Продажа домовладения, принадлежащего несовершеннолетнему — Юридические советы

Продать жилье, принадлежащее малолетнему гражданину, непросто. К такой сделке законодательство предъявляет особые требования. Как продать недвижимость несовершеннолетнего? При продаже такой недвижимости есть свои юридические нюансы.

Содержание статьи:

Может ли несовершеннолетний иметь имущество?

В Конституции РФ (ст. 35) сказано, что каждый гражданин вправе иметь имущество — пользоваться, распоряжаться как лично, так и совместно с другими лицами. Такое право возникает с момента появления на свет. Реализовывать эти права человек сможет лишь после достижения 18 лет. До этого момента — через представителей (родителей, опекунов). Так можно ли продать недвижимость несовершеннолетнего?

Органы опеки и разрешение на продажу

Распоряжаться своим имуществом дети до 18 лет не могут: до 14 лет они вовсе не принимают участие в контрактах, с 14 до 18 — с согласия родителей или опекунов.

Договоренность в обоих случаях может быть совершена только после разрешения органов опеки.

Право распоряжаться имуществом появится у владельца с 16 лет, если опекунский совет признает его дееспособным (трудоустроился, женился).

Квартира (дом), оформленная на не достигшего 18 лет, исключительно его имущество. У родителей нет на него прав. По собственной инициативе они не смогут сдать в аренду, продать недвижимость несовершеннолетнего ребенка — требуется разрешение органов опеки.

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетним собственником одобрят, если для ребенка появится выгода: его должны обеспечить другим жильем — таким же по площади или больше.

Главное, чтобы условия проживания не ухудшились.

Разрешение на продажу недвижимости несовершеннолетних детей удастся получить, если семья меняет место жительства или средства требуются на лечение подростка.

Учитывается и местонахождение жилья: если реализуемая квартира находится в Москве, а взамен ребенку покупают собственность в регионе, разрешение опекунский совет не даст. Если при сбыте имущества образовалась разница (при покупке нового жилья), совет обязует представителей перечислить ее на счет в банке (на имя подростка).

Важно! Законные представители, родственники не имеют права выкупать имущество несовершеннолетнего.

Чтобы продать долю недвижимости несовершеннолетнего, также потребуется разрешение. Подается оно нотариусу для заключения договора о реализации.

Алгоритм действий

Процесс продажи недвижимости несовершеннолетнего по всем правилам состоит из следующих этапов:

1. Обсуждение условий соглашения.
2. Поиск подходящего для ребенка жилья.
3. Подача заявления в попечительскую службу (с пакетом документов).
4. Проверка Органами правдивости представленных данных.
5. Заключение договора купли-продажи.
6. Уведомление опекунского совета о том, что малолетний стал владельцем новой квартиры (подтверждается справками).

Если приобретенное жилье находится на этапе строительства, в обязанности родителей входит прописка подростка на жилплощади родственников.

Важно! Квартира должна отвечать всем требованиям, выдвигаемым опекунской службой.

Продать недвижимость несовершеннолетнего ребенка без нотариуса не получится. Сделка должна быть нотариально заверена: проверены дееспособность, полномочия сторон. Также не удастся продать недвижимость несовершеннолетнего без согласия второго родителя — сделка будет считаться незаконной и недействительной.

Необходимые документы

Когда сделка одобрена, приступают к сбору справок. В опекунский орган предъявляется:

• заявление от законного представителя с просьбой разрешить осуществить сбыт;
• согласие от подростка (при достижении им 14 лет) о проживании в квартире, купленной для него по итогам договора;
• копия финансового счета с реализованного и купленного имущества;
• свидетельство о праве собственности — с обоих мест;
• справка из налогового органа об отсутствии долга по уплате налога;
• справка из Бюро технической инвентаризации о балансовой стоимости помещений;
• поэтажный план;
• кадастровые паспорта;
• выписки из домовых книг;
• бумаги об отсутствии долга за коммунальные платежи (с обеих квартир);
• свидетельство о рождении подростка и паспорта представителей.

Предъявляются оригиналы и копии. Опекунский орган назначает сроки сдачи документации — собирать ее рекомендовано заранее.

После получения бумаг опекунский совет передает их на рассмотрение городской комиссии. Изучив справки, руководство издает распоряжение с обозначением условий и требований к договору.

Если у малолетнего имеется доля в квартире, реализовать жилье можно также с согласия органов опеки. Служба выдает разрешение (или отказывает). В случае положительного решения необходимо приобрести недвижимость, выделив в ней долю ребенка не меньше предыдущей. 

Как продать квартиру, если собственник — ребёнок — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

Несовершеннолетние могут владеть жильём, так же как и взрослые. Но не имеют права им распоряжаться.

Все вопросы, связанные с недвижимостью, решают их законные представители (родители, опекуны, усыновители, попечители). Именно они совершают сделки с квартирами от имени ребёнка.

С 14 до 18 лет дети считаются частично дееспособными и могут участвовать в сделках с письменного согласия своих представителей.

Распоряжаться имуществом можно начиная с 18 лет, но бывают исключения. Так, возрастной порог снижается при вступлении в брак или при устройстве на работу с трудовым договором.

 Как дети становятся собственниками недвижимости  

Ребёнок может быть как единоличным хозяином квартиры, так и одним из её сособственников. Это нормальная практика. Есть несколько вариантов, как дети становятся владельцами недвижимости или доли в ней:

• оформление квартиры на ребёнка родителями и другими родственниками;
•  получение наследства;
• дарение;
• приватизация: все прописанные в квартире автоматически становятся владельцами её долей, если не оформили отказ;
• покупка недвижимости с использованием материнского капитала: по закону детям должны быть выделены доли в такой квартире;
• использование бюджетных средств — целевых субсидий на приобретение жилья, социальных выплат; собственность оформляется на всех членов семьи.

Условия продажи квартиры несовершеннолетнего

Сделку в обязательном порядке согласуют органы опеки. Они одобрят продажу квартиры, принадлежащей собственнику-ребёнку, только если после сделки он получит недвижимость не хуже, чем у него была.

Просто продать квартиру, чтобы потратить деньги на что-то другое, нельзя (есть несколько исключений, о них расскажем дальше).

К приобретаемой собственности предъявляются довольно строгие требования:

• Принадлежащая ребёнку площадь в новой квартире должна быть не меньше, чем в продаваемой. При покупке комнаты или однокомнатной квартиры возникают свои сложности: площадь в новом жилье должна соответствовать нормативам для проживания двух человек, так как один ребёнок жить не может.
• В строящемся доме оформить право собственности нельзя. Это тоже может стать проблемой. Органы опеки дают разрешение на сделку, если дом построен больше чем наполовину. И до момента его ввода в эксплуатацию ребёнок должен быть где-то прописан. Когда дом будет сдан, ребёнку нужно выделить причитающуюся ему долю и сообщить об этом в органы опеки.
• Учитывается стоимость квартиры (по оценке БТИ) — у нового жилья она должна быть не меньше. Небольшую разницу в цене могут согласовать при условии, что недостающую сумму перечислят на счёт ребёнка, доступ к которому он получит после совершеннолетия
• Если качество нового жилья заметно хуже (аварийное, нет удобств, неразвитая инфраструктура района), сделку тоже могут запретить. Органы опеки учитывают и расположение жилья: если взрослые продают квартиру в центре и покупают дом в деревне, это нужно будет обосновать. Такую сделку согласуют, например, при наличии проблем со здоровьем, требующих жизни за городом, и подтверждающей их справки.

Если покупать другое жильё не планируется

Довольно часто продажа квартиры не подразумевает покупку новой: как же быть с требованием обеспечить несовершеннолетнего жильём? Можно выделить соответствующую площадь в другой квартире, но это непросто. Нужно оформить договор купли-продажи на долю в новой квартире.

Но у близких родственников ребёнок по закону приобретать недвижимость права не имеет, поэтому «купить» квартиру у бабушки с дедушкой не получится. Подарить долю в каком-нибудь другом жилье, принадлежащем семье, тоже не вариант: органы опеки не будут расценивать эту сделку как «взаимозаменяющую» продажу доли ребёнка.

Получается, что для такой сделки подойдёт только жилплощадь, принадлежащая фактически чужим людям.

Ещё один вариант — перечисление на счёт ребёнка денег от продажи его доли с условием «заморозки» до наступления совершеннолетия.

Эти деньги могут быть использованы родителями для приобретения жилья, если такие планы появятся, но только с разрешения органов опеки.

Если ребёнку потребуются средства на дорогостоящее лечение или обучение, шанс снять их с «замороженного» счёта тоже есть, но опека такие ситуации рассматривает с пристрастием, может и отказать.

Важно: законные представители, их родственники и супруги не вправе покупать недвижимость у детей, так что просто выкупить долю у несовершеннолетнего не получится.

Можно ли продать квартиру в одном регионе и купить в другом

Обычно в этом случае органы опеки разрешают сделку. При этом они заморозят на банковском счету ребёнка деньги от продажи квартиры и установят срок, в течение которого должна быть куплена новая.

Когда она будет найдена, опека по месту регистрации ребёнка рассмотрит предложенный вариант и, если он соответствует требованиям, даст разрешение на сделку и использование денег со счёта ребёнка.

Важно: после продажи квартиры нужно обязательно где-то зарегистрировать детей. Если родители не купят новое жильё в установленные сроки, сделка может быть аннулирована.

При переезде в другую страну продажу жилья обычно разрешают без каких-либо ограничений. В органы опеки необходимо предъявить документы, подтверждающие получение иностранного гражданства или вида на жительство.

Если родители разводятся и продают квартиру

При разводе родители часто вынуждены продавать общую квартиру, а купить новую или выделить где-либо необходимую площадь ребёнку не могут.

В такой ситуации ОПП сделку обычно одобряют, так как благодаря ей «устраняется неблагоприятная для психики несовершеннолетнего обстановка».

Конечно, если у родителей после сделки останется какая-либо недвижимость, их обяжут выделить в ней долю ребёнку, пусть даже меньшую.

Ребёнку нужно дорогостоящее лечение. Можно продать для этого его квартиру?

Проблемы со здоровьем у детей органы опеки рассматривают как уважительную причину для продажи жилья без покупки другого. Возможны следующие ситуации:

• Ребёнку необходимо дорогостоящее лечение, поэтому родители продают квартиру и покупают более дешёвую. Все документы, подтверждающие оплату лечения и медицинских препаратов, нужно сохранять, чтобы предъявить их по требованию органов опеки.
• Ребёнку необходимо посещать спецшколу или получать постоянное лечение, а там, где он живёт, это невозможно. Семья вынуждена переехать в населённый пункт побольше, где ребёнок получит всё необходимое, но жильё стоит дороже и купить равноценное родителям не по средствам.  

Несовершеннолетние собственники квартиры зарегистрированы в разных местах

Документы в органах опеки рассматриваются по месту регистрации ребёнка, а не по месту расположения недвижимости. Поэтому регистрация детей в разных районах или городах серьёзно осложняет сбор документов. Удобнее получать одобрение сделки, если зарегистрировать всех несовершеннолетних в одном месте.

Необходимые для сделки документы

Для продажи квартиры несовершеннолетнего собственника придётся собрать довольно большой пакет документов:

• заявление от законных представителей несовершеннолетнего на разрешение сделки и письменное согласие на неё;
• паспорта законных представителей;
• свидетельство о рождении ребёнка;
• письменное согласие ребёнка старше 14 лет проживать на новой жилой площади
• предварительное согласие на сделку от органов опеки;
• документы на продаваемую и покупаемую квартиры:

• поэтажный план с описанием;
• кадастровый паспорт;
• справки:

•  об отсутствии задолженности из налоговой инспекции;
• из БТИ с указанием стоимости объектов;
• об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;

выписки:

• из Росреестра о праве собственности на объекты;
• из домовой книги;

копии лицевых счетов.

Порядок сделки

Главная инстанция в вопросе оформления таких сделок — органы опеки и попечительства. Получив их предварительное разрешение, можно регистрировать сделку. После этого будьте готовы к запросам от опеки подтвердить новую регистрацию ребёнка и его права на собственность соответствующими документами. При соблюдении всех требований сделки проходят оперативно и без осложнений.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Джола

Сделки с недвижимостью с участием детей

17.12.2019

Сделки с участием детей имеют ряд существенных особенностей. Какие это особенности? Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником?

• На эти и другие вопросы отвечает заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Республике Башкортостан Лилия ХАНТИМЕРОВА.
• — С какого возраста ребенок считается совершеннолетним и может совершать сделки с недвижимостью?
• — В соответствии с российским законодательством совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно, именно с этого возраста гражданин приобретает дееспособность в полном объеме и может самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.

При этом гражданское право различает две категории несовершеннолетних: не достигшие 14 лет (малолетние) и в возрасте от 14 до 18 лет. Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, обладают частичной дееспособностью и более свободны в заключении сделок. Они самостоятельно могут заключать договоры, расписываться в документах. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей.

1. Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители.
2. Вместе с тем, даже не достигшее 18-летнего возраста лицо может быть признано судом полностью дееспособным вследствие эмансипации или вступления в брак.
3. — Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего, необходимо понять, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство…

— Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители.

При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например, при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет). Данные представители совершают от имени несовершеннолетних и в их интересах все юридически значимые действия.

Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства.

Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном и действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение. Иное лицо представляет доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением).

• Таким образом, при обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры.
• Если же несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию самостоятельно, с письменного согласия своих законных представителей.
• Еще один важный момент: в настоящее время в соответствии с действующим законодательством сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
• — Обязанность совершения сделки через нотариуса исключает ли необходимость получения согласия органов опеки и попечительства?
• — Согласие органов опеки и попечительства при сделках с недвижимостью практически всегда обязательно, и совершение сделки через нотариуса не является исключением.
• — Можете привести примеры тех сделок с недвижимостью, где ещё может понадобиться согласие органов опеки и попечительства?
• — Согласие органа опеки необходимо, в частности, на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего:
• — отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
• — сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;
• — передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;
• — передача имущества несовершеннолетнего в залог;
• — отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, от участия в приватизации, отказ от наследства;
• — раздел имущества несовершеннолетнего;
• — сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего.
• — А если несовершеннолетний не включен в число собственников квартиры, а просто проживает совместно с родителями, потребуется ли согласие органа опеки для продажи этой квартиры?
• — Следует отличать сделку, где собственником является несовершеннолетний, от сделки, где несовершеннолетний имеет лишь право пользования, то есть только прописан в отчуждаемой квартире.

В первом случае ребенок становится участником сделки, поэтому требуется разрешение органов опеки. Во втором случае он не является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой.

Разрешение органов опеки потребуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, и ему просто негде будет жить.

Ведь при продаже квартиры все прописанные должны сниматься с регистрационного учета.

— Еще какие особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних можете озвучить?

— Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них.

Особое внимание нужно уделить п. 3 ст.

37 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой установлено, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества.

Согласно указанной норме законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом.

— Как проверить, был ли использован материнский капитал при покупке квартиры?

— Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей.

Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд.

Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск лучше сразу устранить.

1. — Какие еще советы можете дать?
2. — Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:
3. — совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;
4. — совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей;
5. — нарушение закона о материнском капитале.

Совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать.

Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы.

В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов. Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.

По материалам Управления Росреестра по Республике Башкортостан 

Осторожно, дети. Верховный суд разъяснил, на что обращать внимание при покупке вторичного жилья

Очень полезное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда разбирала спорную ситуацию, связанную с покупкой квартиры у собственников, среди которых были несовершеннолетние дети.

Известно, что жилье на так называемом вторичном рынке чаще всего дешевле новостроек. Но и рисков потерять только что приобретенную квартиру, и деньги при такой покупке — больше. Особенно если продавец — семья с маленькими детьми.

Нельзя признать недействительной сделку, основы­ваясь только на ст. 167 Граждан­ского кодекса

Мало кто знает, что положенное при таких сделках согласие органов опеки еще ни о чем не говорит. Точнее, не страхует от возможных проблем.

Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено равноценное продаваемому жилье. А если это условие не выполнят, то уже проведенную сделку купли-продажи легко признают незаконной.

Наша история началась в Челябинской области. Там некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли.

На продажу мама получила письменное согласие органов опеки. Давая согласие, опека выдвинула условие — квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья.

А дальше события развивались следующим образом. Сделка состоялась. Новая хозяйка квартиры полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье. Но пожить спокойно в новой квартире ей не удалось.

Причина оказалась в том, что прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. То есть гражданка нарушила прописанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, противоречащей закону.

Расстроенная новая хозяйка попыталась защищаться и обратилась в суд. Она утверждала, что разрешение опеки на сделку вообще незаконно, поскольку в нем не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей.

А еще она нашла такой аргумент — при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.

Местный городской суд с доводами опеки согласился целиком и полностью. И он удовлетворил иск отдела опеки, признав недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней владелицы и ее детей. Ну а истице, так и не ставшей полноправной собственницей новой квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.

В своем решении городской суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, которая говорит о последствиях недействительной сделки. Но Челябинский областной суд отменил решение городских коллег и принял новое решение, отказав опеке, а заодно и истице.

По мнению апелляции, то, что прежняя хозяйка не купила своим детям жилье и нарушила договоренности с опекой, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным.

По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет.

При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция не ссылалась.

Опека с таким отказом не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там материалы спора изучили и с выводами областного суда не согласились. При этом Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса — статью 168 «Сделка, противоречащая закону» и статью 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».

Верховный суд РФ указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 Гражданского кодекса.

В этой статье не установлены основания, по которым признается недействительность. Но эти основания предусмотрены в других статьях того же кодекса — 168 «Сделка, противоречащая закону» и статье 173.

1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».

Опека разрешает сделку с квартирой, если детям купят равноценное жилье. Иначе сделку отменят

Верховный суд подчеркнул — в первой инстанции не сослались ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась. Вот на что обратили внимание в Верховном суде — суд основал свое решение на утратившем силу варианте статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее ничтожности, указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.

А еще облсуд не принял во внимание, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления.

По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем, и этот довод в Верховном суде РФ сочли важным.

Высокий суд также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, — того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах. Поэтому велел спор пересмотреть.

 Наталья Козлова

Российская газета — Федеральный выпуск № 39(8093)

Продажа, обмен и передача имущества несовершеннолетних

Сделки купли-продажи имущества бывают непростыми. Особенно если речь о недвижимости. А уж если одна из сторон — ребёнок, тут многие «специалисты» пропадают в тонкостях и деталях.

И самой «тёмной» частью подобных сделок остаётся получение предварительного разрешения органов опеки.

В этом материале — максимально простым языком о том, как продать или обменять имущество несовершеннолетнего, а также о гарантиях, которые предоставляет государство в целях соблюдения прав и интересов детей.

Когда требуется разрешение

Если коротко — получить разрешение будет необходимо при любой манипуляции с имуществом, которое (даже частично) принадлежит несовершеннолетнему. Продажа, обмен, выделение долей, раздел, даже сдача в аренду — любое действие должно быть под контролем органа опеки. При этом речь идёт и о транспорте, и о ценных бумагах, и о доле в уставном капитале юридического лица.

ВНИМАНИЕ! Если ребёнок зарегистрирован (прописан) в помещении, но не является его собственником — разрешение получать не надо. Исключение составляют только дети, оставшиеся без родительского попечения (ст. 292 ГК РФ).

Что делать

Разрешение выдает орган опеки по месту жительства детей. Для подачи заявления и документов, необходимых для получения разрешения на сделки с имуществом детей, можно обратиться в любое отделение МФЦ — там и очередь меньше, и график работы удобнее.

Срок получения приказа о предварительном разрешении — 15 рабочих дней. Все разрешения выдаются бесплатно, только на основании полноты предоставленных документов, необходимых в соответствии с административным регламентом.

• Услуга — Выдача предварительного разрешения на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего подопечного. Перейти к описанию услуги
• Услуга — Выдача предварительного разрешения на совершение сделок по отчуждению движимого имущества несовершеннолетнего подопечного. Перейти к описанию услуги
• Услуга — Выдача предварительного разрешения на совершение сделок по продаже акций, доли в уставном капитале, принадлежащих несовершеннолетнему подопечному. Перейти к описанию услуги
• Далее речь пойдёт именно о продаже недвижимости, как о самом частом предмете споров, обсуждений и недопониманий.

Перечень документов

На первый взгляд перечень всех необходимых документов выглядит довольно грозно. Но регламент охватывает все предполагаемые варианты и возможные случаи, и в большинстве своём основной список будет намного проще:

1. Конечно, это заявление от родителя, согласие от второго родителя и заявление ребёнка, если ему исполнилось 14 лет.
2. Обязательно копии свидетельства о рождении и паспортов ребёнка и обоих родителей.
3. Если постоянной регистрации на территории города Краснодара в паспорте нет — документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания на территории города Краснодара.
4. Свидетельство о регистрации по месту жительства (пребывания) ребёнка младше 14 лет
5. Копии документов на продаваемый и приобретаемый объекты.
6. Предварительный договор купли-продажи/мены/дарения.
7. Копии оценки рыночной стоимости продаваемого и приобретаемого объекта.

Полный перечень необходимых документов размещён на странице услуги в разделе «Перечень документов». Обратите внимание, что все копии должны быть предоставлены с их подлинниками для сверки сотрудником Управления или МФЦ, либо заверены нотариально.

Мама и папа

На пути к получению разрешения есть одно очень важное ограничение — согласие на сделку второго родителя.

Очень часто мы встречаем ситуации, когда родители не живут совместно, ребёнок живёт с матерью, а отец ограничивается выплатой назначенных судом алиментов.

Если при этом отец не лишён родительских прав — его согласие на совершение сделки будет необходимо. Даже если он находится в другом городе.

Заявление второго родителя не требуется только в нескольких неприятных случаях:

• Если отец внесён в запись о рождении со слов матери.
• Если второй родитель лишён родительских прав.
• Если родитель признан безвестно отсутствующим, недееспособным, или объявлен умершим.

В любом из этих случаев необходимы подтверждающие документы.

Долевое участие

Второе, но не менее важное ограничение — приобретение жилья по договору долевого участия.

Взамен продаваемого имущества возможно приобрести ребёнку «долёвку», если степень готовности дома не менее 90%. Об этом обязательно должна быть справка от застройщика.

1. В данном случае необходимо также учесть, что до окончания строительства жилья ребёнок должен быть где-то зарегистрирован.
2. Не одобряется приобретение жилья у частного застройщика.
3. Необходимо также иметь в виду, что членом жилищного кооператива может быть гражданин, достигший возраста шестнадцати лет.

Ипотека

В общем случае мы не даём разрешение на приобретение жилья с использованием кредитных средств. Причина проста — в этом случае достаточно велик риск оставить ребёнка без имущества совсем (в случае, если ипотека не будет погашена, на заложенное имущество может быть обращено взыскание). Но тут есть одно допущение.

Если у родителей в собственности уже имеется жильё в ипотеке, то его можно подарить ребёнку взамен продаваемого, если денежных средств, полученных от продажи, хватит для полного погашения имеющейся задолженности.

В таком случае после погашения задолженности и снятия обременения недвижимость (доля в праве общей долевой собственности) должна быть подарена несовершеннолетнему.

Материнский капитал

К сожалению, отвечать на вопросы, связанные с распоряжением средствами материнского капитала, а также с исполнением обязательства, оформленного при получении средств материнского капитала, не в нашей компетенции. Управление не имеет к нему никакого отношения. По вопросу материнского капитала, всех сделок с ним и исполнения своих обязательств по нему необходимо обращаться в Управление Пенсионного фонда Российской Федерации.

Куда идти

Получить консультацию по вопросам, связанным с распоряжением имуществом несовершеннолетних можно в отделе по защите имущественных прав несовершеннолетних, ул. Кузнечная, 4, 4 этаж, кабинет 402. Тел. (861) 277-30-81. Задать вопрос по имущественным сделкам также можно на специальной странице — Задать вопрос

Покупка квартиры с несовершеннолетним продавцом: особенности, риски/как продать квартиру ребенка

Любая рядовая сделка с недвижимостью усложняется, если одной из ее сторон является несовершеннолетний. Связано это с тем, что несовершеннолетние дети не обладают полным комплексом прав и обязанностей, и государство берет на себя часть функций по обеспечению соблюдения их прав.

Гражданский кодекс РФ разделяет несовершеннолетних на две категории:
• не достигшие 14 лет (малолетние)
• в возрасте от 14 до 18 лет

В зависимости от того, несовершеннолетний какой из этих двух категорий участвует в сделке, процедура ее совершения будет отличаться.

Так, все сделки с недвижимостью, в которых принимает участие малолетний, совершаются от его имени родителями, усыновителями или опекунами. Это означает, что подписывать договор, подавать документы на регистрацию и совершать все иные действия за малолетнего будет его родитель, усыновитель или опекун (для удобства в дальнейшем используется обобщенное понятие «родитель»).

Несовершеннолетние же, достигшие 14 лет, вправе совершать сделки от своего имени самостоятельно, то есть договоры будут подписываться ими непосредственно.

Однако их дееспособность не является полной, в связи с чем для совершения сделки с таких несовершеннолетним потребуется письменное согласие его законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя (для удобства в дальнейшем используется обобщенное понятие «родитель»).

Стоит отметить, что Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность получения несовершеннолетним полной дееспособности до достижения 18 лет – эмансипация по решению органа опеки и попечительства либо суда, а также в связи с вступлением в законный брак. В этом случае несовершеннолетний выступает в сделках от своего имени, самостоятельно подписывает все документы и подает их на регистрацию, для совершения и исполнения сделки не требуется согласие законных представителей.

Для подтверждения своей полной дееспособности до достижения 18 лет несовершеннолетний должен представить решение органа опеки и попечительства либо вступившее в законную силу решение суда о признании его полностью дееспособностью, либо свидетельство о заключении брака.

Законные представители несовершеннолетнего

Первым и самым важным шагом при заключении сделки, одной из сторон которой является несовершеннолетний, является получение информации о том, кто является его законным представителем.

По общему правилу, законными представителями несовершеннолетнего являются его родители или усыновители. Соответственно, статус законного представителя подтверждается свидетельством о рождении ребенка либо свидетельством об усыновлении (удочерении). 

Если родителей у несовершеннолетнего нет либо они лишены родительских прав, функции законного представителя выполняет опекун (для малолетних) или попечитель (для несовершеннолетних от 14 до 18 лет). Статус опекуна или попечителя подтверждается решением органа местного самоуправления о назначении их опекуном или попечителем.

Если несовершеннолетний воспитывается в приемной семье, то статус законного представителя подтверждается документом о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, который выдает орган опеки и попечительства. 

Если же несовершеннолетний находится в учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то его законным представителем (опекуном) является руководитель данного учреждения.

Для подтверждения своих полномочий руководитель представляет решение уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение, а иные сотрудники — доверенность, подтверждающую  полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением). 

• Документы, подтверждающие полномочия законного представителя, в обязательном порядке представляются с комплектом документов на регистрацию прав и сделки в Росреестр.
• Если стороной сделки является малолетний, то заявление на регистрацию подписывает и подает его законный представитель, в связи с чем для регистрации также потребуется документ, подтверждающий его личность (паспорт).
• Если же в сделке участвует несовершеннолетний от 14 до 18 лет, то в число обязательных документов входит письменное согласие законных представителей на совершение сделки.

Согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимостью

1. Кроме этого, в ряде случаев требуется согласие органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом малолетнего либо на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом.

2. К таким случаям относится совершение сделок, при совершении которых имущество несовершеннолетнего передается третьим лицам либо его количественные показатели уменьшаются, например:

• продажа и отчуждение недвижимости иными способами;
• залог недвижимости; 
• сдача недвижимости в аренду или передача в безвозмездное пользование; 
• отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, отказ от участия в приватизации, отказ от наследства;
• раздел имущества;
• приобретение имущества за счет средств несовершеннолетнего.

Разрешение органа опеки и попечительства потребуется даже если отчуждается жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. 

Чтобы получить такое разрешение, родитель должен предоставить в орган опеки и попечительства доказательства того, что положение ребенка не будет ухудшено, то есть ему будет предоставлено равноценное жилое помещение.

Это означает, что площадь нового помещения будет не меньше прежней, объект недвижимости – в состоянии не худшем, чем прежний, а инфраструктура – не менее развитой.

Покупателю важно ознакомится с текстом разрешения органа опеки и попечительства. 

Сделка с недвижимостью с участием несовершеннолетнего: особенности оформления

Существуют определенные требования и к форме договора с несовершеннолетним. Так, в обязательном порядке должны быть удостоверены у нотариуса все сделки, связанные с распоряжением недвижимостью несовершеннолетнего, оставшегося без попечения родителей, а также по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину.

Также следует помнить, что существует целый ряд сделок, совершение которых в отношении имущества несовершеннолетнего прямо запрещено законом вне зависимости от наличия разрешений, согласий и одобрений.

Так, опекуну, попечителю, а также их супругам и близким родственникам запрещено совершать со своим подопечным любые сделки, кроме передачи ему имущества в дар или безвозмездное пользование. Данное требование распространяется и на родителей.

Одновременно с этим законным представителям запрещено дарить или иным образом безвозмездно отчуждать имущество малолетнего, в том числе уступать имущественные права.

Несоблюдение любого из вышеуказанных запретов (например, заключение сделки с недвижимостью малолетним самостоятельно; заключение сделки лицом, достигшим 14 лет, без письменного согласия законного представителя; заключение сделки, запрещенной законом) влечет недействительность сделки.

Риски покупки недвижимости у продавца с детьми

На наличие детей у продавца покупателю необходимо обратить даже в том случае, если дети не являются собственниками.

В частности, собственник квартиры мог использовать средства материнского капитала на оплату стоимости недвижимости или погашение кредита и в последующем не зарегистрировать долю в праве собственности несовершеннолетнего ребенка.

Этот факт может послужить основанием для признания сделки недействительной по заявлению Пенсионного фонда РФ. 

• Риски покупки квартиры, купленной за счет средств материнского капитала
• В связи с вышесказанным, наличие у сторон сделки несовершеннолетних детей либо участие детей в сделке требует от сторон повышенного внимания к оформлению договора, комплектности документов, представляемых контрагентом, а также к их оформлению. 
• Таким образом, в любом случае покупателю необходимо обратить внимание на наличие несовершеннолетних детей у собственника недвижимости. 

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь.

Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь.

Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты.

Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!