Подписаться 
Покупая квартиру, нужно быть уверенным в юридической чистоте сделки. Для этого нужно проверить документы, обратив внимание на ряд нюансов. Сколько раз продавалась квартира, будет сделка законной и нужно узнать историю квартиры.
Процесс купли-продажи жилого объекта может проходить как с участием посредников, к примеру, юристов, нотариуса, так и без них. Специалисты помогут оформить сделку на прозрачных условиях, своевременно раскрыть действия мошенников. Самостоятельно продавать недвижимое имущество рекомендуется только в том случае, если у собственника есть опыт, он уверен в покупателе.
Перед покупкой недвижимости нужно проверить ее юридическую чистоту, узнать историю собственников, предприняв следующие действия:
- Просмотреть пакет документации, убедиться в их подлинности, правильности заполнения.
- Провести беседу с продавцом, убедиться в его вменяемости.
- Узнать, есть ли претенденты на жилой объект.
- Узнать, сколько раз квартира меняла собственников и почему.
- Ознакомиться с техническим, кадастровым планом, что поможет определить незаконные перепланировки, изменения.
- Узнать налаживались ли обременения судебными инстанциями.
- Проверить платежи за коммунальные услуги.
Эксперты рекомендуют заказать выписку из ЕГРН, убедится в отсутствии залогов и обременений.
Важно! Если не убедиться в юридической чистоте сделки, суд может признать ее незаконной, аннулировать, отобрать у нового владельца недвижимость. Получить у предыдущего хозяина деньги будет сложно или невозможно.
История собственников квартиры онлайн
Выписка из ЕГРН о правообладателях объекта недвижимости поможет определить количество собственников. Если их много – этот факт должен насторожить. Получить справку можно онлайн или самостоятельно обратившись в регистрационный орган.
Как узнать историю перехода прав квартиры онлайн:
- Подготовьте нужные справки.
- Зайдите на сайт Росреестра или воспользуйтесь сайтом-помощником.
- Заполните поля.
- Оплатите государственную пошлину.
- Получите ответ в электронном виде.
Примите во внимание: для прохождения этапов нужно иметь ЭЦП. Запросив данные всех правообладателей квартиры, вместе с ФИО владельцев, придут такие сведения:
- Месторасположение объекта (адресные данные).
- Количество собственников (один или несколько, имеющих доли).
- Какого числа недвижимость была зарегистрирована.
- Какой номер государственной регистрации права был присвоен.
- Когда, на каких основаниях реализовывалось право перехода собственности.
Если недвижимое имущество было зарегистрировано до 1998 года, получить информацию онлайн невозможно. Реестр недвижимости ведется с 1998 года.
Зачем нужны данные о переходе прав
Запрос данных поможет получить информацию обо всех собственниках недвижимости, узнать, сколько раз продавалась квартира, какие манипуляции проводились с жилым объектом.
Обнаружить ошибки во время сделки не всегда реально, они могут стать очевидны после подписания договора купли-продажи и передачи денежных средств. После аннулирования сделки, вернуть плату за недвижимость сложно. Запрос данных о переходе прав собственности на квартиру поможет избежать незаконных операций с недвижимым имуществом.
Как узнать сколько раз продавалась квартира
Копий справок не достаточно, они не имеют юридической силы, могут предъявляться, если нотариально заверены. Все свидетельства выдаются на оригинальных бланках с отображением герба РФ.
Официальный документ содержит штампы, подписи. Покупатель должен иметь на руках копии, сделанные с оригиналов. Опечатки, ошибки, исправления, нечеткий шрифт недопустимы, исправления заверяются дополнительно.
Точность данных – ее нужно проверять на всех предъявленных справках, информация должна совпадать. Доверенное лицо имеет право действовать от имени собственника при наличии нотариально заверенной доверенности.
Предъявленные бумаги имеют срок действия – обратите внимание на даты. Любое обременение и его снятие подтверждается документально. Покупайте квартиру без долгов по коммунальным услугам.
Подпишись на новые статьи
Как проверить собственника квартиры перед покупкой: чек-лист
Рассказываем, как проверить собственника квартиры перед покупкой, чтобы не остаться без денег и недвижимости
Flamingo Imagesshutterstock
Покупка квартиры — не только радостное событие, но и ответственное мероприятие, сопряженное с рисками. Сначала человеку приходится пройти муки выбора — найти вариант, подходящий по бюджету, локации и внешним характеристикам. После чего наступает самый ответственный момент — проверка юридической чистоты квартиры и самого собственника.
Вместе с экспертами рассказываем, как с помощью простых правил избежать проблем.
Правило 1. Проверка документов
Первое, с чего стоит начать — это проверить документы продавца. Нередки случаи, когда для мошенничества с недвижимостью используются поддельные документы (паспорта, завещания и т. д.). Проверить подлинность паспорта продавца можно с помощью специального сервиса.
Стоит иметь в виду, что паспорт может оказаться недействительным по причинам, не связанным с мошенничеством (порча документа, истечение срока действия, наличие записей, которых в паспорте быть не должно).
В таком случае следует попросить продавца обратиться в территориальные органы МВД за разъяснениями.
Также перед покупкой квартиры следует тщательно проверить правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, долевого участия и т. д.
С 2016 года документом, подтверждающим государственную регистрацию права собственности на недвижимость, является выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
До указанного времени выдавалось свидетельство о государственной регистрации права.
Полагаться только на документы, которые предоставил продавец, не следует, отметила ведущий юрисконсульт юридической службы риелторской компани «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова. Для проверки актуальности права собственности продавца, отсутствия запретов на распоряжение объектом и ограничений права собственности можно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
«В случае когда продавец жилого помещения является не первым ее собственником, следует также запросить выписку из ЕГРН о переходе прав, из которой можно получить информацию о том, сколько раз и как часто происходила смена собственников данного объекта», — добавила юрист.
Получить такие выписки из Росреестра может любое заинтересованное лицо. Однако следует помнить, что сведения, содержащиеся в выписке, актуальны на момент ее выдачи. Поэтому получать выписку лучше незадолго до сделки.
Первое, с чего рекомендуют начать проверку продавца, — это его документы. Также перед покупкой квартиры следует тщательно проанализировать правоустанавливающие документы ( Motortion Filmsshutterstock)
Какие документы нужны для сделки
Ольга Балбек, главный юрист сети «Миэль»:
- выписка из ЕГРН. В ней содержатся данные о собственниках, указаны ограничения, аресты и обременения, если такие есть;
- документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о наследстве и т. д.);
- единый жилищный документ (содержит сведения о всех прописанных и заменяет выписку из домовой книги и финансово-лицевой счет);
- технический паспорт квартиры (по нему видно, производились ли перепланировки);
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам из MФЦ;
- выписка из психоневрологического диспансера, доказывающая что продавец дееспособен);
- свидетельство о браке или о его расторжении, брачный договор либо соглашение о разделе имущества супругами. В случае если квартира приобреталась в браке, необходимо получить согласие второго супруга на сделку. Согласие должно быть заверено нотариально;
- при проведении сделок с квартирами, среди собственников которых есть дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства.
Правило 2. Нет ли судебных разбирательств
Проверить, не ведется ли в отношении собственника каких-либо судебных разбирательств, можно, используя открытые источники. Адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская в первую очередь рекомендует проверить продавца на предмет:
- наличия в отношении него исполнительных производств (на сайте ФССП). Данная проверка позволит узнать о просроченных обязательствах, которые могут привести к банкротству;
- наличие в отношении продавца судебных споров, где правообладатель выступает в качестве ответчика.
По словам юриста, особое внимание стоит обратить на семейные споры (раздел имущества), наследственные споры, споры, вытекающие из договоров займа и кредитных договоров, которые, как правило, обеспечиваются недвижимым имуществом.
Узнать о наличии судебных разбирательств и исков в отношении собственника можно на официальном портале судов общей юрисдикции города Москвы, на официальном интернет-портале «Правосудие», на сайте картотеки арбитражных дел (если продавец является ИП, то к нему могут быть предъявлены иски в арбитражных судах). Для проверки понадобятся данные продавца (ФИО, ИНН).
«Все эти обстоятельства необходимо проверить для того, чтобы в дальнейшем исключить риски оспаривания договора купли-продажи (например, кредиторами в деле о банкротстве, банками) и обращения взыскания на имущество», — пояснила Александра Воскресенская.
Правило 3. Дела о банкротстве
Важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры.
«Поэтому когда правообладатель понимает, что банкротства не избежать, быстро реализует недвижимое имущество», — пояснила главный юрист сети «Миэль» Ольга Балбек.
У продавца можно также запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных). «Но практика показывает, что собственники соглашаются на это неохотно. А получить данные сведения самостоятельно в отношении третьего лица по закону невозможно», — добавила Александра Воскресенская.
Если раньше трендом многих сезонов при продаже квартир было мошенничество с выморочным имуществом (наследством), то сейчас лидирует банкротство ( 89stockershutterstock)
Правило 4. Субсидиарная ответственность
Также следует проверить, не является ли продавец участником или акционером юридических лиц. Узнать эту информацию можно в открытых источниках или с помощью профессиональных порталов (например, casebook.ru или СПАРК, их услуги платные). Если выяснится, что продавец квартиры является участником или акционером юрлица, то нужно проверить, в каком состоянии находится компания.
«Если продавцу принадлежат акции в АО, а АО банкротится (или его финансовое положение позволяет сделать вывод о том, что вскоре возникнут признаки неплатежеспособности), то в последующем вероятно привлечение продавца к субсидиарной ответственности по обязательствам общества. А после — и его личное банкротство, в рамках которого может быть оспорена сделка по продаже квартиры», — отметила Воскресенская.
Правило 5. Семейное положение продавца
При проведении анализа юридической чистоты сделки юристы советуют обратить внимание на семейное положение продавца. «Часто супруги, приобретая недвижимость, оформляют ее только на имя одного из них.
Однако для отчуждения такого объекта супругом, являющимся титульным собственником, необходимо получить удостоверенное нотариусом согласие второго супруга.
В противном случае сделка, совершенная без оформленного надлежащим образом согласия другого супруга, может быть им оспорена», — пояснила ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Но есть случаи, когда согласие второго супруга на продажу квартиры не требуется. Например, если недвижимость была получена одним из супругов безвозмездно — как наследство или в порядке приватизации. Либо если между супругами был заключен брачный договор и право собственности на квартиру закреплено за одним из супругов.
Зарегистрированные в квартире
Также необходимо получить информацию о лицах, зарегистрированных в покупаемой квартире. Сделать это можно, запросив у продавца выписку из домовой книги или Единый жилищный документ.
Эти сведения необходимы для того, чтобы заручиться согласием пользователей объекта на их снятие с регистрационного учета и выселение.
«Если не урегулировать данный вопрос до оформления сделки, то после покупки жилого помещения у нового собственника могут возникнуть проблемы со снятием с регистрационного учета и выселением пользователей, которые придется решать, скорее всего, в судебном порядке», — предупредила Ольга Кладкова.
Правило 6. Справки из диспансеров
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях.
«Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».
Однако сам по себе факт нахождения продавца на учете в психоневрологическом или наркологического диспансере не является однозначным поводом для отказа от сделки.
В этом случае необходимо выяснить все обстоятельства, связанные с продажей квартиры: по какой причине она продается, приобретает ли собственник взамен другое жилье, где оно находится и т. д.
«Кроме того, можно договориться о том, чтобы в день заключения сделки продавец прошел медицинское освидетельствование, благодаря чему врач мог бы оценить его состояние на предмет готовности к заключению сделки», — посоветовала Ольга Кладкова.
Правило 7. Странное поведение продавца
Выдать недобросовестного продавца может его странное поведение — например, если он не может ответить на стандартные вопросы.
«Покупателям следует насторожиться, если собственник жилья не в состоянии объяснить им, куда он переедет после продажи своей квартиры и когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства.
Конечно, это можно объяснить какими-то бытовыми сложностями, однако все же такую ситуацию необходимо прояснить», — рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
По его словам, также тревожным сигналом для потенциальных покупателей является подозрительно низкая цена квартиры — если она на 15% меньше рыночной стоимости подобных объектов.
Конечно, собственник может дать покупателю значительную скидку в связи с тем, что ему нужно срочно продать квартиру из-за переезда в другой город или страну.
Но в случае высокого дисконта следует перепроверить документы с особой тщательностью и не спешить выходить на сделку.
Как получить информацию о движимом и недвижимом имуществе — гдесчета.рф
Dmitry25.03.2021
Вопрос о том, какое имущество принадлежит конкретному человеку или компании, возникает по самым различным причинам. Для получения подобных сведений есть несколько способов. Каждый из них сопряжён с определённого рода нюансами и имеет ограничения. Об особенностях получения информации об имеющемся имуществе, возможных трудностях, связанных с этим и выборе оптимального варианта далее.
Зачем и когда нужно получить информацию о собственности
И у тех, кому необходимы сведения об имуществе другого человека, и у тех, кто скрывает их, есть на это свои причины. Как правило, информация об имуществе необходима для решения долговых, наследственных и некоторых других споров, связанных с приобретением движимой или недвижимой собственности.
Зачем нужно знать о собственности физического лица
К наиболее частым ситуациям, когда это необходимо, относятся:
- при вступлении в права наследования — претендент хотел бы знать обо всём имуществе, на которое имеет право;
- для решения спорных вопросов при отсутствии завещания и наличии нескольких претендентов;
- если необходимо взыскать задолженность — информация об общем имуществе должника необходима для решения вопроса о целесообразности взыскания в судебном порядке;
- в случае, когда просят большую сумму в долг — кредитору необходимо убедиться в наличии соответствующего залога;
- при расторжении брака, когда есть сомнения в том, что одной из сторон известно всё о собственности другой.
Для чего нужно знать об имуществе компании
Источник информации для оценки имущества компании помогает составить объективное представление о платёжеспособности и финансовой стабильности организации. Подобные данные помогают сделать выводы о целесообразности оформления сделки или заключения договора партнёрства.
Где узнать информацию о принадлежащем имуществе
Все сведения о принадлежащей собственности находятся в ЕГРН. Есть несколько способов для их получения. К ним относятся:
- запрос выписки в ЕГРН на сайте;
- посещение Росреестра;
- визит в многофункциональный центр.
Есть ещё один способ — обращение в налоговую службу для получения интересующих сведений по ИНН. Данные о движимом имуществе — о личном автотранспорте, — можно узнать по запросу в ГИБДД или потребовать установить их через суд.
Получить сведения о наличии в собственности ювелирных изделий, бытовой техники, предметов интерьера, как правило, невозможно.
Этот способ кажется самым очевидным. Запрос в Единый Государственный реестр прав может сделать при необходимости ознакомиться с информацией о принадлежащей другому человеку собственности. В перечень данных, полученных таким способом, входят следующие параметры:
- вид и описание объекта;
- дата его регистрации;
- кадастровый номер;
- состояние имущества; есть ли на нём обременения или другие ограничения на использование.
Получение информации об имуществе физического лица можно оформить в МФЦ или на сайте Госуслуги.
Такой документ как ИНН есть у каждого человека. Идентификационный номер уникален, а потому сбор информации об имуществе с его помощью обладает существенными преимуществами.
Дело в том, что поиск собственности по фамилии в некоторых случаях может давать ошибочные результаты. Это случается при полном совпадении ФИО. Использование ИНН исключает получение ошибочных сведений.
Узнать необходимые данные при обращении в налоговую службу можно при наличии паспорта и документов, подтверждающих право на получение подобной информации.
Если есть ИНН человека, о собственности которого необходимо узнать, то можно получить сведения, посетив официальный сайт ФНС. На нём можно отыскать информацию о задолженности по разным видам налогов. На основе этой информации получится сделать вывод об имеющемся имуществе.
Конечно, подобный способ сбора сведений о зарегистрированном имуществе, не гарантирует 100% достоверности полученной информации.
Возможные проблемы при самостоятельном сборе сведений о собственности
Данные о принадлежащем человеку имуществе не являются общедоступными. Закон о регистрации чётко определяет категорию лиц, имеющих право знать об объектах, принадлежащих определённому лицу. Это:
- сам собственник;
- его представитель с заверенной доверенностью;
- работники судебных и правоохранительных органов;
- государственные руководители (для расследования дел о коррупции);
- граждане, с подтверждающими документами о получении наследства;
- служащие Счётной палаты РФ.
Если вы не являетесь кем-то из этого списка, то поиск имущества любым из вышеперечисленных способов станет практически невыполнимой задачей.
К тому же и выписка из ЕГРН может не содержать всех необходимых сведений, да и сроки её получения довольно продолжительны.
Известно, что достоверная и своевременно полученная информация может стать одним из главных аргументов в любом споре. Оформление заказа на получение сведений о собственности конкретного человека на нашем сайте оптимальный вариант для тех, кто привык решать важные задачи быстро и с максимальным удобством.
Полная информация об имуществе конкретного человека поможет:
- получить по наследству все движимые и недвижимые объекты, на которые имеете право;
- при разводе рассчитывать на половину всего, что находится в собственности у супруги или супруга;
- подать в суд на должника, точно зная, что расходы будут возмещены за счёт принадлежащей ему недвижимости или машины.
Наши преимущества
Почему для получения нужных сведений об имуществе человека, стоит обратиться к нам? Вот три основные причины:
- Быстрый результат. Наши возможности и отработанная схема действий позволяют получать интересующую информацию в срок от 2 до 4 дней.
- Достоверность и полнота сведений. Мы работаем только с официальными источниками, а потому можно не сомневаться в надёжности предоставляемых нами данных.
- Гарантия. Если найти необходимую информацию не получится, то мы вернём деньги.
Какие сведения об имуществе получает заказчик услуги
Выписка содержит такую информацию, как наименование объекта, его кадастровый номер, описание всех его характеристик — площади, планировки и т.д. В ней также присутствует информация о собственнике и стоимости имущества.
Как оформить запрос на получение необходимых данных
Этапы сотрудничества с нами просты и понятны. Для того чтобы узнать нужную информацию с нашей помощью следует:
- заполнить специальную форму на сайте;
- получить консультацию обо всех особенностях процедуры;
- сообщить данные для поиска — это ФИО и ИНН;
- оплатить услуги по выбранному тарифу;
- получить достоверные сведения.
Самостоятельный поиск сведений или обращение в официальные органы могут отнять драгоценное время или вовсе не принести результатов.
С помощью сервиса Гдесчета.рф вы получите необходимую информацию без каких-либо усилий, со своей стороны. Просто предоставьте нужные сведения — всё остальное наша забота.
Вс уточнил, какими документами можно подтвердить право на наследство недвижимости
Высшая инстанция изучила дело жителя Новороссийска, который безуспешно пытался получить по завещанию жилой дом и земельный участок. Камнем преткновения послужило, что наследодатель при жизни не оформила это имущество должным образом.
- Суть дела
- Несмотря на то, что принадлежность недвижимости наследодателю подтверждалась выпиской из похозяйственной книги местной администрации, суд отказался включить жилой дом и землю в состав наследства, поскольку нотариус не выдала свидетельство о праве на это имущество, ограничившись лишь свидетельством о праве на средства на банковском счете.
- При этом суд указал, что представленная выписка из похозяйственной книги не является правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности.
Суды апелляционной и кассационной инстанций эти выводы поддержали. Однако ВС счёл, что решения сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя.
Позиция ВС
«Если право на объект недвижимого имущества возникло до 31 января 1998 года — даты вступления в силу закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то момент возникновения такого права не связан с его государственной регистрацией, такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации», — разъясняет ВС.
Таким образом, для правильного разрешения спора надо было установить момент возникновения права собственности на спорный жилой дом, поясняет высшая инстанция. Однако суды этого не сделали.
- Судами также оставлено без внимания и соответствующей правовой оценки то обстоятельство, что в выписке из похозяйственной книги, выданной органом местного самоуправления — администрацией сельского округа, указано о принадлежности наследодателю спорного жилого дома на праве личной собственности.
- При этом законодательство РСФСР предусматривало ведение поселковыми советами нехозяйственных книг и учет населения и передачу отчетности в вышестоящие государственные органы, в этих «подшивках» в том числе отражались данные о собственниках домашних хозяйств и построек (пункт 7 статьи 11 Закона РСФСР от 19 июля 1968 года), напоминает ВС.
- Нехозяйственные книги как учетный документ личных подсобных хозяйств продолжают существовать в сельской местности до настоящего времени, что предусмотрено статьей 8 Федерального закона от 7 июля 2003 года №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», указывает высшая инстанция.
- «Исходя из приведенных нормативных положений выписка из похозяйственной книги относится к числу тех документов, на основании которых право собственности на жилой дом, являющийся личной собственностью хозяйства, могло быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, что не было принято во внимание судами», — отмечает ВС.
- В связи с чем ВС определил состоявшиеся по делу судебные акты в части отказа о включении жилого дома в состав наследственной массы отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
- Алиса Фокс
Истребование имущества из чужого незаконного владения — советы адвоката по возврату имущества
По статистике Росреестра, в первом полугодии 2019 года российские суды рассмотрели более 980 исковых заявлений об истребовании имущества из незаконного владения другим собственником, при этом 267 исков касалось истребования жилья. Но суды неохотно удовлетворяют подобные иски, по 74 заявлениям требования были полностью удовлетворены.
Исковое заявление об истребовании имущества из чужого незаконного владения – инструмент защиты вещных прав собственника. В статье рассказываем, куда обращаться с таким иском и для каких ситуаций он подходит.
Виды незаконного владения имуществом
Гражданский кодекс в статьях 301 и 302 выделяет ряд ситуаций с незаконным владением имуществом.
- Похищение у собственника имущества в результате кражи или мошеннических действий, в результате которых права на имущество переходят к третьим лицам, не имеющим никаких полномочий на владение.
- Собственник потерял имущество, а затем права на него заявили третьи лица без получения согласия от собственника. При этом прежний собственник по-прежнему владеет имуществом, и закон признает владение нового собственника незаконным.
- Права на имущество были получены третьими лицами в результате обмана или угроз при заключении сделки с имуществом. Обычно такие ситуации возникают при сделках с жильем, но могут касаться и другого имущества.
Кроме того, незаконным владением признают:
- Если у законного собственника есть все доказательства того, что спорное имущество действительно ему принадлежит. Для недвижимого имущества это будет выписка из ЕГРН.
- Владелец докажет, что лишился имущества без своего согласия в результате кражи, потери, угроз или обмана, а также мошенничества.
- Имущество находится у незаконного владельца на момент подачи иска в суд.
В каких случаях можно истребовать имущество из незаконного владения
Потребовать от незаконного владельца вернуть имущество прежний собственник может лишь в том случае, если укажет на признаки, по которым его можно опознать. Например, это могут быть:
- Наличие заводских номеров и других меток от производителя;
- Номера, поставленные предприятием в ходе инвентаризации на баланс;
- Другие маркировки на имуществе или опознавательные знаки.
Если новый собственник утратил имущество в результате гибели или опознавательные знаки на нем стерлись и провести идентификацию не получится, то исковое заявление суд не примет, и истребовать имущество из незаконного владения невозможно. Однако законный владелец может потребовать компенсировать нанесенный ему ущерб или потребовать возместить неосновательное обогащение.
Порядок истребования
Досудебный или претензионный порядок разрешения спора с незаконным владельцем действует в том случае, если это условие указано в договоре, на основании которого незаконный владелец получил имущество.
Например, если исковое заявление подается в отношении собственности компании, то сначала необходимо направить досудебную претензию.
Если незаконный владелец не ответил на нее в течение 30 календарных дней, то уже исковое заявление подается в арбитражный суд.
Владение законное, незаконное, юридическое и физическое // Анализ в определении Верховного суда об источнике повышенной опасности
Недавно гражданская коллегия Верховного суда (ВС) выпустила любопытное определение, в котором довольно подробно разобрала варианты владельческих ситуаций.
Вопрос о том, кто является владельцем, встал в контексте правил об источнике повышенной опасности. За рулем чужого автомобиля был человек, которому собственник дал ключи и регистрационные документы.
Является ли он владельцем? Если да, то отвечать за ущерб должен именно он.
Нижестоящие суды разошлись во мнениях. С одной стороны, была высказана позиция, что при таких обстоятельствах водитель является владельцем. Так посчитали первая и кассационная инстанции.
С другой стороны, апелляция сочла, что для признания водителя владельцем необходимы еще доказательства наделения правом на владение, в качестве которых может выступать, например, доверенность.
Так как ее не было, то владельцем продолжает быть собственник.
Верховный суд не поддержал полностью ни один из вариантов. Он аккуратно обошел вопрос о праве на владение. Действительно, чтобы признать кого-либо владельцем, совсем не обязательно, чтобы у него было право на владение.
Это очевидный тезис, который не учла апелляция. При этом ВС не согласился и с выводом о том, что владение как факт было передано водителю. В определении довольно подробно изложено то, какие бывают виды владения.
Это описание заслуживает цитирования (выделение полужирным мое).
«Под владением в гражданском праве понимается фактическое господство лица над вещью.
Такое господство может быть владением собственника, а также обладателя иного вещного права, дающего владение; владением по воле собственника или для собственника (законное владение, которое всегда срочное и ограничено в своем объёме условиями договора с собственником или законом в интересах собственника); владением не по воле собственника (незаконное владение, которое возникает в результате хищения, насилия, а также вследствие недействительной сделки).
При рассмотрении настоящего спора стороны не ссылались на то, что автомобиль «Toyota Avensis» находился в чьём-то незаконном владении.
Соответственно, суду следовало разрешить вопрос, находился ли он во владении собственника либо во владении другого лица по воле собственника, имея в виду, что для признания того или иного субъекта владельцем источника повышенной опасности необходимо установить наличие одновременно как факта юридического владения, так и факта физического владения вещью.
- При этом необходимо учитывать, что письменная доверенность не является единственным доказательством наделения лица, не являющегося собственником, правом владения транспортным средством, а факт управления транспортным средством, в том числе и по воле его собственника, не всегда свидетельствует о законном владении лицом, управлявшим им, данным транспортным средством.
- В связи с этим передача транспортного средства другому лицу в техническое управление без надлежащего юридического оформления такой передачи не освобождает собственника от ответственности за причинённый вред».
- Итак, для протокола отметим, какие виды владения выделяет ВС.
Владение законное и незаконное, на первый взгляд, разделяются по критерию воли собственника. Однако в тексте определения этот критерий не выдержан последовательно. Например, законным может быть владение «по воле собственника или для собственника».
Видимо, бывают случаи, когда владение для собственника бывает не по его воле. В свою очередь, к владению незаконному отнесено владение вследствие недействительной сделки. Известно, однако, что бывают недействительные сделки без пороков воли.
В таком случае владение все же следует считать полученным по воле собственника, но незаконным.
Наконец, ВС прямо пишет, что «факт управления транспортным средством, в том числе и по воле его собственника, не всегда свидетельствует о законном владении». На этой фразе я ниже остановлюсь подробнее.
Есть еще владение юридическое и физическое. Что понимается под каждым из них, понять не менее сложно, чем разобраться в критерии разделения законного и незаконного владения.
Очевидно только, что под юридическим владением понимается не само право на владение, так как ВС написал, что владение — это «фактическое господство». Вероятно, что это владение, основанное на праве. Главное — оно может отличаться от физического владения.
Иными словами, у вещи могут быть два разных владельца — юридический и физический.
На самом же деле здесь, мне кажется, смешиваются две классификации владения. «Юридическое и неюридическое» владение — это владение, основанное и не основанное на праве на владение. Я склоняюсь к мысли, что такое разделение совпадает с законным и незаконным владением.
«Нефизическое и физическое» владение — это владение опосредованное и непосредственное. Выделение «физического» владения в таком контексте подразумевает, что у вещи могут быть два владельца. Иными словами, ВС, кажется, признает возможность хорошо известного двойного владения в российском праве, однако не ясно, насколько это признание осознанно.
Впрочем, едва ли стоит спорить с тем, что двойное владение есть в российском праве.
Наконец, есть еще некое «техническое управление» — фраза, использованная для иллюстрации ситуации, когда кто-то контролирует вещь, но не является ее владельцем.
Такое положение тоже хорошо известно теории владения в виде фигуры так называемого владеющего слуги (от Besitzdiener в немецком праве): кто-то получает власть над вещью, но находится под контролем ее владельца.
В таком случае последний продолжает быть владельцем в глазах права.
Верховный суд, очевидно, связывает ситуацию «технического управления» с упоминаемым им фактом управления по воле собственника, который «не всегда свидетельствует о законном владении».
Надо признать, что фраза построена крайне неудачно. Может показаться, что тот, кто «технически» управляет машиной, является в таком случае ее незаконным владельцем.
В действительности же он просто не является владельцем.
В итоге рассуждения ВС, мне кажется, довольно сильно запутали ситуацию для нижестоящих судов. Достаточно четкой характеристики различных видов владения в определении нет. Суды, я боюсь, при новом рассмотрении этого дела увязнут в рассуждениях о том, каковы критерии «технического» управления и в чем его отличие, например, от «юридического» (?) управления.
На мой взгляд, в этом споре можно было дать более простое указание: выяснить, был ли водитель нанят собственником. Если был, то его можно признать «владеющим слугой», а реальным владельцем будет собственник.
Если же водитель не был работником, то он являлся владельцем. У кого были «регистрационные документы», была ли «доверенность на управление» — не важно.
Важно, кто фактически контролировал движение автомобиля и каковы были его юридические отношения с собственником.
Как проверить человека перед тем, как покупать у него квартиру или дом, чтобы не остаться и без жилья, и без денег
Покупка жилья может закончиться для человека весьма плачевно, если сделку признают недействительной: покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег (ведь продавцу никто не запрещает тут же истратить всю полученную от покупателя сумму по своему усмотрению). Возникает вполне логичный вопрос: как же защититься от подобных неприятностей, покупая квартиру или дом?
С этого года действует особый механизм государственной защиты покупателей, которые лишились жилья из-за отмены сделки судом (ст. 68.1 Закона 218-ФЗ).
Если в течение полугода с продавца не удастся взыскать деньги, ущерб возмещается из казны РФ. Но компенсация полагается только добросовестному покупателю (который на момент заключения сделки не мог ни знать, ни разумно предположить, что там кроются какие-то подвохи).
Поэтому важно обеспечить себя доказательствами, что перед подписанием договора купли-продажи жилья вы проверили своего контрагента и убедились, что от вас ничего не утаивают.
Проверка проводится на основе официальных источников, которые находятся сейчас в публичном доступе.
Выясняем, не тянется ли за продавцом «криминальный след»
Прежде всего, стоит убедиться в том, что его паспорт не поддельный. Заходим на сайт Главного управления по вопросам миграции МВД России, выбираем сервис «Проверка по списку недействительных российских паспортов», указываем серию и номер паспорта продавца и отправляем запрос.
Ответ выдается сразу же. Если паспорт «чист», то его нет в списке недействительных. Кроме того, на портале ГАС «Правосудие» можно узнать, не был ли ваш продавец фигурантом уголовного дела.
Выбираем вкладку «Федеральные суды общей юрисдикции», далее — «Поиск по делам и судебным актам», выбираем субъект РФ и указываем Ф.И.О. интересующего вас человека. Система выдаст все судебные дела, в которых за последнее время участвовал ваш продавец, с текстами вынесенных постановлений.
Проверяем, кому и сколько уже задолжал этот продавец
Чем больше у продавца долгов, тем выше риск, что он не сможет вернуть деньги в случае отмены сделки.
Самым известным источником информации о должниках является сайт Федеральной службы судебных приставов: в разделе «Банк данных исполнительных производств» по Ф.И.О. можно выяснить, какие непогашенные долги есть на данный момент у человека.
На портале «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» можно выяснить, не признан ли ваш продавец банкротом.
Установить, какие долги у него появятся в ближайшее время, можно на упомянутом портале ГАС «Правосудие», а также на официальных сайтах арбитражного суда и судов общей юрисдикции по месту его жительства (там сейчас публикуются все решения, вынесенные в отношении конкретного гражданина).
Убеждаемся, что он действительно имеет право продавать квартиру
Для этого можно заказать электронную выписку из Росреестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на интересующий объект недвижимости.
Этот документ позволит убедиться в том, что продавец точно является собственником квартиры, а также что она не находится в залоге или под арестом.
Кроме того, на сайте районного (городского) суда по месту жительства продавца можно проверить, не лишен ли он дееспособности (поскольку этот вопрос относится к исключительной прерогативе суда). А также не является ли квартира на данный момент предметом судебного спора.
Узнаём, у кого еще (помимо продавца) есть права на эту квартиру
Это, пожалуй, самая сложная задача, поскольку на данный момент нет универсального способа выяснить точно, кто может в будущем претендовать на квартиру.
Можно лишь в некоторой степени обезопасить себя, запросив у продавца документ, на основе которого он приобрел квартиру, а также справку о зарегистрированных в квартире лицах.
К примеру, в договоре дарения может быть условие о пожизненном проживании дарителя. А в договоре купли-продажи может быть указано, что оплата произведена средствами материнского капитала — тогда квартира должна быть оформлена в собственность всех членов семьи, иначе у покупателя потом могут ее изъять по иску прокуратуры или ПФР.
Если же квартира была приватизирована, а кто-то из зарегистрированных в ней лиц не стал собственником (отказался от участия в приватизации), то по закону он может проживать в ней пожизненно и даже новый владелец квартиры не сможет его выселить.
Проверка паспорта продавца на предмет семейного положения и наличия детей также позволит оценить возможные риски при покупке такой квартиры. В частности, для продажи квартиры, приобретенной в браке, понадобится нотариальное согласие второго супруга (если по документам собственником является только один супруг).
Однако если в паспорте нет отметки о браке, то достоверно узнать, покупалась она в браке или нет, увы, невозможно. Даже у нотариусов до сих пор нет доступа к базе ЗАГСа — чего уж говорить о простых гражданах, которым на запрос о семейном положении продавца квартиры в ЗАГСе точно ответят отказом.
Точно так же невозможно точно установить, сдается ли на данный момент квартира по договору безвозмездного пользования или в наем. Ведь по закону обязанности наймодателя не прекращаются с продажей жилья, а переходят к новому собственнику квартиры (ст. 675, 700 ГК РФ).
Но при этом не требуется государственная регистрация для договора безвозмездного пользования. А для договора найма она необходима, только если срок договора составляет не менее года (ст. 674 ГК РФ).
Однако отсутствие регистрации не влечет недействительность сделки. А это значит, что покупатель не сможет заранее узнать, что право пользования квартирой передано по договору другим лицам — и законные жильцы могут нагрянуть, как гром среди ясного неба.
Чтобы покупателя признали впоследствии добросовестным, нужно взять с продавца письменное заверение в том, что такие обстоятельства отсутствуют. В будущем это во многом облегчит покупателю задачу доказать свою добросовестность и взыскать свои деньги с продавца либо получить компенсацию от государства.