Продажа квартиры в рассрочку — Юридические советы

Покупка квартиры в рассрочку может быть очень выгодной. В основном такие предложения встречаются на первичном рынке, но иногда рассрочка практикуется и со вторичным жильем.

Чтобы оформить договор купли-продажи с рассрочкой нужно знать риски подобных сделок и заранее предусмотреть варианты, как их можно минимизировать.

В данной статье описано как грамотно заключить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, разработаны рекомендации и представлен соответствующий образец документа.

Что это такое?

Рассрочка – поэтапная оплата стоимости квартиры равными платежами. График внесения денег предусмотрен в договоре купли-продажи или дополнительном соглашении к нему. Он может предусматривать помесячную, поквартальную или ежегодную оплату части стоимости с начислением процентов или просто равными платежами.

Рассрочка при оплате стоимости помогает:

  • снизить расходы при заключении договора;
  • поэтапно проводить оплату, без серьезной нагрузки на семейный бюджет;
  • приобрести качественное жилье, на которое пока нет полной суммы его стоимости.

Важно! До внесения последнего платежа по графику рассрочки квартира не может быть продана, подарена или передана в наследство без согласия бывшего владельца. В выписке из ЕГРН (документ, подтверждающий право собственности), ставится отметка об обременении, поэтому любая сделка будет заблокирована.

Это не очень удобный вариант для инвесторов, которым требуется ликвидность их объекта инвестиций, но для обычных покупателей в этом нет никакой проблемы.

Смотрите видео: 3 способа купить квартиру в рассрочку

Продажа квартиры в рассрочку — Юридические советы3 способа купить квартиру в рассрочку

В каких случаях возможно заключение?

В основном рассрочка оформляется при покупке квартиры у застройщика при оформлении ДДУ (договора долевого участия в строительстве). Это делается, чтобы привлечь как можно больше покупателей и быстрей распродать все квартиры еще на стадии котлована.

После введения дома в эксплуатацию, когда дом уже поставлен на кадастровый учет, рассрочка оформляется редко. Например, если не был распродан ряд квартир и на них нет спроса, то застройщик может предложить потенциальным покупателям заключить договор купли-продажи на выгодных условиях рассрочки.

Особенности купли-продажи квартиры через нотариуса. Сколько стоят его услуги и кто их оплачивает

На вторичном рынке рассрочку чаще всего оформляют при сделках купли-продажи между родственниками, друзьями, коллегами.

Самый распространенный вариант: один из родственников уезжает на ПМЖ в другую страну и оформляет купчую с рассрочкой на кого-то из членов своей семьи.

Это своеобразный жест доброй воли, поскольку поэтапная оплата менее выгодна, чем получение 100% стоимости квартиры.

Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Кому подходит такой вариант?

Рассрочка идеально подходит молодым семьям, у которых не хватает средств на полную оплату стоимости квартиры. Банковский кредит может оказаться очень дорогим, а рассрочку можно найти на рынке без процентов либо с низкой процентной ставкой.

Подойдет такой вариант и тем, кто в будущем планирует продать какой-то актив (другую квартиру, машину и пр.) и за счет этих средств оплатить купленную недвижимость.

Продажа квартиры в рассрочку — Юридические советыПродажа квартиры в рассрочку: как оформить, риски

Виды рассроченной оплаты при покупке недвижимости

Основные виды рассрочки: процентная и беспроцентная, с начальным взносом (задатком) или без него. Различают также краткосрочные и долгосрочные графики оплаты.

Важно! Условия рассрочки должны быть обязательно прописаны в договоре или дополнении к нему.

Рассмотрим основные варианты оплаты с рассрочкой подробнее.

  1. Задаток и выплата остатка. Размер задатка, который передается еще до оформления купчей, определяется по соглашению сторон. Это может быть 10% или 30%, все зависит от достигнутого компромисса.Для оформления задатка подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается внесенная сумма, а также все основные условия будущего основного договора. Далее остаток вносится в соответствии с графиком платежей, установленным соглашением в четко оговоренные даты. Если покупатель отказывается от сделки, то задаток не возвращается.
  2. Задаток и остаток с ежемесячной оплатой процентов. Если предусмотрена процентная рассрочка, то в договоре указывается процентная ставка, а также полная сумма платежа с учетом «тела» задолженности и процентов.Размер ставки определяется ключевой ставкой Банка России или договором. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом (ст. 395 ГК РФ).
  3. Ежемесячные платежи без внесения задатка. Редко, но все же иногда случается вариант рассрочки вообще без задатка. Например, на рынке Москвы его практикуют всего несколько застройщиков социального жилья.В этом случае стоимость квартиры делится на равные части, которые покупатель должен будет оплачивать с процентами или без них в оговоренные сроки. Это вариант очень выгоден покупателю, но нужно изучать договор на предмет скрытых “ловушек” и подвохов.

Как оформить сделку между физическими лицами?

Справка! Для составления купчей проще всего обратиться к нотариусу. Его услуги обойдутся не более 5-8 тыс. рублей, но зато вы получите нотариально заверенный договор с соблюдением всех формальностей.

Для оформления договора необходимо проделать следующие шаги:

  1. Собрать пакет документов для сделки (паспорт, свидетельство о браке, согласие супруги (а), выписку из ЕГРН, справки об отсутствии задолженности и пр.).
  2. Заранее оговорить с покупателем график платежей, размер задатка, наличие или отсутствие процентов.
  3. Согласовать текст договора купли-продажи и графика платежей.
  4. Подписать договор купли-продажи квартиры в рассрочку.
  5. Зарегистрировать купчую в Росреестре с учетом обременения (о договоре купли-продажи квартиры с обременением мы писали тут).

В договоре должны быть указаны контакты физлиц, а также их паспортные данные. Для перечисления денег указывается также номер счета продавца в банке или другой способ передачи средств. График платежей прописывается с указанием суммы (в цифрах и прописью), а также даты внесения.

Все существенные условия (описание предмета договора, цена, сроки оплаты в рассрочку) должны быть отражены. Не менее важно также прописать ответственность сторон в случае срыва графика, а также возможность досрочного расторжения договора.

Продажа квартиры в рассрочку — Юридические советыДоговор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа: образец 2020

Условия

Основные условия рассрочки указываются обычно в самом договоре купли-продажи. Обязательно фиксируется полная стоимость квартиры и описывается, какая часть уже была погашена, а какую надлежит оплатить равными платежами в определенные сроки.

Основные условия приобретения квартиры в рассрочку:

  • задаток (от 0% до 50%);
  • ежемесячные или ежеквартальные платежи в соответствии с графиком;
  • возможность досрочного погашения;
  • срок погашения от 3 месяцев до 10-12 лет.

В договоре делается отметка о том, что финансовых претензий по поводу графика платежей и указанных сумм, стороны друг к другу не имеют.

Внимание! Каждый факт оплаты подтверждается заявлением продавца о получении им соответствующей суммы денежных средств, если иное не предусмотрено в договоре.

Изучим самые важные пункты договора.

  1. Порядок оплаты. Расчеты между покупателем и продавцом регулируются ст. 485, 486, 487 и 488 ГК РФ. Оплата производится на банковский счет, в кассу (если речь идет о застройщике), а также наличными из рук в руки. Если платежи перестают вноситься, то по условиям Гражданского кодекса, продавец вправе требовать возврата квартиры.
  2. Ответственность. В случаях просрочки наступает также ответственность для покупателя. Согласно ст. 395 ГК РФ возможно начисление пени, которая обычно оговаривается договором. Если убытки, причиненные продавцу, превышают сумму процентов, то он может требовать их возмещения в части, превышающей эту сумму.

Если договор купли-продажи с рассрочкой оформлен на несколько человек, то исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных от расчетов с бывшим владельцем квартиры (ст.325 ГК РФ).

Индексации платежей можно требовать только в том случае, если они идут на содержание гражданина, в том числе в возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, либо по договору пожизненного содержания (ст. 314 ГК РФ). В остальных случаях повышение размера платежей в одностороннем порядке невозможно.

Необходимые документы

  • Для оформления договора купли-продажи потребуется паспорт покупателя и продавца, а также нотариально заверенное согласие супруга (и) на совершение сделки.
  • От продавца потребуется его правоустанавливающие документы на жилье, выписку из домовой книги о прописанных лицах, справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
  • Если продавцом выступает застройщик, то проверяются еще устав, свидетельство о госрегистрации компании, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ.
  • О том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, написано тут.

Когда возникает право собственности?

Право собственности на квартиру возникает после государственной регистрации договора купли-продажи в Росреестре, то есть появления электронной записи о новом собственнике. До погашения всей суммы задолженности квартира будет находиться под обременением, но ее собственником все равно будет числиться покупатель.

Подводные камни

Рассрочка может обернуться серьезной проблемой, если плательщик потеряет работу либо заболеет на долгий срок и перестанет оплачивать свои платежи. В этом случае начнет начисляться пеня, штрафы, а спустя 2-3 месяца, в зависимости от условий договора, продавец квартиры вправе требовать досрочного расторжения соглашения.

Читайте также:  Приватизация земельного участка — Юридические советы

Риски покупателя

Подводные камни сделки для покупателя:

  • возможность изменения дохода в худшую сторону;
  • отказ продавца от снятия обременения после полной оплаты купли-продажи квартиры;
  • оспаривание факта погашения задолженности.

Важно! Чтобы минимизировать риски необходимо очень внимательно оформлять договор купли-продажи. Если вы не уверены в своих доходах на ближайшие годы, то не стоит оформлять короткий договор с крупными суммами оплаты.

При оформлении договора с продавцом-физлицом могут также возникнуть проблемы с нежеланием снимать обременение с квартиры.

Он может уехать или быть недоступным для звонков, и вопрос снятия запрета на продажу может просто «подвиснуть».

Нужно четко оговорить с ним сроки визита в Росреестр после полной оплаты договора, а также необходимость быть в этот период в стране либо передать свои права представителю.

Для того, чтобы заблокировать возможность оспаривания погашения необходимо сохранять все квитанции об оплате и ни в коем случае не осуществлять передачу денег из рук в руки без оформления расписки.

Расписка в получении денег за квартиру: образец

Опасности для продавца

Существует риск и для продавца, который соглашается на поэтапную оплату стоимости квартиры.

Риски при продаже квартиры в рассрочку:

  • неплатежи покупателя;
  • постоянные просрочки по договору;
  • необходимость расторгнуть соглашение и вернуть все полученные деньги;
  • возврат квартиры в плохом состоянии.

По закону, если договор будет расторгнут, например, если покупатель не сможет выполнить график платежей, продавец обязан будет вернуть ему все полученные деньги в обмен на квартиру.

Если взаимоотношения длились уже несколько лет, то ранее полученные деньги вполне могли бы быть потраченными.

Чтобы избежать таких случаев не стоит сразу тратить средства, которые были получены до полной оплаты договора.

Не желательно также прописывать длительный график внесения платежей на 10-15 лет, так как это всегда повышает риски неплатежей. В самом договоре купли-продажи можно предусмотреть пункт, согласно которому покупатель обязан содержать квартиру в чистоте и проводить текущий ремонт до полного погашения суммы рассрочки.

Чем такая сделка отличается от ипотеки?

От ипотеки рассрочка отличается по целому ряду пунктов. Далеко не каждая рассрочка выдается под процент, а ипотека всегда подразумевает наличие кредитной ставки. В отличие от банка, продавец квартиры в рассрочку может не требовать оформлять договор страхования, а также жизни покупателя.

Это существенно снижает расходы, особенно если добавить к этому отсутствие банковской комиссии и других платежей. Застройщик или другая сторона по договору не проверяет финансовую состоятельность покупателя. Банк же тратит на это не менее недели, подключая к мини-расследованию бюро кредитной истории и службу безопасности.

Справка!

Как правильно продать квартиру в рассрочку с минимальным риском

Продажа квартиры в рассрочку — Юридические советы

Продажа квартиры может проводиться в рассрочку, которая предоставляется на разных условиях.

Единовременно найти всю сумму могут немногие, поэтому предоставление рассрочки на рынке недвижимости – частое явление.

Каковы особенности подобной продажи? Как оформить сделку и прописать порядок платежей? На все эти вопросы мы дадим ответ в этой статье.

Виды рассрочки

Рассрочку предоставляют на разных условиях, но единственным сходством является короткий срок заключенного соглашения между покупателем и продавцом. Если жилищные кредиты выплачиваются годами, то в этом случае выплаты проводятся в течение одного или нескольких лет.

Можно выделить следующие типы рассрочки:

    • Задаток и выплата остатка.
    • Этот вариант привлекателен тем, что продавец не проводит начисление процентов.
    • Однако предоставляют эту рассрочку только при условии выплаты суммы в размере 50-80% от полной стоимости недвижимости, а оставшуюся сумму нужно выплатить в течение 3-6 месяцев;
    1. Задаток с ежемесячной оплатой процентов.
    2. В этом случае договор заключается на срок от одного года и более.
    3. Первоначальный взнос составляет 50-80% от полной стоимости.
    4. Увеличение срока, отводимого на погашение долга, приводит к появлению дополнительной оплаты в размере 1% в месяц (средний показатель). В этом случае также может быть предусмотрен штраф за просрочку выплат;
    • Ежемесячные платежи без внесения задатка – случай, который встречается довольно редко.
    • Продавец, которым часто выступает застройщик, предоставляет жилье на особых условиях при ежемесячном внесении определенной суммы.
    • Как правило, срок договора – несколько лет.
    • В качестве гаранта продавец может потребовать залог.
    • Проценты в этом случае довольно велики.

Оформление рассрочки на долгий срок с начислением процентов требует особого внимания к тому, как именно будут начисляться проценты. Наиболее благоприятным вариантом для покупателя можно назвать начисление 1% на остаток долга. Продавец для повышения своей выгоды зачастую заключает договор, когда установлено 12% годовых от общей суммы долга.

Оформление сделки в рассрочку

Продажа квартиры в рассрочку — Юридические советы

Можно использовать два способа оформления сделки:

  • Наиболее популярный договор – купли-продажи.
    1. В этом случае сделка проводится при заключении обычного договора с обременением рассрочки.
    2. Права на квартиру можно зарегистрировать только после выплаты всей суммы.
    3. Для покупателя важно, чтобы в этом документе были прописаны характеристики недвижимости.
    4. Кроме самого договора должно быть составлено приложение к соглашению, которое содержит все права и обязанности, касающиеся условий рассрочки и графика выплат.
    5. При заключении соглашения покупатель должен при себе иметь только паспорт, а продавец – пакет документов, подтверждающих право на собственность, а также выписку с Единого реестра, где указывается отсутствие обременения недвижимости по ранее заключенным договорам.

    Свидетельство о государственной регистрации права собственности – основной документ, подтверждающий собственность. Однако, в зависимости от различных случаев могут быть и другие документы: дарственная, судебное решение и др.При рассмотрении плана квартиры и ее самой следует убедиться в том, что ранее не проводились незаконные перепланировки;

  • Договор участия в долевом строительстве.
    • Этот случай встречается при приобретении недвижимости у юридического лица, к примеру, застройщика.
    • Согласно принятым правилам застройщик обязан предоставить покупателю следующий пакет документов: учредительные документы, определяющие юридические особенности компании, а также сведения о строящемся доме.
    • Основное соглашение составляется в стандартном виде, а в дополнении проводится описание размера первоначального взноса, срок рассрочки, способ оплаты и штрафы при нарушении графика внесения платежей.
    • Также в этом договоре может быть указанно, что передача квартиры проводится после полного погашения долга.
    • Заключить этот договор можно только при условии, что дом еще не сдан в эксплуатацию.

Договор купли-продажи должен содержать следующего рода информацию:

  • Данные, которые используются для определения недвижимости – полный адрес квартиры, название и вид имущества, фактическая площадь и назначение. Определение информации проводится согласно статье 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
  • Точная цена. Цена может быть указана для всей квартиры или за один квадратный метр (с учетом наличия документов, определяющих площадь квартиры, проводится подсчет общей стоимости недвижимости). Это положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ;
  • Информацию обо всех собственниках и о прописанных лицах в квартире;
  • Информацию о тех, кто заключает договор, а также соглашение супругов, которое нужно нотариально удостоверить.

Договор, согласно которому физическое лицо участвует в долевом строительстве, должен содержать следующую информацию:

  • Предмет договора;
  • Определение сторон, которые заключают соглашение;
  • Обязанности сторон;
  • Стоимость строительства, а также моменты, касающиеся рассрочки;
  • Сроки и условия передачи недвижимости в собственность;
  • Гарантия на объект долевого строительства.

При заключении соглашения покупателю нужно иметь при себе паспорт, свидетельство о браке и нотариально подтвержденное одобрение супруга на заключение договора.

Риски при продаже квартиры в рассрочку

Продажа квартиры в рассрочку — Юридические советы

Наиболее часто встречающимся случаем можно назвать то, что покупатель-мошенник затягивает с выплатами для нахождения нового покупателя по более выгодной цене.

Если будет проведена повторная сделка купли-продажи, то бывшему владельцу не поможет даже судебное разбирательство и долг уже нельзя будет вернуть.

Решением проблемы можно назвать прописывание пункта в договоре, по которому недвижимость переходит в собственность только после погашения долга.

  1. От банкротства покупателя спасает только внесение пункта, по которому предусмотрена передача залога при определенных случаях.
  2. Риски покупателя связаны лишь с «темным прошлым» квартиры, а также с пунктом о передачи недвижимости в собственность только после погашения долга.
  3. Проверить историю квартиры можно при требовании всех необходимых документов во время заключения договора, а вот со второй проблемой все обстоит довольно сложно, так как собственник вправе делать со своим имуществом все что угодно.
  4. Кроме вышеперечисленных документов при использовании договора купли-продажи потребуются следующие:
  • Письменные соглашения, нотариально зарегистрированные, всех проживающих в квартире;
  • Письменное соглашение супругов;
  • Письменное заявление, указывающее на отсутствие претензий у супругов или других проживающих;
  • Справка о месте жительства и составе семьи продавца;
  • Квитанция об оплате за удостоверение договора.

Все документы, которые могут повлиять на сделку, должны быть нотариально зарегистрированы, так как в противном случае в дальнейшем их можно оспорить.

Меры безопасности

Вторичное жилье представлено многими квартирами, которые были приобретены по различным государственным проектам помощи населению в приобретении своего жилья.

В случае если недвижимость была приобретена на кредитной основе, за материнский капитал или субсидию, в ипотеку нужно потребовать следующие документы:

  • Договор, который был заключен при ипотечном кредитовании;
  • Справка из наркологического и психоневрологического центров о том, что лицо, выступающее в качестве продавца, не находится на учете;
  • Закладная;
  • Другие документы при особых условиях.

Если квартира находится в залоге у банка (использовалась ипотека при покупке), тогда даже после покупки она будет ему принадлежать, так как продавец не является собственником.

Процесс купли-продажи проводится под руководством банка. Плюсом подобной ситуации можно назвать то, что квартира с юридической стороны полностью проверена банком, а ее стоимость, как правило, ниже рыночной.

Каждый случай индивидуален. Эта особенность касается всех случаев, когда собственность приобреталась с привлечением средств из бюджета или при кредитовании юридическими организациями, лицами.

Продажа квартиры в рассрочку

Продажа квартиры в рассрочку — Юридические советы

Продажа квартиры в рассрочку  — это напряженная ситуация для владельца недвижимости и чтобы скомпенсировать энергетические потери продавайте дороже. Ведь рассрочка — это по сути дела кредит для покупателя. А кредит стоит денег. Конечно это должно быть разумное повышение цены.
Возможен и другой вариант — заключение кредитного договора (договора займа).

Разберемся подробнее.

Рассрочкаэто погашение задолженности перед продавцом за приобретаемую недвижимость посредством внесения платежей за определенный промежуток времени, назначенный условиями договора.

При продаже квартиры в рассрочку ключевым моментом становиться договор, ведь именно в нем необходимо четко прописать условия полного расчета:

  • регистрация в Росреестре обременения в пользу продавца
  • штрафные санкции на покупателя
  • условия передачи квартиры, например только после полной оплаты.

Продажа квартиры с рассрочкой платежа

Продажа квартиры с рассрочкой платежа «опасна» для продавца:

  • отказом от полной оплаты под надуманным предлогом
  • нарушением сроков оплаты

Возникновение таких рисков необходимо тщательно оценить, ведь вы должны понимать источник поступления денег у покупателей.

Если это, например, продажа собственного жилья  —  эта сделка может затянуться на долгое время по причине завышенной цены.

Продажа квартиры в рассрочку. Оформление сделки

Как любая другая сделка по продаже недвижимости, продажа квартиры с рассрочкой платежа требует подготовки целого пакета документов для Росреестра.
Поэтому первым подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором четко прописываются условия рассрочки и регистрации обременения в пользу продавца и сроки выхода на сделку.

Только так можно закрепить договоренности. Если этого не сделать, как правило, сделка разваливается, поскольку на момент подписания основного договора купли-продажи оказывается, что одна из сторон не правильно поняла другую и договаривались они якобы совсем о другом.

В результате продавец теряет время, а возможно упускает за период ожидания более выгодных покупателей.

Поэтому для оформления сделки составьте и подпишите:

  • Предварительный договор купли-продажи
  • Соглашение о задатке

Примите задаток и выдайте покупателям расписку в получении денег. Если покупателя захотят изменить условия договора купли-продажи — то потеряют задаток, продавец имеет право оставить его себе.

  • Переход права собственности от продавца к покупателю оформляется Договором купли-продажи и Актом приема-передачи.
  • Как самостоятельно  и правильно составить договор купли продажи с обременением в пользу продавца смотрите  видео консультацию.
  • Продажа квартиры в рассрочку — Юридические советы

Можно ли прописаться в квартире

Если вы купили квартиру с отсрочкой платежа и зарегистрировали свое право собственности в Росреесте — вы стали полноправным хозяином недвижимости.
Конечно вы сможете зарегистрироваться в этой квартире.

Можно ли прописаться в квартиру в ипотеке

Квартира в ипотеке имеет ограничения по отчуждению. Ее нельзя продать или подарить без погашения долга и снятия обременения.
Пользоваться квартирой по ее назначению собственник может без ограничения.

-Можно ли прописаться в квартиру в ипотеке ?

-Конечно да!
Правда иногда кредитным договором накладываются ограничения на регистрацию в квартире посторонних лиц — не членов семьи заемщика.

  1. Читайте дополнительно:
  2. Предварительный договор нужен
  3. Обременение в пользу продавца
  4. Продать квартиру без посредников, какие документы приготовить

Риски при продаже квартиры с отсрочкой платежа

  • Всегда рада разъяснить. Автор
  • Продажа квартиры в рассрочку

Продажа квартиры с рассрочкой платежа, плюсы и минусы этой сделки

Продажа квартиры в рассрочку – это хороший способ для продавца осуществить продажу собственной квартиры в самый короткий срок, а покупатель может  миновать опасной авантюры с ипотечным кредитом.

Продажа квартиры в рассрочку — Юридические советы

Продажа жилой площади между гражданами без посредничества банка

Любой продавец недвижимого имущества часто наблюдает случаи, когда у покупателя нет необходимого количества средств, чтобы расплатиться тут же, но рассчитывать на то, что будет наиболее подходящий приобретатель, не хочется, и времени на это не осталось.  Тут на помощь приходит рассрочка. Причем она действует как при соглашении между гражданами, так и при приобретении жилья  у организации.

Новый  термин «ипотека» давно прочно укоренился в понимании россиян, но не все осознают, что существует разница между ипотечным кредитом и ипотекой. В первой ситуации, соглашение заключено тремя сторонами, где кроме двух сторон примет участие и третье лицо. Это банковская организация, которая выделяет средства на сделку на продолжительный период времени и под непосильную процентную ставку.

Во второй ситуации, ипотека – это разновидность залога, где недвижимость дается в распоряжение и использование приобретателем, однако ее нельзя продать и завещать, до окончательной выплаты всей стоимости за жилое помещение.

Достоинство ипотечного договора  – то, что банковская организация является  обеспечением, и без средств покупатель не останется.

Недостаток – нужно уповать лишь на свои силы, и помощь опытного специалиста, затем чтобы оформить сделку купли-продажи объекта.

Как правильно совершить договор

Применение такого способа оплаты допускается при покупке жилья на рынке недвижимых объектов. У любого продавца рано или поздно неизбежно встает вопрос о том, как оформить договор.

Могут быть использованы два метода заключения сделки. Наибольшей популярностью пользуется договор  купли–продажи. В этой ситуации договор заключается при составлении обыкновенного с оформлением рассрочки.

Собственность на жилплощадь возможно оформить лишь после уплаты ее полной стоимости. Покупателю необходимо, чтобы в данном документе присутствовало полное описание квартиры.

Помимо самого договора необходимо составить приложение к нему, содержащее права и обязанности, которые касаются предоставления рассрочки и графика платежей.

ВНИМАНИЕ !!! При заключении соглашения у покупателя должен быть с собой лишь документ, который удостоверяет личность, а у продавца – набор бумаг, подтверждающих его право собственности на принадлежащее ему имущество, а кроме того —  выписку  Росреестра, в ней отмечается отсутствие бремени на недвижимости по договорам, которые были созданы когда-либо.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности – главный акт, способный подтвердить право владения данным имуществом. Но, в зависимости от разных ситуаций могут потребоваться и иные бумаги:  договор дарения, постановления суда и прочие.

При изучении плана жилья и его самого нужно удостовериться в том, что когда-либо не осуществлялись противоправные изменения планировки;

Договор участия в долевом строительстве. Данная  ситуация  имеет место при покупке недвижимых объектов у организации, к примеру, у застройщика.

В соответствии с установленными нормами застройщик обязан предъявить приобретателю определенный набор документов: учредительные нормативные документы, которые определяют юридические специфические черты организации, а кроме того сведения о выстраиваемом  здании.

ВАЖНО !!! Главный договор составляется в обычной форме, а дополнительно производится описание объема первоначальной выплаты, период рассрочки, метод расчетов и штрафные санкции при несоблюдении порядка выплат.

Кроме того, в данном договоре может иметься обозначение того, что приемка жилого помещения осуществляется после окончательной выплаты задолженности. Составить данный договор возможно лишь при условии, что здание не эксплуатировалось.

Договор купли-продажи должен включать в себя: 

Данные, которые применяются для представления об  объекте недвижимости – точный адрес квартиры, наименование и разновидность объекта недвижимости, фактический размер и цель использования. Определение сведений осуществляется при следовании нормам ГК РФ.

  • Точная стоимость. Цена может обозначаться для полной жилплощади либо за квадратный метр (учитывая всю документацию, которая определяет размер жилого помещения, производится расчет полной цены недвижимости);
  • Сведения  обо всех хозяевах и о зарегистрированных гражданах в жилом помещении;
  • Сведения о лицах,  заключающих соглашение, а кроме того договоренность супругов, требующая заверения.

Договор, в соответствии с которым гражданин принимает участие в долевом строительстве, должен включать в себя такие сведения:

  • Предмет договоренности;
  • Определение продавца и покупателя, заключающих соглашение;
  • Обязательства сторон;
  • Цену строительных работ, а кроме того детали, относящиеся к рассрочке;
  • Дату и условия приема жилья;
  • Гарантии на объект недвижимости.

При совершении договоренности приобретателю необходимо взять с собой документ, который удостоверяет личность, свидетельство о заключении брака и официально удостоверенное согласие мужа либо жены на осуществление сделки.

Риски при продаже квартиры в рассрочку

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами с помесячной оплатой представляет как риски для продавца, так и для приобретателя при некоторых ситуациях.

При заключении договора купли-продажи в рассрочку между физическими лицами требуется учесть все возможные риски. Чаще всего происходят инциденты, когда приобретатель-злоумышленник намеренно тянет с платежами для поиска нового приобретателя по более удобным условиям.

Если будет осуществлено новое соглашение о купле-продаже, то прошлому собственнику будет бессмысленно обращаться в судебный орган  и задолженность уже невозможно будет возвратить назад.

Оптимальным способом разрешения проблемы можно считать обозначение пункта в соглашении, в соответствии с которым недвижимое имущество переходит в собственность лишь после полной уплаты задолженности.

От банкротства приобретателя обезопасит лишь включение положения, в соответствии с которым предопределена передача залоговых средств при конкретных обстоятельствах.

ВНИМАНИЕ !!! Риски приобретателя могут иметь связь только  с тайнами прошлого данной жилой площади, а кроме того с положением о передаче недвижимого имущества в собственность лишь после полной выплаты задолженности.

Оценить «биографию» жилого помещения возможно при истребовании требуемых бумаг в период составления соглашения, но с другой ситуацией все несколько труднее, поскольку хозяин имеет право совершать со своим имуществом все что угодно. Но далеко не каждый пойдет на приобретение жилой площади с обременением в виде задолженностей  или прежних жильцов, которые не успели выписаться.

Продажа жилья в рассрочку через жилищный кооператив

Покупка квартиры через  жилищный кооператив — одна из возможностей покупки жилого помещения в собственность.

Подобная организация предполагает под собой общность лиц, всеобщая работа которых устремляется к обретению жилых помещений.

Формируется подобное объединение посредством утверждения на собрании уставного документа, в котором обозначаются все основные детали работы будущей организации.

С практической точки зрения выделяют несколько разновидностей таких организаций, задача функционирования которых устремлена на приобретение жилых помещений:

  • жилищные (приобретение жилых помещений);
  • жилищно-строительные (постройка жилища);
  • жилищно-накопительный (постройка жилых помещений осуществляется в разных строениях);
  • потребительский ипотечный (жилое помещение обременено залоговыми обязательствами — ипотекой);
  • кредитный потребительский (граждане берут кредит для покупки жилых площадей).

Уплата налогов при продаже квартиры в рассрочку

У граждан, которые получили прибыль от реализации недвижимости, которая принадлежит этим гражданам на праве собственности, и имущественных прав, кроме ситуаций, которые допускаются пунктом  17.1 статьи 217 Налогового кодекса, где прибыль не облагается налогом, возникает обязательство по начислению и уплате НДФЛ.

Одновременно с этим доходы, которые плательщик налога получает от реализации квартиры, могут быть освобождены от уплаты налога если подобный объект состоял в собственности лица, уплачивающего налог, в течение наименьшего предельного срока обладания объектом недвижимости и более.

Причем наименьший  период обладания объектом недвижимости, прибыль от реализации которого освобождена от уплаты налога, составляет три года в ситуации, когда право собственности на недвижимый объект лицо, уплачивающее налог, обрело  при вступлении в права наследства или оно было подарено другим физическим лицом, который состоит в родстве с плательщиком налога,  в соответствии с семейным законодательством.

ВАЖНО !!! Одновременно с этим при назначении объема налогообложения по налогу на доход физических лиц плательщик налога  может получить налоговый  вычет на недвижимость в объеме прибыли, которая была получена лицом, уплачивающим налог  в промежуток времени от реализации объектов недвижимости, которые находились во владении налогоплательщика менее наименьшего допустимого периода обладания недвижимостью, который не превышает миллион рублей.

О чем нужно помнить

С юридической точки зрения на реализацию квартиры  в рассрочку распространяются предписания гражданского законодательства.

Неисполнение приобретателем обязательств  по установленным постоянным платежам наделяет хозяина правом аннулировать соглашение  и возвратить обратно свое недвижимое имущество (когда первая  выплата была менее 50 процентов общей  цены недвижимости).

На каждый день просрочки выплат определяется начисление пени, если при подписании договора не определены иные условия.

ВАЖНО !!! Уклонение приобретателем от обязанностей по установленным ежемесячным платежам позволяет собственнику разорвать договоренность и возвратить свою собственность (когда первая выплата была менее пятидесяти  процентов от цены недвижимого имущества).

В ситуации с владельцем, которому не исполнилось восемнадцать лет, дополнительно нужно получить подтверждение компетентных органов. При заключении договора от лица собственника третьим лицом, ему необходимо предъявить доверенность, заверенную нотариусом.

Когда приобретатель собирается перекрыть часть цены жилого помещения деньгами из материнского капитала, собственнику недвижимого имущества необходимо понимать, что осуществленные в законе  изменения позволяют Пенсионному фонду осуществлять выплаты по этому капиталу лишь после заключения договора о передаче прав собственности на жилье.

Соглашаясь на договор, как продавец, так и приобретатель имеют опасность заключить соглашение с аферистом, которым может быть любая из сторон.

Предусмотреть все детали, юридически правильно отобразить их в соглашении может помочь помощь квалифицированному юристу  с большим опытом заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку.

  Принимая аванс или задаток нужно написать приобретателю расписку в получении денежных средств. Если он пожелает внести изменения в условия соглашения  — то он может потерять задаток, продавец будет вправе не возвращать их.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – особенности заключения — блоги риэлторов | ЦИАН

       В практике встречаются ситуации, когда при покупке квартиры у покупателя не хватает средств оплатить ее стоимость единовременным платежом, а получить ипотечный кредит в банке не получается. В таком случае покупатель и продавец (физические лица) могут договориться о продаже квартиры с рассрочкой платежа .

            В договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа наряду с основными существенными условиями обязательно должны быть указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).  Желательно предусмотреть пени и штрафы за просрочку  уплаты платежей покупателем.

           Кроме того, сторонам обязательно надо договориться и зафиксировать в договоре купли –продажи  с рассрочкой пункт,  будет ли находиться квартира в залоге у продавца до полной оплаты ее цены  покупателем. Согласно п.5 ст.

488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

            При купле-продаже квартиры с рассрочкой  платежа , конечно, желательно оформление продаваемой квартиры в залог продавцу (ипотека между физическими лицами). В этом случае исключается риск, что покупатель до момента полной оплаты  распорядится квартирой (продаст ее иному лицу, подарит и т.д.).

  Составления какого-либо дополнительного соглашения о передаче квартиры в залог продавца  не требуется, достаточно в договоре купли-продажи указать условие о том, что до момента полной оплаты квартира будет находиться в залоге у Продавца,  а также заявить об этом при подаче документов на государственную  регистрацию перехода права собственности.

             Для защиты интересов покупателя в договоре купли –продажи  следует установить штрафные санкции за нарушение Продавцом сроков обращения с Росреестр с заявлением о снятии обременения, после того, как покупатель произведет полную оплату за квартиру.

В договоре желательно указать, что покупатель будет перечислять платежи по рассрочке безналичным путем на расчетный счет Продавца в банке,  в случае расчета наличными средствами целесообразно заверять подписи на  расписках о получении денежных средств  у нотариуса.

 Так при необходимости покупателю  будет проще доказать факты оплаты стоимости квартиры по договору.

                В заключение отмечу, что безусловно, покупателям в большинстве случаев выгоден договор купли-продажи  с рассрочкой платежа  без участия банка, так как  не потребуется платить проценты банку за пользование ипотечным кредитом, также исполнять условия банка об обязательном страховании жизни, здоровья, закладываемой квартиры, титула.  Продавцам же надо учитывать, что в случае нарушения Покупателем своих обязательств по оплате квартиры продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара ( п. 2 ст. 489 ГК РФ). Очевидно, что  «если что-то пойдет не так»,   не в каждом случае Продавец сможет в судебном порядке расторгнуть договор и вернуть себе право собственности на квартиру.  Поэтому продавцам я рекомендовала бы заключать договор купли-продажи  квартиры с рассрочкой платежа    только после тщательного анализа конкретной ситуации , возможно, предоставления покупателем каких-то дополнительных гарантий. Но в  определенных жизненных   ситуациях    именно такая сделка будет являться оптимальным решением.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *