Каждый человек, который делал ремонт в квартире или частном доме, в офисе или на предприятии, сталкивался с недобросовестной работой строительных организаций и частных подрядчиков.
- Экспертиза ремонта дома или квартиры – гарантированная и юридически обоснованная независимая доказательная база для судебных разбирательств и для решения споров и разногласий в досудебном порядке.
- Мы производим экспертизу завершенного ремонта, к которому есть претензии, экспертизу на стадии ремонта (стройконтроль за ремонтом) и экспертизу до начала ремонта (для проверки проекта, расчетов и смет).
- Также экспертиза ремонтных работ проводится как после проведения стандартных строительных и отделочных работ, так и после аварий инженерных сетей, пожара, природных катаклизмов, кроме этого выполняется экспертная оценка реставрационных работ и реконструкции зданий и сооружений.
Порядок проведения экспертизы ремонта
Экспертиза ремонта включает проверку фактических объемов и качества ремонтных работ. Её порядок следующий:
- изучение документации на проведение строительных и отделочных работ
- экспертное визуальное обследование квартиры, офиса или домовладения инженером
- фотофиксация выявленных дефектов
- инструментальное обследование, анализ полученных данных исследований, измерений и обмеров
- выполнение расчетов, составление смет, лабораторных исследований (при необходимости)
- написание технического заключения экспертизы ремонта.
Совет. Устные договоренности между Заказчиком и Исполнителем, не подтвержденные документально, трудно оспорить в суде. Экспертиза ремонта квартиры для суда без договора может подтвердить только явные нарушения ремонтных и строительных работ.
Рассмотрим подробнее каждый из пунктов.
- Специалисты сначала изучают все документы – проектные требования, условия договора, сметную документацию и подтверждения оплаты, отчет подрядчика по объемам выполненных работ. Поэтому от полноты и достоверности предоставленной заказчиком информации зависит не только цена экспертизы ремонта, но и
- После изучения документов проводится экспертиза ремонта квартиры (дома, здания) непосредственно на объекте. Специалист изучает все параметры и особенности, выполняет замеры поверенными приборами и тщательный осмотр всех выполненных ремонтных и строительных работ.
- Фотосъемка всех выявленные нарушений и недоработок – обязательное условие строительной экспертизы ремонта. В техническом заключении они наглядно проиллюстрируют имеющиеся дефекты и судье будет проще принять обоснованное решение.
- Невидимые дефекты определяются при помощи специальной ультразвуковой аппаратуры, которая выявляет трещины и пустоты в фундаменте и несущих конструкциях, определяет характеристики используемых материалов: влажность, прочность. При помощи лазерного уровня эксперт оценивает качество отделки стен, потолков и полов, определяет толщину штукатурки, насколько ровные стены и потолки. Специальным электрическим тестером фиксируются параметры работоспособности всех электрических розеток, выключателей, приборов освещения и других точек подвода электроэнергии (слаботочных и силовых кабельных проводок).
- Независимая экспертиза ремонта квартиры или дома включает лабораторные исследования материалов, используемых при проведении отделочных и строительных работ. Проверяется качество, состав материалов, их соответствие установленным нормативам пожарной и строительной безопасности. Лабораторная экспертиза некачественного ремонта может подтвердить применение более дешевых штукатурных смесей и отделочных составов, экономию на количестве расходных материалов. Например, подрядчик указывает в сметной документации, что для стяжки пола был использован Портланд Цемент М500. В действительности, выясняется, что применялся цемент низкой марки М300, что впоследствии может вызвать быстрое растрескивание и деформацию покрытия пола. Важно, что сметные расходы на материалы заявлены высокие, а подрядчик существенно сэкономил на закупке материалов.
- Все исследования фиксируются в основном документе – заключении экспертизы проведенного ремонта. Данное заключение – официальный документ, который может быть представлен в суде в качестве доказательства. Экспертное заключение включает следующих комплект документации:
- Акт визуального осмотра объекта с подробным описанием каждого этапа ремонтных и строительных работ по проектному техническому заданию.
- Дефектную ведомость — техническая экспертиза ремонта вносит в ведомость все выявленные дефекты, отклонения от установленных стандартов и нарушения. По каждому пункту ведомости дефектов эксперт ссылается на действующие строительные нормативы и требования (ГОСТ, СНиП, ПУЭ, ТУ).
- Фотоснимки выявленных нарушений и недостатков ремонта.
- Необходимые обязательные документально подтвержденные выводы специалистов, подписанные инженером-экспертом, сделанные на основании экспертизы квартиры после ремонта, и рекомендации для ликвидации данных нарушений.
- Лицензия компании (юридического лица), проводившего исследования (копия), сертификаты и допуски к данным видам исследовательской деятельности, дипломы экспертов, задействованных в исследовании.
- планы, схемы и чертежи, расчеты предельных нагрузок на отдельные конструктивные узлы зданий и сооружений
- результаты проведенных лабораторных исследований
- перечень строительных материалов и комплектующих, используемого оборудования
- сметные расчеты по устранению всех недоработок и дефектов.
Профессиональная экспертиза ремонта помещений к экспертному заключению обязательно прилагает пояснительную записку для судьи — выводы эксперта или ответы на вопросы судебной экспертизы, где в краткой форме изложена суть проблемы и рекомендации по устранению недостатков. Это одна из главных частей экспертного заключения, так как в сжатой форме определяет суть проблемы и пути ее решения.
Экспертиза стоимости ремонта
Оспорить заявленную подрядчиком стоимость ремонта, использованных материалов и комплектующих поможет профессиональная экспертиза определения стоимости ремонта.
Такое экспертное заключение может понадобиться, если подрядчик необоснованно завышает цены или необходимо обоснование для оценки стоимости восстановительного ремонта квартиры после аварий коммуникаций, пожара, при плановой реконструкции или капремонте зданий и сооружений.
Экспертиза оценки стоимости ремонта включает:
- анализ рыночной стоимости на выполненные работы и материалы
- ведомость сопоставления заявленных и фактических сметных расходов
- экспертное заключение с выводами специалистов и сметными расчетами обоснованности цены.
При этом смета может быть составлена в расценках ТЭР, ФЭР, ТСН (то есть с применением соответствующих установленных коэффициентов на конкретную дату) или в коммерческих расценках.
Экспертиза стоимости восстановительного ремонта дополнительно может включать:
- оценку экспертизы ущерба ремонта для третьих лиц (соседей снизу после прорыва труб водопровода, появление трещин на потолке при переносе перегородок)
- определение стоимости повреждений до проведения ремонтных работ с учетом стоимости материалов, работ и услуг
- экспертиза сметы на ремонт, ориентированная на рыночную стоимость материалов, работ и услуг.
Экспертиза определения стоимости восстановительного ремонта – необходимый документ для принятия судом решения по возмещению убытков.
Какие дефекты и нарушения определяет экспертиза ремонта дома или квартиры
Частые нарушения, выявляемые при проведении экспертизы ремонта:
- завышение стоимости материалов, работ и услуг
- применение некачественных материалов или материалов, несоответствующих указанным в смете характеристикам
- плохое качество отделки – штукатурка, обои, гипсокартонные потолки, покраска
- некачественный монтаж и подключение инженерных коммуникаций – электрика, сантехника, теплоснабжение
- несоответствие работ строительным нормативам и правилам.
Экспертиза после ремонта и экспертиза стоимости ремонта квартиры должна проводится организацией, участником СРО, что гарантирует законность экспертного заключения для всех судебных инстанций Российской Федерации.
Экспертиза ремонта по определению суда
В случаях, когда дело уже находится в суде, и требуется провести экспертизу ремонта здания, дома или квартиры, мы предоставляем заказчику или суду гарантийное письмо, где даем свое согласие на выполнение данной работы.
Указываются сроки, стоимость, квалификация предполагаемого эксперта. Далее, в случае выбора нашей компании, ждем от суда официального «определения» и материалов дела.
После этого процедура происходит по описанному выше алгоритму, за исключением нескольких моментов:
- экспертом дается расписка с подтверждением осведомленности о последствиях за дачу ложных показаний
- любое взаимодействие со сторонами эксперт осуществляет посредством направлений запросов в суд
- экспертная компания обязательно приглашает обе стороны на процедуру проведения экспертизы на объекте
Цена экспертизы ремонта
Стоимость проверки после ремонта зависит от индивидуальных параметров конкретного объекта и целей Заказчика.
В среднем, стоимость составляет от 20 000 рублей до 150 000 рублей. Обращайтесь, обсудим все детали, оперативно и профессионально выполним экспертизу сметной стоимости ремонта и его качества с оформлением всех необходимых документов.
Читать далее:
- «Экспертиза бетона»
- «Оценка состояния фундамента»
- «Экспертиза квартиры»
Деньги за экспертизу Вам возместит проигравшая сторона.Побеждайте с А-эксперт!
Для оперативного обращения в «А-эксперт» звоните:
- Москва +7 (495) 230-10-97
- Санкт-Петербург +7 (812) 242-84-07
Аудиторская Фирма Поймановой — Какие документы необходимо оформлять для целей бухгалтерского и налогового учета при выполнении текущего ремонта арендованных помещений собственными силами организации
- Вопрос:
- Какие документы необходимо оформлять для целей бухгалтерского и налогового учета при выполнении текущего ремонта арендованных помещений собственными силами организации?
- Ответ:
- В соответствии с пунктом 2 статьей 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
- Исходя из этой обязанности, арендатор должен производить осмотр помещений с целью установления исправности его состояния.
- В случае, когда в результате осмотра обнаружены какие либо неисправности, комиссией (сотрудником), проводящим осмотр составляется документ (акт или дефектная ведомость), содержащий перечень неисправностей.
На основании данного документа составляется смета (калькуляция) в которой указывается перечень необходимых работ, объем работ, перечень необходимых материалов и их количество, перечень специалистов, необходимых для выполнения данных работ (например, столяр, маляр, плотник и т.п.) и планируемое время для выполнения указанного объема работ.
Приказом руководителя принимается решение о произведении ремонта, и назначении бригады для выполнения работ, а так же ответственного лица. Соответствующим службам дается указание на отпуск материалов для выполнения указанных работ.
- Ответственное лицо оформляет требования на материалы, получает материалы со склада, передает в работу бригаде, осуществляет руководство и контроль за выполнением работ.
- После окончания работ (или месяца, в зависимости от того, что произошло ранее) ответственное лицо составляет материальный отчет о количестве фактически израсходованных материалов, закрывает наряды членам бригады, составляет документ о выполненной работе (акт или отчет), в котором содержится перечень фактически выполненных работ и их объем.
- Руководитель утверждает и подписывает составленные документы, после чего они передаются в бухгалтерию.
В соответствии со статьей 9 Закона РФ «О бухгалтерском учете» Федеральный закон от 06.12.2011 N 402-ФЗ
- Каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом.
- Формы первичных учетных документов утверждает руководитель экономического субъекта по представлению должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета.
- Но требования к документу такие, которые позволяют идентифицировать хозяйственную операцию, определить денежное выражение и количественные характеристики.
- Так,
- Акт осмотра, дефектная ведомость – основа для расчета сметы.
- Смета на выполнение работ позволит определить необходимое количество материалов для закупки (или отпуска со склада), а так же позволит планировать занятость рабочих.
- Материальный отчет об использованных материалах и акт о выполненных работах позволят определить обоснованность списания материальных затрат на текущий ремонт.
- Наряды на выполнение работ рабочими – основание для начисления заработной платы, и отнесение ее на расходы по ремонту.
- Акт выполненных работ необходим для определения даты и полной стоимости текущего ремонта.
В соответствии с п.1 ст.252 Налогового Кодекса РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
Под экономической оправданностью понимается установления объективной связи понесенных налогоплательщиком расходов с направленностью его деятельности на получение дохода, Определение ВАС РФ от 17.12.2009 N ВАС-13640/09 по делу N А45-1139/2009-17/24
- Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы.
- Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
- Таким образом, приведенный выше перечень документов позволяет признать расходы для целей налогообложения оправданными, выраженными в денежной форме и документально подтвержденными.
- Предлагаю следующие формы документов:
- Дефектная ведомость
- Смета на проведение текущего ремонта
- Приказ о проведении ремонта
- Материальный отчет о фактическом использовании материалов
- Акт выполненных работ по текущему ремонту
- Предлагаемые формы могут быть изменены, дополнены, исходя из характера операций и особенностей деятельности предприятия.
- Это всего лишь модель минимального и достаточного (по мнению консультанта) документального оформления расходов по текущему ремонту помещений.
- Форма 1
- Дефектная ведомость
| Санкт-Петербург | «_____»__________2013 г. |
Комиссия в составе:
Или
Должностное лицо (должность и фамилию указать) произвело плановый (внеплановый) осмотр помещений _________________________ по адресу ________________________________, используемых по договору аренды №____ от ______________ площадью ______ кв.м.
В ходе осмотра обнаружены следующие повреждения и неисправности:
| №№ пп | Выявленные дефекты, повреждения, неисправности | Необходимые для устранения работы | Объем повреждений |
| 1. | Поверхность стен имеет дефекты (сколы, трещины, отверстия и т.п.) | Выравнивание стен, покраска | 2500 кв.м. |
| 2. | Пол в помещении имеет дефекты (провалы, неровности, трещины и т.п.) | Выравнивание песчано-цементной смесью, покраска | 50 кв.м. |
| 3. | Осветительные приборы вышли из строя | Замена осветительных приборов, выключателей и т.п. | 80 светильников. |
- Комиссией сделан вывод о необходимости проведения текущего ремонта в помещении ______________________________________________, информацию для принятия решения направить генеральному директору в срок до ___________________
- Комиссия:
- ___________________________
- __________________________
- Или
- Должностное лицо (должность и фамилию указать)
- _______________________________________
- С выводами комиссии (должностного лица) ознакомлен
- Генеральный директор ______________ (______________)
- Форма 2
| Санкт-Петербург | «_____»__________2013 г. |
СМЕТА
на проведение текущего ремонта
помещений _________________________ по адресу ________________________________, используемых по договору аренды №____ от ______________ площадью ______ кв.м.
| Наименование работ | Объем работ | Используемые материалы | Ед. изм. | Норма на кв.м. | Количество | |
| 1. | Выравнивание стен | 250 кв.м. | шпатлевка | кг | 0,8 | 200 |
| Финишная штукатурка | кг | 8,5 | 2 125 | |||
| 2. | Покраска стен в два слоя | 250 | Водоэмульсионная краска | кг | 0,26 | 65 |
| 3 | Выравнивание пола (стяжка) | 50 | Песчанно-цементная смесь | кг | 12 | 600 |
| 4. | Покраска пола | 50 | Краска «Флорэп БМ) | кг | 3 | 150 |
| 5. | Замена кабеля | |||||
| 6 | Замена выключателей | |||||
| 7 | Замена светильников |
| №№ пп | Наименование работ | Объем работ | Специалисты | Норма час | Количество |
| 1. | Выравнивание стен | 250 | штукатур | 1 | 250 |
| 2. | Покраска стен в два слоя | 250 | маляр | 0,2 | 50 |
| 3. | Выравнивание пола | 50 | штукатур | 1 | 50 |
| 4. | Покраска пола | 50 | маляр | 0,2 | 25 |
| Всего | 375 |
- Потребность в рабочих 375 : 8 = 47 чел/дн.
- Смету составил: _______________________________________
- Смету утвердил ________________________________________
- Форма 3
- ПРИКАЗ № ____
| Санкт-Петербург | «______»_____________2013 г. |
В связи с обнаружением неисправностей, повреждений и дефектов, обнаруженных при осмотре помещений _________________________ по адресу ________________________________, используемых по договору аренды №____ от ____________ площадью ______ кв.м. (Дефектная ведомость от «______»_______2013 г.)
Приказываю:
1. Произвести текущий ремонт помещений _________________________ по адресу ________________________________, используемых по договору аренды №____ от ____________ площадью ______ кв.м. в соответствии со Сметой на проведение текущего ремонта от «____»________2013 г.
- 2. Для выполнения работ сформировать бригаду в составе:
- Иванов – штукатур-маляр
- Петров – штукатур маляр
- Бригаде приступить к выполнению задания в «______»_________2013 г.
3. Ответственным за выполнение текущего ремонта назначить главного инженера Сидорова.
4. Главному инженеру Сидорову обеспечить бригаду материалами согласно смете в срок до ______________.
5. По окончанию работ составить материальный отчет, акт о выполненных работах, табель рабочего времени бригады (наряды на выполнение работ). Указанные документы передать генеральному директору на утверждение.
6. Контроль за выполнением приказа возлагаю на себя.
- Генеральный директор _____________________________
- С Приказом ознакомлены:
- Сидоров ___________________
- Иванов ______________________
- Петров _____________________
- Форма 4
- МАТЕРИАЛЬНЫЙ ОТЧЕТ
о расходовании материалов на текущий ремонт помещений по адресу ________________________________, используемых по договору аренды №____ от ____________ площадью ______ кв.м. в
| Санкт-Петербург | «______»_____________2013 г. |
При выполнении текущего ремонта фактически были израсходованы следующие материалы
| материалы | Ед. изм. | Получено со склада | Израсходовано на текущий ремонт | Остаток материалов | |
| Кол-во | Стоимость | Кол-во | Стоимость | Кол-во | Стоимость |
| шпатлевка | кг | ||||
| Финишная штукатурка | кг | ||||
| Водоэмульсионная краска | кг | ||||
| Песчанно-цементная смесь | кг | ||||
| Краска «Флорэп БМ) | кг |
- Форма 5
- Акт
- Выполненных работ по текущему ремонту
помещений _________________________ по адресу ________________________________, используемых по договору аренды №____ от ______________ площадью ______ кв.м.
| Наименование работ | Объем работ | Используемые материалы | Ед. изм. | Количество | |
| 1. | Выравнивание стен | 250 | шпатлевка | кг | 180 |
| Финишная штукатурка | кг | 2 00 | |||
| 2. | Покраска стен в два слоя | 250 | Водоэмульсионная краска | кг | 70 |
| 3 | Выравнивание пола (стяжка) | 50 | Песчанно-цементная смесь | кг | 650 |
| 4. | Покраска пола | 50 | Краска «Флорэп БМ) | кг | 180 |
| 5. | Замена кабеля | ||||
| 6 | Замена выключателей | ||||
| 7 | Замена светильников |
| №№ пп | Наименование работ | Объем работ | Специалисты | Норма час | Количество |
| 1. | Выравнивание стен | 250 | штукатур | 1 | 240 |
| 2. | Покраска стен в два слоя | 250 | маляр | 0,2 | 40 |
| 3. | Выравнивание пола | 50 | штукатур | 1 | 40 |
| 4. | Покраска пола | 50 | маляр | 0,2 | 16 |
| Всего | 336 |
- Иванов – отработал 21 день
- Петров отработал 21 день
- Работу принял:
- Главный инженер ____________________________ Сидоров
Права потребителя при некачественном исполнении работ
К сожалению, со случаями некачественного выполнения работ потребители сталкиваются довольно часто. Но не все знают, как призвать исполнителя к ответственности и как доказать, что недостатки возникли именно по вине исполнителя. Мы расскажем о том, как действовать в подобной ситуации на примере кухонного гарнитура. Итак, вы решили заказать кухонный гарнитур.
При выборе исполнителя отдавайте предпочтение проверенным фирмам, зарекомендовавшим себя в этом деле. Как правило, с ними легче уладить вопросы в случае обнаружения недостатков. Прежде чем поставить свою подпись под договором, внимательно его прочтите.
В договоре должны быть прописаны сроки, в течение которых исполнитель обязуется выполнить работу (оказать услугу). В данном случае, в договоре должен быть указан срок, в течение которого гарнитур будет доставлен и установлен.
Если исполнитель нарушит эти сроки, например, гарнитур не доставят вам в тот день ,на который была запланирована доставка, или работник не приступит к его сборке в установленный день, либо установка гарнитура закончится позже, чем планировалось, исполнитель должен заплатить вам неустойку – 3% от стоимости работы.
Но уплаты неустойки вы можете требовать только при наличии вины исполнителя. Если работы не исполнены в срок по вашей вине или из-за обстоятельств, независящих от исполнителя, неустойка не взыскивается. Если исполнитель по своей вине затягивает срок, у вас на выбор есть несколько вариантов действий:
- вы можете установить исполнителю новый срок для выполнения работы
- сделать работу самостоятельно или привлечь к ее исполнению других лиц, при этом исполнитель обязан возместить вам все расходы
- вы можете, не прибегая к помощи сторонних лиц, потребовать, уменьшения цены
- также вы можете требовать расторжения договора
Какой бы из вариантов вы ни выбрали, вы имеете право на возмещение убытков за нарушение сроков выполнения работы.
Если вы установили работнику новый срок, обязательно впишите это в договор. В случае если и новые сроки будут нарушены, вы можете выбрать другой вариант действий.
В том случае, если вы решили отказаться от услуг фирмы и расторгнуть договор, все деньги вам должны вернуть. При расторжении договора вы не должны возмещать расходы, которые понес исполнитель, выполняя работу. Исключение составляют те случаи, когда работу вы приняли.
Если же работы выполнены в срок, но качество ее выполнения вас не устраивает, вы вправе:
- требовать от исполнителя без дополнительной платы исправить недостатки работы
- требовать от исполнителя уменьшить цену за работу
- требовать выполнения такой же работы без дополнительной платы (при этом испорченную вещь исполнителю нужно вернуть)
- если вы устраняли недостатки самостоятельно или с помощью третьих лиц, то вы можете требовать от исполнителя возмещения своих расходов.
Даже если работник устранит недостатки, обязанность заплатить вам неустойку сохраняется.
Если работник не устранил недостатки в срок, или в случае, когда вы обнаружили существенные недостатки исполненной работы, вы можете отказаться от исполнения договора и требовать полного возмещения убытков. Ваши требования о возврате денег фирма должна удовлетворить в течение 10-ти дней с того момента, как вы его предъявили.
Но что делать, если недостатки вы обнаружили уже после того, как приняли работу и заплатили фирме? Обращайтесь к исполнителю с требованием их устранения.
Даже если вы заметили недостатки работы, например, через год, вы все равно имеете право обратиться к исполнителю с такой просьбой.
Законом установлены следующие сроки обращения к исполнителю с требованием об устранении недостатков:
- гарантийный срок. Если в договоре такой срок на результат работы исполнителя установлен, ив период его действия вы обнаружили недостатки, смело обращайтесь к исполнителю
- разумный срок. Это правило применяется, если гарантийный срок в договоре не прописан. По общему правилу такой срок ограничивается двумя годами со дня принятия вами работы, лишь для недвижимости и строений он составляет пять лет.
Закон на стороне потребителя и в том случае, если гарантийный срок меньше двух лет.
Если такой срок истек, но два года с момента принятия работы не прошло, вы также можете обратиться к исполнителю с требованием устранения недостатков, уменьшения цены или расторжения договора. Для недостатков, возникших в строениях или другом недвижимом имуществе, этот срок составляет пять лет.
Если вы обнаружили существенные недостатки в работе, то вы можете потребовать устранить эти недостатки за счет исполнителя. Исполнитель, в свою очередь, обязан в течение 20-ти дней устранить недостаток.
Если недостатки устранить невозможно, вы вправе потребовать:
- уменьшить цену за выполненную работу
- возмещения расходов, если вы пытались устранить недостатки самостоятельно
- расторжения договора и возмещения убытков.
Если вы обнаружили недостатки в работе, направьте в фирму, исполнявшую заказ, заявление, в котором все подробно опишите и укажите срок, в течение которого он должен эти недостатки устранить.
При нарушении этого срока закон также обязывает исполнителя уплатить неустойку за каждый день просрочки.
Ваши требования об уменьшении цены, о возмещении затрат на самостоятельное устранение недостатков, а также требование о возврате денежных средств при расторжении договора исполнитель должен удовлетворить в течение десяти дней с момента вашего обращения.
Если вы требуете от исполнителя повторно выполнить работу, то это требование должно быть выполнено в пределах срока, установленного для срочного выполнения заказа. За нарушение этих сроков исполнитель также уплачивает неустойку.
Если вы решили отказаться от исполнения договора по причинам, не связанным с недостатками работы, то вы должны заплатить исполнителю деньги за фактически понесенные им расходы.
Споры, связанные с некачественным выполнением работ, представляют определенную сложность в части доказывания причин и момента возникновения недостатков. Поэтому участие профессионального юриста в таких делах необходимо.
Специалист поможет вам выбрать наиболее подходящий и выгодный вариант действия, поможет правильно сформулировать требования, определит, на какую сумму может быть уменьшена цена и в каком размере подлежит выплате неустойка.
Опасные окна и неправильные стены: ВС объяснил, как судиться с застройщиком
Покупатель квартиры вправе требовать от застройщика устранения любых, пусть и незначительных дефектов жилья, а также рассчитывать на компенсацию, даже если недостатки не мешают использовать помещения по назначению, отмечает Верховный суд (ВС) РФ. Высшая инстанция вступилась за права участников долевого строительства сразу в нескольких делах, указав, что застройщик не имеет права произвольно менять условия договора и уж тем более ухудшать качество жилья заменой материалов на более дешевые.
- ВС также указал, что бремя доказывания того, что квартира из-за замены материалов не потеряла в цене, лежит все же на строительной компании, а не на покупателе жилья.
- Гипс вместо кирпича
- ВС РФ отметил, что в ходе судебного процесса именно застройщик обязан доказать, что замена строительных материалов не ухудшает качество недвижимости и возможна в рамках договора долевого строительства.
- Суды не имеют права возлагать на покупателя квартиры бремя доказывания, напоминает он.
Высшая инстанция рассматривала спор собственника, которому обещали, что межкомнатные перегородки в квартире будут сделаны из кирпича, а по факту их сделали из пазогребневых плит.
Покупатель счёл, что такая ситуация нарушает его договор с застройщиком и просил суд обязать ответчика уменьшить цену объекта, взыскать расходы на заключение специалиста, неустойки и штраф за отказ добровольно исправить ситуацию, а также моральный вред и судебные расходы.
Претензию потребителя об устранении недостатков, связанных с межкомнатными перегородками и ненадлежащим прикреплением электрических розеток, застройщик частично удовлетворил.
Однако он отказался заменить материал межкомнатных перегородок, получивших положительное заключение государственной экспертизы, ссылаясь на то, что проектной декларацией их возведение предусматривалось из пазогребневых плит.
Суд первой инстанции удовлетворил иск покупателя частично: он снизил стоимость квартиры и взыскал стоимость работ, которые пришлось провести для приведения жилья в соответствие с условиями договора.
Суд, опираясь на заключение эксперта, согласился, что есть существенная разница между кирпичом и плитами из гипса, следовательно, материал межкомнатных перегородок не соответствует условиям договора.
- «Поскольку между сторонами согласован материал, из которого должны быть изготовлены межкомнатные перегородки, судом отклонены возражения ответчика о праве застройщика в соответствии с условиями договора вносить без дополнительного уведомления участника незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменять строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование при условии, что по завершении строительства объект долевого строительства будет отвечать требованиям проектной документации», — указал ВС в своём обзоре.
- С учетом принципа разумности и справедливости суд также взыскал компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от сумм, присужденных истцу.
- Однако апелляционная инстанция это решение отменила и отказала в удовлетворении исковых требований в полном объёме.
Она исходила из того, что застройщик, применив пазогребневые плиты для возведения межкомнатных перегородок, допустил отступление от условий договора.
Вместе с тем доказательств, с достаточностью и достоверностью подтверждающих ухудшение в связи с этим качества объекта долевого строительства, материалы дела не содержат, а потому оснований для уменьшения цены квартиры не имеется, посчитала апелляция.
- Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила это определение.
- «В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
- В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 закона)», — напоминает ВС.
- Таким образом, отмечает суд, по смыслу правовых норм при установлении факта отступления застройщика от условий договора, предусматривающих возведение межкомнатных перегородок из кирпича, именно на ответчика возлагается обязанность доказывания того обстоятельства, что замена материалов произведена на эквивалентные по качеству, а также что возведение межкомнатных перегородок из пазогребневых плит не привело к ухудшению качества объекта долевого строительства.
- Однако апелляционная инстанция почему-то возложила обязанность по доказыванию факта некачественного строительства объекта на потребителя, удивился ВС.
- Кроме того, указывает он, суд апелляционной инстанции не указал, на каких доказательствах основан вывод о том, что изменение материала не привело к ухудшению качества перегородки и, соответственно, квартиры.
- В связи с этим ВС РФ счёл это решение незаконным (определение № 31-КГ17-11).
- Опасные окна и обои
- Если покупателю жилья пришлось потратить деньги на устранение недостатков квартиры, то он имеет полное право требовать компенсации расходов, отмечает ВС РФ.
«Гражданин вправе требовать от застройщика компенсации понесенных им расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в случае, если объект построен с отступлениями от условий договора и установленных в законе обязательных требований, приведшими к ухудшению качества этого объекта. Такого рода требования, основанные на положениях части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, могут быть заявлены в течение установленного гарантийного срока», — указано в обзоре.
Суд ссылается на разбирательство участника долевого строительства с застройщиком, который передал покупателю квартиру с дефектами.
Потребитель хотел вернуть расходы на устранение недостатков, а также получить неустойку, штраф и компенсацию морального вреда.
Свою позицию он подкрепил выводами строительно-технической экспертизы, которая сочла, что выполненные застройщиком отделочные работы не соответствуют нормативным требованиям: качество отделочных работ, монтаж оконных блоков из ПВХ и отопительных приборов нарушает строительные нормы, установленные для изоляционных покрытий.
Суд первой инстанции удовлетворил требования истца частично, а апелляционная инстанция решение отменила и полностью отклонила требования заявителя.
Вышестоящий суд пришел к выводу о том, что расходы и компенсацию можно взыскать только в случае, если квартира совершенно непригодна для жилья, но если недостатки являются несущественными.
Квартиру можно использовать по прямому назначению, то ошибки застройщика нет.
- ВС РФ с такими выводами не согласился.
- «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
- Если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков», — напоминает высшая инстанция.
- В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков участник вправе в разумный срок в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов, указано в обзоре.
- Кроме того, закон позволяет участнику долевого строительства предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.
- Таким образом, «участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта», — резюмирует ВС.
- Значит, вывод суда апелляционной инстанции о том, что норма части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ подлежит применению только в случае обнаружения существенных недостатков, не позволяющих использовать объект долевого строительства по назначению, является ошибочным, отмечает высшая инстанция (определение № 18-КГ17-222).
- Алиса Фокс