Право опекуна на обмен (продажу) квартиры подопечного — Юридические советы

По отношению к сделкам, которые самостоятельно могут осуществлять недееспособные и ограниченно дееспособные физические лица, гражданским законом устанавливаются особенные правила.

Из-за этого у опекунов зачастую появляются вопросы – а могут ли они самостоятельно продавать жилое помещение, которое принадлежит опекаемому, без запроса его соглашения.

Общий порядок распоряжения имуществом подопечного

Может ли опекун продать квартиру недееспособного опекаемого? Правовая способность имеется совершенно у каждых людей. Правоспособность обретает каждый гражданин тут же после рождения, а утрачивает ее из-за гибели. Полная недееспособность будет наступать по законодательству России с наступления совершеннолетия.

ВАЖНО! Обязательным критерием для признания считается отсутствие у психически нездорового гражданина способности осознавать значение собственный действий и руководить ими.

Правовая регулировка взаимоотношений, которые связаны с отчуждением имущества подопечных происходит за счет:

1. Кодекса.
2. Федерального закона «Об опеке и попечительстве».

Стоит рассмотреть и проанализировать законодательные нормативы. Общий порядок распоряжения жильем подопечного устанавливается в статье 37 Кодекса. В части 2 говорится о том, что подобные сделки, как:

• обмен;
• дарение;
• сдача в аренду;
• разделение жилья и выдел из него долей;
• другие договора, которые определенным образом делают хуже имущественное положение подопечного, допускается производить лишь с предварительного соглашения опекунских органов.

Исходя их настоящего смысла нормативов законодательства, сделки, которые направляются на улучшение имущественного положения подопечного, допущено производить и без истребования соглашения от опекунских органов.

Все вышесказанное стоит отнести к имуществу подопечных – при этом к движимому и недвижимому имуществу недееспособного, в Кодексе не оговаривается. Но по отношению к собственности имеются специализированные нормативы.

Таким образом, в части 20 Закона обозначается особенный правовой режим недвижимой собственности подопечных. Получить разрешение органа опеки просто, соблюдая определенные требования.

Случаи отчуждения имущества опекаемого

Собственность подопечных не подлежит отчуждению, помимо обозначенных ситуаций:

1. На собственность обращается взыскание судебными приставами в силу решения суда.
2. Квартира отчуждается по соглашению ренты или мены, когда условия подобной сделки направляются на улучшение условий жилья подопечного.
3. Жилье отчуждается из-за смены проживания подопечного.
4. Собственность отчуждается вследствие необходимости обретения финансовых средств для платежа дорогостоящего лечения подопечного.

Чтобы осуществить определенные сделки, также нужно разрешение от опекунских инстанций.

Прекращение опеки в случае смерти опекуна или опекаемого

Пункт 1 часть 1 статьи 29 Закона устанавливает, что после смети опекаемого опекунство заканчивается.

В силу статьи 17 обозначенного Закона, подопечные и опекуны не обладают правами на собственность друг друга. Исключением считается нахождение собственности в общей долевой или совместной собственности.

• При гибели подопечного бывший опекун больше не способен производить личные гражданские и юридические права и обязанности, которые связаны с распоряжением имущественными благосостояниями подопечного.
• Так, договор по продажи жилья не способен осуществляться, в том числе, и при наличии разрешения от опекунских инстанций.

Запрет на осуществление сделок

Часть 3 статьи 37 Кодекса обозначает прямой запрет на производство договора между подопечными и:

1. Супругом.
2. Его женой или мужем.
3. Близкими родными опекуна.

ВНИМАНИЕ! Исключение считаются договора, которые направлены на улучшение имущественного положения подопечного, например, передача опекуном или ближайшим родным квартиры или дома в дар подопечному.

Для того, чтобы подарить собственность подопечному, предварительное соглашение от опекунских советов не нужно, так как это делает лучше положение имущества.

Получение разрешения на продажу недвижимого имущества недееспособного

Может ли опекун распоряжаться имуществом опекаемого? Опекун физического лица, которое стало признаваться недееспособным, перед продажей квартиры последнего обязан получать определенное постановление от опекунских органов на распоряжение имуществом подопечного. Для этого нужно направить письменное уведомление в опекунские инстанции и собрать определенный список документации:

1. Паспортные данные опекуна.
2. Документация на собственность, которую в планах реализовать
3. Документация на жилище, которое станет предоставляться недееспособному гражданину.
4. Когда на счет банка, опекаемого поступают финансы, нужны бумаги из банковского учреждения, которые подтверждают данный факт.

Каким образом можно продавать квартиру опекаемого:

• Обращаться в опекунские органы собственного района с письменным удостоверением о желании реализовывать объект жилища собственников, один из них который недееспособный.
• Предоставлять документацию, список которых приводится выше. Разрешение на продажу собственности от опекунских органов станет предоставляться лишь в той ситуации, когда опекаемое лицо обретет взамен равноправное по условиям проживания и цене жилища.
• Определенные ситуации предполагают обретение разрешения на реализацию жилищной площади недееспособного без предоставления ему взамен равноправного объекта собственности в качестве нового жилища.
• Когда гражданин передавался на гос. содержание, опекун должен предъявлять документацию банку, которая подтверждает факт поступления на счет недееспособного гражданина финансов, эквивалентных цене реализованной собственности.

Когда опекун произвел договор продажи собственности недееспособного опекаемого без уведомления органов попечительства, его законные представители способны признавать ее незаконной за счет обращения в инстанцию суда.

Инструкция по продаже квартиры

Поэтапная инструкция по продаже собственности подопечного:

1. Убеждаться, что собственность станет отчуждаться во время соблюдения нормативов, которые предусматриваются частью 1 статьи 20 Закона.
2. Убеждаться, что разрешение опекунских органов на самом деле требуется – так не нужно обретать соглашение, когда сделка направляется на улучшение положения недвижимости гражданина.
3. Потребовать разрешение на осуществление договора от опекунских органов, подавая определенную заявку в форме письма в территориальный опекунский орган.
4. Выжидать 15 суток, на протяжении которых на основе части 3 статьи 21 Закона опекунский орган обязан предоставлять разрешение или отказ в выдаче подобного разрешения.
5. После обретения разрешения начинать поиск покупателя и подавать ему квартиру в общем распорядке.

Необходимые документы

Чтобы опекунские органы предоставляли разрешение на продажу собственности, требуются несколько обязательных бумаг:

• Паспорт опекуна.
• Письменная заявка на предоставление разрешения.

Приходится подтверждать, что договор осуществляется только в интересах физического лица, не нарушает его полномочий и проводится с целью улучшения требований жилья:

1. Бумаги на подаваемое жилище.
2. Документация на обретаемое жилье.
3. Иные документы, напрямую или косвенно подтверждающие законность требований опекуна.

Нюансы

Когда опекун самостоятельно совершает сделку от имени подопечного, не потребовав заранее соглашение от опекунских органов, будет действовать норматив части 4 статьи 21 Закона.

СПРАВКА! Исходя из нормативных положений, когда от органов опеки поступит разрешение на заключение договора без предварительного согласия, он способен обращаться с иском о расторжении договора в судебный орган. Расторжение будет осуществляться на основе статьи 450-453 Кодекса.

Далее наступает:

• Имущество, получаемое добросовестным приобретателем, станет возвращаться подопечному.
• Расходы, нанесенные покупателю квартиры и другим гражданам, подлежат возмещению опекуном в порядке, который предусматривается статьей 15 Кодекса.

При осуществлении договоров от имени недееспособного стоит обязательно участь его мнение. Если узнать мнение нереально, требуется спросить родителей подопечного, других родственников или граждан, так или по-другому оказывающих подобному физ. лицу услуги.

Образец договора купли продажи между опекуном и недееспособным

Предварительное соглашение для опекунских органов является важнейшей документацией, которая подтверждает намерения сторон осуществить сделку. На основе данной документации можно подписать соглашение купли-продажи.

Следовательно, обладая на руках правильно составленным предварительным соглашением для опеки, можно уже защитить интересы несовершеннолетнего. Это довольно важно для отдела по защите прав людей, которые не достигли возраста 18 лет.

Разрешение от органов опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним или недееспособным — может ли опекун продать долю опекаемого

3 112 просмотров

Закон обязывает родителей и других законных представителей защищать имущественные права детей и совершеннолетних подопечных. Однако он устанавливает защиту от недобросовестных действий опекунов.

Одной из таких мер является наложение ряда ограничений на продажу имущества подопечного. Например, при продаже квартиры необходимо получить согласие отдела опеки и пройти удостоверение сделки у нотариуса. В противном случае Росреестр откажет в регистрации договора.

Рассмотрим, как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки.

Имеет ли право опекун продать имущество опекаемого?

Ст. 37 СК РФ дает разрешение опекуну на распоряжение доходами подопечного. Под доходами тут понимается суммы пенсий, алиментов и пособий. Заработная плата и стипендия ребенка законному представителю недоступны.

Денежные средства зачисляются на номинальный счет опекуна. Он может их снимать без дополнительного разрешения.

Однако Постановление Правительства от 2009 года № 423 предусматривает необходимость ежегодной подачи отчета за расходование детских денежных средств.

Гражданин должен предъявить чеки и представить информацию о расходах, установленных законом.

№ п/пТраты, за которые необходимо отчитываться

1	Крупные покупки, дороже 2 прожиточных минимумов
2	Расходы на содержание жилья, которое находится в собственности подопечного
3	Траты на платное лечение ребенка

Не нужно отчитываться за покупку одежды, обуви, питания и другие незначительные траты.

Опекун не имеет права на имущество подопечного. Поэтому он не может им распоряжаться (продать, подарить, завещать). Однако он должен заботиться об детской собственности и включать в отчет сведения об сохранности имущества.

В случае если возникает необходимость в продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, необходимо получить предварительное разрешение отдела опеки. В противном случае нотариус откажет в удостоверении сделки.

Как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки?

С 2016 года сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, подлежат нотариальному удостоверению.

С 2019 года нотариус самостоятельно передает документы для государственной регистрации перехода прав в Росреестр. Поэтому при продаже квартиры подопечного обойти нотариуса не получится.

Одной из функций нотариальных контор является удостоверение законности сделки. Таким образом, законодатель защищает детские имущественные права.

Дополнительная ответственность за имущество подопечного возложена на отдел опеки. Специалисты должны отслеживать сохранность детской недвижимости. Поэтому для совершения сделки понадобится их согласие.

В [current_date format='Y'] году отсутствует единый механизм выдачи разрешения отдела опеки на сделку. Процесс регулируется законодательством регионов. Поэтому для уточнения информации целесообразно обратиться в отдел опеки по месту жительства.

Пошаговая инструкция

Общий принцип обращения в муниципальные органы для получения муниципальной услуги одинаковы. Получение разрешения носит заявительный характер. Гражданин может подать его через Госуслуги, лично в отдел или через МФЦ.

К заявлению необходимо приложить документацию, которая предусмотрена Административным регламентом по предоставлению услуги в регионе. В разных субъектах перечень может различаться, однако общий список примерно одинаков.

Алгоритм действий для получения разрешения отдела опеки на продажу квартиры подопечного:

1. Получение консультации.
2. Подготовка.
3. Сбор документов.
4. Подача заявления.
5. Получение разрешения.

В интересах малолетнего подопечного (от 0 до 13 лет) действует законный представитель. Он самостоятельно принимает решение, подбирает покупателя и получает разрешение отдела опеки.

В случае если несовершеннолетний достиг 14 лет, то заявление подается им лично. Опекун только дает письменное согласие на совершение сделки.

Получение консультации

Так как законодательство в данной сфере регулируется властями субъекта РФ, целесообразно предварительно обратиться в отдел опеки для получения подробной информации. Специалист расскажет о правилах и условиях проведения сделки.

Закон запрещает лишение ребенка единственной жилплощади в собственности.

Поэтому специалист предложит следующие варианты:

• предоставить альтернативное жилье в собственность (не меньше и не дешевле, чем продаваемое);
• перечислить денежные средства о продажи на личный счет ребенка (без права снимать их до совершеннолетия подопечного);
• использовать денежные средства от продажи на покупку квартиры или доли в квартиры (совершить сделки одновременно).

Причем, заявитель не просто голословно подтверждает совершение сделки, выделение доли взамен или перечисление средств на детский счет, а предоставляет документы.

Подготовка

Подготовка к получению разрешения может занять длительное время. В большинстве случаев проблема возникает с доказательствами защиты детских имущественных прав.

Опекун должен:

1. Открыть счет на имя подопечного. Такой вариант подходит, если причиной продажи является переезд в другой город или регион. Однако отделы опеки крайне неохотно дают разрешение опекунам на продажу детского жилья без наличия веских оснований. Положительное решение можно получить, если жилье признано ветхим или аварийным. А также в случае, если квартира является не единственной жилплощадью в собственности ребенка.
2. Заключить предварительный договор купли-продажи. В случае если средства от продажи пойдут на покупку альтернативной жилплощади, то необходимо заключить с продавцами новой квартиры предварительный договор. С 2016 года он долен быть оформлен в письменной нотариальной форме. Поэтому опекун понесет дополнительные затраты.
3. Предъявить документы на другую собственность. Для продажи квартиры подопечного, опекун может отписать ему в собственность другое жилье. Однако оно не может быть меньше, хуже, дешевле, чем реализуемое.

Сбор документов

Перечень документов для получения разрешения на продажу жилья подопечного:

• гражданский паспорт опекуна:
• постановление о назначении опеки;
• удостоверение опекуна;
• свидетельство о рождении ребенка;
• правоустанавливающий документ на квартиру;
• выписка из ЕГРН;
• предварительный договор на покупке альтернативного жилья или доли в квартире;
• выписка из домовой книги;
• другие бумаги по запросу отдела опеки.

Важно! Опекун не предоставляет в отдел опеки нотариальную доверенность, если действует от имени подопечного. В качестве доверенности выступает постановление о назначении опеки.

Подача заявления

Точная форма заявления не установлена федеральным законодательством. Однако нормативные акты субъектов РФ могут содержать официальные бланки.

Заявление о выдаче постановления должно включать следующие сведения:

• наименование органа местного самоуправления;
• информацию о заявителе;
• название документа;
• сведения о назначении опеки и данные ребенка;
• причины, по которым необходимо продать жилье;
• сведения о предоставлении альтернативной квартиры взамен;
• реквизиты предварительного договора;
• просьбу о выдаче разрешения;
• перечень прилагаемой документации;
• дата и подпись.

Образец заявления для получения разрешения на продажу квартиры подопечного

Получение разрешения

Документ выдается в виде постановления местной администрации. Он содержит сведения о возможности/невозможности продажи квартиры.

В случае положительного решения, постановление прилагается к документам на продажу квартиры. Оригинал отдается нотариусу. Он снимает копию и пересылает ее в Росреестр.

Также копия может понадобится, если покупатели оформляют ипотечный кредит. Банк одобрит заем исключительно при наличии разрешения.

В какую опеку обращаться?

Заявление может быть подано только в отдел опеки по месту регистрации ребенка. Причем не важно, где фактически располагается квартира.

Закон предусматривает необходимость регистрации несовершеннолетнего подопечного по месту жительства опекуна. Поэтому разрешение может быть получено только в отделе, в которой замещающая семья состоит на контроле.

Если ребенок достиг 16 лет и проживет отдельно от попечителя, например, получает образование в другом городе, то согласие на сделку все равно придется оформлять по месту учета семьи.

Сколько рассматривается разрешение?

Срок рассмотрения может различаться в зависимости от Административного регламента предоставления муниципальной услуг субъекта РФ. В большинстве регионов он варьируется от 14 до 30 дней.

Отдел опеки не имеет права самостоятельно увеличить срок. Но и уменьшить его не получится. Процедура рассмотрения обычно включает изучение документов комиссией по опеке, юристом местной администрации, подготовку проекта документа и подпись его главой органа местного самоуправления.

Сколько действует согласие?

Согласие действует на совершение конкретной сделки. Документ включает сведения о потенциальных покупателях. Поэтому для продажи третьим лицам придется получать новый документ.

Точный срок действия указывается в постановлении. В случае отсутствия даты, разрешение действительно в течение 12 месяцев. Как только предварительный договор теряет силу, постановление также становится недействительным.

Почему опека может отказать?

На практике, отдел опеки практически всегда отказывает в выдаче разрешения на продажу жилья подопечного. Исключение составляет только одновременная покупка другой квартиры.

В [current_date format='Y'] году действует Закон от 1996 года № 159. Ст. 8 закрепляет право подопечного, оставшегося без родительского попечения, на получение жилья от государства.

Однако такая возможность представляется исключительно тем, у кого нет квартиры в собственности. Поэтому отдел опеки не даст опекуну лишить подопечного права собственности на квартиру.

В противном случае при получении ребенком квартиры от государства может встать вопрос о халатности должностных лиц.

Что делать, если опека отказала?

Рассмотрим, может ли опекун оспорить отказ. Закон предусматривает серьезную процедуру по проверке документов, удостоверению законности для продажи детского имущества.  Отдел опеки может отказать в совершении сделки для защиты права собственности несовершеннолетнего.

Если опекун считает, что права ребенка нарушены, то он имеет право обратиться в суд. Для этого необходимо представить постановление отдела опеки об отказе в выдаче разрешения. Заявление подается в течение 14 дней с момента получения отказа.

Одним из важных этапов в процессе подготовки к сделке по продаже жилья подопечного является получение согласия отдела опеки. Процедура не имеет федерального утверждения, поэтому различается в целом по стране.

В случае отказа в выдаче документа необходимо обратится к юристу. Необходимо помнить, что правовые вопросы в сфере опеки и попечительства являются сугубо индивидуальными. Поэтому необходимо описать проблему в форме обратной связи.

Юристы сайта помогут найти решение.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем

Любые сделки с имуществом несовершеннолетнего проводятся только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Права членов семьи собственников жилого помещения (в том числе детей) закреплены в статье 292 Гражданского кодекса РФ.

Статус ребенка

В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней зарегистрирован (прописан), является собственником или имеет пока не реализованное право собственности?

1. Ребенок не собственник, но воспитывается в благополучной семье и не находится под дополнительным контролем органов опеки и попечительства. 

Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений (включая предварительное) от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.

2. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник), остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства. 

Сделка допустима только с согласия органа опеки и попечительства. Опекун подает заявление в опеку, чтобы получить разрешение на сделку. При этом он должен четко прописать, где ребенок будет проживать — ухудшение жилищных условий не допускается, а также приложить пакет документов на это жилье.

3. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру. 

Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки.

Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность.

Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя.

4. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал (его права были нарушены).

Тут есть несколько вариантов, объясняем подробнее.

• Права были нарушены при приватизации квартиры.

Выяснить это помогут правоустанавливающие документы на квартиру (договор передачи жилого помещения в порядке приватизации).

Распишем детали. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней.

В течение этого срока родители должны подать заявление в загс и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей.

До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Таким образом, если вы приходите на просмотр и видите ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира: если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей. Проверьте, так ли это?

• Ребенок должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.

И вновь следует обратиться к правоустанавливающим и правоподтверждающим документам: из них будет ясно, кем наследодатель приходился ребенку, если нынешнему собственнику продаваемая квартира досталась по закону и/или по завещанию.

Продавцов объекта недвижимости надо спросить о возможных наследниках и взять с них соответствующее заявление. Если права несовершеннолетнего нарушены, восстановить их получится в судебном порядке. А лучше — поискать для покупки другую квартиру.

Маткапитал

Закон не оговаривает размер доли, поэтому она высчитывается исходя из общего метража и стоимости покупаемой квартиры. Доли могут быть маленькими (вплоть до одного «квадрата») в больших городах и очень большими в регионах, но все они делают детей собственниками, интересы которых обязательно нужно учитывать.

Потенциальный покупатель должен потребовать у продавца справку из Пенсионного фонда об использовании этой выплаты. Справку имеет право взять мать несовершеннолетнего или отец, если мать умерла или лишена родительских прав.

• Напомним, что с 2020 года маткапитал выплачивается при рождении и первого ребенка.
• Получение разрешения опеки на сделку 
• Для получения разрешения на сделку кроме заявления также потребуется список документов:
• — копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;
• — документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт, если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении, если младше);
• — копии правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);
• — документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего;
• — письменное согласие собственников жилого помещения (его можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо заранее оформить у нотариуса);
• — письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;
• — информацию о рыночной стоимости жилого помещения;
• — копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;
• — единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (их можно получить при оказании услуги);
• — для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;
• — для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.

важно

После того как сделка будет зарегистрирована, а ребенок благополучно переедет на новое место жительства, этот же набор документов требуется принести в местное отделение органов опеки или МФЦ.

Если не планируется покупать недвижимость взамен продаваемой 

Предположим, семья собирается переехать на ПМЖ за границу и не намерена приобретать недвижимость в России взамен той, что продается. Как мы уже упоминали, в этом случае в обязательстве, предоставленном в органы опеки, родители обещают выделить долю ребенку в дальнейшем.

При такой сделке открывается специальный целевой счет («Поступление и хранение средств от продажи недвижимости») на имя несовершеннолетнего. На этот счет родители переводят долю ребенка из средств, полученных после продажи недвижимости. До совершеннолетия ребенка распоряжаться этим счетом разрешено только с согласия органов опеки и попечительства.

В Москве органы опеки обычно работают при префектурах (туда можно отнести документы напрямую), в Московской области и многих регионах — через МФЦ или отдельно.

Разрешение на продажу квартиры получено? Переходим к сделке.

Как покупателю обезопасить себя?

Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.

Это грозит сложностями нынешнему собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, еще перед заключением сделки нужно очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.

Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок (для детей до 14 лет) был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе.

Если речь идет об альтернативной сделке и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу.

В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить этот документ у нотариуса: продавцу это обойдется в 1,2–1,5 тыс. рублей.

Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Балбек, заместителя генерального директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости».

Как продать имущество недееспособного в 2020 году

Целью назначения опеки и попечительства является – защита прав и законных
интересов самых уязвимых и беззащитных граждан – несовершеннолетних детей и
взрослых, которые в силу возраста или состояния заболевания не могут
самостоятельно себя защитить.

Очень часто возникают вопросы:

• Могут ли опекуны и попечители пользоваться и распоряжаться собственностью подопечных?
• Какими правами и обязанностями они наделены?
• Что делать опекуну или попечителю, если нужно продать квартиру или снять со счета денежную сумму, принадлежащую подопечному?
• В каких случаях возможна продажа квартиры недееспособного лица?
• Что будет с имуществом после признания человека недееспособным.
• Что будет с имуществом, если недееспособного человека поместили в интернат?

Разъясним
основные правовые моменты.

Следует учитывать, что правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. (ст. 17,18 ГК РФ)

Это
означает, что даже в случае признания гражданина недееспособным, он остается
собственником своего имущества и лишить его этого права никто не может.

В виду
того, что недееспособный гражданин не может понимать значения своих
действий и руководить ими, закон лишает его права осуществлять свои гражданские
права, то есть ни продать, ни подарить, либо совершить иные сделки со своим
имуществом он не может. Только назначенный в установленном законом порядке опекун
распоряжается (совершает сделки) имуществом подопечного и только с
разрешением органа опеки и попечительства.

Согласно ст. 17 Федерального закона РФ «Об опеке и попечительстве»  подопечные не имеют права собственности на имущество опекунов или попечителей, а опекуны или попечители не имеют права собственности на имущество подопечных, в том числе на суммы алиментов, пенсий, пособий и иных предоставляемых на содержание подопечных социальных выплат.

• Имущество
  может принадлежать опекунам или попечителям и подопечным на праве общей
  собственности по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
• Подопечные
  вправе пользоваться имуществом своих опекунов или попечителей с их согласия.
• Опекуны или попечители не вправе пользоваться имуществом подопечных в своих интересах, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 настоящего Федерального закона.

Опекуном может быть либо частное лицо, назначаемое органом опеки и попечительства, либо обязанности опекуна осуществляет психиатрический стационар или иное лечебное заведение — дом-интернат (ст. 35 ГК РФ).

Согласование сделок с имуществом несовершеннолетних, или Людоедство органов опеки // Непятничное

Я уже писал о сложностях, с которыми сталкивается всякий, кто воспользовался маткапиталом в целях приобретения жилья и решил просчитать юридические риски последующей продажи такого жилья без предварительного выделения долей. Подробнее об этом здесь: https://zakon.ru/blog/2019/03/18/neispolnenie_obyazatelstv_v_ramkah_ispolzovaniya_matkapitala_kak_osnovanie_nedejstvitelnosti_sdelok_

Вкратце изложу суть своего «кейса»: семья купила однокомнатную квартиру в ипотеку, позже решила вложить в нее маткапитал.

Через какое-то время семья приобретает «на вырост» трехкомнатную квартиру, тоже в ипотеку, для погашения которой хочет продать однокомнатную.

Но чтобы ее продать, нужно сначала выделить доли супруге и детям в рамках исполнения обязательств по маткапиталу. Тут-то все и начинается…

Проанализировав ситуацию, я решил все-таки предварительно выделить доли (интересно, что по закону сделать это собственник обязан не только в отношении супруги и детей, которые появились на момент использования маткапитала, но и в отношении тех детей, кто родился позже, так во всяком случае трактуют закон нотариусы; кроме того, не все нотариусы соглашаются удостоверять сделку по наделению долей до снятия обременения, даже несмотря на то, что сам залогодержатель, т.е. банк, ничего против не имеет). Но в этом посте я хочу поведать о тех сложностях, с которыми столкнулся на следующем этапе.

Здесь на авансцену выходят органы опеки. Без их согласия отчудить детские доли у меня не получится. И с этим согласием не все просто.

Предварительно пройдя консультацию с органами опеки по месту жительства, мы вздохнули более-менее свободно: оказывается, до недавнего времени спокойно согласовывали отчуждение детских долей при условии открытия специального целевого счета в пользу детей и помещения на него денежных средств в размере, не меньшем размера маткапитала. Однако буквально сегодня нам было объявлено, что эта схема уже не работает, а тем, кто ею воспользовался, отказывают в согласовании.

Схема с выделением долей вместо продаваемых в приобретенной «на расширение площади» трехкомнатной квартире тоже не получит поддержки в ООиП в силу запрета возмездных сделок между детьми и родителями по ст. 37 ГК (квартира уже приобретена с использованием ипотеки, де-юре она в собственности у родителей).

Я правда не понимаю, почему не могу взамен продаваемых долей подарить детям аналогичные доли в большей по площади квартире, ну да ладно.

В итоге органами опеки нам было предложено приобрести новую квартиру детям не меньшей площади, стоимость долей в которой была бы не меньше стоимости долей детей в существующей (продаваемой нами) квартире.

При этом органы опеки не могут привести четкие критерии сделки по покупке детям нового жилья взамен отчуждаемого, соответствие которым обеспечивает согласование продажи детских долей в отчуждаемой нами однокомнатной квартире. Были лишь озвучены вышеуказанные два момента: жилплощадь и стоимость долей не меньше, чем в нынешней квартире.

Понятно, что в Москве приобрести квартиру такой же площади за 500 тыс. (стоимость маткапитала) нереально.

Однако больше мы на приобретение нового жилья детям выделять не планировали — нам нужно погашать ипотечный кредит в новой, приобретенной «на вырост», квартире, для чего мы и продаем предыдущую.

По поводу приобретения жилья для детей в других регионах органы опеки гарантировать согласование не берутся и намекают, что вполне возможны варианты с отказом.

В итоге имеем абсурдную ситуацию: государство вроде как бдит, чтобы жилищные права детей не были нарушены, при этом буквальное толкование существующих норм приводит органы опеки в ступор при вопросе согласования продажи жилья меньшей площади для наделения детей жильем в квартире большей площади, если она уже в собственности родителей.

В итоге маткапитал, который вроде как призван решить жилищные проблемы семей, после исполнения обязательств по нему становится камнем преткновения в решении тех же жилищных проблем, когда требуется увеличить жилплощадь и использовать для этого деньги от продажи первоначальной квартиры.

Уверен, в России таких ситуаций масса, и похоже, что адекватного ответа для добросовестных родителей наши публичные органы предложить не могут.

P.S. Глубоко юридически проблему я пока не изучал, возможно, органы опеки в чем-то не правы, однако п. 3 ст. 37 ГК и запрет возмездных сделок между родителями и детьми никто не отменял.

Поскольку покупателям принципиально провести сделку не позже начала июня, варианты с последующим обжалованием в суде мы не рассматриваем и ищем способ 100%-ного согласования сделки ООиП.

Единого регламента согласования такого рода сделок похоже нет — видимо, тут муниципалитеты «кто во что горазд». По крайней мере, такое впечатление складывается при первом приближении к вопросу.