Положения договора аренды регулируется гражданским законодательством. Обычно в договоре аренды выступают две стороны, но может быть и более, арендодатель и арендатор.
При заключении договора аренды стороны обговаривают все существенные условия договора, а также могут договориться и об иных условиях важных для них, не противоречащих закону (например, кто будет нести расходы за капитальный ремонт, иные положения, подробнее по вопросу составления договора аренды читайте по ссылке).
В последствии стороны могут обнаружить нарушения, недостатки, которые ранее не были обговорены сторонами. Нарушения могут возникать как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора.
ВНИМАНИЕ: наш адвокат по гражданским делам поможет при нарушении договора аренды арендодателем: профессионально даст совет, составит претензию от имени арендатора, а также разъяснит иные нюансы урегулирования спора. Звоните!
Нарушение арендодателем договора аренды
Нарушение арендодателем договора аренды возможно в следующих ситуациях:
- Арендодатель не передал имущество арендатору (например, в договоре было обговорено передать 15 кв.м. помещения арендатору либо движимое имущество в аренду, но при фактическом исполнении имущество не было передано либо было передано не всё). Арендатор в данном случае может требовать имущество у арендодателя либо расторжения договора аренды с возмещением убытков.
- Передал имущество, которое обремененное правами третьих лиц (например, переданное имущество находится в залоге, под арестом, находится в уголовном розыске). Третьими лицами в данном случае могут выступать различные организации, например, кредитные, либо государственные органы, если, например, имущество находится в розыске. В этом случае, арендатору поможет только суд. В судебном порядке можно будет потребовать недействительность договора аренды и потребовать возмещения убытков.
- Переданное имущество не соответствует назначению, для которого арендатор его арендовал (например, имущество которое должен был передать арендодатель в соответствии с договором, должно было использоваться под магазин, но имущество находится в непригодном состоянии для открытия магазина). Арендатор может потребовать предоставить ему другое имущество, пригодное для его деятельности и которое соответствует условиям договора либо расторгнуть договор.
- Не регистрирует договор аренды (в гражданском законодательстве предусмотрена государственная регистрация договора об аренде и обязанность лежит на обеих сторонах, однако на практике встречаются ситуации, когда арендодатель уклоняется от регистрации). При уклонении от регистрации договора арендатор может требовать расторжения договора либо в принудительном порядке его зарегистрировать, например, в судебном.
- Неправомерное повышение арендной платы (например, когда порядок изменения арендной платы в одностороннем порядке не предусмотрен). Изменения арендной платы возможно только по соглашению сторон, для этого составляются дополнительные соглашения к договору. В одностороннем порядке арендодатель изменить размер платы может крайне редко, только по закону (например, при повышении НДС на 2% с 2019 года, и то с обязательным уведомлением другой стороны). Арендатор может расторгнуть договор либо потребовать уменьшения арендной платы в судебном порядке.
- Арендодатель не производит капитальный ремонт, который предусмотрен договором (арендодатель должен производить капитальный ремонт имущества, сданного в аренду за свой счёт). Если арендодатель не производит капитальный ремонт, то арендатор может потребовать расторгнуть договор, потребовать уменьшения арендной платы за помещение, либо произвести капитальный ремонт самостоятельно и потребовать возврата денежных средств.
Это основные нарушения, которые может допустить арендодатель при заключении договора, так и после его заключения. Поэтому при составлении договора аренды, сторонам необходимо обговорить все условия договора и изложить в письменном виде, чтобы в дальнейшем не возникало никаких противоречий (читайте наши выгодные предложения по составлению договора аренды с помощью нашего адвоката).
Как арендовать помещение для бизнеса?
Для осуществления предпринимательской деятельности людям необходимо помещение. Помещение они арендуют путём заключения договора аренды с арендодателем.
Предпринимательская деятельность бывает разной, это может быть кафе или магазин, и в зависимости от того, какой деятельностью будет заниматься человек, ему необходимо помещение под определенные условия (например, если это кафе, то оно должно быть снабжено необходимыми сан. узлами, что для маленького розничного магазина менее характерно).
При аренде помещения под бизнес нужно действовать в следующем порядке:
- посмотреть документы на данное помещение и удостовериться действительно ли арендодатель является собственником данного помещения, которое сдаёт в аренду. В этом случае можно попросить выписку из ЕГРН и другие документы. Также нужно осмотреть помещение, которое планируется под бизнес, соответствует ли оно действительности и документам.
- самое важное это составить сам договор аренды. В договоре необходимо указать все существенные и важные условия (какое помещение передаётся в аренду, в каком состоянии, размер арендной платы, кто будет отвечать за капитальный ремонт, какого числа вносить арендную плату, другие особые условия для вашего бизнеса, прекращение отношений, судебный и претензионный порядок).
- запустить бизнес. Условия под каждый бизнес разные, поэтому свои особые условия и предложения нужно обговаривать на стадии заключения договора, чтобы избежать дальнейших рисков и для вас, и для бизнеса. Например, если кафе, то не будут ли против соседей, которые, например, проживают рядом с помещением, если детский садик, то также нужно учесть окружение, чтобы была звукоизоляция, если соседи шумные или напротив очень тихие и рядом детский сад им помешает.
При исполнении договора аренды всегда могут возникнуть споры, поэтому будьте готовы разрешить их в досудебном порядке, чтобы не тратить время на судебные тяжбы (по ссылке подробнее про судебные споры по договору аренды по ссылке на нашем сайте).
Претензия арендодателю об отоплении: низкая температура в офисе
Может возникнуть такая ситуация, арендатор арендовал офис летом, где температура воздуха в помещении его устраивала, со временем с наступлением зимнего периода, включили отопление, но оно либо не функционирует, либо функционирует ненадлежащим образом, что в офисе просто холодно находится, в такой ситуации арендатор должен составить претензию об отоплении и направить её арендодателю.
На основании законодательства температурный режим должен быть предусмотрен в соответствии с санитарными нормами и правилами, которые предусмотрены для отопления помещения. Соблюдение данных норм обеспечивает безопасность граждан на рабочих местах и в случае данных нарушений можно спокойно обращаться в определенные органы и подавать на них жалобу.
Так как арендатор собственником арендуемого помещения не является, то ответственность несёт арендодатель, ведь при передаче имущества в аренду он передавал его в соответствии с теми условиями, пригодными для цели арендатора и соответствующими техническому состоянию.
Арендодатель не будет отвечать за недостатки данного помещения, если они были обговорены при заключении договора, в ином случае, он обязан их устранить.
Для устранения недостатков арендатор составляет письменную претензию на имя арендодателя и направляет её ему заказным письмом либо передаёт лично. В претензии следует также указать адрес получателя. В претензии необходимо указать следующие условия:
- № и дату договора, что было передано по договору с указанием обеих сторон.
- Обязанности, прописанные в условиях договора. Проблема, которая возникла у арендатора, основания данной проблемы, возможно приложение каких-либо доказательств.
- Требования, которые арендатор выдвигает арендодателю. Требование об устранении проблемы либо о расторжении договора.
Арендодателю следует иметь в виду, что невыполнение условий претензии может повлечь за собой обращение арендатора в суд. Поэтому для дальнейшего сотрудничества с арендатором, арендодателю нужно устранить недостатки, описанные в претензии.
ПОЛЕЗНО: составить претензию можно самостоятельно, но правильнее обратиться к нашему адвокату, чтобы учесть все нюансы досудебного урегулирования спора между арендатором и арендодателем.
Как бороться с духотой в офисе?
Духота в офисе актуальная проблема многих работников, особенно летом. В духоте сосредоточиться на работе очень тяжело, так как начинает клонить в сон либо болеть голова, что сказывается на рабочем процессе.
В помещении в крупных компаниях летом могут быть установлены кондиционеры для проветривания помещения, но бывает, что их и нет.
Если помещение, в котором планируется работать будет взято в аренду, то сторонам можно обговорить и прописать условия в договоре аренды по технике, которая будет присутствовать в офисе, например, снабжен кабинет кондиционером либо нет, также по окнам открываются они либо нет.
Вообще с момента передачи помещения в аренду все расходы несёт сам арендатор, за исключением капитального ремонта (если не предусмотрено договором иное).
Арендатор может купить и установить систему обветривования в своём помещении, но заранее предупредив арендодателя, и по взаимному соглашению на установку.
Установка требует небольшой перепланировки в стене либо наверху, поэтому арендодатель должен быть предупрежден и дать своё согласие.
Если кондиционер в помещении имеется, но находится не в пригодном состоянии, то можно попросить арендодателю устранить проблему путем направления претензии либо просто обговорив. Также арендатор может предложить устранить своими денежными средствами проблему в дальнейшем потребовав от арендодателя, предоставив чеки, денежные средства (возмещение).
про взыскание арендной платы по незарегистрированному договору по ссылке на основной части сайта.
Автор статьи:
© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»
А.В. Кацайлиди
Арендодатель подал в суд за неуплату арендной платы, как отстоять свои права ?! – Правовед Плюс
13.05.2021
Достаточно часто возникают ситуации, когда арендодатель сталкивается с проблемой, когда арендатор не вносит арендную плату или задерживает ее. Оптимальный вариант, когда арендатор может договориться с арендодателем о том, что будет применена задержка платежа. Бывают и такие случаи, когда арендаторы просто съезжают с квартиры, оставляя за собой беспорядок и кучу долгов.
Как поступить может арендатор ?!
В первую очередь он может обратиться в правоохранительные органы или же к участковому с просьбой разобраться с проблемой. Другой способ – это подача искового заявления в отношении арендатора с требованием возместить понесенные убытки.
Как может арендатор выселить жильца за неуплату по договору аренды ?!
Сейчас практически все арендаторы заключают с жильцами договор аренды. Это позволяет минимизировать возможные риски, связанные с неуплатой аренды и порчей имущества. Без договора ситуация может сложиться далеко не в пользу арендатора.
В частности, сложно доказать факт уплаты даже в судебном процессе.
При этом сам арендодатель может столкнуться с проблемами, которые будут исходить от Федеральной налоговой службы, ведь аренда квартиры по закону как дополнительный денежный доход должна облагаться налогами.
Если их не платить, то тогда штрафные санкции будут достаточно серьезными и неприятными. Есть помимо прочего определенные аргументы, на основании которых арендодатель может в отношении арендатора обратиться в суд с исковым заявлением.
В частности, это следующие виды аргументов, такие как:
- Неуплата арендных платежей на срок более трех календарных месяцев;
- Умышленная либо неумышленная порча имущества, которое принадлежит арендодателю;
- Использования арендованного помещения не по его прямому назначению для проживания.
Также арендодатель может обратиться в судебные органы в том случае, если арендатор нарушает спокойствие соседей либо осуществляет противозаконные или хулиганские действия.
Как обезопасить себя, если арендатор хочет подать в отношении вас иск в судебный орган ?!
Действовать надо в зависимости от ситуации. Если у вас есть договор, вы исправно платите, и арендатор решил взыскать с вас деньги, то тогда о своей безопасности надо подумать заранее.
Договоритесь с арендодателем о том, что вы будете перечислять денежные средства при помощи банковского платежа. В самом платеже можно указать «плата за аренду квартиры».
Важная особенность кроется в том, что выписки из банковских реквизитов будут в дальнейшем служить достаточно вескими доказательствами в судебном процессе.
А как быть, если арендатору неудобно получать платежи банковским переводом ?!
Тут уже можно воспользоваться определенной хитрости. Например, просить расписку после каждого платежа. Это будет железобетонным доказательством вашей правоты.
Перед подачей иска в судебный орган арендатор должен уведомить вас о своем желании направив или передав лично претензию, на которую вы можете ответить.
Обязательно следует проконсультироваться с юристом, который хорошо разбирается в гражданских и жилищных вопросах.
На вас подали в суд – как быть ?!
Бывает и так, что арендатор узнает о том, что в отношении него подали исковое заявление в суд только в тот момент, когда ему приходит сама повестка.
Такой момент неприятный, даже если речь ведется об относительно небольшой сумме. Не реагировать на судебную повестку тоже нельзя.
В первую очередь игнорирование может привести к тому, что в отношении вас просто вынесет судья заочное судебное решение, которое потом будет достаточно сложно оспорить.
Обязательно следует ознакомиться с материалами дела
И лучше всего это сделать вместе с опытным юристом. Стоит прийти в суд и запросить их для детального и всестороннего рассмотрения. В соответствии со статьей 35 Гражданско-процессуального кодекса лица, принимающие по закону участие в деле обладают правом не только на ознакомление с материалами дела, но и также они могут делать выписки или снимать копии для себя.
Первое что детально анализируется при изучение гражданского дела – это исковое заявление
В данном документе полностью отражаются все основания и требования обращения в отношении вас в судебный орган. Далее вам надо определиться в том, пойдете ли вы самостоятельно в суд или будете обращаться к юристу или адвокату за правомерной защитой. Конечно лучше же обратиться к юристу, который может принять участие в судебном процессе от вашего имени.
Преимущества обращения к адвокату заключается в том, что вы сами сможете выбрать защитника, который будет защищать ваши интересы. На направленное истцом исковое заявление можно предъявить встречный иск. В данном документе вы можете не только высказать свое возражение против требований исковых предъявленных к вам, но и сами при этом выдвигаете требования к истцу.
Нужна консультация юриста по недвижимости или сопровождению сделки купли продажи в Москве, Московской области или регионах РФ ?! она тут.
Советы арендаторам: как действовать в 6 распространенных ситуациях
Споры между арендодателями и квартиросъемщиками возникают достаточно часто. Как правило, владелец жилья и арендатор не думают о потенциальных сложностях, поэтому в неожиданных обстоятельствах оба оказываются в тупике…
Во многих ситуациях собственник квартиры чувствует себя хозяином положения только потому, что недвижимость принадлежит ему.
Чтобы помочь квартиросъемщикам, чьи права ущемляют арендодатели, портал недвижимости СуперРиэлт спросил у экспертов, как действовать в популярных ситуациях, возникающих при аренде недвижимости – от преждевременного выселения до требований вернуть мебель, которой в квартире не было.
Вопрос 1. Я въехал в съемную квартиру с кошкой. Согласно договору, на арендованной площади может жить домашнее животное, однако после подписания документа и переезда владелец потребовал, чтобы я избавился от кошки.
В противном случае он грозится выселить меня и обратиться в полицию.
Может ли он это сделать, согласно закону, до окончания арендного срока или привлечь к какой-либо ответственности в случае, если я проигнорирую его устные требования относительно кошки и продолжу с ней жить?
На вопрос ответил управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов:
– Не может. У владельца квартиры нет законных оснований для преждевременного выселения арендатора или привлечения его к ответственности. Договор предусматривает возможность проживания в квартире кошки. Подписывая документ, арендодатель согласился со всеми его условиями.
Согласно Гражданскому кодексу, если квартиросъемщик отказывается от расторжения договора, это можно сделать только по соответствующему решению суда. Главным основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке является порча или разрушение объекта аренды нанимателем.
В описанном случае это может произойти по вине домашнего животного.
Но важно учесть один нюанс: определена ли в договоре аренды ответственность квартиросъемщика перед владельцем за проживание на жилплощади домашнего животного и прописан ли порядок возмещения причиненного ущерба.
К примеру, таким возмещением может быть проведение ремонта или денежная компенсация. Также возможно, что в случае порчи квартиры нанимателем предполагается досрочное расторжение документа по требованию владельца.
Если такое условие есть, арендодатель может досрочно расторгнуть договор.
По умолчанию текущий ремонт жилого помещения делает наниматель. Таким образом, если кошка арендатора испортила имущество владельца, но наниматель не устранил нанесенный ущерб, то хозяин квартиры может выселить такого жильца. Для обращения в полицию у арендодателя нет оснований, поскольку наниматель проживает в квартире законно.
Полицейские смогут вмешаться, только если арендатор или его домашнее животное мешают соседям. Согласно закону «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москва», за шумное поведение с 23 до 7 часов в столице могут привлечь к административной ответственности. Но это в основном касается владельцев собак, которые могут лаять ночью.
Как правило, кошки, проживающие в квартире, не доставляют соседям неудобств.
Вопрос 2. Я подозреваю, что хозяин приходит в квартиру, когда меня нет дома. Прямых доказательств предоставить не могу, но замечаю это по косвенным признакам: открытые форточки, вещи не на привычных местах. Можно ли в случае таких действий владельца взыскать с него моральный ущерб?
На вопрос ответил адвокат Андрей Безрядов:
– Можно. Заключая договор аренды жилого помещения, наниматель получает законное право пользования квартирой. Это означает, что, пока действует договор аренды, права владельца относительно жилого помещения ограничены.
Проникновение арендодателя в квартиру можно интерпретировать как препятствование реализации законных прав квартиросъемщика на арендованное жилье. На основании этого обстоятельства можно досрочно расторгнуть договор.
Кроме того, такие действия владельца можно посчитать попыткой посягнуть на неприкосновенность частной жизни. При посещении квартиры без согласования с нанимателем арендодатель может узнать конфиденциальную информацию о его частной жизни.
Но при защите прав арендатора нужно помнить, что у владельца должна быть возможность контролировать использование собственного имущества.
Поэтому в договоре необходимо подробно описать схему согласования времени визитов собственника сдаваемой в аренду квартиры.
Вопрос 3. После переезда в арендованную квартиру оказалось, что владелец приукрасил ее состояние: горячей воды нет, сантехника течет. Хозяин отказывается это компенсировать и перекладывает всю ответственность на меня. Могу ли я на законных основаниях обязать владельца устранить эти недостатки за его счет?
На вопрос ответила адвокат Ирина Стряпкина:
– Можете. Владелец обязан передать жилье в технически исправном и пригодном для проживания состоянии. Это значит, что ответственность за недостатки, которые препятствуют пользованию жильем, лежит на арендодателе.
Это касается и случаев, когда при заключении договора аренды наниматель знал об этих недостатках.
Кроме того, если договор не предусматривает иное, обязанность по надлежащему содержанию квартиры в период действия договора аренды лежит на собственнике.
Что касается многочисленной судебной практики, арендатора привлекают к ответственности за причиненный имуществу вред только в случае его виновных действий.
Чтобы избежать неожиданных ситуаций, в договоре аренды необходимо четко прописать характеристики сдаваемого жилого помещения и указать в акте приема-передачи все найденные неисправности и несоответствия.
Если недостатки выявлены уже в процессе эксплуатации, то арендодатель имеет право требовать их устранить или настаивать на досрочном расторжении договора найма с компенсацией понесенных затрат.
Вопрос 4. Меня затопили соседи сверху, в результате чего на стенах появилась плесень, а мебель вышла из строя. Однако виновники отказываются компенсировать причиненный ущерб.
Владельцу квартиры нет до этого дела – он самоустранился.
С кого можно взыскать деньги на покупку новой мебели и ремонт? Можно ли сначала выполнить все необходимые работы, чтобы привести жилое помещение в порядок, а потом получить компенсацию расходов?
На вопрос ответила адвокат, член адвокатской палаты Москвы Елена Лузанова:
– Чтобы взыскать средства, которые вы потратили на восстановление имущества, нужно зафиксировать факт повреждения и указать его размер, а также виновное в этом лицо. Кроме того, необходимо сообщить о повреждении имущества его владельцу.
Если мебель принадлежит наймодателю, а договор не предусматривает, за кем остаются расходы на ремонт, то ситуация выглядит следующим образом. Наниматель должен вернуть владельцу имущество в таком же состоянии, в котором его получил, учитывая естественный износ. При этом риски, связанные со случайным повреждением несет владелец.
Также он обязан предоставить нанимателю имущество в надлежащем состоянии, которое соответствует условиям договора найма и назначению имущества.
Если арендатор обнаружит недостатки имущества после его передачи в аренду, то может потребовать возместить расходы, потраченные на устранение этих недостатков или соизмеримого уменьшения платы за аренду.
Таким образом, когда факт повреждения и сумма ущерба зафиксированы, наниматель может требовать, чтобы владелец устранил недостатки жилого помещения. Если собственник этого не делает, наниматель может самостоятельно устранить повреждения, в данной ситуации – приобрести новую мебель, если восстанавливать старую нецелесообразно.
Если мебель принадлежит нанимателю, то взыскать расходы на ее восстановление или приобретение новой можно только с соседей, причинивших вред.
Вопрос 5. Я заключил долгосрочный договор найма. Задолго до его истечения арендодатель потребовал, чтобы я выселился, без каких-либо объяснений. Можно ли обязать владельца исполнить договор, чтобы я остался жить в квартире до окончания срока, указанного в договоре?
На вопрос ответила юрист земельно-имущественных отношений компании Heads Consulting Марина Катянина:
– Это зависит от условий договора найма. Согласно статье 619 Гражданского кодекса, у арендодателя есть конкретные основания для досрочного расторжения договора.
Это можно сделать в случае, если арендатор нарушает указанные в документе правила пользования имуществом, существенно ухудшает его состояние, задерживает арендную плату более двух раз подряд или не выполняет ремонтные работы, в то время как это является его обязанностью.
Если, проживая в арендованной квартире, наниматель не ухудшал состояние жилого помещения и не нарушал условий договора, владелец не вправе требовать досрочного выселения.
В стандартных договорах найма, как правило, указано, что каждая из сторон вправе досрочно расторгнуть договор по основаниям, не связанным с какими-либо нарушениями, которые допустила другая сторона.
Но в таком случае владелец должен действовать в соответствии с досудебной процедурой и письменно уведомить нанимателя о досрочном расторжении договора.
Если арендатор не вернул арендованное имущество в указанный в договоре срок, у хозяина квартиры появляется право подать исковое заявление в суд.
Вопрос 6. После выселения из квартиры мне стал регулярно звонить собственник, требуя вернуть несуществующую мебель. Это случается ежедневно уже несколько недель подряд. Можно ли в таком случае привлечь бывшего арендодателя к ответственности? Каким образом это сделать? Какое наказание может грозить владельцу, который выдумал пропажу вещей?
На вопрос ответил адвокат Валерий Вечканов:
– Хозяин может требовать от квартиросъемщиков вернуть мебель на основании описания имущества, составленного при передаче жилья в аренду, где указано состояние всех предметов. Такое описание должно быть оформлено актом приема-передачи. Документ является неотъемлемой частью договора аренды.
Лучше сделать фотографии перечисленной в описании мебели и приложить к акту. Когда срок аренды истек, арендатор передает мебель (посуду, технику и прочее) хозяину. Возврат имущества также должен быть оформлен актом приема-передачи.
Если какого-либо предмета мебели не хватает, владелец должен составить претензию, на основании которой сможет требовать от нанимателя возврата имущества или возмещения его стоимости.
Если описанный факт никак не был зафиксирован, и владелец выдвигает необоснованные требования о возврате мебели, существование которой не подтверждено документально, то в зависимости от формы таких требований можно определить состав правонарушения со стороны собственника жилья.
При правильном определении состава правонарушений хозяина, требующего вернуть несуществующее имущество, можно привлечь к административной ответственности. Если же данные требования определяют состав преступления, владельцу может грозить уголовная ответственность (к примеру, вымогательство, вплоть до мошенничества).
Чтобы определить состав правонарушения, обратитесь к квалифицированному юристу.
Ответственность арендодателя
Сдала в аренду кабинет ИП для выполнения косметологических услуг. ИП в арендованном помещении, не имея лицензии (я это знаю), оказывает мед. услуги в косметологии. Я понимаю, что рискует и за все отвечает ИП.
Но переживаю, есть ли риски в данной ситуации для меня? С моральной стороной все понятно. А как с юридической точки зрения меня можно привлечь к ответственности и за что? При условии, что расчет с клиентами производит ИП.
А также для случая , если деньги за ее услуги я буду принимать в свою кассу (о чем она очень просит).
Буду очень благодарна за ответ. Думаю, что он будет полезен широкой аудитории, ибо в наши кризисные времена, это очень распространенная практика.
Осуществляя в арендуемом помещении деятельность без лицензии, арендатор, как минимум, совершает административное правонарушение, ответственность за которое предусмотрена ст. 14.1 КоАП РФ.
При условии причинения крупного ущерба гражданам, организациям или государству либо при извлечении дохода в крупном размере такие действия арендатора содержат в себе признаки состава преступления, ответственность за которое предусмотрена ст. 171 УК РФ. В названных случаях ответственность лежит непосредственно на правонарушителе (преступнике).
Арендодатель в данном случае лишь реализует свое правомочие по распоряжению имуществом, платит налоги с доходов и не несет ответственности за действия арендатора и за способы использования сданного в аренду помещения арендатором. На арендодателя также не возложена обязанность контролировать деятельность арендатора, проверять ее на соответствие закону.
Однако, стоит учитывать, что в случае возбуждения в отношении арендатора уголовного дела, следственные действия будут проводиться, в том числе, по месту осуществления деятельности, то есть в помещении, которое было сдано в аренду, что причинит Вам немалые неудобства.
И на практике вопросы в рамках уголовного процесса у правоохранительных органов возникнут не только к арендатору, но и непосредственно к арендодателю. Тем более, если выяснится, что помимо непосредственно правоотношений, связанных с заключенным между сторонами договор аренды, есть еще некие устные договоренности о принятии оплаты за незаконно оказываемые арендодателем услуги.
Вывод: привлечь арендодателя к ответственности за заключение договора аренды и последующее использование арендатором помещения для осуществления услуг без лицензии нельзя, однако, велика вероятность, что в случае возбуждения в отношении лица (арендатора) производства об административном правонарушении (и тем более уголовного дела) арендодателю придется претерпевать все связанные с указанными производствами неудобства.
Во избежание этого внимательно относитесь к деятельности арендатора и не совершайте в его пользу действий, напрямую не связанных с договором аренды.
Права и обязанности арендатора и арендодателя земельного участка. Сложное простыми словами
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
консультацию:
Показать содержание
Права и ответственность сторон при составлении договора
Субъектом, передающим надел в распоряжение, к арендатору земельного участка, на основании положений статей 209, 608 ГК РФ может являться:
- физическое или юридическое лицо;
- орган местного самоуправления.
Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
- Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
- Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Передача прав осуществляется в сторону граждан и организаций. Договор аренды ЗУ составляется в свободной форме между физическими лицами. Если нанимающая сторона юридическое лицо или муниципальное образование – могут использоваться бланки типовых договоров.
После составления необходимо зарегистрировать договор аренды.
Одно из основных обстоятельств, формирующее принципы юридически значимых отношений между сторонами – чёткое и непротиворечивое определение интересов сторон, которое выражается в их правах и обязанностях контрагента.
Стоит иметь в виду, что установленные юридически отношения между сторонами определяют дальнейшие правомочия контрагентов, ограничивая их в нерегламентированных действиях и предписывая соблюдение санкционированных действий, в отношении друг к другу.
В пункт, отражающий полномочия контрагентов, входят те положения, которые предусматривают унифицированные виды использования земельного участка.
Любое предпочтение, которое может предусматривать конкретная ситуация, может беспрепятственно вноситься в обозначенный пункт.
Те положения, которые не прописаны в документе, не допускают требования к исполнению, как со стороны граждан, так и должностных лиц.
Права и обязанности арендатора земельного участка
Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество. Всё, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при аренде земель сельскохозяйственного назначения – принадлежит арендатору. Такие на данный момент правомочия арендатора земельного участка.
Арендатор земельного участка обязан осуществлять возмездное пользование землёй, с условием предоставления установленной оплаты собственнику.
По окончании срока действия найма, по требованию собственника он обязан привести участок в первоначальный вид. Действия, регламентированные для проведения тех или иных видов работ, определяются:
- положениями договора;
- законодательством РФ;
- категорией и целевым предназначением ЗУ.
Если необходимо продлить договор аренды, следует за 3 месяца до окончания его действия обратится к арендатору.
Отдельными положениями допустимо выделить и иные требования, которые арендатору требуется соблюдать. В их числе могут быть:
- соблюдение санитарных, технических, противопожарных норм при проведении работ в пределах ЗУ.
- Не препятствовать администрации или иным организациям населённого пункта, вести санкционированные муниципалитетом виды работ.
- Не проводить деятельность, приводящую к порче плодородного слоя почвы или экологии окружающего контекста.
По усмотрению сторон могут вноситься любые пункты, предусматривающие санкционирование одних действий и запрещающих те виды деятельности, которые представляются недопустимыми с точки зрения контрагентов.
Основной обязанностью лица, отчуждающего право пользования ЗУ, является сам факт передачи земельного имущества. Он должен предоставить свободу беспрепятственного использования участка.
После передачи земли, часть прав сохраняется за ним как за собственником, допуская контроль над действиями лиц, пользующимися наделом.
Он может входить на территорию, использующуюся по соглашению найма, курируя деятельность и выявляя нарушения.
Для того, чтобы стороны, осуществившие переход прав не испытывали дискомфорта от нерегламентированных проверок, целесообразно установить сроки, допустимые для посещений собственником.
При не исполнении установленных обязанностей, сторонам вменяется ответственность, которая допускает штрафные и иные санкции, вплоть до досрочного расторжения договора аренды и прекращения права пользования. Оно допускается:
- по взаимному согласию;
- односторонним решением;
- в порядке судебного производства.
Целесообразно сформулировать положения, в которых определяются критерии применения тех или иных форм ответственности, соразмерных допущенным нарушениям.
- Так как наём ЗУ допускает ограниченные права на распоряжение недвижимостью, лицо, получившее право пользования не может проводить действия, допустимые только для собственника.
- В частности, недопустимо без согласия собственника:
- Кроме запрета на проведение самостоятельно гражданско-правых сделок, не допускаются действия, противоречащие закону.
- В их числе те, которые допускают нарушение имущественных прав собственника или снижают стоимость объекта в результате:
- не надлежащего ухода;
- применения ядохимикатов;
- нарушения санитарных норм и противопожарной безопасности.
При обнаружении совершения недопустимых действий и недобросовестного отношения арендатора к земельной собственности, помимо расторжения договора допускается судебное взыскание материального ущерба.
Все положения, которые требуется соблюдать сторонам при совместном владении ЗУ, определяются взаимно. Лица, определившие правила взаимодействия не могут выходить за рамки установленных правил.
Подробнее об аренде ЗУ читайте в нашем разделе.
Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
Советы арендодателю при сдаче в найм помещения, которое может быть использовано для осуществления противоправной деятельности
Полное описание
В хозяйственном обороте возникают ситуации, когда к собственнику здания или помещения может обратиться лицо, желающее арендовать это имущество.
Может ли арендодатель доверять своему потенциальному арендатору, который может использовать недвижимое имущество для противоправных целей (например, незаконная организация зала игровых автоматов (статья 171.2 УК РФ), организация либо содержание притонов для потребления наркотических средств, психотропных веществ или их аналогов (статья 232 УК РФ), организация занятия проституцией (статья 241 УК РФ)).
Для того чтобы арендодатель не беспокоился о возможных столкновениях с правоохранительными органами, а также о потенциальной уголовной ответственности для него за преступления арендатора, мы предлагаем ряд советов.
Совет № 1.
Рекомендуется включить в текст договора условие, на основании которого только с письменного согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Запрет на передачу арендатором нежилого помещения третьему лицу без согласия арендодателя следует подкрепить договорным штрафом за его нарушение, сверх которого в полном объеме взыскиваются убытки.
Такая санкция позволит предупредить несанкционированную сдачу в субаренду или перенаем нежилого помещения третьему лицу, которое может использовать это имущество для организации азартных игр или осуществления иной противоправной деятельности.
- Кроме того, взыскать неустойку с неисправного арендатора проще, чем убытки, поскольку необходимо доказать лишь нарушение договорного обязательства.
- На основании статьи 83 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус вправе удостоверить факт нахождения гражданина в определенном месте.
- Так, нотариус может установить, что два незаинтересованных лица в определенное время находились в определенном месте (нежилое помещение, переданное незаконно в субаренду или перенаем).
Если у арендодателя возникнут подозрения, что арендатор сдал нежилое помещение в субаренду или перенаем, то он может взять с собой нотариуса и двух незаинтересованных лиц и посетить арендуемое помещение.
Затем арендодатель вправе предъявить иск арендатору о взыскании с него неустойки и убытков.
В качестве доказательств нарушения договорного обязательства следует использовать свидетельские показания тех лиц, в отношении которых было совершено нотариальное действие – все это подтвердит, что данные свидетели точно находились в определенном месте и видели, что арендуемое нежилое помещение занимает лицо, отличное от арендатора.
Совет № 2. Рекомендуется застраховать имущество, подлежащее передаче в аренду.
- Осуществление арендатором противоправной деятельности в нежилом помещении арендодателя может привести к его повреждению или гибели.
- Одним из возможных сценариев причинения подобного ущерба может быть применение специальных средств сотрудниками правоохранительных органов для пресечения преступления.
- Для исключения этого и других возможных рисков повреждения или уничтожения предмета аренды (например, пожар от перегруженной игровыми автоматами электросети) рекомендуется заключить договор имущественного страхования в пользу выгодоприобретателя.
- Следовательно, арендатор (страхователь) обязуется заключить со страховой организацией (страховщик) договор имущественного страхования предмета договора в пользу арендодателя (выгодоприобретатель).
- В случае наступления страхового случая (повреждение или уничтожение предмета аренды) арендодатель получит страховое возмещение.
Совет № 3.
При наличии оснований полагать, что арендатор может использовать нежилое помещение для осуществления противоправной деятельности рекомендуется помимо указания в договоре цели передачи нежилого помещения (например, кафе или хозяйственное помещение) также в акте приема-передачи предмета аренды от арендодателя к арендатору указать на отсутствие каких-либо объектов внутри помещения либо о наличии таковых, но не имеющих отношения к незаконной деятельности. Такая отметка позволит в последующем арендодателю доказать, что он не знал и не мог знать о том, что арендатор осуществляет противоправную деятельность.