Приобретение земельного участка в собственность для сельскохозяйственных нужд — Юридические советы

Гражданин или организация, владеющая участком земли сельхозпредназначения, имеет право распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе – оформить его продажу.

Собственник может сделать это по разным причинам. Данная сделка заключается в особом порядке.

В статье рассказывается о порядке и правилах оформления такой процедуры.

Законодательное регулирование вопроса

Сделки о купли-продаже земельных наделов с/х предназначения регулируют:

1. ФЗ Об обороте земель сельхозназначения. В нём определено, что при продаже участков (ЗУ) с таким предназначением органы власти субъекта или муниципалитета обладают преимущественным правом покупки территории по указанной продавцом цене. Здесь же закреплено, что продавец должен известить государство о продаже в письменной форме. Это правило не действует только при продаже земли на публичных торгах или при её изъятии в государственных целях.
2. Земельный кодекс РФ. В нём определено, какие наделы признаются землей с/х назначения (в ст. 77) – это те территории, что расположены за чертой городских поселений, и предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности. На некоторых участках с определённым видом пользования разрешается даже вести строительство определённых объектов.
3. Гражданский кодекс РФ: ст. 131, 164, 165 и 551. Они регулируют переход прав и сроки расчётов между сторонами (не дольше 90 дней с момента госрегистрации прав нового владельца).

Чаще всего сельскохозяйственные наделы являются наиболее ценными и плодородными землями. Они обладают особым правовым статусом, поскольку защищаются государством в особом порядке (определено в ст. 77 ЗК РФ).

Если стороны не соблюдали правила купли-продажи с/х ЗУ, установленные законодательством, региональные власти вправе изъять такой участок земли. Также необходимо помнить, что надел должен использоваться в соответствии с его целевым назначением.

Причём по закону, продавец также должен заботиться о его плодовитости и экологическом состоянии (при несоблюдении возложенных обязанностей государство также может забрать участок). Уже после того, как земля была продана, эти обязанности ложатся на нового владельца.

Правила и порядок проведения сделки купли-продажи

Скачать образец договора купли-продажи ЗУ.

• Собственниками сельскохозяйственных участков могут быть как юридические, так и физические лица, а также государственные и муниципальные органы.
• Если же владелец был членом производственного кооператива и решил выйти из него, он может не выделять свою долю из общего земельного массива, а продать её.
• Кто бы ни был продавцом, процесс продажи земли с/х назначения включает несколько этапов:

1. Сначала владелец извещает о факте и условиях продажи местные органы власти. Если муниципалитет не захочет покупать ЗУ, продавец может предлагать его другим лицам.
2. Проводится поиск потенциального покупателя.
3. После того, как покупатель был найден, стороны готовят необходимые документы и согласовывают условия сделки.
4. Заключается договор купли-продажи и проводится взаимный расчёт.
5. Участок по передаточному акту переходит к новому владельцу, который регистрирует свои права на него.

Земельные участки сельхоз назначения продаются на определённых условиях, с учётом:

Для осуществления сделки продавец должен будет подготовить и предоставить покупателю и органам госучёта всю необходимую документацию.

Покупатель будет обращать внимание на все важные моменты, указанные в документах – совпадает ли фактическое и юридическое местонахождение приобретаемого объекта недвижимости, сходятся ли реквизиты продавца, продающего ЗУ и его владельца и т.д.

Владелец может сам решить, на каких условия он хочет продать землю:

• Оформить продажу с полным расчётом.
• Продать в рассрочку.
• Затребовать задатка или аванса от покупателя, что подтвердит серьёзность его намерений (в таком случае потребуется подписать предварительное (дополнительное) соглашение либо расписку).
• Передать надел организации как собственность, указанную в её уставном капитале.

Территория принадлежит государству

Продажа земли c/х пользования, принадлежащая государству, проводится в особом порядке, а сам процесс продажи может затянуться на срок до двух лет. Властные структуры относятся к первичному рынку продавцов и покупателей земельных наделов.

Продажа ЗУ, принадлежащих муниципальным и государственным структурам, осуществляются следующим образом:

1. Покупатель должен подать ходатайство (заявление) в местное представительство о выдачи ему земли c/х назначения. В нём также указывают цель приобретения участка и его желаемые характеристики (размер, местонахождение, плодородность, вид и т.д.).
2. Органы рассматривают полученное заявление и выносят решение, которое фиксируется в постановлении главы муниципалитета. В случае отказа указываются причины, побудившие принять такое решение. Заявитель может обжаловать решение в суде.
3. Правоустанавливающие документы на ЗУ согласовываются с местными службами градостроительства, охраны природы и санитарно-пожарного контроля, а также органами, которые выявляют историческую и культурную ценность недвижимости. Каждая служба проводит проверку и по её результату выдаёт заключение (на нём должна присутствовать подпись руководителя и личная печать службы).
4. Права на объект регистрируются в местной регистрационной палате.
5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи ЗУ.
6. Покупатель получает правоустанавливающие документы на землю с/х назначения, а стороны соглашения проводят расчёт. Затем в обязательном порядке нанимает специалистов для проведения процедуры межевания. По её результатам будут определены границы и документация недвижимости.

Цену участка продавец (т.е.

муниципалитет) определяет главным образом исходя из его коэффициента плодородности и особенностей почвы, а уже затем на основе его местонахождения и площади.

Стоимость будет определена в соответствии с нормативно-правовыми актами, принятыми органами местной власти. В каждом регионе есть списки льготников, которым землю предоставляют в первую очередь.

Владелец – физлицо

Продажа сельскохозяйственных угодий физическими лицами (на так называемом вторичном рынке) осуществляется по стандартной процедуре.

Продавец готовит комплект правоустанавливающих документов. Сделки с физическими лицами заключаются быстрее, но менее безопасны, поэтому нужно особенно тщательно проверять все документы и продумать условия продажи.

В том случае, если вся документация, предоставляемая продавцом и покупателем, оформлена в установленной форме и в ней не обнаружены ошибки, стороны могут заключать сделку. Для этого составляют и подписывают договор купли-продажи сельскохозяйственного надела.

Уведомление о продаже

Итак, перед продажей земли третьим лицам требуется сначала оповестить об этом органы местной власти (ст. 8 ФЗ Об обороте земель c/х назначения).

Как обладатель права преимущественной покупки ЗУ, местная администрация должна дать ответ, согласна ли она купить надел по той цене, что была установлена продавцом.

Уведомление является открытым предложением продавца участка (офертой). Оно подаётся в письменной форме, где помимо стоимости участка указывают:

• Его размеры (в гектарах либо кв. метрах) и месторасположение (его адрес на территории субъекта).
• Правоустанавливающие документы продавца и его личные сведения (паспорт и т.д.).
• Сроки и условия взаимного расчёта (на тот случай, если государство решит купить землю).
• Другие важные сведения, которые определяют условия сделки (их перечень определён в ст.2 ФЗ Об обороте c/х земель).

Пакет документов, необходимый для осуществления сделки

Для продажи необходимо подготовить:

• Паспорта участников сделки. Если продажу или покупку осуществляет доверенное лицо, нужно будет предоставить ещё и доверенность, заверенную нотариусом.
• Выписку из ЕГРН предмета сделки.
• Документы, подтверждающие права продавца на землю сельхоз назначения.
• Отказ местных властей от права преимущественной покупки ЗУ или свидетельство, подтверждающее тот факт, что продавец известил районную администрацию о начале продажи, но не получил от неё ответа в установленный законом срок.
• Сам договор купли-продажи.
• Квитанция об уплате госпошлины.
• Протокол собрания собственников (если продаваемый надел является частью общего земельного массива фермерского хозяйства).

Договор купли-продажи ЗУ сельхоз назначения имеет общую структуру. В нём необходимо указать:

• Дату и место заключения договора, и количество подготовленных экземпляров (обычно – три: два предоставляются сторонам сделки, а третий предназначен для Росреестра).
• Сведения о сторонах сделки. Юридические лица указывают наименование организации, органы местной власти – название структурного подразделения, физические лица обозначают свои паспортные данные.
• Информация о предмете сделки – размер участка и его месторасположение, идентификационный (кадастровый) номер и категория надела (вид разрешённого пользования) и пр.
• Наименование документа, на основании которого продавец обладает правом собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, дарения, наследования и др.).
• Обязательства сторон и возможные последствия при их нарушении.
• Стоимость земли и порядок взаимного расчёта сторон.
• В какой момент договор вступает в силу.
• Обязательно – подписи все участников сделки.

Продавец не имеет право продать земельный надел c/х назначения следующим лицам:

• Гражданам иностранных государств (согл. ст. 3 ФЗ Об обороте ЗУ сельхоз назначения).
• Лицам, которые на момент покупки превышают лимит (устанавливаемый каждым субъектом) максимальной площади сельхоз земель, находящихся в собственности у одного лица (ст.4 того же ФЗ).

Особенности и порядок продажи пая

Земли часто передают в пользование аграрным организациям или частным фермерам. Они нужны им в качестве пастбища, для выращивания определённых культур и т.д.

Государство (органы власти субъекта) также обладает правом преимущественного приобретения участка. Сначала продавец должен будет предложить пай органам местного самоуправления.

Для этого он готовит и отправляет извещение (заказным письмом с уведомлением о получении), где указывает:

• Цену, за которую он предлагает государству свой пай.
• Параметры земли и вид её предназначения.
• Условия расчёта между сторонами сделки.

Если нарушить право преимущественной покупки, продажа пая любому лицу будет считаться незаконной.

Это основное условие, без соблюдения которого невозможна дальнейшая регистрация прав и выполнение сторонами своих обязанностей – государство через суд (в течение года с момента регистрации покупателя в качестве владельца) может забрать права на ЗУ, у покупателя заберут участок и право собственности, а у продавца – вырученные деньги

Продавец самостоятельно определяет стоимость продаваемой недвижимости. Она может быть основана не только на кадастровой стоимости, но и на других рыночных и натуральных показателях – месторасположение, размер доли и т.д. Оплата должна быть перечислена не позже 90 дней со дня продажи.

Стоимость ЗУ будет зависеть и от прочих факторов:

• Насколько он плодороден.
• Обременён ли надел какими-либо ограничениями (сервитутом и пр.).
• Каково состояние земли – растут ли на нём вредные кустарники, деревья и т.п.

С момента отправления извещения в соответствующий органов есть 30 дней на то, чтобы всё проверить и дать ответ. Если же государство отказывается от покупки пая (либо игнорирует предложение), владелец может предлагать его другим покупателям. Но только по той цене, по которой он предлагал его органам власти.

Продажа осуществляется при заключении письменного договора купли-продажи. Права на пай регистрируются в местном отделении Росреестра. Желающему оформить право собственности придётся оплатить госпошлину (согласно НК РФ) за проведение регистрации, а также понести другие издержки.

Правила аренды

В статье 9 ФЗ Об обороте земель с/х назначения определено, что в аренду разрешено передавать те участки, что стоят на государственном учёте в кадастровой службе (как в личной, так и в долевой собственности).

Для передачи земли в аренду заключается договор между владельцем участка и его арендатором, в котором определена арендная плата (в натуральном или денежном эквиваленте) и другие условия сотрудничества.

• Участок возвращается назад арендодателю после истечения срока аренды, либо же передаётся во владение арендатору.
• Нарушение условий соглашения приводит к определённым санкциям в отношении нарушителя.

Если на протяжении всего срока соглашения арендатор не нарушил условия договора и исполнял свои обязательства, за ним сохраняется преимущественное право на заключение нового договора аренды. Совокупная площадь всех с/х наделов, одновременно арендуемых одним лицом, законом не ограничена.

Минимальный срок аренды сельскохозяйственной земли определяется на уровне субъекта РФ. Максимально возможный срок аренды сельхозземель – 49 лет.

Договор должен быть зарегистрирован в государственных органах. Помимо этого, если участок находится в долевой собственности, для заключения договора аренды потребуется разрешение собрания совладельцев объекта недвижимости.

Об общих правилах продажи ЗУ смотрите в следующем видеосюжете:

Тонкости покупки участка земли сельскохозяйственного назначения

Такие территории должны своевременно обрабатываться и использоваться по назначению, чтобы поддерживать продовольственную безопасность страны.

Как грамотно оформить покупку с частным лицом или с государством? Какие документы нужно подготовить и как составить договор? Подробная информация ниже в статье.

Правовое регулирование

Основной нормативный акт – закон № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В этом документе описаны:

• особенности оборота таких участков;
• основания для изъятия;
• предельные размеры наделов;
• права иностранных граждан в сфере покупки и использования сельскохозяйственных участков;
• иные правила.

Справка! По всем вопросам, не урегулированным законом № 101-ФЗ, следует руководствоваться нормами ЗК РФ.

Положения федерального законодательства могут дополняться на местном уровне. Например, закон Алтайского края № 8-3С от 14.03.2003 г. «О регулировании отдельных отношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения» содержит нормы, уточняющие порядок уведомления собственником субъекта федерации о намерении продать участок сельскохозяйственного назначения.

Преимущественное право приобретения земельного участка для с/х целей

По закону собственник участка должен уведомить субъект федерации о том, что он желает продать сельскохозяйственный надел. Государство имеет преимущественное право покупки по цене, установленной самим продавцом. Извещение оформляется в свободной форме.

В документе указывается:

• данные о собственнике (Ф.И.О. или наименование организации, место проживаниянахождения, телефон для связи);
• название и адрес органа исполнительной власти субъекта федерации, куда подаётся извещение;
• указание, что автор документа желает продать землю, отнесённую к категории сельскохозяйственного назначения, принадлежащую ему на праве собственности;
• сведения об участке – местоположение (адрес или ориентиры, по которым можно его определить), площадь, кадастровый номер;
• срок взаимных расчётов;
• адрес, по которому получатель должен направить ответ;
• дата, подпись, фамилия и инициалы.

Срок осуществления взаиморасчётов по такому договору не должен превышать 90 дней.

К извещению прилагаются:

• копия кадастрового плана;
• копия свидетельства о праве собственности.

В течение 30 дней государственный орган принимает решение о заключении сделки или об отказе от выкупа. Ответ направляется собственнику. Если владелец получил отказ или письменное уведомление не было направлено в указанный срок, можно заключать договор с иным покупателем.

Важно! Преимущественное право не задействуется, если участок продаётся с публичных торгов или изымается для госнужд.

Если владелец земли не нашёл покупателя, который может заплатить установленную цену, и её пришлось снизить, нужно вновь направить извещение в государственный орган.

Собственник участка не имеет право проигнорировать описанную процедуру. В этом случае сделка признаётся ничтожной с момента заключения.

Сделка с частным лицом

При покупке надела продавцы требуют:

1. Выписку из ЕГРН. В документе указано, кто является владельцем участка, есть информация о его площади, разрешённом землепользовании, действующих обременениях.
2. Межевой план – по этому документу можно уточнить границы надела.
3. Паспорт гражданина. Нужно убедиться, что переговоры ведутся с реальным владельцем земли. Также в договоре необходимо указать точные паспортные данные продавца.
4. Справка из БТИ о наличии построек. Следует проверить, не возведены ли какие-либо строения самовольно.
5. Справка из ПНД о том, что продавец не состоит на учёте. Гражданин может оказаться психически нездоровым, неспособным осознавать последствия своих действий, что может повлечь отмену сделки.
6. Письменный отказ государственного органа от приобретения надела. Его наличие подтвердит, что соблюдена процедура уведомления субъекта федерации о продажи. Если документа нет, нужно требовать почтовый документ об отправке заказной корреспонденции.

Не каждое лицо может владеть участком сельскохозяйственной земли.

Не может стать покупателем:

• иностранный гражданин;
• лицо, у которого площадь имеющейся земли после покупки превысит лимит, установленный на уровне субъекта федерации;
• иные лица в соответствии с законодательством.

Если все документы устраивают продавца, стороны переходят к подписанию договора.

В соглашении указываются:

• наименование документа, место оформления, дата;
• данные о сторонах (Ф.И.О., дата рождения, место проживания, реквизиты паспорта);
• предмет договора – передача в собственность участка на возмездной основе;
• описание участка (адрес, площадь, разрешённое использование, кадастровый номер);
• стоимость, условия и порядок расчётов;
• права и обязанности сторон;
• порядок перехода права собственности;
• меры ответственности;
• иные положения;
• реквизиты и подписи сторон.

Также составляется акт-приёма-передачи участка, если иное не предусмотрено в договоре. Далее следует государственная регистрация.

Стороны сами договариваются о том, кто занимается регистрацией сделки в Росреестре. Обычно покупатель занимается этой формальностью и берёт на себя сопутствующие расходы.

Гражданин обращается в местное управление Росреестра и подаёт следующие документы:

• личный паспорт;
• заявление (заполняется на месте по шаблону);
• 2 оригинала договора купли-продажи;
• акт приёма-передачи участка.

Также человек должен перечислить в бюджет пошлину 2000 рублей.

Регистратор проверяет документы. Если претензий нет, то заявление принимается. Сведения вносятся в ЕГРН в срок до 10 рабочих дней. После этого гражданину вернут 1 оригинал договора с отметкой о том, что регистрация была проведена. Дополнительно может быть оформлена выписка из ЕГРН, где заявитель указан в качестве собственника.

На заметку! Гражданин может подать документы также через МФЦ, но процедура затянется на срок пересылки бумаг в Росреестр и обратно.

Сделка с государством

Порядок приобретения муниципальных участков регулируется нормами ЗК РФ. Участки продаются на публичных торгах или выделяются без проведения аукциона.

Граждане могут приобретать оформленные участки и части не разграниченной территории. Во 2-м случае заинтересованное лицо обязано составить схему расположения участка на кадастровом плане территории и согласовать её.
После согласования проводятся кадастровые работы с целью образовать участок и зарегистрировать его в ЕГРН. Для выделения участка нужно подать заявление в местный орган власти.

В обращении указывается:

• название органа, куда подаётся заявление (местный комитет по управлению государственным имуществом);
• название документа;
• Ф.И.О. гражданина, дата рождения, реквизиты паспорта, СНИЛС, адрес проживания, ИНН (если есть);
• почтовый адрес и телефон для связи;
• просьба предоставить земельный участок для сельскохозяйственного производства на праве собственности на возмездной основе (или бесплатно, если у гражданина есть такое право);
• сведения об участке (площадь, кадастровый номер, местоположение, реквизиты решения об утверждении проекта межевания);
• реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если оно выносилось);
• информация об основании для передачи участка в собственность без торгов;
• перечень прилагаемых документов;
• дата, подпись, фамилия и инициалы.

К обращению прилагаются:

• копия паспорта;
• копия документов, дающих право на получение участка без торгов;
• схема расположения земельного участка (если она составлялась).

Заявление гражданина рассматривается в течение 30 дней. Срок может быть продлён, если процедура требует публикации информации о предоставлении участка в СМИ или вынесения вопроса на межведомственную комиссию по земельно-имущественным отношения региона.

Если требования законодательства соблюдены, гражданин получает уведомление о положительном решении. В ином случае – мотивированный отказ с указанием норм закона, которые были нарушены.

Если заинтересованное лицо требует провести торги по продаже участка, то в заявлении указывается соответствующая информация. В ответе государственный орган уведомляет о дате проведения торгов.

После этого оформляется договор. В документе указываются следующие положения:

• реквизиты договора (название, дата, номер, место совершения);
• сведения о сторонах (название государственного органа, Ф.И.О. и должность его представителя, Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные покупателя);
• предмет сделки – передача в собственность земельного участка;
• описание надела (адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель, разрешённое землепользование);
• стоимость и порядок расчётов;
• права и обязанности сторон;
• ответственность;
• иные положения;
• реквизиты и подписи сторон.

Обычно текст договора формируют работники местного органа власти. Гражданам предоставляется готовый шаблон на подпись.

Внимание! Если право собственности реализовано на торгах, то существенные условия договора описываются так, как это было указано в условиях проведения аукциона.

После подписания договора оформляется акт приёма-передачи. Документ подтверждает, что участок перешёл во владение покупателя, и тот не имеет претензий. В конце гражданин обращается в Росреестр для регистрации сделки.

Он должен предъявить:

• свой паспорт;
• 2 оригинала договора;
• акт приёма-передачи;
• заявление на регистрацию сделки.

Регистратор проверяет имеющиеся документы и принимает их. Процедура занимает до 10 рабочих дней. Необходимые сведения вносятся в ЕГРН, гражданину возвращают его экземпляр договора с отметкой о регистрации.

Заключение

Процедура покупки сельскохозяйственных участков практически не отличается от порядка приобретения обычных наделов. Но местный субъект федерации имеет преимущественное право покупки, если участок продаёт частное лицо.

Покупка (продажа) земли сельхозназначения 2021: пошаговая инструкция

Существенная часть земель на территории РФ имеет сельскохозяйственное назначение. Использовать их можно как для личных, так и для предпринимательских целей. Последний вариант особенно популярен, ведь ведение сельского хозяйства иногда приносит солидный доход. Такие участки разрешается покупать и продавать, но на определенных условиях. Стоит разобраться, как оформить сделку правильно.

Законодательное регулирование купли-продажи сельхозземель

Сделки купли-продажи земель, находящихся в сельхозобороте, регулируются несколькими нормативными актами:

• Земельный кодекс РФ. В статье 77 дается понятие сельскохозяйственных угодий и указывается, что входит в их состав.
• Гражданский кодекс РФ, регламентирующий порядок перехода прав и сроки проведения взаиморасчетов между сторонами.
• ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Этот документ (ст.8) дает федеральным и муниципальным органам власти право преимущественной покупки надела по цене, установленной частным собственником. Исключением являются случаи продажи участков с аукциона и их изъятия для нужд государства либо муниципалитета.

В соответствии с российским законодательством землями сельхозназначения признаются территории, которые находятся за пределами населенных пунктов и используются для соответствующих нужд. Возведение построек на них разрешено при условии, что это не будет противоречить целевому назначению угодий.

У кого можно купить участок сельхозназначения?

Продавцами земельных угодий могут выступать муниципальные и государственные органы, частные лица, ИП, предприятия и организации. Площадь реализуемых участков бывает разной, от нескольких соток до нескольких тысяч гектаров. Как показывает практика, надежнее всего покупать землю у государства и местных властей либо проверенных компаний, ведущих сельскохозяйственную деятельность.

Если угодья приобретаются у граждан и организаций, стоит тщательно проверить правоустанавливающие и другие документы. В них не должно быть стилистических и прочих ошибок, а фактическое расположение и площадь надела должны соответствовать данным, зафиксированным в документации

Порядок покупки земли сельхозназначения

Как правило, к землям сельхозназначения относятся самые ценные и плодородные угодья. Они имеют особый статус, и государство следит за их грамотным использованием. Если владелец пользуется землей не по назначению, нарушает экологию или плодородность почвы, надел могут даже изъять по решению суда (ст.6 ФЗ № 101). В большинстве случаев с такими исками обращаются местные органы власти.

Если продавец хочет продать угодья, он должен письменно известить о своем намерении исполнительные органы. В уведомлении указывается площадь участка, его месторасположение, условия реализации (цена, сроки). Дополнительно предоставляется правоустанавливающая документация.

В случае отказа муниципалитета от приобретения территория может быть продана другим желающим, в том числе физическим лицам и ИП.

Порядок покупки участка зависит от того, кто является продавцом. Когда земли покупаются у государства или местной администрации, процедура выглядит так:

1. Потенциальный покупатель обращается в администрацию с заявлением. В нем необходимо указать расположение и площадь нужного участка, а также цель приобретения (к примеру, организация фермерского хозяйства).
2. Органы власти рассматривают заявку и выносят соответствующее постановление. Отказ в выделении угодий может быть обжаловано в суде.
3. В случае одобрения заявки материалы земельного дела согласовываются в нескольких инстанциях. К ним относятся органы пожарного и санитарного контроля, Комитет по архитектуре и градостроительству, природоохранный отдел. Каждый орган должен выдать свое заключение, заверенное подписью руководителя и печатью.
4. Подписывается договор купли-продажи, составленный сотрудниками администрации.
5. Сделка проходит регистрацию в Росреестре, и покупатель получает выписку из ЕГРН на имущество.

Использование участка разрешается только после межевания, то есть определения границ. Осваивать угодья можно только в соответствии с целевым назначением и утвержденной проектной документацией.

Покупка земли у физических и юридических лиц проходит по процедуре, стандартной для всех сделок с недвижимостью.

Но перед заключением договора стоит убедиться в наличии у продавца письменного отказа от покупки, выданного администрацией. Такого рода сделки также требуют регистрации в Росреестре.

При передаче земельного участка покупателю желательно оформление акта, подписанного обеими сторонами.

Какие нужны документы?

Для приобретения земли сельхозназначения от покупателя нужны только деньги и паспорт. Остальные документы готовит продавец, и их список выглядит так:

• Выписка из ЕГРН.
• Документация, согласно которой землевладелец вступил в свои права (завещание, договор дарения либо купли-продажи).
• Письменное согласие лиц, имеющих определенные права на участок. Это могут быть родители, супруг, члены фермерских хозяйств. Если сделка с землей затрагивает интересы ребенка, необходимо согласие органов опеки.
• Договор купли-продажи в трех экземплярах: для продавца, покупателя и Регистрационной палаты.

К комплекту документов прикладывается чек об оплате пошлины на 2 000 руб. (для организаций – на 22 000 руб.). О том, кто будет оплачивать эти расходы, стороны договариваются сами. Также надо приложить письмо с отказом местных властей от покупки, а если ответ не был получен – уведомление о вручении такого письма.

Поскольку земли сельхозназначения представляют для государства особую ценность, их приобретение – дело достаточно хлопотное. Чтобы правильно подготовить документы и избежать рисков, можно обратиться в агентство, специализирующееся на таких сделках. Но плодородные угодья приносят своим хозяевам хорошую прибыль, так что результат стоит хлопот

Нужен совет профессионального юриста по  земельному праву? Обращайтесь к онлайн-консультанту, опишите свою проблему, оставьте контактные данные и дождитесь ответа

[autor_bq]

Особенности совершения сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения

30.03.2020

• Сделки с земельными долями (если число участников долевой собственности на соответствующий земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять).
• Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе:
• — завещать свою земельную долю;
• — отказаться от права собственности на земельную долю;
• — внести земельную долю в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;
• — передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Учитывая, что приобретателем по сделке с земельной долей может быть определенный круг лиц, к заявлению о государственной регистрации права на основании такой сделки заявителем должны быть приложены документы, подтверждающие возможность продажи (дарения, внесения в уставный капитал) земельной доли.

Это может быть документ, удостоверяющий право покупателя (одаряемого) на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право приобретателя земельной доли на использование земельного участка, например, договор аренды или безвозмездного пользования.

Распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом участник долевой собственности вправе только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Сделка по отчуждению земельной доли не подлежит обязательному нотариальному удостоверению в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сделки купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения необходимо иметь в виду, что субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Исключение из данного правила – продажа с публичных торгов и случаи изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации (в Алтайском крае — Министерство сельского хозяйства Алтайского края) или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Правовые особенности земель сельскохозяйственного назначения | Симферопольский район | Официальный портал

Правовые особенности земель сельскохозяйственного назначения

Правовые особенности земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного  назначения имеют особый интерес со стороны их землевладельцев и землепользователей. Поэтому подробному рассмотрению подлежат вопросы купли-продажи, аренды, приобретения права собственности, ограниченного использования, прав и обязанностей лиц, использующих данные земли.

Купля-продажа

При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения преимущественное право имеет высший исполнительный орган- Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым (МИЗО), что обязывает продавца уведомить данный орган об осуществлении продажи земельного участка с указанием цены, размера, местоположения и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (данный срок не должен превышать 90 дней).

         В случае отказа МИЗО в покупке земельного участка или отсутствии    (в течение 30 дней со дня получения извещения) уведомления о намерении приобрести земельный участок, продавец в течение года имеет право продать данный земельный участок иным лицам по цене, которая не является ниже цены, указанной в извещении МИЗО. При изменении условий продажи земельного участка, продавец обязан направить новое извещение, иначе сделка купли-продажи будет считаться недействительной.

•          При покупке земельного участка необходимо обратить внимание на соблюдение продавцом обязательного вышеперечисленного действия в отношении высшего исполнительного органа, а также на факт внесения сведений о земельном участке в ЕГРН (то есть на проведение государственного кадастрового учета) и на наличие ограничений или обременений.
• Аренда и собственность
• Обязательным условием аренды земельного участка является осуществление государственного кадастрового учета.

         Договор аренды земельного участка  из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от 3 до 49 лет.

Исключение составляют земли для сенокошения и выпаса скота, договор аренды данных участков не может превышать 3 лет.

В срок до 5 лет предоставляются в аренду земли  крестьянским (фермерским) хозяйствам (К(Ф)Х), сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства без проведения торгов.

         Арендатор может получить преимущественное право на повторное заключение договора аренды, если им надлежащим образом исполнялись обязанности по условиям договора. Площадь земельных участков, находящихся в аренде у арендатора не ограничивается. Расторжение договора возможно как по инициативе арендатора, так и арендодателя.

         Возможна передача земельного участка в собственность арендатора при условии внесения арендатором всей выкупной цены, установленной в данном договоре. При этом необходимо учесть особенности, заключающиеся в процедуре купли-продажи земельного участка.

         На территории Республики Крым определены максимальные и минимальные размеры земельных участков государственной и муниципальной собственности для предоставления гражданам.

Так для ведения: садоводства- от 0,06 до 0,12 га, огородничества- от 0,06 до 0,2 га, животноводства- от 0,15 до 2 га, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) (за границами населенных пунктов)- от 0,06 до 0,5 га, ведения К(Ф)Х – от 0,5 до 200 га.

         Максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности одного физического или юридического лица не может превышать 1000 га, а максимальный размер участков, которые могут находиться одновременно в собственности и ином праве не может превышать 10000 га.

Ограниченное использование

Для сохранения плодородия земель сельскохозяйственного назначения установлен особый контроль за их использованием.

Запрещается использование сельхозземель на расстоянии 30 километров от границ населенных пунктов для несельскохозяйственных целей (кроме размещения линий электропередач).

Без утверждения проекта рекультивации, предусматривающий сохранение сельскохозяйственного назначения земель запрещается на них действия, связанные со строительством, ремонтом и эксплуатацией сооружений.

         Сельскохозяйственные земли, кадастровая стоимость которых превышает среднюю кадастровую стоимость по муниципальному образованию, использовать для других целей не допускается. Приоритет в использовании и охране имеют земли (угодья): пашни, пастбища, залежи, сенокосы и земли под многолетними насаждениями.

         Сельскохозяйственные угодья не могут быть  использованы для строительства на садовых участках и включения в границы территорий ведения садоводства для собственных нужд.

         На землях сельхозназначения, расположенных в границах водоохранных зон, запрещено использование сточных вод для повышения плодородия почв, применение авиации для борьбы с вредителями, сброс сточных вод, применение и хранение агрохимикатов  и пестицидов. В границах прибрежных защитных полос также запрещается распашка земель и выпас сельскохозяйственных животных.

1. Права и обязанности лиц, осуществляющих деятельность на землях сельскохозяйственного назначения
2. Лица, осуществляющие деятельность на землях сельскохозяйственного назначения, вправе проводить агротехнические, агрохимические, мелиоративные, фитосанитарные и противоэрозионные мероприятия по воспроизводству плодородия земель и получать информацию от органов исполнительной власти  о состоянии плодородия почв на своих землях и динамике изменения их состояния.
3.          Данные лица обязаны:
4. — осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими неблагоприятное воздействие на окружающую среду;
5. — соблюдать нормы и правила в области обеспечения плодородия земель;
6. — предоставлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;
7. — содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследования земель;
8. — информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель  и загрязнения почв на землях, находящихся в их владении или пользовании;
9. — выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.
10.                                                          Управление сельского хозяйства
11.                                                           администрации Симферопольского района    

25.01.2021