Зачем Москве нужна новая программа реновации жилого фонда, если с 1998 года по всей России работает программа расселения из ветхого и аварийного жилья.Очевидно, что законодательная база, и методы реализации федеральной программы переселения из ветхого и аварийного жилья за государственный счёт упираются в элементарное отсутствие бюджетных средств.
Действующая до 2017 года программа расселения граждан из ветхого и аварийного жилья регулировалась нормами Жилищного Кодекса и Федеральным Законом «О фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства» и проводилась региональными органами самоуправления на деньги, выделенные из федерального бюджета.
Решение о расселении конкретного жилого дома принималось (с большим трудом, учитывая скудость бюджета) специальной комиссией по результатам рассмотрения заявления жильцов (с предварительным проведением строительной экспертизы) на основани Технического регламента о безопасности зданий и сооружений.
Сергей Лёвкин,глава департамента градостроительной политики Москвы:
Если не начать реновацию сейчас, через 15 лет около 8 тысяч жилых домов в Москве одновременно попадут в разряд аварийного жилья.
18-летняя практика расселения аварийного жилья во всех регионах России показала, что бюджетных средств не хватает даже на то, чтобы снизить общее количество ветхих домов. Пока один дом признаётся аварийным, пока в местном бюджете находятся средства для строительства нового жилья, успевают обветшать ещё несколько домов.
По программе сноса ветхих пятиэтажек в Москве к весне 2017 года были расселены более 1600 домов. К 2019 году столица полностью избавится от хрущёвок (осталось около 60 домов) первого периода домостроения. А на подходе ещё около 8000 жилых домов с износом 40-60%.
Программа реновации жилого фонда Москвы
Конечно, необходимость новых подходов к решению проблемы ветхого жилья назрела давно, но официальным «толчком» стало (как часто бывает в России) поручение президента Владимира Путина — снести все хрущевки в столице и построить на их месте новые дома, данное московскому мэру Сергею Собянину в феврале 2017 года.
Законодательная база реновации
Уже 10 марта в Госдуму был внесён законопроект, регулирующий порядок сноса ветхих пятиэтажек и переселения москвичей в новые дома. Комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ рекомендовал принять законопроект в первом чтении «с учётом некоторых доработок».
Владимир Путин,Президент Российской Федерации:
Реализация программы реновации пятиэтажек должна быть во благо людей, а не во вред, фундаментальные права граждан нарушать нельзя,как и действовать силой.
Не углубляясь в тонкости юриспруденции, скажем, что вопросов по первой версии законопроекта было много. Официальные источники прямо говорили о «волне широкого общественного недовольства».Короче, опять дошло до Президента…
Вы здесь больше не живете. Теперь у россиян можно отнимать квартиры в целях реновации
Законопроект — это комплекс поправок в Гражданский и Жилищный кодексы, направленный на совершенствование института комплексного развития территорий (КРТ) и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья — так говорится о нем на сайте Думы. Развивать территории собираются в рамках приоритетного инвестиционного проекта с привлечением бюджетных средств.
Принятый закон позволяет изымать для государственных и муниципальных нужд в рамках комплексного развития территорий земельные участки с объектами недвижимости — причем сперва речь шла о территориях, где больше половины застройки — ветхое или аварийное жилье, но ко второму чтению, после которого принципиальные изменения в документ не вносятся, параметры участков, подходящих для сноса, значительно расширились.
Регионы получают право сносить разные типы многоквартирного жилья:
- Здания, признанные аварийными или подлежащими сносу.
- Неаварийные панельные дома.
- Многоквартирные дома, у которых большой, превышающий региональные нормативы износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент).
- Дома, для которых, по мнению региональных властей, слишком дорог капитальный ремонт.
- Многоквартирные дома в ограниченно работоспособном техническом состоянии и дома, где отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения.
К последней категории могут относиться жилые строения без канализации — по данным Росстата, доступа к канализации не имеют 9% городского населения России.
Жильцам многоквартирных домов предусмотрено возмещение по рыночной стоимости жилья с учетом общего имущества, земельного участка, понесенных затрат и упущенной выгоды. Оценить это все в случае спорных ситуаций должен будет суд.
Депутаты также сократили время на заключение договора о передаче собственности для людей, попавших под программу комплексного развития территорий.
Сперва им предоставляли 90 дней, но после второго чтения сократили этот срок вдвое — до 45 дней.
Жильцам квартир, находящихся в региональной собственности, так называемым нанимателям по договору социального найма власти должны предоставить другое помещение и сохранить место в очереди на новое жилье. Для сноса неаварийных домов две трети владельцев квартир, принявших участие в собрании собственников жилья, должны согласиться на вхождение дома в программу Комплексного развития территории.
Предпосылки всероссийской реновации
Впервые государство опробовало массовое изъятие земельных участков с объектами недвижимости во время подготовки к Сочинской олимпиаде 2014 года.
Так называемые «Олимпийские законы» были приняты загодя, еще в 2007 году и предусматривали возможность выбора для владельцев изымаемых земельных участков либо денежных компенсаций, либо равноценного земельного участка. Фактически возможности выбора у собственников не было.
В итоге переселили 2500 человек, или около 1000 семей — это полпроцента населения Сочи. Недовольных осталось немало — через год после окончания Олимпиады вице-губернатор Краснодарского края Александр Саурин признался, что споры о недвижимости оканчивались в суде в 14% случаев, хотя чиновник счел этот результат незначительным.
До сих пор жалобы на олимпийскую стройку ждут решения в Европейском суде по правам человека, но ЕСПЧ не всегда встает на сторону бывших владельцев земли и строений в Сочи, к примеру так было в деле «Белова против России», которое разрешилось в ЕСПЧ только в сентябре 2020 года.
Изъятие земли у собственников в предолимпиадный период проводилось по упрощенной схеме, после обкатки ее использовали и дальше при проведении саммита АТЭС во Владивостоке и строительстве в Новой Москве, где участки изымали всего за три месяца.
Жителей многоквартирных домов эта практика почти не коснулась, но вскоре очередь дошла и до них, причем сразу в Москве. Весной 2017 года Сергей Собянин объявил о начале программы сноса старых пятиэтажек и расселении их жильцов в новые дома. Скоро стало понятно, что под ковш пойдут не только хрущевки.
14 мая того же года почти 20 тысяч москвичей вышли на митинг против программы реновации жилых домов, после которого мэрия заявила, что услышала его участников и внесет в программу изменения. За три года бюджет Москвы выделил на реновацию 400 млрд рублей. В настоящий момент программа предусматривает расселение более 350 тыс.
квартир — в нее включено 5174 дома.
Одной из самых самых серьезных претензий к чиновникам у горожан, которые имеют представление о том, как выглядит Жилищный кодекс было и остается то, как организован процесс согласования с жильцами планов застройщиков.
Нынешнее законодательство допускает жителей районов к обсуждению проекта реновации, когда все проектные работы выполнены и согласованы, напомнил в колонке для Forbes Алексей Шепель, член совета по развитию городских территорий и общественных пространств при председателе Госдумы Вячеславе Володине. Это значит, что мнение людей спрашивают, когда уже потрачены огромные деньги на проектные работы и согласование документов, поэтому у застройщиков возникает соблазн манипулировать общественным мнением или просто его игнорировать. Закон о Комплексном развитии территорий призван решить этот вопрос, но из текста следует, что проблема осталась.
Именно с опытом собянинской реновации сравнивают закон о Комплексном развитии территорий и его сторонники, и его критики.
«Решение о том, какие именно дома попадут в программу Комплексного развития территории могут самостоятельно решать власти субъекта РФ изданием соответствующего акта», — объяснил The Insider правозащитник Александр Эйсман, который подал в ЕСПЧ жалобу на снос жилья в рамках программы реновации в Москве:
Признаки, которые позволяют сносить дома согласно проекту нового закона, могут быть совершенно произвольными. Это могут быть дома, у которых отсутствуют «централизованные системы инженерно-технического обеспечения». Какие именно системы — решают власти субъекта РФ.
Либо это могут быть дома, у которых износ конструкции превышает какое-то значение. Какое именно значение — решают власти субъекта. Либо это дома, у которых стоимость капремонта превышает какую-то сумму в пересчёте на квадратный метр. Какую именно сумму — решают власти субъекта.
Наконец, это могут быть просто дома, построенные по типовым проектам в какой-то период. В какой именно период — опять-таки, решают власти субъекта. То есть в целом этот перечень охватывает любые дома вообще.
Чтобы снести дом, признанный аварийным, не нужно ничего, кроме решения властей.
С неаварийными домами ситуация чуть сложнее, но от жильцов всё равно мало что зависит, объясняет Эйсман:
Почему закон о реновации вызывает тревогу, что строят вместо панелек в Москве и как модернизировать их без сноса — Дизайн и архитектура на TJ
В столице власти строят дома в два раза выше, чем обещали, а плотность увеличилась в несколько раз. Новый же закон позволит фактически принудительно изымать жильё у россиян.
Разрушенная пятиэтажка в Москве
Госдума приняла закон о всероссийской реновации — теперь панельки будут сносить, а на их месте строить современное жильё. Только на практике оказывается, что панельки не такое уж аварийное и ветхое жильё — его можно модернизировать и уже есть конкретные решения. А вместо комфортных домов власти строят двадцатиэтажные здания, нагружающие устаревшую инфраструктуру.
В обжитых микрорайонах вырубают сотни деревьев, оставляя вместо них всего одно, а жителям предлагают дома у железнодорожных путей, с худшей планировкой и неаккуратным ремонтом. Но смущают в новом законе не только эти недостатки реновации — юристы считают, что он позволит принудительно изымать жильё у россиян.
23 декабря Госдума приняла поправки к Жилищному и Гражданскому кодексу. Теперь московский принцип реновации распространится на всю Россию. Причём в первом чтении предполагалось, что уничтожать будут только ветхое и аварийное жильё, однако в итоге показания к сносу расширились.
- Аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома;
- Неаварийное панельное жильё;
- Жильё с физическим износом (крыши, коммуникаций, фундамента), превышающим нормы региона;
- Дома, в которых стоимость капитального ремонта превышает допустимую региональными властями;
- Жильё, в котором нет центральных коммуникаций или с ограниченным техническим состоянием.
Застраивать освобождённые территории будут за счёт местных бюджетов, так что нововведения, скорее, коснутся «богатых» регионов. В пояснительной записке к законопроекту говорится, что он «будет способствовать обновлению жилой застройки городов, созданию комфортной городской среды и улучшению жилищных условий граждан».
Закон подразумевает, что собственник снесённого жилья получит либо равнозначную жилплощадь, либо компенсацию. Рыночную стоимость с учётом «упущенной выгоды» оценит суд. Тем, кто живёт в домах по соцнайму, предоставят другое жильё и сохранят очередь на улучшение условий. Срок передачи собственности — 45 дней.
Юристы считают, что нынешний закон даёт слишком размытые определения аварийных домов, что позволит легко выселять жителей и сносить их дома, прикрываясь целью развития территорий города.
Признаки, которые позволяют сносить дома согласно проекту нового закона, могут быть совершенно произвольными. Это могут быть дома, у которых отсутствуют «централизованные системы инженерно-технического обеспечения».
Какие именно системы — решают власти субъекта РФ. Либо это могут быть дома, у которых износ конструкции превышает какое-то значение. Какое именно значение — решают власти субъекта. Либо это дома, у которых стоимость капремонта превышает какую-то сумму в пересчёте на квадратный метр. Какую именно сумму — решают власти субъекта.
Наконец, это могут быть просто дома, построенные по типовым проектам в какой-то период. В какой именно период — опять-таки, решают власти субъекта. То есть в целом этот перечень охватывает любые дома вообще.
Неаварийные дома снести будет сложнее, однако и здесь многое зависит от решения властей. В соответствии с Жилищным кодексом, жители смогут принимать решение о сносе здания на общем собрании, которые сейчас организовывают сами. Однако с принятием новых поправок, возможно, собрания смогут инициировать только власти.
Как расселят коммуналки при реновации пятиэтажек в Москве
Расселение коммунальных квартир — один из самых актуальных вопросов.
Люди спрашивают, точно ли им дадут вместо имеющейся комнаты — однокомнатную квартиру. Некоторые рассказывают, что ходят слухи, будто им дадут студию, либо вновь они передеедут в фактически коммунальную квартиру, но она будет оформлена как долевая собственность.
Член Общественного штаба Елена Штереверя на приеме 5 июля разьяснила жителям, обратившимся по данному вопросу, что гарантия Программы — переселить коммунальные комнаты в отдельные квартиры. При этом, отметила она, никаких студий не подразумевается.
«Если у вас одна комната в коммуналке, и в правоустанавливающем документе написано, что за вами числится комната номер такая-то, то вы получите однокомнатную квартиру. Если у вас две комнаты в коммунальной квартире — то двухкомнатную.
Если комната находится в долевой собственности, то этот долевой статус перейдёт и на новую квартиру.
Если долей и сособственников нет, то никаких долей и сособственников и в будущем не будет, если, конечно, вы сами не захотите кому-то часть передать или подарить», — заявила член Штаба.
В свою очередь представитель КП «Управление гражданского строительства» Нина Манова сообщила, что застройщику будет передана вся информация о количестве комнат в коммунальных квартирах, и при проектировании домов по Программе реновации это в обязательном порядке в соответствии с гарантиями Программы будет учтено и запланировано соответствующее количество квартир.
«Все цифры и данные сверяются, никто не переедет обратно в коммунальную квартиру»,- сказала она.
Некоторые жители интересуются, возможно ли в настоящее время сделать квартиру коммунальной. В частности, такой вопрос задают бывшие супруги, живущие под одной крышей и мечтающие разъехаться.
В настоящее время признать квартиру коммунальной невозможно, так как в квартирах типовых многоквартирных домах невозможно разделить коридор, кухню, туалет, ванную и сделать отдельные входы.
В рамках Программы реновации есть шанс разъехаться за доплату. Например, вместо трехкомнатной квартиры, при наличии, можно получить двушку и однушку, либо две однушки. Напомним, что их совокупная площадь не должна превышать 100 кв. метров.
Также отметим, что часто граждане говорят о том, что у них в квартире разделены лицевые счета на оплату ЖКУ и полагают при этом, что они проживают в коммунальной квартире. Разделение лицевых счетов — не является фактом того, что человек проживает в коммуналке.
Расселение при сносе пятиэтажек — услуги юриста в Москве, цены
В соответствии с определением, предусмотренным программой реновации, и действующим законодательством, реновация является сносом ветхих жилых домов из пяти этажей и предполагает обязательное переселение жителей данного дома в современные жилые сооружения равноценных характеристик.
Помимо пятиэтажек, программа реновации также распространяется на иные разновидности малоэтажных домов, которые признаются при наличии соответствующих оснований ветхими.
Действующий законопроект, который направлен на урегулирование программы реновации, несет в себе цель указания всех особенностей реновации и объектов, подлежащих участию в рассматриваемой программе. Реновация осуществляется с учетом актуальных нормативно-правовых актов российского законодательства.
Программа реновации должна реализовываться с учетом прав жителей ветхих малоэтажных жилых строений. При этом наиболее значимыми в этом списке являются три ключевых права и аспекта, которые могут нарушаться программой реновации.
Право собственности в контексте программы реновации и сноса пятиэтажек
В соответствии с Конституцией Российской Федерации (в частности,со статьей 35) законодательство страны обеспечивает охрану права личной собственности. Та же статья включает в себя полный перечень ограничений рассматриваемого права.
Например, согласно положениям третьего пункта данной статьи, никто и ни при каких условиях не может подвергаться принудительному лишению частного имущества при отсутствии соответствующего судебного решения. Лишение лица имущества в принудительном порядке на основании нужд государства происходит только на основании возмещения объекта имущества.
Говоря проще, Российская Федерация обязана предоставить человеку равноценное жилье при отчуждении имеющегося непосредственно до выселения.
Существующие ограничения, предусмотренные законодательством Российской Федерации, затрагивают не только право собственности, но и право бессрочного или пожизненного распоряжения имуществом.
Еще в 2001 году, в ходе проверки конституционности части 2 статьи 16 в законе о платном использовании земли на территории Москвы, Конституционный суд выработал определенную правовую позицию.
Она затрагивает вопрос защиты как права собственности, так и дополнительных имущественных прав, включая описанные в начале данного абзаца.
Исходя из соответствующего постановления, можно заявить, что лишение права собственности, постоянного или пожизненного владения может происходить только при наличии веских оснований для этого с обязательным предварительным судебным рассмотрением дела. Никто не уполномочен нарушить право неприкосновенности личной собственности.
Федеральные нормы безопасности в рамках программы сноса ветхого жилья
В официальном порядке ключевой целью рассматриваемой программы является недопущение превращения малоэтажных многоквартирных жилых домов в аварийное жилье, которое станет непригодным для дальнейшего проживания и эксплуатации. Данная цель является благоприятной и обуславливается заботой о гражданах Российской Федерации.
При этом важно помнить, что в соответствии с федеральным постановлением относительно процедуры признания аварийности малоэтажных жилых домов на несколько квартир, выселение и замена жилья путем предоставления нового жилого помещения взамен тому, что подлежит сносу, возможно только при условии официального признания аварийности сооружения.
До того момента, как домбудет признан аварийным, снести его невозможно, точно так же, как и выселить жителей.
Фактически, в случае, если многоквартирный пятиэтажный дом не был признан аварийным, а статус аварийного не является установленным и официально зафиксированным, то снос в данном случае обуславливается необоснованными надеждами на превращение строения в аварийное в будущем.
Таким образом, процедура сноса для не аварийного дома является прямым противоречием действующему законодательству Российской Федерации. Если на текущий момент дом не является аварийным, то нет гарантии того, что в будущем он станет таковым.
Тем более, что капитальный ремонт или реконструкция могут полностью предотвратить подобные риски и избавить от необходимости менять место проживания без достаточных на то оснований.
Главной причиной того, что программа реновации распространяется на те или иные многоквартирные жилые сооружения, является окончание гарантийного срока данных домов.
Власти руководствуются тем, что гарантийный срок составлял всего 2-3 десятка лет, в то время как на сегодняшний день данные дома существуют уже более полувека и не предполагают возможности замены коммуникаций. Тем не менее факт истечения гарантийного срока не является основанием для признания дома аварийным.
Несмотря на то, что гарантийный срок на дом истек, он может быть по-прежнему пригодным для эксплуатации и проживания. Качественный капитальный ремонт с этой точки зрения способствует существенному продлению допустимого срока эксплуатации.
Важно помнить о том, что основанием для принудительного покидания квартиры может стать только нарушение государственных норм безопасности. И даже это не может расцениваться как безоговорочное основание для сноса многоквартирного дома.
Так, на основании данного фактора, жители могут покинуть многоквартирный дом, в то время как снос не будет осуществлен, а строение будет ожидать реконструкции, капитального ремонта или иных мер при отсутствии угрозы безопасности остальных граждан и вынесения подобного решения собственниками.
Право собственников квартир на землю при сносе пятиэтажки
Наличие прав на землю, на которой расположен конкретный многоквартирный дом, также заслуживает отдельного внимания в контексте программы реновации. Жители квартир располагают правом собственности не только на жилую площадь, но и на земельный участок, на котором расположено жилое сооружение. При этом важно разобраться в том, каким статусом обладает рассматриваемый участок земли.
Начиная с момента его формирования и осуществления процедуры кадастрового учета, участок земли, подлежащий размещению на нем многоквартирного дома и объектов, входящих в состав данного дома, становится собственностью владельцев квартир в порядке общей долевой собственности на безвозмездной основе.
Немногие знают о том, что обладают правом и на квартиру в многоквартирном доме, и на землю, на которой непосредственно расположен этот дом. Таким образом, данное право собственности на землю не предусматривает возможность нарушения и отчуждения участка.
Никто не уполномочен лишить собственника земельного участка, принадлежащего ему в порядке общей долевой собственности. В свою очередь, жители многоквартирного дома могут самостоятельно распоряжаться данной собственностью и принимать те или иные решения в ее отношении.
Таким образом, даже при условии признания дома аварийным с последующим сносом, жители сохраняют право собственности на земельный участок, где расположен данный дом.
Условия и возможности при сносе пятиэтажек
Сотрудники Московской муниципальной коллегии адвокатов берут на себя ответственность за реализацию и защиту прав граждан, принадлежащих им на основании Конституции Российской Федерации и выраженных в виде прав на жилье. Юристы адвокатской коллегии готовы к предоставлению подробной юридической консультации и правовой помощи для жильцов, дом которых предусматривает расселение собственников и последующий снос.
В рамках сноса многоквартирного дома процедура расселения заключается в вынужденном (принудительном) выселении людей, проживающих в данном доме. К списку таких людей относятся и наниматели, и собственники, и члены семей данных категорий граждан. При этом выселение предполагает обязательное переселение граждан в иное благоустроенное жилье.
На сегодняшний день на территории Москвы происходит массовое переселение собственников и нанимателей квартир в пятиэтажках по причине сноса последних в связи с нецелесообразностью их дальнейшей эксплуатации в Москве.
В соответствии с этим после расселения, пятиэтажки подвергаются сносу с последующим возведением многоэтажных домов большей вместимости.
Рассматриваемый термин предполагает существование различных с точки зрения своей сути оснований предоставления жильцам многоквартирного дома, подлежащего ликвидации – нанимателям и собственникам на правах приватизированного жилья – равноценного жилья.
Если жильцы подвергаются вынужденному расселению, то они могут рассчитывать на получение благоустроенного жилья с приобретением прав собственности на это жилье.
Аналогичным образом, есть возможность получения материальной денежной компенсации, которая будет потрачена на самостоятельную покупку жилья для дальнейшего проживания.
Равными правами обладают и наниматели вместе с членами их семьи, которые подвергаются вынужденному выселению из занимаемой квартиры на основании договора социального найма. В данном случае, ответственное за снос пятиэтажек лицо обязуется предоставить нанимателю и его семье альтернативное социальное жилье, которое обладает аналогичными показателями благоустроенности.
К сожалению, далеко не всегда уполномоченные органы в полной мере соблюдают обязательства действующего законодательства в отношении жителей расселяемого дома.
Юридическая практика показывает, что многие люди после переселения нуждаются в существенном усовершенствовании фактических условий проживания.
Для удовлетворения данных требований, действующее законодательство Российской Федерации предусматривает:
- наделение нанимателя правом, а представителей муниципального органа – обязательством по улучшению фактических жилищных условий. Это правило действует в случае, когда муниципальная квартира при сносе имеет меньшую площадь, нежели это предусмотрено учетной нормой, а также в том случае, когда наниматель вместе с членами своей семьи имеют статус нуждающихся в улучшении жилья или непосредственно в жилье;
- наделение собственника возможностью улучшения жилищных условий посредством предоставления квартиры на основании договора социального найма. В целях реализации права улучшения жилищных условий, собственники вместе с членами своей семьи могут признаваться в статусе нуждающихся в квартире.
Что касается базовых условий переселения, то и наниматели, и собственники вместе с членами своей семьи имеют право на предоставление муниципальной квартиры.
При этом площадь данной квартиры должна соответствовать нормам предоставления, актуальным на территории Москвы.
Таким образом, при условии грамотного подхода к вопросу и сотрудничества с квалифицированными юристами переселение очередников пятиэтажек в связи со сносом последних, становится актуальным способом улучшить жилищные условия без участия в жилищной очереди.
Квалицифированная помощь юристов в вопросах сноса пятиэтажек
Абсолютное большинство современных граждан не знают о том, что ряд прав на территории Российской Федерации (и в Москве в частности) предполагают удовлетворение в заявительном порядке.
Таким образом, для реализации прав на обзаведение жильем в соответствии со статьей 40 Конституциией страны, человек должен заявить о принадлежащем ему праве.
Сотрудники Московской муниципальной коллегии адвокатов, имеющие большой опыт ведения дел о сносе многоквартирных пятиэтажек, помогут вам получить качественные профессиональные услуги в виде правовой помощи в рамках предстоящего или осуществляемого переселения.
Если у вас возникли вопросы в отношении сноса и предстоящего переселения жителей пятиэтажек в Москве или вы нуждаетесь в разъяснении определенных моментов, хотите уточнить действующие нормы и наиболее эффективно использовать их для реализации права на жилую площадь, мы настоятельно рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам как можно раньше. Сотрудничество с нашими юристами поможет получить правовую помощь в виде консультации, определить фактический перечень прав, предоставленных переселенцу из пятиэтажек в рассматриваемом случае.
Оказывая юридическую помощь для переселенцев пятиэтажек в Москве в связи со сносом многоквартирных домов, специалисты Московской муниципальной коллегии адвокатов ММКА предоставляют следующие виды услуг:
- информируют переселенцев из пятиэтажек Москвы о существующих правах, разъясняют актуальные нормы переселения, помогают получить необходимые данные для эффективной самозащиты прав и интересов;
- помогают в оформлении заявления для направления в уполномоченные государственные органы, осуществляющие исполнительную и муниципальную власть на территории Москвы;
- осуществляют сбор необходимых документов и тщательно проверяют правильность их юридического содержания с целью получения социального жилого помещения после снесения пятиэтажки в том порядке, какой предполагает соответствующая норма;
- берут на себя официальное представительство переселенцев Москвы в уполномоченных органах государственной власти для сокращения временных и финансовых издержек в процессе отстаивания собственных прав;
- находят фактические несоответствия решений уполномоченных органов государственной норме и используют доказательство данных несоответствий в целях обжалования противоправных действий или бездействия соответствующих органов;
- занимаются разрешением споров посредством обращения и представительства в суде в целях признания и реализации прав на приобретение благоустроенного жилого помещения вместо квартиры в пятиэтажках.
Имея большую юридическую практику в рассматриваемой сфере, юристы Московской муниципальной коллегии адвокатов не раз сталкивались с проблемными случаями.
В определенных ситуациях незнание переселенцами действующего законодательства и принятие во внимание расхожих слухов и мнения некомпетентных третьих лиц становились причиной формирования мнения о нарушении прав при переселении, в то время как в действительности предоставленные жилые помещения полностью соответствовали существующим стандартам. Начиная активный спор с Департаментом государственного имущества, переселенцы упускали возможность получения благоустроенной квартиры в новом доме, возведенном специально для массового переселения из московских пятиэтажек. Так, по решению суда, за переселенцами утверждалась альтернативная квартира, входящая в состав аналогичных пятиэтажек несносимых серий, лишенная при этом имеющихся ранее удобств – например, лоджии и так далее. Для того чтобы избежать подобных рисков, адвокаты ММКА готовы тщательно изучить обстоятельства вашей ситуации и оценить обстоятельства оспаривания определенных действий уполномоченных органов. Таким образом, мы поможем вам получить наиболее выгодное предложение при переселении из пятиэтажек.
Реновация в Москве: Для чего нужна реновация (расселение). Кто попадает под реновацию в Москве
В столице России в ближайшее время власти планируют снести дома. Сегодня в этих многоквартирных зданиях проживает около полутора миллионов человек. Таким образом, программа реновация (расселение) в Москве должна будет стать одной из самых масштабных градостроительных проектов. Попробуем разобраться в нюансах и «подводных» камнях этой программы в данной статье.
Что такое программа реновация в Москве
Старт программы переселения в Москве начался в конце февраля. Именно тогда многие люди узнали о том, что они попадают в программу реновация (расселение) в Москве. Данная программа представляет собой замену ветхого жилья на новое комфортное. Многие люди ошибочно полагают, что реновация – это снос пятиэтажек.
Однако это не так. В данную программу могут подпадать и многоэтажные здания. В программу реновации включаются не только пятиэтажные ветхие здания, но и девятиэтажные жилые дома, а также здания, построенные до 1960 года.
При этом в этих зданиях коммуникации и техническое содержание не соответствует требованиям, необходимым для безопасного проживания в них. Оценка состояния зданий включает в себя: износ, метраж помещений, обеспеченность инфраструктуры (наличие возле домов школ, детских садов, магазинов пошаговой доступности, поликлиник и т.д.).
При этом переселить жителей обветшавших домов планируется в современные дома с просторными подъездами, с улучшенной планировкой, наличием звукоизоляции, стеклопакетами.
Цель данной программы — улучшение жилищного фонда, коммуникаций зданий, территорий, мест общего пользования
В соответствии с законодательством и разработанным законопроектом Госдумой в марте 2017 года реновация предполагает снос пятиэтажек и аналогичные дома группами, которые будут отбирать по усмотрению местных властей.
При этом каждой семье будет выдано аналогичное жилье в другом районе Москвы. Пока только нет точной и определенной информации, куда именно будут переселять людей по программе реновации.
Пока это только в планах, какими будут дома будущих переселенцев.
Реновация производится для улучшения и восстановления работы производственных мощностей и фондов. Таким образом, ответить на вопрос: для чего нужна реновация в Москве, можно следующим образом: реновация позволяет реконструировать территории, которые признаются негодными для жилья.
Переселение граждан из ветхого жилья регулируется Градостроительным Кодексом Российской Федерации. При этом расселение людей будет осуществляться на основании соответствующего договора, заключаемого представителем государственного органа с компанией инвестором — победителем аукциона.
Для чего нужна реновация жилья в Москве
Большинство граждан считают, что существуют как скрытые, так и остающиеся на поверхности мотивы сноса ветхого жилья и вопрос для чего нужна реновация в Москве на самом деле.
Вопросы реновации многие ассоциируют и увязывают с уплотнением застроек. И это неслучайно. Ведь вопросы о необходимости сноса хрущевок поднимались неоднократно, как в правительстве, так в мэрии Москвы и Государственной Думе. И вот в конце 2016 года было принято решение о запуске программы расселения москвичей с ветхого и непригодного жилья.
Таким образом, в соответствии с городскими нормативами планируют увеличить плотность застроек на высвобожденных территориях в два с половиной и три раза. Например, в сравнении после реализации одной из первых программ реновации было построено около двадцати одного миллиона вместо шести миллиона квадратных метров пятиэтажек.
Как обозначило правительство Москвы, реновация необходима для сноса непригодных для жилья «хрущевок». Вместо них будет возведено новое высотное жилье. Вместо снесенных домов, появятся высокие современные двадцатиэтажные сооружения.
При этом на территориях, где будут снесены здания, ликвидируют так же и другие постройки возле них. Таким образом, будет расчищена территория для постройки новых сооружений.
Правительство Москвы заверяет граждан, что перемены в связи с программой переселения будут только к лучшему. Большинству граждан обещано, что они получат (вместо развалившихся и негодных хрущевок) в собственность квартиры с отделкой и улучшенной планировкой.
Согласно официальной версии законопроекта, людям предложат улучшенное жилье, однако число комнат не изменится. Если вы проживали, например, в однокомнатной квартире, вам предложат аналогичное жилье только в другом районе. Единственное, что изменится, это общая площадь. Это относится к санузлам и кухням.
Общая площадь, которых должна вырасти примерно на двадцать процентов.
Однако большинство людей выступают против подобных нововведений. У многих остаются вопросы и недоверия к программе. Люди разделились на две большие группы. Одни считают, что их обманывают и пытаются «выбить» как можно больше денег на новое жилье, заставить их вложиться и потратиться.
Другие же – напротив, рады переселиться даже с доплатой в новое жилье и не мучиться с прогнившими и устаревшими коммуникациями, отсутствием хорошей инфраструктуры и другими проблемами. Все это в основном связано с неясностью во многих законопроектах и их иногда неправильной трактовкой.
Мнение экспертов, как и жителей Москвы относительно программы реновации неоднозначно. Как считают специалисты, процесс переселения не просто сложен, но и практически трудно реализуем. Например, многие выделяют среди проблем – невозможность совместить интересы жителей города, а также инвесторов. Так, многие люди отказываются переезжать из центральных районов столицы на окраины.
Так же стоит отметить, что первая попытка сноса пятиэтажек оказалась весьма неудачной. Аналогичная программа действует вот уже восемнадцать лет, хотя планировалось, что ее реализация займет всего лишь пару лет.
Кто подпадает в программу реновации
Следует отметить, что точного перечня домов, которые предполагается снести, пока нет. Сегодня продолжается осмотр инженерных систем, инфраструктуры, конструкций. Пока программа только в предварительном изучении. В апреле осуществлялся предварительный обзвон жителей Москвы по определенным районам. В итоге – был составлен список предполагаемых домов для сноса.
Первыми, кто попадает под реновацию (расселение) в Москве – это жители Восточного административного округа. Здесь планируется расселить около тысячи домов. По сравнению с Зеленоградом, где планируют расселить около тридцать четыре дома, это огромные цифры.
В программу реновации, прежде всего, подпадают:
- Жители пятиэтажных многоквартирных домов, девятиэтажных домов, панельных блочных, дома, возведенные с 1957 года по 1968 год. При этом дом должен быть непригодным для жизни, ветхим или аварийным.
Этапы переселения по программе реновации в Москве
- Сколько занимает времени переселение одной пятиэтажки? Процедура переселения всех жителей одного дома по программе реновации на практике занимает не более девяти месяцев. Этот срок, установленный законодательством, включает 90 дней на рассмотрение проектов договоров. При этом заключить их можно в любое время в течение всего периода. Случается, что отселение дома может занять меньше времени. Но это не значит, что все жители отселяемого дома должны ждать восемь месяцев для получения новых квартир и переезда в них. Граждане вправе оформить документы на предоставленную равнозначную площадь сразу после ее предложения и осмотра.
- Почему программа разделена на этапы? Это связано, во-первых, с отсутствием нужного количества стартовых площадок для одновременного переселения жителей всех домов, включенных в программу реновации. Во-вторых, со спецификой организации строительства в крупных городах.Средняя продолжительность этапа составляет от четырех до пяти лет. На проектирование и строительство необходимо ориентировочно три года, еще примерно 10 месяцев — на переселение жителей. После полного отселения жилого дома и вывода его из эксплуатации начинается подготовка к сносу.
- Свободные земельные участки есть у домов, вошедших только в первый этап программы реновации. Уже после сноса домов первого этапа появятся свободные участки для новых домов второго этапа, а потом и третьего. Работа над этапами и сроками переселения потребовала серьезных расчетов, при их составлении учитывался не только объем жилищного строительства, но и многие другие факторы. В частности, есть ли свободные земельные участки в пределах квартала, максимально приближенные к домам, включенным в программу реновации; есть ли возможность предоставления вариативности и докупки жилой площади при переселении, в том числе с учетом демографического прогноза; хорошая ли транспортная доступность и будут ли обеспечены будущие жители строящегося объекта машино-местами. Кроме того, учитывались возможность отключения c наименьшими затратами сносимых домов от сетей инженерного обеспечения, питающих опорную застройку (наличие транзитных магистралей), возможность разместить на месте сноса переселяемых домов стартовые площадки второй волны переселения для ускорения реализации программы, возможность организации на месте сноса более благоприятной городской среды с размещением зон отдыха, детских площадок, объектов сопутствующей инфраструктуры, с проведением на завершающем этапе комплексного благоустройства. По оценкам специалистов, жители домов, которые попали в первую волну переселения, несколько выигрывают во времени. Однако переезжающие в рамках второго и третьего этапов получат более широкие возможности переезда и выбора квартиры в домах ближе к месту привычного проживания за счет строительства жилья на месте снесенных объектов первого этапа.
- Какие преимущества будут у тех, чьи дома вошли во второй и третий этапы программы? Переезжающие в рамках второго и третьего этапов получат более широкие возможности переезда и выбора квартиры в домах ближе к месту привычного проживания за счет строительства жилья на месте снесенных объектов первого этапа. Кроме того, на втором и третьем этапах строится больше социальной инфраструктуры и нежилых объектов для комфортного проживания. Стандарты неизменны для всех этапов реализации программы.
- Чем будет отличаться застройка на первом и остальных этапах? Стандарты реновации не зависят от этапов и не меняются. На втором и третьем этапах формируются урбанблоки — это дома сложной конфигурации с внутренними дворовыми территориями без машин и комфортной средой обитания. Переселение планируется осуществлять по большей части внутри кварталов реновации с минимальным расстоянием до дома, в котором участники программы жили раньше. Также на втором и третьем этапах будет строиться больше социальной инфраструктуры и нежилых объектов для комфортного проживания.
- Может ли меняться очередность переселения домов? Да, очередность может меняться как в одну, так и в другую строну. Это связано с получением различных разрешений и согласований, форс-мажорными обстоятельствами, связанными со строительством. Вероятность оказаться во втором этапе, а не в третьем тоже есть, поскольку под стартовые площадки активно вовлекаются дополнительные городские территории.
- Как будет реализовываться этапность переселения (на примере одного из районов)? На территории Донского района разработан и утвержден проект планировки территории квартала 63б. В его границах находятся восемь жилых домов, которые будут переселены в рамках программы реновации. Перечень переездов сформирован исходя из непрерывности организации волнового переселения. На первом этапе планируется переселить два дома. Решение было принято с учетом существующей квартирографии и наличия свободных земельных участков для дальнейшего строительства.
- После отселения и сноса двух домов из первой волны будет создана стартовая площадка для переселения уже трех домов из второй волны.
- После отселения и демонтажа трех домов на их месте появится стартовая площадка для третьей волны, куда поедут в соответствии с квартирографией жители оставшихся домов.
- На месте сноса оставшихся трех домов третьей волны построят объект образования и социальный объект.
- Почему нет информации, куда именно будут переселять участников программы?
При разработке проекта планировки территории невозможно учесть все особенности участка, на котором будет строиться дом. Выдается документ — градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который определяет предельные параметры и границы.
Только после рабочего проектирования (с учетом всех норм и требований) можно установить, сколько будет этажей в доме, какое количество квартир и так далее. Поэтому сегодня говорить о том, куда точно переедут жители, невозможно.
Кроме того, город продолжает работу по вовлечению дополнительных участков в программу.
О сроках переезда 103 тысяч жителей, которые проживают в 688 переселяемых домах, будет дополнительно известно по мере утверждения градостроительной документации, но не позднее окончания первого квартала 2021 года.
Расчет этапов и сроков переселения отражает нашу главную цель — завершить программу реновации в 2032 году, обеспечив москвичей комфортным, безопасным и современным жильем.
- Возможна ли ситуация, в которой мы с соседями переедем в разные дома?
Возможна — исходя из переданного ресурса. При этом Департамент старается учесть пожелания жителей. Так, если они изъявят желание, чтобы их новые квартиры располагались в одном доме с их бывшими соседями, Департамент предложит варианты равнозначных жилых помещений при их наличии.
- Учитывает ли разработанный график желание людей переехать в другой район?
Одна из главных задач — обеспечить реализацию программы в районе проживания, именно для этого и разрабатывается градостроительная документация, ведется огромная работа по проектированию и строительству именно тех домов, которые позволят переселить жителей из конкретных домов. Остальные решения всегда индивидуальны.
- Есть ли планы строительства детских садов, школ, поликлиник, синхронизированные с графиком переселения?
В кварталах реновации создадут качественную и социально ориентированную городскую среду.
На месте пятиэтажек построят комфортные современные дома, новые школьные и дошкольные объекты образования, поликлиники, спортивные учреждения и культурно-досуговые комплексы.
Особое внимание уделяется и благоустройству территорий. В кварталах реновации появятся удобные пешеходные зоны, велодорожки, площадки для детских игр и занятий спортом.
Запланированы посадка новых деревьев и кустарников, разбивка цветников и газонов.
К каждому району подбираются индивидуальные решения в зависимости от плотности населения, обеспеченности социальной инфраструктурой, транспортной доступности.
Еще до проведения слушаний проектировщики тщательно изучили потребности местных жителей, проанализировали ситуацию с наличием объектов социальной инфраструктуры, провели мониторинг обращения жителей в социальных сетях. Все это позволило им лучше узнать, в каких именно социальных объектах нуждается тот или иной квартал.
- Не приведет ли поэтапное строительство новых домов к разрушению уже существующих коммуникаций?
В ходе реализации программы реновации в городе будет проведена реконструкция сотен тысяч километров инженерных коммуникаций. Для каждого квартала реновации разрабатываются комплексные схемы инженерного обеспечения.
- Еще до начала строительства домов они позволят иметь информацию о расположении инженерных сетей и их технических характеристиках на всей территории кварталов реновации.
- Таким образом можно будет правильно спланировать подключение домов к инженерной инфраструктуре, ускорить процессы технологического присоединения.
- Комплексные схемы инженерных коммуникаций позволят разработать высококачественную проектно-сметную документацию, определить точки присоединения подземных коммуникаций строящихся объектов, значительно уменьшить объемы земляных работ при строительстве.
- Это гарантирует жителям современные комфортные условия жизни в мегаполисе: качественную питьевую воду, отвод сточных и ливневых стоков, эффективное использование тепло- и энергоресурсов, позволит исключить подтопление застраиваемых территорий.
- На какой удаленности от текущего места проживания могут быть построены дома для второго и третьего этапов программы? Они будут построены максимально близко к домам текущего проживания граждан. Настолько, насколько позволяет существующая и планируемая структура района.