Снос домика на садовом участке — Юридические советы

Сносить самострой будет сложнее.

Президент России 3 августа 2018 подписал Федеральные законы № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В гражданское законодательство внесены поправки в части признаков самовольной постройки, последствий её возведения и порядка её сноса, а также установлена ответственность собственников земельных участков за невыполнение решений о сносе. Новшества направлены на совершенствование правового регулирования вопросов, связанных с признанием зданий, сооружений, других строений самовольными постройками, принятием решений об их сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями. Конкретизируются случаи принятия органом местного самоуправления решений о сносе самовольной постройки в целях исключения субъективизма и злоупотреблений.

Действовавшая ранее редакция ст.

222 ГК РФ позволяла органам местного самоуправления принимать решения о сносе самовольной постройки практически в неограниченных случаях, если самострой был возведён на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей. Например, на практике получила распространение ситуация, когда балансодержатели линейных объектов требуют от граждан сноса зданий, которые являются их единственным жильем.

Кроме того, поправками вводятся нормы, направленные на защиту имущественных интересов лиц — приобретателей зданий, сооружений, других строений, право собственности на которые было зарегистрировано, в случае признания таких объектов самовольными постройками.

Принятые законы, с одной стороны, позволят в значительной степени пресечь наиболее распространенные нарушения в области градостроительной деятельности, с другой, позволят в большей степени защитить права и законные интересы добросовестных застройщиков и приобретателей объектов недвижимого имущества.

В ст. 222 ГК РФ теперь чётко указано, что не является самовольной постройкой: не является самостроем здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Кроме того, из новой формулировки следует, что невозможно признание постройки самовольной, если она возведена с нарушением градостроительных или строительных норм и правил, которые утратили силу на момент выявления такой постройки.

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев защищены лучше, поскольку снести самовольный дом стало сложнее.

Нет, появился новый механизм легализации самостроя. Такую постройку можно привести в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки. Приведение в соответствие осуществляется лицом, возведшим самовольную постройку за свой счёт (в предусмотренных законом случаях — иными лицами). Данное нововведение позволит (в отличие от сноса) сохранить объект и ввести его в дальнейшем в хозяйственный оборот. По общему правилу решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями принимает суд. Органы местного самоуправления поселения или городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории) обладают таким правом теперь в отдельных случаях.

Например, органы местной власти могут принять решение о сносе или реконструкции при возведении, создании самостроя на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нём такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования и в других случаях.

Если привести самовольную постройку в соответствие требованиям, то можно приобрести право собственности. Рассчитывать на это может лицо, у которого земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании. Оформить постройку в собственность могут и те, кто получил землю во временное владение и пользование от государства для строительства. Приобретение постройки в собственность не должно противоречить закону или условиям договора.  Да, поправками скорректирован срок сноса и определён срок приведения самовольной постройки в порядок. Срок для сноса самовольной постройки и для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учётом характера самовольной постройки. При этом срок для сноса не может составлять менее чем 3 месяца и более чем 12 месяцев (в прежней редакции не было минимального срока, т.е. теперь можно не бояться внезапного сноса). Для приведения самостроя в соответствие с установленными требованиями определён срок не менее 3 месяцев и не более 3 лет. Такое решение не может быть принято в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для ИЖС или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:

• — права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
• — параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений;
• — эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.

Вводится норма об изъятии земельного участка (части земельного участка) у собственника, иного обладателя, не осуществившего в установленный срок снос или приведение самовольной постройки в соответствие с требованиями законодательства. Нет, это только те, что внесли в ГК РФ отдельным законом. В целях реализации положений гражданского законодательства о самовольных постройках соответствующие изменения внесены также в Градостроительный кодекс, Земельный кодекс и ряд иных нормативных правовых актов законом № 340-ФЗ.

В нём установлен порядок сноса объектов капитального строительства, особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями, а также особенности сноса объектов капитального строительства, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий. Одно из новшеств — вводятся положения о членстве лиц, осуществляющих снос объектов капитального строительства в СРО в области строительства.

Как легально снести старый дом на участке

Снос по новым правилам: сначала уведомления, потом — бульдозеры

До сих пор мы разговаривали о случаях, когда участок, где будущий домовладелец планирует строиться, стоит пустой. Но нередки и случаи покупки участка со старыми «избушками», получение такой земли в наследство от бабушек и дедушек.

Что если у вас есть отличный участок, на котором вырастет ваш новый дом, но вот незадача — один дом на нем уже стоит? Что с ним делать и почему нельзя просто пригнать бульдозер и начать снос по собственному желанию — поговорим в этой статье.

Помогает нам в этом кадастровый инженер Лилия Александровна Купчихина.

Не всегда уже существующий на участке дом надо ломать.

Иногда хозяева участка принимают решение провести капитальный ремонт или реконструировать постройку: надстроить второй этаж, пристроить новые площади, провести глубокую внутреннюю переделку — и пользоваться в свое удовольствие. К организационным плюсам такого решения относится, например, то, что при этом не нужно будет снимать дом с кадастрового учета.

Градостроительный кодекс РФ (ст. 1, п. 14 и 14.2) определяет серьезную разницу между капремонтом и реконструкцией объектов капитального строительства. Так, если к старому дому вы достраиваете новые площади или оборудуете вместо чердака мансарду — это реконструкция.

Замена несущих строительных конструкций — тоже. А вот замена инженерных систем или их элементов, замена отдельных элементов строительных конструкций на аналогичные — это капремонт.

То есть после капремонта площадь дома не меняется, а после реконструкции это вполне возможно.

Перед тем как начинать реконструкцию, надо подать в соответствующие органы уведомление об этом. Дело в том, что, к примеру, при изменении геометрических параметров старого дома могут быть нарушены нормы отступов от границ участка и других важных расстояний до определенных объектов.

Поэтому о реконструкции непременно нужно уведомить органы исполнительной власти города или муниципального поселения. Это точно такая же процедура, как и та, которую мы описывали в статье о начале строительства дома. Даже форма уведомления та же самая.

Так что останавливаться на реконструкции подробно мы не будем, а перейдем к случаю, когда старый дом на участке все-таки решено снести.

В августе 2018 года закон №340-ФЗ внес серьезные изменения в Градостроительный кодекс РФ, и теперь уведомительный порядок распространяется не только на строительство и реконструкцию домов, но и на их снос. labirint.ru

Ломать как строить: в уведомительном порядке

Некоторые пытаются обхитрить закон и не снимают старый дом с кадастрового учета, а просто сносят его и строят новый на участке. Но это нарушение.

В августе 2018 года все тот же закон №340-ФЗ внес серьезные изменения в Градостроительный кодекс РФ, и теперь уведомительный порядок распространяется не только на строительство и реконструкцию домов (и других объектов капитального строительства), но и на их снос (ст. 55.30 ГК РФ).

Правда, в ГК РФ не прописывается, грозят ли нарушителю какие-либо санкции за «молчаливый» снос дома.

Но ему как минимум будет продолжать начисляться налог на снесенное имущество, а кроме прочего, построиться в дальнейшем на участке будет слегка проблематично: если новый дом просто встанет на месте снесенного старого без оформления каких-либо документов, его могут признать самостроем и заставить снести. В общем, для сохранения нервов и денег снос старого дома надо все-таки правильно документально оформить.

На всякий случай оговорим: речь идет о тех домах, которые стоят на кадастровом учете. То есть они учтены в Росреестре и на них зарегистрировано право собственности. Если речь идет о садовом доме, до которого еще не добралась дачная амнистия, или о каких-либо других объектах типа незарегистрированной легкой бани, можно смело начинать слом, никого не уведомляя.

Для начала нужно отрезать от строения все коммуникации. Для этого пишутся соответствующие заявления в обслуживающие организации: заявка на отключение газа (эти вопросы регулируются постановлением Правительства РФ №549), электричества, водопровода.

Потом нужно подать в уполномоченные органы уведомление о планируемом сносе объекта. Его форма утверждена приказом Минстроя РФ №34. В нем необходимо заполнить сведения о заявителе, о земельном участке и о сносимом объекте.

Подать это уведомление можно: через МФЦ, лично в органы Росреестра, на сайте госуслуг или заказным письмом с уведомлением о вручении.

Проще всего сделать это через МФЦ, дальше оно отправляется в уполномоченные органы (Управление градостроительных разрешений, если это Казань, или отдел архитектуры и строительства, если действие происходит в другом муниципальном образовании).

Теоретически отказать в сносе старого дома на вашем участке могут только в трех случаях. Ринат Назметдинов

Подать такое уведомление нужно не позже чем за семь дней до начала предполагаемого сноса.

В течение семи дней происходит рассмотрение документов. Теоретически отказать в сносе старого дома на вашем участке могут только в трех случаях:

• если он признан объектом исторического наследия;
• если он признан памятником архитектуры;
• если он находится в заповедной зоне.

Поэтому будем считать, что снос вам разрешен.

На сцене снова кадастровый инженер

Не раньше чем через неделю вы можете начинать сносить старый дом. После того как он исчезнет с лица земли, нужно не позже чем через семь дней подать уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства и пригласить кадастрового инженера, чтобы тот выехал на ваш участок и составил акт обследования.

Акт обследования — документ, подтверждающий уничтожение объекта. Кадастровый инженер приезжает, знакомится с местом, удостоверяется в отсутствии на старом месте бывшего жилого дома. Бывшее местоположение дома он устанавливает исходя из сведений ЕГРН.

Итого на руках вы будете иметь следующие документы: уведомление о планируемом сносе (с отметкой местной администрации); уведомление о завершении сноса (также с отметкой); акт обследования кадастрового инженера.

Дальше документы должны отправиться в местный орган Росреестра, который вычеркнет бывший дом из своих анналов. rt.rbc.ru

Эти документы кадастровый инженер переносит на диск, подтверждает информацию своей электронной подписью, после чего владелец участка передает диск (через офис МФЦ) в Росреестр.

Дальше документы должны отправиться в местный орган Росреестра, который вычеркнет бывший дом из своих анналов. Через 14 рабочих дней после подачи документов (если они составлены верно и не вернулись вам обратно с пометкой непринятых) можно проверять, есть ли ваш бывший дом в Росреестре под своим кадастровым номером. Сделать это можно через запрос по публичной кадастровой карте.

Недвижимость Татарстан

Разрешение на снос частного дома на собственном участке: кто выдает, сколько стоит, пошаговый порядок получения разрешения

С 2018 года разрешение на снос частного дома не требуется. Вместо него собственнику нужно отправить два уведомления: первое – до начала работ по демонтажу, второе – по окончании.

Но многие по привычке вместо термина «уведомление» используют «разрешение», и в статье он тоже будет встречаться.

Рассмотрим, каковы особенности сноса частных жилых домов, учитывается ли мнение соседей, как и в какие сроки направляются уведомления и что потребуется собственнику.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности сноса жилых домов

Собственник может самостоятельно принять решение о сносе своего дома в нескольких ситуациях:

1. Если планируется строительство нового жилья.
2. Строительство другого дома не планируется, но и старый не нужен.

Причины могут быть разными, но главное – каждый волен распоряжаться своей недвижимостью, как угодно.

Сносить частные дома могут и по решению администрации муниципалитета, если они признаны аварийными или изъяты для муниципальных нужд. Но в таком случае собственникам выплачивается денежная компенсация или предоставляется другое жилье.

Важно! Если владелец сам принял решение снести дом, другое жилье или компенсация ему не полагаются.

Нужно ли согласие соседей на снос частного дома?

По закону согласие соседей на снос частного дома не требуется. Но есть и исключения:

1. Дом на два хозяина, каждому выделена доля в натуре.
2. Недвижимость приобретена в браке и не поделена супругами. Понадобится согласие супруга заявителя, даже если тот не числится в качестве собственника.
3. Дом принадлежит ребенку или недееспособному. Сначала нужно найти другое жилье и получить разрешение органа опеки, т.к. при сносе происходит прекращение права собственности.

Совет юриста: лучше заранее позаботиться о порядке проведения планируемых работ. Важно, чтобы после них был убран мусор, а во время работ не нарушались часы тишины, чтобы не было проблем с соседями.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как получить разрешение на снос здания по Градостроительному кодексу?

Порядок сноса дома регламентируется гл. 6.4 Градостроительного кодекса.

Что нужно сделать:

1. Запросить условия отключения жилья от коммуникаций, отключить их.
2. Направить уведомление о запланированных работах по сносу.
3. Снести жилье.
4. Утилизировать мусор.
5. Отправить уведомление о завершении сноса.
6. Прекратить право собственности в Росреестре.

Рассмотрим каждый шаг более подробно.

Шаг 1: получение условий отключения дома от коммуникаций

Порядок отключения домов от инженерных сетей регламентируется Постановлением Правительства РФ от 03.07.2019 №850 и региональными законодательными актами. В нем указаны правила отключения сетей водо-, электро-, газо-, теплосетей, канализации. Если собственник хочет снести старый и построить новый дом, эти правила не применяются.

Чтобы получить условия отключения, нужно подать в эксплуатационную организацию заявление вместе с другими документами:

1. Выписка из ЕГРН.
2. Документ, на основании которого возникло право собственности: договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, свидетельство о наследстве.
3. Паспорт.

Условия выдаются не позднее 10 рабочих дней с момента подачи заявление. Отключение производится бесплатно в течение 30 рабочих дней от даты выдачи условий.

Примечание: эксплуатационных организаций может быть несколько. Например, электроэнергию предоставляет электросетевая компания, газоснабжение – ООО «Газпромежрегионгаз». И у каждой разные условия отключения, которые нужно согласовать и выполнить.

Шаг 2: отключение дома от инженерных сетей

Минимум за три дня до начала работ эксплуатационная организация предупредит собственника об этом. Во время демонтажа инженерных сетей владельцу дома присутствовать необязательно, главное – предоставить работникам доступ к ним.

По итогам отключения составляется соответствующий акт, он в течение пяти дней направляется собственнику.

Шаг 3: отправка уведомления о планируемом сносе

Уведомление составляется на имя руководителя администрации муниципалитета или поселения. Его форма утверждена Приказом Министерства строительства и ЖКХ, а отправляется оно не позднее 7 дней до начала работ по сносу.

Содержание и образец уведомления

Какие сведения указываются в уведомлении:

1. Дата составления.
2. Наименование органа местного самоуправления, в который оно подается.
3. Сведения о заявителе: Ф.И.О., место жительства, ИНН.
4. Информация о земельном участке: кадастровый номер, адрес, сведения о правоустанавливающих документах.
5. Данные о сносимом доме: кадастровый номер, адрес, правоустанавливающие документы.
6. Адрес электронной почты для связи или почтовый адрес.
7. Подтверждение согласия на обработку персональных данных.
8. Опись прилагаемых документов.
9. Подпись заявителя.

Важно! Уведомление можно подать лично в администрацию, через МФЦ или Госуслуги.

Документы

При подаче уведомления понадобится только паспорт. Результаты обследования дома не требуются.

Шаг 4: снос жилого дома и утилизация строительного мусора

После подачи уведомления администрация в течение 7 дней размещает сведения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, оповещает орган строительного надзора. Демонтаж вправе проводить любая организация или ИП, допуск СРО для таких работ не требуется.

По завершении работ нужно убрать строительный мусор. Этим занимается собственник или организация, проводившая снос.

Шаг 5: отправка уведомления о завершении сноса

Уведомление о завершении сноса тоже заполняется по форме, отправляется в администрацию не позднее 7 дней по окончании работ.

Содержание и образец уведомления

Что указывается в уведомлении:

1. Наименование и адрес органа, в который оно подается.
2. Ф.И.О., паспортные данные, адрес заявителя.
3. Сведения о земельном участке.
4. Дата завершения работ.

Документы

Вместе с уведомлением заявитель должен представить паспорт или его копию.

Шаг 6: подготовка акта обследования кадастровым инженером

Акт обследования составляется кадастровым инженером. Форма утверждена Приказом Минэкономразвития №861. К нему прилагается решение владельца о сносе дома, а также уведомление о завершении демонтажа. Один экземпляр акта выдается собственнику на руки.

Шаг 7: обращение в Росреестр

Когда все документы будут готовы, нужно подать их в Росреестр для прекращения регистрации права собственности на дом. Его снимут с учета в течение 10 дней. Госпошлина за это не взимается.

Примечание: документы можно подать и через МФЦ. Понадобится акт обследования, паспорт, правоустанавливающий документ.

Снос старого дома и постройка нового: оформление

Если старый дом уже снесен, и на его месте планируется строительство нового, подается уведомление о начале строительных работ. Когда они будут завершены, направляется уведомление об окончании.

В дальнейшем нужно оформить право собственности на дом. Для этого понадобится правоустанавливающий документ на земельный участок, паспорт, кадастровый паспорт, техплан. Размер госпошлины за регистрацию составит 2 000 руб.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как подать уведомление о сносе частного дома через Госуслуги?

Проще всего получить разрешение на снос жилого дома (уведомить) через Госуслуги. Для этого достаточно иметь подтвержденный аккаунт и 20 минут свободного времени:

1. Найдите в поисковой строке «Прием уведомлений о планируемом сносе объекта недвижимости».
2. Нажмите на «Получить услугу». Портал автоматически перенаправит на сайт администрации.
3. Заполните и подайте уведомление, нажав на «Отправить».

Если у администрации возникнут вопросы, заявителю пришлют письмо на электронную почту или позвонят.

Ответы юриста на частные вопросы

Какие расходы несет собственник при сносе частного жилого дома? На него возлагаются расходы только по оплате работы компании, которая будет проводить демонтаж. Уведомления же отправляются бесплатно. Можно ли снести дом и построить новый, не снимая с учета старый? Нет.

Сначала прекращается регистрация права собственности на старое жилье, только после этого можно начинать строительство нового. Можно ли снести частный дом в долевой собственности без согласия других собственников? Нет, нельзя.

Это возможно лишь в том случае, если участок, на котором расположен дом, изымается администрацией для муниципальных нужд.

Что делать, если нужно снести сгоревший дом, а второй собственник не появляется уже несколько лет, и нет его номера телефона? Если второго владельца найти не удается, законно снести дом получится только на основании судебного решения. Нужно ли разрешение на снос строения на участке в собственности, если оно не узаконено и не стоит на кадастровом учете? Нет, уведомление в таком случае не отправляется.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Разрешение на снос частного дома с 2018 года не требуется. Вместо него направляются уведомления о начале и окончании работ по демонтажу.
2. Первое уведомление направляется собственником не позднее 7 дней до начала работ, второй – не позднее такого же срока по окончании.
3. Специальный проект по реконструкции или демонтажу для жилого дома разрабатывать не нужно.
4. Если вместо старого дома планируется строительство нового, сначала нужно снять его с кадастрового учета.
5. Демонтаж жилого дома возможен только после отключения всех коммуникаций.

Снести нельзя признать право собственности

3 августа 2018 г.

Президент РФ подписал Федеральный закон № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”» в части уточнения положений о самовольных постройках (далее – Закон № 339-ФЗ) и Федеральный закон № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 340-ФЗ).

Самовольные постройки обрели шанс на легализацию – мера по их сносу будет крайнейПрезидент подписал пакет поправок в законодательство, регламентирующих вопросы правового статуса и дальнейшей судьбы самовольных построек

Нововведения Закона № 339-ФЗ во многом закрепляют достижения судебной практики последних лет и направлены на стимулирование добросовестного поведения участников отношений и «легализацию» объектов самовольного строительства в случаях, когда это не нарушает права третьих лиц и общественные интересы. Положения Закона № 340-ФЗ, касающиеся отношений по самовольному строительству, связаны в основном с изменениями процедурного регулирования.

Основные новеллы законов состоят в следующем.

Фактически вводится фигура добросовестного застройщика

Если лицо не знало и не могло знать о действии установленных законом ограничений по использованию земельного участка, то принадлежащая ему постройка, возведенная с нарушением таких ограничений, не является самовольной. Такое лицо в тексте Закона № 339-ФЗ прямо именуется собственником соответствующего объекта, а не «лицом, осуществившим самовольную постройку».

Вводится механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями

Раньше закон предусматривал два варианта судьбы самовольной постройки: снос или признание права за лицом, имеющим титул на земельный участок.

В то же время на практике встречались ситуации, когда суд не считал справедливым принять решение ни о сносе, ни о признании права собственности на самовольную постройку и отказывал в удовлетворении обоих – основного и встречного требований, «подвешивая» ситуацию.

Закон № 339-ФЗ закрепляет возможность принятия судом (или в определенных случаях органом местного самоуправления) решения о сносе либо о сносе или приведении постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом («установленные требования»).

При этом, как следует из положений Закона № 340-ФЗ, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, определенном гл. 6 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, законодательно вводится еще одно основание для легализации постройки – исполнение решения о приведении ее в соответствие с установленными требованиями (новый п. 3.2 ст. 222 ГК РФ в редакции Закона № 339-ФЗ).

• Кроме того, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями является новым основанием для признания права собственности на нее по иску собственника земельного участка или лица, владеющего участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
• Предусмотрен исчерпывающий перечень случаев, когда решение о сносе либо решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями принимается органами местного самоуправления
• Законодатель модифицирует систему оснований для принятия решения о сносе в отношении самовольных построек, сужая в целом сферу «административного сноса». Так, органом местного самоуправления может быть принято:

• решение о сносе в случае: а) возведения постройки при отсутствии необходимых в соответствии с законом правоустанавливающих документов; б) возведения постройки с нарушением вида разрешенного использования (далее – ВРИ) на земельном участке, расположенном в границах территории общего пользования;
• решение о сносе или о приведении в соответствие с установленными требованиями в случае возведения постройки с нарушением ВРИ земельного участка, расположенного в границах зоны с особыми условиями использования территории, режим которой не допускает такого строительства, или в случае отсутствия разрешения на строительство.

Как отмечалось, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции. При этом остается неясным, каким образом будет производиться приведение в соответствие с установленными требованиями постройки, возведенной без обязательного разрешения на строительство в отсутствие иных нарушений.

Важно отметить, что законодатель выводит из-под действия административного порядка принятия решения следующие объекты:

• постройки, расположенные на земельных участках, находящихся в частной собственности, кроме случаев, когда сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан;
• объекты, права на которые уже зарегистрированы в ЕГРН и/или признаны судом либо по которым ранее судом было отказано в сносе;
• объекты, созданные до 14 мая 1998 г., которые могут быть признаны самовольной постройкой в связи с отсутствием разрешения на строительство;
• объекты, построенные до вступления в силу Земельного кодекса РФ;
• многоквартирные, жилые или садовые дома, а также созданные до 1 сентября 2019 г. на дачных и садовых участках жилые дома и жилые строения.

Вместе с положением о невозможности принятия решения о сносе или о приведении в соответствие с установленными требованиями объектов индивидуального жилищного строительства, предусмотренным п. 3, 4 ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 г.

№ 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в редакции Закона № 339-ФЗ, такие законодательные ограничения представляются особенно важными в связи с появлением новой санкции в виде принудительного изъятия земельного участка у собственника, прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, одностороннего отказа от договоров аренды и ссуды земельных участков и возможным установлением административного штрафа (проект федерального закона № 301854-7 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства)», принятый в первом чтении Государственной Думой).

Устанавливается возможность изъятия земельного участка, прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, договоров аренды, ссуды земельного участка, если в отношении самовольной постройки на нем не выполнены обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями

Принципиально новое положение Закона № 339-ФЗ позволяет в принудительном порядке изъять земельный участок у собственника.

Такая санкция применяется в случае, если на земельном участке располагается самовольная постройка, в отношении которой было принято (как в судебном, так и в административном порядке) решение о сносе либо решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, и соответствующее решение не было исполнено.

При этом из суммы компенсации за изъятие земельного участка вычитаются, помимо прочего, затраты на выполнение работ по сносу или приведению в соответствие. Согласно Закону № 340-ФЗ отчуждение участка осуществляется путем продажи его с публичных торгов.

В случае если на земельном участке расположены иные объекты капительного строительства, осуществляется раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка. Если такой раздел невозможно осуществить без нарушения требований к земельным участкам, отчуждение земельного участка путем его продажи с публичных торгов не допускается.

Законом № 340-ФЗ предусмотрено, что возведение самовольной постройки или неисполнение обязанности по сносу или приведению в соответствие является также основанием для прекращения в одностороннем внесудебном порядке прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, договоров аренды или безвозмездного пользования (ссуды).

При этом в случае, если на земельном участке расположены иные объекты капитального строительства, земельный участок должен быть разделен в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка. Если раздел участка без нарушения требований к участкам невозможен, прекращение прав и договора аренды в указанном порядке не допускается.

Предусмотрена допустимость предоставления земельного участка с расположенной на нем самовольной постройкой

Положения Закона № 340-ФЗ позволяют предоставлять земельный участок, находящийся в публичной собственности, с расположенной на нем самовольной постройкой.

При этом обязательным является включение в договор аренды или ссуды условия об осуществлении арендатором или ссудополучателем сноса самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями.

Неисполнение такой обязанности является самостоятельным основанием для прекращения договора в одностороннем внесудебном порядке.

1. Запрет легализации самовольной постройки «задним числом»
2. Закон № 340-ФЗ содержит положения, которые препятствуют легализации самовольной постройки путем «приспособления» под ее характеристики действующих правовых актов.
3. Так, с момента поступления в орган местного самоуправления уведомления о выявлении самовольной постройки и до момента направления ответного уведомления об отсутствии признаков самовольной постройки либо вступления в законную силу судебного решения, которым отказано в сносе постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, запрещается:

• внесение в правила землепользования и застройки изменений, которые устанавливают ВРИ и предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, которым соответствуют ВРИ и параметры самовольной постройки;
• предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования в отношении земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, или в отношении самой постройки;
• предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в отношении участка, на котором расположена самовольная постройка.

Оценивая закон в целом, безусловно, почти революционным шагом можно считать введение возможности приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. В то же время пока неясно, является ли новый закон либерализацией или, по сути, ужесточением действующего регулирования.

Например, напомним, раньше п. 4 ст. 222 ГК РФ предусматривал возможность сноса самовольной постройки в административном порядке в случаях, когда земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий.

Новая редакция подп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ может быть истолкована в том смысле, что органы местного самоуправления вправе принимать решения о сносе в административном порядке созданных до 14 мая 1998 г.

объектов, единственным нарушением при строительстве которых является отсутствие разрешения на строительство независимо от расположения в зоне с особыми условиями использования территорий. При этом делать это можно будет не только в отношении объектов на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Если есть угроза жизни и здоровью граждан, решение об «административном» сносе можно принять и в отношении постройки на частной земле. В таком случае оборот может ждать новая волна «административного» сноса.

Также требует дополнительной проработки положение об изъятии земельного участка у частного собственника. Новые положения предусматривают раздел земельного участка, занятого самовольной постройкой, только в случае, когда на нем расположены иные объекты.

Таким образом, фактически вводится возможность изъятия у частного собственника земельного участка любого размера, даже если самовольная постройка занимает только небольшую его часть.

Учитывая, что приведение самовольной постройки осуществляется в порядке ее реконструкции и потребует прохождения множества административных процедур, высок риск, что застройщик не уложится в сроки приведения постройки в соответствие с установленными требованиями. Это, в свою очередь, приведет к инициированию процедуры изъятия всего участка.

Какие документы нужны, чтобы снести старый дом и построить новый?

Владелец земельного участка вправе распоряжаться им на свое усмотрение в зависимости от разрешенного использования. Строительство частных домов возможно только на землях под ИЖС и ЛПХ в границах населенного пункта.

Основным документом, регламентирующим снос и постройку дома, является Градостроительный кодекс. Простого желания владельца старого капитального строения на его ликвидацию не достаточно. В соответствии с изменениями в ГрК перед сносом частного дома его собственник обязан уведомить местную администрацию о своих планах и получить соответствующее разрешение (ст. 55.30).

Если просто ликвидировать старое строение и на его месте построить новое, то возникнут проблемы с регистрацией дома. Оставив ситуацию и умолчав об изменениях, вы рискуете в дальнейшем получить трудности при продаже, дарении, завещании.

При желании поставить новый объект на регистрационный учет окажется, что на одном участке имеются два дома под разными кадастровыми номерами: старым и новым. А это опять же налоги на оба строения.

Разрешение на снос является документом, в основе которого учет имущественных интересов всех участников. Например, в ходе ликвидации постройки могут пострадать соседние участки, задеты и повреждены коммуникации и т.д. Если окажется невозможным произвести работы максимально без потерь для других граждан, то разрешение на снос объекта не выдадут.

В итоге самым правильным вариантом будет правильно оформить процесс документально. Сначала получить разрешение на снос старого домостроения, затем разрешение на строительство нового.

Следует заметить, что все это относится только к тем строениям, которые находятся на кадастровом учете. Если же дело касается садового домика, по нему не обращались в Росреестр даже в рамках дачной амнистии, то его можно снести без документов. Затем построить новый объект и его уже поставить на регистрационный учет.

Какие потребуются документы на снос старого дома?

Планирование сноса (демонтажа), как строительства и реконструкции капитальных строений, носит уведомительный характер. Для этого собственник участка и дома подает в местную администрацию через МФЦ следующие документы:

• заявление установленной формы, в котором указывается, что объект планируется демонтировать с целью строительства на этом же месте нового дома;
• паспорт собственника земельного участка и планируемого под снос строения;
• документы, подтверждающие право собственности на указанную недвижимость;
• план земельного участка.

На основании представленных документов администрация рассматривает вопрос возможности ликвидации строения и при положительном решении выдает разрешение.

Снос старого дома и постройка нового: алгоритм действий

После получения разрешения собственник может приступать к работам, которые должны строго соответствовать технике безопасности и градостроительному регламенту. Процедура должна происходить в следующем порядке:

1. Предварительно возводятся ограждения, чтобы не нанести ущерб соседним участкам.
2. Производится отключение дома от коммуникаций.
3. Осуществляется непосредственный снос строения.
4. Производится уборка надела от строительного мусора, его вывоз и утилизация.
5. Приглашается кадастровый инженер, который зафиксирует факт ликвидации строения и составит акт обследования. Этот документ удостоверит отсутствие жилого дома на старом месте.
6. Подается уведомление в администрацию о завершении сноса.
7. Собственник земли и бывшего уже домостроения обращается в МФЦ для снятия его с учета со следующими документами:

• уведомлением о планируемом сносе с отметкой администрации и разрешении;
• уведомлением о завершении сноса также с отметкой;
• актом обследования, выданным кадастровым инженером.

Далее Росреестр вносит изменения в свои базы, удалив недвижимый объект с указанным кадастровым номером.

После этого собственник снова обращается в местный орган самоуправления через МФЦ с уведомлением о начале строительства нового жилого дома. Процедура происходит обычным порядком, как и обычное новое строительство или реконструкция с соблюдением требований Градостроительного кодекса.

Пошаговая инструкция регистрации дома в СНТ