Продал квартиру — получил доход. С дохода нужно заплатить государству налог — 13 % от разницы цены покупки и продажи. Однако есть законные способы избежать налоговой нагрузки.Финтолк разобрался в том, кто, как и почему может не платить налог, когда продаёт квартиру.
От трёх до пяти
Платить налог не надо, если вы продаете квартиру, которая принадлежит вам пять лет и больше. Не придётся делиться с государством и в том случае, если вы за что купили, за то и продаёте. Или продали квартиру дешевле, чем купили. Нет дохода — нет налога. Справедливости ради заметим, что некоторые «деловые люди» оформляют сделку именно так, занижая в договоре цену. Этот способ — экономическое преступление. А налоговая старательно работает в этом направлении. Если попадётесь, беды не миновать.
Вернёмся лучше к законным способам. Из правила пяти лет есть исключения, когда квартиру можно продать через три года.
Как не продешевить при продаже квартиры
Раз квартира, два квартира
Если это у вас единственная квартира, можете смело продавать уже через три года. Налога не будет.Если квартир у вас, например, две, то одну из них можно без налога продать только через пять лет. Тут есть момент: если вторую квартиру вы купили незадолго до продажи первой (в течение трёх месяцев), то срок опять же равен трём годам.
Первую квартиру Петя взял в марте 2018 года, а в декабре 2020 года купил вторую. В марте 2021 года Петя может продать свою первую квартиру и не платить налог, хотя на момент продажи она у него не одна.
Красиво жить: топ-10 самых дорогих квартир в России
Квартира по наследству или в дар
Квартиру, которая досталась вам по наследству (или вы стали собственником по договору дарения), также можно продать через три года, и неважно, сколько ещё у вас этих квартир. Отсчёт времени, если вы наследник, начинается со дня смерти человека, который завещал вам жильё. Когда именно вы как наследник вступили в свои права — неважно.
Такие же права у вас есть, если вы приватизировали свою квартиру или получили её по договору ренты пожизненного содержания с иждивением.
Со сроками тут просто: отсчёт идёт с момента, когда вы зарегистрировали своё право.
Считаем налог с продажи: вы купили квартиру в 2020 году за 5 млн рублей и в этом же году продали за 6 млн. Ваш доход — миллион. Сумма налога = 130 000 рублей (13 %).
Право дольщика
С января 2021 года налоговые льготы при продаже жилья получили дольщики — те, кто купил квартиру на этапе строительства. Раньше по закону отсчёт владения квартирой наступал лишь с момента оформления жилья в собственность. Несколько обидный факт, если учесть, что часто дольщики вносят за квартиру всю сумму, когда дом ещё на стадии котлована. Многоэтажный дом в России строят не за один день и чаще всего даже не за один год. А если вспомнить обманутых дольщиков, совсем караул.
Петя купил квартиру в 2015 году, через два года застройщик обанкротился. Дом так и остался котлованом. Четыре года стройка стояла заброшенной. Наконец в 2020 году новый застройщик пообещал достроить дом.
Теперь ждать ещё около трёх лет. По старому закону Петя смог бы продать эту квартиру без уплаты налога только в 2028 году.
Теперь же отсчёт идёт с той даты, когда Петя полностью внёс всю стоимость квартиры на счёт прежнего застройщика.
Как купить квартиру, которая платит ипотеку сама за себя
Продаём квартиру раньше срока
Бывает, что ждать некогда. Квартиру нужно продать срочно, позарез. Тогда можно уменьшить сумму дохода с продажи. Согласно закону, если вы продаёте квартиру, которая у вас в собственности меньше трёх или пяти лет, вы имеете право получить налоговый вычет. Считать его будут с суммы в миллион рублей. То есть вы отобъёте таким образом 130 000 рублей.
Если вы продаёте в течение года две или три квартиры, то вычет получите только за одну.
Важный момент: налоговый вычет вы можете получить только в случае, если официально работаете или сами ежемесячно отчисляете подоходный налог — 13 % от дохода.
Петя официально работает. Из зарплаты в 30 000 рублей каждый месяц 13 % — 3 900 рублей — его работодатель отчисляет в Пенсионный фонд России. За год таких отчислений у Пети получается 46 800 рублей. Если Петя продаёт квартиру и подаёт декларацию на налоговый вычет с миллиона, то чтобы выбрать все 130 000 рублей, у Пети на этой работе уйдет примерно два года и восемь месяцев.
Вам пришло в голову, что можно не париться? Не обольщайтесь.
Написал в договоре миллион, закрыл налог вычетом и дело сделано? Нет, государство так просто не проведёшь. Ваше жильё уже оценили по кадастровой стоимости. Цена продажи не должна быть меньше, чем по кадастру с умножением на коэффициент 0,7.
Как получать пассивный доход? Инструкция от народного финансиста
Продаём и снова покупаем!
В России есть ещё один налоговый вычет — при покупке жилья. Однако его, в отличие от ежегодного вычета с продажи, можно получить один раз в жизни. Если не получали такой — вперёд!Он составит 260 000 рублей, так положено с 2 млн рублей. Можно подать два вычета — один с продажи, следующий — с покупки.
Петя в 2018 году приобрёл квартиру за 3,4 млн рублей. Право на вычет не использовал. Через два года продал её за 4,4 млн рублей и в этом же году купил другую квартиру за 3,2 млн рублей.
Складываем вычеты — получаем 3 млн рублей. Из стоимости продажи вычитаем эту сумму (4,4 −3 = 1,4). НДФЛ с 1,4 млн рублей равен 182 000 рублей. Петя его заплатил и спит спокойно.
Просто он не знал про второй вариант.
Второй вариант немного приятнее:
- От вычета с продажи отказываемся.
- Подтверждаем расходы на новую покупку: (4,4 — 3,7 = 0,7).
- 13 % от 700 000 рублей = 91 000.
- Полностью используем вычет в 2 млн рублей.
- Из 260 000 вычитаем 91 000 и остаёмся в прибыли на 169 000 рублей! Жизнь удалась!
Важно! Чтобы подтвердить расходы, в декларации нужно показать затраты на ремонт этой квартиры и предоставить в налоговую официальные документы. Например, договор подряда со строительной организацией, акт выполненных работ и квитанцию, чеки на покупку стройматериалов и прочее. Налоговая будет рассматривать это как затраты, которые вычтут из прибыли.
Сдача квартиры по суткам: хорошая идея для бизнеса или головная боль
Как быть, если вы в доле
Если вы продаёте квартиру, где вам принадлежит лишь доля, вы тоже можете получить налоговый вычет в миллион. Однако его придётся делить со всеми совладельцами.
Если вы владеете долей больше пяти лет, а остальные доли выкупили позже, например, всего год назад, платить налог при продаже вы не будете, так как учитывается срок, когда вы стали собственником именно первой доли.
P.S.:Если вовремя не сдать в налоговую декларацию о доходах после продажи квартиры, будет штраф в 1 000 рублей.
Причём подавать нужно даже нулевую декларацию — когда вы продали недвижимость, которая была вашей менее трёх или пяти лет. Подают декларацию до 30 апреля года, следующего после года заключения сделки.
Налог, чтобы обойтись без штрафов, нужно заплатить до 15 июля.
Как не платить налог при продаже недвижимости?
Один из самых популярных вопрос при продаже квартиры или загородного дома. Но, судя по последним вопросом на форумах и сайтах, многие даже не знают, что далеко не все должны платить этот налог, а также есть реально законные способы избежать уплаты налога при продаже недвижимости.
Хочу сказать сразу всем, что платить налоги нужно обязательно! Это наша с Вами обязанность по закону. Эти денежные средства поступают в бюджет, а потом их тратят на государственные и социальные цели: ремонт дорог, строительство школ и больниц, уборку улиц, образование, армию, помощь отдельным категориям граждан и это далеко не весь полный список.
С другой стороны, перед покупкой желанной недвижимости любой человек копит кровные заработанные им деньги, отказывая себе во многом. Также он понимает, что при получении заработной платы он также платит налоги и страховые взносы. Отсюда вопрос: Почему еще при продаже своей недвижимости необходимо платить налог?
Оказывается с налогами все просто и логично!
Недвижимость приобретается не только для жилья, но и для зарабатывания денег, то есть инвестированием собственных средств для получения последующего дохода от продажи за большую сумму.
Инвестирование в недвижимость — это способ зарабатывания «легких» денег. К примеру покупая квартиру на начальной стадии строительства «на котловане», когда застройщик предлагает выгодные цены и продавая по завершению строительства, когда стоимость квартиры уже приближается к рыночной.
Так вот именно для таких инвесторов и придуман налог при продаже недвижимости. Но, налог предлагается заплатить лишь с суммы заработка по формуле: Цена/продажи — Цена/покупки = Заработок. Вот именно с этого заработка и нужно будет заплатить налог 13% для физ. лиц.
Однако, самое интересное, что если ты покупаешь недвижимость для себя (для жизни), то конечно не о каких налогах дело не должно идти. Другой вопрос, как это понять? Для себя или для инвестирования?
В законе есть четкое определение:
Если это единственная недвижимость и срок ее владения более 3-х лет — купил для жизни! Налога не возникнет!
Если же не единственная и продаешь в срок до 5 лет после покупки — значит покупал для инвестирования. Налог будет начислен.
Главный вопрос что-же делать?
Инвесторы чаще всего идут на сговор с покупателем и продают ему объект недвижимости по цене покупки, тем самым формула их сделки получается: Цена/продажи = Цена/покупки, Заработок равно 0, налог платить не придется. Такой способ продажи называется «заниженная стоимость» в ДКП (Договор Купли Продажи).
Есть еще один метод, по которому действуют инвесторы — выкупая недвижимость изначально по завышенной стоимости, а потом продают по реальной. То есть договариваются с собственником, что в ДКП будет сумма не 10 а 15 млн. Платят собственнику — 10, и все довольны. Далее продать эту недвижимость могут смело за 15! Схема чудная, однако ее активно используют на рынке.
Кому понравилась вышеуказанная схема хочется напомнить, что за сговор в целях ухода от уплаты налога можно заплатить серьезные штрафы!
Существует и законный способ!
Избежать уплату налога при продаже недвижимости можно дождавшись истечение 5-ти летнего возраста либо 3-х летнего в случае если недвижимость одна. И спокойно совершайте сделку. Налога не возникнет!
Также уменьшить сумму налоговой базы можно применив налоговый вычет в размере 1млн рублей, на человека. Полезная функция, не нужно о ней забывать. Можно даже увеличить этот показатель, если умело оформить собственность как долевую(совместно нажитую), то сумма вычета может быть до 2-х миллионов.
Опубликован уникальный контент пользователя . Автор имеет исключительное право на его использование. В случае копирования или частичного использования — необходимо указать ссылку на источник. Автор вправе пожаловаться на плагиат в случае не соблюдения требований ГК РФ Статьи 1274.
Оставить комментарий
Как при продаже квартиры избежать налога: в каких случаях сделка не облагается НДФЛ
Полученные деньги от реализации недвижимого имущества являются доходом. Но законом предусмотрены условия, позволяющие не платить налог при продаже квартиры, не опасаясь получить штрафные санкции от ФНС.
- При стандартных ситуациях выгодоприобретатель должен заплатить 13% имущественного налога (НДФЛ) от 70% стоимости жилья по кадастру (ГКС) или от договорной цифры, если она больше.
- Оплатить налоговые обязательства нужно до 15 июля следующего года, предоставить 3-НДФЛ – до 30 апреля.
- При наличии особых условий гражданин вправе продать квартиру и не платить налог или минимизировать сумму.
До недавнего времени практиковалась схема фиктивного занижения цены для послабления налоговой нагрузки. В договоре указывалась сумма, уменьшенная по согласованию сторон, служащую базой для исчисления платежа.
Остальной расчет осуществлялся контрагентами между собой приватно за границами ДКП. Способ был возможен, поскольку закон позволял исчислять НДФЛ с договорной или инвентарной цены.
На сегодняшний день база для расчета привязана к кадастровой оценке, что уменьшило актуальность занижения цены или вовсе сделало манипуляцию со стоимостью невозможной. Объем средств для исчисления не может опускаться ниже 70% от указанного значения. Более востребованными стали иные варианты избежать подоходного взноса.
В каких случаях продажа квартиры не облагается налогом
Законные методы уклонения:
- истечение срока владения – если прошло менее 5 лет, а тем более, до 36 мес., то НДФЛ оплачивается, но можно применить методы уменьшения;
- миллионный вычет (ст. 220 НК) – при заявлении льготы НДФЛ упраздняется полностью, если стоимость недвижимости меньшая/равная указанному объему;
- уменьшить доход подтвержденными расходами продавца на приобретение отчуждаемого и рассчитать сумму налогообложения с разницы значений;
- взаимозачет.
Кто освобождается от налога
Налоговая льгота, освобождающая от НДФЛ предоставляется гражданам, имеющим право применить один из законных способов упразднения или уменьшения взноса.
Не предусмотрено НК РФ никаких льгот для родственников и иных категорий, но многодетные, пенсионеры могут иметь привилегии на местном уровне.
Воспользоваться налоговым послаблением при отчуждении недвижимости вправе только его владельцы (собственники). Индивидуальному предпринимателю позволено уменьшать налогообложение только по некоммерческой недвижимости, не используемой для бизнеса (не сдаваемой в аренду, не служащей как хостел, отель и подобное).
Когда можно продать квартиру без налогов – через сколько
Чтобы не платить налог на квартиру можно выждать определенный срок владения – способ комфортнее других вариантов. От реализатора не требуется ничего: не надо писать заявление в ФНС и осуществлять прочие формальности. Продавец просто не платит. Причем отчитываться – заполнять 3НДФЛ – бывший владелец не обязан.
Независимо от истечения периода для упразднения НДФЛ, лицо вправе применить вычет или заплатить взнос с разницы между вырученными средствами и суммой, потраченной на покупку объекта, но только если есть чеки или платежные документы.
При приобретении объекта частями, например, сначала в 2017 году ½, а через год еще ½, моментом получения имущества будет считаться 2017 год – дата перехода продавцу первой доли.
До/после 3 лет
Три года квартиры в собственности освобождают от уплаты в бюджет. Ограничение: норма касается только недвижимости, зарегистрированной до 2016-го. Срок менее 3 лет никаких льгот не дает.
Есть исключения, трехлетний срок оставлен для объектов, перешедших:
До/после 5 лет
По недвижимости, купленной после 01.01.2016 г., 3-летний лимит упразднен: при продаже надо владеть квартирой с увеличенным до 5 лет периодом. Указанные отрезки времени исчисляют в месяцах (36 и 60).
Владея объектом до 60 мес., НДФЛ с реализации придется выплатить, но если прошло больше, то гражданин полностью освобождается от налога.
Сколько квартир можно продать за год без налога
Нормы по количеству реализованного жилья за 1 календарный год:
| Вариант занижения платежа при купле-продаже | Правила |
| Срок нахождения в собственности | При отчуждении нескольких квартир с периодом, позволяющим не платить взнос, правило действует по отношению ко всем объектам, сколько бы их ни было. |
| Уменьшение вычетом | Продать можно сколько угодно, но вычет ограничен рамками 1 000 000/год на все объекты. |
| Снижение расходами | Нет лимита на количество недвижимости, отчуждающейся в год с применением данного метода. |
| Взаимозачет | Число объектов не ограничено, но правовая природа метода создает определенные рамки. |
Можно ли уклониться от уплаты налогов при продаже жилья
Нельзя не выплатить НДФЛ, если для упразднения финансовой обязанности отсутствуют основания, поскольку договора купли-продажи подлежат государственной регистрации. ФСН проверяет сделки.
При невнесении налога ведомство выставит претензии и взыщет причитающееся госбюджету вместе со штрафом за нарушения порядка оплаты в принудительном порядке через судебных приставов.
Есть выбор: заплатить добровольно или подвергнуться мерам принуждения от ФССП с начислением дополнительных платежей (исполнительного сбора, затрат на производство).
Как минимизировать налогообложение
Все методы освобождения, кроме связанных со сроками владения, используют и для минимизации НДФЛ, если они полностью не покрывают сумму финансовой обязанности.
Способы разрешено применять одновременно по разным объектам, например, по одной квартире воспользоваться вычетом, по другой – понижением на расходы. Нет значения, жилье в новостройке или «вторичка».
Уменьшение доходов на расходы
В законодательстве действует принцип: платежи начисляются и взимаются с прибыли. Таковой является разница между затраченными средствами на покупку и полученными от отчуждения.
Алгоритм снижения на расходы:
- Продавец собирает все чеки, расписки, отображающие оплату стоимости купленной квартиры.
- Отнимает расходы от вырученного после реализации жилплощади.
- Рассчитывает 13% от разницы между указанным и вносит на счет госбюджета.
- Сдает декларацию 3-НДФЛ с отображением льготы.
Необходимо документально подтвердить затраты. Если нет чеков, квитанций, платежных документов (подойдут даже расписки), то уменьшение дохода расходами нельзя использовать и остается только один вариант – вычет. В силу указанных особенностей вычет невозможен при переходе жилья собственнику наследованием, дарением, по соглашениям пожизненного содержания, при приватизации.
Уменьшение дохода на 1 млн рублей
Алгоритм вычета:
- Жилье отчуждается, бывший владелец получает стоимость согласно ДКП.
- С полученного (со всего объема) отнимается 1 млн.
- С остального отчисляют 13% – это и есть уменьшение.
Особенности:
| Параметр | Описание |
| Сколько можно вычесть | Доступный объем в налоговом отрезке – 1 000 000. |
| Сколько раз можно использовать | Сколько угодно раз, но только по лимиту, и так каждый год. |
| Можно ли распределять | В рамках 1 000 000 льготу можно распределить по нескольким объектам: исчислить с совокупного дохода. |
| Заявление | Необходимо заявить и отобразить в 3-НДФЛ. |
| При отчуждении доли | При отчуждении разными собственниками одним ДКП своих частей жилплощади каждый совладелец вправе применить полный лимит 1 млн (судебное дело №А12-22458/2013, письмо Минфина 02.11.2012 №ЕД-4-3/18611@). Но надо, чтобы доли позиционировались договором как отдельно продаваемые. Спорных моментов не возникнет, если отчуждать их разными ДКП. |
| Выгода |
|
С помощью взаимозачета НДФЛ
Взаимозачет, как законное уклонение от уплаты возможен в ситуациях, когда гражданин:
- в одном налоговом периоде при одной операции обязан выплатить взнос;
- при другой – пользуется правом возмещения (компенсации).
Если отчуждение одной недвижимости и покупка другой осуществляется в одном календарном году, то обязанность выплатить НДФЛ и право освободиться от него взаимопогашаются.
Пример 1 (с вычетом):
- Документальных подтверждений покупки первой квартиры не было. Вырученные средства составили 3,5 млн. Применено послабление на 1 000 000. С купли-продажи по первому объекту гражданин обязан заплатить НДФЛ с 2 500 000 (3 500 000 — 1 000 000). Размер подоходного составит 2 500 000 * 13% = 325 000.
- В этом же году гражданином (продавцом) приобретена другая квартира за 3 000 000. При покупке заявлен вычет на 2 млн (на компенсацию налогов размером 13%, то есть, на 260 000).
- Исчисление взаимозачета: 2 500 000 — 2 000 000 = 500 000 руб. С 500 тыс. и выплачивается 13% – 65 000. Эта же сумма получится, если отнять предполагаемый НДФЛ (см. п.1) от возмещения с 2 млн. (см. п.2): 325 000 – 260 000 = 65 000.
Пример 2 (с уменьшением на расходы):
- По продаваемой недвижимости гражданин имеет платежные документы, подтверждающие затраты на приобретение, суммой 2 300 000. Выручено 3 400 000 млн.
- Решено понизить доходы на расходы. Это в большинстве случаев выгоднее. Расчет: 3 400 000 — 2 300 000 = 1 100 000
- По покупке второго жилья вычет составил 2 млн.
- Исчисление дохода после приобретения нового помещения: 1 100 000 – 2 000 000 = — 900 000.
- Отрицательная сумма значит, что продавец не платит ничего и дополнительно вправе возвратить 13% в будущих периодах с 900 000 (117 000).
Схема выгодна, поскольку, кроме зачета, она позволяет использовать вычеты:
- одна квартира продается, заявляют льготу на 1 000 000 или снижение дохода расходами;
- вторая – покупается с применением возмещения с базовых 2 000 000.
Для получения налоговой компенсации потребуется наличие у приобретателя официального дохода. В нашем случае таковым являются средства от отчуждения недвижимости.
Уплата взноса с продажи и возмещение в 13% с 2 млн., возможного при купле, проходит взаимным зачетом. Нет необходимости выплачивать взнос, а затем заявлять возврат (возмещение).
Потребуется описанный метод отобразить в 3-НДФЛ. Бланк содержит 3 варианта:
- Платеж в казну.
- Возврат.
- Отсутствие выплат и возмещения.
При превышении миллионным вычетом объема предполагаемого НДФЛ нужно указать третий вариант – это и есть взаимозачет.
Как продать квартиру в собственности менее 3 лет без налога
Согласно налоговому законодательству каждый гражданин России обязан уплачивать налоги с доходов, в том числе полученных от сделок с недвижимостью. Однако предусмотрены случаи, когда платить налог с продажи квартиры по закону не нужно. Это касается как раз тех моментов, когда в собственности жилая площадь находилась меньше 3 лет.
Важно знать! Какой налог должен заплатить физическое лицо с продажи квартиры в 2021 году?
Как не платить налог с проданной квартиры?
Если квартира была приобретена до 1 января 2016 года и у продавца находилась в собственности более 3 лет, то он полностью освобождается от уплаты налога. Такое правило действовало довольно долго. Но поправки в Налоговый кодекс внесли свои коррективы, и теперь владеть жилой недвижимостью, приобретенной после 1 января 2016 года, нужно более 5 лет (ст. 217.1 НК РФ).
Но тут есть свои исключения. Снизить минимальный срок с пяти до трех лет можно, если квартира:
Как же избежать налогообложения или сократить расходы на уплату налога при продаже квартиры, которой владели меньше трех лет, разберем далее.
Имущественный вычет при продаже квартиры в собственности менее 3 лет
Сократить базу, которая подлежит обложению налогом в случае продажи жилья, можно, воспользовавшись имущественным вычетом. Это фиксированная сумма, определенная законодательством.
В 2021 году она не изменилась и составляет 1 миллион рублей.
Этот способ уменьшения налога от сделки с квартирой очень удобен и эффективен, когда продавец не может подтвердить покупку документами. Аналогично и со строительством частного дома и его продажей, когда во владении находился меньше 3 лет, а понесенные на стройку расходы доказать нет возможности.
Но следует учитывать, что такая льгота действует в одном налоговом периоде, т.е. может быть использована один раз в год. Продали одно жилое помещение – получите имущественный вычет. Захотели продать в этом же году вторую – льготы на нее уже не распространяется.
В регионах есть жилье, стоимость которого не всегда дотягивает до 1 млн. рублей, но имущественный вычет применяется, независимо от места нахождения такого объекта жилой недвижимости. Соответственно, если квартиру продали за меньшую сумму, то и исчислять налог не с чего. Хотя и здесь все не однозначно.
Пример заполнения декларации по форме 3-НДФЛ.
Льгота при подтверждении суммы расходов на квартиру
При продаже квартиры или жилого дома, находившихся в собственности сроком менее 3 лет или 5 лет, можно уменьшить облагаемую налогом базу на сумму расходов на ее приобретение. Иными словами, из суммы сделки по продаже квартиры можно вычесть сумму сделки по ее покупке. Разница и будет облагаться НДФЛ.
Если обе суммы – продажи и покупки – совпадут, то и уплачивать налог не с чего, налог равен нулю. Этим пользуются некоторые люди, которые желают уйти от налогообложения сделки.
Зачастую они умышленно завышают стоимость покупки или, наоборот, занижают стоимость продажи, чтобы не показывать дохода, полученного в результате продажи, когда недвижимость находилась в собственности менее минимального срока.
Важно знать! Даже если сумма налога равна «нулю» и не выплачивается, обязанность отчитаться остается, предоставлением декларации 3-НДФЛ в налоговый орган.
Следует уточнить, что при расчете вычета понесенных расходов можно указать и уплаченные проценты по ипотечному кредиту, если он брался для приобретения продаваемой квартиры. Такие расходы можно подтвердить справкой из банка. Таким образом, расчет будет таким:
НБ = Сумма продажи квартиры — Сумма покупки — проценты по ипотеке.
Для расчета налога будет взят итог и с него начислено 13%. Соответственно, если итог окажется равен нулю, то гражданин освобождается от уплаты налога, но обязан подать нулевую декларацию.
Как воспользоваться льготой?
Необходимо поставить в известность налоговую инспекцию. Продав недвижимость, которой владели меньше 3 лет, собственник обязан предоставить декларацию до 30 апреля следующего за сделкой года. Если недвижимость была продана в течении 2020 года, то отчитаться нужно до 30.04.2021 года. Вместе с декларацией оформляется заявление по установленной форме о предоставлении налогового вычета.
К декларации прилагается пакет документов, подтверждающих продажу квартиры, а также покупку, если желаете получить льготу на разницу.
Минимальная стоимость жилья
До недавнего времени налоговый кодекс не ограничивал стоимость продаваемой жилой недвижимости и этим пользовались как риэлторы, реализующие ее документально по явно заниженным ценам, так и остальные нечестные на руку стороны сделки.
С 2017 года введен порядок определения минимальной цены продаваемой жилой собственности – она не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, которая устанавливается на начало года совершения сделки (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
При отсутствии официальной информации о точной кадастровой стоимости квартиры, то такие требования не могут быть применены.
При продаже квартиры или жилого дома, которые находились во владении меньше 3 лет, следует знать, что можно воспользоваться льготой по уплате налога в размере понесенных затрат на приобретение или строительство, а также процентов по ипотеке. Все доходы и расходы от сделки должны быть подтверждены документально. Если документов на покупку и строительство нет, льгота может составить 1 миллион рублей.
Льгота по расчету налога на доход физического лица, продавшего квартиру, может применяться неоднократно, но в разные годы и только на один объект недвижимости в год. Проще говоря, одна сделка в год имеет льготу.
Сейчас минимальный срок, когда квартира должна находиться в собственности, значительно вырос и составляет 5 лет.
: Как вернуть 13% с покупки квартиры?
Как не платить налог с продажи квартиры?
В видео рассказывают на примерах, продажи недвижимости минимального положенного срока с советами и секретами уменьшения налогообложение.
Как продать квартиру без уплаты налога: официально и по закону
Продажа недвижимости – это не только получение крупной денежной суммы, но и возникновение определенных налоговых обязательств перед государством.
С точки зрения налогообложения реализация квартиры, дома или дачи является прямым получением прибыли. Поэтому добросовестный налогоплательщик должен сделать обязательное отчисление в государственный бюджет.
Однако существуют варианты, когда можно продать квартиру без уплаты налогов.
Для чего нужен налог с продажи недвижимости
Действующее российское налоговое законодательство практически не предусматривает вариантов, при которых налогоплательщик не должен платить налог. Единственным способом избежать обязательного взноса в бюджет является длительное владение недвижимостью.
Однако еще несколько лет назад граждане легко могли уходить от уплаты налогов. Для этого достаточно было изменить продажную цену в договоре купли-продажи. Если объект недвижимости реализовывался по цене равной или меньшей, чем 1 000 000 рублей, налоговое бремя не возникало.
Именно поэтому многие старались вписать в договор купли-продажи нужные цифры, специально занижая стоимость квартиры или дома. Кроме того, увеличилось количество сделок, на деле являющихся просто перепродажей недвижимости.
Чтобы остановить мошеннический оборот денежных средств и нормализовать процесс налогообложения для добросовестных граждан, в 2016 были внесены определенные изменения в налоговое законодательство Российской Федерации:
- Срок давности нахождения жилья в собственности. Для всех был установлен 5-летний срок владения квартирой или частным домом. То есть, если гражданин приобрел жилплощадь и владел ею в течение минимум 5 лет, а затем решить продать, налог 13 процентов с продажи квартиры оплачивать не нужно.
- Применение для расчетов кадастровой стоимости недвижимого имущества. Каждый объект недвижимости, состоящий на кадастровом учете, периодически проходит процедуру оценки его стоимости. Начиная с 2016 года, при расчете НДФЛ используется большее значение: либо договорная цена, указанная при сделке либо кадастровая стоимость с применением понижающего коэффициента. Поэтому занижать цену продажи квартиры или дома в документах больше не имеет смысла.
Основные понятия
Прежде чем приступать к реализацией жилплощади, необходимо определиться с основными понятиями, с которыми столкнется налогоплательщик:
- Налогооблагаемая база – эта сумма, которую гражданин получил от сделки купли-продажи за свое недвижимое имущество. Базу можно существенно сокращать за счет применения имущественного налогового вычета или расходов, которые собственник понес при приобретении нового жилья на полученные от сделки деньги.
- Процентная ставка – россияне давно привыкли, что подоходный налог взимается по ставке 13% вне зависимости от того, какой доход подлежит налогообложению и каким образом он получен. Но для нерезидентов РФ (иностранцев, проживающих в стране менее 183 дней в году), продавших жилплощадь на территории России, действует ставка равная 30%.
- Имущественный вычет – сумма, на которую может быть уменьшена налогооблагаемая база. При продаже жилья применяется вычет в размере 1000000 рублей. Но если в этот же год была приобретена новая жилплощадь, возможно применение имущественного вычета в размере 2000 000 руб.
Важно! Иностранцы, проживающие на территории РФ более 183 дней в году, вправе рассчитывать на применение такой же процентной ставки подоходного налога, как и для резидентов (13%).
Срок давности владения
Основной способ избежать налога при продаже квартиры – приобретение недвижимости для личного пользования на длительный срок. Для основной массы собственников этот срок равен 5 годам, но существуют исключения, касающиеся способа приобретения недвижимости. В некоторых ситуациях, чтобы не платить налоговые взносы, достаточно владеть жилплощадью в течение 3 лет:
- Наследование – получение жилплощади по завещанию или в порядке наследной очереди, установленной законом Российской Федерации.
- Дарение – льготные условия налогообложения действуют в отношении подарков, сделанных близкими родственниками (отец, мать, бабушка, дедушка и т.д.).
- Приватизация – тем, кто воспользовался правом бесплатной приватизации жилого объекта, полагается налоговое послабление в виде сокращения срока владения недвижимости. Для жилья, приватизированного на платной основе, такой льготы не предусмотрено.
- Рента – жилплощадь, полученная по договору пожизненной ренты, также не облагается налогом после 3-летнего нахождения в собственности.
Норма квадратных метров жилья на человека по закону
Чтобы продать квартиру и не платить налог с продажи важно правильно высчитать срок владения недвижимости. Для каждого способа приобретения недвижимого имущества он исчисляется по-разному:
- Ипотека. В зависимости от условий кредитования право собственности на недвижимость может перейти к заемщику сразу после регистрации документов в Росреестре и оформления обременения на жилплощадь. С этого момента идет отсчет владения. Если же на время выплаты задолженности право собственности сохраняется за банком, то исчисление срока начинается с момента полного погашения задолженности.
- Наследование. Вне зависимости от момента вступления в наследство (допустимо в любой с момента течение полугода после смерти наследодателя), отсчет срока владения недвижимостью начинается с момента открытия наследного дела.
- Жилищный кооператив. Датой отсчета будет являться момента внесения последнего взноса или же дата подписания акта приёма-передачи жилплощади.
- Приобретение долевой собственности. Если собственник доли постепенно выкупил все оставшиеся части и стал единоличным владельцев квартиры, отсчет начинается с момента регистрации права собственности на первую долю.
Если собственник желает избежать уплаты подоходного налога при сроке владения меньше 3 или 5 лет, необходимо следовать определенному алгоритму действий:
- Продать жилплощадь.
- Приобрести новое жилье. Максимальная стоимость приобретения не должна превышать продажную цену больше, чем на 3 миллиона рублей.
- Обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства. От налогоплательщика потребуется предоставление заполненной декларации о доходах, а также заявления на применение двух налоговых вычетов: за продажу (1 000 000 рублей) и за приобретение жилого недвижимого имущества (2 000 000 рублей). Использование в данной схеме имущественных вычетов возможно только, если ранее это право уже не было использовано налогоплательщиком.
Совет! Сотрудники ИФНС могут отказать в применении сразу двух налоговых вычетов, если сделки по продаже и приобретению недвижимости были осуществление в разные налоговые периоды (например, в 2018 и 2019 году).
Последствия неуплаты налога
Некоторые граждане считают, что если не сообщать в налоговые органы о продаже недвижимости, то налоги платить не нужно. Это опасное заблуждение чреватое серьезными последствиями:
- Просрочка платежа – за каждый месяц неуплаты налогоплательщику начисляется штраф в размере 5% от исчисленной суммы НДФЛ. Однако максимальный размер взысканий не может превышать 30%.
- Неуплата налоговых взносов – к неплательщику применяется штрафная санкция в размере 20% от суммы задолженности.
- Судебные разбирательства – если гражданин не исполняет свои налоговые обязательства в течение 3 лет с момента начисления НДФЛ, сотрудники ИФНС имеют право обратиться в суд с исковым заявлением.
- Арест банковских счетов или конфискация имущества – после открытия судебного производства неплательщику предлагается в добровольном порядке погасить задолженность перед государством. В противном случае денежные средства для оплаты долга могут быть сняты с банковских счетов должника или же произведена конфискация имущества с последующей его реализацией.
Полезно! Чтобы узнать о наличии задолженности по налогам и сборам, достаточно создать учетную запись на портале «Госуслуги» и указать номер ИНН в личном профиле.
Продать квартиру без уплаты налога можно. Но для этого потребуется тщательно проанализировать доступные возможности и варианты. Например, если цель продажи жилплощади получение денег, необходимо определить, насколько срочно они нужны или можно подождать 3 или 5 лет.
Как открыть данные Росреестра в человекочитаемом формате
Можно ли не платить налог с продажи квартиры официально?
Обязанность вовремя и в полном, иногда немалом, объёме выплачивать государству долю со своих доходов ложится на каждого резидента — то есть человека, проживающего в стране свыше 183 дней.
С другой стороны, делиться заработанными собственным трудом — или фактически полученными в дар — деньгами по вполне логическим причинам не хочется; иногда этой обязанности можно избежать, не вступая в противоречие с законодателем.
Как законно не платить налог при продаже квартиры или дома, будет рассказано ниже.
Несколько юридических деталей
Совершенно избавиться от необходимости отчислять в государственный бюджет долю от реализации жилья, не прибегая к противозаконным действиям, можно только в двух случаях — они описаны ниже.
Но не стоит расстраиваться: статья 220 Налогового кодекса (в дальнейшем все ссылки в статье будут на этот документ) позволяет продавцу вычесть из базы, облагаемой налогом, определённый процент — и таким образом уменьшить сумму к выплате.
Конечно, это не полное освобождение, которого так хотелось бы собственнику; но и вычет лучше, чем ничего.
А вот другие средства, которые могут порекомендовать «доброжелатели», незаконны и наказываются в уголовном порядке. К ним относятся:
- подделка документа, в котором содержится дата перехода жилья в собственность;
- неподача декларации в установленные сроки;
- заключение фиктивных «цепочечных» договоров;
- прочие манипуляции, необоснованно сокращающие сумму полагающейся выплаты в пользу государства или увеличивающие срок владения имуществом.
Действовать такими способами не стоит — скорее всего, продавец оценит отсутствие судимости и обязанности выплачивать штраф несколько дороже, чем составляет сумма налога.
Пользоваться же законными методами, о которых упоминается ниже, нужно, помня два условия:
- Налоговая инспекция не обязана — и не будет — своими силами уведомлять гражданина об имеющихся у него правах. Государственную структуру интересует исключительно сбор денег, а потому добиваться освобождения от выплат в бюджет придётся самостоятельно.
- Заявление о праве не платить налог должно подтверждаться документально. Не нужно обращаться в ИФНС, не собрав предварительно необходимые бумаги; какие, будет рассказано ниже.
Теперь можно приступать к главному — основаниям для освобождения от уплаты налога и порядку общения с налоговой.
Полезно знать:
Случай первый. Дарение, наследование, приватизация
Как напрямую следует из части 3, пунктов 1)–3) статьи 217.1, гражданин, на законных основаниях принявший во владение квартиру и обладающий ею не менее 3 лет, может реализовать собственность, не выплачивая государству ни копейки. Однако не всё так просто — должно выполняться одно из следующих требований к продавцу:
- Он получил собственность в наследство. При этом, в соответствии со сложившейся практикой, датой вступления во владения признаётся день смерти завещателя. Судебные процессы, связанные с оспариванием права собственности, но завершившиеся в пользу исходного наследника, в расчёт не принимаются. А вот если рассмотрение всё ещё продолжается, продажа будет невозможна до окончания разбирательств.
- Квартира получена в дар. День вступления в собственность, в зависимости от обстоятельств, может быть указан в договоре. Если в тексте даты нет, ею признаётся день подписания бумаги. Обязательное условие — даритель должен быть близким родственником одаряемого. Так, будут «считаться» договоры между матерью и ребёнком, мужем и женой, дедушкой и внуком; не будут — между дядей и племянницей, двоюродными или сводными братьями.
- Гражданин получил квартиру в ходе приватизации, уплатив все полагающиеся пошлины и подписав необходимые документы. Как известно, приватизация во взрослом возрасте может быть осуществлена только раз; следовательно, и право на освобождение от налога на указанном основании возникает единожды.
- Жильё приобретено на правах ренты. При этом плательщик обязывается обеспечить стороне, расстающейся с имуществом, прописанные в договоре условия пожизненного содержания — самостоятельно или через третьих лиц, значения не имеет.
Во всех случаях для подтверждения своего права не платить в пользу государства доли от продажи квартиры нужно предъявить:
- документ, в соответствии с которым плательщик стал собственником;
- бумаги, однозначно устанавливающие степень родства, условия ренты и так далее.
Кроме того, продавец, соответствующий перечисленным критериям, вправе не отсылать в ФНС декларацию — разумеется, если за отчётный год была проведена только одна сделка.
Случай второй. Покупка
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 во всех остальных ситуациях продавец, желающий избавиться от неприятной необходимости, должен владеть жильём не менее 5 лет. Вполне логично, что документом, служащим для установления даты входа во владение, станет свидетельство о регистрации в Росреестре.
Это требование одинаково распространяется и на единоличную, и на долевую собственность. При этом если квартира приобреталась «частями», срок будет отсчитываться от первой покупки — такое условие действует в рамках одного конкретного объекта недвижимости.
Пример 1. Гражданин А. получил в дар от гражданина Б. в 2012 году квартиру. Б. приходится А. усыновителем, то есть близким родственником. В договоре указана дата передачи — 2 мая 2013 года. Начиная с этого дня и будет отсчитываться трёхлетний срок; продать собственность, не отправляя часть денег в госбюджет, гражданин А. получит возможность 2 мая 2016 года.
Пример 2. Гражданин В. приобрёл квартиру в 2013 году. Дата внесения изменений в Росреестре — 21 сентября того же года. Поскольку отсчёт ведётся именно с этого дня, продать жильё без налогов В. сможет 21 сентября 2018 года.
Частные случаи
Если квартира приобретается и продаётся в срок, составляющий менее пяти лет, владелец имеет право отчислить в бюджет 13% не со всей суммы, доставшейся ему в результате реализации, а с разницы между предыдущими расходами и полученной выручкой.
Соответственно, если «прибыль» невелика, сумма к уплате будет минимальна, а если жильё по каким-либо причинам реализовано за меньшую стоимость, чем приобретено, платить и вовсе ничего не придётся.
Можно использовать для уменьшения размера отчислений в казну и предоставляющийся раз в жизни налоговый вычет, составляющий 1 миллион рублей. А вот занизить стоимость при продаже получится не всегда: минимальная сумма сделки должна составлять как минимум 70% от той, что указана в кадастровом документе.
В противном случае налог будет начисляться на «законную», а не декларируемую продавцом разницу.
И не стоит забывать о суде: любые неправомерные действия или отказы налоговой службы нужно обжаловать, в том числе — с привлечением к делу прокуратуры.
- Уважаемые читатели!
- Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.
- Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.
- Это быстро и бесплатно!