлагается юридическая обязанность, суть которой сводится к тому, что жилое помещение должно использоваться по его целевому назначению.

Все жилые помещения в нашей стране имеют строго целевое назначение. Они предназначены исключительно для проживания граждан, которое будет выражаться во владении, пользовании и распоряжении занимаемым жилым помещением. Часть 1 ст.

17 ЖК РФ, будучи нормой универсального действия, имеющей распространение на любых пользователей жилья вне зависимости от их жилищно-правового статуса, прямо и однозначно устанавливает, что ЖП предназначены для проживания граждан.

Конкретизация указанной правовой нормы применительно к праву собственности на жилые помещения содержится в п. п. 1 и 2 ст. 288 ГК РФ.

Отсюда следует, что в жилых помещениях, например, не могут располагаться офисы юридических лиц, отделения политических партий, молельные дома, склады, различного рода кустарные мастерские (в том числе и автомастерские).

В жилых помещениях не могут находиться химические лаборатории, подпольные казино, курительные салоны. В жилых помещениях недопустимо содержание сельскохозяйственных животных или разведение пчел.

Нормы жилищного и гражданского законодательства прямо устанавливают, что в жилых помещениях не могут находиться промышленные производства.

В настоящее время на практике распространены случаи устройства в жилых помещениях мини-гостиниц (хостелов), организованных по системе койко-место. По существу это также противоречит целевому использованию таких помещений, т.к.

гостиничный фонд относится к разряду уже помещений нежилых. Но действующие в настоящее время Правила пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25, прямо данный запрет не содержат.

Часть 1 ст. 17 ЖК РФ является нормой императивной, т.к. она не может быть изменена или вовсе отменена по соглашению сторон.

Пользователь жилья не имеет права заключать никакие гражданско-правовые договоры, меняющие целевое использование жилых помещений. Об этом однозначно говорится, в п.

38 совместном Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Однако из данного общего правила наше жилищное законодательство все же знает одно исключение. Оно предусмотрено ч. 2 ст. 17 ЖК РФ.

В соответствии с ней допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Из анализа этой нормы следует следующее. Во-первых, лицо на законных основаниях может заниматься в принадлежащем ему ЖП так называемой профессиональной деятельностью. На наш взгляд, профессиональная деятельность человека — это деятельность, которая прямо или косвенно связана с его трудовой (непредпринимательской) деятельностью, либо сопряжена с его личными потребностями или интересами. Например, художник в своем жилом помещении может рисовать картины, скульптор — создавать произведения искусства, ученый — осуществлять научную деятельность, композитор — сочинять музыку (естественно, при соблюдении необходимого режима тишины). В конце концов, часть жилого помещения может использоваться для хранения предметов коллекционирования или, к примеру, устройства миниатюрной модели железной дороги.

Во-вторых, если лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, данное лицо имеет возможность осуществлять указанную предпринимательскую деятельность на базе своего жилого помещения.

В связи с этим особо следует подчеркнуть, что такой возможностью обладают только индивидуальные предприниматели. Еще раз повторим, что офисы юридических лиц (как коммерческих, так и некоммерческих) в жилых помещениях располагаться не могут ни при каких обстоятельствах.

Учредители и (или) руководители юридических лиц не могут предоставлять занимаемые ими ЖП для нужд своих организаций.

На стыке профессиональной и ИП деятельности находится адвокатская деятельность. Статья 21 ФЗ РФ от 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» устанавливает следующие жилищно-правовые возможности адвокатов.

Первое — адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних .

Второе — жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.

Говоря в целом о возможности осуществления в жилых помещениях профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, стоит отметить следующее. С одной стороны, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ прямо санкционирует осуществление указанной деятельности в объектах жилищного фонда.

Но с другой стороны, осуществление такой деятельности возможно только при условии, что указанная деятельность не будет нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать ЖП.

То есть, художник при осуществлении своей профессиональной деятельности не имеет права выносить часть своей творческой мастерской в места общего пользования (например, на лестничную клетку), скульптор не имеет права осуществлять свою работу таким образом, что это будет нарушать санитарно-гигиенические требования, научный сотрудник не имеет права в занимаемом жилом помещении читать публичные лекции, а композитор — заниматься музыкой таким образом, что его творческие муки станут «достоянием» всех окружающих соседей. Индивидуальные предприниматели не имеют права, работать в жилых помещениях на токарном станке или шлифовальной установке. Предприниматель лишен возможности организовать производство петард и (или) хранение соответствующей продукции в квартире.

Обязанность по целевому использованию жилых помещений находится в прямой причинно-следственной связи с такими жилищными обязанностями, как обязанность обеспечивать сохранность ЖП, поддерживать его в надлежащем состоянии, соблюдать и уважать права и законные интересы соседей. Данные обязанности лежат абсолютно на любом пользователе жилья, будь он собственник, наниматель или какой-либо иной производный владелец.

Пользователь жилья обязан обеспечивать сохранность ЖП. Эта обязанность означает, что пользователь должен бережно относиться как к ЖП в целом, так и к элементам внутреннего благоустройства, находящимся в нем.

Если говорить более конкретно, то пользователь обязан поддерживать надлежащее техническое состояние таких элементов квартиры, как стены, пол, потолок, окна, двери, электропроводка, санитарно-техническое оборудование.

Пользователь ни в коем случае не имеет права допускать разрушения или порчи указанных элементов квартиры.

Пользователь не имеет права вести такой образ жизни или заниматься таким родом деятельности, которые приведут к конструктивному разрушению или ухудшению занимаемого жилого помещения. Например, пользователь не имеет права организовывать в занимаемой им квартире столярную мастерскую или гранитный цех.

На пользователе лежит обязанность по поддержанию надлежащего состояния ЖП. Пользователь обязан регулярно производить уборку жилого помещения. Пользователь не имеет права складировать в своем жилом помещении предметы бытовых и пищевых отходов, что на практике, к сожалению, встречается достаточно часто.

Пользователь не имеет права вести такой образ жизни, который будет провоцировать появление в жилом помещении всевозможного рода насекомых и грызунов (мух, тараканов, крыс и др.).

Если у пользователя в помещении проживают его домашние животные (кошки, собаки), пользователь обязан принимать усиленные меры по поддержанию своего жилого помещения на должном санитарно-гигиеническом и экологическом уровне.

Наконец, пользователь не имеет права хранить в жилом помещении и уж тем более использовать предметы и вещества, создающие повышенную опасность для окружающих. Например, в жилом помещении не могут храниться канистры с бензином, баллоны со сжиженным газом, установки сверхвысокого напряжения, радиоактивные материалы, емкости с ртутью и др.

Наконец, на любом пользователе лежит обязанность соблюдать права и законные интересы соседей. Причем под соседями здесь понимаются как соседи по квартире (в случае коммунальной квартиры), так и соседи по дому.

Конечно, с одной стороны, необходимо понимать, что любой пользователь в принадлежащем ему ЖП имеет право слушать музыку, смотреть телевизор, играть на музыкальных инструментах, осуществлять строительно-ремонтные работы.

Однако такая деятельность во всех без исключения случаях должна осуществляться исключительно с учетом прав и законных интересов всех соседей, проживающих в сопредельных жилых помещениях. Если говорить более конкретно, то пользователь имеет право слушать музыку или смотреть телевизор, но только не превышая допустимого уровня звука. То же самое относится и к игре на музыкальных инструментах (вряд ли кому-нибудь из соседей понравится, если пользователь будет играть в квартире на ударной (барабанной) установке либо воспроизводить игру на некоем музыкальном инструменте через звуковой усилитель). Пользователь, естественно, имеет право осуществлять в своем жилом помещении ремонтно-строительные работы. Однако такие работы не могут производиться в ночное время, а также в выходные и праздничные дни.

В жилых помещениях не могут располагаться офисы различных организаций. Это будет прямо противоречить целевому использованию жилья. Однако это вовсе не говорит о том, что юридические лица вообще никогда и ни при каких условиях не могут быть участниками жилищных правоотношений.

Использование ЖП для нужд юридического лица возможно как минимум в двух правовых формах.
1. Данной правовой возможностью обладают только собственники жилых помещений.

Если собственник жилья является учредителем (участником) юридического лица (как правило, это будет либо общество с ограниченной ответственностью, либо акционерное общество), такой собственник имеет возможность внести принадлежащее ему жилое помещение в качестве оплаты своей доли (долей, акций) в уставном капитале.

В данном случае правовым собственником ЖП станет соответствующее юридическое лицо. Однако совершение указанной гражданско-правовой сделки вовсе не будет означать, что жилое помещение, изменив собственника, автоматически изменит и свое хозяйственно-правовое предназначение.

Жилое помещение по-прежнему будет находиться в режиме строго целевого назначения (для проживания граждан). Несмотря на то что собственником ЖП станет юридическое лицо, оно не сможет разместить в таком помещении свой офис или штаб-квартиру. Условно можно сказать, что юридическое лицо в указанной ситуации станет только «голым» собственником жилья.

Хотя в определенных случаях помещение, относящееся к жилищному фонду, может быть переведено в разряд фонда нежилых (административных) помещений с последующим изменением его целевого использования.
2.

На практике достаточно долго стоял вопрос, может ли жилое помещение использоваться в качестве того, что в коммерческом обороте называется «юридическим адресом» организации, если в таком помещении проживает учредитель и (или) руководитель юридического лица. В настоящее время прямое разрешение данного весьма актуального вопроса представлено в п.4 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июля 2013 г. N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица».

Анализ правовой позиции ВС изложенной в этом пукте позволяет сделать следующие выводы. Использование ЖП в качестве «юридического адреса» организации доступно не только для собственников жилья, но и для их производных владельцев.

Если учредитель (участник) или руководитель юридического лица являются собственниками своих жилых помещений, они вправе свободно (по своему усмотрению) использовать такие помещения в качестве юридического адреса организации.

Если учредитель (участник) или руководитель являются только производными владельцами (нанимателями, отказополучателями), использование ЖП в качестве юридического адреса возможно, но только с обязательного согласия собственника жилья.