Ограничения, связанные с пандемией коронавируса, значительно усложнили жизнь многим россиянам. Участники программы реновации в Москве не исключение. Из-за особого режима работы судов люди не могут защитить свои права немедленно – необходимо дождаться завершения карантина, но не у всех есть возможность ждать без серьезных потерь.
В ожидании приставов
Москвичка Ольга Черетаева и ее семья уже почти месяц живут в ожидании принудительного выселения из квартиры.
27 марта Никулинский районный суд обратил решение о выселении семьи к немедленному исполнению: если они не переедут в новый дом по программе реновации сами, их выселят насильно.
Теперь Ольга, болеющая астмой, ее дочь и двое несовершеннолетних внуков рискуют быть выселенными в период пандемии.
– Они могут прийти в любой момент. Мы уже собираем коробки и, по сути, сидим на чемоданах. Переживаем, что, может, несмотря на пандемию и карантин, вдруг придут. От каждого шороха вздрагиваем, – говорит Черетаева.
Дом, в котором живет Ольга и ее семья, попал в программу реновации, и его уже практически полностью расселили – остались занятыми всего несколько квартир. Но предложенное Ольге новое жилье оказалось вовсе не таким, как обещал мэр еще при запуске программы.
Оно значительно дальше от метро, а отделка квартиры не соответствует требованиям специального правового акта Москвы и строительным нормам – такое заключение дано в экспертизе компании «Стройпрофэксперт» (есть в редакции). Сайт мэра обещает, что новые квартиры будут пригодны для проживания без дополнительных ремонтных и отделочных работ.
Однако, по подсчетам Ольги Черетаевой, на ремонт в новом жилье ей придется потратить около полутора миллионов рублей – таких денег у нее нет.
В новой квартире на проспекте Вернадского, 58, вздутые полы, воздушные пузыри на обоях, в жилой комнате на стене есть трещины, в ванной на плитке трещина во всю стену.
– Если трещина в ванной, то это сразу плесень, – говорит Черетаева. – Для меня это опасно из-за астмы. Балкон застеклен от пола до потолка без каких-либо ограждений. Они считают, что это нормально. Я могу споткнуться и случайно вылететь оттуда.
Мы купили квартиру в пятиэтажке на Удальцова, 51, специально, чтобы быть близко к метро – до него можно дойти за одну минуту. У детей автобус до школы чуть ли не у подъезда останавливается. Мы могли купить квартиру на миллион дешевле в пятиэтажке подальше от метро, но решили потратить больше ради хорошего расположения.
А нас теперь отправляют опять подальше. Мы не получаем ни одного плюса от переезда.
Поэтому Черетаева отказалась переезжать в этот дом и просила власти дать им жилье в другом доме поближе к метро. По словам Ольги, поблизости есть дома, куда они согласились бы переехать, но для них программой предусмотрено три конкретных дома, поэтому ей отказали.
– Безусловно, решение суда мы считаем незаконным, – говорит судебный представитель Черетаевой Клим Лихачев, – так как ответчиков пытаются выселить принудительно в квартиру по реновации, которая не соответствует требованиям улучшенной отделки, а это является одним из ключевых требований, без соблюдения которого «реновационная» квартира не считается равнозначной. Я считаю, что на ответчиков оказывается давление путем подачи истцом – Департаментом городского имущества (ДГИ) – уже удовлетворенного судом ходатайства «об обращении решения суда к немедленному исполнению» в части выселения ответчиков. Эта процедура предполагает возможность безотлагательного исполнения решения суда на основании определения суда. Условно говоря, жильцов могут выселить, а дом снести до рассмотрения частной жалобы на указанное определение вышестоящим судом – Мосгорсудом.
Семья уже подала частную жалобу на определение суда и предварительную апелляционную жалобу.
Подать обоснованную жалобу сейчас невозможно, потому что из-за особого режима работы судов в связи с пандемией Черетаева и ее судебный представитель до сих пор не получили текст судебного решения.
Предварительная жалоба пока что оставлена судом без движения. Все эти вопросы будут решаться, судя по всему, после окончания карантина, но ничто не мешает приставам выселить семью раньше.
Выводы суда о необходимости обращения решения к немедленному исполнению должны быть обоснованы достоверными и достаточными данными о наличии особых обстоятельств, из-за которых замедление исполнения решения может привести к значительному ущербу для взыскателя или невозможности его исполнения. Как объясняет Клим Лихачев, в данном случае указанные требования не были соблюдены – таких обстоятельств просто нет.
- Истец в этом деле, ДГИ, заявил в суде, что семью нужно выселить срочно, потому что ГБУ «Жилищник Проспект Вернадского» несет убытки из-за отопления дома.
- – ДГИ не представляет в данном случае интересы управляющей компании, а сама управляющая компания не является стороной по делу, и все ее возможные убытки если и возникают, то только в силу взятых ей договорных обязательств, но ни в коем случае не по вине моих доверителей.
Также суд сделал вывод, что Черетаева, отказавшись переезжать добровольно, срывает график сноса дома. Но и здесь есть нюансы – дом нельзя снести, пока не будут расселены абсолютно все жители.
Помимо квартиры Черетаевой в доме остались заселенными еще пять квартир. Три из них не расселены, потому что ДГИ не нашел жильцам равнозначные по площади квартиры.
Как объясняет Лихачев, эти семьи нельзя выселить даже в судебном порядке и они могут жить там до 2032 года.
– К слову, собственников этих квартир незаконно понуждают к переселению в квартиры с меньшей жилой площадью, не раскрывая при этом размер и расчеты компенсации за недополученные метры.
Я полагаю, что московские чиновники хотят выселить немедленно моих клиентов для того, что усилить давление на оставшихся жильцов.
Именно поэтому управой района в суд были представлены подложные документы, в которых жители этих трех квартир вообще не фигурируют, а числятся переселенными.
В этом доме жильцов уже выселяли принудительно в прошлом году. Семья отказывалась переезжать и уже подала апелляционную жалобу в суд. Им сказали, что до рассмотрения жалобы их не выселят. Но когда жильцы уехали в отпуск, пришли приставы, вскрыли дверь, вывезли все вещи на склад, поменяли замки и опечатали квартиру.
– Если приставы приедут их выселять, ситуация будет ужасная. Они могут спилить замки и потребовать покинуть квартиру. Людей могут вывести с применением силы, вынести вещи. А дальше семья уже сама будет решать вопросы переезда. Это машину нужно заказать и многое другое – они не относятся к категории граждан, кому управа должна помогать в переезде.
По словам Лихачева, для оставшихся в доме жильцов создают такие условия проживания, чтобы они сами захотели съехать поскорее.
– Сейчас им периодически отключают воду или вода идет ржавая. Есть перебои с электричеством. В пустые квартиры заселили предположительно граждан СНГ. Некоторые признавались, что они из «Жилищника». Людей выселяют, создавая невыносимые условия проживания.
Там постоянно в зимнее время морозили двери: по ночам кто-то открывал все окна в подъездах. Рабочие подключаются к щиткам жильцов и потребляют электроэнергию за счет этих квартир. «Жилищник» не убирает места общего пользования.
Когда мы сделали эту ситуацию публичной и написали жалобы, всех нелегалов выселили и заколотили двери. Но, говорят, через пару недель люди снова стали заселяться.
Мы продолжаем бороться за права граждан, участвующих в программе реновации, и у нас есть все основания для отмены карательного определения Никулинского суда.
Либо хуже, либо за деньги
Из-за отсутствия полноценного информирования об условиях переселения, люди могут получать в итоге неравнозначные квартиры. Так случилось с семьей дочери Людмилы Мареевой: им пришлось переехать в квартиру чуть большей площади с доплатой за дополнительные квадратные метры, потому что равнозначный вариант им просто не дали.
В конце 2018 года семья получила уведомление в штабе по переселению о возможных вариантах переезда в Бескудниковском районе. Их было всего два: либо квартира меньшей площади, либо больше на 10 квадратных метров, но с доплатой. На уведомлении было написано, что это предложение Фонда реновации.
Оба варианта семье не подходили: однокомнатная квартира меньшей площадью была 17 квадратных метров и размер компенсации не был озвучен. Там была большая кухня, но маленькая комната. В таких условиях просто негде было разместить спальное и рабочее место для ребенка.
А за второй вариант нужно было платить, то есть брать ипотеку.
В Фонде реновации им сказали, что не знают, почему семье не предоставили бесплатное равнозначное жилье и есть ли вообще такие квартиры. Будут ли подходящие квартиры в следующей волне, ответить тоже не смогли.
– Нам сказали, что при отказе от обоих вариантов у них есть право нас выселить либо в квартиру поменьше, либо в другую пятиэтажку, которая не попала в реновацию, – рассказывает Людмила Мареева.
– При этом нам даже не сказали о том, кто занимается распределением в равнозначные квартиры.
И мы полгода переписывались с Фондом реновации, хотя на самом деле этими вопросами занимается Департамент городского имущества.
В итоге, не имея других вариантов, семья все-таки подписала договор и переехала в квартиру большей площади. За дополнительные 10 квадратных метров они еще следующие десять лет будут выплачивать 2,5 миллиона рублей. Вся квартира сейчас находится в залоге.
– Государство в таких ситуациях является сильной стороной, а физическое лицо – слабой стороной, – говорит Клим Лихачев, знакомый с историей Мареевой. – Сильная сторона должна предоставить полную информацию слабой стороне.
В том уведомлении, которое они предоставили семье, дано только два варианта. Им должны были разъяснить, что в таком случае они имеют право ждать. Я думаю, это делается для того, чтобы люди быстро переселялись: идет речь об освобождении земли.
Людям не дают полную информацию, чтобы они могли принять взвешенное решение.
Не так давно у зятя Людмилы, который является собственником квартиры и на которого оформлена ипотека, выявили онкологическое заболевание на последней стадии. Теперь он инвалид первой группы и больше не может работать.
Он единственный кормилец в семье, и теперь им приходится занимать деньги, чтобы вносить платежи по кредиту, покупать лекарства и как-то существовать. Людмила отдает им свою пенсию, но выплачивать кредит в таких условиях практически невозможно.
Ко всему прочему у зятя Людмилы неделю назад умерла мама: попала в больницу с пневмонией. Женщина отмечает, что из-за постоянного стресса лечение дается зятю очень тяжело.
– Людмила пришла за помощью к депутату Мосгордумы Елене Янчук, которая обратилась к Фонду реновации с просьбой отменить обязательства по выплате этих денег в знак доброй воли и посчитать эту квартиру равнозначной, – рассказывает Клим Лихачев.
– Потому что по жилой площади там всего на 5 метров больше, а Собянин обещал, что квартиры будут на 30 процентов больше по площади.
В марте был круглый стол, который организовала «Единая Россия», и там Фонд реновации ответил депутату, что они не пойдут ни на какие уступки, а сторона сама согласилась на ипотеку.
Для них семья сама виновата, притом что это власти создали условиях заключения этой кабальной сделки. ДГИ не смог предоставить равнозначную по жилой площади квартиру. Целый ряд органов недоработал. Им не предоставили равнозначную квартиру, и они за это еще и заплатили.
Уже после расселения дома Людмила узнала, что жильцы соседних домов отказались переезжать, потому что им не предложили равнозначные квартиры. И специально для них поблизости построят новый дом, а до этого они останутся жить в своих квартирах. Семья Людмилы ничего об этом не знала: они бы предпочли дождаться этого нового дома и получить бесплатно равноценное жилье.
Сейчас женщина судится с Департаментом городского имущества, Департаментом строительства и Фондом реновации, чтобы эту квартиру признали равнозначной и тогда им не придется оплачивать ее еще десять лет. Но из-за карантина заседания отложены, поэтому неизвестно, когда возобновится процесс.
– Только на суде мы узнали, что в этом районе не было вообще равнозначных нашей квартир. То есть они не были готовы нас переселять, но тем не менее начали переселение, не оставляя нам нормальных вариантов. Чем больше я занимаюсь этим делом, тем больше мне кажется, что это чисто мошенническая схема.
Людей вводят в заблуждение и делают так, чтобы они покупали квартиры и быстрее освобождали дома. Юристы ведомств на первом заседании вели себя очень спокойно. Они настолько в себе уверены! По их поведению видно, что они абсолютно уверены, что выиграют суд. Боюсь, что мы проиграем. Но будем идти до конца.
Переселение граждан по реновации
Каждое нововведение влечет за собой ряд радикальных изменений, которые разделяют общество на согласных и несогласных граждан.
Перестройка жилого помещения также не является исключением.
Реновация представляет комплексную реконструкцию местности, снос старых зданий и переселение граждан в новые, более усовершенствованные квартиры.
Законодательная база вопроса
Решение о строительстве новых многоэтажек принимается с учетом площади, пригодной для комфортного проживания, изношенности зданий, наличия в новом районе социальных объектов (детских дошкольных учреждений, школ, больниц и т.д.).
[1]
Цели и задачи
Зачем государству и его гражданам нужна программа реновации? Основная цель заключается в обновлении жилого фонда, предоставлении людям более комфортных и усовершенствованных квартир.
Прежде чем приступить к составлению законодательного акта, специалисты озвучили главные причины необходимости сноса старых домов и возведения новых:
- Фактическая эксплуатация каждого пятиэтажного здания, построенного в 50-70 года прошлого столетия, давно превысила планируемый срок службы (25-50 лет).
- Многие здания относятся к индустриальным домостроениям, входящим в категорию домов, не подлежащих сносу. Ремонт подобной конструкции является гораздо более затратным, чем строительство новой многоэтажки.
В настоящий момент в Москве планируется снести более 5000 домов, то есть примерно 350 000 семей получат возможность жить в более комфортных и современных условиях.
В основе выбора лежали следующие показатели:
- просьбы владельцев жилплощади;
- договоренности, достигнутые между руководителями районов и председателями многоэтажек;
- техническое состояние недвижимости.
Собственник и наниматель жилого пространства программы реновации только выиграют от данного мероприятия:
- прежним останется только площадь жилого пространства, а другие вспомогательные помещения (кухня, коридор и т.д.) однозначно увеличатся в размерах;
- владелец по собственному желанию может просить о предоставлении материальной компенсации;
- собственник, проживающий в коммуналке, сможет стать владельцем отдельной жилплощади;
- при строительстве домов будут использованы материалы, отвечающие действующим требованиям и стандартам;
- при наличии соответствующей доплаты можно претендовать на получение более просторного жилья;
- новые дома будут расположены в привычном районе.
Интересы некоторых владельцев жилья, вошедшего в программу реновации, защищены действующим законодательством:
- граждане, официально зарегистрированные в очереди на улучшение жилищных условий;
- собственники, фактически проживающие в другом месте;
- владельцы ипотечного жилья, которое до полного погашения долга является собственностью кредитного учреждения;
- люди, владеющие пространством нежилого предназначения в доме, который подлежит расселению в рамках программы реновации.
Кто становится участником
Принятый Федеральный закон включает в себя следующие требования к новому жилью:
- равнозначность, то есть одинаковое число комнат, как и в прежней квартире, а также более просторные дополнительные помещения (санузел, кухня, коридор и пр.);
- территориальное соответствие, то есть район должен остаться неизменным;
- новое жилье предоставляется безвозмездно или в соответствии с социальным наймом, но только при наличии согласия граждан;
- квартира должна отвечать современным требованиям комфортности;
- квартал, вошедший в программу реновации, должен быть благоустроен.
В течение двух лет после принятия нормативного акта запланировано осуществить следующие действия:
- разработать градостроительные документы;
- создать проекты;
- выбрать подрядчиков;
- произвести оценку правильности расчетов.
Государственная власть считает, что снос непригодных для проживания пятиэтажек, возведение нового комфортабельного жилья и переселение граждан можно вместить в 15-ти летний срок. По мнению экспертов срок реализации программы следует увеличить до 20-30 лет.
Реновация – это не только уникальная возможность для граждан получить абсолютно новое жилье, но и беспроигрышный вариант обновления городского жилого фонда.
[3]
Среди главных положительных сторон можно выделить следующие моменты:
- гражданин становится владельцем более комфортного жилья, а разница по стоимости с прежней недвижимостью уплачивается государством;
- на этапе возведения проживающий имеет полное право перепланировать помещение, а также договориться о получении квартиры под ключ;
- каждый дом, построенный в соответствии с условиями программы реновации, будет оснащен пандусами, что однозначно оценят граждане с ограниченными возможностями и родители с маленькими детками;
- количество жилых комнат не может быть меньше, чем в предыдущей недвижимости, а пространство общего пользования обязательно станет больше и лучше.
Многие граждане уже успели найти и отрицательные стороны:
- переезд никогда не был дешевым;
- придется переоформить огромное количество документов, осуществить регистрацию приборов учета, а может быть и перевести детей в новое образовательное учреждение;
- в старых домах есть немало квартир с хорошим современным, соответственно, дорогостоящим ремонтом.
Чтобы дом вошел в программу реновации, он должен отвечать нижеприведенным условиям:
- официально признанная аварийность или ветхость жилья, что сопровождает нецелесообразность проведения капитального ремонта;
- до был возведен в период 50-60 годов;
- высокий уровень технического и морального износа.
Кстати, в рамках программы могут быть расселены владельцы недвижимости, расположенной как в пятиэтажных домах, так и в строениях с большей этажностью. Главное, чтобы специалисты признали высокий износ здания.
Формирование очередности
Во время принятия Федерального закона «О реновации» все говорили о том, что переселение граждан начнется в 2018 году или позже, но благодаря тому, что мэр Москвы подключил к программе несколько объектов, ранее входящих в состав проекта «Жилище» или другого социального направления, утратившего свою актуальность, уже появились первые переселенцы. 12 многоэтажных домов смогли разместить десятки тысяч москвичей.
До 2020 года планируется возвести не менее 50 жилых зданий, которые примут основное количество граждан. В настоящее время:
С 2019 по 2021 год должно быть построено еще 150 домов, которые позволят распределить основную массу москвичей.
Первая волна переселения
12 домов, построенные ранее для других целей, но в дальнейшем переквалифицированные для реализации программы реновации, как раз и представляют возможность реализации первой волны переселения граждан, владеющих недвижимостью в пятиэтажном здании, возведенном в 50-70 годы XX века. Местом их расположения является: Северный округ, Бескудниковский район, Дмитровское шоссе.
Жилые дома, ставшие первопроходцами в рамках данного государственного мероприятия:
- имеют собственный сквер и широкий спектр инфраструктурных объектов (детские и спортивные площадки, парковки и т.д.);
- первые этажи оснащены современными социальными учреждениями и коммерческими объектами;
- внутренняя отделка соответствует самым современным социальным стандартам: кафельная плитка, дорогостоящие стеклопакеты, заранее встраиваемые плиты;
- имеют внешнюю дизайнерскую отделку, для реализации которой использовались цветные панели.
Новая квартира по программе реновации — в следующем видео-сюжете:
Как узнать, когда будет переселение по программе реновации
Программа реновации стартовала в Москве уже достаточно давно. Однако у населения столицы России, как и у жителей других регионов, количество вопросов, связанных с госпрограммой, только возрастает.
В последнее время много граждан, которые участвуют в программе реновации, заинтересовались вопросом о сроках переселения. Как сообщают чиновники, здесь не будет ничего сложного.
С более детальной информацией каждый участник программы может ознакомиться у местных властей.
Что такое программа реновации
Под программой реновации принято понимать государственную программу, которая нацелена на расселение жителей из многоэтажных домов, построенных в период с 1957 года по 1968 год.
Но это не простое переселение в другие дома старого жилого фонда. Опустевшие дома предполагается сносить, а на их месте строить новые многоэтажки.
Выходит так, что жители старых, ветхих домов получат квартиры в новостройках.
К сожалению, у программы реновации есть как поклонники, так и противники. Больше всего возмущений у населения страны касается того, что новые квартиры в основном строятся большей жилой площади. Это, в свою очередь, подразумевает необходимость доплаты за новую квартиру. Однако такие случаи, по словам чиновников, могут возникать только по инициативе самого собственника старой квартиры.
В настоящее время на территории Москвы в список реновации попало свыше 5 тыс. пятиэтажных домов. Мэр Сергей Собянин неоднократно заявлял, что жильцы новых квартир получат свое жилье уже с отделкой комфортабельного класса. К тому же, жилье будет располагаться в том же районе, если сам владелец новой квартиры не пожелает сменить его.
Процедура переселения граждан по программе реновации
Местные чиновники уверяют, что перед процедурой переселения каждый участник программы реновации получит письменное уведомление. Письмо будет вручено лично или же (при отсутствии хозяев дома) положено в почтовый ящик. Как только хозяин старой квартиры получит письмо, ему придется осмотреть новую квартиру, которую предложат в рамках госпрограммы.
Если все будет нормально, то жильцам нужно только оформить официально согласие на переселение в новое жилье. Для осуществления данной процедуры понадобятся следующие документы:
- документы, удостоверяющие личности всех зарегистрированных в квартире лиц;
- свидетельства о рождении всех несовершеннолетних лиц;
- документ, подтверждающий право собственности на старое жилье;
- выписка из ЕГРН;
- заявление, где будут указаны подписи согласия на переселение всех зарегистрированных в старой квартире граждан.
Как только будут улажены все вышеописанные нюансы, власти города обсудят с жильцом сроки переселения.
Как и где уточнить сроки переселения по программе реновации
Правительство города Москвы сообщает, что все документы, которые будут необходимы для реализации программы переселения граждан по программе реновации будут разработаны не позднее августа текущего года. В настоящее время эксперты прорабатывают все детали. Точные сроки реализации госпрограммы будут известны к концу текущего года.
Для получения более детальной информации достаточно посетить сайт мэра Москвы.
Расселение домов – районы реновации в Москве в ближайшие годы
Расселение домов в Москве по районам, реновация и ее детальная программа являются актуальными вопросами, волнующих жителей столицы сегодня. С 1 августа 2017 года, когда мэр столицы Собянин утвердил реновацию, все москвичи стали ожидать результатов. Сегодня уже достоверно известно, где будут возведены новые здания.
Стартовые площадки в столице
Список объектов, в которые планируется переселить граждан Москвы, был опубликован 26 сентября. Площадки подбирались тщательно, при этом учитывался не только план города, но и мнение жителей. Благодаря реновации будут обновлены сотни кварталов, улучшится и городская среда.
На первых этажах новостроек планируется обустроить различные магазины, салоны, медицинские кабинеты, спортзалы, мастерские и прочие заведения, делающие жизнь более комфортной.
Помимо удобства это позволит обеспечить многих москвичей рабочими местами, улучшить транспортную ситуацию в Москве.
По словам Сергея Собянина, в начале 2019 года первые новоселы смогут въехать в свое жилье. Здания, которые были возведены по Адресной инвестиционной программе, были отданы под нужны программы.
Кроме того, активно ведется возведение новых домов на утвержденных площадках, расположенных в 75 районах города. Все объекты будут иметь развитую инфраструктуру, что повысит комфорт жильцов.
Всего планируется заселить около 1,5 миллионов жителей, предоставив им качественную и современную недвижимость. Вместо стареющих зданий, в которых сейчас живут москвичи, жильцы получат просторные и уютные апартаменты. Мэр города заверил, что приложит все усилия для того, чтобы все условия четко соблюдались .
Расселение нескольких поколений семьи по реновации
В нашей квартире в Москве проживает четыре поколения семьи. Бабушка, ее сын с женой и дочерью, его дочь с дочкой. На очереди на улучшение жилищных условий стоит отец в органах МВД. В соцзащите на расселение встать на учет не успели. Нам отказали, так как наш дом попал в программу реновации. Квартира всего 39 кв. м. Возможно ли нам будет разъехаться в отдельные квартиры?
Автор вопроса не указывает статус квартиры – муниципальная по договору соцнайма или в собственности (приватизированная). Поэтому приведем варианты для обоих случаев.
Как расселят коммуналки по программе реновации
19.07.2017
Каждому по квартире: как расселят коммуналки по программе реновации. Юристы и риелторы рассказали, как будут расселять коммунальные квартиры по программе реновации и можно ли из обычной квартиры сделать коммуналку
Согласно закону о реновации в Москве будут расселять в том числе и квартиры коммунального типа. Фактически это означает, что если в доме, попавшем в программу реновации, есть коммуналки, их жители получат отдельное жилье. «Мы не будем плодить коммуналки при реализации этого проекта», — ранее прокомментировал одобренные поправки в законопроект спикер Госдумы Вячеслав Володин.
«Если комнатой в квартире коммунального заселения на праве общей долевой или общей совместной собственности владеют несколько человек, то они получат отдельную квартиру, — соответственно, в общую долевую или в общую совместную собственность. Договор, предусматривающий переход права собственности, будет заключаться со всеми собственниками», — поясняет юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова.
- По мнению управляющего партнера риелторской компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры.
- Чем отличается коммуналка от квартиры в долевой собственности
- В федеральном законодательстве понятие коммунальной квартиры не содержится, однако столичные власти еще в 2010 году в законе «Основы жилищной политики города Москвы» дали определение этому типу жилья, говорит Мария Литинецкая.
Согласно этому закону, коммуналка — квартира, в которой обеспечен прямой доступ к помещениям общего пользования в здании и в самой квартире.
Она состоит из нескольких комнат, в которых проживают два и более собственника или нанимателя, не являющихся членами одной семьи на основании отдельных договоров социального найма, безвозмездного пользования, заключенных в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат). Кроме того, они могут быть и собственниками комнаты.
«Основные индивидуализирующие признаки коммуналки — это равный доступ к общему пространству квартиры и дома, наличие у жильцов права собственности или договоров соцнайма на отдельные помещения (а не доли в общей собственности), а также отсутствие у них родственных связей. Если одно из этих условий неприменимо, то речь идет о квартире, которая находится в общей совместной или долевой собственности», — поясняет Мария Литинецкая.
Под квартирой коммунального заселения понимается квартира, в которой объектами права собственности являются отдельные комнаты, имеющие свои кадастровые номера и отдельные лицевые счета, добавляет руководитель офиса «В Крылатском» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. По ее словам, места общего пользования в таких квартирах — кухня, санузлы, коридоры — принадлежат собственникам комнат пропорционально размеру находящейся в их собственности жилой площади.
Отличие между коммуналками и квартирами в долевой собственности принципиальное. «Долевая собственность — это когда есть объект и доля в праве, не в объекте, так называемая юридическая фикция, то есть право на право.
Доля не выделена в натуре, в каждом квадратном сантиметре есть доля всех собственников.
Общая совместная собственность означает то же самое — совместное использование жилплощади, но без выделения доли», — поясняет Ирина Бербенева.
В коммунальной же квартире каждая комната является отдельным объектом собственности, выделенным в натуре, а у каждого собственника отдельный лицевой счет, добавляет она.
Как будут расселять согласно закону о реновации
Согласно закону о реновации (№ 141-ФЗ от 1 июля 2017 года) взамен комнаты в коммунальной квартире, попавшей под снос, в качестве равнозначного или равноценного жилого помещения положена отдельная квартира.
При этом предоставление комнаты в коммуналке или части жилого помещения, составляющей долю в праве общей собственности на отдельную квартиру, не допускается, отмечается в законе.
В случае если освобождаемая комната в коммунальной квартире находится в общей долевой или общей совместной собственности граждан, им предоставляются отдельные квартиры на праве общей долевой или общей совместной собственности.
«В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находилось в общей совместной собственности)», — говорится в абзаце 21 статьи 7.3 данного закона.
Как сделать из квартиры коммуналку
Для того чтобы сделать из обычной квартиры коммунальную, необходимо разделить лицевые счета, говорит Ирина Бербенева. «Это делается только через суд. Причем это не обязательно должен быть спор, может быть просто заявление о том, что сособственники решили таким образом разделить свою недвижимость», — уточняет она.
Однако, по ее словам, редко бывает так, что комнаты в квартире равноценны: то есть доли равноценны, а вот комнаты — разные по площади, и полюбовно решить, кому достанется комната 20 м, а кому 9 м, бывает очень непросто.
Чтобы превратить обычную квартиру в коммуналку, супругам достаточно развестись и оформить в индивидуальную собственность комнаты в некогда общей квартире (как минимум две). При этом они должны обеспечить друг другу свободный доступ к помещению общего пользования (кухне, санузлам, входу в квартиру), поясняет Мария Литинецкая.
Соответственно, по закону о реновации они смогут претендовать на отдельную квартиру, и в этом главный подводный камень, подчеркивает Мария Литинецкая.
По ее мнению, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры.
Кроме того, супруги могут оформить фиктивный развод и оформить в собственность комнаты, добавляет она.
В то же время юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова утверждает, что из квартиры в общей долевой или общей совместной собственности сделать коммунальную квартиру невозможно.
Юрист приводит пример расселения квартиры, где проживают бывшие супруги после развода — уже посторонние друг другу люди. «Согласно вступившему в силу закону о реновации, бывшие супруги получат одну равнозначную или равноценную квартиру в общую долевую (или совместную) собственность.
Кроме того, вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения они могут получить равноценное возмещение в денежной форме», — говорит Юлия Калганова.
Также собственники вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилплощади, дополняет она.
Как расселяли коммуналки по лужковской программе
При так называемом лужковском сносе объектов первого периода индустриального домостроения людей переселяли в жилье, расположенное, как правило, в том же районе, в редких случаях за его пределы, но только по согласованию с жильцами, вспоминают риелторы. По словам Юлии Калгановой, расселение проходило по норме на человека (18 кв. м). В связи с этим некоторые предприимчивые граждане прописывали всю семью в однушке и получали, например, трешки, вспоминает она.
«Конфликты, как правило, возникали из-за метража предоставляемых гражданам квартир: люди хотели получить жилье большей площади, чем им было положено, даже отказывались выезжать из старой квартиры, и в этом случае их выселяли по решению суда. Однако стоит отметить, что основная часть таких конфликтов пришлась на начало 2000-х годов», — вспоминает юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Александр Лифшиц.
Он приводит показательный пример из прошлой практики: «В доме, предназначенном под снос, в трехкомнатной квартире проживала одна семья, каждый из ее членов официально оформил себе в собственность по комнате.
В итоге получилось, что квартира коммунальная, а каждому из собственников комнат по закону полагалась однокомнатная квартира — в итоге получалось три отдельных жилплощади.
Однако суд отказал гражданам в получении такого количества квартир на основании того, что это одна семья, а оформлением комнат в собственность они занялись в преддверии сноса».
Сергей Велесевич.
Источник: «РБК-Недвижимость»
Как и куда будут переселять людей по программе реновации?
А тем временем на сайт «РИА Недвижимость» продолжают поступать многочисленные вопросы от читателей, которых интересует, на каких условиях и какое именно жилье они получат. Редакция ознакомилась с текстом закона, принятого в третьем чтении ГД, и решила ответить на самые часто задаваемые вопросы.
На какое жилье могут рассчитывать владельцы квартир в домах, попавших под реновацию?
По закону, принятому Госдумой в третьем чтении, взамен квартир в домах, предназначенных под снос, их владельцы получат равнозначное жилье. Под этим словом понимается квартира, в которой жилая площадь и количество комнат будет не меньше, чем в прежней, при этом общая площадь будет больше.
Нужно понимать, что это не гарантирует, что больше будет именно жилая площадь, хотя такое возможно, однако с большой долей вероятности увеличение общей площади будет достигаться за счет больших кухонь и других нежилых помещений.
Квартиры будут предоставляться в домах, введенных в эксплуатацию и готовых к заселению, в том числе и с готовой отделкой. Выселение из домов, попавших в программу реновации, до передачи переселяемым нового помещения, запрещено.
Куда будут переселять?Новая квартира, предоставленная по программе реновации, будет расположена в том же районе, что и снесенный дом. Исключение составляют дома, расположенные в Зеленограде и новой Москве — там переселение будет производиться в границах округа.
В первом варианте закона о реновации такое же положение касалось Центрального округа Москвы, однако к третьему чтению это изменилось — теперь столичный центр также планируются переселять по принципу «район в район».
Как будут переселять очередников?Очередникам, в том числе и тем, кто встал на очередь до 1 марта 2005 года, при переселении по программе реновации будут улучшаться жилищные условия по московской норме предоставления на одного человека.
Это будет происходить в рамках программы реновации, то есть с точки зрения их очереди на улучшение — во внеочередном порядке.
Кроме того, очередники будут вправе отказаться от улучшения, получить равнозначное или равноценное жилье, сохранив за собой очередь на улучшение.
Можно ли будет получить жилье больше?Да, такая возможность будет, но уже за доплату и для этого понадобится написать заявление. Причем для получения дополнительного метража или комнат можно будет использовать различные «льготные» средства — материнский капитал, жилищные субсидии, социальные выплаты или жилищные сертификаты.
Как будут расселять коммуналки?По закону в качестве нового жилья предоставление комнаты или части квартиры не допускается.
В случае если освобождаемая комната в коммунальной квартире в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находится в общей долевой или общей совместной собственности граждан, таким гражданам предоставляются отдельные квартиры на праве общей долевой или общей совместной собственности.
Можно ли будет вместо квартиры получить денежную компенсацию?Денежную компенсацию вместо новой квартиры получить можно, но при соблюдении ряда условий. Во-первых, такая возможность есть только у тех, у кого квартира находится в собственности, а не на основании соцнайма. Для получения компенсации собственнику необходимо написать заявление.
Полученная компенсация по закону не может быть ниже стоимости освобождаемого помещения, а не той квартиры, которую можно было бы получить взамен. Кроме того, по заявлению собственника ему может быть предоставлено не равнозначное (то есть не меньшее по площади и по числу комнат), а равноценное (то есть стоящее столько же) жилое помещение.
Если на квартире имелись какие-либо ограничения или обременения (например, квартира куплена в ипотеку и находится в залоге), то получение компенсации невозможно.
Также получить денежную компенсацию будет невозможно, если в освобождаемой квартире прописаны несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные люди.
Как быть, если квартира в реновируемом доме находится в залоге у банка?Залог, как и другие формы обременений и ограничений, будет переходить с освобождаемого помещения на предоставленную взамен квартиру, согласия банка на это не требуется. При этом если квартира в залоге у банка, то ее собственник лишается возможности получить денежную компенсацию.
Что будет, если владелец квартиры в реновируемом доме умрет до получения прав на новую?В этом случае договор на переход права собственности заключается в нотариальной форме в интересах наследников. До принятия наследства всем будет распоряжаться назначенный нотариусом доверительный управляющий.
Можно ли будет получить две маленькие квартиры вместо одной большой?Напрямую такая возможность в законе не предусмотрена, однако есть нюансы. Например, собственники комнат в коммуналках, попавших в программу реновации, получат отдельные квартиры.
Также, при соблюдении некоторых условий, можно будет получить денежную компенсацию вместо новой квартиры и приобрести две поменьше самостоятельно — если стоимость освобождаемой квартиры позволяет это сделать.
Кроме того, есть возможность за доплату приобрести жилье большей площади, а после вступления в право собственности уже самостоятельно совершить обмен.
Будет ли разница в условиях переселения для нанимателей и собственников?Некоторые различия имеются. Например, наниматели имеют возможность выбора: получить новую квартиру снова в соцнайм или сразу в собственность. При этом у них не будет возможности получения денежной компенсации.
Однако если наниматели являются одновременно очередниками на улучшение жилищных условий, они могут получить большее по площади жилье, не дожидаясь наступления очереди, а по программе реновации, либо они могут отказаться от такой возможности, сохранив право на улучшение в порядке очереди, и переехать в равнозначную квартиру.
www.irn.ru