ПП РФ № 897 внесло изменения в законодательство в части информационного взаимодействия управляющих и ресурсоснабжающих организаций при переходе на прямые договоры. Во второй статье рассказываем о новых обязанностях УО, правилах контроля качества услуг и обмена показаниями приборов учёта с РСО.
Как постановление № 897 изменило порядок взаимодействия УО с РСО
Уо отвечает за состояние внутридомовых сетей и предоставляет рсо доступ к общему имуществу
Постановление Правительства РФ от 13.07.2019 № 897 обязало управляющие организации при переходе собственников на прямые договоры передавать в РСО большой объём информации о жителях дома и помещениях в нём (п.п. 6, 6(1), 148, 148(1) ПП РФ № 354 в ред. ПП РФ № 897). Эти данные необходимы исполнителю коммунальных услуг или регоператору по обращению с ТКО для начисления платы за услуги.
Помимо обязательной передачи РСО информации для расчётов, согласно новому постановлению, управляющая домом организация при прямом договоре собственников с поставщиками коммунальных ресурсов должна:
- заключать договоры на приобретение КР на СОИ;
- проводить техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем;
- принимать жалобы потребителей на качество КУ, организовывать и проводить вместе с РСО проверки по таким жалобам, составлять акты проверок и фиксировать вред, причинённый имуществу и/или здоровья жителей дома ненадлежащим качеством КУ;
- контролировать качество коммунальных ресурсов и непрерывность их подачи до границ раздела внутридомовых и централизованных сетей;
- установить и ввести в эксплуатацию ОДПУ в течение 3 месяцев с момента, когда собственники на ОСС решили включить расходы на такие работы в плату за содержание жилого помещения.
Также ПП РФ № 897 закрепило в обязанностях управляющих организаций при прямых договорах предоставлять представителям РСО доступ к общему имуществу многоквартирного дома, чтобы исполнитель КУ мог провести работы по приостановлению или ограничению КУ.
Уо ведёт учёт жалоб потребителей на качество услуг по обращению с тко
ПП РФ № 897 ввёл в жилищное законодательство понятие прямого договора собственников с регоператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами (п. 148(11) ПП РФ № 354).
В связи с этим в ПП РФ № 354 появились отдельные обязанности управляющих организаций, если собственники заключили прямой договор с регоператором. Перечень таких обязанностей приведён в новом п. 148 (22-1):
- проводить техобслуживание внутридомовых систем, с использованием которых предоставляется услуга по обращению с ТКО;
- принимать жалобы на некачественное оказание услуг по обращению с ТКО, проводить проверки изложенных в жалобах фактов, привлекая к ним представителей регоператора, составлять акты по итогам проверки;
- вести учёт жалоб потребителей на качество предоставления услуг по обращению с ТКО, а также направлять потребителю ответ об итогах рассмотрения такой жалобы в течение 3 рабочих дней со дня её получения.
Должна ли РСО делать перерасчёт при отрицательном объёме КР на СОИ
Рсо может по соглашению с уо передать ей часть своих прав и обязанностей
В новом пп. «ж» п. 31(1) ПП РФ № 354 законодательно закреплено, что управляющая организация обязана вводить ограничение предоставления КУ или приостанавливать её в случае, если у неё с РСО заключено соглашение об этом.
Речь идёт о передаче управляющей организации части прав и обязанностей исполнителя коммунальных услуг. Такое право ПП РФ № 897 напрямую закрепил, дополнив ПП РФ № 354 новыми пунктами: п. 148(23-1) в отношении регоператоров по обращению с ТКО и 32(1) – в отношении других РСО.
РСО и реогоператор могут передать управляющим организациям все свои права, указанные в п.п. 32, 148(23) ПП РФ № 354, а также следующие обязанности:
- снимать показания ИПУ, установленных вне жилых помещений, и проводить проверку их состояния не реже 1 раза в полгода (пп. «е(1)» п. 31 ПП РФ № 354);
- проверять состояние ИПУ по заявлению потребителя в срок, не превышающий 10 рабочих дней с момента его обращения (пп. «е(2)» п. 31 ПП РФ № 354).
Но РСО и регоператор не могут этого сделать в одностороннем порядке. Передача прав и обязанностей УО происходит по соглашению сторон на основании договора (п.п. 32(1), 148(23-1) ПП РФ № 354 в ред. ПП РФ № 897).
Если часть прав/обязанностей, которые РСО получила при переходе на прямой договор, была передана управляющей организации, то РСО/регоператор обязаны сообщить об этом потребителям, разместив информацию на стендах в подъездах МКД и на досках объявлений в собственных офисах.
Уо обязана принимать показания ипу и передавать их вместе с данными одпу исполнителю услуг
В обязанностях управляющих организаций, которые появились в новом п. 31(1) ПП РФ № 354, при переходе собственников на прямые договоры теперь появилась требование по передаче в РСО показаний общедомовых и индивидуальных приборов учёта.
После заключения прямого договора с РСО жители дома должны предоставлять показания счётчиков исполнителю коммунальных услуг, но так бывает не всегда. Кому-то удобнее передавать данные в УО или потребители не знают, как можно отправить показания новому исполнителю КУ.
Если собственники или наниматели жилых помещений в доме передали показания ИПУ в управляющую организацию, то она обязана собрать полученные данные и направить их в РСО не позднее 26-го числа текущего месяца (пп. «е» п. 31(1) ПП РФ № 354).
В такие же сроки УО обязана предоставить в РСО показания общедомового прибора учёта ресурсов, если таковой установлен в доме.
Снять показания управляющая организация должна в период с 23-го по 25-е число текущего месяца.
Порядок предоставления данных должен быть закреплён в договоре между УО и РСО о поставке коммунальных ресурсов на содержание общего имущества дома (пп. «д» п. 31(1) ПП РФ № 354).
Как УО выстроить отношения с РСО после принятия ПП РФ № 1090
Рсо должна передавать управляющей организации показания ипу потребителей
ПП РФ № 897 предъявило требования по передаче данных счётчиков не только к управляющим, но и к ресурсоснабжающим организациям. Новый НПА внёс изменения в пп. «е,ж» п. 31 ПП РФ № 354, обязав РСО при прямом договоре с собственниками:
- Принимать от УО показания ИПУ и ОДПУ до 26-го числа каждого месяца;
- Принимать показания от жителей МКД и использовать поступившие не позднее 25-го числа данные при расчёте платы за КУ за расчётный период.
- Направлять в управляющую домом организацию показания, которые предоставили жители дома.
Следовательно, с 31 июля 2019 года исполнитель услуг обязан делиться с управляющей организацией показаниями ИПУ, которые собственники ему предоставили. Передать показания, которые собрала, РСО может с использованием ГИС ЖКХ.
Это должно решить проблему, когда управляющая организация, не имея на руках актуальных показаний счётчиков, установленных в жилых помещениях, не могла проверить правильность начислений за КР на СОИ. Получая сведения от ресурсоснабжающей организации, УО сможет контролировать расчёт платы за эту услугу.
Исполнители ЖКУ не должны размещать рекламу на платёжных документах
ПП РФ № 897 внёс в ПП РФ № 354 ещё одно важное требование – запрет размещения на платёжном документе рекламы. Запрет на неё был введён ещё 3 июня 2018 года Федеральным законом от 03.04.2018 № 61-ФЗ, об этом также говорила Федеральная антимонопольная служба.
Теперь этот запрет внесён и в ПП РФ № 354 в п. 69(1). Исключение – социальная реклама, а также справочно-информационные сведения, в том числе о предоставлении коммунальных услуг, об изменении законодательства в сфере предоставления ЖКУ и/или тарифов, нормативов потребления коммунальных услуг.
На платёжном документе указывается информация о регоператоре по обращению ТКО: номера контактных телефонов, адрес сайта в сети Интернет, на котором размещается в том числе информация о графике работы его офисов.
На заметку
После вступления в силу № 59-ФЗ, который закрепил право собственников помещений перейти на прямые договоры с поставщиками коммунальных ресурсов, у всех участников этого процесса – жителей дома, УО и РСО – появилось немало вопросов по процедуре передачи полномочий от управляющей организации к новому исполнителю КУ.
С одной стороны, новое ПП РФ № 897 вносит порядок в некоторые аспекты взаимодействия УО и РСО при переходе на прямые договоры и после них:
- Регламентирует сроки и перечень информации, которую УО должна передать новому исполнителю коммунальных услуг для расчётов.
- Обязывает РСО ежемесячно передавать управляющей организации показания ИПУ, которые поступили ей от потребителей.
- Закрепляет право УО по договору с поставщиком ресурсов проводить проверки показаний и состояния приборов учёта коммунальных ресурсов.
В то же время изменения в ПП РФ № 354 создали новые трудности для управляющих организаций: они обязана передать РСО сведения о документах, удостоверяющих личность каждого собственника или нанимателя помещений в доме. Однако чаще всего таких данных у УО нет.
Также теперь в жилищном законодательстве закреплена ответственность УО перед РСО за ошибки в переданных сведениях для расчётов. Если неточность в них приведёт к необоснованному увеличению платы за КР, то управляющая организация должна будет возместить исполнителю КУ ущерб в размере штрафа, который РСО выплатит потребителю согласно п. 155(1) ПП РФ № 354.
Статьи
Как правило, при переходе на прямые договоры с РСО управляющие организации надеются поймать сразу нескольких зайцев: избавиться от проблемной дебиторской задолженности; не наращивать задолженность перед ресурсниками; избежать штрафов по статье 14.1.3 КоАП РФ за грубое нарушение лицензионных требований в связи с несвоевременной оплатой задолженности РСО. При этом на практике после перехода на прямые договоры не все происходит так радужно, как кажется на первый взгляд.
Действительно, с момента перехода на прямые договоры управляющая организация уже не должна ресурсникам за «коммуналку», НО нельзя забывать еще и про коммунальные ресурсы на содержание общего имущества ( КР на СОИ). В данной статье разберем, почему КР на СОИ при прямых договорах могут стать причиной убытков и штрафов для управляющей организации.
Требования к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые предоставления коммунальных услуг утверждены постановлением Правительства РФ от 28.03.2012 N 253 (далее — Требования к осуществлению расчетов за ресурсы).
В пункте 3 Требований к осуществлению расчетов за ресурсы закреплено, что расчеты за ресурсы, поставленные для предоставления коммунальных услуг на общедомовые нужды в многоквартирном доме, осуществляются в соответствии с настоящим документом, если иное не определено в договоре ресурсоснабжения.
Пунктом 6 Требований к осуществлению расчетов за ресурсы установлено, что платежи исполнителя подлежат перечислению в пользу ресурсоснабжающих организаций и регионального оператора не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления платежей потребителей исполнителю.
Пунктом 7 Требований предусмотрено, что, если ежедневный размер платежа, определенный в соответствии с настоящим пунктом, составляет менее 5 тыс.
рублей, перечисление денежных средств осуществляется в последующие дни, но не реже чем 1 раз в 5 рабочих дней и не позднее рабочего дня, в котором совокупный размер платежа за дни, в которые не производилось перечисление в пользу ресурсоснабжающей организации и регионального оператора, превысит 5 тыс. рублей.
Кроме того, если в течение 10 рабочих дней от исполнителя в пользу ресурсоснабжающей организации не поступают платежи, РСО вправе обратиться в управляющую организацию с запросом о предоставлении информации, касающейся причин задержки платежей. Указанную информацию необходимо предоставить в РСО в течение 3 рабочих дней со дня получения запроса.
Как правило, договор с РСО на КР на СОИ является типовым и не содержит каких-либо особенных положений. В связи с чем, РСО отсуживает задолженность, направляет в управляющую организацию письмо с просьбой отчитаться о поступивших платежах, и обращается в ГЖИ с жалобой о грубом нарушении лицензионных требований.
К грубым нарушениям лицензионных требований относится нарушение лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «б» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами ( утвержденного Постановление Правительства РФ от 28.10.
2014 N 1110), в части наличия у лицензиата признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем 2 среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения, заключенному в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещения в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида и (или) приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, независимо от факта последующей оплаты указанной задолженности лицензиатом.
Данную норму представители управляющих организаций неоднократно пытались оспорить в Верховном суде РФ. К сожалению, безрезультатно.
Хоть суммы задолженности за КР на СОИ в разы меньше, чем задолженность собственников помещений МКД, суды, в основном, признают наличие такой задолженности грубым нарушением лицензионных требований .
Защита платежей ресурсоснабжающим организациям от оспаривания по предпочтительности
1. Плата граждан за коммунальные услуги, транслируемая в ресурсоснабжающие организации в соответствии с целевым назначением, и не может быть сделкой с предпочтением.
Оспариваемые платежи, как правило, представляют собой перечисление платы граждан за отопление и горячее водоснабжение в адрес ресурсоснабжающей организации (далее – РСО).
Вопросы распределения платы граждан за коммунальные услуги между РСО урегулированы Требованиями к осуществлению расчётов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 28.03.2012 № 253 (далее – Требования № 253).
Согласно подп. «а» п. 5 Требований № 253, размер платежа, причитающегося к перечислению в пользу РСО, поставляющей конкретный вид ресурса, определяется в следующем порядке:
- «при осуществлении потребителем оплаты по платежному документу в полном размере — в размере указанной в платежном документе платы за конкретную коммунальную услугу, начисленной потребителю за данный расчетный период в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
- при осуществлении потребителем оплаты по платежному документу не в полном размере — в размере, пропорциональном размеру платы за конкретную коммунальную услугу в общем размере указанных в платежном документе платежей за работы и услуги, выполненные (предоставленные) за данный расчетный период».
- Таким образом, императивный порядок, предписанный законодательством, устанавливает, что плата граждан за отопление должна перечисляться в адрес теплоснабжающей организации, плата граждан за другие коммунальные услуги – в адрес иных РСО, поставляющих соответствующий вид коммунального ресурса.
Требование о перераспределении платы граждан за тепловую энергию в адрес иных РСО, поставляющих иные ресурсы (электричество, воду и т.д.) является противозаконным и противоречит п. 5 Требований № 253.
Правовая природа платы граждан за коммунальные услуги была разъяснена в Определении СК ЭС ВС РФ от 18.08.2016 № 305-ЭС16-3833:
«Управляющая компания как исполнитель коммунальных услуг не имеет собственного экономического интереса в приобретении коммунальных ресурсов и фактически действует как посредник между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями.
Исходя из статуса исполнителя коммунальных услуг, а также учитывая требования пункта 8 Правил N 307, пункта 13 Правил N 354, предписывающих соблюдать требования правил предоставления коммунальных услуг в договорах ресурсоснабжения, управляющая компания должна оплачивать коммунальные ресурсы в том объеме, в котором его должны оплатить в совокупности конечные потребители по установленным для них правилам».
На общий принцип приоритетности норм отраслевого законодательства над нормами Закона о банкротстве указывается в вопросе № 2 Обзора судебной практики № 3 (2019), утв. Президиумом ВС РФ 27.11.2019:
«Вместе с тем в соответствии с ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 7 декабря 2011 г. N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (далее — Закон) отчуждение в частную собственность объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
Закон является специальным по отношению к Закону о банкротстве, поэтому поименованные в нем объекты не подлежат реализации в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, и возвращаются в собственность соответствующего публично-правового образования не обремененными правом хозяйственного ведения».
Суды кассационных инстанций следуют этому принципу, и применяют его и в отношении норм жилищного законодательства:
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.07.2020 по делу № А72-13927/2015:
«Указанные положения Жилищного кодекса Российской Федерации направлены на защиту прав и законных интересов граждан, выступающих потребителями коммунальной услуги, и являются специальными по отношению к Закону о банкротстве, поэтому дебиторская задолженность населения не подлежит реализации в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно применив положения указанной нормы правильно указали, что реализация дебиторской задолженности населения на торгах с открытым составом участников в соответствии с положениями статьи 110 Закона о банкротстве, будет противоречить вышеуказанным положения закона, создаст предпосылки приобретения данной задолженности лицам, не относящимся к специальным субъектам, названным в части 18 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации»;
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.06.2020 по делу № А60-9616/2017:
«Как обоснованно отметили суды, положения Жилищного кодекса Российской Федерации направлены на защиту прав и законных интересов граждан, являющихся потребителями коммунальных услуг, интересы названной категории лиц подлежат приоритетной защите, а потому реализация соответствующей задолженности на торгах, допускающих приобретение прав (требований) лицом, не имеющим статус профессионального участника рынка жилищно-коммунальных услуг, в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, не может быть осуществлена».
О том, что этот принцип должен применяться также и при оспаривании по ст. 61.3 Закона о банкротстве платежей, которые совершались исполнителем коммунальных услуг, прямо говорится в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 14.06.2019 по делу № А65-36123/2017:
«…спорный платеж осуществлен не за счет денежных средств должника, а за счет поступавших от населения платежей, предназначенных ресурсоснабжающей организации, средства, поступившие от собственников помещений в многоквартирном жилом доме, носили целевой характер (оплата коммунальных услуг), не предназначались управляющей компании и не подлежали включению в конкурсную массу должника по правилам статьи 131 Закона о банкротстве».
Аналогичный вывод содержится в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 24.07.2020 по делу № А57-2024/2018:
«Придя к выводу о том, что денежные средства, поступившие от собственников помещений в многоквартирном жилом доме, носили целевой характер, не предназначались управляющей компании и не подлежали включению в конкурсную массу предприятия по правилам статьи 131 Закона о банкротстве, суд первой инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения заявления конкурсного управляющего о признании сделок должника недействительными».
Таким образом, транслирование платы граждан за коммунальные услуги в адрес соответствующих РСО, совершённое в соответствие с нормами Требований № 253 и иных актов жилищного законодательства, гарантирующих право граждан на целевое использование платы за коммунальные услуги, не может рассматриваться как сделка с предпочтением и оспариваться в соответствии со ст. 61.3 Закона о банкротстве.
2. Оплата коммунальных ресурсов является обычной хозяйственной деятельностью.
В силу п. 2 ст. 61.4 Закон о банкротстве сделки по передаче имущества и принятию обязательств или обязанностей, совершаемые в обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, не могут быть оспорены на основании п. 1 ст. 61.2 и ст. 61.
3 данного закона, если цена имущества, передаваемого по одной или нескольким взаимосвязанным сделкам, или размер принятых обязательств или обязанностей не превышает один процент стоимости активов должника, определяемой на основании бухгалтерской отчетности должника за последний отчетный период.
Обязательства по оплате коммунальных ресурсов являются обычной хозяйственной деятельностью должника, и их размер, как правило, не превышает 1%.
Признаки обычной хозяйственной деятельности раскрыты в абз. 4 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63:
«При определении того, была ли сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности должника, следует учитывать, что таковой является сделка, не отличающаяся существенно по своим основным условиям от аналогичных сделок, неоднократно совершавшихся до этого должником в течение продолжительного периода времени. К таким сделкам, в частности, с учетом всех обстоятельств дела могут быть отнесены платежи по длящимся обязательствам (возврат очередной части кредита в соответствии с графиком, уплата ежемесячной арендной платы, выплата заработной платы, оплата коммунальных услуг, платежи за услуги сотовой связи и Интернет, уплата налогов и т.п.). Не могут быть, по общему правилу, отнесены к таким сделкам платеж со значительной просрочкой, предоставление отступного, а также не обоснованный разумными экономическими причинами досрочный возврат кредита».
Оплата коммунальных ресурсов соответствует приведённым признакам – она относится к длящимся обязательством должника, так как в силу закона подлежит ежемесячному внесению, при этом поставка ресурсов неразрывно связана с ведением должником своей основной хозяйственной деятельности.
Относительно значительности просрочки имеет значение следующие обстоятельства:
- значительность просрочки в сфере ЖКХ должна определяться с учётом специфики отрасли, которая нашла своё отражение в законодательстве – в соответствии с ч. 14 ст. 155 ЖК РФ установлен беспроцентный период для просрочки оплаты коммунальных услуг менее 30 календарных дней, пониженный размер – для просрочки от 30 до 90 календарных дней. Соответственно, просрочка до 90 календарных дней в принципе не может считаться значительной;
- значительность просрочки является оценочным критерием, и должна определяться исходя из того, какую обычно просрочку допускал должник при исполнении обязательств – такое разъяснение содержится в абз. 1 п. 16 Обзора практики ВС РФ от 20.12.2016: «Исполнение обязанности по внесению обязательных платежей не выходит за рамки обычной хозяйственной деятельности должника для целей применения пункта 2 статьи 61.4 Закона о банкротстве, если по размеру и срокам уплаты (взыскания) данные платежи не отличаются существенным образом от аналогичных платежей, ранее неоднократно совершенных должником или за его счет». Аналогичное указание содержится в абз. 6 того же пункта: «Следовательно, для применения пункта 2 статьи 61.4 Закона о банкротстве к действиям по исполнению обязанности по уплате (взысканию) обязательных платежей имеет значение, насколько обычными для должника являлись их размер и срок осуществления в сравнении с теми обязательными платежами, которые ранее неоднократно совершались им или за его счет»;
- как следует из буквального содержания абз. 4 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63, значительность просрочки имеет значение лишь при оспаривании платежа, а зачёт не является платежом, и по этому критерию зачёт не может быть исключён из числа обычной хозяйственной деятельности. То, что под платежом следует понимать именно перечисление денежных средств, следует из определения, содержащегося в п. 17 ст. 3 ФЗ от 27.06.2011 № 161-ФЗ «О национальной платёжной системе»;
III. Обязанности и права сторон / КонсультантПлюс
7. Ресурсоснабжающая организация обязана:
а) осуществлять предоставление коммунальных услуг потребителю в необходимых для него объемах и надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и настоящего договора;
б) производить расчет размера платы за коммунальную услугу и его изменения в случаях и порядке, которые предусмотрены Правилами предоставления коммунальных услуг;в) принимать от потребителя показания индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета (далее — приборы учета), в том числе способами, допускающими возможность удаленной передачи сведений о показаниях приборов учета (телефон, сеть Интернет и др.), использовать полученные до 25-го числа расчетного периода показания приборов учета при расчете размера платы за коммунальную услугу за тот расчетный период, за который были сняты показания, проводить проверки состояния указанных приборов учета и достоверности предоставленных потребителем сведений об их показаниях в порядке, предусмотренном пунктами 82 — 85(3) Правил предоставления коммунальных услуг. После присоединения прибора учета электрической энергии к интеллектуальной системе учета электрической энергии (мощности) сбор, обработка и передача показаний приборов учета электрической энергии осуществляются в автоматическом режиме с использованием такой системы;г) принимать в порядке и сроки, которые установлены Правилами предоставления коммунальных услуг, сообщения потребителя о факте предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, организовывать и проводить проверку такого факта с составлением соответствующего акта проверки, а при наличии вреда, причиненного нарушением качества коммунальных услуг, — также акта, фиксирующего вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя;д) обеспечить доставку потребителю платежных документов на оплату коммунальных услуг способом, определенным в пункте 5 настоящего договора;
е) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
8. Ресурсоснабжающая организация имеет право:
а) приостанавливать или ограничивать предоставление коммунальной услуги по основаниям и в порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации;
б) устанавливать количество потребителей, проживающих (в том числе временно) в жилом помещении потребителя, в случае, если жилое помещение потребителя не оборудовано индивидуальными или общим (квартирным) приборами учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии и газа, и составлять акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении, в порядке, предусмотренном пунктом 56(1) Правил предоставления коммунальных услуг;в) привлекать на основании соответствующего договора, содержащего условие об обеспечении требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных, организацию или индивидуального предпринимателя для выполнения функций, предусмотренных подпунктом «е» пункта 32 Правил предоставления коммунальных услуг;
г) осуществлять иные права, предусмотренные законодательством Российской Федерации и настоящим договором.
9. Потребитель обязан:
а) своевременно и в полном объеме вносить ресурсоснабжающей организации плату за коммунальную услугу в сроки и в порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации;
б) при обнаружении неисправностей, пожара и аварий во внутриквартирном оборудовании, внутридомовых инженерных системах, а также при обнаружении иных нарушений качества предоставления коммунальных услуг немедленно сообщать о них в аварийно-диспетчерскую службу, деятельность которой организована управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом, а при наличии возможности — принимать все меры по устранению таких неисправностей, пожара и аварий;
в) обеспечить оснащение жилого помещения приборами учета (холодной воды, горячей воды и электрической энергии), а также ввод в эксплуатацию установленного прибора учета, за исключением случаев, когда обязанность по установке и вводу в эксплуатацию приборов учета электрической энергии возложена на гарантирующего поставщика (сетевую организацию), его надлежащую техническую эксплуатацию, сохранность и своевременность замены в порядке и сроки, которые установлены законодательством Российской Федерации, при наличии технической возможности для установки таких приборов учета;
г) в случае выхода прибора учета из строя (неисправности), в том числе неотображения прибором учета результатов измерений, нарушения контрольных пломб и (или) знаков поверки, механического повреждения прибора учета, превышения допустимой погрешности показаний прибора учета, истечения межповерочного интервала поверки прибора учета незамедлительно известить об этом ресурсоснабжающую организацию и сообщить показания прибора учета на момент его выхода из строя (возникновения неисправности);
д) в случае, если требуется проведение демонтажа прибора учета, известить ресурсоснабжающую организацию не позднее чем за 2 рабочих дня до проведения соответствующих работ.
Выполнять демонтаж прибора учета, а также его последующий монтаж в присутствии представителей ресурсоснабжающей организации, за исключением случаев, если такие представители не явились к сроку демонтажа прибора учета, указанному в извещении;
е) допускать представителя ресурсоснабжающей организации в жилое помещение потребителя для снятия показаний приборов учета и распределителей, проверки их состояния, факта их наличия или отсутствия, а также достоверности переданных потребителем сведений о показаниях таких приборов учета и распределителей в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;
ж) информировать ресурсоснабжающую организацию способом, подтверждающим факт и дату получения такой информации, об увеличении или уменьшении числа граждан, проживающих (в том числе временно) в жилом помещении потребителя, в случае, если жилое помещение потребителя не оборудовано прибором учета, не позднее 5 рабочих дней со дня произошедших изменений;
з) возмещать ресурсоснабжающей организации расходы, связанные с введением ограничения, приостановлением и возобновлением предоставления коммунальной услуги, в размере, установленном законодательством Российской Федерации;
и) не осуществлять действия, предусмотренные пунктом 35 Правил предоставления коммунальных услуг;
к) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
10. Потребитель имеет право:
а) получать в необходимых объемах коммунальную услугу надлежащего качества;
б) при наличии прибора учета ежемесячно снимать его показания и передавать их ресурсоснабжающей организации или уполномоченному ею лицу;
в) получать от ресурсоснабжающей организации сведения о правильности исчисления предъявленного к уплате размера платы за коммунальную услугу, о наличии (отсутствии) задолженности или переплаты за коммунальную услугу, о наличии оснований и правильности начисления ресурсоснабжающей организацией потребителю неустоек (штрафов, пеней);
г) требовать от ресурсоснабжающей организации изменения размера платы за коммунальную услугу в случаях и порядке, которые установлены Правилами предоставления коммунальных услуг;
д) привлекать для осуществления действий по установке, замене приборов учета лиц, отвечающих требованиям, установленным законодательством Российской Федерации для осуществления таких действий;
е) осуществлять иные права, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
Открыть полный текст документа
О разъяснениях минстроя россии по заключению прямых договоров между собственниками помещений в мкд и ресурсоснабжающими организациями
3 апреля 2018 года вступили в силу изменениния в Жилищный кодекс РФ, позволяющие собственникам помещений в МКД заключать договоры предоставления коммунальных услуг (договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения) и договоры на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами напрямую с ресурсоснабжающими организациями, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.
В связи с этим Минстрой России в письме от 4 мая 2018 года № 2073-АЧ/04 разъяснили некоторые вопросы, связанные с заключением «прямых» договоров. В частности, Минстрой России указал, что принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о заключении прямого договора с РСО, влечет изменение договора управления многоквартирным домом в силу закона.
В письме дано разъяснение, что плата за общедомовые нужды при переходе на прямые договоры выставляется ресурсоснабжающей организацией лицу, осуществляющему управление МКД, а последний выставляет соответствующую плату собственникам помещений в многоквартирном доме в составе платы за содержание жилого помещения.
Отвечая на вопрос о том, как будет осуществляться передача показаний индивидуальных и коллективных (общедомовых) приборов учета при переходе на прямые договоры, Минстрой России ответил, что предоставлять ресурсоснабжающим организациям информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками/ нанимателями) и коллективных (общедомовых) приборов учета, должны лица, осуществляющие управление МКД.
Освещен также вопрос о разграничении зон ответственности управляющей организации и РСО в случае заключения прямого договора при предоставлении некачественных коммунальных услуг, Указано , что лицо, осуществляющее управление МКД, выступает «единым окном» для приема жалоб потребителей на нарушение качества предоставляемых коммунальных услуг и отвечает за качество таких услуг внутри многоквартирного дома в части надлежащего содержания внутридомовых инженерных коммуникаций. Ресурсоснабжающая организация отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций.
Минстроем подробно разъяснен механизм защиты граждан от получения «двойных» квитанций на оплату коммунальных услуг после перехода на прямые договоры.
В случае, если после заключения прямого договора управляющая организация продолжает выставлять плату за коммунальные услуги, она должна будет уплатить потребителям, которым были представлены такие платежные документы, штраф.
Кроме того, отмечено, что при заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация и именно на нее возлагается обязанность по представлению платежных документов потребителям.
Поэтому выставление платежек лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, в этом случае является нарушением лицензионного требования. Лицензионный контроль в отношении управляющих организаций осуществляется органами государственного жилищного надзора субъектов Российской Федерации.
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 4 мая 2018 г. N 20073-АЧ/04
«Об отдельных вопросах, возникающих в связи с принятием Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»
Преддоговорные споры с ресурсоснабжающими организациями: проблемы и пути их решения
11.02.2021 09:32 11 Февраля 2021 в 9:32
Договора с ресурсоснабжающими организациями являются сложными и от правильности их заключения зависит очень многое в части предоставления коммунальных услуг, содержания общего имущества и взаимодействия с поставщиком ресурса по различным вопросам, связанным с исполнением таких договоров. Очень часто управляющие организации выходят в преддоговорные споры, рассматриваемые в судебном порядке.
Договора между поставщика ресурса и управляющей организацией
Коммунальные ресурсы поставляются в многоквартирный дом для двух целей:- предоставления коммунальных услуг исполнителем коммунальных услуг;- содержания общего имущества многоквартирного дома.В соответствии с п. 12 ст.
161 ЖК РФ, управляющие организации и ТСЖ (осуществляющие управление многоквартирными домами) не вправе отказываться от заключения договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.Исключение из этой нормы – ст. 157.2 ЖК РФ. В случая перехода на прямые договора договор ресурсоснабжения считается прекращенным в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальной услуги и продолжает действовать в части приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества (п. 5 ст. 157.2 ЖК РФ). При этом нужно учитывать, что при прямых договорах не заключаются: — договора с региональным оператором на обращения с твердыми коммунальными отходами (КР на СОИ по ТКО не бывает);- договора газоснабжения по КР на СОИ (законодательством их не предусмотрено);- есть ряд спорных моментов по заключению договора теплоснабжения на содержание общего имущества (их разберем ниже отдельно).Кроме того, в силу пп. «Г» п. 4.1 Правил лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110, незаключение лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме – относится к грубым нарушениям лицензионных требований.Вместе с тем, в силу п. 3 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 (далее – Правила № 124), договоры ресурсоснабжения заключаются в порядке, установленном гражданским законодательством РФ, с учетом предусмотренных Правилами № 124 особенностей. При этом ГК РФ допускает процедуру преддоговорного спора с поставщиком ресурса.
Основные причины преддоговорных споров
Поскольку договора с поставщиками ресурсов являются обязательными для обеих сторон, ни одна из сторон не имеет права уклониться от их заключения.
Следовательно, преддоговорные споры начинаются тогда, когда:- одна из сторон отказывается от заключения договора (например, судебная практика последних лет показывает, что невозможно заключить договор управляющей организации, которая не находится в реестре лицензий субъекта, см.
дело (№ А41-1157/2020, № А41-1224/2020 и № А41-1226/2020);- либо одна из сторон не соглашается с теми условиями, которые являются существенными для данного типа договора. В такой ситуации мы выходим в классическую картину преддоговорного спора. 1. Поставщик ресурса направляет оферту (проект договора).2.
Затем управляющая организация обязана либо сообщить об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты). Здесь надо быть очень внимательным со сроками.
Если по всем видам договоров ресурсоснабжения срок ответа составляет 30 дней, то в части обращения с ТКО срок ответа на оферту составляет 15 рабочих дней со дня поступления 2 экземпляров проекта договора, затем наступает акцепт (п. 8.11 Правил обращения с твердыми коммунальными отходами, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156).
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
ле рассмотрения протокола разногласий поставщика ресурса готовит протокол согласования разногласий и направляет его управляющей организации. 4. Если управляющая организация несогласна с результатом рассмотрения протокола разногласий, она может передать преддоговорной спор на рассмотрение суда. При этом разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение 6 месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке (п. 2 ст. 446 ГК РФ). Таким образом, этот вопрос нужно решать сразу, а не откладывать на долги годы.Довольно часто мы видим практику, при которой управляющие компании очень долго и активно обмениваются протоколами разногласий с ресурсниками, но не идут в суд. Эта практика также имеет право на существование и в отдельных случая логична: суды, как правило, встают на сторону сильных, т.е. РСО.При преддоговорных спорах с поставщиком ресурса нужно помнить главное: большая часть условий типовой оферты РСО – кабальна, жестока и несправедлива по отношению к управляющей организации. Хороших договоров с поставщиками ресурсов не бывает, поэтому крайне важно разобрать каждый пункт и понять, как он будет работать. В этих договорах очень много несправедливости и ловушек, а поставщики ресурса как правило осуществляют недобросовестное поведение и злоупотребление.
- О чем мы спорим с ресурсниками
- Природа исполнителя коммунальных услуг при прямых договорах
- Договор теплоснабжения на содержание общего имущества
- Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наукСайт: pavelkuznetzov.ru