В нашу организацию часто поступают вопросы по данной теме, как, например, этот: «Я должна ставить в известность управляющую компанию, если делаю в своей квартире перепланировку?».
Вначале ответим на ключевой вопрос нашей статьи. А далее уже опишем более подробно роль управляющей компании в процессе согласования перепланировок и ответим на основные вопросы.
- Итак, нужно ли согласовывать перепланировку с управляющей компанией?
- Если квартира находится в Москве, то с управляющей компанией согласовывать перепланировку НЕ требуется*.
- Если квартира находится в Московской области, то перепланировку с управляющей компанией согласовывать нужно.
- *Исключением для Москвы являются только перепланировки с затрагиванием общедомового имущества.
- Инженерные коммуникации в ведении управляющей компании, фото.
До 2011 года управляющие компании входили в состав комиссий, проводящих приемку перепланировки, то есть их подпись и печать были необходимы в акте о завершенной перепланировке. После же 2011 года, согласно новому ППМ №508-ПП, управляющие компании были выведены за рамки организаций, участвующих в процессе согласования.
Но данное изменение было введено только в Москве. В Московской области управляющие компании по-прежнему выполняют роль одной из согласующих структур. То есть без их подписи в акте о завершенном переустройстве/перепланировке ни одна перепланировка не будет считаться завершенной.
Однако вопрос согласования перепланировок с управляющими компаниями в Московской области мы в данной статье не будем рассматривать по причине того, что, как в каждом городе МО свои правила по порядку согласования переустройства квартир с УК, так и в каждой управляющей компании отдельно имеются свои нюансы. Далее мы будем рассматривать ситуации для Москвы.
Ниже представлены ответы на основные вопросы, которые задают собственники квартир про управляющие компании и перепланировки.
Вправе и может ли управляющая компания подать в суд из-за перепланировки?
– Может. Но только в рамках своих компетенций. Например, собственник поставил кран на общедомовые стояки отопления и газоснабжения. Либо захламляет приквартирный холл.
Если ее претензия связана с внутренней перепланировкой, то управляющая компания может проинформировать о ситуации жилищную инспекцию, она проведет проверку и выдаст собственнику предписание на устранение нарушений. И если собственник их не устранит в указанный срок, то тогда жилищная инспекция передаст дело в суд.
Может ли управляющая компания потребовать доступ в квартиру для проверки законности перепланировки?
– Потребовать нет, может попросить.
И вы можете пойти ей навстречу и показать квартиру. Однако вы можете и отказать ей в ее просьбе.
Но так как управляющая компания «просто так» обычно никуда не ходит, велика вероятность, что у вас действительно есть перепланировка, и, отказавшись пускать управляющую компанию на квартиру, вы приведете ситуацию к тому, что управляющая компания передаст жалобу «о возможной перепланировке» в жилищную инспекцию.
А МЖИ оперативно реагирует на жалобы управляющих компаний. И вот уже она может потребовать доступ.
Конечно, собственник может отказать в доступе и жилищной инспекции, но ни к чему позитивному это не приведет. После двух попыток попадания в квартиру (с предварительным уведомлением собственника о дате визита) жилищная инспекция передаст дело в суд о принудительном доступе.
Может ли управляющая компания проверять законность перепланировки?
– Нет. Выше мы уже говорили, что управляющая компания не входит в перечень организаций, участвующих в процессе согласования перепланировок.
- Кроме того, специалисты УК не являются профессионалами и не могут объективно оценить, относится то либо иное мероприятие к перепланировке или нет.
- Можно ли согласовать или узаконить перепланировку без участия управляющей компании?
- – Да, можно, если не затрагивается общедомовая собственность.
- Несет ли управляющая компания ответственность за перепланировки жильцов?
– Ответ неоднозначен. Скорее всего, нет.
Допустим, если вы в течении получаса демонтировали часть несущей стены, и управляющая компания не успела это предотвратить просто потому, что ее не пустили в квартиру, то ответственность лежит полностью на собственнике.
Управляющая компания может в процессе проведения ремонта попросить предоставить согласованные документы. Но собственник всегда может отказать, сказав, что: «Я делаю текущий ремонт и не меняю планировку квартиры, поэтому ваши вопросы по перепланировке ко мне не относятся».
- Такой ответ имеет место быть, но надо понимать, что если входить в конфликтную ситуацию с управляющей компанией, у нее есть такой сильный «рычаг», как обращение за проверкой в жилищную инспекцию.
- Нужно ли согласовывать ремонт с управляющей компанией?
- – Ни косметический ремонт, ни ремонт с перепланировкой не требуется согласовывать с УК.
- Какие действия управляющей компании при выявлении перепланировки?
- – Проведение управляющей компанией проверки перепланировки возможно при обычной проверке или при подозрении наличия незаконных ремонтных мероприятий.
- После проверки собственник может получить при несогласованной перепланировке уведомление (не предписание, предписание может выдать только жилищная инспекция) от управляющей компании о необходимости согласования перепланировки.
- Если собственник не отреагирует на этот документ, то далее обо всех незаконных действиях узнает надзорный орган – Мосжилинспекция или управление архитектуры – это те инстанции, кому сообщает о перепланировке квартир управляющая компания.
- В каких случаях управляющая компания может быть необходима в процессе перепланировки?
– Не беря процесс ремонта, в котором собственник в большинстве случаев взаимодействует так или иначе с управляющей компанией (например, замена счетчиков, перекрытие воды, перенос стояков и т.д.), управляющая компания может нам помочь в нескольких случаях. Основной из них – получение справки о том, что находится под квартирой собственника.
- Например, если квартира находится на втором этаже, а ниже находится нежилое помещение, то у собственника данной квартиры имеется гораздо больше возможностей в контексте согласования перепланировки, чем, например, у собственников жилых помещений на этажах выше.
- Основное преимущество заключается в возможности согласования перепланировки без ухудшения жилищных условий соседей снизу.
- Но чтобы при подаче документов в жилищную инспекцию доказать, что ниже расположено нежилое помещение, нам как раз потребуется из домоуправления соответствующая справка.
Конечно, можно обойтись и без управляющей компании и доказать это другими способами, например, получить документы БТИ на ниже расположенный этаж. В данное время этот документ называется архивная копия плана БТИ. Но это платная услуга, долгая по времени, а управляющие компании, как правило, делают это быстро и бесплатно.
Какие преимущества у квартиры, расположенной над нежилым помещением?
Отсутствие жилья снизу дает возможность реализовать при перепланировке массу интересных вариантов. Отметим некоторые из них:
- Становится возможным увеличить размер санузла, используя для этого не только площади прилегающих нежилых помещений (подсобки, коридора и т.д.), но и площади жилой комнаты или кухни.
- Удастся согласовать расширение кухни с электрической плитой или ее полного переноса с использованием площади жилых комнат.
Ниже пример перепланировки с расширением санузла за счет жилой комнаты.
Частью намеченных работ являлось расширение совмещенного санузла (4) за счет части площади жилой проходной комнаты (2). Данная квартира находится на втором этаже, под которым располагаются нежилые помещения.
Для согласования такой перепланировки потребовалась справка от управляющей компании о том, что ниже располагаются нежилые помещения.
Потому что если бы под квартирой находилась квартира соседей, то подобную перепланировку нельзя было согласовать.
Почему возникает необходимость документально подтверждать расположение квартиры над нежилым помещением?
Для жилищной инспекции очевиден факт того, что под квартирой нет другого жилого помещения только в том случае, если квартира находится на первом этаже. В подвальном помещении жилья быть не может по определению.
В приложенном к пакету документов плане БТИ или техническом паспорте помещения всегда указывается этаж, на котором находится квартира. Наличие ниже расположенного нежилого помещения не отражается в документах БТИ.
Фотографии домов с нежилыми помещениями на первых этажах, фото.
Как выглядит справка от управляющей компании о ниже расположенном помещении?
По заявлению собственника справка готовится управляющей компанией в свободной форме, но должна иметь все атрибуты официального документа – исходящий номер, подпись и печать. В документе обязательно должен быть указан адрес квартиры, в которой оформляется перепланировка, и этаж ее расположения.
Пример справки о ниже расположенном помещении.
Избыточные требования управляющих компаний
- Отдельным случаем стоит выделить перепланировки, которые согласуются еще до получения выписки о собственности из ЕГРН.
- Зачастую бывает, что собственность на квартиру оформляется достаточно долго.
- То есть управляющая компания уже сформирована, ведет эксплуатацию дома, граждане приняли квартиру по ДДУ, подписали акт приема-передачи и все, они хотят делать ремонт.
- И вот здесь многие управляющие компании, пользуясь ситуацией, начинают чинить всяческие препятствия проведению ремонта «в заботе о гражданах».
Данная забота выражается в желании управляющей компании начать «согласовывать», причем за хорошие деньги, так как у граждан еще нет собственности на руках, и «пугая» тем, что если человек не собственник, то они могут ему запретить делать ремонт. Да, даже и с оформленной собственностью особо «рьяные» УК зачастую утверждают собственникам, что без их «согласования» ремонт делать нельзя.
Несколько раскроем данную ситуацию.
Покупка квартиры по ДДУ – это инвестиционный процесс. То есть вы и другие будущие собственники помещений в вашем доме, условно говоря, собрались и вложили свои средства в инвестиционный процесс – постройку жилого дома.
И по условиям договора вы должны получить прибыль в виде некого объекта недвижимости.
И вот дом наконец-то построен, принят госкомиссией, объект недвижимости (квартира, апартамент или офис) переданы счастливому владельцу по акту-приемки.
Договорные обязательства застройщика полностью выполнены, вы – законный владелец недвижимости. И совершенно не важно, стоит она на учете в ЕГРН или не стоит.
Но управляющие компании пытаются навязать вам свою точку зрения: якобы вы еще не являетесь собственником и, пока это не произошло, именно управляющая компания должна заботиться о вас и остальных «пока еще не собственниках», а поэтому с ней необходимо подписать некий договор на некий «технадзор», который платный и суть которого в том, что сотрудник управляющей компании будет «надзирать» за вашим ремонтом.
Рассмотрим вопрос еще проще – с точки зрения продажи квартиры.
Зачастую граждане, не оформляя собственность, продают квартиру по ДДУ и акту приема передачи. Разве может не собственник недвижимости что-то продать?
Иными словами, квартира принадлежит гражданину, и он может вести там ремонт в соответствии с действующим законодательством. И законодательство предусматривает только один документ для проведения работ, это разрешение на перепланировку – распоряжение жилищной инспекции.
- И никаких иных документов для проведения ремонта не требуется.
- Причем данное разрешение действующее законодательство позволяет получить гражданам даже еще не вступившим в право собственности, приложив к пакету рассматриваемых документов вместо выписки ЕГРН заменяющие ее ДДУ и акт приема-передачи.
- На фото разрешение Мосжилинспекции на перепланировку квартиры.
Ниже мы приложим требования одной из управляющих компаний к проведению ремонтных работ и перепланировки.
И даже выше представленные требования УК, это не самые объемные, так как этот застройщик сдает большие комплексы и, возможно, в связи с многочисленными конфликтными ситуациями с жителями, которые совершенно не понимают, что от них хотят, сократил их до объема, который можно прочитать и условно понять.
А вот ниже представлены требования управляющей компании застройщика, который построил всего несколько домов, и этот документ мы даже не можем выложить целиком, так как это «объемный» по содержанию буклет из десятков страниц, и читатель нашей статьи, скорее всего, просто закроет наш сайт, так как «домотать» до конца статьи будет затруднительно.
В подобных документах на множестве листов перечислено такое количество требований и проектов (которые непременно необходимо заказать по совершенно не рыночным ценам у дружественной проектной компании), что собственники говорят: «Проще продать квартиру, чем все это сделать».
Роль управляющей компании, конечно, важна, и мы в целом согласны с некоторыми пунктами из данного списка (например, пункты о правильном присоединении к электосетям или о замене батарей), но предоставлять отдельные рабочие проекты, начиная от слаботочных сетей и заканчивая проектом кондиционирования (которые все у них необходимо заказать, так как, конечно, «никто другой в Москве» это не может сделать), мы считаем явным перебором.
Кроме того, зачастую управляющие компании просят заключить некий договор на технадзор за ремонтными работами. Это уже совершенно не нужный документ, который никакого юридического значения не имеет, а имеет только смысл оплаты какой-то суммы денег на расчетный счет управляющей компании или «дружественной» ей организации.
Возможно, на какие-то интересующие вопросы вы не нашли ответы в данной статье, мы всегда готовы ответить на них. Обращайтесь за бесплатной консультацией к нашим специалистам.
Лицензия управляющей компании ЖКХ — как проверить, как получить, кто выдает, причины отказа
Управляющая компания занимается техническим и санитарным обслуживанием многоквартирных зданий.
Для оказания услуг жилищно-коммунального хозяйства юридическое лицо обязано заключить договор с собственниками жилья. Без лицензии управляющая компания не может обслуживать дома.
Отсутствие документа, подтверждающего законную деятельность, грозит административным штрафом, отстранением от работы.
Лицензия для управляющей компании ЖКХ
Согласно нормативному акту, вносящему изменения в действующий ЖК РФ, для управления коммерческая организация обязана регулярно подтверждать компетентность, качество проводимых работ.
По ФЗ № 485, срок лицензии для управляющей компании ЖКХ – 5 лет. Если на момент вступления нормативного акта в силу учреждение уже осуществляло деятельность, то нужно сразу получить разрешение для сотрудничества с жильцами.
Отсутствие подтверждающего документа – основание для административного наказания.
ст.1 п. 13, Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. № 485-ФЗ
Как получить лицензию УК
Оформить разрешение на обслуживание жилых населенных зданий могут юридические лица, индивидуальные предприниматели, специализирующиеся на управлении недвижимостью. Лицензию вправе выдавать кооперативам, товариществу собственников помещений, имеющих контроль над двумя и более домами. Документ не выдается ТСЖ, обслуживающему один дом, несколько зданий, расположенных на едином участке.
Лицензия не обладает сроком действия, однако имеет юридическую силу только на территории домашнего субъекта.
Если управляющая компания в сфере ЖКХ соблюдает предъявляемые требования, она вправе получить разрешение для обслуживания, содержания общего имущества жилого многоквартирного здания.
Документ выдает Госжилнадзор или местная комиссия, которая занимается обслуживанием собственников недвижимости.
Кто может получить лицензию
Оформление лицензии возможно при условии нахождения главного офиса УК в России. Законная деятельность невозможна без квалификационного аттестата руководителя.
Выдача документа осуществляется после сдачи экзамена, порядок проведения которого определяется вышестоящей инстанцией региона. Глава УК не должен иметь действующей судимости за экономические, тяжкие преступления, обязан работать длительный период.
Для выдачи разрешения могут потребовать выполнение правил, которые установлены муниципальными нормативными актами.
Как данный вопрос регламентируется законом
Деятельность управляющих компаний была узаконена ЖК РФ. 31.12.2017 принят ФЗ № 485, с изменениями в статьях действующего нормативного акта. С 2018 года, по п.1.3 ст.
161 Жилищного Кодекса, лицензия ЖКХ обязательна для обслуживания населенных зданий. По п.8 ст.
5 ФЗ № 485, учреждения, желающие получить разрешение, при несоответствии установленным требованиям обязаны внести изменения на протяжении полугода после вступления правового акта в действие.
ст.5 п. 8, Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. № 485-ФЗ
Предъявляемые к УК требования
Для получения разрешения существуют требования Росжилнадзора к лицензируемым управляющим компаниям:
- регистрация юридического лица, индивидуального предпринимателя;
- наличие технической основы для эффективной работы: укомплектованное помещение, оборудование, инвентарь;
- высококвалифицированные сотрудники разных специальностей;
- неимение нарушений, невыполненных предписаний на протяжении года;
- доступность к сведениям о проводимых мероприятиях;
- отсутствие задолженностей.
Госжилнадзор и Лицензионная комиссия принимают решения и выдают разрешения на обслуживание и содержание жилого здания.
Выдача лицензии для деятельности в качестве УК производится по ст. 193 ЖК РФ. В нормативном документе отражены положения, которым должна соответствовать коммерческая организация, обслуживающая жилые многоквартирные дома. Требования устанавливаются по отношению к руководителю, техническому оснащению, штату сотрудников.
Перечень необходимых документов
Юридическое лицо, ИП вправе подать заявку в Государственный жилищный надзор РФ для получения разрешения на управление многоквартирными жилыми домами. Лицензирование управляющих компаний не осуществляется без заявления. Вместе с заявкой необходимо представить документы, подтверждающие соблюдение требований, согласно ст. 193 ЖК РФ. Основной перечень:
- свидетельство о регистрации ИП или юридического лица;
- ИНН главы организации;
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
- учредительные бумаги;
- уставной документ организации;
- справка о владении нежилым недвижимым имуществом, предназначенным для деятельности компании;
- документы об образовании, трудовая книжка сотрудников, зачисленных в штат;
- технические справки об исправности оборудования, инвентаря;
- удостоверение руководителя об успешной сдаче квалификационного экзамена.
Чтобы получить лицензию на деятельность управляющей компании, начальник обязан представить свидетельство о владении нежилой недвижимой собственностью, предназначенной для работы сотрудников. В случае аренды помещения необходимо приложить договор найма.
Вместе с основными справками следует предоставить список многоквартирных домов, находящихся в зоне обслуживания.
Члены лицензионной комиссии, кроме заявления и прилагаемого пакета документов, вправе потребовать дополнительные справки о наличии судимости руководителя, свидетельства об образовании сотрудников.
Прохождение квалификационного экзамена
Лицензия для управляющей компании не выдается без подтверждения квалификации начальника. Квалификационное испытание проводится для оценки знаний, которые требуются для грамотного управления, обслуживания жилых многоквартирных домов, общения с собственниками квартир.
Перед проверкой гражданин должен своевременно подать заявление в лицензионную комиссию или Жилищную инспекцию. Для подачи прошения необходимо предъявить паспорт или доверенность, когда интересы руководителя управляющей компании представляет третье лицо. Срок рассмотрения письменного заявления на участие составляет до 15 дней.
Для получения квалификационного аттестата ЖКХ глава организации должен пройти тестирование на компьютере. Максимальное количество вопросов – 200, из которых на итоговый экзамен выводится только половина.
Время прохождения теста составляет не более 2 часов. Экзамен считается успешно сданным, если количество правильных ответов более 86 %.
В случае удовлетворительного результата выдается аттестат, действующий в течение 5 лет.
Должностные лица для работы должны получить аттестат о квалификации с пятилетним периодом действия.
Общий срок и стоимость лицензирования
Процесс лицензирования коммерческой управляющей компании – не бесплатная процедура. Стоимость получения документа складывается из суммы государственной пошлины, тарифов независимых компаний по оцениванию материальной, технической базы организации, возможного обучения сотрудников. Квалификационный экзамен для начальника проводится бесплатно.
Сумма госпошлины, согласно ст. 333.33 НК РФ, составляет 30 тысяч рублей.
Срок лицензирования, на протяжении которого происходит рассмотрение заявления, поданных юридических бумаг, – не более месяца.
Рассмотрение заявления на лицензирование проводится не более месяца.
Причины отказа в выдаче лицензии, и как быть в данном случае
Не все организации, желающие осуществлять обслуживание многоквартирных домов, могут получить разрешительный документ на работу. При невыполнении предписаний, указанных в ст. 193 ЖК РФ, контролирующий орган вправе не выдавать лицензию. Основные причины отказа:
- действующая судимость у руководителя за средние, тяжкие, особо тяжкие преступления, незаконные действия в экономической сфере;
- неимение квалификационного аттестата у главы организации;
- наличие финансовых задолженностей, свидетельствующих о ликвидации компании;
- невыполнение требований, предъявляемых на протяжении года государственной службой по надзору за жилищно-коммунальным хозяйством;
- нахождение зарегистрированного нежилого помещения для деятельности организации за рубежом.
Частая причина отказа – несоблюдение требований, согласно ст. 161 ЖК РФ. По п.10 правового акта, УК обязана предоставлять сведения о финансовой деятельности, оказываемых услугах.
Если контролирующий орган отказал, то руководитель вправе обжаловать решение комиссии в суде или устранить проблемы, заново подать заявку.
При вторичном обращении необходимо повторно оплатить государственную пошлину.
Кто выдает лицензию управляющей компании ЖКХ
Документ оформляется в Государственном жилищном надзоре. Решение о выдаче лицензии принимает комиссия, после рассмотрения заявления, прилагаемых юридических бумаг, оценивания соответствий с требованиями.
В случае положительного ответа управляющая компания ЖКХ получает лицензию с мотивированным предложением. Дополнительно выдается бумага с указанием адресов, которые находятся в зоне обслуживания.
Внесение изменений в приложении к лицензии ЖКХ
Внесенные сведения в выданных лицензиях и сертификатах iso со временем изменяются. На протяжении действия полученного разрешения управляющая компания начинает сотрудничество с новыми жильцами многоквартирных домов. После заключения соглашения коммерческая организация должна в течение трех суток подать обновленные данные в Государственный жилищный надзор.
После обращения ведомство вносит изменения в выданное приложение к лицензии на протяжении трех дней. При удалении многоквартирного дома из списка обслуживаемых помещений управляющая компания приостанавливает деятельность по указанному адресу.
Аннулирование лицензии УК
После получения разрешения организация рискует потерять документ, если контролирующий орган выявит недостатки в процессе работы. Аннулирование лицензии для управляющей компании ЖКХ происходит после подачи в суд заявления за многократные нарушения, ненадлежащее исполнение служебных обязанностей.
Лицензионная комиссия тоже вправе обратиться в орган исполнительной власти с требованием исключить из приложения к разрешению жилые помещения, которые обслуживала УК.
Росжилнадзор контролирует деятельность управляющих компаний на протяжении всего периода работы. Если было принято решение об аннулировании, компания должна в течение трех суток передать техническую документацию на оборудование органу местного самоуправления, который впоследствии будет проводить открытый конкурс по выбору новой организации, в соответствии со статьей 161 ЖК РФ.
Управляющая компания, для обслуживания многоквартирных домов, обязана иметь лицензию. Отсутствие подтверждающего законную деятельность документа влечет к административному наказанию. За несоблюдение требований нормативного акта начисляется штраф, размер которого зависит от статуса организации, устанавливается запрет на обслуживание жилой недвижимости в течение трех лет. Проверить лицензию управляющей компании обязаны собственники помещений при заключении договора.
Обязана ли управляющая компания отчитываться перед жильцами
- Известно, что организации по управлению многоквартирными домами, согласно законодательству, возлагают на себя обязанности выполнять работы по содержанию и общему ремонту общедомового имущества МКД.
- Однако, далеко не всем известен перечень всего объема работ, которые УК должна обязательно осуществлять.
- Далее обратимся к «букве закона» для определения обязанностей управляющих компаний, которые закреплены на законодательном уровне.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
- +7 (499) 703-47-59 Москва, Московская область
- +7 (812) 309-16-93 Санкт-Петербург, Ленинградская область
- 8 (800) 511-69-42 Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Что должна делать управляющая компания в многоквартирном доме
Не имеет значения, какова форма управления вашим домом. Будь то ТСЖ или ЖСК, — услуги, предоставляемые в адрес собственника, являются одинаковыми, а поэтому и ответственность руководителей какой-либо из вышеперечисленных организаций будет одинаковой.
При условии, что для управления в вашем доме выбрана УК, то следом за составлением протокола общего собрания, организация должна заключить соглашение по управлению с собственниками МКД не менее 2/3 общей площади МКД.
Дата, согласно которой был заключен договор управления, будет считаться началом управления МКД. С этой даты, УК обязана строго соблюдать все нормативно-правовые акты, регламентирующие работу данной организации.
В ходе выполнения своих договорных обязательств, УК должна предоставлять свободный доступ к данным по управлению МКД, его характерным особенностям, а также о финансово-хозяйственной деятельности такового.
Может ли управляющая компания отказаться от управления домом?
Об обязанностях УК по содержанию дома читайте тут.
Начиная с 01.06.2016 года, все данные о деятельности УК должны быть размещенными в системе ГИС ЖКХ. Там должна быть сосредоточена вся важная информация. При отсутствии данных, которые обязательны для размещения, вы имеете полное право на обращение в ГЖИ или же органы Прокуратуры.
Помимо этого, в нормах ЖК РФ прописано, что каждый год в пределах первого квартала, со стороны собственников проводится собрание для утверждения отчета по финансово-хозяйственной деятельности управления домом за период предыдущего календарного года. При отсутствии такой процедуры, есть основания для обращения в адрес надзорных органов.
Консультация юриста
УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС
Обязанности управляющей компании
Полный спектр работ по содержанию и ремонту МКД, УК должна производить, не выходя за рамки сборов материальных средств на содержание и ремонтные работы по жилью.
Таким образом, УК имеет договорные обязательства по проведению следующих работ:
При условии, что для выполнения вышеуказанных работ и услуг объективно потребовались дополнительные средства, следует проводить внеочередное собрание жителей МКД, с предоставлением со стороны УК расчетных документов по искомой тематике и по проблемному вопросу.
При условии, что указанные услуги и работы со стороны управляющей организации проведены не были, это причина для обращения за помощью в адрес надзорных органов, а именно в ГЖИ.
Ответственность управляющей компании
Со стороны УК должны быть проведены максимально возможные, а главное необходимые мероприятия по обслуживанию общедомового имущества многоквартирного дома.
В противном же случае, по причине бездействия, УК может быть привлечена к ответственности. Она может быть как административной, так и уголовной. Надзорные органы, которые обязаны осуществлять контроль за выполнением договорных и законных обязательств УК в условиях современности, это Государственная жилищная инспекция и органы Прокуратуры.
Также определенным объемом полномочий обладают местные власти населенного пункта, органы пожарного надзора, а также Роспотребнадзор и правоохранительные органы.
Любая из вышеперечисленных организаций вправе наложить штрафные санкции по причине невыполнения или ненадлежащего выполнения должностными лицами, а также юридическими лицами требований действующего законодательства РФ.
Основной трудоемкий процесс – доказывание факта нарушения. Также следует упомянуть тот факт, что у УК существует обязанность в получении лицензии. Естественно, что при неудовлетворительной работе подобных компаний, сформировалась возможность лишения УК их лицензий, что, по сути, должно возыметь мотивирующий эффект на сотрудников и руководителей подобных организаций.
Однако отметим, что данная мера является довольно крайней и нечасто применяется к нарушителям. В данном случае, позиция контролирующих и властных органов такова, что со стороны собственников многоквартирных домов, при объединении таковых, реальнее осуществить переизбрание недобросовестной организации управления.
При условии, что жильцы объединяться не имеют желания, то и радикально менять в плане конкретного дома никто ничего не будет, тем более, лишать лицензии УК.
Деятельность УК регламентируется рядом законодательных актов. При грамотном и умелом использовании таких нормативно-правовых актов, реально добиться исполнения полного объема работ и услуг по многоквартирному дому.
Однако не следует забывать, что от персональной активности жителя (собственника) и заинтересованности его в судьбе дома, зависит благосостояние всего МКД.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
- +7 (499) 703-47-59 Москва, Московская область
- +7 (812) 309-16-93 Санкт-Петербург, Ленинградская область
- 8 (800) 511-69-42 Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Как потребовать отчет от управляющей компании
После того, как на собственников переложили обязанности по обслуживанию многоквартирных домов, на рынок вышли управляющие компании, готовые взять инициативу в свои руки.
За работниками УК закреплено управление жилищным фондом, а именно: ремонт, техническое обслуживание, санитарное содержание, благоустройство и т.д. Собственники помещений обязаны оплачивать оказанные услуги, а управляющая компания — отчитываться о выполненной работе.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61 . Это быстро и бесплатно !
Обязанность УК предоставлять отчет
Законодательная основа и периодичность
Обязана ли управляющая компания отчитываться перед жильцами? Ответить на данный вопрос нам помогут законодательные и нормативные акты Российской Федерации. Главный документ, регламентирующий взаимодействие между УК и собственниками — договор на управление домом.
Именно договор между жителями и управляющей компанией является приоритетным документом во всех спорных моментах. Собственники нанимают УК для получения жилищно-коммунальных услуг и проведения работ по обслуживанию дома. Чтобы по итогам обозначенного периода требовать отчет о проделанной работе, следует прописать необходимые пункты в договоре.
В своей деятельности по управлению МКД компании руководствуются статьями Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (далее — ЖК РФ). Ст. 162 ЖК РФ обязывает организацию по обслуживанию МКД ежегодно предоставлять собственникам отчет о выполнении договора за предыдущий год.
Сделать это она должна в течение первого квартала текущего года, если иное не устанавливает договор управления домом. Это означает, что собственники имеют право утвердить любую периодичность отчетности по обслуживанию МКД: 1 раз в квартал, 1 раз в полгода и т. д. Но на практике чаще встречается срок, указанный в Жилищном кодексе.
Такой же регламент предоставления отчетности перед собственниками, но уже в части раскрытия информации об УК, указан и в Постановлении Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД» (далее — ПП №731).
Помимо отчета об исполнении договора, в ПП №731 приводится полный список сведений, которые управляющая организация должна озвучивать.
Форма и место размещения
Как правило, отчет предоставляется жителям в свободной форме. Его распечатывают и вывешивают на информационных досках в подъездах жилых домов. Помимо передачи отчета непосредственно собственникам, ЖК РФ требует размещать его в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).
Постановление Правительства №731 добавляет еще несколько площадок в интернете, на которых размещение отчетности обязательно — сайт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, сайт органа местного самоуправления или официальный сайт управляющей компании (по выбору). В основном, у всех есть собственный сайт, на котором находятся сведения об УК, в том числе отчет.
На интернет-ресурсах отчетность выгружается по определенным формам, которые диктует Приказ Минстроя России от 22.12.2014 N 882/пр. В документе подробно описано, какая информация отражается в отчете, сколько, в каком виде.
Важно! Жильцы имеют право самостоятельно утвердить форму отчетности управляющей компании перед собственниками МКД. Но УК, со своей стороны, должна ее согласовать.
Когда УК не обязана отчитываться
УК не имеет права скрывать отчет о проделанной работе перед собственниками МКД. По ЖК РФ управляющая организация обязана предоставить его вне зависимости от того, выполнила она свои обязательства или нет.
Но УК имеет право отказать в информации человеку, который, например, не является собственником помещений дома. Или если владелец квартиры запрашивает некорректную информацию (сверх той, что указана в законодательных документах) — коммунальщики вправе ее не давать.
Как потребовать отчет от управляющей компании
Жители МКД, желающие ознакомиться с отчетами по управлению, не должны столкнуться с особенными трудностями. Управляющие компании обязаны хранить всю документацию по дому за последние 5 лет (ПП №731).
Поэтому достаточно обратиться в УК и запросить отчет за тот или иной год. Кроме того, всю отчетность вы можете найти на официальном сайте управляющей организации и на портале ГИС ЖКХ. В противном случае требуйте отчет в распечатанном или электронном виде.
Если организация по обслуживанию дома по каким-то причинам нарушила сроки предоставления отчетных сведений или вовсе скрыла их, то пишите претензию на имя руководителя компании.
Обращение к коммунальщикам не дало результата? Пишите жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) или в прокуратуру. Отчет УК перед жителями входит в Стандарт раскрытия информации. Несоблюдение его требований влечет за собой наложение штрафных санкций. Если отчет все равно не будет передан — подавайте исковое заявление в суд.
Важно! Штраф на организацию по обслуживанию МКД за невыполнение условий лицензирования и/или предписаний жилищной инспекции — от 250 до 300 тыс. рублей (Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ).
Образец ежегодного отчета УК
Какие документы нужно передавать из старой в новую УК
У совета многоквартирного дома часто возникают вопросы какие документы старая управляющая компания после того, как ее полномочия прекращены обязана передавать сменившей ее организации.
Документация, которую нужно передавать новой Управляющей организации
Управляющая организация обязана передать техническую документацию на дом, иные документы, ключи от помещений и электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общедомового имущества своему преемнику в трёхдневный срок после окончания договора управления МКД, согласно ч. 10 ст. 162 и ч. 1 ст. 200 ЖК РФ.
“Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.. ЖК РФ ч.10 ст 162“
Следует учесть, что в состав пункта «иные документы» может, по существу, относиться любой документ, имеющий отношение к управлению данным многоквартирным домом.
Возникает вопрос, как поступить в случае, если каких-либо документов у управляющей компании просто никогда не было. К примеру, застройщик или предыдущая управляющая организация их не передали. Обязана ли старая УК восстанавливать эти документы, для передачи вновь избранной.
В п.
21 ПП РФ № 416 прописано, что в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к их восстановлению и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
Соответственно, делаем вывод, что если какие-то документы отсутствуют, управляющая компания обязана в течение 3 месяцев с момента получения уведомления о переходе дома в другую компанию принять меры к восстановлению документов.
Кроме того, в ПП РФ от 13.09.2018 № 1090 сказано, что непередача технической документации относится к грубым нарушениям лицензионных требований.
Пошаговое руководство с образцами документов по смене управляющей компании
Не смотря на вышеизложенное, суды придерживаются разных точек зрения по данному вопросу. В одном случае суд признал невозможным для УО найти проектную документацию на дом и освободил её от обязанности восстанавливать бумагу, а в другом было принято решение, что отсутствие документации не освобождает управляющую компанию от необходимости её передать.