Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.
Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.
Основные положения расторжения договора
Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.
Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.
Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.
Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.
Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.
В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи
Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.
Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:
- Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;
- Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;
- Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.
Расторжение до регистрации
Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.
При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.
Расторжение после регистрации
Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.
Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.
Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.
Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.
Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.
Расторжение по соглашению сторон
Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.
Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.
При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.
Расторжение через суд
К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.
Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.
Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.
Потому важно соблюдать несколько основных правил:
- Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
- Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
- Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.
На что следует обращать внимание
В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:
- Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
- Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.
Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.
Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.
Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.
Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.
Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.
Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.
Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:
- Притворная или мнимая сделка.Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;
-
- Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.
- Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.
- Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;
-
Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.
Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;
- Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
- Нарушаются нормативные акты, нормы закона.
Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.
Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.
Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.
Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.
- Не передаются основные документы по недвижимости;
- Прописка граждан, которых невозможно выписать;
- Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
- Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.
Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.
Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.
Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.
Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.
Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.
И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:
- За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;
- Покупатель должен письменно уведомить продавца, если по каким-то причинам он не может передать всю сумму в срок, установленный ранее. В этом же письме можно просить об отсрочке;
- Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;
- Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;
- Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
- Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.
При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.
Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.
Порядок изменения и расторжения договора купли-продажи. Последствия
09.06.2020
Сделки с недвижимостью – одни из самых сложных и дорогостоящих. Поэтому когда при их осуществлении возникают ошибки, препятствия, нарушения законодательства от участников требуется максимум терпения и такта, чтобы по возможности нейтрализовать негативные последствия.
Проблемной и сложно разрешимой ситуацией является изменение и расторжение договора купли-продажи недвижимости, т.е. изменение и прекращение его действия.
- Изменить и расторгнуть сделку допустимо в следующих случаях:
- — по обоюдному согласию;
- — на основании судебного решения;
- — при нарушении существенных условий договора;
- — если изменение и расторжение предусмотрено законодательно или документально.
- Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
- Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
- Правовые последствия расторжения договора купли-продажи опять-таки зависят от стадии, на которой был расторгнут договор.
До внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) соответствующей записи рассмотрение заявления о регистрации перехода права собственности на недвижимость может быть прекращено на основании соответствующего заявления, которое должно быть представлено всеми сторонами договора либо нотариусом, если заявление о государственной регистрации представлено нотариусом. В этом случае орган регистрации прав уведомляет заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о таком прекращении. При прекращении государственной регистрации прав на основании заявлений сторон договора возвращается половина суммы госпошлины, уплаченной за государственную регистрацию.
Расторжение договора после перехода прав к другому собственнику уже не является основанием для восстановления первоначального владения имуществом – действие договора окончено, и его предмет изменил собственника.
Возвращение к исходным условиям возможно только в результате заключения обратной сделки, где продавец будет покупателем, а покупатель – продавцом.
Когда обоюдного согласия при желании расторгнуть договор купли-продажи недвижимости достичь не удается, и досудебное урегулирование конфликта также невозможно, добиться своих прав можно только в судебном порядке.
- Произвести расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке допустимо в течение 3 лет с момента заключения сделки.
- В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
- При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
- Таким образом, как продавцу, так и покупателю еще до совершения сделки с недвижимостью следует быть предусмотрительными и обезопасить себя от возможных проблем, если в будущем последует расторжение договора.
Расторжение договоров купли и продажи жилья — услуги юристов компании БОЛЬШОЕ ДЕЛО
Расторжение договора купли-продажи жилья требуется:
- При покупке квартиры или дома, находящихся в залоге или под арестом с ограничением регистрационных действий;
- В случае наличия претензий третьих лиц: жильцов с правом пожизненного проживания, наследников прошлого владельца, членов семьи продавца;
- При неисполнении продавцом или покупателем своих обязательств после заключения договора (несовременное освобождение помещения, затягивание полной оплаты сделки, нанесение ущерба имущество перед фактической передачей и т.д.);
- В случае выявления серьезных недостатков жилья, неоговоренных в договоре и скрытых продавцом.
Есть вопрос юристу? Мы готовы Вас проконсультировать сейчас!
Бесплатная консультация
Стоимость юридических услуг зависит от объема предстоящей работы и сложности дела. Объем работы, необходимых услуг и сложность дела определяется юристом на предварительной консультации.
Для частных лиц первичная консультация юриста проводится бесплатно.
Бесплатная консультация проводится без подробного анализа документации. Время проведения бесплатной консультации – до 30 минут.
При необходимости подробного изучения документов и судебной практики, юрист подготовит полное письменное правовое заключение с рекомендациями, разъяснением законодательства и описанием всех возможных рисков и последствий для Вас или Вашего оппонента в споре.
Стоимость правового заключения – от 3400 рублей.
Условно порядок работы наших юристов, можно поделить на несколько этапов:
- Первичная консультация. Юрист выслушивает Вас, задает нужные вопросы, знакомиться с представленными документами.
- Ознакомление с делом в суде. Помимо тех документов, которые есть на руках у клиента, юрист обязательно знакомиться с делом в суде.
- Подготовка документов — отзыва, возражения, уточненных исковых требований или приискание дополнительных доказательств.
- Представительство интересов в суде, в ходе которого юрист: — Формирует позицию по защите Ваших интересов; — Заявляет ходатайства, отводы (по необходимости); — Аргументированно возражает на позицию оппонента; — Следит за соблюдением судом процессуальных норм;
— Оперативно реагирует на новые обстоятельства или процессуальные действия оппонента.
- Получение итогового результата по делу.
Формальный подход при защите интересов клиента недопустим!
Ориентация на долговременное сотрудничество с каждым клиентом, посредством предоставления качественных юридических услуг и высокого сервиса, не позволяют нам формально подходить к делу.
Вы можете быть уверены в любой данной нашим юристом оценке. Мы честно информируем клиента о рисках и шансах на успех и не даем несбыточных обещаний и гарантий. Пообещать победу и взяться за заведомо проигрышное дело не в наших правилах.
Перед тем как приступить к работе, юристы компании «БОЛЬШОЕ ДЕЛО» бесплатно проведут предварительную консультацию по делу. На консультации юрист оценит шансы на успех, расскажет о порядке, сроках и условиях выполнения работы.
Бесплатная юридическая консультация поможет развеять сомнения в перспективах дела, даст возможность получить представление о плане дальнейших действий и квалификации юриста. Главное достоинство предварительного общения с юристом – уверенность в своих силах и благоприятном исходе дела.
Важно!У нас консультируют только практикующие юристы, а не менеджеры по продажам.
Как получить консультацию
Записаться на консультацию можно, позвонив по телефону в офис или отправив сообщение на нашем сайте.
Бесплатная горячая линия: 8 (800) 511-62-06
Записаться к юристу
Расторжение договора купли продажи квартиры: по соглашению сторон, в судебном порядке – основания, порядок действий
Заключив сделку по приобретению недвижимости стороны могут столкнуться с обстоятельствами, влекущими расторжение договора купли-продажи квартиры.
Есть ли возможность расторгнуть уже заключенный и зарегистрированный договор, обязательно решать вопрос в судебном порядке или стороны могут договориться? В данной статье мы рассмотрим обстоятельства, при которых договор может быть расторгнут и в каких случаях для сторон будут более благоприятные последствия расторжения.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи?
Не всегда при совершении сделки купли-продажи квартиры можно учесть все обстоятельства. Претензии у сторон могут возникнуть на любом этапе сделки. Причиной может стать нарушение ранее достигнутых договоренностей, выявление новых факторов, о которых никто не предполагал.
Чем раньше такие обстоятельства станут известными, тем проще вернуть все в первоначальное состояние. Наилучшим вариантом развития событий будет достижение взаимного соглашения между сторонами. Однако чаще одной из сторон приходится отстаивать свои интересы в суде.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Расторжение предварительного договора купли-продажи
- Настоять на расторжении предварительного договора может как продавец, так и покупатель.
- Если в договоре отдельным пунктом не прописаны причины, при которых его можно аннулировать, то применяются общие положения для данной процедуры (глава 29 ГК РФ).
- Договор, который не содержит финансовых обязательств для участников сделки, как правило, расторгается по обоюдной договоренности.
- Внесенные по предварительному договору платежи влекут определённые правовые последствия:
- внесенный покупателем аванс должен быть возвращен, в том числе неустойка (если это отражено в договоре);
- если договор не исполнен по вине покупателя, задаток остается у продавца (ст. 381 ГК РФ);
- при неисполнении обязательств продавцом он обязан выплатить двойную сумму задатка.
Отказ вернуть внесенную покупателем сумму в качестве аванса или задатка может послужить основанием для судебного разбирательства.
Расторжение договора купли-продажи до его регистрации
Проще всего расторгнуть договоренности, когда право собственности еще официально не зарегистрировано в Росреестре. Если документы уже переданы на регистрацию, то нужно направить просьбу об отмене процедуры. Регистрационные действия будут прекращены, а участники уведомлены о дате и причинах ее прекращения (п. 2, 3 ст. 31 ФЗ № 218).
В этом случае половина уплаченной государственной пошлины будет возвращена покупателю (п. 4 ст. 333.40 НК РФ).
По соглашению сторон
Если устно участники сделки договорились о расторжении договора, то нужно соблюсти следующий порядок действий:
- уведомить письмом вторую сторону о намерении расторгнуть договор (с указанием причин);
- в письменном виде оформить соглашение о расторжении договора;
- нотариально заверить документ (в случае если договор подлежал заверению нотариусом (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
В соглашении следует отразить то, что договор аннулируется по обоюдному решению и что получает каждая сторона после совершения этих действий.
Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры:
В одностороннем порядке
Желание только одного участника прекратить действие договора предполагает судебный порядок разрешения ситуации. При этом условия договора должны быть существенно нарушены, чтобы суд счел это основание веской причиной для расторжения.
Однако перед обращением в суд сторонами должен быть соблюден досудебный порядок:
- сторона-инициатор направляет второй стороне по почте (заказным письмом с уведомлением) претензию о расторжении договора;
- в течение 30 дней другая сторона может согласиться на обсуждение условий расторжения, ответить отказом на предложение либо проигнорировать претензию (п. 2, ст. 452 ГК РФ);
- при получении отказа или неполучении ответа на претензию инициатор расторжения вправе обратится в суд.
Если условиями оговорена передача денег продавцу и фактическая передача имущества покупателю только после регистрации перехода прав, отменить действие договора будет гораздо проще.
Образец претензии о расторжении договора купли-продажи квартиры:
Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Расторжение договора купли-продажи после регистрации
В соответствии с Гражданским кодексом РФ сделка может быть отменена пока договор действует. Когда переход прав к другому лицу уже зарегистрирован, то договор считается исполненным и уже не действует.
В досудебном порядке
Если участники сделки не против все отменить даже после смены владельца квартиры, то по сути они должны заключить новый договор покупки жилья, но уже стороны поменяются местами.
В договоре нужно будет прописать условия, при которых каждой стороне будут возмещены понесенные расходы в полном объеме. Договор вновь регистрируется в Росреестре и прежний собственник вступает в права.
В судебном порядке
В случае, когда сторонам не удалось достигнуть договоренности, отстаивать свои интересы придется только в суде.
При составлении иска необходимо учесть, что он должен содержать основные требования:
- о расторжении договора (с обязательным указанием оснований требования);
- о возмещении понесенных убытков, морального вреда;
- о возврате имущества (квартиры или денежных средств).
Если условие о возврате имущества не будет отражено в исковом заявлении, то суд примет решение лишь о расторжении договора. Истцу нужно будет повторно подавать иск о возврате имущества.
Содержание и образец искового заявления
В остальном исковое заявление должно отвечать требованиям статьи 131 ГПК РФ и содержать следующее:
- наименование суда, в который обращается истец (по месту нахождения имущества);
- данные истца и ответчика (ФИО, адреса);
- мотивированные требования истца по отношению к ответчику;
- доказательства предъявляемых истцом претензий;
- информация о попытке решить вопрос в досудебном порядке;
- информация о цене иска;
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- прилагаемые к иску документы.
Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры:
Государственная пошлина
Государственная пошлина должна быть оплачена истцом до направления заявления в суд. Расчет госпошлины производится следующим образом (пп.1, п. 1, ст. 333.19 НК РФ):
- от 200 тыс. руб. до 1 млн. руб. (цена иска в соответствии с договором) – 5200 руб. + 1 % от суммы свыше 200 тыс. руб.;
- свыше 1 млн. руб. – 13200 руб. + 0,5 % от суммы свыше 1 млн. руб. (но не более 60 тыс. руб.).
Законодательством установлен срок общий исковой давности – 3 года (ст. 196 ГК РФ). Судебные споры по сделкам купли-продажи квартир рассматриваются, как правило, с применением данного срока.
Расторжение договора с ипотекой или материнским капиталом
Использование при покупке квартиры заемных средств влечет участие банка в процессе отмены договора. Но при этом покупатель не освобождается от обязанности погасить задолженность перед банком, так как квартира все еще остается в залоге у банка.
Для продавца велики риски получить назад квартиру с обременением по ипотеке. Поэтому он заинтересован в том, чтобы долг перед банком был погашен как можно быстрее. В противном случае банк может забрать квартиру и продать ее в счет погашения долга.
При расторжении договора с материнским капиталом суд может привлечь для рассмотрения дела органы опеки и попечительства и пенсионный фонд.
Если часть средств по договору уже оплачена средствами материнского капитала, а доли несовершеннолетним уже выделены, то для отмены прав несовершеннолетних в суде потребуется согласие органов опеки.
Основания для расторжения договора купли-продажи
Чтобы суд принят доводы истца основания для отмены сделки должны быть весомыми (ст. 450 ГК РФ). Расторгнуть уже подписанный, а тем более зарегистрированный договор в связи с тем, что квартира не понравилась покупателю, не получится.
Неисполнение обязательств одной из сторон
Факт существенного нарушения достигнутых договоренностей должна подтвердить обманутая сторона.
Со стороны покупателя нарушения могут быть следующие:
- сумма расчета по договору внесена не полностью или нарушены установленные сроки;
- отказ покупателя принять квартиру (при условии, что она соответствует всем заявленным характеристикам).
Продавец может нарушить условия договора следующим образом:
- отказ передать квартиру продавцу;
- отказ освободить жилое помещение;
- намеренное сокрытие существенных обстоятельств (например, обременение, права на недвижимость третьих лиц);
- передача не соответствующего заявленным характеристикам жилого помещения.
Недостатки жилого помещения, порядок оплаты наличие обременений выясняются и обговариваются сторонами заранее и отражаются в тексте договора купли-продажи. Большая часть указанных выше обстоятельств должна быть исключена еще до регистрации сделки.
Будут ли такие обстоятельства достаточными для аннулирования договора решит только суд.
Недействительность сделки
При признании сделки недействительной виновная сторона должна вернуть полученное имущество, а также возместить причиненный ущерб (ст. 167 ГК РФ).
Сделка признается недействительной при наличии оснований:
- заключение сделки под давлением;
- нарушение имущественных прав несовершеннолетних (отсутствие разрешения органов опеки и попечительства);
- несоблюдение требований к форме договора (например, простая письменная, вместо предусмотренной нотариальной);
- подписывающая договор сторона не осознавала значения своих действий в момент совершения сделки (например, наркотическое или алкогольное опьянение);
- договор подписан неправомочным лицом (недееспособным, ограниченно дееспособным, несовершеннолетним, представителем без достаточных полномочий);
- при составлении договора нарушены нормы действующего законодательства;
- заявлено требование третьих лиц, которые не давали согласия на сделку (например, отсутствие согласия супруга на продажу совместного имущества).
Чтобы суд признал сделку недействительной истцу необходимо предоставить доказательства нарушений. Суд может не удовлетворить исковые требования, если продавец не мог знать об ущемлении прав третьих лиц.
Существенное изменение обстоятельств сделки
Договор может быть расторгнут, если обстоятельства, при которых он заключался, существенно изменились и несут теперь негативные последствия для сторон (ст. 451 ГК РФ).
Непредвиденные изменения обстоятельств могут повлечь для одной из сторон значительный материальный ущерб. При этом стороны не могли повлиять на изменение обстоятельств либо предугадать их.
Если сделка расторгается по такому основанию, то суд может распределить понесенные расходы между сторонами, так как вины или умысла ни одна из сторон не имела.
Последствия расторжения договора купли-продажи
Благополучное расторжение договора предполагает, что отношения между его участниками прекращаются и все возвращается в исходное состояние. Квартира — продавцу, внесенные денежные средства – покупателю. Если договором предусмотрены особые условия расторжения договора, то результат будет соответствовать этим условиям.
Чтобы избежать негативных последствий при отмене договора, необходимо тщательно продумывать условия на стадии его заключения.
В договоре купли-продажи нужно отразить пункты, регулирующие следующее:
- при расторжении договора стороны должны вернуть имущество;
- конкретизировать сроки возвращения имущества друг другу;
- учесть возможность выплаты неустойки при несоблюдении данного условия и определить ее размер;
- четко определить сроки исполнения действий (снятие с регистрационного учёта, расчет, передача квартиры) и ответственность за их нарушение.
Чем подробнее будут прописаны основания и условия расторжения, тем проще, быстрее и с минимальными потерями вы сможете расторгнуть договор.
Заключение Эксперта
Подведем итоги:
- Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по соглашению сторон либо в одностороннем порядке через суд.
- Договор может быть расторгнут только при наличии веских оснований.
- Последствия расторжения договора до его государственной регистрации минимальны.
- Требования истца о расторжении сделки в суде должны быть доказаны.
Расторжение договора купли-продажи сложный процесс и требует терпения, времени и знания законодательства. Каждый способ расторжения договора имеет свои особенности. Обратиться за советом в сложной ситуации, получить ответы на интересующие вопросы вы всегда можете, обратившись к юристам нашего сайта.
Ответы юриста на частые вопросы
Можно ли расторгнуть сделку если часть средств должна быть оплачена по сертификату «Молодая семья» но средства в оговоренный договором срок так и не поступили? Сумма платежа по сертификату составляет значительную часть стоимости квартиры. Права собственности на покупателя уже зарегистрировано.
Можно обратиться в суд для расторжения договора, однако гарантировать что суд удовлетворит ваши требования невозможно.
В случаях, когда сделка расторгается по причине не полной ее оплаты, продавцу суд предлагает взыскивать с покупателя недоплаченные денежные средства.
Так же если договором не было установлено условие, по которому в случае расторжения сделки стороны возвращают назад полученное имущество, то расторгать такой договор для вас будет не выгодно.
Могут ли покупатели расторгнуть уже заключенный договор купли продажи по той причине, что они нашли более подходящий дешевый вариант? Факт передачи квартиры состоялся, и покупатели заселились.
По желанию одной стороны сделки договор может быть расторгнуть только через суд. При этом договор может быть расторгнут только при существенных нарушениях условий договора. В вашем случае ни одной из сторон условия договора нарушены не были, поэтому суд не удовлетворит требования покупателя.
Можно ли расторгнуть договор купли продажи если покупатель нарушил сроки оплаты задержав ее более чем на месяц? Продавец на этом основании отказывается принять деньги у покупателя и написать расписку о их получении.
Если договором сроки оплаты отнесены к существенным условиям, то теоретически расторгнуть такой договор можно. Однако стоит убедиться, будет ли это выгодно для сторон. При отсутствии в договоре пункта, определяющего, что при расторжении договора стороны получают назад переданное имущество продавец может лишиться и квартиры, и денег.
Может ли суд признать сделку купли продажи квартиры недействительной, если продавец, выступая поручителем по кредиту, перед продажей квартиры узнал о том, что заемщик не вернул банку заемные средства?
В случае если в суде будет доказано, что собственник продал квартиру с целью уклонения от обязательств по кредитному договору, такая сделка может быть признана мнимой. В суде необходимо доказать взаимосвязь продажи квартиры с наступившей у собственника ответственностью по кредиту.
Посоветуйте, как разрешить ситуацию. Поверили продавцу и купили квартиру с прописанным и проживающим в ней человеком. По условиям договора продавец должен был его выписать, но ни каких мер не предпринял. Мы пытались это сделать сами, но суд нам отказал. Можем ли мы в связи с этим расторгнуть сделку и вернуть свои деньги?
Несоблюдение продавцом условий договора является основанием для его расторжения. Но, чтобы понимать ваши шансы, нужно изучить условия договора. Если условия позволяют вернуть все в первоначальное состояние, то вам придется вернуть квартиру продавцу.
А вот как скоро вы получите назад свои деньги, это большой вопрос. Если у бывшего собственника есть средства на счетах или имущество, то на них может быть обращено взыскание, но это длительный процесс.
Если продавец уже потратил деньги и не имеет свободных средств, то выплата вам денег может растянуться на годы.
Вы можете требовать от продавца исполнения условий договора, либо денежной компенсации. Но нет гарантии что продавец сможет фактически исполнить эти условия. Прописанное лицо может только добровольно освободить жилое помещение и выписаться.
Расторжение договора купли-продажи квартиры до и после регистрации, образец соглашения, основания и порядок расторжения | Юридические Советы
Последнее обновление: 23.08.2021
Процедура расторжения договора купли-продажи квартиры зависит от возникшей ситуации, намерения сторон и сложившимся характером между ними взаимоотношениями.
Самое простое, быстрое и эффективное — обойтись согласием о расторжении, если оба участника сделки согласны. Иначе потребоваться разбирательство в суде.
Обо всех нюансах читайте в нашей статье, там же найдете образцы заявлений, если останутся вопросы — задавайте в х.
Что такое расторжение договора купли-продажи?
Уже при подписании договора нужно тщательно взвесить все «за» и «против», так как истребовать что-либо, что передано до момента расторжения практически невозможно. Понятие «расторжения договора» описывается в Главе 29 ГК РФ.
Прекратить договор возможно при следующих обстоятельствах:
- отказ от договора какой-либо стороны сделки;
- обоюдное соглашение о прекращении сделки;
- признание сделки недействительной;
- установление факта незаключенности договора.
Расторжение подразумевает оставление всё как есть к моменту прекращения отношений.
Например, при оказании услуг, часть оказанной услуги остается к пользе заказчика, а часть уплаченных денег у исполнителя. С момента расторжения стороны не обязаны дальше указывать услугу и платить оставшуюся сумму.
При реализации жилья так не делается. При расторжении всё возвращается обратно каждой стороне (недвижимость продавцу, деньги покупателю).
Такое возможно при обстоятельствах, упомянутых в законе, а также когда об этом прописано в тексте самого договора.
К примеру, покупатель и продавец четко указали пункт об отказе от продавца от договора при просрочка оплаты более 3 дней.
Договор считается прекращенным с даты получения провинившейся стороной уведомления об отказе от исполнения. Наличие оснований для отказа и направления уведомления достаточны для урегулирования вопроса без помощи суда.
При условии, что договор еще не прошел госрегистрацию в Росреестре. Главное отправить уведомление противной стороне и дальше действовать по обстановке (требовать обратно денег или освободить помещение, вернуть документы).
Если же переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован в государственном реестре недвижимости, то вернуть всё обратно нужно через суд. Потому что Росреестр не аннулирует регистрацию лишь по заявлению одной стороны. Потребуется судебный акт, где Росреестру суд предпишет отменить регистрацию.
Двустороннее расторжение
Участники сделки в силах отменить сделку по обоюдному соглашению о расторжении договора купли-продажи квартиры. Всё разрешается по согласованной воле покупателя и продавца, мирно с учетом интересов каждого. То есть вместе заключается соглашение, вместе сдаются заявления на прекращение регистрации в Росреестр. Судебного вмешательства не требуется.
Но в случае сделок с недвижимостью подобная ситуация возникает крайне редко. Ниже прилагается образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон.
Недействительность сделки
Часто у заинтересованной стороны нет оснований для одностороннего отказа от договора, равно как и желание стороны на добровольное расторжение. Тем не менее, имеются нарушения закона, соответственно ущемленный в правах участник может оспорить сделку в суде.
С момента признания сделки недействительной/ничтожной договор купли-продажи будет считаться расторгнутым.
Оснований для оспаривания сделки может быть множество:
- введение в заблуждение относительно характеристик жилья;
- совершения сделки неуполномоченным лицом или без согласия супруга;
- умолчание об обременениях на квартиру/жилой дом;
- совершения сделки под давлением, угрозой;
- притворность цели сделок (например, чтобы увести имущество от взыскательных санкций кредиторов).
С 1 минуты 38 секунды в видео подробно описываются основания и случаи признания ДКП недействительным.
Незаключенность сделки
Иногда со стороны кажется, что правоотношения между лицами возникли. Однако сделку признать заключённой нельзя, то есть она не порождает тех последствий, которых ждут стороны. Такими могут быть ситуации:
- в договоре не описан объект недвижимости;
- не указана точная цена жилья;
- сам договор не сдан на регистрацию.
Иными словами не соблюдены формальности и требования закона.
На таком этапе или продавец, или покупатель могут осознать, что договор ему не интересен и нет смысла доводить всё до конца. Проще оставить оставить всё как есть и договор считается расторгнутым без заключения (за исключением ситуации с госрегистрации, ведь если уклоняться от явки в Росреестр, другая сторона может подать иск признании госрегистраиции без участия второго участника).
Образец соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию
Соглашение
о расторжении договора купли-продажи б/н от 10.01.2021 года
04 мая 2021 года Белгородская область, город Белгород